O documento discute precauções para compradores de imóveis, como regularizar obras irregulares e obter o habite-se. Também aborda problemas comuns como infiltrações e rachaduras, e os direitos dos compradores. Orienta o leitor a verificar a idoneidade da construtora, os responsáveis técnicos, aprovações, e sintomas antes da compra para evitar problemas futuros.

1. Cartilha do Comprador e Usuário de Imóveis
1 - Apresentação
2 - Precauções na aquisição de imóveis
3 - Como regularizar uma obra
4 - Como conseguir o habite-se da edificação
5 - Problemas mais comuns nas edificações
5.1 - Infiltrações
5.2 - Rachaduras
6 - Direitos do comprador
7- Recomendações
1 - APRESENTAÇÃO
O Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia da Bahia - CREA/BA, diante dos
constantes problemas que tem ocorrido em obras de edificações e das solicitações e reclamos da
comunidade, desenvolveu a presente Cartilha com o objetivo de orientar os consumidores na
tomada de decisão, para a aquisição de um imóvel, alertando-os sobre os cuidados, observações e
conhecimentos indispensáveis à uma decisão acertada.
Os problemas advém da existência de inúmeras obras, em sua maioria irregulares, sem possuírem
alvará para construção e profissional devidamente habilitado para elaboração dos projetos e sua
execução, nas quais não são adotados os adequados procedimentos construtivos, previstos nas
normas técnicas, na legislação de uso do solo, bem como o desrespeito na execução, não cumprindo
o que foi especificado em projeto, ficando à margem, a segurança e a qualidade final da obra.
Preocupado com essa questão e no intuito de defender os interesses da sociedade , o CREA/BA
convidou seus profissionais vinculados ao tema, para colaborarem na elaboração desta Cartilha e
em sua divulgação.
Um dos mais importantes instrumentos para coibir o exercício ilegal da profissão de engenheiro e
arquiteto e a construção de obras com irregularidades, é a Anotação de Responsabilidade Técnica -
ART, na medida em que facilita a fiscalização por parte do CREA e possibilita a rápida
identificação da empresa e/ou profissional(is) responsável(is) pela mesma, além de servir como
prova em ações judiciais, sendo também um instrumento de valorização do bom profissional,
enriquecendo seu acervo técnico, consequentemente seu currículum vitae.

2. Espera-se, à luz da legislação do Sistema CONFEA/CREA e das normas da ABNT, criar
mecanismos para assegurar a boa execução desses serviços, bem como responsabilizar profissionais
e empresas que atuem com negligência no mercado.
Engº. JAIR FRANCO LIMA GOMES
Presidente do CREA/BA
DIRETORIA DO CREA/BA
Presidente : Engº. Jair Franco Lima Gomes
Vice Presidente : Arqtº Affonso Baqueiro Rios
1º Secretário : Engº. José Manoel de Castro Moreira
2º Secretário : Engº. Marcos Ferreira Pimentel
1º Tesoureira : Engª Maria Higina do Nascimento
2º Tesoureiro : Geólogo Ernande de Oliveira Melo
COLABORADORES
PESQUISA E TEXTOS :
Engº. Eduardo Henrique Rode
Assessor Técnico – CREA/BA
Arqtº. Giesi Nascimento dos Santos Filho
Chefe de Gabinete da Presidência – CREA/BA
Engº. Leonel Borba Santos
Analista Técnico – CREA/BA
CRIAÇÃO E EDITORAÇÃO :
Júlio Maria Iaquinto
Assessor de Comunicação e Marketing
APOIO:
SINDUSCON/BA, SUCOM, ADEMI/BA, UFBA, UCSal, UEFS
2 - PRECAUÇÕES NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
Em virtude dos problemas que podem aparecer a qualquer momento, nas construções, torna-se
importante que você, ao adquirir seu imóvel, tome algumas precauções:

3. - Verifique a idoneidade da empresa que está colocando o imóvel a venda, se possível visite outro
imóvel construído pela mesma e converse com seus moradores.
- Preste atenção ao nome dos projetistas e executores da obra e verifique se efetuaram Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART.
- Veja também, de quem é a responsabilidade técnica pelo(s) projeto(s) e execução da obra.
- Consulte o CREA sobre os profissionais e as empresas para saber se são habilitados ou
respondem a processos administrativos.
- É importante que você exija a cópia do projeto e as especificações dos materiais utilizados na
construção da casa ou edifício.
- Veja na prefeitura do município se o projeto de arquitetura está aprovado ou se há algum
impedimento.
- Analise se as propagandas veiculadas pela empresa são expressão da verdade e se correspondem a
realidade do que está sendo efetivamente executado.
- Verifique se a empresa é radicada no Estado, se está registrada ou com visto no CREA/BA, se
está filiada ao Sindicato da Indústria da Construção Civil - SINDUSCON/BA e a Associação das
Empresas do Mercado Imobiliário - ADEMI.
- Além de todos os procedimentos anteriores estando o imóvel pronto, verifique se possui Habite-
se.
- Faça uma verificação de sintomas (rachaduras, desprendimento de pisos, azulejos, umidade) etc
Em casos de dúvidas, contrate um profissional - engenheiro ou arquiteto para fazer sua
avaliação/inspeção exigindo sempre a ART.
3 - COMO REGULARIZAR UMA OBRA
- Toda obra só poderá ser iniciada mediante autorização da Prefeitura, através de licença de
construção ou Alvará de Construção. Em Salvador é fornecido pela Superintendência de Controle e
Ordenamento do Solo do Município - SUCOM.
- Para tanto você deverá dirigir-se ao órgão municipal munido dos seguintes documentos:
1 - Requerimento padrão - formulário fornecido pela Prefeitura e assinado pelo proprietário da
obra;
2 - Escritura Registrada ou documento comprobatório da aquisição do terreno;
3 - IPTU atualizado (fotocópia);
4 - Autorização do Proprietário do terreno quando o nome do requerente não constar na escritura;
5 - Especificação de material - 0l(uma) via;
6 - ART dos Responsáveis Técnicos - pelo projeto e pela execução da obra;

4. 7 - Projeto arquitetônico/contendo:
7.1 - Planta de localização - 02 (duas) vias;
7.2 - Planta de situação - 03 (três) vias;
7.3 - Planta de situação com esquema de esgoto - 02 (duas);
7.4 - Planta baixa, cortes e fachadas - 02 (duas) vias;
7.5 - Comprovante do pagamento da taxa de construção (4ª via);
7.6 - Comprovante de matrícula da obra no INSS.
7.7 - Para obras que possuam mais de 20 operários, apresentar a ART do Responsável Técnico
relativo ao PCMAT Programa de Condições e Meio Ambiente do Trabalho na Construção ,
atendendo à NR - 18 de 07/07/97.
Para edificação multifamiliar, você precisa fazer uma consulta de Análise e Orientação Prévia -
AOP apresentando:
1 - Cópia de planta de localização do imóvel;
2 - Registro do imóvel
3 - Taxa de IPTU;
4 - Requerimento padrão solicitando a análise e orientação prévia e os dados urbanísticos do
local.
- Dê entrada no protocolo geral do Órgão da Prefeitura. Se a consulta for aprovada providencie
elaborar o projeto e os demais documentos citados acima, incluindo-se o projeto de instalações de
prevenção e combate a incêndio e pânico que poderá ser apresentado no prazo máximo de 90
(noventa) dias após protocolado o pedido de licença para construção.
- São isentas de licenças as seguintes obras:
a) pinturas externas internas;
b) Passeios e muros de alinhamento de gradil;
c) Reparos e revestimentos de fachadas e telhados que não impliquem na execução de lajes.
- Deverá ser requerido no Alvará de Licença quando:
I - Estiver prescrito o Alvará; (após 02 (dois)anos de sua expedição sem que as obras tenham sido
iniciadas ou de corridos 04 (quatro) anos sem sua conclusão;
II - Ocorrer substituição de projeto;
III - Ocorrer modificações de projetos com vistas à alteração de atividade originalmente
especificada.
4- COMO CONSEGUIR O HABITE-SE DA EDIFICAÇÃO:
- Após a conclusão da obra deverá ser comunicada à Prefeitura pelo requerente da licença ou
representante legal, para fins de vistoria e concessão de “habite-se”, através requerimento instruído
com :
I - Cópia do Alvará de licença;
II - Anuência do autor quanto à observância do seu projeto;

5. III - prova de quitação do IPTU;
IV - Escritura registrada do terreno;
V - Projeto de modificação, se houver, sem que tenha havido aumento de área ou mudança do
uso;
VI - Documento de anuência das concessionárias de serviços públicos - Embasa, Coelba,
Telebahia, etc, quando for o caso.
Dê entrada no protocolo geral do Órgão da Prefeitura. A fiscalização fará uma vistoria no imóvel a
fim de constatar o fiel cumprimento do projeto aprovado e concederá o habite-se.
5 - PROBLEMAS MAIS COMUNS NAS EDIFICAÇÕES
5.1 - INFILTRAÇÕES:
As infiltrações podem causar diversos danos nas edificações como: choque elétrico, deterioração da
estrutura com riscos futuros de instabilidade, problemas estéticos e a depreciação do imóvel, além
de poder causar prejuízos aos vizinhos.
• Oito entre cada dez prédios apresentam, ou já apresentaram problemas de infiltração.
• A maior ocorrência de infiltração se dá nas áreas molhadas, na ordem decrescente: sanitário,
cozinha, área de serviço, varanda, jardineiras.
• As infiltrações nas fachadas aparecem em segundo lugar, na ordem decrescente: paredes e
esquadrias. Nas paredes, a maior incidência se dá naquelas revestidas com massa única e
pintadas, seguidas daquelas com pastilhas, cerâmica, mármore/granito e vidro.
• Em terceiro lugar aparecem as coberturas, na ordem decrescente: telhas, lajes expostas e calhas.
• Dos prédios que têm fissuras, 98% apresentaram problemas de infiltração.
• Por último, e em pequenas proporções, aparecem infiltrações nos subsolos, pavimentos vazados,
casas de máquinas, poço de elevadores, etc.
5.2 - RACHADURAS :
SAIBA IDENTIFICAR RACHADURAS NO SEU PRÉDIO
- As rachaduras mais preocupantes são as que aparecem em algum elemento da estrutura do prédio
- pilares (verticais), vigas (horizontais) ou lajes.
- As rachaduras nas paredes de alvenaria (que apenas separam
ambientes) também podem representar um problema na estrutura ou
apenas um problema de acabamento (estético, sem gravidade).
PRINCIPAIS CAUSAS DE RACHADURA EM EDIFÍCIO DE
CONCRETO ARMADO:

6. • Variações de temperatura;
• Variações de umidade;
• Atuação de sobrecargas na estrutura;
• Recalques de fundação (deformação da fundação causada por afundamento do solo), e
• Alteração química dos materiais.
- RACHADURA NAS PAREDES DE ALVENARIA:
- Ao aparecer uma rachadura em alguma parede, piso ou teto, o importante é verificar se ela
aumenta no comprimento e, principalmente, na largura.
- Meça a rachadura com uma régua e acompanhe a evolução com o passar de alguns dias.
- Se ela aumentar, é provável que exista algum problema na estrutura - as lajes, vigas e pilares não
estão aguentando a carga (peso) do prédio e a transmitem para as paredes.
- Se ela fica estagnada, é provável que seja algum problema de acabamento.
- RACHADURAS NAS PEÇAS DE ESTRUTURA:
- Ao aparecer uma rachadura em algum elementos de estrutura - pilares, vigas ou lajes, o
importante é chamar o mais rápido possível um engenheiro para que ele avalie o problema e a
eventual necessidade de se fazer obras de reforço.
- Entre outros problemas, as rachaduras na estrutura podem causar corrosão da armadura (barras de
aço que ficam dentro do concreto), causando sérios danos à resistência do edifício.
- RACHADURAS NOS PILARES:
- As rachaduras nos pilares são as mais graves, pois são eles que transmitem a carga do prédio para
a fundação.
- RACHADURAS INCLINADAS:
- São as mais preocupantes. Em geral, são causadas por um recalque (afundamento do solo e
consequente deformação da fundação do prédio).
- RACHADURAS VERTICAIS:
- Em geral são causadas quando o pilar está com sobrecarga (está recebendo mais peso do que sua
capacidade).
- RACHADURAS HORIZONTAIS:
- Podem surgir por problema de recalque ou quando a carga é excêntrica (atua fora do centro do
pilar).

7. - RACHADRAS NAS VIGAS:
- Em geral, acabam formando as flexões (barrigas na viga), nem toda barriga representa risco.
- RACHADURAS INCLINADAS:
- Aparecem próximo da junção da viga com o pilar, causadas por sobrecargas. Indicam que a viga
está querendo se separar do pilar.
- RACHADURAS VERTICAIS:
- Aparecem no meio da viga, no vão (formado pela distância entre um pilar e outro), também por
sobrecarga. São chamadas de fissuras de flexão, pois formam as barrigas.
- RACHADURAS HORIZONTAIS:
- São decorrentes de fissuras provenientes do gradiente de temperatura.
- RACHADURAS NAS LAJES:
- Normalmente, as fissuras saem dos cantos e vão para o meio da laje. É comum os apartamento de
último andar apresentarem rachaduras nas paredes devido a variação de temperatura, que causa
dilatação da laje.
Ao aparecer uma rachadura em alguma peça estrutural, o importante é chamar um engenheiro para
que ele avalie o problema e a eventual necessidade de se fazer obra de reforço.
6 – DIREITOS DO COMPRADOR
A Lei 8078/90 que dispõe sobre o Código do Defesa do Consumidor, é um importante instrumento
que deve ser acionado paras fazer valer os direitos de quem se sentir prejudicado pela má qualidade
dos produtos e da prestação de serviços, desde que executados por profissionais e empresas
legalmente habilitados, afinal, a garantia do serviço é a Anotação de Responsabilidade Técnica
devidamente registrada no CREA.
7 - RECOMENDAÇÕES:
A manutenção é de grande importância para evitar problemas futuros, como depreciação de ordem
física resultando desgaste das varias partes que constituem a edificação, pelo uso normal. Logo se
tudo vai bem, deve-se pensar nos serviços de manutenção que deverá ser sempre executado por
profissional ou empresa com o registro no CREA e devida qualificação.
- Fazer a manutenção periódica predial;
- As estruturas de sustentação de imóveis precisam ser examinadas periodicamente. Deve-se
observar garagens onde os pilares costumam ficar expostos.

8. - Recomenda-se checar a evolução de rachaduras, vazamentos e encostas, especialmente o período
de chuvas.
- Deve-se consultar especialistas sempre que forem observadas fissuras nos pilares ou que as
ferragens estiverem expostas.
- Deve-se desconfiar de preços muito abaixo do mercado e de entregas rápidas. O material e o
tempo dispensado para cálculos e execução podem ser insuficientes para garantir a segurança.
- É imprescindível certificar-se da existência de alvará de construção expedido pela prefeitura, a
planta do imóvel e as anotações de responsabilidade técnica dos profissionais devidamente
registradas no CREA.
- Averiguar a metragem dos cômodos, a fim de certificar sua conformidade com o projeto
arquitetônico aprovado na prefeitura.
- Os problemas de construção devem ser reparados pelo construtor/incorporador. Erros cometidos
por profissionais sejam por: negligência, imperícia ou imprudência são punidos pelo CREA, após
tramitação do processo na justiça comum. A Codesal pode indicar as medidas de segurança a serem
adotadas pelos ocupantes do imóvel ameaçado. Sendo que a prefeitura tem poder de embargar
obras e interditar edificações irregulares.