LEITURA CRÍTICA
Operação Urbana Consorciada
Área Central de Niterói
“OUC - Centro”
Regina Bienenstein e Daniel Sousa
OUC no Brasil
“Considera-se Operação Urbana Consorciada o
conjunto de intervenções e medidas coordenadas
pelo Poder Públic...
Como funciona a OUC ?
Pré-requisitos (Art. 33 do Estatuto da Cidade):
 Programa básico de ocupação
 Programa de atendime...
Como funciona a OUC ?
Principais elementos:
 Potencial básico de construção
 Utilização acima do potencial básico de con...
Condução do Processo de Participação
 2 Audiências Públicas convocadas pelo Legislativo
 2 Audiências Públicas convocada...
Pretende
revitalizar, atrair novos moradores, dinamizar, ocupar,
limpar e tornar segura
Motivações do Projeto em Niterói
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Variedade
Mistura de Usos e Classes
Vitalidade
Tecido Urbano
Cosolidado
Comércio Popular
Outra Leitura
Perímetro
OUC
Centro de Niterói
Ideia central do projeto:
• Habitação e trabalho
• Proximidade do Rio
Extinção das áreas
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Informalidade habitacional
Na cidade:
95 Assentamentos precários
40.800 moradias em AP
170 mil pessoas em AP
Na OUC-Centro...
Imóveis vazios e
subutilizados
com ocupação
informal
23 ocupações
Contexto municipal
quanto à Habitação
de Interesse Social
Tratamento da questão da Moradia e do Comércio Popular
Propostas:
 Pescadores da Rua da Lama e Colônia de Pesca
 Urbaniz...
Alternativas não contempladas:
1. Delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social vazias para
construção de novas morad...
EIV, p. 12
Sumário das
propostas
A) Estudos do potencial construtivo;
B) Histórico dos licenciamentos residenciais e não residenciais;
C) Quantitativo comp...
APA-U
Ponta da
Areia
Estação das
Barcas
Área
consolidada
Conjuntos da
Marinha
APA-U
Centro
Quadro
Comparativo
dos Potencia...
SETOR 4
12+6=18
Variável
Máx. 12
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15+6=21
PUR:11+2=13
SETOR 15
15+6=21
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Nova Imagem da Cidade
Novo Skyline
Estudo Preliminar Urbanístico
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Permeabilidade
 Não existe projeto
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no PL 193/2013
Descontinuidade
 Dificultando o acesso
ao Caminho N...
Inspiração do Projeto em Niterói
Ruptura do padrão da ocupação: Porto Maravilha / Rio de Janeiro
Respeito à ocupação exist...
Quadras
com torres de
20 andares
Barcelona
Monotrilho ou Metrô?
Roterdã
Habitação como elemento formador da imagem da Cida...
Edifício
dos Correios
Porto Maravilha
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Como será articulado o novo x o velho?
Patrimônio X Morfologia...
Tipologia Apresentada
Tipologia apresentada
Para uma única classe
social
Tipologia com múltiplas classes
usos e gabaritos ...
Impactos esperados:
 Mudança no perfil socioeconômico e no modo de vida e morfologia urbana (EIV/RIV, P. 95)
 Morro do E...
 O Projeto descaracteriza o Centro
 A ocupação proposta cria uma outra imagem para a cidade, com novos
ícones arquitetôn...
 Acirra a exclusão socioespacial (o projeto declara como natural e inexorável
o processo de gentrificação esperado, ainda...
Considerações Finais
 Sabe-se que não serão investidos:
 Nas áreas mais pobres (captação de recursos dos MiC para urbani...
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Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

  1. 1. LEITURA CRÍTICA Operação Urbana Consorciada Área Central de Niterói “OUC - Centro” Regina Bienenstein e Daniel Sousa
  2. 2. OUC no Brasil “Considera-se Operação Urbana Consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental” Estatuto da Cidade, Seção X, Art. 32, § 1º
  3. 3. Como funciona a OUC ? Pré-requisitos (Art. 33 do Estatuto da Cidade):  Programa básico de ocupação  Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação  Estudo prévio de impacto de vizinhança ok!  Contrapartida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização das melhorias ok!  Representação da sociedade civil no controle compartilhado da operação, tendo em vista não contar com Conselho paritário na Niturb
  4. 4. Como funciona a OUC ? Principais elementos:  Potencial básico de construção  Utilização acima do potencial básico de construção  Pagamento com CEPACS  Recursos obtidos por meio da venda de CEPACS só podem ser usados na área delimitada Elementos obrigatórios  Participação popular  Compensação de desigualdade sócio-espacial
  5. 5. Condução do Processo de Participação  2 Audiências Públicas convocadas pelo Legislativo  2 Audiências Públicas convocadas pelo Executivo  Audiências Públicas com longas exposições, a platéia tendo direito a apenas manifestações de 3 minutos  Apresentações do projeto em reuniões setoriais sem que fosse criado o contraditório  As propostas encaminhadas não foram consideradas - NADA do que foi proposto foi incorporado ao novo Projeto de Lei encaminhado à Câmara  O projeto de lei não detalha ou define como e onde os recursos captados serão investidos (não existe cronograma físico-financeiro do que se pretende construir)
  6. 6. Pretende revitalizar, atrair novos moradores, dinamizar, ocupar, limpar e tornar segura Motivações do Projeto em Niterói Centro de Niterói é visto como uma região sem vida, estagnada do ponto de vista econômico, vazia, desorganizada, degradada, suja e insegura
  7. 7. Variedade Mistura de Usos e Classes Vitalidade Tecido Urbano Cosolidado Comércio Popular Outra Leitura
  8. 8. Perímetro OUC Centro de Niterói Ideia central do projeto: • Habitação e trabalho • Proximidade do Rio Extinção das áreas especiais de interesse social, preservação do ambiente urbano e interesse urbanístico
  9. 9. Informalidade habitacional Na cidade: 95 Assentamentos precários 40.800 moradias em AP 170 mil pessoas em AP Na OUC-Centro Niterói: 6 Assentamentos precários 2.000 moradias em AP 8.400 pessoas em AP (15% da população total) No entorno da OUC-Centro: 4 Assentamentos precários 1.744 moradias em AP 7.350 pessoas em AP Contexto municipal quanto à Habitação de Interesse Social
  10. 10. Imóveis vazios e subutilizados com ocupação informal 23 ocupações Contexto municipal quanto à Habitação de Interesse Social
  11. 11. Tratamento da questão da Moradia e do Comércio Popular Propostas:  Pescadores da Rua da Lama e Colônia de Pesca  Urbanização de assentamentos com recursos federais  Construção de mercado popular (insuficiente para abrigar a totalidade dos trabalhadores ambulantes hoje no Centro) (EIV/RIV, p. 109) Vila de Pescadores, hotéis, restaurantes Vila de pescadores para 30 das 60 famílias
  12. 12. Alternativas não contempladas: 1. Delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social vazias para construção de novas moradias populares 2. Delimitação de imóveis (lotes e edificações) vazios e subutilizados como Zonas Especiais de Interesse Social para construção ou adaptação para habitação de interesse social (Por exemplo São Paulo) 3. Previsão de recursos do Cepacs para habitação de interesse social 4. Proposta de habitação inclusiva:  Percentual de unidades produzidas pelo mercado privado destinado para famílias de baixa renda  Urbanização de assentamentos como contrapartida ao total de moradias produzidas Mixed-Use Plan for Le Nordelec, Montréal, Canadá
  13. 13. EIV, p. 12 Sumário das propostas
  14. 14. A) Estudos do potencial construtivo; B) Histórico dos licenciamentos residenciais e não residenciais; C) Quantitativo comparativo de alvarás; D) Perfil da moradia na área de operação; E) Levantamento das demandas de comércio popular e ambulante; F) Estudos e simulações volumétricas ; G) Quadro comparativo dos parâmetros urbanísticos ; H) Memória do cálculo; I) Estudo do impacto da Operação Urbana Porto Maravilha ; J) Relatório da Comissão das APA-U que justifique sua extinção; L) Estudos e Projetos de Sistema Viário. Estudos que normalmente fazem parte de EIVs deste tipo e que não forma apresentados até a presente data:
  15. 15. APA-U Ponta da Areia Estação das Barcas Área consolidada Conjuntos da Marinha APA-U Centro Quadro Comparativo dos Potenciais Construtivos
  16. 16. SETOR 4 12+6=18 Variável Máx. 12 SETOR 1 15+6=21 PUR:11+2=13 SETOR 15 15+6=21 PUR/RN = 6 SETOR 6 15+6=21 Variável Máx. 13 SETOR 10 15+6=21 PD da UFF SETRO 2 15+6=21 Variável Máx. 13 SETOR 3.1 20+6=26 PUR:Variável Máx. 14 SETOR 9 12+6=18 PUR: 7+2=9 SETOR 8 12+6=18 PD da UFF SETOR 7 7+3=10 Variável Máx. 9 SETOR 5 12+6=18 Variável Máx. 13 SETOR 16 18+6=24 PUR:14+2=16 SETOR 13 18+6=24 PUR: 3 SETOR 13.3 3+1=4 PUR:3 SETOR 11 40+6=46 AEIU- Baymarket = 7 Realizamos um comparativo entre os gabaritos propostos no PL 193/13 e o PUR/PB, verificando os valores máximos Setor X Frações Urbanas. Mesmo com os índices de aproveitamento máximos previstos no PL, não é possível crer que a proposta adense menos que a legislação atual, como vem sendo dito nas audiências e na imprensa! SETOR INDICADO NO PL 193/13 LAMINA+EMBASAMENTO=GABARITO PL 193/13 GABARITO DA LEGISLAÇÃO ATUAL Gabaritos APAUs
  17. 17. Nova Imagem da Cidade Novo Skyline
  18. 18. Estudo Preliminar Urbanístico Prédios de 20 pavimentos + 5 de embasamento e privatização dos parques na frente marítima Prédios com 40 pavimentos Metrô ou Monotrilho Prédios em frente à marina
  19. 19. Permeabilidade  Não existe projeto de arruamento (PA) no PL 193/2013 Descontinuidade  Dificultando o acesso ao Caminho Niemayer
  20. 20. Inspiração do Projeto em Niterói Ruptura do padrão da ocupação: Porto Maravilha / Rio de Janeiro Respeito à ocupação existente: Barcelona
  21. 21. Quadras com torres de 20 andares Barcelona Monotrilho ou Metrô? Roterdã Habitação como elemento formador da imagem da Cidade
  22. 22. Edifício dos Correios Porto Maravilha Terminal João Goulart Como será articulado o novo x o velho? Patrimônio X Morfologia Proposta
  23. 23. Tipologia Apresentada Tipologia apresentada Para uma única classe social Tipologia com múltiplas classes usos e gabaritos baixos Várias Classes sociais Como forma de manter a vida na cidade Possibilidades O que está em jogo são nossos próximos 15 anos... Já temos exemplos de Operações Urbanas, como a Água Branca em São Paulo que esta sendo revista aumentando de 15% para 30% seus recursos destinados para habitação de interesse social. No nosso caso nada foi destinado para produção de habitação de interesse social. Ou seja, estamos repetindo erros de outras operações e não aprendendo com as experiências...
  24. 24. Impactos esperados:  Mudança no perfil socioeconômico e no modo de vida e morfologia urbana (EIV/RIV, P. 95)  Morro do Estado será um dos bairros mais afetados  Comércio de bairro hoje existente será insuficiente para atender a demanda  Supressão de alguns tipos de comércio e serviços devido ao perfil da nova população e ao valor dos aluguéis e do IPTU  O novo EIV/RIV considera positiva e muito significativa a valorização fundiária, favorecendo os proprietários dos imóveis e os empresários da construção civil (EIV/RIV, p.104-105). Nada previsto para proteger as famílias de classe média baixa e baixa que aí residem  Áreas sujeitas a escorregamento no Morro do Estado, Chácara, Arroz, Palácio, Lara Vilela, sem previsão de medidas efetivas de reassentamento no entorno e execução de obras e recuperação de encostas (EIV/RIV, p. 106-107)  Encarecimento do custo de vida e especulação imobiliária em uma área onde 42% da população residente recebe até 3 salários mínimos resultando na expulsão dessa população para outras áreas (EIV/RIV, p. 108) Principais afetados serão os 2 núcleos de pescadores, a comunidade da Via 100 e os moradores do Morro do Estado
  25. 25.  O Projeto descaracteriza o Centro  A ocupação proposta cria uma outra imagem para a cidade, com novos ícones arquitetônicos que conflitam com o Caminho Niemeyer  Não propicia a permeabilidade e a integração do Caminho Niemeyer com a cidade consolidada, propondo entre os dois, espaços segregados  Mudança de gabarito se antecipa e não está condicionada à implantação da infraestrutura  Previsão da execução das obras em 3 anos: como ficará a cidade neste período?  Solução de mobilidade está baseada em projeção de população cuja metodologia de cálculo não está clara  Está baseada em mudanças culturais e de hábito (bicicleta como meio de transporte, abandono do automóvel) e em projetos a serem implantados por outros níveis de governo (Linha 3 do Metro) Considerações Finais
  26. 26.  Acirra a exclusão socioespacial (o projeto declara como natural e inexorável o processo de gentrificação esperado, ainda que forçado e resultante do próprio projeto) ???  O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos dos participantes) e apresentações do projeto  As propostas encaminhadas não foram consideradas e o PL permanece inalterado  O PL não detalha ou define como e onde os recursos captados serão investidos (não existe cronograma físico-financeiro do que se pretende construir, apenas é apontado o prazo total das obras)  O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos dos participantes) e apresentações do projeto Considerações Finais
  27. 27. Considerações Finais  Sabe-se que não serão investidos:  Nas áreas mais pobres (captação de recursos dos MiC para urbanização das favelas)  Na marina (recursos do M. Turismo)  No BRT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)  No mono-trilho - projeto do estado  No VLT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)  Parece que serão investidos no aterramento da fiação, na limpeza urbana, adaptação e pavimentação das vias e recuperação e implantação de jardins e praças Considerando as imprecisões e repercussões, Indicamos a discussão sobre o Centro articulada com a revisão do Plano Diretor

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