O documento analisa a viabilidade de um empreendimento hoteleiro em Angra dos Reis no Rio de Janeiro. Inicialmente, apresenta dados sobre o estado do Rio de Janeiro e sua economia, infraestrutura e setores como saúde e educação. Em seguida, descreve a cidade de Angra dos Reis, seu potencial turístico e aspectos econômicos. Por fim, analisa a oferta e demanda hoteleira local e apresenta detalhes sobre o hotel proposto.

1. Estudo de Viabilidade Mercadológica e
Econômico-Financeira
Empreendimento em Angra dos Reis – RJ
Agosto de 2010

2. ÍNDICE
Introdução .................................................................................................... 4
MACRO AMBIENTE SÓCIO ECONÔMICO .................................................... 5
O Estado do Rio de Janeiro ............................................................................. 5
Dados Gerais ............................................................................................... 6
História ......................................................................................................... 6
Localização e Características Naturais ........................................................ 7
Infra-estrutura ............................................................................................... 7
Energia ..................................................................................................... 7
Telecomunicações .................................................................................... 8
Saneamento Básico .................................................................................. 8
Transportes ............................................................................................... 8
Saúde ......................................................................................................... 10
Educação ................................................................................................... 10
Aspectos Econômicos ................................................................................ 11
Investimentos Futuros ................................................................................ 12
MACRO AMBIENTE SÓCIO ECONÔMICO .................................................. 14
A Cidade de Angra dos Reis .......................................................................... 14
Dados Gerais ............................................................................................. 15
História ....................................................................................................... 15
Localização ................................................................................................ 16
Infra-estrutura ............................................................................................. 16
Energia ................................................................................................... 16
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 1

3. Telecomunicações .................................................................................. 17
Saneamento Básico ................................................................................ 17
Transportes ............................................................................................. 18
Saúde ......................................................................................................... 19
Educação ................................................................................................... 19
Aspectos Econômicos ................................................................................ 20
Investimentos Futuros ................................................................................ 22
Aspectos Turísticos .................................................................................... 22
Avaliação do Local ......................................................................................... 29
A cidade de Angra dos Reis ....................................................................... 30
O terreno e entorno .................................................................................... 33
Conclusões: ................................................................................................ 34
Análise de Oferta e Demanda ........................................................................ 35
O mercado hoteleiro de Angra dos Reis..................................................... 36
Análise da Oferta: ....................................................................................... 37
Análise da Demanda .................................................................................. 43
Considerações finais sobre a Oferta e Demanda Hoteleira ........................ 46
O Hotel em Estudo ......................................................................................... 48
1. Características Gerais do Empreendimento: .......................................... 49
2. O Hotel ................................................................................................... 51
3. Análise Crítica da BSH ao Projeto: ......................................................... 53
4. O Desempenho do Hotel em Estudo. ..................................................... 54
Análise Financeira ......................................................................................... 58

4. 1. Riscos do Investimento ....................................................................... 59
2. Geração de Receita................................................................................ 62
A receita média gerada por unidade habitacional ocupada é de
aproximadamente R$ 761,00 no primeiro ano de operação, o que posiciona o
hotel na faixa concorrêncial dos resort de luxo da região de Angra dos Reis. ...... 63
3. Demonstrativo de Resultados do Exercício ............................................ 64
4. Análise Financeira .................................................................................. 65

5. Introdução
O presente relatório foi desenvolvido para QUITUMBA ANGRA RESORT
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A, durante o período compreendido entre 30
de marco e 26 de abril de 2010 e teve como objetivo a implantação de um resort em
Angra dos Reis, Estado do Rio de Janeiro. a ser operado pelo Grupo Posadas com a
marca Caesar Park.
Estiveram envolvidos no estudo o consultor Renata Cianciaruso e o consultor
sênior Alexandre Mota, ambos coordenados por José Ernesto Marino Neto,
Presidente da BSH International.
A metodologia utilizada está em consonância com os mais modernos métodos
internacionais de avaliação de empreendimentos hoteleiros, direcionada a um
investidor universal.
Todas as fontes de consulta estão identificadas junto a cada dado
apresentado.
Os dados referentes à pesquisa direta dizem respeito aos colecionados
diretamente pelos analistas da BSH junto aos agentes envolvidos.
A utilização de projeções e demais dados não auditados em nossos trabalhos
não deve ser interpretada como a expressão de um parecer sobre os dados e
projeções e, por conseqüência, a BSH não assume responsabilidade por eventuais
prejuízos ocasionados ao cliente ou a outras partes, decorrentes da utilização
desses dados.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 4

6. MACRO AMBIENTE SÓCIO ECONÔMICO
O Estado do Rio de Janeiro
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 5

7. Dados Gerais
Área Territorial: 43.699,05 km² (IBGE/2009)
População: 16.010.429 (IBGE/2009E)
Governador: Sérgio Cabral (PMDB - 2006/2010)
Capital: Rio de Janeiro
Densidade Demográfica: 366,4 Hab/km²
Índice de Desenvolvimento Humano (IDH): 0,832 (PNUD/ 2000)
Nº de Municípios: 92
PIB (1.000 R$): R$327.822.425,30* (IBGE/2007)
PIB per capita: R$21.258,94* (IBGE/2007)
* Valores atualizados pelo IPCA – Ano Base/2009
História
O desenvolvimento do Estado do Rio de Janeiro teve início em 1565 quando
o militar português Estácio de Sá chegou ao Brasil com objetivo de expulsar
definitivamente os franceses que ocupavam a Baía de Guanabara e de fundar uma
cidade para assegurar a posse das terras aos portugueses.
O desenvolvimento econômico da região começou em meados do século XVII
com a pecuária e extrativismo de cana-de-açúcar e se assegurou definitivamente no
século XVIII quando o porto começou a exportar o ouro extraído de Minas Gerais.
Em 1763, o Rio de Janeiro se tornou a sede do vice-reino do Brasil e a capital
da colônia. A cidade ainda continuou sendo a capital do país após a Proclamação da
República em 1889 e assim permaneceu até 1960 quando a capital transferiu-se
para Brasília.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 6

8. Localização e Características Naturais
O Rio de Janeiro está localizado na região Sudeste do Brasil. O Estado faz
fronteira, a oeste, com o Estado de São Paulo; a Norte e Noroeste com Minas
Gerais; a nordeste com Espírito Santo; e a leste com o Oceano Atlântico.
Distância das Principais Capitais
a partir da capital Rio de Janeiro
Cidade Distância (km)
Brasília 1.160
São Paulo 429
Belo Horizonte 444
Vitória 525
Curitiba 858
Porto Alegre 1.578
Salvador 1.669
Natal 2.645
Fonte: Assoc. Brasileira de Concessionárias de Rodovias Fonte: Wikipédia
O Estado possui 92 municípios divididos em oito regiões: Metropolitana;
Noroeste Fluminense; Norte Fluminense; Serrana; Baixadas Litorâneas; Médio
Paraíba; Centro-Sul Fluminense e Baía da Ilha Grande.
O Rio de Janeiro é caracterizado por relevo diversificado, o que implica em
uma paisagem contrastante: dunas, restingas e praias planas, lagos, florestas
tropicais naturais e ainda uma área de planalto que se estende a oeste. O clima do
Estado é tropical, quente e úmido, com variações locais, devido às diferenças de
altitude, vegetação e proximidade com o oceano.
Infra-estrutura
Energia
A energia elétrica é proveniente do sistema FURNAS Centrais Elétricas S.A.,
sendo seu fornecimento feito pelas concessionárias de capital privado: LIGHT,
AMPLA (antiga Cerj – Companhia de Eletricidade do Rio de Janeiro) e CENF –
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 7

9. Companhia de Eletricidade de Nova Friburgo (atende o município de Nova Friburgo
na Região Serrana).
O Rio de Janeiro é o único Estado brasileiro produtor de energia nuclear.
Além das usinas implantadas, estão instaladas no Estado as unidades de
enriquecimento de urânio e as sedes das agências nacionais responsáveis pela área
nuclear.
Atualmente, operam as usinas Angra 1 (com capacidade para gerar 657
megawatts elétricos) e Angra 2 (com capacidade para gerar 1350 megawatts
elétricos). A usina Angra 3 deverá entrar em operação em 2025 com capacidade
para gerar 1405 megawatts.
Telecomunicações
O Estado do Rio de Janeiro é sede de algumas das mais importantes
empresas prestadoras de serviços de telecomunicação móvel e fixa no país:
Embratel, Intelig, Vivo, OI e Claro que operam no território fluminense.
Saneamento Básico
A Companhia de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro (CEDAE) é a principal
concessionária responsável pela distribuição de água no Estado, atendendo 65 dos
92 municípios. No total, a CEDAE capta, trata e distribui água para nove milhões de
pessoas, além de coletar, transportar e tratar o esgoto gerado por cinco milhões de
pessoas.
Transportes
O Rio de Janeiro foi o primeiro Estado brasileiro a privatizar suas operações
rodoviárias e hoje desfruta de um sistema em boas condições. Uma ampla malha
rodoviária interliga a cidade do Rio de Janeiro ao interior fluminense e aos demais
Estados da federação, destacando-se a BR-101, a BR-116, a BR-040, a BR-356, a
BR-393 e a RJ-124.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 8

10. O sistema ferroviário do Rio de Janeiro é operado pela MRS Logística que
administra a Malha Sudeste da Rede Ferroviária Federal e interliga os Estados do
Rio de Janeiro, Minas Gerais e São Paulo; e pela Ferrovia Centro-Atlântica (FCA)
que abrange sete estados – Minas Gerais, Espírito Santo, Rio de Janeiro, Sergipe,
Goiás, Bahia, São Paulo – além do Distrito Federal.
O Estado possui três aeroportos na capital – o Aeroporto Internacional
Antônio Carlos Jobim, o Aeroporto Santos Dumont e o de Jacarepaguá (para
aeronaves de pequeno porte) – e dez no interior, sendo os mais importantes o de
Macaé, Angra dos Reis, Búzios e o Aeroporto Internacional de Cabo Frio que foi
ampliado para movimentação de cargas e apoio offshore.
Movimentação Aeroportuária (Passageiros)
Aeroportos Rio de Janeiro (SBRJ, SBME, SBJR, SBCP e SBGL )*
Anos Nacional Internacional Total
2003 8.395.057 1.977.029 10.372.086
2004 8.968.579 2.281.511 11.250.090
2005 10.236.886 2.403.155 12.640.041
2006 10.618.080 2.116.361 12.734.441
2007 11.884.600 2.178.229 14.062.829
2008 12.340.810 2.133.210 14.474.020
2009 14.725.106 2.607.649 17.332.755
Crescimento Médio Anual 9,82% 4,72% 8,93%
* Aeroportos Santos-Dumont, Aeroporto de Macaé, Aeroporto de Jacarepaguá, Aeroporto de Campos
e Aeroporto Internacional do Galeão
Fonte: INFRAERO
Localizados nas cidades de Itaguaí, Rio de Janeiro, Niterói, Arraial do Cabo,
Angra dos Reis e Mangaratiba, o Estado conta com seis portos que movimentam
cargas de minério de ferro, concentrado de zinco, carvão, açúcar, trigo e papel, entre
outros produtos. A operação portuária no Rio de Janeiro é realizada pela iniciativa
privada e possui os custos mais competitivos do país.
Além de portos há, também, no Estado três Estações Aduaneiras do Interior –
EADIs (terminais alfandegários de uso público destinados à movimentação e
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 9

11. armazenagem de mercadorias importadas ou a exportar) instaladas em Resende,
Nova Iguaçu e Três Rios.
Saúde
De acordo com os dados do IBGE/2005, o Estado possui cerca de 45.000
leitos hospitalares disponíveis para a população (sendo cerca de 68% privados),
distribuídos em um total de 5.085 estabelecimentos de saúde, dos quais 3.103 são
privados. A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios – PNAD realizada pelo
IBGE constatou que 34% da população do Estado possui cobertura de plano de
saúde.
As mais recentes ações estaduais na área da saúde estão voltadas à
prevenção da Dengue, AIDS e Gripe Suína, além de proibição do consumo de
produtos fumígenos (cigarros, cigarrilhas, charutos etc.) em ambientes de uso
coletivo (público ou privado).
Educação
Quanto à educação, o IBGE/2008 aponta que o Estado do Rio de Janeiro
possui o total de 15.542 estabelecimentos de ensino (educação básica, fundamental
e o ensino médio), dos quais cerca de 40% são particulares. Em 2008, o número de
alunos matriculados foi de 470,3 mil na educação básica, 2,3 milhões no ensino
fundamental e 656,2 mil no ensino médio.
No que diz respeito ao ensino superior, há 148 instituições no Estado, entre
faculdades, centros universitários e universidades, das quais se destaca a UFRJ –
Universidade Federal do Rio de Janeiro, a PUC – Pontifícia Universidade Católica e
a FGV – Fundação Getulio Vargas.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 10

12. Segundo o IBGE/2009, a taxa de analfabetismo é de 4,4% das pessoas com
15 anos ou mais de idade e a taxa de freqüência escolar entre os adolescentes de
15 a 17 anos é de 95,8%.
Aspectos Econômicos
As atividades econômicas da segunda maior economia do Brasil (a primeira é
o Estado de São Paulo) são bem diversificadas com destaque para os setores
metalúrgico, siderúrgico, químico, alimentício, eletro-eletrônico, editorial e gráfico,
papel e celulose, além da extração de minerais, especialmente gás, petróleo e
derivados.
O Rio de Janeiro é responsável por 82% da produção nacional de petróleo
(1,6 milhão de barris/dia) e por 41% da produção brasileira de gás, o equivalente a
24 milhões de m³ por dia.
O Produto Interno Bruto – PIB fluminense apresentou crescimento médio de
6,54% ao ano entre 2003 e 2007, conforme tabela abaixo.
Evolução do PIB - Rio de Janeiro
Ano PIB* (1000 R$) PIB per capita* (R$) Variação
2003 254.470.609,62 16.936,51 -
2004 280.434.065,43 18.445,06 10,20%
2005 293.986.119,50 19.110,60 4,83%
2006 317.702.720,54 20.415,66 8,07%
2007 327.822.425,30 21.258,94 3,19%
Crescimento Médio Anual 6,54% 5,85%
* Valores atualizados pelo IPCA – Ano base/2009
Fonte: IBGE
Dados da Federação das Indústrias do Rio de Janeiro (FIRJAN) divulgados
no boletim Rio Exporta, indicam que, em 2009, o Estado apresentou superávit
comercial de US$1,9 bilhão, apesar da queda de 27,8% das exportações em relação
ao ano anterior.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 11

13. Houve redução das exportações de todos os produtos comercializados pelo
Rio, em especial do petróleo, principal produto exportado pelo Estado. No entanto,
Janeiro de 2010 registrou alta de 68% das exportações, sinalizando a recuperação
do comércio exterior fluminense.
Investimentos Futuros
De acordo com o Portal do Governo do Rio de Janeiro, estão previstos no
Estado investimentos de cerca de R$100 bilhões, distribuídos da seguinte forma:
• R$56 bilhões na exploração e produção de petróleo e gás natural nos
próximos 4 anos;
• R$21 bilhões no refino de petróleo, com investimentos nas refinarias
petroquímicas Reduc (na Região Metropolitana) e Comperj (em
Itaboraí);
• R$4 bilhões na construção do Gasoduto Vitória – Cabiúnas;
• R$300 milhões na instalação do Terminal de Gás Natural Liquefeito na
Baía de Guanabara;
• R$13 bilhões em três novas siderúrgicas: ThyrsenKrupp CSA –
Companhia Siderúrgica está implantando uma usina com capacidade
de processamento de 5 milhões de toneladas de aço/ano, voltada,
nesta fase, à exportação; a Companhia Siderúrgica Nacional - CSN
prevê a instalação de uma nova usina em Itaguaí; e a Votorantim
pretende implantar uma usina em Resende;
• R$2 bilhões em logística (investimentos em portos e no Arco
Metropolitano do Rio de Janeiro que ligará Itaguaí a Itaboraí);
• R$ 1,2 bilhão para urbanização, saneamento e integração com a malha
urbana nas favelas da Rocinha, de Manguinhos e do Alemão;
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 12

14. • R$ 2 bilhões na construção de três resorts cinco estrelas ao longo da
zona costeira, em Cabo Frio e Marica.
Orientado para financiar o capital de giro de novas empresas ou a expansão
de empreendimentos já instalados em território fluminense, o Rio oferece o
programa de incentivo financeiro denominado FUNDES – Fundo de
Desenvolvimento Econômico e Social.
O FUNDES consiste na concessão de financiamento equivalente a um
percentual do faturamento incremental, gerado a partir da implantação do projeto,
com taxas de juros reduzidas, de modo a assegurar às empresas investidoras
condições adequadas à operação e tem a vantagem de auxiliar na amortização dos
empréstimos, destinados aos investimentos fixos, concedidos por outros organismos
e instituições financeiras.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 13

15. MACRO AMBIENTE SÓCIO ECONÔMICO
A Cidade de Angra dos Reis
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 14

16. Dados Gerais
Área Territorial: 800 km² (IBGE/2009)
População: 168.664 (IBGE/2009E)
Prefeito: Tuca Jordão (PMDB - 2009/2012)
Densidade Demográfica: 210,83 Hab/km²
Índice de Desenvolvimento Humano (IDH): 0,87 (PNUD/ 2000)
PIB (1.000 R$): R$4.855.324,02* (IBGE/2007)
PIB per capita: R$32.701,08* (IBGE/2007)
* Valores atualizados pelo IPCA – Ano Base/2009
História
Angra dos Reis foi descoberta em 1502 e seu processo de colonização teve
inicio em 1556. Em 1593, a região já era reconhecida como freguesia, tendo sido
elevada à condição de vila em 1608.
Este rápido crescimento pode ser atribuído ao desenvolvimento comercial da
região que perdurou até inauguração do ramal férreo de São Paulo quando ocorreu
o desvio das mercadorias destinadas a Angra para o Estado de São Paulo. O
período de decadência se agravou com abolição da escravatura, em 1888, que
resultou na falta de mão-de-obra para trabalho na lavoura.
O inicio do processo de recuperação da economia da região deu-se em 1926
quando começou a reforma do porto. Em seguida, outras melhorias ocorreram na
cidade: a inauguração, em 1928, de um ramal férreo da Rede Mineira de Viação,
ligando Angra dos Reis aos Estados de Minas Gerais, São Paulo e Goiás; a
instalação dos serviços telefônicos; do Colégio Naval, em 1952, e dos estaleiros
Verolme, em 1960.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 15

17. Localização
Angra dos Reis localiza-se no litoral Sul do Estado do Rio de Janeiro (na
“Região da Costa Verde”), entre os municípios de Mangaratiba e Paraty, fazendo
fronteira, também, com Rio Claro. A cidade é, ainda, limítrofe de Bananal e São José
do Barreiro, no Estado de São Paulo e banhada pelo Oceano Atlântico, ao sul.
Distância de Angra dos Reis as
principais capitais brasileiras
Capitais Distância (km)
Brasília 1.226
São Paulo 385
Belo Horizonte 590
Vitória 665
Curitiba 774
Porto Alegre 1.471
Rio de Janeiro 150
Fonte: Prefeitura de Angra dos Reis, Guia 4 Rodas e Wikipédia
Infra-estrutura
Energia
Angra dos Reis abriga a Central Nuclear Almirante Álvaro Alberto formada
pelas usinas nucleares Angra 1 e Angra 2 (em funcionamento) e a Angra 3 (em
implantação), todas administrada pela Eletronuclear (Eletrobrás).
Angra 1 é a primeira usina nuclear brasileira a operar com um reator do tipo
PWR (água pressurizada). Em funcionamento desde 1985, a usina tem capacidade
para gerar 657 megawatts elétricos, energia suficiente para suprir um capital com
um milhão de habitantes.
Angra 2 também opera com um reator tipo PWR (reator à água pressurizada)
e sua potência é de 1350 MW, suficiente para atender o consumo de uma região
metropolitana com cerca de dois milhões de pessoas.
Está em processo de implantação a terceira usina da Central Nuclear, Angra
3, que terá uma potência bruta elétrica de 1.405 MWe, podendo gerar cerca de 10,9
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 16

18. milhões de MWh por ano - energia equivalente a um terço do consumo do Estado do
Rio de Janeiro. A previsão estipulada pelo Plano Decenal de Energia é que a usina
entre em funcionamento até 2015.
Angra 1 Angra 2 Angra 3
Fonte: Eletrobrás Eletronuclear
Telecomunicações
A concessionária responsável pelo serviço de telefonia fixa de Angra dos Reis
é a Telemar. Já as operadoras de telefonia móvel presentes no município são OI,
TIM, VIVO e CLARO.
Saneamento Básico
O Plano Municipal de Saúde desenvolvido pela Prefeitura de Angra dos Reis
em 2006 divulgou que 86,9% das residências têm acesso ás redes de distribuição
de água, enquanto 9,3% dos domicílios utilizam poços.
As duas concessionárias encarregadas da distribuição de água no município
são: CEDAE – Companhia Estadual de Água e Esgoto (atende 60% da população) e
SAAE – Serviço Autônomo de Água e Esgoto (serve 30% dos habitantes).Parte da
população (10%) é atendida por estações de tratamento privadas.
No que diz respeito ao esgotamento sanitário, o Plano Municipal de Saúde
(2006) informou que 48,6% das residências estão ligadas à rede coletiva
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 17

19. administrada pelo SAAE, 30,2% têm sistemas de fossas sépticas, 10,1% utilizam
fossas rudimentares, 8,5% valas e 2,7% despejam seu esgoto diretamente em
corpos receptores.
Transportes
A principais vias de acesso rodoviário a cidade são: BR 101 (Rio-Santos) para
quem vem da cidade do Rio de Janeiro; BR 116 (Rodovia Presidente Dutra RJ/SP)
ou Ayrton Senna para quem vem de São Paulo; e a RJ 155 (Rodovia Francisco
Saturnino Braga) que liga o município de Volta Redonda a Angra dos Reis.
A cidade dispõe de um aeroporto de pequeno porte que não opera vôos
comerciais, localizado a cerca de 5 km do centro da cidade, próximo a Rodovia BR-
101. Administrado pela Angra Aero-Portos Ltda., o Aeroporto de Angra dos Reis
conta com a seguinte infra-estrutura: uma pista com 913 m x 30 m, dois pátios de
manobras, posto de abastecimento e terminal de passageiros, utilizada por
aeronaves particulares e companhias de táxi aéreo.
Movimentação Aeroportuária
Angra dos Reis/ RJ
Ano Movimentação aeronaves
2007 7.864
2008 6.842
2009 7.862
2010* 2.787
Total 25.355
* Dados acumulados até março de 2010
Fonte: BSH International
No que diz respeito ao transporte marítimo, destaca-se o Porto de Angra dos
Reis, administrado pelo TPAR – Terminal Portuário de Angra dos Reis, responsável
pela exportação de granito e produtos siderúrgicos advindos do sul dos Estados do
Rio de Janeiro e Minas Gerais e do norte dos Estados de Goiás e São Paulo e pela
importação do trigo necessário para abastecer o Moinho Sul Fluminense.
Angra conta, também, com um modal ferroviário, operado pela FCA –
Ferrovia Centro Atlântica, que dá suporte ao escoamento de mercadorias pelo Porto
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 18

20. de Angra dos Reis, ligando o Porto a região centro-sul do Estado do Rio de Janeiro
e esta a Minas Gerais, Goiás e Bahia.
Saúde
A Prefeitura de Angra dos Reis divulgou, através do Plano Municipal de
Saúde (2006 - 2009), que a rede pública de saúde conta com: 12 unidades básicas
de saúde (UBS), 6 unidades de Pronto Atendimento (SPA), incluindo o Pronto
Atendimento Infantil (PAI), 1 Pronto Socorro Geral, 1 Centro de Especialidades
Médicas (CEM), 1 Centro de Especialidades Odontológicas (CEO), 25 Módulos do
Programa Saúde da Família, 05 equipes do PACS (Programa Agentes Comunitários
de Saúde), 1 Laboratório Central, 2 Hospitais Conveniados, 1 Centro de Atenção
Psicossocial (CAPS II) e 1 Hemonúcleo.
O IBGE informou que, em 2005, Angra dispunha de 250 leitos hospitalares,
distribuídos em 54 estabelecimentos de saúde, dos quais 16 são privados.
Atualmente, os programas municipais de saúde direcionam-se à promoção da
saúde da criança e da mulher, ao acompanhamento e tratamento de portadores do
HIV, assistência farmacêutica e transporte de pacientes.
Investimentos na área da saúde tem sido prioridade no município. Em 2009,
Angra dos Reis apareceu em 9º lugar no ranking dos municípios do Estado do Rio
que mais investiram em saúde (cerca de R$110 milhões em investimentos).
Educação
Angra dos Reis, segundo dados do IBGE/2008, possui 177 estabelecimentos
de ensino (educação básica, fundamental e o ensino médio), dos quais 33% são
particulares. Em 2008, o número de alunos matriculados foi de 2,7 mil na educação
básica, 28,8 mil no ensino fundamental e 7,2 mil no ensino médio.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 19

21. A UERJ – Universidade do Estado do Rio de Janeiro mantém o Centro de
Estudos Ambientais e Desenvolvimento Sustentável – CEADS no município. O
objetivo do CEADS é gerar, difundir e aplicar o conhecimento para a melhoria da
qualidade do meio ambiente e da vida, através de processos integrados de ensino,
pesquisa e extensão.
Aspectos Econômicos
As atividades econômicas de Angra dos Reis estão concentradas no turismo,
na pesca e agricultura e nas indústrias naval e termonuclear.
De acordo com a Prefeitura Municipal, o setor do turismo tem grande
importância na geração de renda e emprego na cidade. Atualmente, o turismo gera
6.980 empregos diretos e a expectativa é que o aumento do número de postos de
trabalho seja de 15% com os investimentos em infra-estrutura turística (abaixo
apresentados).
A maricultura também é uma importante fonte de renda e emprego para os
angrenses. Angra se destaca como maior produtora de vieira do Brasil, sendo
também produtora de ostras, mexilhão e algas. Os principais mercados
consumidores dos destes pescados são São Paulo, Curitiba, Brasília, Rio Grande do
Sul, Rio de Janeiro e Fortaleza. Para 2010, a expectativa é que a produção de
vieiras fique em torno de 40 a 50 mil dúzias.
Quanto às atividades agrícolas, a principal cultura comercial é a banana
(produção de 5.610 toneladas), seguida pela mandioca com produção de 310
toneladas, pelo palmito pupunha (produção de 50 toneladas), e pelo milho (38
toneladas de produção).
Outro importante gerador de renda para cidade é a indústria termonuclear
através da Central Nuclear Almirante Álvaro Alberto composta pelas usinas Angra I,
2 e 3. Já a força da indústria naval de Angra é representada pelo estaleiro BrasFELS
(ex-Verolme), do Grupo Keppel FELS, que tem como objetivo principal atender ao
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 20

22. mercado de construção naval e offshore de óleo e gás. O estaleiro é responsável
pela geração de empregos diretos para mais de 6 mil angrenses e estima-se que,
desde sua abertura, Angra dos Reis tenha ganhado mais de 20 mil postos de
trabalho indiretos.
O PIB – Produto Interno Bruto de Angra dos Reis apresentou crescimento
médio anual de 24,76% entre os anos de 2003 e 2007, conforme tabela abaixo:
Evolução do PIB - Angra dos Reis/ RJ
Ano PIB* (1000 R$) PIB per capita* Variação
2003 2.004.243,67 15.100,95 -
2004 3.142.359,22 23.016,73 56,79%
2005 4.327.763,14 30.836,60 37,72%
2006 4.029.894,33 27.958,78 -6,88%
2007 4.855.324,02 32.701,08 20,48%
Crescimento Médio Anual 24,76% 21,31%
Fonte: IBGE
A respeito da composição do PIB, observa-se que a indústria é o principal
setor da economia, segundo representa o gráfico abaixo:
Composição do PIB - Angra dos Reis/RJ
0,35%
27,90%
37,12%
34,62%
Agropecuária Indústria Serviços Impostos
Fonte: IBGE
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 21

23. Investimentos Futuros
Os principais investimentos previstos pela Prefeitura Municipal estão ligados á
melhoria da infra-estrutura básica e turística da cidade.
Angra dos Reis deverá investir R$1,3 milhão em projetos de recuperação e
restauro das igrejas Santa Luzia, Bonfim e Nossa Senhora do Rosário e do acervo
do Museu de Arte Sacra; na revitalização e requalificação urbanística da Vila
Histórica de Mambucaba; e na formatação do trabalho de arqueologia no convento
São Bernardino de Sena. Os recursos serão concedidos pelo “PAC Cidades
Históricas” e o início das obras está previsto para 2010.
Estão orçadas em R$ 12,5 milhões as obras de reurbanização da orla;
pavimentação da Avenida Getúlio Vargas e das suas transversais; construção de
Estação de Tratamento de Água; e duplicação da Estação de Tratamento de Esgoto.
Os recursos já foram liberados pelo governo federal, através do Programa de
Desenvolvimento de Turismo (Prodetur).
Para 2010, também estão previstos investimentos em piscicultura,
especificamente na maricultura (pesca de marisco), que somarão R$2,5 milhões
(R$500 mil provenientes do Governo Federal e R$2 milhões provenientes da
Eletronuclear).
Aspectos Turísticos
Localizada na Costa Verde do Estado do Rio de Janeiro, região que abriga
mais de 2000 praias e cerca de 400 ilhas, Angra dos Reis tem suas atividades
turísticas voltadas ao turismo de “Sol e Praia”.
Entre as praias mais visitadas pelos turistas, destacam-se: Praia do Avril,
Brava, da Figueira, Grande, dos Maciéis, Tanguazinho e das Tartarugas. Já as ilhas
mais populares da região são: Ilha Grande, Ilha da Gipóia, Ilha Botinas, Ilha de
Cataguazes, entre outras.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 22

24. Outro segmento do turismo de grande representatividade em Angra é o
Ecoturismo. De acordo com a TurisAngra, além das praias e ilhas, os atrativos
naturais presentes em Angra dos Reis são: cavernas, grutas e furnas, montanhas,
trilhas, quedas d´água e unidades de conservação, como a Estação Ecológica de
Tamoios, o Parque Estadual da Ilha Grande e a Área de Proteção Ambiental dos
Tamoios.
Tem, também, importância na região o Turismo de Aventura, sendo as
modalidades de maior relevância o mergulho, vôo livre, rapel, rafting e ciclismo.
Sobre o perfil da demanda turística de Angra, a TurisAngra divulgou pesquisa
realizada em 2009 que constatou que o turista que visita a cidade tem idade entre 18
e 25 anos, formação de nível superior (completo ou em curso) e renda mensal que
varia de R$931,00 a R$2.351,00. A principal praça emissora de turistas é o Rio de
Janeiro (89,59%).
A principal motivação para a viagem é o lazer, com destaque para as praias e
para beleza natural. Entre as modalidades de ecoturismo/ turismo de aventura, as
que mais interessam aos turistas são: observação da natureza, caminhadas por
trilhas e mergulho submarino.
A estimativa média de gastos em Angra é de R$249,87 por pessoa por dia,
sendo que a permanência dos visitantes é de 3 a 4 dias.
Segundo os dados divulgados pela TurisAngra, o número de turistas que
esteve na cidade em 2009 foi de 1,3 milhões, sendo 16,9% deles estrangeiros. Entre
2007 e 2009, o crescimento médio anual do fluxo turístico foi de 4,59%.
Fluxo de Turistas
Angra dos Reis / RJ
Ano Turistas
2007 1.191.200
2008 1.250.760
2009 1.303.167
Crescimento Médio Anual 4,59%
Fonte: TurisAngra
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 23

25. Os principais roteiros turísticos de Angra dos Reis, segundo a TurisAngra são:
• Angra Histórica: destaque para as igrejas e construções históricas, como o
prédio da Prefeitura, a Câmara Municipal, a Casa Laranjeira, o Centro Cultural
Teóphilo Massad e o Mercado Municipal;
Fonte: TurisAngra
• BR-101: destaque para as construções coloniais, para as usinas nucleares
Angra 1, 2 e 3 e para Mata Atlântica preservada;
• Centro de Angra: região onde se localizam os shoppings, construções
históricas, praças e igrejas;
Fonte: TurisAngra
• Estrada do Contorno: destaque para a paisagem de mar e montanha e
construções históricas, como o marco do Quarto Centenário da fundação da
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 24

26. cidade, Colégio Naval, ermida do Senhor do Bonfim e Igreja de Nossa
Senhora dos Remédios;
Fonte: TurisAngra
• Ilha Grande: praias paradisíacas com trilhas, cachoeiras, rios, lagos e
montanhas, com destaque para o Parque Estadual da Ilha Grande, Praia
Preta e Cachoeira do Aqueduto;
Fonte: TurisAngra
• Ponta Leste: destaque para monumentos como a Igreja da Santíssima
Trindade, ao Aquidabâ e o Forte do Leme, além de praias com águas calmas
e cristalinas, cachoeiras e mirantes para apreciação da mata atlântica;
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 25

27. Fonte: TurisAngra
• Ponta Sul: destaque para praias, cachoeiras e corredeiras para a prática do
ecoturismo e do turismo de aventura, além de pontos históricos como as
ruínas do Engenho Central do Bracuí, a Vila Histórica de Mambucaba e o
Complexo Nuclear;
Fonte: TurisAngra
• Ilha Grande – História e Cultura: destaque para o Centro de Visitantes do
Projeto Coral Sol, Projeto Abelhas na Natureza, o Viveiro de Mudas, Parque
Estadual da Ilha Grande, Ruínas do Lazareto, Ruínas do Aqueduto e Ruínas
do Britador.
Fonte: TurisAngra
A TurisAngra informou as metas relacionadas ao desenvolvimento turístico de
Angra dos Reis para o período de 2009 a 2012:
• Promoção turística: desenvolvimento de material promocional institucional em
diferentes idiomas para divulgação dos atrativos turísticos e criação de
roteiros e produtos turísticos;
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 26

28. • Nado livre: expansão do Projeto Nado Livre que consiste na demarcação de
áreas para banhistas nas seguintes localidades: Praia Grande, Jurubaíba,
Lagoa Azul, Lagoa Verde, Praia do Café, Abraão, Abraãozinho, Tanguá, Lage
do Frade, Gordas, Botinas e Paquetá. O projeto já esta em implantação na
Praia Grande, Jurubaíba, Lagoa Azul e Gordas;
• Manutenção e conservação de logradouros turísticos: cais, praças,
monumentos, prédios históricos, igrejas e outros;
• Realização de eventos turísticos tradicionais: Reveillon, Procissão Marítima e
Carnaval;
• Capacitação Profissional: para marinheiro de convés, guia de turismo, guia de
trilhas, atendimento ao turista, inglês para recepcionista de hotéis e
comerciários, garçons, camareiras entre outros;
• Regionalização do turismo: formatação e desenvolvimento de produto
turístico regional;
• Mobiliário urbano: compor uma melhor imagem da paisagem urbana,
padronizando o mobiliário e criando sinalização turística de padrão
internacional, em parceria com o grupo Kallas e a Codemp;
• Sinalização turística: identificação de corredores e atrativos turísticos, além de
implantação de abrigos de ônibus, relógios e termômetros digitais, bancos,
entre outros;
• Trem ecoturístico da Mata Atlântica: reativação do trem para passeio
ecológico entre Angra e Lídice;
• Revitalização do Centro Histórico: revitalizar o espaço físico e restaurar os
móveis históricos da cidade através de reurbanização, restaurações,
revitalização, requalificação e gestão;
• Criação da estação de turismo do Abraão: reforma do cais de turismo do
Abraão e construção da Estação de Turismo do Abraão para controle e
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 27

29. ordenamento do fluxo de turistas e melhorar o receptivo e melhorar os
passageiros;
• Criação de pórticos para informações turísticas: criar posto de informações
turísticas nos corredores turísticos e pórticos para informações turísticas em
Serra D´água, Mambucaba e Garatucaia;
• Autonomia financeira: cobrança da taxa de turismo. O mecanismo de
arrecadação encontra-se em teste;
• Infra-estrutura turística e projeto orla: manutenção e ampliação do projeto orla
para locais como Praia do Anil, Monsuaba, Frade e Vila Histórica, visando à
construção de estação de passageiros, praças de alimentação, quiosques
para artesanato e banheiros;
• Centro Multifuncional: construção do Centro Multiuso da Praia da Chácara
para realização de congressos, palestras, seminários, eventos artísticos,
exposições, shows, peças teatrais etc.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 28

30. Avaliação do Local
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 29

31. A cidade de Angra dos Reis
Angra dos Reis é uma das cidades costeiras mais conhecidas do Brasil,
principalmente ligada ao turismo náutico.
A cidade possui litoral com aproximadamente 100 Km de costa e cerca de
360 ilhas.
Esse perfil náutico, ligado à marinas, barcos e mergulho ainda agrega à
cidade um status de cara e elitizada.
O que se percebe, por fim, é que a cidade é consolidada como destino
turístico, tem um posicionamento muito claro na mente dos turistas e seus atrativos
são diferentes de destinos “praia e sol”.
A cidade conta com seis roteiros turísticos, sendo o principal o da Ilha
Grande, a maior ilha da região e que abriga vários hotéis e centros gastronômicos;
na área continental são: Angra Histórica (Centro), BR 101, Estrada do Contorno,
Ponta Leste, Ponta Sul.
Ao longo da costa ocorrem inúmeros pontos de atracadouro, para embarque e
desembarque de pessoas, além das marinas.
A cidade tem um problema de acesso que é a precariedade da Rod. Rio –
Santos (BR 101). Ao longo da extensão de Angra dos Reis a pista é mão dupla, mal
sinalizada e, na época de chuvas sempre sobre interdições devido as quedas de
barreiras.
A cidade em relação aos pólos emissores, embora, em deslocamento por
carro, seja destino cerca de 2,5 horas do centro da cidade do Rio de Janeiro e cerca
de 5,0 horas do centro da Cidade de São Paulo, os principais emissores de turistas
para a cidade, pode ser considerada como atrativa, uma vez que suas
características são peculiares frente outros destinos.
As condições do acesso à cidade, fora a porção da Rio-Santos na extensão
da cidade, é bom e pode ser realizado pela Rio-Santos tanto vindo de São Paulo
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 30

32. quanto Rio de Janeiro (esta estrada está duplicada da saída do Rio de Janeiro até
Itaguaí), ou pela Rod. Presidente Dutra com acesso pela RJ 155 (Rod. Engenheiro
Francisco Saturnino Braga, que liga Barra Mansa ao Litoral na altura de Angra dos
Reis.
Acesso: Rio de Janeiro pela BR 101 e Presidente Dutra – RJ 101
Essa opção também pode ser utilizada para aqueles vindos de São Paulo
pela Rod. Presidente Dutra.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 31

33. Acesso: São Paulo: Presidente Dutra-Tamoios –BR101
O mapa acima mostra a segunda opção para aqueles vindos de São Paulo,
essa opção faz grande parte do percurso margeando o litoral na porção Ubatuba, SP
– Angra dos Reis, RJ.
O acesso aéreo é para aeronaves de pequeno porte. Vários condomínios e
resorts possuem heliponto.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 32

34. O terreno e entorno
O acesso ao terreno é fácil, realizado diretamente pela Rod. Rio- Santos (BR
101).
Em seu entorno encontram-se núcleos urbanos que atendem aos passantes
com serviços básicos de apoio, embora, deva-se ressaltar, não voltados para o
turismo e sim para o núcleo urbano.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 33

35. Além disto, vizinho ao terreno encontram-se o núcleo de hospitalidade do
Hotel do Frade, que além do hotel, oferece para passantes: marina, campo de golf e
centro gastronômico.
O acesso mais rápido, e freqüentemente utilizado pelos turistas que se
dirigem para os resorts da Ponta Leste, é o BR 101 – RJ 155 – Rod. Presidente
Dutra.
Conclusões:
O acesso ao terreno é bom. Ocorre diretamente pela Rio –Santos (BR 101).
A localização do terreno também oferece boa alternativa de acesso além de
percorrer a extensão pela Rio-Santos que é o acesso pela RJ 155, que quanto se
encontra com a Rio-Santos está a aproximadamente 14 Km do terreno.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 34

36. Análise de Oferta e Demanda
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 35

37. O mercado hoteleiro de Angra dos Reis
A análise do mercado hoteleiro de Angra dos Reis terá o enfoque na parte
continental, localização do terreno e pela oferta da Ilha Grande e eventuais
pequenas pousadas nas ilhas da região possuírem outro posicionamento do que
pretende o hotel em estudo.
Assim, na parte continental de Angra dos Reis podemos encontrar dois tipos
de equipamentos hoteleiros, que trabalham e se posicionam de forma diferente:
- Pousadas e Pequenos Hotéis;
- Resorts.
As pousadas e pequenos hotéis são maioria em número de estabelecimentos.
Ofertam refúgio e uma base para as atividades náuticas na cidade. Variam em nível
de conforto e serviços prestados, geralmente com poucas unidades habitacionais
(não mais do que 30). Porém, como elo básico entre todas elas, o público alvo é o
turista em lazer.
Os resorts são empreendimentos maiores, trabalham com público de lazer e
negócios (eventos majoritariamente corporativos), posicionam-se como produtos de
“destinos em si mesmo” e complementam sua estrutura com oferta de apoio náutico.
Na cidade ainda podem ser encontrados empreendimentos intermediários a
estes: hotéis que trabalham com público de lazer, eventos de menor porte e ainda
conseguem penetração no segmento de negócios individual ou grupos (sem
eventos). Vale lembrar que a cidade abriga a Eletronuclear, uma unidade da
Petrobrás e estaleiros. Segmentos geradores de demanda para a hotelaria da
região.
As pousadas no geral concentram-se na região próxima ao Centro Histórico e
Estrada do Contorno, porém podem ser encontradas em várias praias espalhadas
pela costa. O preço médio das diárias destas pousadas varia entre R$ 200,00 e R$
300,00 conforme a época do ano, incluindo apenas o café-da-manhã.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 36

38. Os resorts se estendem desde a divisa com Mangaratiba até a divisa com
Parati. São empreendimentos que cobram entre R$ 500,00 e R$ 1.000,00 conforme
a época do ano e trabalham com sistema de meia-pensão, pensão completa ou
sistema all inclusive.
Os hotéis intermediários trabalham com diárias balizadas pelas empresas, as
estatais no geral pagam valores entre R$ 170,00 e R$ 250,00.
A oferta destacada para o estudo é:
Fonte da Classificação: Guia 4 Rodas
Análise da Oferta:
A oferta destacada foi centrada nos principais resorts da cidade e o Golden
Tulip Porto Bali.
O Golden Tulip Porto Bali e o Meliá Angra podem ser considerados hotéis
intermediários entre as pousadas/pequenos hotéis e os resorts.
Esses dois hotéis exploram o apelo de praia e náutica da cidade, porém
ofertam construções com maior densidade na ocupação do solo e as opções de
lazer são ofertadas em menor número se comparados com os demais.
Os resorts classificados com quatro casas pelo Guia 4 Rodas são Novo Frade
Golf & Resort, Portobello Resort e Safari, Club Med Rio das Pedras.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 37

39. Esses hotéis se destacam pela ampla área de lazer, confortáveis
apartamentos, serviços de A&B e boa área de convenções.
Esses hotéis não operam com empresas da região, pois estas têm restrições
tarifárias e pedem disponibilidades de 10 a 15 uhs por dia durante a semana. Como
são hotéis de médio porte, essa disponibilidade comprometida afeta a venda de
eventos.
A política de preços varia conforme a época do ano. Mas os preços por Uh
para duas pessoas se concentra entre R$ 500,00 e R$ 600,00, com pensão
completa ou sistema all inclusive (com restrições de cardápio definidas em contrato).
O segmento de lazer é importante, variando entre 40% a 60% do total de
vendas.
Os demais resorts com classificação de três casas pelo Guia 4 Rodas são
muito similares aos resorts classificados com 4 casas, sendo que o diferencial entre
eles acaba sendo a percepção de conforto que proporcionam, e a diversidade dos
serviços oferecidos.
Com esse diferencial de percepção e variedade de serviços, os preços
praticados são inferiores ao grupo superior (4 casas) e as diárias praticadas são
cerca de 10% a 15% menores.
Neste grupo também já se notam a presença de grupos de lazer,
principalmente operados pelas empresas CVC e Litoral Verde.
Abaixo seguem as características dos hotéis destacados:
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 38

40. O sistema de venda de diárias é variável, desde diária com apenas café-da-
manhã até all inclusive. Porém, a regra é lazer meia pensão e eventos pensão
completa.
O sistema de venda de diárias concentra-se no sistema de pensão completa.
O hotel trabalha principalmente com o sistema de pensão completa, mas
conforme época do ano e perfil do grupo pode ofertar pacotes all inclusive (porém
com restrições de cardápio).
O Club Med Rio das Pedras vende principalmente pacotes all inclusive.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 39

41. O hotel Porto Real vende para o segmento de lazer pacotes de pensão
completa, bem como para o segmento de eventos. Porém, pode haver variações
conforme época do ano e perfil dos clientes.
As diárias são vendidas com café da manhã.
O Vila Galé trabalha exclusivamente com sistema all inclusive.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 40

42. O hotel vende diárias com café da manhã. Há´acordos com empresas para
meia-pensão (somam à diária normal R$ 30,00 por pessoas referente a um jantar).
O hotel trabalha com sistema all inclusive com restrições.
Os hotéis se localizam ao longa da Rio-Santos e na Estrada do Contorno que
tem acesso pelo Centro da Cidade..
Em Angra dos Reis, da oferta destacada sete se localizam na própria cidade.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 41

43. Em Mangaratiba localizam-se os outros hotéis citados:
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 42

44. Quanto à oferta futura, não há resorts em construção no litoral Sul do Rio de
Janeiro. O único projeto efetivo de oferta futura é o Breezes Búzios a ser inaugurado
no final do primeiro semestre deste ano.
Análise da Demanda
A demanda nestes hotéis se divide em dois segmentos principais:
Lazer: demanda gerada por turistas em busca da fruição do tempo
experimentando as facilidades do resort ou saindo para atividades náuticas.
Eventos: realização de eventos para treinamento, confraternização e grupos
de incentivo.
Na cidade ainda apresenta-se o segmento de negócio, segmento menos
representativo na oferta destacada.
O segmento de lazer tem o seguinte comportamento:
a) Embora no verão seja a época mais chuvosa na cidade, a alta temporada
acompanha o ritmo das férias de verão, sendo seguida depois pelos
feriados prolongados e fins de semana comuns. A ocupação média nas
férias de verão é em média de 80% a 95%. Nos feriados prolongados de
75% a 90% e fins de semana entre 35% e 50%.
Essas são as médias normalmente esperadas e experimentadas pelos
resorts, porém, todos os executivos entrevistados destacaram que pode
haver variações a essas médias devido a fatores externos, sem controle
dos hotéis. Como em 2009 houve a crise da gripe suína, bem como um
surto de dengue na cidade.
b) Esse segmento é atendido por períodos, nos feriados prolongados pela
extensão do pacote e no período de férias em períodos variáveis, porém
com um mínimo de três diárias.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 43

45. c) A política de preços e pensão oferecida depende da época do ano e
expectativa de ocupação do hotel. Como Angra dos Reis está próxima do
Rio de Janeiro, promoções relâmpagos têm rápida resposta do público da
cidade, um exemplo de como pode variar rapidamente a política e prática
de preço de um hotel para melhorar os índices de ocupação e receita.
d) Os hotéis classificados com 4 estrelas são os mais refratários à prática e
venda de diárias no sistema all inclusive. Quando o fazem, procuram
restringir a oferta de produtos e não o fazem indiscriminadamente,
geralmente para eventos ou grupos isolados.
O segmento de eventos tem o seguinte comportamento:
a) São Paulo e Rio de Janeiro (capitais) são os principais emissores.
Praticamente com 50% de representatividade cada uma delas.
b) Os eventos tem duração entre 3 e 4 diárias, principalmente.
c) Como os hotéis são de pequeno e médio porte, é comum que os eventos
fechem os hotéis com exclusividade.
d) A utilização das áreas externas ocorre com freqüência, além de boas
condições de sala, as empresas ocupam e exploram as áreas verdes.
e) A concorrência com outros destinos ocorre mais por destino do que por
hotel diretamente, o que significa dizer: hotel de praia no sudeste ou na
região Nordeste, por exemplo.
f) Porém, os hotéis mais citados como concorrentes na região Sudeste são:
Bourbon Atibaia (pelo porte do hotel e tamanho das áreas de convenções),
Royal Palm Plaza (idem), Casa Grande Hotel e Sofitel Jequitimar.
Interessante notar que todos os hotéis são no Estado de São Paulo, o que
praticamente implica em dizer que os concorrentes estão diretamente
ligados ao fator distância em relação ao pólo emissor São Paulo.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 44

46. g) A diária média praticada nos hotéis classificados pelo Guia 4 Rodas com 3
casas é de R$ 350,00 a R$ 500,00, conforme época do ano. Nos de 4
casas as diárias praticadas se concentram entre R$ 550,00 e R$ 650,00.
Em relação ao nível de vendas dos hotéis há uma similaridade entre eles:
devido à alta sazonalidade do mercado de Angra e fatores do ambiente externo.
Os hotéis entrevistados foram unânimes em afirmar: o seguinte
comportamento:
a) Ano ruim: entre 40% a 45% de ocupação
b) Ano bom: entre 45% a 50% de ocupação
c) Ano ótimo: entre 50% a 55% de ocupação.
Essa variável é uma constante verificada pelos hotéis. Contudo em três
resorts que responderam mais a fundo às nossas indagações obtivemos a seguinte
resposta:
a) O mercado é crescente.
b) O grande impacto nas taxas de ocupação são devidos aos fatores do
ambiente externo. Por exemplo, em 2008 até o mês de setembro as
vendas estavam estimadas na casa de 60% para o ano. Após o estouro da
crise, em setembro, os eventos caíram bruscamente e as taxas anuais
caíram para a casa de 50% a 55%. Em 2009 devido ao reflexo da crise e
uma epidemia de dengue na cidade e a gripe suína, as taxas caíram para
o patamar de 45% - 50%. Em 2010, com o aquecimento da economia
desde o terceiro trimestre de 2009, esperava-se um ano de retomada,
porém com as chuvas de janeiro toda a temporada ficou prejudicada.
c) Imaginam que com o fortalecimento do poder de compra da população
brasileira e o crescimento econômico do Brasil como um todo, os
patamares de ocupação devam se elevar, porém pelas características tão
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 45

47. marcantes da sazonalidade e a fragilidade do mercado frente ao ambiente
externo não seja possível atingir ocupação muito acima dos 60%.
Considerações finais sobre a Oferta e Demanda Hoteleira
A oferta destacada se apresenta como destino em si mesmo.
A cidade de Angra dos Reis é bem conhecida e tem um fluxo de demanda
hoteleira que a procura para aproveitar e experimentar os pontos turísticos ligados à
náutica. Porém esse público procura principalmente pequenos hotéis e pousadas.
A segmentação de mercado entre os hotéis/pousadas e os resorts é
totalmente diferente.
A oferta destacada para estudo oferta empreendimentos com espaços amplos
e variedade de opções de lazer. Praticamente todos se apóiam no segmento de
eventos para atingir níveis de ocupação satisfatórios.
O mercado é marcado por uma forte sazonalidade, principalmente no período
após o Carnaval e até o início da segunda semana de julho. O segundo semestre é
muito forte em relação à captação e realização de eventos.
Historicamente não é possível afirmar que exista uma tendência de
crescimento da demanda ao se analisar os números de vendas dos hotéis, porém,
segundo a pesquisa de campo há uma tendência de aumento, porém o ambiente
externo é o principal fator inibidor de melhor desempenho dos hotéis. Os hotéis e
resorts da região estão fortemente submetidos as intempéries do ambiente externo
ao próprio negocio.
O mercado hoteleiro de Angra dos Reis é muito frágil frente às interferências
externas que riscos da atividade e que podem impactar o plano de investimentos ou
plano de negócios que os investidores possam se apoiar.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 46

48. Outro ponto importante destacado pelos entrevistados é a consolidação do
litoral do Rio de Janeiro como o destino com melhores opções de resorts no Brasil,
principalmente com o início de operações do Breezes Búzios ainda esse ano.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 47

49. O Hotel em Estudo
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 48

50. 1. Características Gerais do Empreendimento:
O Hotel em estudo faz parte do Complexo que está sendo denominado
Caesar Park Angra One.
Foto: Montagem de Implantação, Inserção na paisagem
A bandeira Caesar Park faz parte do portfólio de marcas do Grupo Posadas,
operador hoteleiro de origem mexicana. A marca Caesar Park é designada para os
produtos que se posicionam no mercado de luxo.
O complexo é voltado formado pelo hotel e conjuntos de imobiliário turístico.
O hotel está previsto com 158 unidades habitacionais e os conjuntos de
imobiliário turístico serão ofertados em quatro nichos de produtos: bangalôs,
villages, casas premium e casas.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 49

51. A operadora hoteleira irá oferecer serviços pay-use e básicos obrigatórios à
parte residencial do complexo. Os serviços e abrangência ainda estão em fase de
definição.
A parte imobiliária turística deve agregar mais 174 unidades habitacionais.
Às áreas de lazer são: costa com praia, apoio náutico, quadras de tênis e poli-
esportivas distribuídas pelo terreno, clube do condomínio e heliponto.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 50

52. 2. O Hotel
O hotel foi projetado para se posicionar como produto de luxo.
As unidades habitacionais tem dimensões média de 44 m², além de suítes
com até 68 m².
As áreas sociais estão concentradas no próprio edifício principal do hotel. São
compostas por restaurante, lounge bar (anexo a piscina).
Complementa o produto uma área de 250 m² para wellbeing e centro de
conferência para até 350 pessoas.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 51

53. Detalhe do projeto do Centro de Wellbeing
A área de lazer tem enfoque na piscina e praia. As quadras de tênis e
poliesportiva estão distribuídas pelo complexo, para atender os demais usuários do
complexo.
Pela atual apresentação do projeto, a implantação do hotel e como se
apresenta como produto pode-se estimar seu posicionamento dentro do seguinte
perfil:
a) Lazer: Voltado para descanso e relaxamento.
b) Negócios: Eventos de médio porte.
O hotel se volta para o segmento de lazer como um hotel para descanso e
relaxamento. Com capacidade de acomodar, entre adultos e crianças, no máximo
400 pessoas, a praia, a piscina e o centro de wellbeing são facilidades e atributos
que mais marcam a tipologia do resort.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 52

54. O centro de convenções para até 350 pessoas posiciona o hotel no mercado
de maior concentração de grupos de eventos. Em pesquisa recente, a BSH Travel
Research apurou que cerca de 65% dos eventos está concentrada até 200 pessoas.
As dimensões do projeto dão boa flexibilidade de trabalho para a venda do espaço
de eventos.
3. Análise Crítica da BSH ao Projeto:
O hotel está localizado em um dos melhores pontos do litoral brasileiro para
receber um produto de luxo. Angra dos Reis possui apelo e identificação imediata
com o público de alto poder aquisitivo. Além disto, está entre os dois principais pólos
emissores do país, a cidade de São Paulo e Rio de Janeiro.
O projeto apresenta itens construtivos e conceitos bem voltados para o
mercado de luxo.
As sugestões que agora se seguem são baseadas em visitas técnicas aos
principais resort de Angra dos Reis e observação de tendências no mercado
mundial.
Vale lembrar que as sugestões são baseadas nos lay-outs de projetos
recebidos da empresa Quitumba em 26.03.2010.
a) Áreas Sociais:
• Integração entre restaurante, lobby e área de praia: Melhor
aproveitamento do espaço com essa multi-funcionalidade.
• Ao menos dois restaurantes e um ponto de alimentos e bebidas
próximo à praia.
• Criação de Espaço indoor para crianças.
• Criação na área de lobby/lounge para jogos de cartas e tabuleiros.
b) Áreas de Lazer:
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 53

55. • Demarcar uma quadra de grama para futebol, dimensões de campo
de futebol society, com iluminação.
c) Unidades Habitacionais
• As unidades com 40 e 44 m² devem ser pensadas para atender
principalmente o público de convenções. Com banheiros funcionais
e dois lavatórios.
d) Sistema de Pensão
• O hotel deve adotar o sistema de pensão completa (café, almoço e
jantar) ou all inclusive.(alimentos e bebidas inclusos no preço da
diária com consumo liberado ao longo do dia). Isso devido a sua
localização e uma crescente adoção destes sistemas no mercado
nacional. Para os estudos financeiros será adotado o sistema all
inclusive.
4. O Desempenho do Hotel em Estudo.
Conforme as entrevistas realizadas há fatores que influenciam a ocupação de
um resort em Angra dos Reis, a saber:
- ambiente econômico: a variação nos padrões de comportamento da
economia brasileira interfere na ocupação do hotel. Tanto o segmento de lazer
quanto o de eventos é impactado pelo desempenho da economia nacional. O
segmento de lazer se reduz com retração econômica e o de negócios diminui os
investimentos em treinamentos, seminários e eventos em geral. 2008/2009 são anos
que provaram quão sensível é este mercado.
- Concorrência internacional: o mercado internacional de turismo de
sol/praia/mar é altamente competitivo. Tornou-se um mercado altamente sensível a
preço. Quando o Real se apresenta valorizado o país sofre com o encarecimento do
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 54

56. preço de seu produto turístico. A malha aérea também não ajuda por ainda ser
bastante limitada e, com isso, representa um gargalo para a atividade, encarecendo
os preços dos pacotes internacionais.
- Calendário: a quantidade de feriados no ano pode ajudar ou prejudicar a
ocupação do resort. Interfere na complementaridade do segmento de eventos e
lazer. Feriados prolongados ou feriados isolados no meio da semana podem
interferir na venda de eventos.
O Carnaval, dependendo de quando é, pode ampliar ou limitar a alta
temporada de férias.
- Ambiente Externo: vários fatores, além da economia podem influir na
ocupação do hotel. Angra dos Reis, nestes dois últimos anos, passou por três
problemas que afetaram drasticamente a ocupação: gripe suína, epidemia de
dengue na cidade e deslizamento de barreiras (acesso) na BR 101.
Assim, por esses fatores, é que todos os hotéis pesquisados acabaram por
citar taxas de ocupação muito similares, a saber:
Importante frisar:que desde o ano 2000 houve incremento na oferta de resorts
no Brasil, com o fortalecimento do Nordeste e do Sudeste como áreas com maior
oferta. Contudo, esse comportamento, conforme as entrevistas, não mudou.
Pelo contrário, conforme o perfil sócio econômico do Brasil se fortalece,
ficando a classe média mais rica e representativa, melhor tem sido a ocupação.
Desta forma, o hotel em estudo tem potencial de se inserir no mercado com
esse potencial de vendas.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 55

57. Destaca-se que o Vila Galé Angra mudou o posicionamento do produto. De
luxo agora busca posicionamento em faixa de lazer de grupos (massa),
principalmente.
Assim, o desempenho potencial a ser traçado pelo hotel, conforme as taxas
de ocupação apuradas nas entrevistas é de aproximadamente 61%.
Essa taxa potencial de ocupação foi obtida analisando e tomando por base o
calendário de 2010:
Os 365 dias do ano, por temporada podem ser assim divididos:
A ocupação por tipo de ocupação e temporada foi assim composta:
A composição deste volume de vendas soma cerca de 35.500 diárias
vendidas, o que representa ocupação potencial de 61,6%.
Considerando que:
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 56

58. a) o Brasil deve continuar a crescer em média anuais de 3% a 5% para os
próximos anos;
b) o litoral do Rio de Janeiro deve se consolidar como o destino de praia e
náutica com melhor oferta nos próximos aos, e
c) especificamente na região de Angra dos Reis, melhorias de acesso estão
sendo implantadas, para efeito de projeção de resultados será utilizado o
seguinte quadro de ocupação:
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 57

59. Análise Financeira
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 58

60. 1. Riscos do Investimento
É de se lembrar que todo investimento pressupõe riscos, e no caso presente
não é diferente.
A história de investimentos hoteleiros tem mostrado a existência desses
riscos
“O risco fundamental em um investimento hoteleiro é a possibilidade de
o hotel não gerar fluxos de caixa estimados para anos futuros, ou que esses
fluxos não se traduzirão no valor estimado”.
Portanto, o principal risco ao investimento hoteleiro é não alcançar o fluxo de
caixa projetado.
Sabe-se que os riscos conhecidos, que podem impactar o fluxo de caixa
projetado de acordo com o Professor José Ernesto Marino Neto (in “Gestão de
Ativos Hoteleiros” in “Barbosa”, FGV, 2003), são os seguintes:
Os riscos associados ao investimento hoteleiro podem ser divididos em
quatro grupos básicos ou em quatro categorias:
Riscos operacionais
Riscos mercadológicos ou de propriedade
Riscos legais ou políticos
Riscos financeiros
Os riscos Operacionais podem ser agrupados em seis itens distintos:
Demanda: Durante períodos de forte demanda, a indústria tem reagido
crescendo a oferta de quartos numa dada região, limitando a oportunidade de
hotéis existentes se beneficiarem da situação e ganharem mais dinheiro e
ainda estabelecerem tarifas como premio. Quando a demanda decresce, os
hoteleiros enfrentam situações de tarifas mais baixas para tentar manter a
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 59

61. demanda. Todavia, caso os competidores enfrentem a mesma situação, é
provável que todos reajam igualmente.
Custos Salariais: Embora a tecnologia tenha avançado muito e tomado o
lugar de alguns trabalhadores, a indústria hoteleira continua a ser intensiva de
mão de obra ou forte dependente do trabalho de pessoas. Em grandes
destinos turísticos e nas maiores metrópoles, os trabalhadores são
organizados em fortes sindicatos que limitam condições de negociação de
acordos trabalhistas para os hoteleiros, aumentando consideravelmente os
custos fixos de um hotel.
Operacionais Strictu Sensu: em períodos de baixa utilização de um hotel,
arca-se com custos fixos altos, pois são fixos. Em períodos de alta utilização,
os custos fixos representam menos que os variáveis. Porém, em épocas de
alta utilização gasta-se mais com a manutenção e o atendimento ao cliente.
Investimentos de Capital: A reposição do ativo é sempre um ponto crítico
para o hotel. Quando a utilização do hotel é baixa, o desgaste dos ativos
instalados nos quartos é menor, porém os hotéis apresentam áreas públicas
como lobby, restaurantes, bares, piscina, salões de eventos etc.
Independentemente de o hotel estar atendendo apenas a um hóspede ou a
centenas deles, a aparência das áreas deve ser positiva, gerando sempre a
necessidade de novos investimentos. Outros fatores que contribuem para as
despesas nesse nível são os altos gastos em hotéis, que ficam abertos 24
horas por dia, bem como a complexidade dos sistemas de energia e a
variedade de usos internos, como lavanderia, e outros.
Requisitos legais: Pelo fato de serem edifícios “públicos”, os hotéis são
alvos naturais de fiscalizações e de inovações tecnológicas, bem como de
solicitações das mais diversas. As legislações têm ficado mais complexas,
exigindo sistemas de segurança cada vez mais sofisticados e caros, sistemas
contra incêndio mais eficientes, espaços e caminhos adequados aos
deficientes físicos, sistemas logísticos distintos para tratamento de produtos
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 60

62. perigosos, e isso tem ajudado a fazer com que os custos operacionais de
hotéis estejam sempre crescendo.
Riscos mercadológicos ou de propriedade: São os relacionados aos
fatores de haver riscos imobiliários e de mercado no qual o hotel se insere.
Apenas para ilustrar: um hotel concebido para ser cinco estrelas em mercado
cuja demanda busca hotéis três estrelas - nesse caso, haverá pouca clientela
para o hotel concebido; um hotel desenvolvido e construído em mercado cuja
oferta supera a necessidade da demanda - nesse caso, haverá poucos
hóspedes a serem disputados, além de uma guerra de preços que prejudicará
os menos capazes; um hotel planejado e concebido com base na demanda
do aeroporto – se o aeroporto fechar, o hotel sofrerá as conseqüências.
No tocante aos riscos legais ou políticos, as novas legislações vêm
exigindo modificações na estrutura do hotel, bem como variações na política
local, que causam impacto nos negócios da região e reduzem o ritmo da
atividade econômica. Crimes sendo noticiados como comuns na região etc.
Os riscos financeiros são os riscos inerentes à política financeira do local
onde está situado o hotel. Por exemplo: o BNDES pratica taxas de juros
flutuantes. A TJLP é uma taxa de juros que é calculada trimestralmente pelo
próprio governo. Se a taxa de juros subir muito, é possível que a taxa gerada
pelo hotel seja insuficiente para pagar o financiamento que auxiliou a
construí-lo. Se a taxa de inflação subir muito, pode comprometer o caixa do
negócio, pois talvez o hotel não tenha condições de aumentar seus preços
para compensar o crescimento inflacionário e, por conseqüência, o
crescimento de seus custos.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 61

63. 2. Geração de Receita.
Como verificado no capítulo anterior, o potencial de ocupação do hotel dentro
do mercado de Angra dos Reis é de atingir até 61% de taxa de ocupação.
O quadro resumo de receitas para o hotel em estudo é:
A política de preços adotada o sistema all inclusive, que assim pode ser
consolidado:
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 62

64. A receita média gerada por unidade habitacional ocupada é de
aproximadamente R$ 761,00 no primeiro ano de operação, o que posiciona o hotel
na faixa concorrêncial dos resort de luxo da região de Angra dos Reis.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 63

65. 3. Demonstrativo de Resultados do Exercício
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 64

66. Os resultados foram calculados através do entendimento que a SCP –
Sociedade em Conta de Participação a ser formada pelos adquirentes adotará
sistema que permita a distribuição de resultados à título de dividendos
4. Análise Financeira
O estudo evidenciou o potencial de inserção do hotel.
As projeções financeiras, utilizando o conceito de distribuição de dividendos,
resultou no seguinte fluxo de caixa:
Observações:
a) O valor de investimento de R$ 373.511 é o valor médio ponderado de
venda das unidades habitacionais previstos no projeto. O preço inclui além
da entrega da unidade a cota-parte para o mobiliamento do hotel.
b) A TIR – Taxa Interna de Retorno foi calculada com a aplicação de taxa de
capitalização (perpetuidade) no décimo ano no intervalo de 8% a 12%. Tal
ação resultou em TIR entre 10,5% a.a. a 13,5% a.a. O fluxo de caixa é
líquido.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 65

67. Abaixo, segue quadro de sensibilidade para a distribuição anual conforme a
taxa de ocupação que pode ser atingida:
Cálculos de distribuição, baseado no Fluxo de Caixa projetado e teoricamente disponível e em bases lineares pelo
número de Unidades habitacionais
Quadro apenas ilustrativo.
EVMEF Caesar Park Angra – Quitumba Angra Resort Empreendimentos Imobiliários 66