2. Condomínio
edilício
Condomínio
edilício,
que,
como
tal,
se
submete
à
disciplina
do
Código
Civil
e
da
Lei
4.591/64.
• edilício:
que
diz
respeito
a
edificação
(Houaiss)
Condomínio
em
planos
horizontais:
pavimentos
sobrepostos
e
independentes.
Condomínio
em
um
único
plano
horizontal:
todas
as
unidades
têm
contacto
com
o
solo.
2
3. Condomínio
e
Loteamento
Unidade
No
loteamento,
o
lote,
com
a
propriedade
exclusiva
do
solo.
No
condomínio,
a
unidade
autônoma
(área
de
uso
exclusivo
+
parte
ideal
do
terreno
+
parte
ideal
das
coisas
comuns).
3
4. A
terminologia
adequada
Juridicamente,
não
pode
haver
condomínio
de
lotes.
Na
discussão,
“lote”
é
o
espaço
especializado
e
demarcado
no
terreno.
4
5. A
QUESTÃO
No
condomínio
em
plano
horizontal
único,
pode
a
área
de
uso
exclusivo
ser
apenas
o
espaço
demarcado
no
terreno,
isto
é,
o
“lote”?
5
6. A
LEI
Lei
4.591
• Art.
1º
-‐
...
conjuntos
de
edificações,
construídos
sob
a
forma
de
unidades
isoladas
entre
si,
poderão
ser
alienados,
no
todo
ou
em
parte...
6
7. Ainda
a
Lei
4.591
• Art.
8º:
“Quando
...
o
proprietário
...
desejar
erigir
mais
de
uma
edificação
...,
em
relação
às
unidades
autônomas
que
se
consktuírem
em
casas
térreas
ou
assobradadas,
será
discriminada
a
parte
do
terreno...”
7
8. Ainda
a
Lei
4.591
• Art.
68:
“Os
proprietários
(que)
pretendam
construir
ou
mandar
construir
habitações
isoladas
para
aliená-‐las
antes
de
concluídas,
...
deverão
...
saksfazer
às
exigências
constantes
no
art.
32
...”
8
9. Jurisprudência
paulista
Literalidade
da
lei,
sem
concessões
“A
única
insktuição
de
condomínio
que
foge
às
normas
do
Código
Civil
é
a
prevista
na
Lei
4.591/64,
mas
esta
tem
a
sua
existência
subordinada
à
construção
de
casas
térreas,
assobradadas
ou
de
edimcios.
Sem
a
vinculação
do
terreno
às
edificações
não
há
condomínio
que
se
sujeite
à
lei
especial”
(Ap.Cív.
2349/0,
DOJ
24/11/83).
9
10. Jurisprudência
administrakva
“Não
se
admite
a
insktuição
de
condomínio
sobre
unidades
autônomas
consktuídas
apenas
de
terrenos”
(Ap.
Cív.
10.807-‐0/1,
DOJ
10/04/90)
10
11. Consequências
• Consktuição
de
condomínios
voluntários
com
a
alienação
de
frações
ideais
do
terreno
e
localização
oficiosa
das
frações
ideais.
• Incorporações
com
pequenas
edificações,
na
forma
da
lei.
11
12. Reação
da
Corregedoria
Geral
• Proibição
de
registro
de
vendas
de
frações
ideais
quando
presentes
indícios
de
fraude
à
lei.
• Proibição
de
registro
de
incorporações
em
que
o
incorporador
se
obriga
a
pequenas
edificações
(“casinhas
de
cachorro”).
12
13. Áreas
de
uso
exclusivo
Há
diferença
entre
o
condomínio
em
mais
de
um
plano
horizontal
e
o
condomínio
em
plano
horizontal
único.
13
14. Área
de
uso
exclusivo
-‐
Apartamentos
Área
de
uso
exclusivo
=
projeção
verkcal
da
edificação.
O
condômino
tem
o
direito
de
modificar
a
edificação,
respeitando
a
área
de
uso
exclusivo,
sem
interferência
dos
condôminos.
14
15. Área
de
uso
exclusivo
-‐
casas
“Parte
do
terreno
ocupada
pela
edificação
e
também
aquela
eventualmente
reservada
como
de
uklização
exclusiva
dessas
casas,
como
jardim
e
quintal”
(art.
8º,
“a”,
da
Lei
4.591).
O
condômino
também
tem
o
direito
de
modificar
a
edificação,
respeitando
a
área
de
uso
exclusivo,
sem
interferência
dos
condôminos.
15
16. A
insktuição
e
as
modificações
• A
área
construída
de
cada
casa
é
irrelevante
na
insktuição,
salvo
eskpulação
em
contrário.
• O
aumento
da
área
construída,
respeitada
a
dimensão
da
área
de
uso
comum,
não
implica
alteração
da
insktuição
e
dispensa
a
anuência
dos
condôminos.
16
17. Argumentos
com
base
na
lei
• Não
proíbe
aumento
ou
diminuição
da
construção.
• Não
vincula
a
parkcipação
nas
coisas
comuns
à
área
edificada.
• Não
exige
anuência
dos
condôminos
para
modificações
restritas
à
área
de
uso
exclusivo.
17
18. Argumentos
com
base
na
lei
• Não
exige
que,
na
incorporação,
a
edificação
projetada
tenha
área
mínima.
• Art.
1.335,
I,
do
Cód.
Civil
(direito
de
dispor).
18
19. Requisitos
• Previsão
na
incorporação
e
na
convenção.
• Sujeição
às
leis
e
posturas
municipais.
• Respeito
às
restrições
convencionais.
19
