NBR 12.721:2006 estabelece parâmetros para incorporações imobiliárias

Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.
PLANEJAMENTO E
CONTROLE DE OBRAS
NBR 12.721:2006
Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.

NBR 12.721:2006
NBR 12.721: 2006 - “Avaliação de custos unitários de
construção para incorporação imobiliária e outras
disposições para condomínios de edifícios.”
Norma que estabelece os critérios para:
Descrição das unidades a serem vendidas separadamente;
Avaliação de custos unitários;
Cálculo do rateio de construção;
Outras disposições correlatas.
... conforme disposições fixadas e exigências
estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.

NBR 12.721:2006
 Objetivos:
Atendimento à lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as
responsabilidades dos diversos participantes das incorporações
e as condições técnicas e econômicas em que se realizam.”;
Estabelecimento de parâmetros para definição do
empreendimento e de seu custo, e oferecimento de garantias
aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não
está pronto;
Implantação de regras que conduzam à definição inconfundível
do objeto de transação (unidade autônoma) e da edificação que
a contém;
Definição de um mecanismo de comparação entre os preços de
transação e os valores de custo da construção (CUB).

NBR 12.721:2006
 A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o
empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do
final da obra.
 Os quadros apresentados na mesma devem ser preenchidos após
a aprovação do projeto pela prefeitura, de acordo com o que se
pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a
incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode
ser vendido.
 Concluída a obra, obtidos o habite-se e todos os outros
documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos, é feita
a averbação e instituição do empreendimento, que consiste:
Confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que
tiver sido alterado; e
Definir a área de direito de cada proprietário.

Áreas da Edificação
 Áreas reais
 Em relação ao uso:
Áreas de uso privativo (principais e acessórias)
Áreas de uso comum
 Em relação às áreas padronizadas:
Áreas cobertas padrão
Áreas cobertas de padrão diferente
Áreas descobertas
Área equivalente à área de custo padrão
 Em relação a sua divisão:
Área de divisão proporcional
Área de divisão não-proporcional

Definições:
 Projetos padrão: Projetos considerados na norma,
selecionados para representar os tipos de edificações que são
usualmente objeto de incorporação, definidos por suas
características principais:
Número de pavimentos;
Numero de dependências por unidade;
Áreas equivalentes das unidades autônomas;
Padrão de acabamento da construção; e
Número total de unidades.
 Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma
fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações
da lei.
Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela
das dependências de uso comum da edificação.
Destinada a fins residenciais ou não.

Definições:
 Projetos padrão: Projetos considerados na norma,
selecionados para representar os tipos de edificações que são
usualmente objeto de incorporação, definidos por suas
características principais:
Número de pavimentos;
Numero de dependências por unidade;
Áreas equivalentes das unidades autônomas;
Padrão de acabamento da construção; e
Número total de unidades.
 Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma
fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações
da lei.
Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela
das dependências de uso comum da edificação.
Destinada a fins residenciais ou não.
 Exemplos:
- Projeto padrão R1-B (residência unifamiliar de padrão baixo com
área real de 58,64m² e área equivalente de 51,94m², constituída
por 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço com
tanque).
- Projeto padrão R8-A (residência multifamiliar de padrão alto com
área real de 5.917,79m² e área equivalente de 4.644,7m²,
constituída por garagem, pilotis e 8 pavimentos tipo, com
apartamentos de 4 dormitórios, sendo 1 suíte).

Definições
Área Privativa:
Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é
reservada aos respectivos titulares de direito.
Somatório das áreas delimitadas pelas do
apartamento cobertas e descobertas, abertas ou
fechadas;
 Medidas pelos limites externos, quando se tratar de paredes
externas e de paredes que separam cômodos privativos dos
de uso comum.
 Medidas pelos eixos, quando se tratar de paredes que
separam os cômodos de um apartamento vizinho.

Definições
Área Privativa:
São consideradas áreas privativas do apartamento:
 Poços de iluminação
 Shafts visitáveis privativos
 Dutos de fumaça...
Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma,
com registro de imóvel e iptu independentes) ou área
de uso comum de divisão não proporcional (menor
custo para o incorporador).
A área privativa total consiste no somatório das
áreas privativas das unidades.

Definições
Áreas de Uso Comum:
Dependências da edificação que poderão ser utilizadas
em comum por todos ou por parte dos titulares de
direito das unidades autônomas.
 Exemplos: Hall de entrada, circulação dos pavimentos, circulação
da garagem, playground, etc.
Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna
a dependência de uso comum coberta ou descoberta,
aberta ou fechada.
Medida pelas faces externas da edificação e pelas faces
internas das paredes que separam as áreas de uso
comum das unidades privativas (apartamentos).

Definições
Área Coberta Padrão:
Área coberta com padrão de acabamento semelhante do
tipo escolhido, dentre os padronizados na norma, para
avaliação do custo global de construção.
Área Real:
Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta
ou não, com destinação privativa ou de uso comum,
incluindo: projeções de paredes, pilares e demais
elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc.
Qualquer área que sofram ação de construção,
urbanização ou paisagismo.
 Área RealTotal = Área PrivativaTotal + Área de Uso ComumTotal.

Definições
Área Equivalente:
Área virtual cujo custo de construção é equivalente
ao custo da respectiva área real.
Utilizada quando este custo é diferente do custo
unitário básico da construção adotado como
referência.
 Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real
correspondente.
O objetivo é possibilitar comparações de custo por
m², contornando o problema de que diferentes
pavimentos ou diferentes cômodos apresentam
custos de execução diferentes.

Definições
Área Equivalente (exemplo):
Edifício 1
 5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²
 1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²
 Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00
 Custo total = R$ 2.850.000,00
 Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²
Edifício 2 (mesmo padrão de construção):
 4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²
 1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²
 Custo total = 2.250.000 + 525.000
 Custo total = R$ 2.775.000,00
 Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²

Definições
Área Equivalente (exemplo):
Edifício 1
 5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²
 1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²
 Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00
 Custo total = R$ 2.850.000,00
 Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²
Edifício 2 (mesmo padrão de construção):
 4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²
 1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²
 Custo total = 2.250.000 + 525.000
 Custo total = R$ 2.775.000,00
 Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²
A área equivalente visa buscar uma somatória de
áreas do empreendimento, transformadas em “área
de um pavimento de custo padrão”.
Fica difícil comparar custos de empreendimentos
baseando-se na área total, fazer estimativas por
custos históricos ou de referência, etc.

Definições
Área Padrão:
Aquela que predomina na edificação. Em geral,
consiste no pavimento tipo.
Obs.: Inclui área comum e privativa que está no
pavimento tipo.
Área Padrão Diferente:
Todas a demais áreas diferentes da área padrão.
Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.

Definições
Área Padrão:
Aquela que predomina na edificação. Em geral,
consiste no pavimento tipo.
Obs.: Inclui área comum e privativa que está no
pavimento tipo.
Área Padrão Diferente:
Todas a demais áreas diferentes da área padrão.
Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.
Área equivalente = Área real de padrão diferente x CE
CE (coeficiente de equivalência) =
Custo da área padrão diferente / Custo da área padrão
As áreas de padrão diferente são transformadas
em área equivalente (Quantos m² de área
padrão resultariam no mesmo custo que a área
de padrão diferente?)

Definições
Área Equivalente (continuação do
exemplo):
Edifício 1:
 Pavimento Tipo = Área Padrão = 5.000m² – R$ 500,00/m².
 Área Padrão Diferente = Garagem = 1.000m² – R$350,00/m².
 CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.
 Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².
 Área Total Equivalente = 5.000 + 700 = 5.700 m².
 Custo / m² de AE = R$ 2.850.000,00 / 5.700 = R$ 500/m².

Definições
exemplo):
Edifício 2:
 CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.
 Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m².

Definições
exemplo):
Edifício 2:
 CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.
 Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m².
Assim, os dois edifícios de
mesmo padrão têm o
mesmo custo/m² de AE, e o
que varia de um para o
outro é a metragem da área
equivalente. Isso facilita
estimativas e comparações.

Definições
Área de Divisão Não-Proporcional:
Área privativa ou área de uso comum que, por sua
finalidade, tenha sua construção atribuída à
responsabilidade dos titulares de direito, independente de
qualquer relação de proporcionalidade.
Exemplos:Apartamentos, vagas de garagem.
Área de Divisão Proporcional:
Área de uso comum de responsabilidade dos titulares de
direito das diferentes unidades autônomas.
Compõe a edificação na proporção das respectivas áreas
de construção de divisão não proporcional.
Exemplos: Hall social, apartamento porteiro

Definições
Fração ideal:
Fração expressa de forma decimal ou ordinária,
que representa a parte ideal do terreno e coisas
de uso comum atribuídas à unidade autônoma.
Coeficiente de proporcionalidade:
Proporção entre a área equivalente em área de
custo padrão total da unidade autônoma e a área
equivalente em área de custo global da edificação;

Área de construção sub-rogada:
Área de construção a ser entregue em
pagamento de parte ou de todo o terreno.
Custo unitário básico:
É a parte do custo por metro quadrado da
construção do projeto padrão considerado,
calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato
Estadual da Construção Civil.
Definições
PERMUTA

Incorporação Imobiliária
 Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):
 “A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial de edificações ou
conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.
 Para o CREA:
 É o contrato que prevê que uma empresa de
incorporação pode vender uma fração ideal de um
terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma
edificação construída sob regime condominial, amparado
em um projeto de construção aprovado pela autoridade
administrativa, e em um memorial que o descreverá e será
arquivado no registro de imóveis.

Incorporação Imobiliária
 Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):
 “A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial de edificações ou
conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.
 Para o CREA:
 É o contrato que prevê que uma empresa de
incorporação pode vender uma fração ideal de um
terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma
edificação construída sob regime condominial, amparado
em um projeto de construção aprovado pela autoridade
administrativa, e em um memorial que o descreverá e será
arquivado no registro de imóveis.
Tendo em vista a relevância social e a
venda antecipada ( no lançamento ou
durante a construção) a legislação prevê
alguns mecanismos de proteção ao
comprador.
É um dos negócios mais realizados
no setor da construção civil.

NBR 12721
Padronização do
registro nos
cartórios de
imóveis
Determinação de custos e preços
Especificações dos imóveis
Finalidade: Garantir a incorporadores,
construtores e adquirentes de que o edifício será
construído com determinadas características,
registradas em planilhas próprias.
 Orientação para preenchimento de tabelas para fornecer
(nos padrões da norma) informações gerais sobre áreas,
custos, acabamentos e equipamentos de construção.

NBR 12.721:2006
Quadro 1:
Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas
globais da edificação (real e equivalente).
O cálculo da área global real e da área global
equivalente em área de custo padrão global é
feito com auxílio do Quadro I, que permite,
conhecer discriminadamente, por pavimento e em
toda a edificação, as áreas reais e equivalentes
privativas e de uso comum.

NBR 12.721:2006
Quadro II:
Auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas
e das áreas equivalentes à área de custo padrão das
unidades autônomas, levando-se em consideração as áreas
de divisão proporcional e não proporcional.
Considera valores adicionais não considerados no CUB.
Quadros III e IV:
Suportes para estimativa dos custos de construção a
partir do CUB correspondente ao projeto padrão da obra,
conforme definido na NBR12.721.
O quadro III avalia o custo da construção e preço por m².
O quadro IV avalia o custo de construção de cada unidade
autônoma.

NBR 12.721:2006
QuadroV:
São anotadas as informações gerais, tais como:
 Tipo de edificação;
 Localização;
 Incorporador;
 Proprietário do terreno;
 Autores dos projetos;
 Responsável pela execução;
 Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento;
 Pavimentos especiais;
 Data da aprovação do projeto;
 Acabamento das fachadas;
 Complementação artística e paisagismo;
 Prazo da obra;
 Padrão da edificação.

NBR 12.721:2006
QuadroVI:
É apresentado o memorial descritivo dos
equipamentos empregados na obra.
QuadroVII:
acabamentos das dependências de uso privativo das
unidades autônomas.
QuadroVIII:
acabamentos das dependências de uso comum.

Exercício
 O projeto de um edifício compõe-se de:
8 aptos tipo com área real = área equivalente de construção = 200m².
1 apto duplex com área real = área equivalente de construção de 400 m².
20 vagas de garagem, sendo 2 para cada apto tipo e 4 para o apto duplex,
com área real de 10 m² cada e coeficiente de equivalência de área = 0,5.
Área de lazer de uso comum de divisão proporcional de 500 m² (real) = 200
m² área equivalente de construção.
 Determine:
A área equivalente de construção das vagas de garagem.
O coeficiente de equivalência da área de lazer.
O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma.
A área real de cada unidade autônoma.
A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.

Exercício - Resolução
Áreas de divisão não proporcional:
Apartamentos:
 8x200 + 1x400 = 2000m²
Vagas de garagem:
 8(2x10) + 1(4x10) = 200m² [CE=0,5]
Área EquivalenteTotal:
 8(200 + 2x10x0,5) + 1(400 + 4x10x0,5) = 2100m²
Áreas de divisão proporcional:
Lazer:
 500m² (real) = 200m² (equivalente)

A área equivalente de construção das vagas de garagem.
 AE = 200 x 0,5 =100m²
O coeficiente de equivalência da área de lazer.
 CE = 200 / 500 = 0,4.
O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma:
 Apto tipo: [200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. total) = 0,10
 Duplex: [400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv.Total) = 0,20
A área real de cada unidade autônoma.
 Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10 (garagem) + 0,10x500 (lazer) = 270m²
 Duplex: 400 (padrão) + 4x10 (garagem) + 0,20x500 (lazer) = 540m²
A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.
 Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem) + 0,10x200 (lazer) = 230m²
 Duplex: 400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem) + 0,20x200 (lazer) = 460m²
 OBS.: Checar os quadros da ABNT e responder as mesmas questões
a partir do preenchimento dos mesmos.
Exercício - Resolução

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