2. Introdução
NBR 12721 – Avaliação de custos de
construção para incorporação imobiliária e
outras disposições para condomínios
edilícios
Atender as Leis Federais 4591/64 e 4864/65
Documento obrigatório para profissional de
engenharia que pretende-se de dedicar à
elaboração dos orçamentos de incorporação
3. Lei 4591/64
Dispõe sobre condomínios em edificações e
incorporação imobiliária
TÍTULO I DO CONDOMÍNIO
Da Convenção de Condomínio
Das Despesas do Condomínio
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da
Reconstrução Obrigatória
Utilização da Edificação ou do Conjunto de
Edificações
Da Administração do Condomínio
Da Assembléia Geral
4. Lei 4591/64
Título II DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I Disposições Gerais
incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas
Incorporação imobiliária é o contrato pelo qual a empresa de
incorporação se compromete a vender, ou vende, fração ideal de
terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação por
construir sob regime condominal, na forma de projeto de
construção que a autoridade administrativa aprovará, e de
memorial que o descreva, e será arquivado no Registro de
imóveis.
5. Lei 4591/64
Título II DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I Disposições Gerais
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
em edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das
obras concluídas
6. Lei 4591/64
Título II DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I-A.DO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO
O patrimônio de afetação não se comunica com
os demais bens, direitos e obrigações do
patrimônio geral do incorporador ou de outros
patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à
incorporação respectiva
7. Lei 4591/64
Título II DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO II Das Obrigações e Direitos do
Incorporador
Capítulo III Da Construção de Edificação em
Condomínio
O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão
parte integrante e complementar do contrato;
2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das
obras e as condições e formas de sua eventual
prorrogação
8. Lei 4591/64
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas
Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº
4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas
que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para
uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de
construção, para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins
da alínea h, do art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para
fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de
incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
Seção II Da Construção por Empreitada
Seção III Da Construção por Administração
CAPíTULO IV Das Infrações
CAPÍTULO V Das Disposições Finais e Transitórias
9. Lei 4591/64
Documentos para registro de incorporação:
(art 32)
e) cálculo das áreas das edificações,(global, partes comuns) indicando
cada tipo de unidade e a respectiva metragem de área construída
g) memorial descritivo;
H) avaliação do custo global da obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades
autônomas que elas corresponderão;
L)Declaração em que se defina a parcela do preço;
P) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número
de veiculos que garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos.
11. NBR 12721:2006
Requisitos para orçamento
Principal elemento: preço do edifício a ser incorporado
Orçamento padronizado 8 planilhas Quadros (I a VIII)
Preenchimento tendo em vista características, dimensões e
acabamentos;
Atribuir justo valor na hora do rateio de valores e despesas de
condomínios entre moradores e administradores;
Preço : antes e depois da incorporação
Fase de ante-projeto Quadros I a IV
“Custos unitários básicos”
Após a incorporação orçamento discriminado revisado
semestralmente
12. NBR 12721:2006
1. Objetivos
2. Referências normativas
3. Definições quanto aos tipos de projetos, número de pavimentos,
número de unidades etc.
projeto – padrão:
Projetos padrão: projetos selecionados para representar os
diferentes tipos de edificações que são usualmente objeto de
incorporação para construção em condomínio e conjunto de
edificações, definidos por suas características principais:
Número de pavimentos
Número de dependências por unidade
Áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades
autônomas
Padrão de acabamento da construção
Número total de unidades.
13. NBR 12721:2006
4. Identificação das unidades autônomas
parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e
coisas comuns, sujeita as limitações da lei, constituída de
dependências e instalações de uso privativo e de parcela das
dependências de uso comum da edificação ou não, assinaladas
por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de
identificação e discriminação.
destinada a fins residenciais ou não
5. Critérios para determinação e cálculo de áreas
Área real do pavimento
Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no
nível do pavimento correspondente, excluídas as áreas não
edificadas (vazios, dutos, shafts)
Pilotis área igual à do pavimento acima + áreas cobertas externas
a projeção e das áreas descobertas que tenham outros
aproveitamentos não apenas ventilação e iluminação
14. NBR 12721:2006
Área real privativa da unidade autônoma
Área da superfície limitada pela linha que
contorna as dependências privativas, cobertas ou
descobertas, excluído as áreas não edificadas
Dependências de uso comum faces externas da
paredes
Dependências privativas eixo das paredes
15. NBR 12721:2006
Área real de uso comum
Área da superfície limitada pela linha que
contorna a dependência de uso comum, coberta
ou descoberta, excluído as áreas não edificadas
Faces externas das paredes externas
Faces internas das paredes que separam das
unidades autônomas
16. NBR 12721:2006
Áreas reais: medidas da superfície de
quaisquer dependência, ou conjunto de
dependências, cobertas ou descobertas, nela
incluídas as superfícies das paredes, de
pilares e demais elementos construtivos
Área real total do pavimento: soma das áreas
cobertas e descobertas reais de um
determinado pavimento, medidas a partir do
projeto arquitetônico
17. NBR 12721:2006
Área real total da unidade autônoma: soma
das áreas cobertas e descobertas reais e
condominiais que definem a área total da
unidade autônoma considerada, calculadas a
partir do projeto arquitetônico aprovado;
Área real global da edificação: soma das
áreas cobertas e descobertas reais, situadas
nos diversos pavimentos da edificação,
calculadas a partir do projeto de arquitetura
aprovado.
18. NBR 12721:2006
Área coberta
Área da superfície limitada pela linha que contorna a
dependência coberta, excluídas as áreas não edificadas
Faces externas das paredes externas
Faces externas das paredes que a separam de
dependência de uso comum (caso seja de uso privativo)
Faces externas caso de ser ela própria de uso comum
Eixo das paredes de dependências contiguas se forem
ambas de uso comum ou de uso privativo
Da projeção da cobertura quando não for limitada por
parede
19. NBR 12721:2006
Área descoberta
Área da superfície limitada pela linha que
contorna a dependência descoberta, passando
pelas projeções, excluídas as áreas não
edificadas
Faces externas das paredes externas
Faces internas das paredes que separam de
quaisquer dependência coberta
Eixo das paredes quando ambas forem de uso
privativo ou de uso comum
20. NBR 12721:2006
Área Equivalente
Área virtual cujo o custo da construção é
equivalente ao custo da respectiva área real,
utilizada quando este custo é diferente do
custo unitário básico da construção, adotado
como referência
Área real: é aquela medida em planta, seguindo os
critérios da norma
Área equivalente: é obtida levando-se em conta a
proporção de custo em relação ao padrão geral da
obra
21. NBR 12721:2006
Área equivalente
Cada dependência deve ser considerada em três
dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado
ou estimado com os mesmos critérios utilizados
no orçamento-padrão:
Com os acabamentos efetivamente empregados
nessa dependência
Perímetro da área fase externa não confrontantes
com outra área construída
Ou metade da espessura da parede confrontante
22. NBR 12721:2006
Área equivalente
O custo unitário = custo orçado ou estimado/ área
O coeficiente para cálculo da equivalência de
área = custo unitário da área/ último custo unitário
básico do mesmo padrão divulgado
O coeficiente de proporcionalidade é um dado
virtual,não métrico, mas atrelado ao valor de custo da
unidade.
23. NBR 12721:2006
Coeficientes médios
Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75
Área privativa (unidade autônoma padrão) 1,00
Área privativa (salas com acabamento) 1,00
Área privativa (sem acabamento) 0,75 a 0,90
Área de loja sem acabamento 0,40 a 0,60
Varandas 0,75 a 1,00
Terraços 0,30 a 0,60
Estacionamento sobre terreno 0,5 a 1,0
24. NBR 12721:2006
Coeficientes médios
Área de projeção do terreno sem benfeitoria 0,00
Área de serviço aberta 0,50
Barrilete 0,50 a 0,75
Caixa d’água 0,50 a 0,75
Casa de máquinas 0,50 a 0,75
Piscina 0,50 a 0,75
Quintais, calçadas e jardins 0,10 a 0,30
25. Exemplo
A área equivalente é obtida pela
multiplicação da área real por esse
coeficiente;
Aeq= área x (1+ fator de ajuste)
26. Quadros de áreas reais e
equivalente
Quadro I: cálculo das áreas nos pavimentos
e da área global
Quadro II: cálculo das áreas das unidades
autônomas
Quadro IV –B: Resumo das áreas reais das
unidades autônomas para atos de registro e
escrituração das unidades autônomas.
27. NBR 12721:2006
Critérios para cálculos áreas equivalentes de
custo de construção
Estimativa parcial dos custos previstos
28. NBR 12721:2006
Custo global da construção
=∑ ( área equivalente em área de custo
padrão global x custo unitário básico) +
parcelas adicionais + impostos, taxas e
emolumentos cartorários+ projetos+
remuneração do construtor + remuneração
do incorporador)
29. NBR 12721:2006
Custo unitário de construção ou valor m2 de
construção
custo global da construção
área equivalente
Quadro III – Informações para arquivo no registro
de imóveis
30. NBR 12721:2006
Custo de construção da unidade autônoma
= valor por m2 da construção x área equivalente
em área de custo da unidade autônoma
Custo de sub-rogação suportado por cada
unidade
= Custo total da construção – custo da própria
unidade
31. NBR 12721:2006
Quadros
Quadro III: Avaliação do custo global e unitário da
construção
Quadro IV A: Avaliação do custo de custo de
construção de cada unidade autônoma e cálculo
de rateio de subrogação
33. Critérios e procedimentos para elaboração
de orçamento de custo de construção
Orçamento do custo da construção Calculado
por:
Visto:
Data:
Prof.Resp.
Visto:
Folha
Nº
Local do Imóvel
ITEM Discrimina
ção (anexo
B)
Quantidade Unid Composiçã
o adotada
(referencia)
Preço
Unitário
Preço
do
serviço
Totais
B.2.1
Serviços
iniciais
B.2.1.1
Serviços
técnicos ...
-
Levantame
nto ou
estimativas
Preços
atuais
41. Preço final
VF = [CUB + (E + F+ le+outros)/Aeq] x (1+
BDI)
E, F, le + outros custos dos elevadores,
fundações especiais, instalações especiais,
demais parcelas que não entram no cálculo
do CUB.
42. CUB
Coleta de preços
mensal
Junto as construtoras e fornecedores
Salários sem encargos sociais
Por meio de questionário
Método de cálculo
Análise estatística de consistência
aplica-se o coeficiente físico correspondente ao respectivo
insumo no lote básico de cada projeto padrão
Cálculo da mão-de-obra aplica-se encargos sociais
Amostra por insumo composta por no mínimo 20 informações
Atualização e divulgação
Exclusão de itens (fundações, elevadores, projetos etc)
Até o dia 5 do mês subsequente
44. Critérios para informações da
especificação construtiva
Memorial técnico descritivo dos projetos
roteiro
45. Quadros
Quadro V: Informações gerais
Quadro VI: Memorial descritivo dos
equipamentos
Quadro VII: Memorial descritivo dos
acabamentos das dependências de uso
privativo das unidades autônomas
Quadro VIII: Memorial descritivo dos
acabamentos das dependências de uso
comum
46. Cronograma x pagamentos
Contrato por administração
Parte do valor global pagamento previsto por
prestações liquidação no início ou no fim de
determinadas etapas do serviço
Discriminadas no orçamento
Pagamento previsto prestações mensais
vinculadas às diversas etapas do serviço
47. Cronograma x pagamentos
Contrato por empreitada
Vencimentos das prestações vinculadas após
o término da execução de todos os serviços
previstos
48. Anexos
Anexo A – Quadro de áreas e quadros
descritivos
Anexo B – Discriminação orçamentária
Anexo C – Critérios de orçamentação
