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Thomaz Assumpção
Mega eventos : oportunidades e desafios para uma
Nova Lógica Urbana
Thomaz Assumpção
Salvador, 19 outubro 2010
Unifacs Salvador - UNIFACS
RODADAS DE INOVAÇÃO:
Oportunidades e ideias para os jogos esportivos mundiais
INDIVIDUAL
EMPRESAS
CIDADES
GLOBAL
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
O MUNDO É PLANO
RESULTADOS
INDIVIDUAL
EMPRESAS
CIDADES
GLOBAL
O MUNDO É PLANO
Mercado de Capitais
Organizado
Regulamentado
Arbitrado pela CVM
Transparência corporativa
Gestão Profissional
Proteção de mercado
Mercado Líquido
Riscos acompanhados
Governança Corporativa
Mercado Imobiliário
Fragmentado
Não regulamentado
Arbitrado pelos compradores
Empresas tradicionais e fechadas
Gestão empírica
Decisões Empíricas
Visão patrimonialista
Mercado de longo prazo
Riscos desconhecidos
X
Novo paradigma do mercado imobiliário
2007 a grande mudança
CRÉDITO & CREDIBILIDADE
A VISÃO DOS INVESTIDORES
BOVESPA em 2009:
• Segundo maior volume de captações da história: R$ 46 bilhões, sendo:
• R$ 23,8 bilhões por meio de operações de IPO (seis ofertas) e
• R$ 22,2 bilhões em ofertas subsequentes (18 ofertas).
• O mercado brasileiro ocupou a 7a posição entre os mais ativos do
mundo. Quando consideradas apenas as aberturas de capital, o País
passa a ocupar a 4a posição.
volume financeiro diário (R$ bilhões)
R$ 1,6
R$ 2,4
R$ 4,9
R$ 5,5 R$ 5,3
2005 2006 2007 2008 2009
crescimento anual de 34,6%.
ofertas públicas (R$ bilhões)
R$ 5,4
R$ 15,4
R$ 55,6
R$ 7,5
R$ 23,8
R$ 8,5
R$ 15,1
R$ 14,5
R$ 26,8
R$ 22,2
2005 2006 2007 2008 2009
I PO Ofert as Subsequent es
R$ 13,9
R$ 30,5
R$ 70,1
R$ 34,3
R$ 46,0
A VISÃO DOS
INVESTIDORES
*Até 10/05/2010
Fonte :Fundo Imobiliario- Consultoria de investimentos
Fundos de Investimento Imobiliário 7
A VISÃO DOS INVESTIDORES
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL
Drivers da Evolução
• Estabilidade econômica
— Políticas direcionadas ao controle da inflação
— Taxas de juros reais decrescentes
— Incentivos governamentais à construção civil
— Aumento do volume concedido de crédito e alongamento de prazos
— Expectativa do Grau de Investimento
• Regulamentação e sofisticação dos instrumentos
— Patrimônio de afetação e alienação fiduciária
— Alternativas de investimento às pessoas físicas: instrumentos com benefícios fiscais
— Certificados de recebíveis imobiliários e fundos de investimento em participações
— Mercado de capitais como fonte de recursos para empresas do setor
• Disponibilidade de recursos
— Maior interesse dos investidores nacionais e, principalmente, estrangeiros
— Crescimento da concessão de crédito: taxas decrescentes e prazos mais longos
— Aproximação com o mercado de capitais: abertura de capital, emissão de debêntures
—
A VISÃO DOS INVESTIDORES
As Ofertas Públicas de Ações
Processo de captação de recursos via mercado de capitais iniciado em setembro-05
— R$ 900 milhões captados pela Cyrela Brazil Realty
— Em 2006 foram captados R$ 5,3 bilhões (20% do total) em 8 operações
— Em 2007 foram captados R$ 10,3 bilhões (19% do total) em 16 operações
— Em pouco mais de dois anos o setor captou aproximadamente R$ 16,5 bilhões
•Novos atores
Operações urbanas, PPPS, Concessões
Fundos de Private Equity
Fundos de Pensão
Fundos Imobiliarios
Cepacs
Cris
• Atualmente mais 21 companhias do segmento de construção civil listadas, entre elas:
— Abyara, Agra, Brascan, Camargo Correa, Company, Tenda, CR2, Cyrela, Even,
EZTec, Gafisa, Helbor, Inpar, JHSF, Klabin, MRV, PDG, Rodobens, Rossi, Tecnisa e
Trisul
— Além de 7 empresas pertencentes à outros segmentos ligados ao mercado imobiliário
 BR Malls, Alliance, BrasilAgro, CCP, Iguatemi, Multiplan e São Carlos
A VISÃO DOS INVESTIDORES
VANTAGENS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
• Fonte de diversificação de risco
• baixa correlação com outros ativos agrega valor às carteiras
• diversificação de classe de ativo (lastro real)
• Ativo que apresenta uma equação risco x retorno atrativo
• Forma de proteção contra eventual inflação
• contratos indexados
• Ativo gerador de caixa
• alta distribuição de dividendos
• Duas possibilidades de ganho
• Rendimento periódico via dividendos
• Potencial ganho de capital com a valorização dos ativos
A VISÃO DOS INVESTIDORES
COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO
• Investimento direto/privado
— Incorporação e construção e venda ou locação de empreendimentos
— Aquisição de imóveis para moradia e locação (renda)
• Mercado de ações
— Empresas do setor imbiliário listadas em bolsa
• Papéis/Créditos lastreados em ativos imobiliários (CRI’s)
— Ofertas primárias
— Mercado secundário
• Cotas de fundos de investimento imobiliários (FII´s)
— Ofertas primárias
— Mercado secundário
A VISÃO DOS INVESTIDORES
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL
Tendências 2020
Brasil no Radar do Mundo :opção real de investimentos
• Alongamento dos prazos dos finaciamentos imobiliários
•Mercados Internos crescentes
• Atração de capital estrangeiro buscando maiores retornos lastreados em ativos reais
• Alto déficit habitacional, alta capacidade industrial instalada, ativos industriais defasados e
mercado de escritórios carentes com empresas crescendo
•Infraestrutura Urbana a ser reconstruida
•Nova Logística Brasileira
•Privatizações e Concessões Onerosas
•Parcerias Publico Privadas VALORIZAÇÃO DOS ATIVOS
MEGA-EVENTOS
• Copa do Mundo
• Olimpíadas
• Pré-sal
Jogos Olímpicos:
At ividades diretamente relacionadas aos megaevent os esport ivos (% )
65%
55%
53%
26%
25%
21%
13%
11%
10%
9%
7%
Indústria da construção
Turismo, hotelaria e lazer
Transporte aéreo e infraestrutura aeroportuária
Infraestrutura urbana (água, saneamento básico e
outros)
Atividades esportivas
Transporte ferroviário e metroviário
Transporte e infraestrutura rodoviária
Publicidade e propaganda
Infraestrutura de tecnologia da informação e
comunicação (TIC)
Energia elétrica
Serviços públicos e privados de segurança
Fonte:Research Deloitte
Jogos Olímpicos:
est imat iva de gastos com j ogos olímpicos (R$ bilhões)
R$ 6,0 R$ 5,0 R$ 5,0
R$ 16,0
R$ 40,0
R$ 19,0
R$ 15,0
1992
Barcelona
1996
Atlanta
2000
Sidney
2004
Atenas
2008
Pequim
2012
Londres
2016 Rio
de Janeiro
Fonte:Research Deloitte
Visão Geral
Pré-Sal
– US$ 28 bilhões de investimentos até 2013.
– 6 unidades de produção iniciando suas atividades até 2014 em Santos e no Espírito Santo, além de testes
de longa duração (TLD).
– Estimativa de produção de óleo em 219 mil bpd em 2013.
– Cerca de 7 milhões de m³/dia de gás natural disponibilizados ao mercado em 2013.
– Diversos sistemas de produção iniciando até 2020.
– Em 2015 a produção de óleo deve atingir 582 mil bpd.
– Em 2020 a produção de óleo deve atingir 1.815 mil bpd.
– A disponibilidade de gás natural em 2020 deve ser de 40 milhões de m³/dia.
Estimativa de Produção de Óleo no Pré-
Sal (em mil bpd)
Fonte: Petrobrás - Plano de Negócio 2009-2013.
Mega Eventos : Eixos Estruturantes
• Os projetos se apóiam em grandes eixos estruturantes:
1. Mobilidade Urbana - Sistema viário e transportes
2. Mercado imobiliário – Desenvolvimento de Centralidades
Adensamento e expansão de pólos indutores
Requalificação Urbana
Novo Planejamento Urbano- Mercadológico
1. Requalificação dos espaços públicos
2. Operações Urbanas e Viabilidade econômico financeira
3. Infraestrutura e Sustentabilidade
Visão Urbana - Integrada
• Intervenções em Infraestrutura Urbana
• Reestruturação fundiária
• Diversificação de uso e ocupação do solo
• Incremento no potencial imobiliário
• Agentes públicos e privados
• Formação de parcerias
• Concessões Onerosas
• Requalificação e valorização
• Demandas latentes
• Novo Mercado Imobiliário
PROJETO
URBANO
POLÍTICO MERCADO
Visão Urbana - Integrada
Nova Lógica Urbana
Qualidade de vida
Infraestrutura
mobilidade urbana
Viabilidade
Econômica
Os estudos e oportunidades devem relacionar as seguintes áreas de atuação:
– Planejamento e ordenamento territorial (incluindo-se questões demográficas a
serem mapeadas a partir do censo IBGE)
– Infra-estrutura econômica, urbana e social - Novas Centralidades
– Capacitação / qualificação da mão-de-obra local e educação / formação dos
recursos humanos (incluindo-se questões de âmbito cultural)
– Lei de Ocupação do Solo de cada municipalidade
– Novos Planos Diretores
– Desenvolvimento Econômico: arranjos produtivos e ampliação do efeito
trabalho e renda com prospecção de vocação e potencialidades de novos negócios
20
Abrangência
Desenvolvimento das Análises
Flash de Mercado: Análise da lógica
urbana
• Análise setorial e sócio econômica
• Análise das Cadeias Produtivas e
Setores Motrizes
Plano de Negócios + Entrevistas
Qualitativas
• Pondera dados de mercado
• Ratificação com público target e
formadores de opinião dos produtos
sugeridos
• Posicionamento de mercado dos
produtos
Diagnóstico Sócio-econômico: Processos
Resultados
• Oferta e Demanda
• GAPs Quantitativos e Qualitativos
• Identificação de aspectos indutores
e restritivos ao sucesso dos
negócios
• Taxas de risco de performance
• Cenários de venda e ocupação de
produtos identificados
Fase 2
Estruturação
e colocação
junto a
investidores
Mercado, Investimentos, Projetos e
Produtos
Projetos dimensionado
com riscos reais
• Panorama do mercado
• Identificação de GAPs Urbanos
• Vetores e Tendências de
crescimento
Fase 1
Estudos de Viabilidade Econômico-
Financeira
Matriz de
Possibilidades
Definição de
Produto e Matriz
Swot
Pré
Viabilidade
Portos e
refinarias
Produção
mineral
Produção
agrícola
O desafio da nova
logística
Metodoloia
Novos vetores e necessidades
Geração de
riqueza
(PIB/habitante)
Densidade
população
(Habitante/Km2)
Sul Maravilha
Agricultura e
Industrial
Turismo
Extrativismo e
nova fronteira
agro-pecuária
Oportunidades
de negócios em
todo o Brasil
Metodoloia
Prospecção Mercadológica: expansão urbana e vocações
Fonte: Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão (dezembro de 2006)
Metodoloia
Infraestrutura -Telecomunicações e energia
Metodoloia
Infraestrutura-Energia
Metodoloia
Infraestrutura de transportes
O desafio da nova
logística
Metodoloia
Nova logística
Rede de Cidades
Geoqualificação da mão de obra
Quantificação – Empresas e Funcionários
Mobilidade Urbana e fluxos



Futura ETEC
Pirituba





Av.Imperatriz
Leopoldina
Av. Mutinga

Rod.
Anhanguera
Rod.dos
Bandeirantes
LargodaMatrizeAv.Itaberaba
Av.InajardeSouza
Av.PioXI Av. Ermano
Marchetti
R. Clélia
Av. Francisco
Matarazzo
Av. Marginal do
Rio Tietê
Av.Pompéia
Tendência à
formação de uma
centralidade
Hospital
Particular São
Camilo
Eixo de valorização com a
implantação do novo
traçado do Metrô (Linha 6 –
futura).Pólo entorno do
Shopping Pirituba
Pólo comercial e de serviços
na Freguesia do Ó.
Pólo: Shoppings
Bourbon e West
Plaza
Linha 7 CPTM
(Existente)
Linha 7 CPTM
(Existente)
Pólo comercial e de
serviços na Lapa
Hospital Mun.
de Pirituba
Av. Raimundo
P. Magalhães
Av.Gal
EdgarFacó
Av.Paula
Ferreira
Pólo de serviços na
Vila Leopoldina
Av.Dr.Gastão
Vidigal
Av. Marginal do
Rio Tietê

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Futura ETEC
Pirituba
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Av.Imperatriz
Leopoldina
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Rod.
Anhanguera
Rod.dos
Bandeirantes
LargodaMatrizeAv.Itaberaba
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Av.PioXI Av. Ermano
Marchetti
R. Clélia
Av. Francisco
Matarazzo
Av. Marginal do
Rio Tietê
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Tendência à
formação de uma
centralidade
Hospital
Particular São
Camilo
Eixo de valorização com a
implantação do novo
traçado do Metrô (Linha 6 –
futura).Pólo entorno do
Shopping Pirituba
Pólo comercial e de serviços
na Freguesia do Ó.
Pólo: Shoppings
Bourbon e West
Plaza
Linha 7 CPTM
(Existente)
Linha 7 CPTM
(Existente)
Pólo comercial e de
serviços na Lapa
Hospital Mun.
de Pirituba
Av. Raimundo
P. Magalhães
Av.Gal
EdgarFacó
Av.Paula
Ferreira
Pólo de serviços na
Vila Leopoldina
Av.Dr.Gastão
Vidigal
Av. Marginal do
Rio Tietê
Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico
Malha Viária Existente
Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico
Malha Viária – Propostas e Projetos Existentes para a RMRJ
Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico
Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico
Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS (R$/M²)
Complexo
Empresarial
Área Comercial
Centro de
Eventos
Cidade e o
Agronegócio
Demanda Interna
Integração entre produtos
Demanda Externa
Público Flutuante
Hotel
Identidade urbana e
arquitetônica
Arquitetura
+
Operação
+
Marketing
Logística e
Indústrias
PlanoPlano
deNegócio Bairro PlanejadoBairro Planejado
Hospital
Educação
Residencial
Horizontal e
Vertical
Target Consumidor
final
Fatores indutores
Qualidade do produto, contexto
urbano, diferenciais, qualidade de
vida, segurança etc.
Fatores restritivos
Distância, barreiras físicas e
psicológicas, preço, contexto urbano
etc.
Taxa de efetividade
Riscos dos empreendimentos
Risco de demanda Risco de produto
Cenários
Público
Ta rget
% Taxa
Ca ptura
Público
Interessa do
% Ta xa
Conversão
Clientes
na Área
Influencia
Ca pta ção
Externa
Clientes
Externos
Clientes
Tota l 1º Ano
Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102
Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84
Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68
Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1.
I mpactados
1.146
Taxa de
Captura
Média
15,98%
Clientes
na Área
80
Taxa de
Conversão
Média
7,0%
Clientes
Total
84
Público
Target
Latente
7.171
Taxa de
Captação
Externa
5,0 %
Taxa de Efetividade
1,12%
Risco de demanda
O investimento em Comunicação e Marketing
para atrair clientes tende a ser maior quanto
maior a Taxa de Captura.
Risco de produto
Localização, forma de pagamento, área de lazer,
acabamento e planta dos aptos.
ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas
Cenários
Público
Ta rget
% Taxa
Ca ptura
Público
Interessa do
% Ta xa
Conversão
Clientes
na Área
Influencia
Ca pta ção
Externa
Clientes
Externos
Clientes
Tota l 1º Ano
Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102
Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84
Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68
Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1.
I mpactados
1.146
Taxa de
Captura
Média
15,98%
Clientes
na Área
80
Taxa de
Conversão
Média
7,0%
Clientes
Total
84
Público
Target
Latente
7.171
Taxa de
Captação
Externa
5,0 %
Taxa de Efetividade
1,12%
Risco de demanda
O investimento em Comunicação e Marketing
para atrair clientes tende a ser maior quanto
maior a Taxa de Captura.
Risco de produto
Localização, forma de pagamento, área de lazer,
acabamento e planta dos aptos.
ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas
494
346
247
148
49
3,84%
2,75%
1,65%
0,55%
5,49%
-
100
200
300
400
500
600
100% 70% 50% 30% 10%
Taxa de Captura na Origem
UnidadesVendidas
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
TaxadeEfetividade
Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade
Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável
CenárioPremissa
Rating de Confiabilidade
Menor Investimento em
Marketing e Comercialização
Maior Investimento em
Marketing e Comercialização
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3,84%
2,75%
1,65%
0,55%
5,49%
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100% 70% 50% 30% 10%
Taxa de Captura na Origem
UnidadesVendidas
0,00%
1,00%
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5,00%
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7,00%
TaxadeEfetividade
Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade
Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável
CenárioPremissa
Rating de Confiabilidade
Menor Investimento em
Marketing e Comercialização
Maior Investimento em
Marketing e Comercialização
Rating de Risco
Thomaz Assumpção
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Mega eventos : oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana, 3° Rodadas de Inovação

  • 2. Mega eventos : oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana Thomaz Assumpção Salvador, 19 outubro 2010 Unifacs Salvador - UNIFACS RODADAS DE INOVAÇÃO: Oportunidades e ideias para os jogos esportivos mundiais
  • 5. Mercado de Capitais Organizado Regulamentado Arbitrado pela CVM Transparência corporativa Gestão Profissional Proteção de mercado Mercado Líquido Riscos acompanhados Governança Corporativa Mercado Imobiliário Fragmentado Não regulamentado Arbitrado pelos compradores Empresas tradicionais e fechadas Gestão empírica Decisões Empíricas Visão patrimonialista Mercado de longo prazo Riscos desconhecidos X Novo paradigma do mercado imobiliário 2007 a grande mudança CRÉDITO & CREDIBILIDADE
  • 6. A VISÃO DOS INVESTIDORES BOVESPA em 2009: • Segundo maior volume de captações da história: R$ 46 bilhões, sendo: • R$ 23,8 bilhões por meio de operações de IPO (seis ofertas) e • R$ 22,2 bilhões em ofertas subsequentes (18 ofertas). • O mercado brasileiro ocupou a 7a posição entre os mais ativos do mundo. Quando consideradas apenas as aberturas de capital, o País passa a ocupar a 4a posição. volume financeiro diário (R$ bilhões) R$ 1,6 R$ 2,4 R$ 4,9 R$ 5,5 R$ 5,3 2005 2006 2007 2008 2009 crescimento anual de 34,6%. ofertas públicas (R$ bilhões) R$ 5,4 R$ 15,4 R$ 55,6 R$ 7,5 R$ 23,8 R$ 8,5 R$ 15,1 R$ 14,5 R$ 26,8 R$ 22,2 2005 2006 2007 2008 2009 I PO Ofert as Subsequent es R$ 13,9 R$ 30,5 R$ 70,1 R$ 34,3 R$ 46,0
  • 7. A VISÃO DOS INVESTIDORES *Até 10/05/2010 Fonte :Fundo Imobiliario- Consultoria de investimentos Fundos de Investimento Imobiliário 7
  • 8. A VISÃO DOS INVESTIDORES INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Drivers da Evolução • Estabilidade econômica — Políticas direcionadas ao controle da inflação — Taxas de juros reais decrescentes — Incentivos governamentais à construção civil — Aumento do volume concedido de crédito e alongamento de prazos — Expectativa do Grau de Investimento • Regulamentação e sofisticação dos instrumentos — Patrimônio de afetação e alienação fiduciária — Alternativas de investimento às pessoas físicas: instrumentos com benefícios fiscais — Certificados de recebíveis imobiliários e fundos de investimento em participações — Mercado de capitais como fonte de recursos para empresas do setor • Disponibilidade de recursos — Maior interesse dos investidores nacionais e, principalmente, estrangeiros — Crescimento da concessão de crédito: taxas decrescentes e prazos mais longos — Aproximação com o mercado de capitais: abertura de capital, emissão de debêntures —
  • 9. A VISÃO DOS INVESTIDORES As Ofertas Públicas de Ações Processo de captação de recursos via mercado de capitais iniciado em setembro-05 — R$ 900 milhões captados pela Cyrela Brazil Realty — Em 2006 foram captados R$ 5,3 bilhões (20% do total) em 8 operações — Em 2007 foram captados R$ 10,3 bilhões (19% do total) em 16 operações — Em pouco mais de dois anos o setor captou aproximadamente R$ 16,5 bilhões •Novos atores Operações urbanas, PPPS, Concessões Fundos de Private Equity Fundos de Pensão Fundos Imobiliarios Cepacs Cris • Atualmente mais 21 companhias do segmento de construção civil listadas, entre elas: — Abyara, Agra, Brascan, Camargo Correa, Company, Tenda, CR2, Cyrela, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, Inpar, JHSF, Klabin, MRV, PDG, Rodobens, Rossi, Tecnisa e Trisul — Além de 7 empresas pertencentes à outros segmentos ligados ao mercado imobiliário  BR Malls, Alliance, BrasilAgro, CCP, Iguatemi, Multiplan e São Carlos
  • 10. A VISÃO DOS INVESTIDORES VANTAGENS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS • Fonte de diversificação de risco • baixa correlação com outros ativos agrega valor às carteiras • diversificação de classe de ativo (lastro real) • Ativo que apresenta uma equação risco x retorno atrativo • Forma de proteção contra eventual inflação • contratos indexados • Ativo gerador de caixa • alta distribuição de dividendos • Duas possibilidades de ganho • Rendimento periódico via dividendos • Potencial ganho de capital com a valorização dos ativos
  • 11. A VISÃO DOS INVESTIDORES COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO • Investimento direto/privado — Incorporação e construção e venda ou locação de empreendimentos — Aquisição de imóveis para moradia e locação (renda) • Mercado de ações — Empresas do setor imbiliário listadas em bolsa • Papéis/Créditos lastreados em ativos imobiliários (CRI’s) — Ofertas primárias — Mercado secundário • Cotas de fundos de investimento imobiliários (FII´s) — Ofertas primárias — Mercado secundário
  • 12. A VISÃO DOS INVESTIDORES INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Tendências 2020 Brasil no Radar do Mundo :opção real de investimentos • Alongamento dos prazos dos finaciamentos imobiliários •Mercados Internos crescentes • Atração de capital estrangeiro buscando maiores retornos lastreados em ativos reais • Alto déficit habitacional, alta capacidade industrial instalada, ativos industriais defasados e mercado de escritórios carentes com empresas crescendo •Infraestrutura Urbana a ser reconstruida •Nova Logística Brasileira •Privatizações e Concessões Onerosas •Parcerias Publico Privadas VALORIZAÇÃO DOS ATIVOS
  • 13. MEGA-EVENTOS • Copa do Mundo • Olimpíadas • Pré-sal
  • 14. Jogos Olímpicos: At ividades diretamente relacionadas aos megaevent os esport ivos (% ) 65% 55% 53% 26% 25% 21% 13% 11% 10% 9% 7% Indústria da construção Turismo, hotelaria e lazer Transporte aéreo e infraestrutura aeroportuária Infraestrutura urbana (água, saneamento básico e outros) Atividades esportivas Transporte ferroviário e metroviário Transporte e infraestrutura rodoviária Publicidade e propaganda Infraestrutura de tecnologia da informação e comunicação (TIC) Energia elétrica Serviços públicos e privados de segurança Fonte:Research Deloitte
  • 15. Jogos Olímpicos: est imat iva de gastos com j ogos olímpicos (R$ bilhões) R$ 6,0 R$ 5,0 R$ 5,0 R$ 16,0 R$ 40,0 R$ 19,0 R$ 15,0 1992 Barcelona 1996 Atlanta 2000 Sidney 2004 Atenas 2008 Pequim 2012 Londres 2016 Rio de Janeiro Fonte:Research Deloitte
  • 16. Visão Geral Pré-Sal – US$ 28 bilhões de investimentos até 2013. – 6 unidades de produção iniciando suas atividades até 2014 em Santos e no Espírito Santo, além de testes de longa duração (TLD). – Estimativa de produção de óleo em 219 mil bpd em 2013. – Cerca de 7 milhões de m³/dia de gás natural disponibilizados ao mercado em 2013. – Diversos sistemas de produção iniciando até 2020. – Em 2015 a produção de óleo deve atingir 582 mil bpd. – Em 2020 a produção de óleo deve atingir 1.815 mil bpd. – A disponibilidade de gás natural em 2020 deve ser de 40 milhões de m³/dia. Estimativa de Produção de Óleo no Pré- Sal (em mil bpd) Fonte: Petrobrás - Plano de Negócio 2009-2013.
  • 17. Mega Eventos : Eixos Estruturantes • Os projetos se apóiam em grandes eixos estruturantes: 1. Mobilidade Urbana - Sistema viário e transportes 2. Mercado imobiliário – Desenvolvimento de Centralidades Adensamento e expansão de pólos indutores Requalificação Urbana Novo Planejamento Urbano- Mercadológico 1. Requalificação dos espaços públicos 2. Operações Urbanas e Viabilidade econômico financeira 3. Infraestrutura e Sustentabilidade
  • 18. Visão Urbana - Integrada • Intervenções em Infraestrutura Urbana • Reestruturação fundiária • Diversificação de uso e ocupação do solo • Incremento no potencial imobiliário • Agentes públicos e privados • Formação de parcerias • Concessões Onerosas • Requalificação e valorização • Demandas latentes • Novo Mercado Imobiliário PROJETO URBANO POLÍTICO MERCADO
  • 19. Visão Urbana - Integrada Nova Lógica Urbana Qualidade de vida Infraestrutura mobilidade urbana Viabilidade Econômica
  • 20. Os estudos e oportunidades devem relacionar as seguintes áreas de atuação: – Planejamento e ordenamento territorial (incluindo-se questões demográficas a serem mapeadas a partir do censo IBGE) – Infra-estrutura econômica, urbana e social - Novas Centralidades – Capacitação / qualificação da mão-de-obra local e educação / formação dos recursos humanos (incluindo-se questões de âmbito cultural) – Lei de Ocupação do Solo de cada municipalidade – Novos Planos Diretores – Desenvolvimento Econômico: arranjos produtivos e ampliação do efeito trabalho e renda com prospecção de vocação e potencialidades de novos negócios 20 Abrangência
  • 21. Desenvolvimento das Análises Flash de Mercado: Análise da lógica urbana • Análise setorial e sócio econômica • Análise das Cadeias Produtivas e Setores Motrizes Plano de Negócios + Entrevistas Qualitativas • Pondera dados de mercado • Ratificação com público target e formadores de opinião dos produtos sugeridos • Posicionamento de mercado dos produtos Diagnóstico Sócio-econômico: Processos Resultados • Oferta e Demanda • GAPs Quantitativos e Qualitativos • Identificação de aspectos indutores e restritivos ao sucesso dos negócios • Taxas de risco de performance • Cenários de venda e ocupação de produtos identificados Fase 2 Estruturação e colocação junto a investidores Mercado, Investimentos, Projetos e Produtos Projetos dimensionado com riscos reais • Panorama do mercado • Identificação de GAPs Urbanos • Vetores e Tendências de crescimento Fase 1 Estudos de Viabilidade Econômico- Financeira Matriz de Possibilidades Definição de Produto e Matriz Swot Pré Viabilidade
  • 22. Portos e refinarias Produção mineral Produção agrícola O desafio da nova logística Metodoloia Novos vetores e necessidades
  • 23. Geração de riqueza (PIB/habitante) Densidade população (Habitante/Km2) Sul Maravilha Agricultura e Industrial Turismo Extrativismo e nova fronteira agro-pecuária Oportunidades de negócios em todo o Brasil Metodoloia Prospecção Mercadológica: expansão urbana e vocações
  • 24. Fonte: Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão (dezembro de 2006) Metodoloia Infraestrutura -Telecomunicações e energia
  • 27. O desafio da nova logística Metodoloia Nova logística
  • 30. Quantificação – Empresas e Funcionários
  • 31. Mobilidade Urbana e fluxos    Futura ETEC Pirituba      Av.Imperatriz Leopoldina Av. Mutinga  Rod. Anhanguera Rod.dos Bandeirantes LargodaMatrizeAv.Itaberaba Av.InajardeSouza Av.PioXI Av. Ermano Marchetti R. Clélia Av. Francisco Matarazzo Av. Marginal do Rio Tietê Av.Pompéia Tendência à formação de uma centralidade Hospital Particular São Camilo Eixo de valorização com a implantação do novo traçado do Metrô (Linha 6 – futura).Pólo entorno do Shopping Pirituba Pólo comercial e de serviços na Freguesia do Ó. Pólo: Shoppings Bourbon e West Plaza Linha 7 CPTM (Existente) Linha 7 CPTM (Existente) Pólo comercial e de serviços na Lapa Hospital Mun. de Pirituba Av. Raimundo P. Magalhães Av.Gal EdgarFacó Av.Paula Ferreira Pólo de serviços na Vila Leopoldina Av.Dr.Gastão Vidigal Av. Marginal do Rio Tietê    Futura ETEC Pirituba      Av.Imperatriz Leopoldina Av. Mutinga  Rod. Anhanguera Rod.dos Bandeirantes LargodaMatrizeAv.Itaberaba Av.InajardeSouza Av.PioXI Av. Ermano Marchetti R. Clélia Av. Francisco Matarazzo Av. Marginal do Rio Tietê Av.Pompéia Tendência à formação de uma centralidade Hospital Particular São Camilo Eixo de valorização com a implantação do novo traçado do Metrô (Linha 6 – futura).Pólo entorno do Shopping Pirituba Pólo comercial e de serviços na Freguesia do Ó. Pólo: Shoppings Bourbon e West Plaza Linha 7 CPTM (Existente) Linha 7 CPTM (Existente) Pólo comercial e de serviços na Lapa Hospital Mun. de Pirituba Av. Raimundo P. Magalhães Av.Gal EdgarFacó Av.Paula Ferreira Pólo de serviços na Vila Leopoldina Av.Dr.Gastão Vidigal Av. Marginal do Rio Tietê
  • 32. Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
  • 33. Malha Viária Existente Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
  • 34. Malha Viária – Propostas e Projetos Existentes para a RMRJ Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
  • 35. Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
  • 36. Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS (R$/M²)
  • 37. Complexo Empresarial Área Comercial Centro de Eventos Cidade e o Agronegócio Demanda Interna Integração entre produtos Demanda Externa Público Flutuante Hotel Identidade urbana e arquitetônica Arquitetura + Operação + Marketing Logística e Indústrias PlanoPlano deNegócio Bairro PlanejadoBairro Planejado Hospital Educação Residencial Horizontal e Vertical
  • 38. Target Consumidor final Fatores indutores Qualidade do produto, contexto urbano, diferenciais, qualidade de vida, segurança etc. Fatores restritivos Distância, barreiras físicas e psicológicas, preço, contexto urbano etc. Taxa de efetividade Riscos dos empreendimentos Risco de demanda Risco de produto
  • 39. Cenários Público Ta rget % Taxa Ca ptura Público Interessa do % Ta xa Conversão Clientes na Área Influencia Ca pta ção Externa Clientes Externos Clientes Tota l 1º Ano Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102 Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84 Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68 Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1. I mpactados 1.146 Taxa de Captura Média 15,98% Clientes na Área 80 Taxa de Conversão Média 7,0% Clientes Total 84 Público Target Latente 7.171 Taxa de Captação Externa 5,0 % Taxa de Efetividade 1,12% Risco de demanda O investimento em Comunicação e Marketing para atrair clientes tende a ser maior quanto maior a Taxa de Captura. Risco de produto Localização, forma de pagamento, área de lazer, acabamento e planta dos aptos. ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas Cenários Público Ta rget % Taxa Ca ptura Público Interessa do % Ta xa Conversão Clientes na Área Influencia Ca pta ção Externa Clientes Externos Clientes Tota l 1º Ano Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102 Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84 Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68 Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1. I mpactados 1.146 Taxa de Captura Média 15,98% Clientes na Área 80 Taxa de Conversão Média 7,0% Clientes Total 84 Público Target Latente 7.171 Taxa de Captação Externa 5,0 % Taxa de Efetividade 1,12% Risco de demanda O investimento em Comunicação e Marketing para atrair clientes tende a ser maior quanto maior a Taxa de Captura. Risco de produto Localização, forma de pagamento, área de lazer, acabamento e planta dos aptos. ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas
  • 40. 494 346 247 148 49 3,84% 2,75% 1,65% 0,55% 5,49% - 100 200 300 400 500 600 100% 70% 50% 30% 10% Taxa de Captura na Origem UnidadesVendidas 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% TaxadeEfetividade Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável CenárioPremissa Rating de Confiabilidade Menor Investimento em Marketing e Comercialização Maior Investimento em Marketing e Comercialização 494 346 247 148 49 3,84% 2,75% 1,65% 0,55% 5,49% - 100 200 300 400 500 600 100% 70% 50% 30% 10% Taxa de Captura na Origem UnidadesVendidas 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% TaxadeEfetividade Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável CenárioPremissa Rating de Confiabilidade Menor Investimento em Marketing e Comercialização Maior Investimento em Marketing e Comercialização Rating de Risco

Notas do Editor

  1. Estudos de portfolio garantem que a inclusão de ativos imobiliários agregam valor ao portfolio devido à sua baixa correlação com ações, debentures e seus retornos historicos altos.
  2. Para estriuturar a questão de origem e destino, utilizamos recursos de uma pesquisa recente do IBGE, a de rede de cidades. A Urban Solutions evoluiu nesse conceito, adaptando o conceito à estrutura física das conexões entre os municípios, pelos modais de transportes. Também consideramos a hierarquia e complexidade das cidades e dos fluxos entre elas.