O documento discute a tendência do mercado para lotes urbanizados e residências unifamiliares e como implantar bairros planejados de forma a atender a demanda por infraestrutura e serviços similares aos da cidade. Apresenta estratégias para o desenvolvimento gradual de bairros planejados com moradia, emprego, comércio, lazer e outros serviços.

1. A tendência no mercado consumidor de lotes urbanizados e residências unifamiliares.Paulo Cesar Sampaio de Toledo

2. CIA Inteligência e CoordenaçãoFundada em 1997 com a fusão de 3 imobiliárias que atuavam em AlphavilleSao Paulo desde 1984.Coordenou e comercializou mais de 30.000 lotes e mais de uma centena de edifícios residências e comerciais em 31 cidades brasileiras em 14 anos.Participou no planejamento e coordenação de bairros planejados em Barueri / Grande SP, Salvador /BA , Campinas/SP, Goiânia/GO , Itu/SP, Caruaru/PE, Linhares/ES e de resorts e hotéis em Santa Catarina, Bahia, Goiânia e São Paulo.Em 2010 montou uma nova divisão de negócios - Inteligência e Coordenação - com o objetivo de assessorar empreendedores na formatação de estratégias comerciais para o desenvolvimento de bairros planejados.Desde 2010 faz parte do grupo a franquia imobiliária RE/MAX, que possui 172 franquias em 16 Estados.

3. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS Com o processo de verticalização das cidades brasileiras, as áreas para implantação de condomínios de lotes passam a ser cada vez mais escassas. Naturalmente os empreendedores buscam grandes áreas para o desenvolvimento de Bairros Planejados – as chamadas Edges Cities – ou cidades do entorno.

4. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS Estas áreas, na grande maioria dos casos, não tem a infraestrutura necessária para atender os anseios do seu público – que busca a infraestrutura e equipamentos da cidade, logo se faz necessário dotá-la de diversos equipamentos para suprir os anseios deste consumidor.

5. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS Muito da infraestrutura está diretamente ligada ao poder público e as características geográficas da área, entretanto outras estão diretamente ligadas aos investimentos que o empreendedor deverá fazer na área e também ao tempo de maturidade do empreendimento.

6. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS A implantação da infraestrutura espelha a complexidade e dinamismo do processo e exige uma estratégia de desenvolvimento diferenciada, a saber:

7. IMPLANTAÇÃO – Linha do tempo1ª FASE2ª FASE3ª FASELotes dos mais diversos tamanhos Condomínios de casas prontas – housingsApartamentos1. MORADIA2. EMPREGOTrabalhadores do setor de construção, mão de obra doméstica e/ou indústriaProfissionais liberais Executivos3. COMÉRCIO E SERVIÇOSConsultórios de Profissionais liberais Comércio e Serviços de conveniênciaShopping Centers4. ESPORTEClubHousesClubes sociaisAcademias e Centros Esportivos 5. EDUCAÇÃOEscola InfantilEscola de Nível MédioEscola Superior6. CULTURACentro de convivência ao ar livreCinemasTeatro 7. SAÚDEConsultórios médicosPronto SocorrosHospital8. RELIGIÃOCapela católicaIgrejaDemais religiões 9. SOCIALClubHousingBares e RestaurantesCasas de Shows e Entretenimento10. LAZERPraças e Ruas do CondomínioClub SocialShoppings e Pontos de Encontro

8. TENDÊNCIA DE CONSUMO O desejo de morar em uma casa permeia o sonho da maior parte das famílias brasileiras. Com a verticalização da cidades, o consumidor terá que fazer uma opção – a tranquilidade e o sonho da casa ou a praticidade de um apartamento na cidade? E, por que não, um apartamento em um bairro planejado?

9. TENDÊNCIA DE CONSUMOSub-produtoProduto – BairroPlanejadoCriar um sentimento de lugar(endereço/destino)Lotes, Casas e Apartamentos+Lojas, serviços e escritóriosTervidaprópria(infraestruturadacidade)Estimular a vidaemcomunidade(sentimento de pertenceraolocal – vidacomoantigamente)Diferencial de ProdutoPerpetua o ConceitoLiquidez + menorprazo de implantação

10. TENDÊNCIA DE CONSUMO As principais questões que são colocadas pelos consumidores na hora da decisão de morar em um bairro planejado x morar na cidade:CARRO 100% DO TEMPOXMOBILIDADE A PÉ (WALKABILLITY)DISTÂNCIA DO TRABALHOXPROXIMIDADE DO TRABALHOSERVIÇOS E COMÉRCIO DISTANTESXSERVIÇOS E COMÉRCIO NA PORTA DE CASATRANQUILIDADEXCAOS URBANOESPAÇOXFALTA DE ESPAÇOVIDA COMO ANTIGAMENTEXVIDA COSMOPOLITACONTATO COM O VERDEXCONTATO COM O CAOS URBANODESEJO DE CONSTRUIR O SEU SONHOXSONHO LIMITADOCONVIVÊNCIA SOCIALXISOLAMENTO SOCIAL

11. TENDÊNCIA DE CONSUMO+BairroPlanejadoCond. HorizontalReserva de mercadoLoteamentoCond. Vertical Casa Isolada-+-Liquidez de comercializaçãoPosicionamentogeramaiorliquidez, menorprazo de implantação e potencializaresultado, desdeque o conceito do empreendimentosejadiferenciado

12. CASE – Eldorado GOCaracterísticasDentro da área urbanaVetor de crescimentoEtapas1ª Fase: condomínios horizontais2ª Fase: produtos verticais entre 70 e 90m²3ª Fase: implantação de shopping centerForçasLocalização dentro da área urbanaExperiência e solidez do grupo empreendedorAmeaçasPreço X Tempo de implantação

13. DEBATEO grande desafio é dotar o Bairro Planejado da infraestrutura necessária para que o consumidor troque os benefícios de morar em um produto vertical na cidade pelos benefícios de um Bairro Planejado longe dos grandes centros.Como dotar o Bairro Planejado da infraestrutura para atender plenamente os desejos dos consumidores?Nos seus primeiros anos de implantação o consumidor “aceita” trocar a falta de infraestrutura pelo desejo de morar em uma casa? E no apartamento?Qual é a tendência de consumo de lotes residenciais e de produtos verticais em um Bairro Planejado?

14. CIA INTELIGÊNCIA E COORDENAÇÃOPaulo Cesar Sampaio de Toledo