Aula do Profº Alexandre Rego, auditor da Receita Federal, no curso básico de IRPF 2015 - UFPE.

1. Ganhos de Capital na Alienação
de Bens e Direitos
• Treinamento
• DRF João Pessoa
• Fevereiro de 2014
• DRF Recife
• Junho de 2014
• Alexandre de Moraes Rego
– AFRFB DRJ Recife

2. Objetivos
• Identificar e aplicar os conceitos fundamentais
para a apuração dos ganhos de capital das pessoas
físicas
– Legislação aplicável
– Determinação do custo de aquisição
– Isenções e reduções
• Identificar os institutos de Direito Civil aplicáveis
– Contratos
– Sucessões
– Provas documentais
• Discutir casos concretos

3. Legislação
• Lei nº 7.713/88
• Lei nº 11.196/2005
• IN nº 84/2001
• IN nº 208/2002
• IN nº 599/2005

4. Conceito econômico
• Do ponto de vista econômico, o ganho de
capital ocorre quando, numa transação, o
titular do bem ou direito realiza a
valorização deste, auferindo um acréscimo
patrimonial.
• É a realização da “mais valia”.

5. Histórico da legislação - 1
• Rendimento da antiga cédula H
• Equiparação à Pessoa Jurídica
– Regra estabelecida na Lei nº 4.506/1964
• Ainda em vigor (art. 150 do RIR/99)
• Habitualidade na venda de bens e serviços
• Decreto-lei nº 1.381/1974
• Definia condições para a “habitualidade” na venda
de imóveis

6. Histórico da legislação - 2
• Decreto-lei nº 1.510/1976
– Alienação de participações societárias – DAPS
• Isenção nas bolsas de valores
• Isenção a partir de cinco anos da aquisição
– Alienação de imóveis – DALI
• Redução de 5% ao ano
• Opção pela tributação exclusiva a 25%

7. Histórico da legislação – 3
• Lei nº 7.713/88
– Reforma do Imposto de Renda após a CF/1988
• Incidência sobre bens ou direitos de qualquer natureza
– Tributação definitiva e recolhimento no mês seguinte
– Sustação da redução de 5% ao ano para imóveis
– Revogação da isenção de cinco anos para as
participações societárias
• Lei nº 8.134/1990
– Tributação nas bolsas de valores – mercados de renda
variável

8. Histórico da legislação – 4
• Lei 9.249/95
– Extinção da correção monetária do custo de aquisição a
partir de 01/01/1996
• Lei nº 9.532/1997
– Tributação da reavaliação do bem, pelo espólio, pelo
doador ou pelo ex-cônjuge, antes da transferência
• MP 2158-35, de 24/08/2001
– O art. 24, surgiu na MP 1.858-9, de 24/09/1999
– Ganhos de capital em moeda estrangeira
– Forma de tratar a variação cambial

9. Conceito de imóvel - 1
• São bens imóveis o solo e tudo quanto se
lhe incorporar natural ou artificialmente
(art. 79 do CC)
• Consideram-se imóveis para os efeitos
legais (art. 80 do CC):
– I – os direitos reais sobre imóveis e as ações
que os asseguram
– II - o direito à sucessão aberta

10. Conceito de imóvel - 2
• No CC anterior (art. 43, II) havia a seguinte
definição:
– “tudo quanto o homem incorporar
permanentemente ao solo, como a semente
lançada à terra, os edifícios e construções, de
modo que não se possa retirar sem destruição,
modificação, fratura, ou dano”.

11. Conceito de imóvel – 3
• Exemplos de direitos reais: propriedade,
usufruto, uso, habitação, enfiteuse,
anticrese, hipoteca, servidão de passagem
• Direito à sucessão aberta – é o direito de
herança, mesmo que, entre os bens do
falecido, não existam imóveis

12. Enquadramento na legislação – a pessoa do
alienante
• A condição do alienante, se pessoa física ou
jurídica, determina a forma de apuração do GCAP
• Quando o alienante é PJ, o GCAP é tratado
conforme:
– a) o regime de apuração adotado
• Lucro Real
• Lucro Presumido
• Simples Nacional
– b) a atividade da empresa
• Se for imobiliária, a venda representa uma receita normal
• Se o bem for do ativo permanente, o GCAP é uma receita não
operacional

13. Alienante PJ
• Atividade imobiliária
– Lucro real => contabilização da receita
operacional e do respectivo custo
– Lucro presumido => receita submetida ao
coeficiente de presunção (LP = 8% x VA) ou
especial do RET (4% da RB para os 4 tributos)
ou do PMCMV (1% da RB para os 4 tributos)
– Simples Nacional => atividade vedada

14. Alienante PJ
• Outras atividades, venda de bem do ativo
– Lucro real => contabilização da receita não
operacional e do respectivo custo
– Lucro presumido => o GCAP = VA – CA é
acréscimo ao LP
– Simples Nacional => apuração em separado,
tributação definitiva e RB não computada na
apuração normal do SN

15. Formas de tributação – cf tipo de pessoa,
localização e natureza do bem
Tipo de pessoa
do alienante
Localização do
bem ou direito
alienado
Natureza do bem ou
direito alienado
Forma de tributação
aplicável
Móveis
Imóveis
Participações
Societárias (fora de
bolsa)
Ações em bolsa e
ouro - ativo financeiro
Renda Variável
Imóveis - nas
hipóteses de
equiparação
Regimes da PJ
No exterior Qualquer tipo
Ganho de capital em
Moeda Estrangeira
Móveis
Regimes da PJ: lucro
real, presumido ou
Simples Nacional
Imóveis
Regimes da PJ: lucro
real ou presumido
IndependePessoa Jurídica
No Brasil
GCAP
Pessoa Física

16. Formas de tributação – cf residência da
pessoa e localização do bem
No Brasil No exterior
No Brasil
GCAP ou Renvar ou
PJ
GCAP (sem
isenções e/ou
reduções)
No exterior
Ganho de capital em
Moeda Estrangeira
Não é tributado
pelo Brasil
Residência do contribuinte
Localização do
bem ou direito
alienado

17. Pessoa Física Equiparada a PJ
• Art. 150 do RIR/99
– II - as pessoas físicas que, em nome individual,
explorem, habitual e profissionalmente, qualquer
atividade econômica de natureza civil ou comercial,
com o fim especulativo de lucro, mediante venda a
terceiros de bens ou serviços (Lei nº 4.506/1964)
– III - as pessoas físicas que promoverem a incorporação
de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos,
nos termos da Seção II deste Capítulo (DL nº
1.381/1974 e 1.510/1976)

18. PF Equiparada a PJ por atividade
imobiliária
• Com registro no Cartório de Imóveis
– Incorporação
– Loteamento
• Sem registro no RGI, se iniciar a venda antes de
60 meses da averbação
– Prédio com mais de duas unidades imobiliárias
– Loteamento
– Desmembramento de mais de dez lotes ou alienação de
mais de dez quinhões de imóvel rural, exceto a
subdivisão por herança ou extinção de condomínio

19. PF equiparada a PJ - Início da equiparação
– Data do arquivamento da documentação no
RGI
– Data da primeira alienação
– Data do desmembramento ou subdivisão

20. PJ equiparada a PJ - Data da alienação
– Aquela do contrato inicial, ainda que através de
instrumento particular
– Se favorável ao contribuinte, a data constante
do instrumento particular só será aceita se:
• o instrumento tiver sido registrado em cartório no
prazo de 30 dias
• Houver conformidade com cheque nominal pago em
30 dias
• Houver conformidade com a escrituração da PJ
• Houver menção expressa nas declarações de bens
apresentadas tempestivamente

21. PF equiparada a PJ
• Tem que cumprir as obrigações acessórias
normais de uma PJ
– CNPJ, DCTF, Sped, DIPJ, escrituração etc

22. Conceito tributário de ganho de
capital - PF
• Lei nº 7.713/88, art. 1º, 2º, 3º §§ 2º e 3º, 16 a 22
• § 2º Integrará o rendimento bruto, como ganho de
capital, o resultado da soma dos ganhos (1)
auferidos no mês (2) , decorrentes de alienação de
bens ou direitos de qualquer natureza (3),
considerando-se como ganho a diferença positiva
entre o valor de transmissão do bem ou direito e o
respectivo custo de aquisição (4) corrigido
monetariamente (5), observado o disposto nos art.
15 a 22 desta Lei.

23. Conceito tributário de alienação
• § 3º Na apuração do ganho de capital serão
consideradas
• as operações que importem alienação, a qualquer
título (6), de bens ou direitos
• ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua
aquisição (7),
• tais como as realizadas por compra e venda,
permuta, adjudicação, desapropriação, dação em
pagamento, doação, procuração em causa própria,
promessa de compra e venda, cessão de direitos ou
promessa de cessão de direitos e contratos afins.

24. Transferências
• Também se sujeitam à apuração do ganho de
capital as operações que importem
• transferência a herdeiros e legatários na sucessão
causa mortis, a donatários na doação, inclusive em
adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-
cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da
sociedade conjugal ou união estável, de direito de
propriedade de bens e direitos adquiridos por valor
superior àquele pelo qual constavam na
Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do
doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os
tenha transferido. (Lei nº 9.532/1997, art. 23)

25. Consequências do conceito - PF
• (1) impossibilidade de compensação de prejuízos
• (2) período de apuração mensal
• (3) indistinção entre bens ou direitos
• (4) ganho = lucro ou “mais valia”
• (5) a correção monetária foi extinta a partir de
01/01/1996
• (6) não importa a forma de alienação
• (7) a transferência do direito aquisitivo é alienação

26. Apuração do Ganho de Capital – comparação entre valor de
alienação e custo de aquisição
VALOR DE
ALIENAÇÃO
CONTRATADO,
EXCLUÍDA A
CORRETAGEM
CUSTO DE AQUISIÇÃO

27. Apuração do Ganho de Capital – comparação entre valor de
alienação e custo de aquisição
GANHO DE CAPITAL 1
VA
Custo de aquisição

28. Apuração do Ganho de Capital - redução
GANHO DE CAPITAL 2
VA
Custo de aquisição
REDUÇÃO
Base do Imposto

29. Apuração do Ganho de Capital – recebimento em parcelas
VA
Custo de aquisição
Base do Imposto
P1 P2 P3
No caso de venda a prestações,
o IR recai sobre a base de cada
parcela, proporcionalmente
Redução

30. Regime de tributação
• O ganho de capital recebido pelas
pessoas físicas é sujeito à tributação
definitiva
– Não faz parte do ajuste anual
• A existência do GCAP tributável obriga
ao contribuinte a entregar a Declaração
de Ajuste Anual
– Anexando o Demonstrativo de Apuração
(PGD GCAP)

31. Período de apuração mensal
• O imposto deve ser apurado pelo
contribuinte
• Como regra geral, o recolhimento deve
ser feito até o último dia útil do mês
seguinte ao do recebimento do valor (ou
parcela) da alienação

32. Alíquota do imposto
• 15% sobre o valor do ganho tributável, já
observadas as reduções
– Até 31/12/1994, a alíquota era de 25% (foi
reduzida pelo art. 21 da Lei nº 8.981/1995)
• Exceção: 20% no caso de alienação de cotas
de Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

33. Responsável pelo pagamento do imposto
O imposto devido sobre os ganhos de capital
deve ser pago pelo:
• a) alienante, se residente no Brasil;
• b) adquirente, pessoa física ou jurídica
residente ou domiciliada no Brasil, ou o
procurador, quando o adquirente for
residente ou domiciliado no exterior, se o
alienante for não residente no Brasil;
• c) inventariante, em nome do espólio, no
caso de transferência causa mortis;

34. Responsável pelo pagamento do
imposto
• d) doador, no caso de doação, inclusive em
adiantamento da legítima;
• e) ex-cônjuge ou ex-convivente a quem, na
dissolução da sociedade conjugal ou da
união estável, foi atribuído o bem ou direito
objeto da tributação;
• f) cedente, na cessão de direitos
hereditários.

35. Prazo para recolhimento
• O pagamento do imposto incidente sobre o ganho
de capital deve ser efetuado:
• a) se o alienante for residente no Brasil, até o
último dia útil do mês subsequente àquele em que
o ganho ou parcela houver sido recebido;
• b) se o alienante for não residente no Brasil, na
data da alienação;
• c) se decorrente de doação, inclusive em
adiantamento da legítima, até o último dia útil do
mês subseqüente ao da doação;

36. Prazo para recolhimento
• d) se decorrente de dissolução da sociedade
conjugal ou da união estável, até o último dia útil
do mês subseqüente ao do trânsito em julgado da
decisão judicial da partilha ou sobrepartilha;
• e) se decorrente de transmissão causa mortis, até
30 (trinta) dias do trânsito em julgado da decisão
judicial da partilha, sobrepartilha, adjudicação ou
lavratura da escritura pública.

37. Código para o Darf - 4600
• Para alienantes residentes no Brasil - 4600
• Atenção:
• Se o alienante não for residente no Brasil, o
código é 0473
• Não pode ser usado o PGD GCAP, pois o
residente no exterior não goza dos benefícios de
isenção e/ou redução aplicáveis aos residentes no
Brasil (IN 208/2002, art. 26, §5º)

38. Conceitos importantes a serem
detalhados
• Valor de alienação
• Custo de aquisição
• Data de aquisição
• Data de alienação
• Casos especiais
– Imóveis rurais
– Participações societárias
– Permuta

39. Valor de alienação
• Preço efetivo da operação
• Valor de mercado nas operações não
expressas em dinheiro
• Valor efetivamente recebido pelo bem
em aquisição mediante financiamento ou
consórcio cujo saldo devedor é
transferido para o adquirente, desprezado
o valor da dívida transferida

40. Valor de alienação
• No caso de bens em condomínio, a parcela
do preço que couber a cada co-proprietário
• No caso de permuta com recebimento de
torna, o valor da torna

41. Valor de alienação – arbitramento
• A autoridade lançadora, mediante processo
regular, arbitrará o valor ou preço, sempre
que não mereça fé, por notoriamente
diferente do de mercado, o valor ou preço
informado pelo contribuinte, ressalvada, em
caso de contestação, avaliação contraditória,
administrativa ou judicial. (Lei n° 7713/88)

42. Valor de alienação – juros ou reajustes
• Nos contratos de venda a prestações com cláusula
de reajuste:
• Independentemente da denominação (juros, INCC
etc), os valores acrescidos às prestações não
compõem o valor de alienação para fins do GCAP
– devem ser tributados
• Na fonte, no caso de adquirente PJ
• Como carnê-leão, no caso de adquirente PF

43. Valor da corretagem paga
• A corretagem quando é paga pelo alienante
é deduzida do valor de alienação
• A subtração é feita sobre o valor da parcela
recebida no mês do pagamento da
corretagem
• OBS. O limite legal de bens de pequeno
valor ou do único imóvel é comparado com
o valor bruto da alienação, antes de se
subtrair a corretagem paga

44. Custo de aquisição
• Como regra geral, é o valor de aquisição expresso
em reais.
• As mudanças de moeda e de regras de indexação
tiveram repercussão na informação dos valores
dos bens
• Tabela de atualização do custo dos bens: Anexo
único da IN 84/2001
– Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-
se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em
reais já com todas as correções monetárias permitidas

45. RECONVERSÃO DOS
VALORES DE UFIR PARA
R$ ( 0,6767). (EX96)
VALOR DE
MERCADO EM
UFIR (EX92)
(597,06)
VALORES EM R$
AINDA SUJEITOS
À CORREÇÃO
MONETÁRIA ATÉ
0,8287
VALORES DE AQUISIÇÃO
CONVERTIDOS EM UFIR
MENSAL (EX 93,94 e 95)
VALORES HISTÓRICOS
DE AQUISIÇÃO NA
MOEDA DA
DECLARAÇÃO (ATÉ O
EX 91 AB90)
Declaração de bens – histórico das moedas
e indexadores
• OBS: NOS EX94AB93 E 95 AB94 NÃO
ERA OBRIGATÓRIO INFORMAR BENS
JÁ DECLARADOS E SEM ALTERAÇÃO
90 91 92 93 94 95 96 97
VALORES EM R$
SEM CORREÇÃO
MONETÁRIA.
EX98 AB97
INFORMAR OS
BENS COM O
RESÍDUO DE
CORREÇÃO
MONETÁRIA
DE 1995

46. Custo de aquisição – casos especiais
• Desmembramento de imóvel – custo proporcional em
função da área
• Aquisição em partes – soma das parcelas
• Aquisição por prêmio – valor de mercado mais o IR
Fonte
• Aquisição após leasing – valor das parcelas pagas mais
o resíduo

47. Acréscimos ao custo
• Dependem de comprovação através de
documentação hábil e idônea
– Deve ser mantida até a data em que possa ser
fiscalizada a alienação do bem ou direito
• Despesas com construção, ampliação e
reforma
– Desde que tenha projeto aprovado pelo
município
• Despesas com pequenas obras (pinturas,
reparos em encanações, pisos, paredes etc)

48. Acréscimos ao custo
• Taxas extras de condomínio para viabilizar
benfeitorias comuns (elevador, poço
artesiano, recuperação de fachada,
equipamentos de segurança etc)
• Imposto de transmissão pago pelo alienante
por ocasião da aquisição
• Laudêmio
• Juros e demais acréscimos embutidos nas
prestações

49. Custo na ausência de valor pago
• O valor de transmissão usado pelo alienante
anterior para o cálculo do GCAP
• O valor corrente na data de aquisição
• A BC do Imposto de Importação mais os tributos e
despesas de desembaraço na importação
• Custo zero se não puder ser determinado

50. Imóveis rurais – valor de alienação
• Valor de alienação = Valor da terra nua (VTN) +
Valor das benfeitorias (Vbenf)
• Se as benfeitorias foram computadas como
despesas da atividade rural, seu valor será
computado como receita e não comporá o valor de
alienação para o GCAP
• VTN
– É o valor total do imóvel (incluindo a vegetação
nativa), excluído o valor das benfeitorias
– Imóvel adquirido até 1996 => VTN efetivo
– Imóvel adquirido a partir de 1997 => VTN do Diat
(DITR – Lei nº 9.393/96)

51. Imóveis rurais - custo de
aquisição
• Custo = VTN
• Se os custos das benfeitorias não tiverem sido
deduzidos na apuração da atividade rural, poderão
ser computados para fins do GCAP
• Imóvel rural adquirido a partir de 1997
– VTN da Diat no ano da aquisição
– Caso não haja Diat, valem os valores constantes dos
documentos de aquisição e alienação

52. Participações societárias – formas de
aquisição
• Integralização
– Ocorre na constituição das PJ, quando o sócio transfere o valor
correspondente à sua participação, através da entrega de recursos
financeiros ou de bens ou direitos
– Se o valor do bem na DIRPF for menor que o da participação
integralizada, a diferença constitui ganho de capital tributável
• Compra
• Subscrição
– É a compra de novas ações emitidas por ocasião do
aumento de capital, dando o direito ao acionista de
manter o seu percentual de participação
• Desdobramento (ou split)
– Aumento da quantidade de ações sem aumentar o capital
– Custo zero para as novas ações

53. Participações societárias – formas de
aquisição
• Bonificação
– Resulta da emissão de novas ações decorrentes do
aumento de capital pela incorporação de lucros
– O custo depende da tributação do lucro:
• Até o ano-calendário 1988: Custo zero
• De 1989 a 1993: Custo = lucro por ação
• Em 1994 e 1995: custo zero
• De 1996 em diante: Custo = lucro por ação

54. Custo das participações societárias
• É apurado pela pela média ponderada dos
custos de aquisição unitários, por espécie

55. Data de aquisição
• Situação comum
• É a data da operação através da qual foi
adquirida a titularidade do bem ou direito
por parte do alienante atual
• A “operação” é qualquer uma das
hipóteses de alienação

56. Data de aquisição – situações especiais
• Herança – é a data da abertura da sucessão
(a data da morte do de cujus)
• Meação por morte ou dissolução da
sociedade conjugal ou da união estável
• Bem pertencente ao alienante antes da união:
data do instrumento original
• Bem pertencente ao outro cônjuge em regime
de comunhão de bens: data do casamento
• Bem adquirido durante a união: data da
aquisição normal
• Bem havido fora da meação: data da
sentença ou escritura de partilha

57. Data de alienação – negócios sob
condição resolutiva
• Condição resolutiva: quando o negócio é
feito, mas será desfeito se implementada a
condição
• Vale a data do contrato (Art. 117, II do
CTN)
– Exemplo: o negócio da venda de um terreno é
desfeito se o projeto do prédio não for
aprovado pela prefeitura até determinada data
• Considera-se ocorrido o fato gerador
• O valor do imposto pago não será devolvido,
podendo ser acrescido ao custo do bem

58. Data de alienação – negócios sob condição
suspensiva
• Condição suspensiva: quando o contrato
fica na dependência do implemento da
condição
• Vale a data do implemento da condição
(Art. 117, I do CTN)
– Exemplo: venda condicionada à obtenção de
financiamento
• Considera-se ocorrido o fato gerador na data do
financiamento
• Alienante e adquirente devem registrar os valores
adiantados em suas declarações de dívidas e ônus
reais e de bens, respectivamente

59. Não-incidência
• GCAP decorrente de:
– Indenização do valor do imóvel rural na
desapropriação para fins de reforma agrária
– Indenização por liquidação de sinistro, furto ou
roubo, relativo ao objeto segurado

60. Desapropriação – polêmica sobre a incidência
• Do imóvel rural, para fins de reforma agrária, é
caso de não-incidência reconhecido pela RFB
• No caso de desapropriações para outros fins, a
RFB entende que incide GCAP
• Mas o Carf editou a Súmula 42 (de 18/12/2009):
– Não incide o imposto sobre a renda das pessoas físicas
sobre os valores recebidos a título de indenização por
desapropriação.
– Tal súmula não é vinculante para a RFB
• O FG ocorre na data da liquidação do valor do
bem

61. Isenções
1. Bens de pequeno valor, até R$ 35.000,00
2. Ações fora de bolsa, até R$ 20.000,00
3. Único imóvel que o titular possua
4. Permuta de imóveis sem torna
5. Permuta de títulos públicos por ações de estatais
privatizadas
6. Aquisição de outro imóvel residencial em 180
dias

62. Reduções
• São exclusões da parcelas do GCAP
tributável sobre imóveis
• As reduções dependem da data de
realização do custo de aquisição e incidem
sobre cada parcela que o compõe
• Nos casos de imóveis adquiridos por partes
ou com pagamento parcelado é necessário
individualizar cada parcela de custo para se
calcular corretamente a redução

63. Reduções
• Da Lei nº 7.713/88:
– 5% ao ano, contados até 1988
– %red = (89 – AA) x 5% , onde AA é o ano de aquisição
anterior a 1989
– Imóvel adquirido até 1969 tem redução de 100%, o que
equivale a uma isenção do GCAP
• Da Lei nº 11.196/2005:
– FR1 = 1 / 1,0060m1
(m1 = nº de meses entre janeiro de
1996 ou a data de aquisição, se posterior, e novembro
de 2005
– FR2 = 1 / 1,0035m2
(m2 = nº de meses entre dezembro
de 2005 e a alienação)

64. • BC1 = Valor Alienação – Custo Aquisição
• Red. 1: BC1 – red. da Lei n° 7.713, de 1988 =
BC2;
• Red. 2: BC2 x FR1 = BC3;
• Red. 3: BC3 x FR2 = BC4;
• IR = BC4 x 15%.
Reduções - Cálculo

65. Isenção - Bens de pequeno valor
- conceito
• É o conjunto de bens da mesma natureza
alienados dentro de um mês
• Mesma natureza: guardam as mesmas
características entre si
– Automóveis e motocicletas
– Quadros e esculturas
– Imóvel urbano e terra nua

66. Bens de pequeno valor – limites
• Ações negociadas fora de bolsa = R$ 20.000,00
• Demais bens e direitos = R$ 35.000,00
• Computado o valor da comissão paga
• No caso de bens em condomínio o limite se aplica
à parte de cada condômino
• No caso de bens possuídos em comunhão por
sociedade conjugal o limite de aplica a cada um
dos bens ou conjunto

67. Isenção - Único imóvel que o
titular possua
• I - alienação, por valor igual ou inferior a
R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil
reais), do único imóvel que o titular possua,
individualmente, em condomínio ou em
comunhão, desde que, nos últimos cinco
anos, não tenha efetuado alienação de
imóvel, a qualquer título, tributada ou não;

68. Isenção – único imóvel - requisitos
• Valor menor ou igual a R$ 440.000,00
(computada a comissão paga)
• Não haver outra alienação qualquer nos últimos
cinco anos
• Não ter outro imóvel, na data da alienação, como:
– Proprietário único
– Condômino
– Em comunhão (casamento)
• Observado o conceito de imóvel, que inclui os
direitos reais sobre imóveis

69. Isenção – aquisição de outro imóvel
residencial
• Introduzida pela Lei nº 11.196/2005
• Regulamentada pela IN 599/2005
• Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho
auferido por pessoa física residente no País na
venda de imóveis residenciais, desde que o
alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias
contado da celebração do contrato, aplique o
produto da venda na aquisição de imóveis
residenciais localizados no País.

70. Isenção – aquisição de outro imóvel residencial
• § 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo
referido neste artigo será contado a partir da data de
celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) operação.
• § 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará
tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela
não aplicada.
• § 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção
de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital
correspondente apenas à parcela empregada na aquisição
de imóveis residenciais.

71. Isenção – aquisição de outro imóvel residencial
• § 4º A inobservância das condições estabelecidas neste
artigo importará em exigência do imposto com base no
ganho de capital, acrescido de:
• I - juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo)
mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela
do valor do imóvel vendido; e
• II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do
2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou
de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não
for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o
caput deste artigo.

72. Isenção – aquisição de outro imóvel
residencial
• § 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício
de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.
• A opção por esta isenção é manifestada pelo contribuinte
através do preenchimento do Demonstrativo, o que o
obriga a apresentar a DAA

73. Isenção – aquisição de outro imóvel
residencial
• A contagem do prazo de 180 dias é feita da
seguinte forma:
• Início: data do contrato da primeira venda (IN
599/2005, art. 2º, §1º)
• Fim: data da compra do primeiro imóvel
residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

74. Conceito de imóvel residencial
• IN 599/2005, art. 2º, §9º
• Considera-se imóvel residencial a unidade
construída em zona urbana ou rural para fins
residenciais, seguindo as normas disciplinadoras
das edificações da localidade em que se situar.
• O conceito adotado pela RFB remete à legislação
municipal
• Critério predominante: destinação do imóvel para
moradia
• Entendo ser irrelevante se é a residência
permanente
– Casa de praia ou de campo é residencial

75. • venda de imóvel residencial com o objetivo
de quitar, total ou parcialmente, débito
remanescente de aquisição a prazo ou à
prestação de imóvel residencial já possuído
pelo alienante;
• venda ou aquisição de terreno;
• à aquisição somente de vaga de garagem ou
de boxe de estacionamento.
Não se aplica a isenção

76. Exemplos da isenção na compra
de imóvel residencial
• Elaborados pela Equipe da Cosit, para o
treinamento PIR Nacional de 2006

77. • Valor de aquisição do imóvel: R$ 400 mil
• Preço de venda: R$ 500 mil
• GCAP = R$ 100 mil
• Compra de outro imóvel: R$ 500 mil
• Imposto a pagar: não-tributável
• IR antes da Lei nº 11.196, de 2005: 15% de
R$ 100 mil = R$ 15 mil
Exemplo 1: venda de imóvel e compra de
outro em até 180 dias

78. • Venda do 1º imóvel em 20.06.2010
• Valor de venda R$ 450.000
• GCAP R$ 50.000
• Compra de imóvel em 30.07.2010
• Custo de aquisição R$ 500.000
• Venda do 2º imóvel em 31.08.2010
• Valor de venda R$ 180.000
• GCAP R$ 80.000
Exemplo 2: Venda de 2 imóveis residenciais à
vista e compra de outro imóvel residencial à
vista

79. • Conclusão:
• GCAP = R$ 50.000 (1ª venda ) é isento
• GCAP = R$ 80.000 (2ª venda ) é tributável,
pois ocorreu depois da 1ª compra
• IR = 15% x R$ 80.000 = R$ 12.000
Exemplo 2: Venda de 2 imóveis residenciais à
vista e compra de outro imóvel residencial à
vista

80. • Venda do primeiro imóvel em 20.06.2010
• Valor de venda R$ 450.000
• GCAP R$ 50.000
• Venda do segundo imóvel em 31.08.2010
• Valor de venda R$ 180.000
• GCAP R$ 80.000
• Compra de imóvel em 20.02.2011
• Custo de aquisição R$ 200.000
Exemplo 3: Venda de 2 imóveis residenciais à
vista e compra de outro imóvel residencial à
vista

81. • Conclusão:
• GCAP de R$ 50.000 (1ª venda) é tributável,
pois a compra ocorreu depois de 180 dias
• GCAP de R$ 80.000 (2ª venda) é isento
• IR = 15% x R$ 50.000 = R$ 7.500
Exemplo 3: Venda de 2 imóveis residenciais à
vista e compra de outro imóvel residencial à
vista

82. • Venda do imóvel em 30.06.2010
• Valor de venda R$ 350.000
• GCAP R$ 50.000
• Compra de imóvel em 10.12.2010
• Custo de aquisição R$ 280.000
Exemplo 4: Venda de 1 imóvel residencial à vista e
compra de outro imóvel residencial à vista (aplicação
parcial):

83. • Conclusão: Tributação proporcional ao valor não
utilizado na compra:
• Usou R$ 280.000,00 dos R$ 350.000,00
• Faltou usar R$ 70.000,00
• (R$ 70.000/R$ 350.000) x R$ 50.000 = R$ 10.000
• IR = 15% x R$ 10.000 = R$ 1.500
Exemplo 4: Venda de 1 imóvel residencial à vista e
compra de outro imóvel residencial à vista (aplicação
parcial):

84. • Venda do imóvel em 30.07.2010 em 6
parcelas de R$ 50.000 cada
• Valor de venda R$ 300.000
• GCAP R$ 140.000
• Compra de imóvel residencial em
10.12.2010
• Custo de aquisição R$ 420.000
• Total das parcelas recebidas até 10.12.2010
= R$ 250.000
Exemplo 5: Venda de 1 imóvel residencial a
prestação e compra de imóvel residencial à
vista (aplicação parcial):

85. • Conclusão: Tributação proporcional ao valor
recebido em 30.12.2010, não utilizado na
compra do imóvel:
• (R$ 50.000/R$ 300.000) x R$ 140.000 = R$
23.333,33
• IR = 15% x R$ 23.333,33 = R$ 3.422,22
Exemplo 5: Venda de 1 imóvel residencial a
prestação e compra de imóvel residencial à
vista (aplicação parcial):

86. • Venda de 3 imóveis residenciais à vista em
16.06.2010, 17.07.2010 e 19.09.2010,
respectivamente.
• Compra de 2 imóveis residenciais à vista em
18.08.10 e 20.11.2010, respectivamente.
• Valor de venda do primeiro imóvel R$ 280.000
(16.06.2010)
• GCAP R$ 180.000
• Valor de venda do segundo imóvel R$ 100.000
(17.06.2010)
• Valor de venda do terceiro imóvel R$ 170.000
(19.09.2010)
• GCAP R$ 120.000
Exemplo 6: Venda de 3 imóveis e compra de 2

87. • Compra do primeiro imóvel (18.08.2010)
• Custo de aquisição R$ 300.000
• Compra do 2º imóvel (20.11.2010)
• Custo de aquisição R$ 250.000
Exemplo 6: Venda de 3 imóveis e compra de
2 (continuação)

88. • Conclusões:
• GCAP de R$ 180.000 (1ª venda) é isento
• GCAP de R$ 70.000 (2ª venda) é isento
• GCAP de R$ 120.000 (3ª venda) é tributável, pois
foi feita depois da 1ª compra
• IR = 15% X R$ 120.000 = R$ 18.000
• Base legal IN SRF 599, de 2005, art. 2º, § 6º
Exemplo 6: Venda de 3 imóveis e compra de 2

89. Permuta sem recebimento de torna
• A isenção aplica-se apenas nas permutas de
unidade imobiliária por unidade imobiliária (IN
84/2001, art. 29, §4º, I)
• O instrumento particular e a escritura pública,
quando lavrada, têm que ser de permuta (IN
84/2001, art. 29, §4º, II)
• Cada permutante registra o imóvel recebido
mantendo o mesmo valor do bem que foi dado na
operação

90. Permuta com recebimento de torna
• O ganho de capital é apurado apenas em relação à torna
• GC = T2
/ (C + T) onde
 T = valor da torna
 C = custo do imóvel dado em permuta
• Valem as regras de redução
• O custo realizado do imóvel dado é:
 Cr = C x T / (C + T)
 O imóvel recebido pelo contribuinte que recebeu a torna
ficará registrado por C – Cr
 O imóvel recebido pelo contribuinte que pagou a torna
ficará registrado pelo custo anterior mais a torna

91. Permuta com recebimento de torna
• C = Custo do imóvel dado
em permuta
• T = Valor da torna
recebida
• Proporção:
• GC está para T
• Assim como T está
para C + T
• GC = T2
/ (C + T)
C
Cr
C + T
T GC

92. Ganho de Capital em Moeda Estrangeira
• Aplicável para a PF residente no Brasil que:
• (i) alienar, a qualquer título, de bens móveis,
imóveis ou direitos de qualquer natureza,
adquiridos em moeda estrangeira;
• (ii) liquidar ou resgatar aplicações financeiras,
realizadas em moeda estrangeira;
• (iii) alienar moeda estrangeira mantida em espécie
– Isenção: venda de moeda em valor até US$ 5 mil

93. GCME – apuração
• A apuração do GCME é feita conforme a
origem dos rendimentos utilizados para
aquisição do bem ou direito alienado
• Originariamente em moeda estrangeira
• Originariamente em reais
• Originariamente em ambas as moedas

94. GCME – originariamente em
moeda estrangeira
• A variação cambial não influi
• O Ganho de capital corresponde à diferença
entre o valor de alienação e o custo de
aquisição, tomados em US$

95. GCME – originariamente em
moeda estrangeira

96. GCME – originariamente em
reais
• A variação cambial influi
• O valor de alienação é convertido para reais
e comparado com o custo de aquisição

97. GCME – originariamente em
reais

98. GCME – originariamente em
ambas as moedas
• A variação cambial influi sobre a parcela
adquirida com origem em reais
• Ver exemplo da Pergunta 589 pg 251