Este documento discute o papel do síndico e como organizar assembleias condominiais. Ele fornece informações sobre os diferentes tipos de síndicos, como centralizador, democrático e empreendedor. Também aborda situações problemas comuns e como conduzir assembleias de forma efetiva, incluindo quórum necessário e convocação.

1. Organizando o
condomínio

2. Síndicos
Agenda do Dia:
1) Informes
2) Objetivos da atividade
3) Papel do síndico
4) Assembleias

3. Objetivos
- Aprofundaracompreensãosobre opapeldosíndico.
- Adquirir informações sobre quando fazer uma
assembleiaecomofazê-la.

4. ATIVIDADE I

5. Que tipo de sindico é você?

6. Que tipo de síndico é você?
CENTRALIZADOR-“Deixaqueissoeuresolvo”:

7. Que tipo de síndico é você?
- O síndico que se encaixa nesse perfil gosta de
resolver as coisas do condomínio sozinho, para
agilizar os processos ou porque acredita que essa é
mesmoamelhormaneira.
- Não tem o hábito de consultar os condôminos em
reuniões e nem procura a administradora ou o
Conselho para ter outras visões sobre a mesma
questão.
- Ganha na agilidade. Perde pela faltade participação e
algumas vezes, acaba desrespeitando a convenção e
alei.

8. Que tipo de síndico é você?
Característicascomuns
- Costuma ser proativo e ágil na resolução de
problemas.
- Nãoouvemuitoaopiniãodosoutros.
- Acha que as coisas não andam se ele tiver que
consultartodossempre.
- Confiademaisnoprópriotaco.

9. Que tipo de síndico é você?
Comomelhorar?
- O síndico que centraliza muito as questões do
condomínio acaba ficando sobrecarregado e
perderendimento.
- Pedir ajuda à administradora ou contar com um
Conselho Consultivo eficiente e de confiança é
um passo importante para que as ações sejam
feitas e levadas de maneira mais coletiva e com
resultados, permitindo que o síndico tenha mais
tranquilidadeparaatuar.

10. Que tipo de síndico é você?
DEMOCRÁTICO-“Oquevocêsacham?”:

11. Que tipo de síndico é você?
- O relacionamento com os condôminos e entre os
condôminoséumfatorimportanteemsuagestão.
- O síndico democrático também gosta e incentiva a
participaçãodetodose semprediscuteabertamente
asquestõesdocondomínio.
- Ganha pelo bom relacionamento e pela
transparênciadagestão.
- Perde por, algumas vezes, deixar o processo mais
lento por ter de lidar com muitas e diferentes
opiniões.

12. Que tipo de síndico é você?
Característicascomuns
- Sempre que encontra algum vizinho ele conversa, é
simpático e se põe na posição de síndico para ajudar
ouescutar.
- Não toma nenhuma atitude sem antes consultar ao
menosoConselhoouaadministradora.
- Preocupa-se com que os condôminos estão achando
desuagestão.
- Gosta de ser sociável e promover uma gestão
transparente.

13. Que tipo de síndico é você?
Comomelhorar?
- Muitas vezes querer ouvir a todos pode comprometer
a agilidade de alguns processos do condomínio. Uma
solução, é montar comissões de condôminos para
determinadosassuntos.
- Por exemplo: uma comissão de obras, uma de
crianças (síndico-mirim), uma de área comum. Cada
uma ficaria responsável por dar ao síndico o apoio
suficiente para que os projetos e urgências sejam
realizados. Lógico, sem esquecer de, sempre que
necessário, levar o assunto para a assembleia para
votação.

14. Que tipo de síndico é você?
EMPREENDEDOR-“Oqueocondomínioganha
comisso?”:

15. Que tipo de síndico é você?
- O síndico empreendedor está sempre em busca
de negócios, ações ou atitudes que possam trazer
benefícios ao condomínio, seja um desconto com
um fornecedor ou uma maneira de aumentar a
rendadocondomínio.
- Negociador, gosta de tratar desses assuntos
pessoalmente.
- Ganha porque está sempre com o orçamento no
foco. Perde por dar menos atenção a outros
setoresimportantes.

16. Que tipo de síndico é você?
Característicascomuns
- Geralmente são profissionais que têm negócio
próprioouexperiênciacomgerenciaeafins.
- Administra o condomínio como administra uma
empresa.
- Tem o pensamento focado no orçamento, na
reduçãodecustosenavalorizaçãodopatrimônio.
- É aberto a inovações e soluções criativas para
resolverproblemas.
- Correoriscodesercentralizador.

17. Que tipo de síndico é você?
Comomelhorar?
- Evite ficar muito preso somente às questões
financeirasdocondomínio.
- Muitas vezes, a ânsia por ganhos e otimização de
custos acaba comprometendo a qualidade de
serviços essenciais como manutenção,
administração,segurança,terceirização,etc.
- Isso pode trazer problemas críticos que só vão ser
notadosquandojáestiverembemavançados.

18. Que tipo de síndico é você?
- Enxergar um condomínio como uma empresa é uma
forma muito positiva de administração, entretanto,
deve-se lembrar que o objetivo do condomínio não é
darlucro.
- Obalanceamentoentre redução decustosequalidade
éachavedosucesso.

19. Que tipo de síndico é você?
PAU PRA TODA OBRA - “Qualquer coisa, me
chame!”:

20. Que tipo de síndico é você?
- Está sempre disponível, ajuda nas pequenas
urgências, anda com ferramentas, procura
escutar e atender a todos.
- Engenhoso, busca sempre boas e práticas
soluções para qualquer questão, seja
administrativa ou não.
- Ganha pela “prestatividade” e agilidade em
soluções.
- Por outro lado, corre o risco de se perder nas
prioridades da administração por tentar atender
a todos e a qualquer hora.

21. Que tipo de síndico é você?
Características comuns
• Está frequentemente nas áreas comuns do
condomínio resolvendo pequenos problemas.
• Geralmente são engenheiros por formação ou
possuem experiência com obras e reparos.
• Possuem tempo para se dedicar ao
condomínio e o veem como sua casa.

22. Que tipo de síndico é você?
Como melhorar?
- É sempre bom ter alguém por perto disposto a
solucionar um problema prático ou a ajudar em
horas complicadas no dia-a-dia do condomínio,
mas, nem sempre é bom sobrecarregar o síndico
dessa maneira.
- Contratar serviços especializados para pequenos
reparos pode trazer mais tempo para que o sindico
cuide de outras questões. Claro que nem sempre o
orçamento comporta contratações, mas não se
sobrecarregue!

23. Que tipo de síndico é você?
OCUPADO - “Agora não posso”:

24. Que tipo de síndico é você?
- Possui pouquíssimo tempo para lidar com as
questões do condomínio e, geralmente, foi eleito
por sorteio ou ninguém quis assumir o cargo.
- Por causa disso, acaba delegando muitas (ou quase
todas) as funções para a administradora e para o
Conselho. Não há ganhos nesse tipo de gestão.
- Sem a participação do síndico, as coisas ficam por
conta de quem não tem essa responsabilidade e
acabam saindo de qualquer jeito.

25. Que tipo de síndico é você?
Características comuns
- Demora para tomar providências importantes.
- Delega tudo que for possível para administradora ou
conselho.
- Foi eleito por sorteio ou por falta de opção.
- Não vê a hora de acabar seu mandato.
- Não faz nada além do básico que lhe é cabido .

26. Que tipo de síndico é você?
Como melhorar?
- Procure ajuda junto à administradora e ao
Conselho. Explique a situação e organize-se para
dividir e delegar tarefas o máximo possível.
- Lembre-se de que o cargo de síndico envolve
responsabilidades civis e criminais. Portanto, se
realmente acredita que não conseguirá um
mínimo de tempo para as obrigações mais básicas,
estude a possibilidade de renúncia. Antes, tente
encontrar alguém que possa assumir o seu lugar.

27. Que tipo de síndico é você?
JURÍDICO - “Segundo a legislação...”:

28. Que tipo de síndico é você?
- Por, em sua maioria, serem muito interessados
em legislação, acabam levando essa relação à
administração do condomínio.
- Têm total conhecimento da legislação que
envolve síndicos, condôminos e inquilinos e sua
prioridade em qualquer ação do condomínio é
como enquadrá-la na legislação vigente.
- Muitas vezes acaba dificultando processos que
seriam rápidos no condomínio, mas, ao mesmo
tempo, os condôminos têm a certeza de que não
há ilegalidades na administração.

29. Que tipo de síndico é você?
Características comuns
• São, em sua maioria, advogados ou
interessados por leis, ou possuem um amigo ou
parente dessa área que lhe dá suporte.
• Têm conhecimento da legislação que rege
condomínios.
• Mantém a administração sempre em ordem.
• Pode se tornar arrogante ou ter dificuldades
de ouvir o próximo por acreditar ter sempre a razão.
• É uma boa fonte de orientação para os
condôminos.

30. Que tipo de síndico é você?
Como melhorar?
- Como tudo que é exagerado faz mal, estar
sempre preso ao que diz a legislação quando, na
verdade pequenos problemas podem ser
resolvidos com acordos internos ou baseados na
Convenção, não é sempre benéfico.
- Procure estar atento aos direitos e deveres, mas
as regras internas do condomínio que, muitas
vezes, são mais práticas para o dia-a-dia, são
boas aliadas da administração.

31. ATIVIDADE II

32. Características – síndico ideal
- Representar.
- Administrar.
- Mediarconflitos.
- Saberouvir.
- Serbomnegociador.

33. ATIVIDADE III

34. SITUAÇÃO PROBLEMA I
Dona Maria é moradora do condomínio
Jardins Serranos.
• Não está em dia com as taxas do
condomínio;
• Durante a assembleia não para de falar;
• Não deixa que os outros falem;
• se descontrola chegando a gritar
• Quer participar das votações;
Como o sindico deve agir?

35. SITUAÇÃO PROBLEMA II
Sr. José é morador do condomínio
Jardins Serranos.
• Ouve funk das 8 horas a 24 horas todos os
dias no volume máximo;
• Dona Suzana é sua vizinha do lado
esquerdo e não suporta o barulho. Reclama
para o síndico e para todos os vizinhos
constantemente.
• O síndico é cunhado do Sr. José e
constantemente diz que o “volume nem é
tão alto assim”
Como resolver a questão?

36. Assembleias
EMUMCONDOMÍNIOTUDOÉRESOLVIDOEM
UMAASSEMBLEIA.
AssembleiaOrdinária-AGO
- A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente,
segundoonovoCódigoCivil.
- Normalmente, é usada para prestação de contas,
aprovação da previsão orçamentária e eleição de
síndico.
- Art.1.350doCódigoCivil.

37. Assembleias
AssembleiaExtraordinária-AGE
As assembleias extraordinárias podem ser
convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos, geralmente para tratar de assuntos não
discutidos na última assembleia ordinária ou de
urgência.
Para que uma assembleia extraordinária seja
convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de
pelomenos1/4doscondôminos.

38. Assembleias – Casos previstos
Assunto Precisa de assembleia? Votação Necessária
Obras "necessárias", que conservam o
condomínio ou impedem sua
deterioração. Ex.: obras urgentes,
como impermeabilização de um local
com vazamento .
Depende
Se despesas não forem
grandes, não precisam de
aprovação. Verificar
Convenção.
Obras "úteis", que aumentam ou
facilitam o uso comum. Ex.: Reforma
da guarita, instalação de câmeras.
Sim
Maioria simples dos
condôminos
Obras "voluptuárias", as que não
aumentam o uso habitual da coisa,
constituindo simples deleite ou
recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do
jardim
Sim 2/3 dos condôminos

39. Assembleia - Quórum
Motivo Observação Votação mínima
Aprovação de contas,
aumento de taxa
condominial e eleição de
síndico
Em 1ª convocação, é preciso quórum de
metade do todo; em 2ª, quórum livre
Maioria dos presentes
Obras necessárias
As que conservam a coisa ou impedem
sua deterioração*.
Ex.: pintura ou limpeza da fachada
(mantendo-se a mesma cor e padrão) e
obras urgentes, como impermeabilização
de um local com vazamento
Maioria dos presentes
Obs.: Se as despesas não forem
grandes, não precisam de
aprovação
Obras úteis
As que aumentam ou facilitam o uso da
coisa*. Ex.: Reforma da guarita e
Individualização dos hidrômetros
Maioria do todo

40. Assembleia - Quórum
Quórum: Número necessário de pessoas para votar/aprovar
certo tema.
Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em
consideração a totalidade do condomínio, ou seja todos os
condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que
aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de
guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.
Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a
50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum
elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.
2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades,
levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É um
quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e
alteração da convenção.

41. Assembleia - convocação
Dicas para uma convocação bem-sucedida:
- Em relação ao edital, recomenda-se que este
tenha no máximo seis itens em pauta;
- As pautas devem ser claras, pertinentes e
necessárias; (assuntos chamativos)
- Se achar conveniente, estipular e mencionar
tempo máximo de duração (a média costuma ser de
duas horas).
- Fazer a primeira chamada e segunda chamada.
- Inicie sempre no horário .
- Busque sempre o dia da semana melhor para
todos.

42. Assembleia - convocação
- Colocar observações como: "A sua presença é
indispensável para o bom andamento e valorização
do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei,
deverão acatar com todas as decisões tomadas".
- Atente-se para que não choque com jogos de
futebol ou qualquer outro evento popular
importante, ou se é próximo de feriado prolongado;
- Passar nas casas no dia e distribuir carta com
lembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje,
você tem um compromisso com o seu
condomínio!”. Essa atitude chama a atenção dos
moradores para a reunião.

44. Assembleia - realização
- Presidente da Mesa: é escolhido no início da
assembleia. Ele nomeia um secretário para
redigir a ata, e começa a conduzir a reunião.
(observar a Convenção).
- Não é recomendável o síndico presidir ou
secretariar a Assembleia, para não haver
questionamento sobre sua influência nas
decisões dos condôminos.
- O Presidente da Mesa deve seguir a pauta
(temas, limites de tempo)

45. Assembleia - realização
- No início da assembleia, o Presidente recolhe
as procurações para anexá-las à lista de
presentes.
- Lista dos presentes: deve ser preenchida no
início da reunião e anexada à ata da
assembleia correspondente, no Livro de Atas
do condomínio.
- Inadimplentes não pode participar das
deliberações da assembleia, nem votar,
mesmo que estejam cumprindo acordo.

46. Assembleia - Ata
Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem
como o que foi deliberado sobre cada um.
- A ata deve estar de acordo com o que foi
deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.
- É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo
secretário.
- Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto,
nem registrar todos os comentários realizados. São
suficientes o registro dos assuntos, do que foi
resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer
questão.

47. Assembleia - Ata
A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar
o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64.
- Não é obrigatório seu registro em cartório, a não
ser que assim determine a Convenção do seu
condomínio.
- Deve ser mantida no Livro de Atas do
condomínio, por pelo menos por 5 anos, em
poder da administradora ou do síndico. Como
qualquer documentação do condomínio, deve
estar sempre disponível a qualquer condômino.