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GUIA SOBRE
IMPLANTAÇÃO DE
CONDOMÍNIOS
Reformas nas unidades autônomas – NBR 16.280 / ABNT
Fique atento!
Perfil do síndico
Sobre o SindicoNet
Sobre a Lello Condomínios
Capítulo 8
Capítulo 9
21
23
26
29
30
Garantia da construtora
Capítulo 7
19
O papel de cada um
Leis e Regras
Capítulo 6
13
17
Assembleia Geral Extraordinária
Capítulo 4
10
Assembleia de instalação
Regularização
Capítulo 3
04
07
O que é implantação de um condomínio
Capítulo 1
03
Capítulo 2
Capítulo 5
Capítulo 10
Conclusão 28
A fase de implantação de um condomínio ocorre entre a entrega do
Habite-se do condomínio até um ano após a assembleia de instalação,
aproximadamente. É durante esse período que o condomínio vai
desenvolver sua identidade e dinâmica própria– afinal, nada nasce
pronto, e condomínios não são exceção.
Durante a fase de implantação é extremamente importante que o
síndico tome diversos cuidados de forma a preservar o patrimônio
de todos, e que também busque empresas parceiras que colaborem
no sentido de que sua gestão seja bem sucedida: seja no aspecto de
manutenção, financeiro ou no trato com os condôminos.
Como todos são novos no local, as dúvidas são mais numerosas nesse
períododevidadocondomínio. Oobjetivodessee-bookéajudarossíndicos
eleitos durante esse tempo chamado “implantação do condomínio”.
O QUE É IMPLANTAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO
Capítulo 1
3
A assembleia de instalação deve ocorrer apenas após a liberação
do habite-se por parte da prefeitura, que, assim, sinaliza que o
condomínio está apto para ser usado com segurança.
O habite-se é um documento expedido pelo município do condomínio
e atesta que aquele local está apto para ser habitado. Geralmente
é a construtora/incorporadora que cuida de providenciar essa
ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO
Capítulo 2
4
documentação. Esse documento é fundamental, já que é a prova
que o condomínio foi finalizado pela construtora. Sem ele, não é
possível registrar o imóvel no nome do proprietário, e nem ter a
certeza de que a edificação está pronta para ser habitada.
É na assembleia de instalação que ocorre a chamada “instalação do
condomínio”. Com a eleição do novo síndico e do conselho consultivo,
ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO
Capítulo 2
5
que passam a representar legalmente o condomínio, se dá por
encerrada a fase de obras no local.
QUEM PODE SER SÍNDICO?
Depende do que consta na convenção de cada condomínio. Se não constar
nada, significa que o representante do condomínio pode ser qualquer
pessoa escolhida em assembleia. Então, além de condôminos, inquilinos,
funcionários e até profissionais de fora (como um síndico profissional)
podem se candidatar e tomar posse do cargo. Saiba mais sobre eleições
para síndico, aqui.
Nesse encontro também deve ser votada e aprovada uma previsão
orçamentária e a taxa condominial a ser paga mensalmente.
Geralmente, quem elabora esse ponto é uma administradora
de condomínios, empresa parceira que ajuda o síndico a gerir o
empreendimento, que foi escolhida pela construtora.
Enxoval
Além da previsão orçamentária, deve-se também aprovar uma verba
para o chamado “enxoval” do condomínio, ou seja, lixeiras, tapetes,
carrinhos, equipamentos de uso e convivência nas área comuns.
Esse item também pode ser orçado pela administradora, uma vez que a
empresa pode, devido a sua experiência, oferecer um bom parâmetro
de quanto será gasto com isso.Vale lembrar que aqui o correto é orçar
sempre o mesmo serviço ou produto com, no mínimo, três empresas.
ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO
Capítulo 2
6
DICA: no SíndicoNet é possível realizar cotações online com fornecedores
catalogados e avaliados por outros síndicos. Veja aqui.
Previsão orçamentária
No orçamento para o primeiro ano do condomínio devem constar os
seguintes itens:
•	 Mão-de-obra utilizada no condomínio
•	 Contas de água, luz e gás
•	 Contratos de prestação de serviço. A manutenção correta de
equipamentos como elevadores, bombas, geradores, etc. evita que
esses itens percam a garantia oferecida pela construtora
•	 Despesas diversas, como seguro do condomínio, despesas
bancárias, cópias, pequenos reparos, etc.
•	 Porcentagem do investido com a administradora
DICA: veja aqui um Guia completo sobre Previsão Orçamentária em
Condomínios.
Assembleia de Instalação:
•	 instalação do condomínio nos moldes da lei
4.591 e NCC/2002
•	 aprovação da previsão orçamentária
•	 apresentação da administradora
REGULARIZAÇÃO
Capítulo 3
7
Obtendo o CNPJ
A primeira coisa que o síndico eleito deve fazer é adquirir o CNPJ
(Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas). O trâmite deve ser feito
no site da Receita Federal. Para tirar o CNPJ, entre outros documentos,
deve-se ter em mãos o DBE (Documento Básico de Entrada) assinado
pelo síndico, a ata da assembleia que o elegeu, e a convenção geral
do condomínio registrada em cartório. A administradora contratada,
geralmente, auxilia na burocracia e providencia o registro e emissão do
CNPJ para o síndico. Só após ter o CNPJ o condomínio consegue firmar
contratos de longo prazo, contratar funcionários próprios e empresas
para manutenção dos equipamentos.
REGULARIZAÇÃO
Capítulo 3
8
É também apenas com o CNPJ do condomínio, e com a seu certificado
digital próprio, que o síndico consegue se inscrever no e-Social. Assim,
trâmites trabalhistas dos futuros funcionários também conseguirão se
desenrolar sem problemas.
DICA: saiba mais sobre certificação digital e conectividade e-Social, aqui.
•	 Seguro: outro ponto importante da regularização do
empreendimento é a contratação do seguro para o condomínio,
que, segundo o artigo 1.346 do Código Civil, é obrigatório por lei.
DICA: veja aqui um Guia completo sobre Seguros Condominiais
Desdobro do IPTU
Enquanto o imóvel não está dividido em apartamentos ou unidades
imobiliárias no registro municipal, o IPTU é cobrado de forma
integral. A partir do desdobramento do empreendimento em
imóveis independentes para cada titular, o síndico, com a ajuda da
administradora, pede o desdobro do IPTU, de forma a ficar também
individualizado em conformidade com a lei de cada município.
Cadastro de Economias na Sabesp (condomínios de SP)
Se o condomínio fica localizado em São Paulo e for abastecido pela Sabesp
(Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo), os moradores
poderão cortar gastos nas suas despesas mensais com água.
REGULARIZAÇÃO
Capítulo 3
9
O cadastro por economias é um sistema que a empresa utiliza para
calcular o consumo de água por meio da divisão do metro cúbico
(m³) pela quantidade de unidades imobiliárias, fazendo com que o
escalonamento de consumo saia mais barato para cada condômino.
No caso, o síndico pode pedir à administradora que entre em contato
com a companhia para providenciar a mudança.
ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Capítulo 4
10
Com a assembleia de instalação realizada, o condomínio regularizado e
começando a tomar vida, dessa vez, uma assembleia geral extraordinária
(convocada de acordo com a convenção do condomínio) pode ser útil
para que se decida sobre os seguintes temas:
•	 Envidraçamento de sacadas: se essa possibilidade existir, é muito
importante aprovar um padrão a ser seguido por todos. Em alguns
condomínios, deve-se fazer com fornecedores cadastrados. Em
outros, basta seguir o que foi aprovado em assembleia. Quórum
necessário: dois terços dos condôminos. Outros itens como a
instalaçãocorretadearcondicionadoemodelodeteladesegurança
a serem usados no condomínio também podem ser debatidos aqui.
Saiba mais sobre alteração de fachada, aqui.
ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Capítulo 4
11
•	 Cobrança dos inadimplentes: É fundamental que as regras
sejam claras nesse quesito. Deve-se decidir pontos como quanto
tempo esperar para entrar com ação judicial, se o condomínio
pode protestar o devedor (se na região assim for possível), etc..
Quórum necessário: dois terços (caso altere algo que esteja na
convenção). Se for para adicionar decisões, maioria simples.
Saiba mais sobre cobrança de inadimplentes, aqui.
•	 Individualização de medição de água e gás: Quando possível, aprovar
investimentosquetrazemeconomiaevalorizaçãoparaocondomínio.
Quórum necessário: 50% de todos os condôminos, mais um.
Saiba mais sobre individualização de hidrômetros, aqui.
ATUALIZAÇÃO DO REGULAMENTO INTERNO E CONVENÇÃO:
Após alguns meses de uso das áreas comuns fica mais fácil observar
como a comunidade deve se comportar nesses locais, e ainda identificar
pontos importantes a serem adequados na convenção.
•		Quórum necessário para alteração da Convenção: dois terços
dos condôminos.
•		Quórum necessário para alteração do Regulamento interno:
Maioria simples* (50% + 1) dos presentes na assembleia.
•		Vídeo: saiba mais sobre alteração de Convenção e Regulamento
Interno, aqui.
(*) O Código Civil não é claro quanto ao quórum para alteração do RI, mas
segundo especialistas consultados, o documento pode ser alterado pela maioria
simples dos presentes na assembleia, salvo disposição contrataria na Convenção.
ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Capítulo 4
12
•	 Sorteio de vagas de garagem: em empreendimento onde
as vagas não são determinadas para os moradores, é
fundamental que seja decidido como o sorteio será feito - e
qual a sua periodicidade. Para decidir esse critério, maioria
simples.
Saiba mais sobre sorteio e vagas, aqui.
•	 Procedimentos de segurança: decidir como será a entrada e
saída no condomínio é fundamental para a segurança de todos,
além de outros procedimentos básicos, como entregas no local
e autorização da entrada de visitantes e prestadores de serviço.
Quais dados serão coletados dos visitantes também devem ser
decididos em assembleia.
Saiba mais: Guia completo sobre segurança condominial, aqui.
O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5
13
Construtora, síndico, administradora, zelador ou gerente predial,
conselho, subsíndico e comissões:
•	 Construtora/incorporadora: Constrói e vende o empreendimento.
Deve oferecer aos compradores o chamado “manual do
proprietário”, onde constam informações sobre o imóvel, como os
materiais utilizados na construção e uma planta elétrica e hidráulica.
Também é seu papel a confecção da “maleta do síndico”, com as
notas fiscais dos equipamentos das áreas comuns do condomínio
(como bombas e elevadores) e como deve ser feita a manutenção.
Explicita também como deve ser feita a assistência técnica às áreas
comuns, caso algo não esteja com defeito
•	 Síndico: Após eleito, é ele quem representa o condomínio em
diversas esferas judiciais: civil, criminal, trabalhista, tributária e
O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5
14
ambiental. Também deve conhecer os artigos do Código Civil que
versam sobre a atividade. Seu principal papel no condomínio é
ser um intermediador das demandas internas e necessidades
dos condôminos, fornecedores e parceiros. É o síndico o principal
responsável na construção de um ambiente com boa qualidade
de vida no condomínio.
Saiba mais sobre as atribuições do síndico, aqui.
•	 Administradora de condomínio: É uma empresa que presta
serviços administrativos para o condomínio. Sua contratação
é recorrente, pois administrar um condomínio, mesmo que
de pequeno porte, envolve muitos pormenores. Tanto é que
a administração condominial é muito comparada a de uma
empresa, graças à complexidade do seu dia-a-dia. Elabora itens
como prestação de contas mensal, folha de pagamento, faz o
gerenciamento contábil e financeiro e organiza assembleias
Atende síndico e corpo diretivo, orientando com relação ao dia a
dia do condomínio, atende condôminos e funcionários.
Saiba mais sobre as atribuições da administradora, aqui.
•	 Gerente predial ou Zelador: É o braço operacional do
condomínio e do síndico, responsável por fazer todas
as engrenagens do local se moverem na cadência certa.
Acompanha o trabalho dos colaboradores do condomínio e o
de prestadores de serviço, checa os equipamentos das áreas
comuns e filtra as demandas de moradores, passando para o
síndico aquelas que realmente dependem dele. Muitas vezes,
o zelador ou gerente predial é considerado “os olhos e ouvidos
O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5
15
do síndico”, uma vez que passa mais horas no condomínio,
lidando com as pessoas, do que o síndico.
Saiba mais sobre as atribuições do zelador, aqui.
•	 Subsíndico e conselho: Ter alguém com quem dividir as
responsabilidades da vida em condomínio é fundamental. A figura
do conselho fiscal existe na lei e serve para colaborar com o síndico,
principalmentenasquestõesrelacionadasàscontasdocondomínio.
O papel do conselho é fiscalizar as contas do condomínio. Três
pessoas podem compor o conselho, conforme preconiza o Código
Civil. Os integrantes são escolhidos por votação em assembleia.
O que a Lei diz:
Novo Código Civil: “ Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho
fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não
superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.“
Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei,
mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória. O subsíndico
pode existir em condomínios e deve atuar em conjunto com o síndico,
auxiliando-o no que for necessário e quando solicitado. A figura do
subsíndico, porém, não está descrita na lei, e geralmente há subsíndicos
em condomínios cuja convenção faça menção ao cargo – principalmente
em empreendimentos com diversas torres.
Saiba mais sobre subsíndico e conselho, aqui.
•	 Comissões de moradores: Formar comissões de moradores no
início da vida condominial é ótimo, pois integra os moradores,
O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5
16
dá mais transparência à gestão e ainda ajuda o síndico em
temas específicos. No momento da implantação, uma comissão
de obras, aliada a um engenheiro que trabalhe com inspeção
predial, podem vistoriar o prédio para saber se as áreas comuns
estão de acordo com o que foi prometido no memorial descritivo.
As comissões devem ser aprovadas em assembleia, com quórum
simples (maioria dos presentes).
Saiba mais como delegar tarefas e criar comissões de moradores, aqui.
LEIS E REGRAS
Capítulo 6
17
Há diversas leis que regem a vida em condomínio. As principais estão
no Código Civil (2003), do artigo 1331 ao 1355. Há também a lei 4.591,
de 1964. Como o novo Código Civil não abordou todos os temas da
antiga lei, ela ainda serve como base para alguns assuntos.
Essas leis são federais e, portanto, devem ser obedecidas em todo o
território nacional. Há leis estaduais e municipais que os condomínios
também devem seguir. As últimas leis a que os condomínios devem
obedecer são as suas próprias: a convenção e o regulamento interno.
Importante destacar que regulamento interno e convenção não podem
ir contra nenhuma lei, seja municipal, estadual ou federal.
Código Civil / Capítulo sobre Condomínios
Lei 4.591, de 1964
LEIS E REGRAS
Capítulo 6
18
Convenção e Regulamento Interno
A convenção geral do condomínio é o documento onde estão
estipuladas regras que garantem a vida em condomínio. A convenção
acerta desde como será feito o rateio das taxas condominiais, formas
de cobrar a inadimplência, até as próprias regras de administração e
convocação de assembleias e reuniões, por exemplo.
O documento é necessário para o condomínio começar a ser construído
e, por isso, é desenvolvido pela construtora – sendo possível alterá-lo
futuramente de acordo com os desejos dos moradores.
Dentro deste instrumento há, ainda, o Regulamento Interno, que
abrange as regras de utilização das áreas comuns do edifício, na rotina
do condomínio, e a conduta dos moradores, funcionários e visitantes.
Tanto o Regulamento Interno quanto a convenção podem, e devem, ser
alterados futuramente. Mas para alteração da convenção, é necessária
a aprovação de dois terços de todos os condôminos – uma votação
expressiva em condomínios comuns. E Como dito anteriormente, para
a alteração do regulamento interno é necessário quórum com maioria
simples dos condôminos presentes na assembleia*. Saiba mais aqui.
(*) O Código Civil não é claro quanto ao quórum para alteração do RI, mas segundo
especialistas consultados, o documento pode ser alterado pela maioria simples dos presentes
na assembleia, salvo disposição contrataria na Convenção.
GARANTIA DA CONSTRUTORA
Capítulo 7
19
Geralmente a construtora dá cinco anos de garantia para vícios ocultos.
São defeitos que só são descobertos com o tempo e com o uso do local.
A garantia passa a valer ou depois do habite-se ou depois da entrega do
condomínio – o que ocorrer por último. Problemas estruturais, de mais
difíceiscorreções,podemterprazomaiordegarantia,eacabamentos,por
ficarem mais expostos, durarem menos. É importantíssimo que o síndico
se familiarize com as manutenções previstas pela construtora e faça as
contratações das manutenções recomendadas a fim de preservar a
garantia. Caso as mesmas não sejam executadas, o condomínio pode
perder a garantia do local ou dos equipamentos em questão.
Com relação às unidades os condôminos devem consultar e seguir o
que determina o manual do proprietário entregue pela construtora para
assegurar as garantias previstas em lei.
GARANTIA DA CONSTRUTORA
Capítulo 7
20
A construtora entrega a documentação completa para manutenção
das áreas comuns e das unidades autônomas. Estas informações estão
presentes no Manual do Proprietário entregue ao condômino e no Manual
das Áreas Comuns entregue ao síndico.
Estes documentos devem nortear as ações e a utilização destas áreas.
Saiba mais sobre garantia da construtora, aqui.
REFORMAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS – NBR 16.280 / ABNT
Capítulo 8
21
O momento da implantação é também escolhido para a execução de
diversas benfeitorias nas unidades privativas. Por isso é fundamental
que o síndico acompanhe de perto essas alterações, para evitar a
diminuição precoce da vida útil da edificação e manter a segurança
de todos que ali habitam e trabalham. Em condomínios verticais, a
NBR 16.280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) fala,
principalmente, sobre a responsabilidade do síndico quando há uma
reforma no local.
Por isso, todas as obras dentro das unidades devem ser aprovadas
pelo síndico, ou pela construtora, caso a edificação ainda esteja na
garantia. Se necessário, o síndico pode contar com um profissional
REFORMAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS – NBR 16.280 / ABNT
Capítulo 8
22
(engenheiro ou arquiteto) contratado pelo condomínio para auxiliá-lo
nas aprovações ou reprovações das reformas.
Apesar de pouco prática, a norma visa garantir a segurança e
durabilidade da edificação. Dessa forma, qualquer projeto a ser
executado dentro do empreendimento deve ter sido apresentado, e
ter recebido o aval do síndico ou da empresa.
A mesma norma pede que as obras contem sempre com um
responsável técnico, seja engenheiro ou arquiteto, assinando as
modificações com seu ART ou RRT. Dessa forma fica assegurado que
as alterações feitas respeitam a edificação como um todo.
Outro ponto da norma refere-se aos prestadores de serviço da obra:
os mesmos deverão ser cadastrados no condomínio. O morador deve
fornecer dados como: empresa em que trabalha, nome completo, RG
e período da permanência.
Veja aqui um Guia completo, incluindo downloads de formulários,
sobre a Norma 16.280 da ABNT
FIQUE ATENTO!
Capítulo 9
23
Veja abaixo temas aos quais o síndico deve prestar atenção especial:
Recrutar e treinar a mão de obra interna
Já com parte da burocracia vencida, é hora de recrutar os funcionários
que vão trabalhar no condomínio, como porteiros, faxineiros e
zeladores – caso o local prefira ter funcionários próprios. Há também a
possibilidade do empreendimento optar por mão de obra terceirizada.
Assim, caso um funcionário falte ou entre em férias, o síndico não precisa
se preocupar com substituir o colaborador, uma vez que o posto deverá
estar sempre coberto pela empresa em questão. Em ambos os casos,
FIQUE ATENTO!
Capítulo 9
24
a administradora pode colaborar indicando empresas parceiras que
prestem serviços compatíveis com aqueles procurados pelo condomínio.
Preservação da vocação do empreendimento
Outro ponto que o síndico deve sempre prestar atenção é quanto à
vocação do condomínio. Isso quer dizer que, se o espaço é residencial,
por exemplo, deve-se evitar qualquer iniciativa comercial mais ampla nos
ambientes comuns do local.
Alteração de titularidade nas concessionárias
Após a entrega do condomínio, o síndico deve solicitar à administradora as
providências referente a alteração de titularidade nas concessionárias e
órgãos legais. Durante a obra, a titularidade está em nome da construtora/
incorporadora e assim que o condomínio for instalado deve passar para
o nome do condomínio.
Gestão de contratos
É extremamente importante ainda que o síndico tome cuidado com os
contratos que serão feitos no longo prazo, como os de manutenção
de elevadores, e até a contratação de mão de obra para reformas e
construções mais demoradas. Nesses casos é importante verificar muitos
detalhes, desde a boa reputação das empresas no mercado. Por isso,
é importante que o síndico, apoiado em seu conselho consultivo,
FIQUE ATENTO!
Capítulo 9
25
aposte em empresas parceiras confiáveis – e não opte apenas pelo
fornecedor com o melhor preço. A administradora também pode
colaborar, oferecendo prestadores de serviços que já conhece e que
sabe que trabalham bem.
Contratação de serviços diversos
Dependo do tamanho das áreas comuns, o síndico também será
responsável por gerir os contratos com empresas que explorem o
local, como os setores de lavanderia, limpeza, estacionamentos pagos,
etc.. Toda a parte de cotação de preços e de contratação deverá
ser intermediada pelo síndico e conselheiros ou com a ajuda da
administradora. A grande vantagem aqui é que existem ótimos serviços
na internet que facilitam a verificação de preços cobrados, como o
mecanismo de buscas de fornecedores prestado pelo portal SíndicoNet
Acesse aqui o sistema de cotações online do SíndicoNet.
Como controlar e gerir empresas que exploram as áreas comuns
A preferência é que sejam feitos contratos por um período mais curto,
inicialmente, para que seja possível saber se o local está sendo gerido
de forma adequada – e se está sendo útil para a massa condominial.
O síndico também deve ficar de olho ao término do contrato. Vale até
discutir com os moradores, em assembleia, quais serviços estão sendo
mais usados, e quais poderiam ser substituídos.
PERFIL DO SÍNDICO
Capítulo 10
26
Mesmo que uma administradora seja um recurso bem-vindo para
lidar com a gestão direta do condomínio, cuidando do planejamento
financeiro, da contratação de funcionários e de outros detalhes da
burocracia do condomínio, um síndico precisa ter boas noções de gestão.
Isso poderá até mesmo ser adquirido no contato com a administradora
do condomínio, de onde você poderá obter muito conhecimento.
Mas, além disso, o síndico precisa ter excelente habilidade conciliadora,
porque estará à frente de vizinhos que têm diferentes hábitos e visões
de mundo, de forma que será necessário mediar os ajustes entre os
moradores e não arranhar a satisfação coletiva do condomínio.
Seu foco deve ser o bom convívio e a manutenção, dentro do possível,
dos relacionamentos, não só com os outros moradores, destes entre si,
PERFIL DO SÍNDICO
Capítulo 10
27
e de todos com os funcionários. Dentro da área condominial, o síndico
precisa ser um líder, o que não significa mandar e desmandar, mas se
colocar como um exemplo e servir a todos de maneira equânime.
Também deve lembrar que quem “manda” no condomínio são as
decisões tomadas em assembleia – e que essas devem ser cumpridas
com o maior rigor possível.
Outro ponto positivo que o síndico deverá trazer é a boa organização,
de modo que sempre lhe sobre tempo para atender eventuais
desentendimentos, dar atenção para os funcionários, nunca perder
documentos e estar presente em todas as assembleias.
Além disso, você deverá estar bastante atento à conservação das
áreas comuns, e conservar o respeito às individualidades nas frações
ideais de cada condômino, desde que se sejam respeitadas as regras
harmonicamente estabelecidas na convenção.
Para um bom síndico, a comunicação deve ser uma prioridade. Por isso,
organizar esse lado da gestão é fundamental. Ter um horário por semana
ou a cada 15 dias, no máximo, para conversar com os moradores ajuda
a manter a sua gestão transparente. Oferecer outros canais, como
e-mail ou uma plataforma online, também ajuda a canalizar solicitações e
sugestões. É importante, porém, responder a quem escreve.
CONCLUSÃO28
O período de implantação em condomínios costuma exigir bastante do
síndico, uma vez que todos os moradores são novos e ainda não estarão
familiarizados com as regras do local, além de terem que lidar com
mudança, reformas, etc.
As demandas e problemas costumam ser bastante comuns nesse
período. Por isso, é fundamental que o síndico conte com um suporte
adequado. Com o auxílio de uma administradora, o gestor pode focar sua
atenção no relacionamento com os outros moradores, mas sem deixar
de acompanhar o trabalho da administradora.
O portal SíndicoNet é o mais importante ambiente na Internet
paraquesíndicos,moradoreseadministradoresdecondomínios
tenham amplo acesso a informações, serviços, fornecedores,
cursos e muito mais, dando total suporte para ajudar a resolver
os problemas condominiais. Em funcionamento desde 1996, o
website hoje em dia já se tornou referência no segmento de
serviços de gestão predial, sendo parada obrigatória para quem
administra ou tem relação direta com condomínios residenciais
e comerciais em todo o Brasil.
Operando desde a década de 1950, é hoje em dia a
empresa líder de mercado no segmento de administração
condominial dentro do Estado de São Paulo, estando
presente com escritórios na região metropolitana, interior
e litoral. Calcula-se que em torno de 30% de todos os
condomínios residenciais da cidade de São Paulo são ou já
foram, em algum momento de sua história, administrados
pela empresa. Investe constantemente em inovações que
se tornam referência no mercado de administração, como o
novomodelodeprestaçãodecontasemambienteinterativo
e um conjunto completo de informações disponíveis ao
cliente em tempo real. É especialista em administração
condominial e atua organizando, otimizando e orientando
a vida de síndicos, corpo diretivo e condôminos.
acesse sindiconet.com.br
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Guia sobre implantacao de condominios

  • 2. Reformas nas unidades autônomas – NBR 16.280 / ABNT Fique atento! Perfil do síndico Sobre o SindicoNet Sobre a Lello Condomínios Capítulo 8 Capítulo 9 21 23 26 29 30 Garantia da construtora Capítulo 7 19 O papel de cada um Leis e Regras Capítulo 6 13 17 Assembleia Geral Extraordinária Capítulo 4 10 Assembleia de instalação Regularização Capítulo 3 04 07 O que é implantação de um condomínio Capítulo 1 03 Capítulo 2 Capítulo 5 Capítulo 10 Conclusão 28
  • 3. A fase de implantação de um condomínio ocorre entre a entrega do Habite-se do condomínio até um ano após a assembleia de instalação, aproximadamente. É durante esse período que o condomínio vai desenvolver sua identidade e dinâmica própria– afinal, nada nasce pronto, e condomínios não são exceção. Durante a fase de implantação é extremamente importante que o síndico tome diversos cuidados de forma a preservar o patrimônio de todos, e que também busque empresas parceiras que colaborem no sentido de que sua gestão seja bem sucedida: seja no aspecto de manutenção, financeiro ou no trato com os condôminos. Como todos são novos no local, as dúvidas são mais numerosas nesse períododevidadocondomínio. Oobjetivodessee-bookéajudarossíndicos eleitos durante esse tempo chamado “implantação do condomínio”. O QUE É IMPLANTAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO Capítulo 1 3
  • 4. A assembleia de instalação deve ocorrer apenas após a liberação do habite-se por parte da prefeitura, que, assim, sinaliza que o condomínio está apto para ser usado com segurança. O habite-se é um documento expedido pelo município do condomínio e atesta que aquele local está apto para ser habitado. Geralmente é a construtora/incorporadora que cuida de providenciar essa ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO Capítulo 2 4 documentação. Esse documento é fundamental, já que é a prova que o condomínio foi finalizado pela construtora. Sem ele, não é possível registrar o imóvel no nome do proprietário, e nem ter a certeza de que a edificação está pronta para ser habitada. É na assembleia de instalação que ocorre a chamada “instalação do condomínio”. Com a eleição do novo síndico e do conselho consultivo,
  • 5. ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO Capítulo 2 5 que passam a representar legalmente o condomínio, se dá por encerrada a fase de obras no local. QUEM PODE SER SÍNDICO? Depende do que consta na convenção de cada condomínio. Se não constar nada, significa que o representante do condomínio pode ser qualquer pessoa escolhida em assembleia. Então, além de condôminos, inquilinos, funcionários e até profissionais de fora (como um síndico profissional) podem se candidatar e tomar posse do cargo. Saiba mais sobre eleições para síndico, aqui. Nesse encontro também deve ser votada e aprovada uma previsão orçamentária e a taxa condominial a ser paga mensalmente. Geralmente, quem elabora esse ponto é uma administradora de condomínios, empresa parceira que ajuda o síndico a gerir o empreendimento, que foi escolhida pela construtora. Enxoval Além da previsão orçamentária, deve-se também aprovar uma verba para o chamado “enxoval” do condomínio, ou seja, lixeiras, tapetes, carrinhos, equipamentos de uso e convivência nas área comuns. Esse item também pode ser orçado pela administradora, uma vez que a empresa pode, devido a sua experiência, oferecer um bom parâmetro de quanto será gasto com isso.Vale lembrar que aqui o correto é orçar sempre o mesmo serviço ou produto com, no mínimo, três empresas.
  • 6. ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO Capítulo 2 6 DICA: no SíndicoNet é possível realizar cotações online com fornecedores catalogados e avaliados por outros síndicos. Veja aqui. Previsão orçamentária No orçamento para o primeiro ano do condomínio devem constar os seguintes itens: • Mão-de-obra utilizada no condomínio • Contas de água, luz e gás • Contratos de prestação de serviço. A manutenção correta de equipamentos como elevadores, bombas, geradores, etc. evita que esses itens percam a garantia oferecida pela construtora • Despesas diversas, como seguro do condomínio, despesas bancárias, cópias, pequenos reparos, etc. • Porcentagem do investido com a administradora DICA: veja aqui um Guia completo sobre Previsão Orçamentária em Condomínios. Assembleia de Instalação: • instalação do condomínio nos moldes da lei 4.591 e NCC/2002 • aprovação da previsão orçamentária • apresentação da administradora
  • 7. REGULARIZAÇÃO Capítulo 3 7 Obtendo o CNPJ A primeira coisa que o síndico eleito deve fazer é adquirir o CNPJ (Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas). O trâmite deve ser feito no site da Receita Federal. Para tirar o CNPJ, entre outros documentos, deve-se ter em mãos o DBE (Documento Básico de Entrada) assinado pelo síndico, a ata da assembleia que o elegeu, e a convenção geral do condomínio registrada em cartório. A administradora contratada, geralmente, auxilia na burocracia e providencia o registro e emissão do CNPJ para o síndico. Só após ter o CNPJ o condomínio consegue firmar contratos de longo prazo, contratar funcionários próprios e empresas para manutenção dos equipamentos.
  • 8. REGULARIZAÇÃO Capítulo 3 8 É também apenas com o CNPJ do condomínio, e com a seu certificado digital próprio, que o síndico consegue se inscrever no e-Social. Assim, trâmites trabalhistas dos futuros funcionários também conseguirão se desenrolar sem problemas. DICA: saiba mais sobre certificação digital e conectividade e-Social, aqui. • Seguro: outro ponto importante da regularização do empreendimento é a contratação do seguro para o condomínio, que, segundo o artigo 1.346 do Código Civil, é obrigatório por lei. DICA: veja aqui um Guia completo sobre Seguros Condominiais Desdobro do IPTU Enquanto o imóvel não está dividido em apartamentos ou unidades imobiliárias no registro municipal, o IPTU é cobrado de forma integral. A partir do desdobramento do empreendimento em imóveis independentes para cada titular, o síndico, com a ajuda da administradora, pede o desdobro do IPTU, de forma a ficar também individualizado em conformidade com a lei de cada município. Cadastro de Economias na Sabesp (condomínios de SP) Se o condomínio fica localizado em São Paulo e for abastecido pela Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo), os moradores poderão cortar gastos nas suas despesas mensais com água.
  • 9. REGULARIZAÇÃO Capítulo 3 9 O cadastro por economias é um sistema que a empresa utiliza para calcular o consumo de água por meio da divisão do metro cúbico (m³) pela quantidade de unidades imobiliárias, fazendo com que o escalonamento de consumo saia mais barato para cada condômino. No caso, o síndico pode pedir à administradora que entre em contato com a companhia para providenciar a mudança.
  • 10. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA Capítulo 4 10 Com a assembleia de instalação realizada, o condomínio regularizado e começando a tomar vida, dessa vez, uma assembleia geral extraordinária (convocada de acordo com a convenção do condomínio) pode ser útil para que se decida sobre os seguintes temas: • Envidraçamento de sacadas: se essa possibilidade existir, é muito importante aprovar um padrão a ser seguido por todos. Em alguns condomínios, deve-se fazer com fornecedores cadastrados. Em outros, basta seguir o que foi aprovado em assembleia. Quórum necessário: dois terços dos condôminos. Outros itens como a instalaçãocorretadearcondicionadoemodelodeteladesegurança a serem usados no condomínio também podem ser debatidos aqui. Saiba mais sobre alteração de fachada, aqui.
  • 11. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA Capítulo 4 11 • Cobrança dos inadimplentes: É fundamental que as regras sejam claras nesse quesito. Deve-se decidir pontos como quanto tempo esperar para entrar com ação judicial, se o condomínio pode protestar o devedor (se na região assim for possível), etc.. Quórum necessário: dois terços (caso altere algo que esteja na convenção). Se for para adicionar decisões, maioria simples. Saiba mais sobre cobrança de inadimplentes, aqui. • Individualização de medição de água e gás: Quando possível, aprovar investimentosquetrazemeconomiaevalorizaçãoparaocondomínio. Quórum necessário: 50% de todos os condôminos, mais um. Saiba mais sobre individualização de hidrômetros, aqui. ATUALIZAÇÃO DO REGULAMENTO INTERNO E CONVENÇÃO: Após alguns meses de uso das áreas comuns fica mais fácil observar como a comunidade deve se comportar nesses locais, e ainda identificar pontos importantes a serem adequados na convenção. • Quórum necessário para alteração da Convenção: dois terços dos condôminos. • Quórum necessário para alteração do Regulamento interno: Maioria simples* (50% + 1) dos presentes na assembleia. • Vídeo: saiba mais sobre alteração de Convenção e Regulamento Interno, aqui. (*) O Código Civil não é claro quanto ao quórum para alteração do RI, mas segundo especialistas consultados, o documento pode ser alterado pela maioria simples dos presentes na assembleia, salvo disposição contrataria na Convenção.
  • 12. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA Capítulo 4 12 • Sorteio de vagas de garagem: em empreendimento onde as vagas não são determinadas para os moradores, é fundamental que seja decidido como o sorteio será feito - e qual a sua periodicidade. Para decidir esse critério, maioria simples. Saiba mais sobre sorteio e vagas, aqui. • Procedimentos de segurança: decidir como será a entrada e saída no condomínio é fundamental para a segurança de todos, além de outros procedimentos básicos, como entregas no local e autorização da entrada de visitantes e prestadores de serviço. Quais dados serão coletados dos visitantes também devem ser decididos em assembleia. Saiba mais: Guia completo sobre segurança condominial, aqui.
  • 13. O PAPEL DE CADA UM Capítulo 5 13 Construtora, síndico, administradora, zelador ou gerente predial, conselho, subsíndico e comissões: • Construtora/incorporadora: Constrói e vende o empreendimento. Deve oferecer aos compradores o chamado “manual do proprietário”, onde constam informações sobre o imóvel, como os materiais utilizados na construção e uma planta elétrica e hidráulica. Também é seu papel a confecção da “maleta do síndico”, com as notas fiscais dos equipamentos das áreas comuns do condomínio (como bombas e elevadores) e como deve ser feita a manutenção. Explicita também como deve ser feita a assistência técnica às áreas comuns, caso algo não esteja com defeito • Síndico: Após eleito, é ele quem representa o condomínio em diversas esferas judiciais: civil, criminal, trabalhista, tributária e
  • 14. O PAPEL DE CADA UM Capítulo 5 14 ambiental. Também deve conhecer os artigos do Código Civil que versam sobre a atividade. Seu principal papel no condomínio é ser um intermediador das demandas internas e necessidades dos condôminos, fornecedores e parceiros. É o síndico o principal responsável na construção de um ambiente com boa qualidade de vida no condomínio. Saiba mais sobre as atribuições do síndico, aqui. • Administradora de condomínio: É uma empresa que presta serviços administrativos para o condomínio. Sua contratação é recorrente, pois administrar um condomínio, mesmo que de pequeno porte, envolve muitos pormenores. Tanto é que a administração condominial é muito comparada a de uma empresa, graças à complexidade do seu dia-a-dia. Elabora itens como prestação de contas mensal, folha de pagamento, faz o gerenciamento contábil e financeiro e organiza assembleias Atende síndico e corpo diretivo, orientando com relação ao dia a dia do condomínio, atende condôminos e funcionários. Saiba mais sobre as atribuições da administradora, aqui. • Gerente predial ou Zelador: É o braço operacional do condomínio e do síndico, responsável por fazer todas as engrenagens do local se moverem na cadência certa. Acompanha o trabalho dos colaboradores do condomínio e o de prestadores de serviço, checa os equipamentos das áreas comuns e filtra as demandas de moradores, passando para o síndico aquelas que realmente dependem dele. Muitas vezes, o zelador ou gerente predial é considerado “os olhos e ouvidos
  • 15. O PAPEL DE CADA UM Capítulo 5 15 do síndico”, uma vez que passa mais horas no condomínio, lidando com as pessoas, do que o síndico. Saiba mais sobre as atribuições do zelador, aqui. • Subsíndico e conselho: Ter alguém com quem dividir as responsabilidades da vida em condomínio é fundamental. A figura do conselho fiscal existe na lei e serve para colaborar com o síndico, principalmentenasquestõesrelacionadasàscontasdocondomínio. O papel do conselho é fiscalizar as contas do condomínio. Três pessoas podem compor o conselho, conforme preconiza o Código Civil. Os integrantes são escolhidos por votação em assembleia. O que a Lei diz: Novo Código Civil: “ Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.“ Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória. O subsíndico pode existir em condomínios e deve atuar em conjunto com o síndico, auxiliando-o no que for necessário e quando solicitado. A figura do subsíndico, porém, não está descrita na lei, e geralmente há subsíndicos em condomínios cuja convenção faça menção ao cargo – principalmente em empreendimentos com diversas torres. Saiba mais sobre subsíndico e conselho, aqui. • Comissões de moradores: Formar comissões de moradores no início da vida condominial é ótimo, pois integra os moradores,
  • 16. O PAPEL DE CADA UM Capítulo 5 16 dá mais transparência à gestão e ainda ajuda o síndico em temas específicos. No momento da implantação, uma comissão de obras, aliada a um engenheiro que trabalhe com inspeção predial, podem vistoriar o prédio para saber se as áreas comuns estão de acordo com o que foi prometido no memorial descritivo. As comissões devem ser aprovadas em assembleia, com quórum simples (maioria dos presentes). Saiba mais como delegar tarefas e criar comissões de moradores, aqui.
  • 17. LEIS E REGRAS Capítulo 6 17 Há diversas leis que regem a vida em condomínio. As principais estão no Código Civil (2003), do artigo 1331 ao 1355. Há também a lei 4.591, de 1964. Como o novo Código Civil não abordou todos os temas da antiga lei, ela ainda serve como base para alguns assuntos. Essas leis são federais e, portanto, devem ser obedecidas em todo o território nacional. Há leis estaduais e municipais que os condomínios também devem seguir. As últimas leis a que os condomínios devem obedecer são as suas próprias: a convenção e o regulamento interno. Importante destacar que regulamento interno e convenção não podem ir contra nenhuma lei, seja municipal, estadual ou federal. Código Civil / Capítulo sobre Condomínios Lei 4.591, de 1964
  • 18. LEIS E REGRAS Capítulo 6 18 Convenção e Regulamento Interno A convenção geral do condomínio é o documento onde estão estipuladas regras que garantem a vida em condomínio. A convenção acerta desde como será feito o rateio das taxas condominiais, formas de cobrar a inadimplência, até as próprias regras de administração e convocação de assembleias e reuniões, por exemplo. O documento é necessário para o condomínio começar a ser construído e, por isso, é desenvolvido pela construtora – sendo possível alterá-lo futuramente de acordo com os desejos dos moradores. Dentro deste instrumento há, ainda, o Regulamento Interno, que abrange as regras de utilização das áreas comuns do edifício, na rotina do condomínio, e a conduta dos moradores, funcionários e visitantes. Tanto o Regulamento Interno quanto a convenção podem, e devem, ser alterados futuramente. Mas para alteração da convenção, é necessária a aprovação de dois terços de todos os condôminos – uma votação expressiva em condomínios comuns. E Como dito anteriormente, para a alteração do regulamento interno é necessário quórum com maioria simples dos condôminos presentes na assembleia*. Saiba mais aqui. (*) O Código Civil não é claro quanto ao quórum para alteração do RI, mas segundo especialistas consultados, o documento pode ser alterado pela maioria simples dos presentes na assembleia, salvo disposição contrataria na Convenção.
  • 19. GARANTIA DA CONSTRUTORA Capítulo 7 19 Geralmente a construtora dá cinco anos de garantia para vícios ocultos. São defeitos que só são descobertos com o tempo e com o uso do local. A garantia passa a valer ou depois do habite-se ou depois da entrega do condomínio – o que ocorrer por último. Problemas estruturais, de mais difíceiscorreções,podemterprazomaiordegarantia,eacabamentos,por ficarem mais expostos, durarem menos. É importantíssimo que o síndico se familiarize com as manutenções previstas pela construtora e faça as contratações das manutenções recomendadas a fim de preservar a garantia. Caso as mesmas não sejam executadas, o condomínio pode perder a garantia do local ou dos equipamentos em questão. Com relação às unidades os condôminos devem consultar e seguir o que determina o manual do proprietário entregue pela construtora para assegurar as garantias previstas em lei.
  • 20. GARANTIA DA CONSTRUTORA Capítulo 7 20 A construtora entrega a documentação completa para manutenção das áreas comuns e das unidades autônomas. Estas informações estão presentes no Manual do Proprietário entregue ao condômino e no Manual das Áreas Comuns entregue ao síndico. Estes documentos devem nortear as ações e a utilização destas áreas. Saiba mais sobre garantia da construtora, aqui.
  • 21. REFORMAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS – NBR 16.280 / ABNT Capítulo 8 21 O momento da implantação é também escolhido para a execução de diversas benfeitorias nas unidades privativas. Por isso é fundamental que o síndico acompanhe de perto essas alterações, para evitar a diminuição precoce da vida útil da edificação e manter a segurança de todos que ali habitam e trabalham. Em condomínios verticais, a NBR 16.280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) fala, principalmente, sobre a responsabilidade do síndico quando há uma reforma no local. Por isso, todas as obras dentro das unidades devem ser aprovadas pelo síndico, ou pela construtora, caso a edificação ainda esteja na garantia. Se necessário, o síndico pode contar com um profissional
  • 22. REFORMAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS – NBR 16.280 / ABNT Capítulo 8 22 (engenheiro ou arquiteto) contratado pelo condomínio para auxiliá-lo nas aprovações ou reprovações das reformas. Apesar de pouco prática, a norma visa garantir a segurança e durabilidade da edificação. Dessa forma, qualquer projeto a ser executado dentro do empreendimento deve ter sido apresentado, e ter recebido o aval do síndico ou da empresa. A mesma norma pede que as obras contem sempre com um responsável técnico, seja engenheiro ou arquiteto, assinando as modificações com seu ART ou RRT. Dessa forma fica assegurado que as alterações feitas respeitam a edificação como um todo. Outro ponto da norma refere-se aos prestadores de serviço da obra: os mesmos deverão ser cadastrados no condomínio. O morador deve fornecer dados como: empresa em que trabalha, nome completo, RG e período da permanência. Veja aqui um Guia completo, incluindo downloads de formulários, sobre a Norma 16.280 da ABNT
  • 23. FIQUE ATENTO! Capítulo 9 23 Veja abaixo temas aos quais o síndico deve prestar atenção especial: Recrutar e treinar a mão de obra interna Já com parte da burocracia vencida, é hora de recrutar os funcionários que vão trabalhar no condomínio, como porteiros, faxineiros e zeladores – caso o local prefira ter funcionários próprios. Há também a possibilidade do empreendimento optar por mão de obra terceirizada. Assim, caso um funcionário falte ou entre em férias, o síndico não precisa se preocupar com substituir o colaborador, uma vez que o posto deverá estar sempre coberto pela empresa em questão. Em ambos os casos,
  • 24. FIQUE ATENTO! Capítulo 9 24 a administradora pode colaborar indicando empresas parceiras que prestem serviços compatíveis com aqueles procurados pelo condomínio. Preservação da vocação do empreendimento Outro ponto que o síndico deve sempre prestar atenção é quanto à vocação do condomínio. Isso quer dizer que, se o espaço é residencial, por exemplo, deve-se evitar qualquer iniciativa comercial mais ampla nos ambientes comuns do local. Alteração de titularidade nas concessionárias Após a entrega do condomínio, o síndico deve solicitar à administradora as providências referente a alteração de titularidade nas concessionárias e órgãos legais. Durante a obra, a titularidade está em nome da construtora/ incorporadora e assim que o condomínio for instalado deve passar para o nome do condomínio. Gestão de contratos É extremamente importante ainda que o síndico tome cuidado com os contratos que serão feitos no longo prazo, como os de manutenção de elevadores, e até a contratação de mão de obra para reformas e construções mais demoradas. Nesses casos é importante verificar muitos detalhes, desde a boa reputação das empresas no mercado. Por isso, é importante que o síndico, apoiado em seu conselho consultivo,
  • 25. FIQUE ATENTO! Capítulo 9 25 aposte em empresas parceiras confiáveis – e não opte apenas pelo fornecedor com o melhor preço. A administradora também pode colaborar, oferecendo prestadores de serviços que já conhece e que sabe que trabalham bem. Contratação de serviços diversos Dependo do tamanho das áreas comuns, o síndico também será responsável por gerir os contratos com empresas que explorem o local, como os setores de lavanderia, limpeza, estacionamentos pagos, etc.. Toda a parte de cotação de preços e de contratação deverá ser intermediada pelo síndico e conselheiros ou com a ajuda da administradora. A grande vantagem aqui é que existem ótimos serviços na internet que facilitam a verificação de preços cobrados, como o mecanismo de buscas de fornecedores prestado pelo portal SíndicoNet Acesse aqui o sistema de cotações online do SíndicoNet. Como controlar e gerir empresas que exploram as áreas comuns A preferência é que sejam feitos contratos por um período mais curto, inicialmente, para que seja possível saber se o local está sendo gerido de forma adequada – e se está sendo útil para a massa condominial. O síndico também deve ficar de olho ao término do contrato. Vale até discutir com os moradores, em assembleia, quais serviços estão sendo mais usados, e quais poderiam ser substituídos.
  • 26. PERFIL DO SÍNDICO Capítulo 10 26 Mesmo que uma administradora seja um recurso bem-vindo para lidar com a gestão direta do condomínio, cuidando do planejamento financeiro, da contratação de funcionários e de outros detalhes da burocracia do condomínio, um síndico precisa ter boas noções de gestão. Isso poderá até mesmo ser adquirido no contato com a administradora do condomínio, de onde você poderá obter muito conhecimento. Mas, além disso, o síndico precisa ter excelente habilidade conciliadora, porque estará à frente de vizinhos que têm diferentes hábitos e visões de mundo, de forma que será necessário mediar os ajustes entre os moradores e não arranhar a satisfação coletiva do condomínio. Seu foco deve ser o bom convívio e a manutenção, dentro do possível, dos relacionamentos, não só com os outros moradores, destes entre si,
  • 27. PERFIL DO SÍNDICO Capítulo 10 27 e de todos com os funcionários. Dentro da área condominial, o síndico precisa ser um líder, o que não significa mandar e desmandar, mas se colocar como um exemplo e servir a todos de maneira equânime. Também deve lembrar que quem “manda” no condomínio são as decisões tomadas em assembleia – e que essas devem ser cumpridas com o maior rigor possível. Outro ponto positivo que o síndico deverá trazer é a boa organização, de modo que sempre lhe sobre tempo para atender eventuais desentendimentos, dar atenção para os funcionários, nunca perder documentos e estar presente em todas as assembleias. Além disso, você deverá estar bastante atento à conservação das áreas comuns, e conservar o respeito às individualidades nas frações ideais de cada condômino, desde que se sejam respeitadas as regras harmonicamente estabelecidas na convenção. Para um bom síndico, a comunicação deve ser uma prioridade. Por isso, organizar esse lado da gestão é fundamental. Ter um horário por semana ou a cada 15 dias, no máximo, para conversar com os moradores ajuda a manter a sua gestão transparente. Oferecer outros canais, como e-mail ou uma plataforma online, também ajuda a canalizar solicitações e sugestões. É importante, porém, responder a quem escreve.
  • 28. CONCLUSÃO28 O período de implantação em condomínios costuma exigir bastante do síndico, uma vez que todos os moradores são novos e ainda não estarão familiarizados com as regras do local, além de terem que lidar com mudança, reformas, etc. As demandas e problemas costumam ser bastante comuns nesse período. Por isso, é fundamental que o síndico conte com um suporte adequado. Com o auxílio de uma administradora, o gestor pode focar sua atenção no relacionamento com os outros moradores, mas sem deixar de acompanhar o trabalho da administradora.
  • 29. O portal SíndicoNet é o mais importante ambiente na Internet paraquesíndicos,moradoreseadministradoresdecondomínios tenham amplo acesso a informações, serviços, fornecedores, cursos e muito mais, dando total suporte para ajudar a resolver os problemas condominiais. Em funcionamento desde 1996, o website hoje em dia já se tornou referência no segmento de serviços de gestão predial, sendo parada obrigatória para quem administra ou tem relação direta com condomínios residenciais e comerciais em todo o Brasil.
  • 30. Operando desde a década de 1950, é hoje em dia a empresa líder de mercado no segmento de administração condominial dentro do Estado de São Paulo, estando presente com escritórios na região metropolitana, interior e litoral. Calcula-se que em torno de 30% de todos os condomínios residenciais da cidade de São Paulo são ou já foram, em algum momento de sua história, administrados pela empresa. Investe constantemente em inovações que se tornam referência no mercado de administração, como o novomodelodeprestaçãodecontasemambienteinterativo e um conjunto completo de informações disponíveis ao cliente em tempo real. É especialista em administração condominial e atua organizando, otimizando e orientando a vida de síndicos, corpo diretivo e condôminos.
  • 31. acesse sindiconet.com.br Esse e-book foi desenvolvido em parceria com: