Palestra proferida no 34º Encontro Regional do IRIB em Belém do Pará/PA. Autor: Daniel Lago Rodrigues, registrador de imóveis em Taboão da Serra/SP.

1. Registro Eletrônico de Imóveis
Desafios emergentes
Daniel Lago Rodrigues

2. REGISTRO ELETRÔNICO:
PROBLEMA OU SOLUÇÃO?

3. Principio da Eficiência
Lei 8935/94 - Art. 4º Os serviços notariais e de
registro serão prestados, de modo eficiente e
adequado, em dias e horários estabelecidos pelo
juízo competente, atendidas as peculiaridades
locais, em local de fácil acesso ao público e que
ofereça segurança para o arquivamento de livros e
documentos.

4. A eficiência registral exige hoje:
– Utilização de meios instrumentais vocacionados e
estruturalmente orientados para proporcionar o
conhecimento pleno das situações registrais.
– Adaptação do cartório para responder as exigências
da Sociedade da Informação.
– Atender os padrões definidos pela Arquitetura de
Interoperabilidade de Gov.Eletrônico (e-PING) e as
normas estabelecidas pela Infra-Estrutura de Chaves
Públicas Brasileira (ICP-Brasil).

5. O Registro Imobiliário e
seus Stakeholders
Dois grandes eixos:
• Estado Brasileiro
• Mercado

6. Atores Estatais
– União
• Receita Federal
• Procuradorias
• Coaf
• Incra
• Iphan
• Ibama e etc, etc, etc
– Estados/DF
– Municípios

7. Atores do Mercado
– Cidadão
– Construtoras
– Loteadoras
– Fundos de investimento
– Imobiliárias
– Advogados
– Empresas de avaliação de risco
– CVM
– etc, etc, etc.

8. Demandas do Poder Público
– Acesso às informações registrais para fins
fiscais e criminais
– Centralização de informações
– Informações prestadas de modo eletrônico
com dados relacionais
– Garantia de eficácia das ordens de
indisponibilidade e outras restrições
– Interoperabilidade com informações dos mais
diversos órgãos
•

9. Maiores demandas do Mercado
• Padronização nos serviços;
• Fim das exigências descabidas;
• Agilidade na prática dos atos registrais;
• Implementação do Registro Eletrônico para
acesso remoto às informações e remessa
eletrônica de títulos
• Diminuição do custo financeiro do valor
financiado em stand by

10. Modelos teóricos de
Registro Eletrônico
• Por central de serviços compartilhados
diretamente pelos delegados extrajudiciais
• Por empresa privada
• Pelo Governo Federal

11. Modelo Privado Proposto (restrito ao
registro de gravames imobiliários)
• Pontos Positivos
– Sem custo ao erário
– Uniformização de processos
– Agilidade nos registros

12. Modelo Privado Proposto (restrito ao
registro de gravames imobiliários)
• Pontos Negativos
– Abolição da qualificação registraria (análise de
legalidade)
– Transformação do sistema de registro de direitos
em registro de títulos, com análise jurídica
posterior, diretamente pelo Judiciário, já
assoberbado
– Achatamento da segurança jurídica

13. Modelo Privado
(Pontos Negativos – cont.)
– Perda da variabilidade e flexibilidade própria
dos negócios imobiliários
– Dificuldade de controle social acerca do uso
das informações privadas, com a
consequente quebra do princípio
constitucional do direito à intimidade e
privacidade
– A transmissão da propriedade (resolúvel) por
agente não legitimado constitucionalmente

14. Modelo Privado
(Pontos Negativos – cont.)
• Risco de manipulação sistêmica de dados
• Assimetria de informações no Mercado
• Propicia a multiplicação de derivativos e o
surgimento de garantias reais subprime
• Dificuldade de Fiscalização por órgãos
competentes

15. Modelo Privado
(Pontos Negativos – cont.)
• Potencial aquisição do sistema de registro
territorial brasileiro por estrangeiros, expressa
ou ocultamente, ou ainda, pela diluição de seu
poder de controle por uma cadeia de
empresas
• Construído a partir de Resolução do Banco
Central
• Quebra da ordem constitucional vigente

16. Modelo Governamental proposto
• Pontos Positivos
– Uniformização de processos
– Integração com cadastros públicos
– Elaboração de Políticas Públicas a partir dos dados
registrais

17. Modelo Governamental
(Pontos negativos – cont.)
• Custo bilionário ao erário
• Risco de contaminação político-ideológica
• Potencializa a avocação do serviço registral,
vedada na Constituição, e a perda da
independência jurídica na análise casuística

18. Modelo Governamental
(Pontos Negativos – cont.)
• Incontornável supressão competência do
Poder Judiciário
• Quebra da ordem constitucional vigente
• Faz de um regulamento destinado à transição
da técnica registral uma hipótese de avocação
de dados não confiados ao Estado pela
Constituição

19. Modelo Governamental
(Pontos Negativos – cont.)
• Visa transferir ao Estado o domínio, gestão e
controle de todas as informações relativas aos
atributos da personalidade do indivíduo, bem
como ao direito fundamental de propriedade
(RCPN, inclusive)
• Põe as bases para um potencial abandono do
sistema capitalista
• Base para a construção de um Estado totalitário,
seja de esquerda, seja de direita

20. Modelo de serviços compartilhados
pelos Registradores Imobiliários
• Pontos Positivos
– Custo zero ao erário (anulando a vantagem do
sistema privado)
– Uniformização de processos (anulando a
vantagem dos demais sistemas)
– Agilização dos processos
– Manutenção da qualificação registral

21. Modelo de serviços compartilhados
(Pontos positivos –cont.)
• Concilia o fornecimento das informações ao
Estado, sem excluir a fiscalização pelo
Judiciário, nem transferir a custódia, gestão e
controle das informações relativas ao direito
fundamental de propriedade

22. Modelo de serviços compartilhados
(Pontos positivos –cont.)
• Concilia a centralização da obtenção das
informações, com o exercício atomizado dos
registros em suas respectivas circunscrições
por agentes delegados independentes
• Impede unificação da custódia, gestão e
controle de todas as informações registrais
por um único agente ou órgão, bem como, a
concentração de poder da decorrente

23. Modelo de serviços compartilhados
(Pontos positivos –cont.)
• Previne a contaminação sistêmica por questões
político-ideológicas
• Permitirá a integração com cadastros públicos
• Manutenção do sistema de registro de direitos
e da higidez das informações registrais e a
independência da análise
• Respeita integralmente à ordem constitucional
vigente

24. Cartório de Registro Imobiliário
Eletrônico
• Sob o prisma externo (sistemas já em
funcionamento)
– Ofício eletrônico
– Busca eletrônica de imóveis;
– Monitor Registral com informação online;
– Certidão digital

25. Cartório de Registro Imobiliário
Eletrônico
• Sob o prisma externo (sistemas já em
funcionamento)
– Visualização de matrícula;
– Penhora eletrônica de imóveis (Penhora Online);
– Apresentação eletrônica de títulos (e-Protocolo);
– Central Nacional de Indisponibilidade – CNI

26. Cartório de Registro Imobiliário
Eletrônico
• Sob o prisma externo (sistemas já em
funcionamento)
– Visualização de matrícula;
– Penhora eletrônica de imóveis (Penhora
Online);
– Apresentação eletrônica de títulos (e-
Protocolo);
– Central Nacional de Indisponibilidade – CNI

27. Cartório de Registro Imobiliário
Eletrônico
• Sob o prisma externo (sistemas já em
funcionamento)
– Buscas mediante parâmetros customizáveis *
– Fornecimento de estatísticas fiáveis ao Poder
Público e ao Mercado *
*Obs. Depende a implantação final do sistema

28. Cartório de Registro Imobiliário
Eletrônico
• Sob o prisma Interno (segunda fase)
– Plataforma eletrônica interoperacional
– Livros estruturados eletronicamente
– Acervo totalmente eletrônico
– Backup Remoto online (já existe)
– Módulo de gestão administrativa
Obs. A transição plena deve se dar gradualmente e
com a máxima segurança – abandono mídia papel

29. Qual o papel do registrador
imobiliário frente aos direitos e
garantias fundamentais?

30. A quem pertence os dados
relativos à personalidade e ao
direito fundamental de
propriedade?

31. Interessa apenas aos registradores e
ao Governo Federal a decisão sobre a
mudança de paradigma?

32. Como devemos enfrentar
este desafio?

33. “A verdadeira medida de um homem não se vê
na forma como se comporta em momentos de
conforto e conveniência, mas em como se
mantém em tempos de controvérsia e desafio.”
Martin Luther King
“Sonhos parecem impossíveis até que seja feito.”
Nelson Mandela

34. “Unidos, venceremos. Divididos,
cairemos.”
Registradores imobiliários,
uni-vos!

35. Obrigado!
Daniel Lago Rodrigues
oficialderegistro@gmail.com
As opiniões aqui retratadas são estritamente pessoais, não representando
necessariamente as posições de qualquer instituição