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Amorim, Wagner Vinicius. Produção capitalista da cidade e poder público local a valorização imobiliária e a reestruturação urbana em Londrina

  1. 1. PRODUÇÃO CAPITALISTA DA CIDADE E PODER PÚBLICO LOCAL: A VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA E A REESTRUTURAÇÃO URBANA EM LONDRINA-PR-BRASIL. Wagner Vinicius Amorim Graduado em Geografia pela Universidade Estadual de Londrina e Mestrando em Geografia pela Universidade Estadual Paulista, campus de Presidente Prudente – SP. Bolsista – CNPq. UNESP-FCT – Presidente Prudente – São Paulo – Brasil wagner_g3@yahoo.com.brProdução capitalista da cidade e poder público local: a valorização imobiliária e areestruturação urbana em Londrina-PR-Brasil.O estudo das dinâmicas recentes e das lógicas verificadas na produção do espaço urbano pelaspráticas do setor imobiliário requer um aprofundamento nas ações e nas estruturas queembasam esse tipo de produção capitalista. Portanto, para que se possa ter o conhecimento doobjeto em sua atualidade e totalidade, e como ele se apresenta diante da investigação, impõe-se como tarefa imprescindível um percurso sobre como e por que ele se estruturou e sedesenvolveu tal como se apresenta hoje. Este trabalho procura cumprir esse trajeto, ecompreender as lógicas da estruturação do espaço urbano em Londrina, com olhar voltadoespecificamente para o parcelamento da terra urbana na Zona Leste da cidade, analisar ageografia histórica da produção desse espaço, seus principais processos, agentes, suas ações,tendências e formas. Assim, para além de um estudo de síntese, contribuir com algumaexplicação da reestruturação urbana a partir de determinada delimitação espacial da realidade.Palavras-chave: produção do espaço urbano, parcelamento da terra, reestruturação urbana,setor imobiliário, Londrina-PR.Capitalist production of city and local government: the estate valuation and urbanrestructuring in Londrina-PR-Brazil.The recent study of the dynamics and logic analysis in the production of urban space by thepractices of real estate requires a deepen in actions and structures that support this kind ofcapitalist production. To have the knowledge of the object in its entirety and actuality, andhow it presents itself in front of the investigation, is proving to be an essential task to ride onhow and why it was structured and developed as it is today. This study tries to accomplish thisjourney, and understand the logical structure of urban space in Londrina, designed specificallyto look for the fragmentation of urban land in the East-Zone of the city, examining thehistorical geography of its space production, its main processes, agents, their actions, trendsand shapes. Thus, in addition to a study of synthesis, contribute to an explanation of urbanrestructuring from a certain spatial delimitation of reality.Keywords: production of urban space, split of land, urban redevelopment, estate sector,Londrina-PR.A análise da dinâmica da produção do espaço urbano em Londrina-PR, uma cidade deaproximadamente 510.707 habitantes em 2010 (IBGE - CIDADES, 2010), situada no norte do
  2. 2. estado do Paraná, na região sul do Brasil, tem demonstrado profícuos processos ao estudo daprodução do espaço urbano, sobretudo, aqueles relacionados à reestruturação e revalorizaçãourbana por meio da atuação, por um lado, do poder público local, estadual e federal e, poroutro, do setor privado, em que participam capitais locais e extra-locais, provenientes atémesmo de outros países, que, inseridos na lógica da especulação e valorização imobiliária,têm auferido lucros provenientes da atividade imobiliária e da reprodução do capital em geral.Especificamente o caso da Zona Leste da cidade de Londrina, objeto analítico da pesquisa emfoco, é sintomático em demonstrar o papel articulador do Estado e das políticas públicasvoltadas para a habitação e produção da moradia que se destacou no último quartel do séculoXX. No caso em relevo, constatou-se que 24% dos bairros foram construídos e/ou financiadospelas instâncias do poder público, seja local, estadual ou federal, e os demais 76% foramconstruídos, dito de modo geral, pela iniciativa privada. A Zona Leste de Londrinacompreende um quinto da população da cidade, isto é, aproximadamente 90 mil habitantes deacordo com o Plano Diretor Participativo de 2008. Constituía-se, até recentemente, numa áreade pouca atenção por parte do setor imobiliário, mais direcionado aos segmentos de médio-baixo e baixo poder aquisitivo, sendo, ademais, a segunda Zona da cidade em efetivos deconjuntos habitacionais construídos pelo poder público. Contudo, os processos evidenciadosnas duas últimas décadas têm revigorado na Zona Leste os caprichos da valorizaçãoimobiliária, demandando novas infra-estruturas urbanas e readequações viárias, ao que,encontrando respaldo por parte do poder público local, o setor imobiliário encontrou umanova área de empreendimentos e incorporações imobiliárias, entretanto, numa escala beminferior a já praticada no vetor sudoeste da cidade, marcado pela galopante valorizaçãoimobiliária e auto-segregação de segmentos de médio-alto e alto poder aquisitivo.Contudo, a forte diferenciação que se evidencia na área, seja pela ocupação por distintossegmentos sociais, ou pelas práticas especulativas ao lado de necessidades sociais primordiaise latentes não atendidas pelo poder público, colocando em pauta conflitos sociais e deinteresses econômicos, faz da área de estudo um “palco” comum entre poder público e setorprivado, culminando cada vez mais numa cidade dispersa e na carência de equipamentossociais de usos coletivos para a população “excluída” do direito à cidade. O caso daconstrução de obras públicas em parcerias com empresários privados, como se verifica naZona Leste, onde o poder público local com recursos oriundos do Governo Federal, construiurecentemente a Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), e está construindo oTeatro Municipal exatamente no mesmo terreno em que empresários locais e externosiniciaram a construção do Shopping Boulevard Londrina – componente do Complexo MarcoZero, uma das maiores obras da iniciativa privada da cidade –, é contundente neste sentido, aoconcatenar objetivos comuns em torno de interesses de classes, e ao induzir o planejamentoestratégico da área subserviente aos capitais investidores.A partir da pesquisa em curso, acredita-se suscitar amplas questões ao debate relacionadas aosestudos urbanos em torno do papel do poder público local e do mercado imobiliário naprodução da cidade, compreender a(s) lógica(s) e os agentes da produção do espaço na ZonaLeste de Londrina e por que, dentre as quatro Zonas da cidade, esta, não sendo a maisvalorizada e nem a Zona de maior expansão da atividade imobiliária em geral, tem sido,recentemente, sobretudo nos últimos dez anos, reinserida nos interesses imobiliaristas e dosinvestidores de pequeno, médio e grande porte, dinamizando áreas há muito tempo e muitodepreciadas e de pouco interesse comercial até então, trazendo novos investimentosimobiliários e infra-estruturais e opções comerciais, residenciais e serviços a um segmento deconsumidor não tão comum à área poucas décadas atrás. Novos investimentos, que a exemploda UTFPR, do Complexo Marco Zero e do Teatro Municipal, podem vir a alterar até mesmo aestrutura urbana da cidade e consolidar um novo “filão”, expressão corrente por parte deinvestidores da área recém descoberta pelo mercado imobiliário. A seguir, na figura 1 a
  3. 3. divisão em Zonas Urbanas da cidade de Londrina e a evolução do uso e ocupação da terra pordécadas na Zona Leste. Figura 1 Evolução do uso da terra na Zona Leste de Londrina Fonte: Instituto de Pesquisas e Planejamento Urbano de Londrina – IPPUL – 2009.
  4. 4. De acordo com a análise da figura 1, verifica-se o início da ocupação da área em meados dadécada de 1940 (cor vermelha). Essa ocupação se deu em função da expansão do própriocentro histórico, onde praticou-se usos comerciais, serviços e industriais. É o caso da presençade muitas serrarias, madeireiras e comércio de madeira (na área vermelha contígua ao centro,área do Marco Zero e Vila Siam; e mais ao norte, às margens da BR 369), e outras indústrias,no sentido Leste, junto à instalação da Cervejaria Londrina, que posteriormente deu lugar àSkol Cervejaria. Nestas mesmas áreas viria a se instalar, décadas depois, em 1960, a ViaçãoGarcia, o Frigorífico Siam, a refinaria de óleo de soja Anderson Clayton Ind. e Com. Ltda.,numa área contígua ao centro tradicional, confirmando a vocação industrial relegada pelasprimeiras décadas de ocupação, atualmente já transferidas para outros espaços da cidade.A expansão da década de 1950 (cor amarela) se deu em função da construção do Aeroporto deLondrina, e em suas adjacências, do Jardim Santos Dumont, cujos traçados e casas dealvenaria em linhas modernas e preços altos tiveram influências arquitetônicas de OscarNiemeyer (SILVA, 1997). Entretanto, a expansão da década de 1950 não foi apenas paraatender às novas demandas surgidas a partir da implantação do aeroporto, também se deu emfunção da Cervejaria Londrina, onde se instalaram verdadeiros bairros operários. Após oapogeu desta e pela concentração da atividade industrial em outros espaços da cidade, tornou-se uma área depreciada, com permanência de algumas casas de madeiras que resistem até hojeno local, contrastando com novos elementos que se inserem na mesma paisagem.Durante a década de 1960 (cor laranja), a expansão da área urbana foi proporcionalmentemaior que o crescimento demográfico da cidade. Por conta do êxodo rural e da vinda depopulações empobrecidas para a cidade, novas áreas foram ocupadas, algumas de modoirregular constituindo os primeiros assentamentos urbanos segregados, outras dando origemaos conhecidos bairros-jardins. Outra forma de ocupação que se nota na área foi a industrial ea construção de vilas operárias nas proximidades da BR 369, constituindo hoje o atual Parquedas Indústrias Leves1. Essa expansão denota aspectos da suburbanização das atividadesindustriais, que segundo Reis (2008, p. 116) “[...] estavam até então instaladas dentro dascidades, por dois motivos principais: dependência de fontes de energia e dependência delinhas de transporte. Não existindo rodovias pavimentadas, as fábricas ficavam sempresituadas junto às ferrovias”. Este foi o caso das instalações fabris na Zona Leste em meadosda década de 1960, quando a ferrovia, ainda não deslocada para os arredores de Londrina,transcorria todo o eixo central da cidade no sentido Leste-Oeste, ao longo da qual instalaram-se as unidades fabris, atualmente extintas, como a Cervejaria Londrina, a refinaria AndersonClayton, grandes galpões e armazéns gerais, e as antigas instalações de estocagem earmazenagem do Instituto Brasileiro do Café (IBC)2.Da década de 1970 (cor verde) datam os primeiros conjuntos habitacionais na Zona Leste,cuja produção se concentraria nos anos 1980 (cor rosa), corroborando ainda mais com asformas dispersas da malha urbana da cidade ao instalarem-se em áreas descontínuas ao tecidourbano já construído. Seja por meio de unidades habitacionais construídas pelo poder público,pela ilegalidade da invasão de terrenos e áreas desocupadas, ou ainda, pelas instalações fabrise de bairros operários em trecho da BR 369 ao norte da imagem, a dispersão das formasurbanas, nessas duas décadas, já se consolidará na área, reforçando interesses imobiliários efundiários por meio da especulação em áreas não construídas. Nesta década, foi construído naZona Leste o Hospital Universitário Regional Norte do Paraná, onde se desenvolveu umaconcentração de serviços e comércios em função da centralidade desempenhada pelo hospital,cuja dinâmica persiste até hoje, viabilizando novas formas de ocupação e uso da terra, sejapara fins comerciais ou residenciais através da construção de hipermercados, loteamentosresidenciais e condomínios horizontais fechados.
  5. 5. A dinâmica apresentada nas três últimas décadas (1980 a 2010), por conta de mudançasestruturais no modo de produção capitalista e também políticas, no plano nacional, estadual e,sobretudo, municipal, resultaram em profundas transformações no espaço urbano da cidade,definindo a estruturação das formas urbanas e novos padrões locacionais ao distribuir o valorde forma diferenciada e desigual pela cidade, consolidando áreas nobres e valorizadas emdetrimento de outras, depreciadas e pouco atendidas pelo poder público local nas instânciasdo planejamento e da dotação de infra-estruturas. É essa dinâmica que faz com que, porexemplo, a Zona Leste de Londrina, até então caracterizada por ser uma área de moradia dossegmentos socioeconômicos inferiores, apresente uma expressiva valorização imobiliária,localização de empreendimentos residenciais, comerciais, institucionais e de prestação deserviços, mas ainda assim, segregue bairros muito empobrecidos com poucos ou ineficientesequipamentos públicos e meios de consumo coletivos.No início da década atual, conforme o quadro 1 que segue abaixo, a Zona Leste de Londrinaapresentava uma população residente de 83.655 pessoas, o que correspondia aaproximadamente 19% da população urbana total, e aproximadamente 17% do número totalde residências, porém, 25,77% do número total de unidades residenciais populares emconjuntos habitacionais. Entretanto, hoje, essa relação começa a se inverter considerando oaumento registrado no preço do metro quadrado da terra urbana em questão, fazendo com quea instalação de conjuntos habitacionais se dê em áreas ainda mais periféricas e de menorpreço. É o exemplo das novas unidades residenciais construídas nas extremidades noroeste dacidade, procedente de recursos do programa para a habitação “Minha Casa, Minha Vida” doGoverno Federal. De seu total atual de 177 loteamentos, até a presente data, 68%correspondem à iniciativa privada e 32% aos conjuntos habitacionais construídos e/oufinanciados pelo Estado, em suas instâncias federal, estadual e municipal. Quadro 1Características demográficas e residenciais da cidade de Londrina por Zonas Urbanas - 2000Zona Área Populaçã Nº de Nº de Densidade Nº de Residênci s em o residênci residênci (unidade residênci as ha residente as totais as totais residencial/h as populares (%) a) populares %Centr 1478 86891 42475 29 28,74 139 0,40 oLeste 3835 83655 24968 17 6,51 7394 21,64Norte 3840 107347 30484 21 7,94 16191 47,39Oeste 3829 82723 27026 19 7,06 3547 10,38 Sul 3250 70072 19964 14 6,14 6894 20,17Total 1908 424696 144916 100 8,93 34165 100 4Fonte: Plano Diretor Participativo – 2008. Aspectos Sócio-econômicos. Seção 3.3., e Aspectos Urbanísticos eSócio-espaciais. Seção 3.4. Instituto de Pesquisas e Planejamento Urbano de Londrina – Londrina; PrefeituraMunicipal de Londrina. Companhia de Habitação de Londrina – COHAB – LD. Estado do Paraná. ProgramaHabitar Brasil – BID – Política Municipal de Habitação; COHAB-LD. Organização própria.Após essa breve descrição geral do objeto e da área de estudo, analisar-se-á a evolução daimplantação de loteamentos e de conjuntos habitacionais, com o intuito de compreender arecente valorização imobiliária local, que por enquanto apresenta pequeno destaque na mídia,e o motivo pelo qual os novos empreendimentos destinados às classes médias e também àtoda população da cidade, tem se instalado numa área até então de pouco interesse domercado imobiliário londrinense, refletindo acerca do movimento do capital pela cidade e
  6. 6. suas formas de valorização. Por fim, direcionar a reflexão ao papel e à importância daspolíticas e do planejamento urbanos voltados ao equacionamento das carências sociais queacontecem no espaço urbano pela falta, limitações ou ineficiência dessa atuação política numplano local, ou mesmo pela excludente lógica do setor imobiliário e da reestruturação urbanaconduzida por agentes econômicos locais e extra-locais.A produção do espaço urbano na Zona Leste de Londrina: estruturação, lógicas etendênciasUm caminho bastante acessível descrever quantitativamente a expansão da zona urbana e dosloteamentos, porém pouco explicativo se a análise fica presa ao aspecto formal e descritivo.Acompanhar a dinâmica da incorporação de novas áreas à superfície urbana da cidade requera análise dos processos e da dinâmica na qual se encaixa a lógica de atuação dos agentesprodutores do espaço urbano. Neste sentido, reconhece Oliveira (2005, p. 3) que, analisar ocomportamento do parcelamento da terra e do lançamento de novos loteamentos permitecompreender e conhecer agentes específicos da produção do espaço urbano, as loteadoras, eum elemento chave presente em suas estratégias, a especulação fundiária.De acordo com Oliveira (2005, p. 4), os parcelamentos são de dois tipos: os loteamentos e assubdivisões. “Os loteamentos têm como aspecto principal a existência de quadras, o queimplica na abertura de novas vias públicas e, dependendo de sua dimensão, também naexistência de espaços para praças e para construção de equipamentos de consumo coletivo”.As subdivisões, em geral, “[...] dão origem a lotes que, na maior parte dos casos, passamainda por uma segunda, e às vezes terceira etapa de parcelamento, não implicandonecessariamente na abertura de vias públicas e na doação de áreas ao poder público”(OLIVEIRA, 2005, p. 5), e grande parte delas são formas intermediárias nas quais a terraurbana fica em espera, aguardando valorização para posteriores atividades de loteamento. EmLondrina, seu número é muito inferior ao dos loteamentos, ao passo que, os próprios lotesservidos de infra-estrutura ficam aguardando valorização nas mãos de proprietáriosindividuais e, às vezes, da própria loteadora. Recentemente, na Zona Leste, um loteamentocom mais de 1500 terrenos, localizado numa área topograficamente privilegiada e altamentevalorizada, próximo ao campus da recentemente construída Universidade Tecnológica Federaldo Paraná (UTFPR), se encontrava nessa condição, tendo sido aprovado e liberado paraconstrução pelo município desde o ano de 1997, no entanto, isso veio a ocorrer somente entre2009 e 2010, e que agora, com a infra-estrutura em vias de conclusão, teve início à efetivacomercialização de seus lotes.Em Londrina, o mercado imobiliário gerido pela iniciativa privada promoveu uma forteatividade loteadora a partir de 1976, momento em que, conforme Oliveira (2005, p. 6), osinvestimentos públicos na cidade também se ampliaram, e ressalta: “[...] um olhar maisatento, considerando a desagregação desses dados por ano, revela que, na verdade, o “grandeboom” da expansão em relação às ações da iniciativa privada, se deu a partir de 1975”. Noperíodo compreendido entre 1975 e 1980, foram aprovados mais loteamentos do que a média,com os maiores picos em 1976 e 1979, o que consistiu numa reorientação dos ativos dacafeicultura e seu direcionamento ao setor imobiliário, principalmente daqueles representadospelas propriedades rurais, além das próprias mudanças nas estruturas agrárias e em todo ocomplexo produtivo por ela até então gerido e a conversão de terra rural em urbana localizadaem grandes quantidades nas proximidades da área urbana (OLIVEIRA, 2005, p. 6).No caso da Zona Leste, percebe-se (figura 2) uma concentração do lançamento deloteamentos no qüinqüênio 1965-1969, com maior número de aprovações entre os anos de1968 e 1969, o que se deve a dinamização associada à presença do Aeroporto de Londrina,construído na década de 1950, valorizando a área e enobrecendo seu entorno durante a década
  7. 7. seguinte. Outros loteamentos aprovados no período estão mais relacionados ao ônus daexpansão urbana na cidade, num processo em que as populações oriundas do êxodo rural seinstalariam nas áreas periféricas desprovidas da infra-estrutura necessária, porém com certaproximidade em relação ao centro comercial da cidade. De um modo geral, a expansão noperíodo refletiu a lógica apontada por Oliveira (2005, p. 6), destinando terras rurais aoparcelamento urbano, substituindo muitos cafezais pela renda da terra urbana. Na segundametade da década prevalece essa mesma lógica, porém em áreas dispersas e afastadas dasproximidades com a área central, agora com o surgimento dos primeiros conjuntoshabitacionais, tendo-se em vista criação do Banco Nacional da Habitação (BNH) e SistemaFinanceiro da Habitação (SFH) em 1964, e a homologação da Companhia de Habitação deLondrina (COHAB-LD) no ano seguinte, mas com efetiva atuação a partir de 1969. Figura 2 Ano de aprovação dos loteamentos na Zona Leste de Londrina Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.Ao longo de toda a década de 1980 prevalecerá a incorporação de conjuntos habitacionaissobre o número total de novos loteamentos. Dos 23 novos loteamentos do período, 17correspondem aos conjuntos habitacionais financiados, após a extinção do BNH em 1986,pela Caixa Econômica Federal (CEF). Um olhar mais atento demonstra a concentração dainauguração dos conjuntos habitacionais ao longo dos anos 1987 e 1988, apesar da extinçãodo BNH em 1986, o que revela a demora na liberação dos recursos, nos processos licitatórios,até a entrega das unidades.O intenso crescimento e o planejamento inadequado ocasionaram o surgimento de grandesvazios urbanos e o aparecimento de loteamentos clandestinos em alguns locais devido àsupervalorização das terras urbanas e à forte especulação imobiliária noutros. Se há, por umlado, na década de 1980, decréscimo na expansão da zona urbana e proliferação dos conjuntoshabitacionais, há, por outro, uma grande verticalização na cidade, não por falta de áreas aserem incorporadas nem pelo afã da modernidade, quiçá pelo aumento no preço da terraurbana, mas, certamente como afirma Fresca (2002, p. 248), “[...] como área de investimentosna qual a reprodução do capital estava bastante viável”. Favorecida a construção civil e apromoção imobiliária pela conjuntura econômica nacional, a verticalização foi, conformeFresca (2002, p. 249), no contexto londrinense “[...] a face indelével da produção do espaço
  8. 8. urbano na década de 1980”. No período compreendido entre 1980 e 1994, 44% dasedificações foram destinadas ao uso residencial coletivo, principalmente à população comrenda média e alta, concentrando-se, majoritariamente na área central da cidade.Nos anos 1990, a expansão físico-territorial conforme Fresca (2002, p. 252), foi mais intensano sentido Leste que à Oeste, favorecendo-se da disponibilidade de áreas. Embora essaexpansão não seja recente, tendo-se em vista que durante a década de 1980 já se consolidavauma aglomeração ao longo da BR 369, que liga Londrina à cidade vizinha Ibiporã, nos anos1990 esta expansão se intensificou por alguns conjuntos habitacionais, plantas industriais aolongo da rodovia citada e, sobretudo, por loteamentos implantados pela iniciativa privada.A conjuntura econômica recessiva e a instabilidade política pela qual passava o país no finalda década de 1980 e início de 1990, resultará numa desaceleração da atividade imobiliária nacidade nos anos 1990. Com a recuperação da economia, redução da inflação e a estabilidadefinanceira assegurada pelo Plano Real (1994-1995) observa-se, segundo Fresca (2002, p.253), uma recuperação na atividade imobiliária em Londrina, trazendo maior segurança econfiança aos investidores. Na Zona Leste, a retomada da incorporação de novos loteamentosse concentrará no período entre 1995 e 1998, sendo este último o ano de maior concentraçãode novas aprovações para a área das duas últimas décadas.Diferentemente, as iniciativas públicas para habitação popular teriam um decréscimo absolutoem consequência das políticas econômicas praticadas no período em relação à habitação,havendo apenas aquelas ligadas à desfavelização, mais conhecida como “urbanização defavelas”. Mesmo assim, de um modo geral, a ação do poder público local em ofertar moradiapara a população de baixo poder aquisitivo não foi satisfatória por não assumir a dimensãonecessária no período (FRESCA, 2002, p. 255).As incorporações que se proliferavam pela cidade em inúmeros loteamentos em áreas dereserva, os chamados vazios urbanos, ou em áreas ainda mais periféricas, algumas agravadaspor irregularidades e não contigüidade espacial culminariam em 2001, num acumulado de14,36% de vazios urbanos em relação a toda área construída (FRESCA, 2002, p. 253) e, em30% em 2006 conforme Alves e Antonello (2009, p. 2)3. Deste total, cerca de 50%correspondiam às amplas áreas não loteadas e os outros 50% a lotes urbanos de tamanhosdiferenciados, em torno de 250m² a 500m², dispersos por toda a cidade.De acordo com Fresca (2002, p. 253 e 255), estes vazios urbanos vão tendo seu preçogradativamente elevado por um conjunto de infra-estruturas e equipamentos coletivosofertados nas áreas recém ocupadas e pela própria expansão física stricto sensu, na medida emque o poder público local cria área de expansão urbana, afetando artificialmente os preços evalorizando indiretamente áreas ocupadas e ainda não ocupadas, isto é, disciplinando oaspecto público do parcelamento da terra. Evidência disso reside no fato de que 46% de todaárea incorporada no período compreendido de 1970 a 2000 deveu-se à atenção aos aspectoslegais e normativos relativos à propriedade das áreas loteadas e à implantação deequipamentos de uso coletivo, como identificou Oliveira (2005, p. 12).Os promotores imobiliários e sua atuação na Zona Leste de LondrinaIdentificamos um total de 143 empresas que atuaram na Zona Leste de Londrina na promoçãodos 134 loteamentos privados existentes na área. Conforme análise da figura 3 a seguir,observa-se em números absolutos uma concentração em torno de três empresas. A SatoEngenharia Civil tendo sua atuação concentrada ao longo das décadas de 1960 e 1970, e aSena Construções e Royal Loteadora e Incorporadora de atuação recente, ao longo dasdécadas de 1990 e 2000. Na sequência, um grupo de três construtoras, responsáveis cada umapela promoção de três loteamentos na área, seguidas por outras onze construtoras,responsáveis cada uma por dois loteamentos. Os demais 92 loteamentos foram promovidos
  9. 9. cada um por uma construtora distinta, portanto, não convencionou classificá-las uma a uma, jáque não demonstraria uma concentração da atividade imobiliária, antes, uma total dispersãoda atividade entre várias construtoras. Figura 3 Loteadoras e construtoras que atuaram na Zona Leste de Londrina Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.A Construtora Abussafe em questão, junto a qual tivemos a oportunidade de realizar umaentrevista concedida pelo seu atual diretor, foi responsável pela construção dos ResidenciaisAbussafe I e II e Residencial Fujiwara. Afirmou que pode vir a atuar novamente na ZonaLeste em função da expansão da malha urbana que se tem verificado nos últimos anos,especialmente após a vinda da UTFPR, um marco, um “divisor de águas” na área, na opiniãodo diretor, além do que representa o asfaltamento da Estrada dos Pioneiros até àUniversidade, e possivelmente até a vizinha cidade de Ibiporã.Há consenso por parte do diretor da Construtora quanto a importância do Complexo MarcoZero (Shopping Boulevard Londrina) e da UTFPR, dentre outros, para consolidar aatratividade da área para novos empreendimentos. Na opinião do diretor, grandes obras,destacou a futura construção de mais blocos no campus da UTFPR, aumentarávertiginosamente as possibilidades de valorização, quebrando até mesmo com cálculosimobiliários de valorização [convencional] dos terrenos.Na época da construção dos Residenciais Abussafe I e II, 1100 terrenos com tamanhoaproximado de 200m2, a Construtora construiu mais de 100 residências a fim de alavancar asdemais construções que se seguiriam no local. Tais empreendimentos foram construídos comcapital próprio da empresa além daqueles oriundos dos pagamentos realizados por parte dosadquirentes.No caso do Residencial Fujiwara, 114 terrenos de aproximadamente 350m 2 cada, aConstrutora não era a proprietária dos lotes, mas os comercializou, dotando-os de toda infra-estrutura exigida por lei. Em relação aos Residenciais Abussafe I e II, situados nasextremidades da Zona Leste, a Construtora adquiriu a antiga fazenda Invernairn a preçomínimo, porquanto a malha urbana já havia atingido as cercanias dessa fazenda, os conjuntoshabitacionais sobretudo, o antigo proprietário julgou mais conveniente desfazer-serapidamente das terras por conta das depredações e invasões freqüentes em suas plantações.
  10. 10. Assim, a Construtora realizou, segundo seu diretor, grandes lucros com um empreendimentovoltado aos segmentos de baixo poder aquisitivo.Por fim, enfatizou que não lançaram mais loteamentos na Zona Leste em função da ocupaçãode toda a área por outros loteamentos, mas passaram atuar de forma pontual construindo casasgeminadas e sobrados para venda.Na sequêcia, a figura 4 apresenta um levantamento do tamanho médio dos lotes, realizadocom base num total de 134 loteamentos, todos da iniciativa privada. A partir de um númerototal de 156 amostras de tamanhos diferenciados de lotes, porque o tamanho varia no interiorde cada loteamento, estabeleceu-se as seguintes classes de valores, organizadas em intervalosde 20 em 20m2 para facilitar a visualização e a agrupação dos dados. É nítida a concentraçãode lotes com tamanho variado entre 240 e 260 m2, 280 e 300 m2 e 340 e 360m2. Figura 4 Área média dos lotes na Zona Leste de Londrina em m2 Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.Atualmente, a legislação e o zoneamento da área não permitem lotes com área menor que 250m2, porém, levando-se em conta as áreas de desfavelização, realocação de moradores deantigas favelas ou a subdivisão de terrenos para a construção de casas geminadas é possívelidentificar lotes nessa condição. Ainda de acordo com a figura 4, a identificação de lotes comárea superior a 500, 600, 800 e 1000m2 geralmente ocorre nas áreas de maior preço do metroquadrado, tipicamente ao longo das principais avenidas em áreas comerciais e nos bairrosmais nobres nas cercanias do Aeroporto de Londrina. O quadro 2 a seguir apresenta aevolução do tamanho dos lotes ao longo das décadas desde 1947, ano da implantação dosprimeiros bairros na área. De um modo geral, ao longo da década de 1950 houve predomíniodos lotes com áreas em torno de 400 e 500m2; na década de 1960, 250 a 350 m2; e durante adécada de 1970, 300 e 400 m2, o que reflete fidedignamente os resultados visualizados paratoda a cidade nesta década por Oliveira (2005, p. 15). Os lotes com área acima dos 1000 m 2dizem respeito àqueles identificados em loteamentos industriais, com lotes destinados àinstalação de plantas industriais.Se nas décadas precedentes observou-se uma diversificação nos tamanhos dos lotes, já nadécada de 1980 ocorrerá uma concentração absoluta entre 250 e 400 m2, o que se deve aoaumento registrado no preço do metro quadrado ou a destinação aos segmentos de baixo
  11. 11. poder aquisitivo. Para toda a cidade Oliveira (2005) também apresenta uma concentração fixada entre 300 e 500 m2 no período. Na década de 1990, de acordo com Oliveira (2005, p. 15), os lotes com área média em torno de 300 m2 e 500 m2 reduziram-se a menos da metade. Para este autor (OLIVEIRA, 2005, p. 15): “[...] a redução do tamanho médio dos lotes foi uma das estratégias das loteadoras para manter elevados seus lucros, reagir à crescente “escassez” de áreas para novos loteamentos e ao aumento da concorrência no setor. Essa redução também está diretamente relacionada com um maior controle do poder público sobre as atividades dos loteadores e com a grande valorização dos lotes, particularmente nos anos 1990, quando a atividade retoma seu fôlego.” Tendência também identificada na Zona Leste já que quase 3/4 dos lotes se concentraram entre os 250 m2. Da década de 1990 também são os quatro primeiros condomínios horizontais da área, denotando uma mudança nos padrões de edificação na área e os futuros setores de maior valorização. Quadro 2 Área média dos lotes aprovados na Zona Leste de Londrina de 1947 a 2009 Área média dos lotes em m2 (% sobre o total das amostras/décadas) Acima Acima Períodos 200-249 250-299 300-349 350-399 400-449 450-499 de 500 de 1000 Total1947-1959 - 11,11 - 22,22 33,33 11,11 22,22 - 1001960-1969 - 33,96 39,62 11,32 3,77 1,88 9,43 - 1001970-1979 - 17,85 32,14 21,42 10,71 3,57 3,57 10,71 1001980-1989 - 28,57 42,85 28,57 - - - - 1001990-1999 - 75 21,42 - - - 3,57 1002000-2009 5 45 25 25 - - - - 100 Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria. Na década atual, mais de 80% dos lotes aprovados em Londrina apresentaram um tamanho médio compreendido entre 250 e 500 m2, o que também é possível observar na Zona Leste conforme o quadro acima, sobretudo, na faixa dos 250 e 300 m2. Na sequencia, o quadro 3 apresenta uma caracterização geral dos condomínios horizontais existentes na Zona Leste de Londrina: os quatro primeiros são da década de 1990, outros três foram construídos no início da presente década e, atualmente, mais um vem sendo construído na área, para o qual ainda não dispomos de informações. Quadro 3 Caracterização dos condomínios horizontais na Zona Leste Nome Construtora/Empreendedor Tamanho Lançament Número Valor do lotes o de lotes médio atual R$/m2 Gralha Azul Grupo Gralha Azul – Habes * 1995 16 * I Fuad Salle Gralha Azul Grupo Gralha Azul – Habes * 1996 17 * II Fuad Salle Gralha Azul Grupo Gralha Azul – Habes * 1998 28 * III Fuad Salle
  12. 12. Aspen Park NAJ - Empreendimentos 250 m2 1998 82 200,00Residence ImobiliáriosResidencial NAJ Empreendimentos 300 m2 2002 240 380,00Havana ImobiliáriosGolden Teixeira & Holzmann 250m2 2002 140 250,00ParkResidence& ResortCond. Grupo Protenge Engenharia e 250 m2 2005 32 225,00Avenida do UrbanismoCafé Fonte: Pesquisa de campo, 2010. Organização própria. * Os condomínios horizontais Gralha Azul I, II e III comercializavam os terrenos com as casas já construídas.Na década de 1990, o grande fator de valorização dessa área foi a construção dosCondomínios Residenciais Horizontais Gralha Azul I, II e III, pelo Grupo Gralha Azul –Habes Fuad Salle. Os três condomínios foram edificados em terreno de 15.000 m2, adquiridono ano de 1991 por um preço de R$ 80.000,00, quando ainda fazia parte da Zona de ExpansãoUrbana. Regozija-se a proprietária da empresa Gralha Azul de ter sido a primeira a acreditarno potencial da área e investir no local, que ainda não era alvo de outros investimentos, a nãoser aqueles destinados aos segmentos de baixo poder aquisitivo, os conjuntos habitacionaismais periféricos, porém, separados por trecho de aproximadamente 1000 metros ocupados porsítios e algumas chácaras.O caso dos Condomínios Gralha Azul I, II e III é emblemático na valorização da área anteriora década de 2000. O primeiro condomínio foi entregue em 1995, com 16 casas de 140 m2 deárea construída e comercializadas por R$ 55.000,00 na época. No ano de 1996, ao lado doGralha Azul I, a construtora lançou o Gralha Azul II, com 17 casas de 200 m2 de áreaconstruída. Em 1998, a construtora lançou o Gralha Azul III, com 28 casas de 200 m2. Deacordo com a proprietária do Grupo Gralha Azul, atualmente estas casas são vendidas porseus atuais proprietários não por menos de R$ 300.000,00.Condicionamentos, desafios, distanciamentos e limitações: o papel do poder público emdisciplinar a(s) lógica(s) da produção do espaço.Em Londrina, a Planta de Valores de terrenos e preços básicos por metro quadrado deconstrução, para efeito de apuração do valor venal dos imóveis e do Imposto Predial eTerritorial Urbano (IPTU) está regulamentada nos termos da Lei 8672 de 22 de dezembro de2001, do primeiro ano de mandato do ex-prefeito Nedson Micheleti (Partido dosTrabalhadores). A Lei leva em conta uma série de variáveis de ordem técnica, pedológica,topográfica, de localização e situação, relativas ao uso da terra, geométricas, dentre outrosaspectos. Com base nesses fatores foi organizada uma planta de valores para toda a cidade,com discriminação do preço do metro quadrado lote a lote. Uma análise desses preçoscorrelacionada aos bairros existentes na Zona Leste permitiu-nos organizar a seguinte figura(figura 5), e estabelecer uma média do preço da terra auferido e autorizado pela referida Lei.Vale destacar que a Lei, ainda vigente, orienta-se por pesquisas de campo e trabalhos técnicosdatados dos fins da década passada e, em 2001, apenas corrigida pelos indíces gerais depreços e inflacionários do período. Figura 5
  13. 13. Eastrutura de preços do metro quadrado de terra urbana na Zona Leste de Londrina de acordo com a Lei 8672/2001 Fonte: organizado pelo autor a partir da Planta de Valores de Londrina – Lei 8672 de 22 de dezembro de 2001.É possível, de acordo com a figura acima, identificar uma concentração de preços médios emtorno de R$ 40,00, R$ 30,00, R$ 35,00, R$ 25,00 e R$ 75,00 o metro quadrado de terraurbana não edificada, embora, estes preços estejam defasados se comparados aos preçosatuais de mercado. Infelizmente, não pudemos estabelecer uma comparação desse tipo nestetrabalho, pois a Planta de Valores de 2001 não traz publicada a espacialização dos preços deloteamentos aprovados de 2001 para cá, justamente estes que mais aparecem nos classificadosatuais, com base nos quais organizamos a figura 6 a seguir. Portanto, os loteamentosapontados na figura acima, não são os que mais dispõem de lotes vazios disponíveis nomercado, ao contrário dos aprovados de 2001 para cá. Com base nos preços de mercadodestes últimos, organizamos a figura 6 a partir de um levantamento realizado no principalclassificados da cidade, o do jornal local Folha de Londrina. A concentração entre os preçosde R$ 76,00 e R$ 200,00 o metro quadrado é nítida para a área, embora esta não seja dispersa,encontra-se bastante concentrada em alguns locais enquanto baixa noutros, mas de qualquerforma superior aos preços apresentados na Planta de Valores - Lei 8672/2001. Figura 6Estrutura de preços do metro quadrado da terra urbana na Zona Leste de Londrina de acordo com os classificados Folha de Londrina/2009. Fonte: organizado pelo autor com base em anúncios de classificados do jornal local Folha de Londrina – 2009.
  14. 14. Um trabalho ainda por fazer seria comparar esta defasagem entre preços atualizados demercado e os preços utilizados para fins tributários, loteamento a loteamento. Estadivergência ressurgiu no fim do ano de 2009, quando o prefeito empreendeu uma série deestudos que viriam a atualizar a Planta de Valores a fim de levantar recursos municipais paraas demandas da cidade e projetos previstos para o seu mandato. No entanto, a revisão daPlanta de Valores não foi aprovada na Câmara Municipal de Vereadores da cidade. Umaquestão por demais técnica mas diretamente ligada a coeficientes de justiça fiscal, que deveriater sido discutida e levada adiante a fim de, por meio da atualização de muitos impostosprediais e territoriais urbanos, contribuir na equalização das disparidades da cidade. Conformeafirmou o próprio prefeito Homero Barbosa Neto, o IPTU iria aumentar drasticamente para1.625 imóveis, sendo que existem hoje em Londrina um número aproximado de 220 milimóveis. Ter-se-ía, na opinião do prefeito “[...] 60 mil imóveis sem nenhum centavo dereajuste e 12 mil imóveis com isenção total de IPTU, que são aqueles com valor venal de atéR$ 15.000,00”4. Segundo seu cálculo, aproximadamente 10 mil imóveis seriam totalmenteisentos de qualquer pagamento – imóveis em áreas desprivilegiadas, subvalorizadas e atémesmo desvalorizadas nos últimos anos –; 60 mil imóveis (25% dos imóveis da cidade) nãosofreriam o reajuste; outros 3% da população teriam seus imóveis reajustados em 40% emmédia ou mais5.Em 2001, com a revisão da Planta de Valores do IPTU, 51% dos imóveis de Londrina tiveramaumento no valor dos impostos. Muitos imóveis, desde então, foram valorizados em razão daconstrução de obras públicas ou privadas em suas proximidades ou, podem ter sidodesvalorizados em razão do aumento da criminalidade e violência, por exemplo. Contudo, nasessão da Câmara de Vereadores do dia 15 de dezembro, o projeto que previa o reajuste daplanta de valores do IPTU foi retirado de pauta após pressão dos moradores cujo impostodeveria aumentar, rejeição que veio exatamente por parte dos moradores das áreas maisnobres da cidade e mais valorizadas6.Assim, a questão coloca-se como um desafio diante da necessidade de rever a estrutura depreços por meio da qual são cobrados os impostos, neste caso, o IPTU, a principal fonte dearrecadação municipal. Se uma breve análise, conforme realizamos aqui por meio dos preçosde lotes, já aponta uma defasagem alarmante, pode se esperar resultados ainda maisalarmantes se levados em conta outros fatores que não apenas aqueles que incidem emterrenos não edificados.Gottdiener (1997, p. 97) escreveu que o Estado – agente do capital em geral, perseguindotanto interesses políticos quanto econômicos – e o setor imobiliário constituem a linha defrente das transformações espaciais. Para Harvey (2004, p. 41), o ambiente construído étransformado, essencialmente, pelo capital intervencionista que age através do governo, edesse mesmo ambiente se apropria o trabalho que o usa como uma forma de consumo e ummodo para sua própria reprodução. Gottdiener (1997, p. 102) vê um Estado que coordena osinvestimentos entre os circuitos de capital, que garante um mercado e uma rede financeiraestáveis que funcionem livremente, assim, reproduzindo a economia política burguesa dacidade. E vai mais longe, ao dizer que “é exatamente a atuação de frações específicas declasse no circuito secundário, o papel do Estado em todos os níveis na ajuda à atividade dosetor imobiliário e as consequências contraditórias dessas intervenções, que explicam a formaespacial.” (GOTTDIENER, 1997, p. 110).A atuação estatal, a despeito de sua “autonomia relativa”, é correlata de interesses classistas ecapitalistas no ambiente construído e a eles se vincula sincronicamente no espaço urbano,tornando viável, abrindo caminho e assegurando “[...] a capacidade intrínseca e cada vez maisconstante do ramo imobiliário em extrair capital para aventuras lucrativas [...]”(GOTTDIENER, 1997, p. 187). Tal é o caso da Zona Leste de Londrina, que “desbravada”pelo Estado capitalista provedor de moradias durante as décadas de 1970 e 1980, agora é alvo
  15. 15. das “aventuras” lucrativas do setor imobiliário, o qual, na verdade, trilha por caminhos bemseguros, uma vez que já foram abertos pela presença do Estado ao atuar na promoção doambiente construído e, recentemente, atrair as inversões de capital que, invariavelmente, àprocura de locais favoráveis ao investimento imobiliário, solidificaram o investimento estatal,novamente, numa via de mão dupla, por exemplo, com a vinda de empreendimentosmilionários como a UTFPR, o Teatro Municipal, o Complexo Marco Zero e o ShoppingBoulevard Londrina em locais privilegiados, acessíveis, centrais e relativamente muitopróximos entre si.Bibliografia:ALVES, Elisabeth A. e ANTONELLO, Ideni T. Produção do espaço urbano em Londrina: osvazios urbanos. In: III Encontro Nacional da Anpege, 2009, Curitiba. Anais: “Espaço etempo: complexidade e desafio do pensar e do fazer geográfico”. Curitiba: ANPEGE, 2009,V. I. p. 1-15.FRESCA, Tânia M. Mudanças recentes na expansão físico-territorial de Londrina. RevistaGeografia – Departamento de Geociências da Universidade Estadual de Londrina, V 11, Nº 2,jul/dez de 2002.GOTTDIENER, Mark. A Produção Social do Espaço Urbano. 2ª ed. São Paulo: Edusp, 1997.HARVEY, David. Espaços de Esperança. São Paulo: Ed. Loyola, 2004.IBGE. Cidades@. Londrina – Paraná. 2010. Disponível em:http://www.ibge.gov.br/cidadesat/topwindow.htm?1. Acessado em 20 de março de 2010.OLIVEIRA, Edílson L. Produção e fragmentação do espaço urbano em Londrina: uma análisedo processo de parcelamento do solo ao longo de três décadas. In: I Seminário Temático deGeografia do Norte do Paraná, 2005, Londrina. Anais: XXI Semana de Geografia, "O Brasilfrente aos arranjos espaciais do século XXI". Londrina, 2005.REIS, Nestor G. Notas sobre a urbanização dispersa e novas formas de tecido urbano. SãoPaulo: Via das Artes, 2006.SILVA, Andréa C. Londrina: uma parcela de sua História a partir das vilas Siam, Casoni eNova. 1997. Monografia (Bacharelado em Jornalismo). Departamento de Jornalismo -Universidade Estadual de Londrina, 1997.
  16. 16. 1Notas Área, inclusive, onde se localiza o atual Parque Tecnológico de Londrina Francisco Sciarra.2 Vale mencionar que as antigas instalações do IBC vêm sendo atualmente reestruturadas e utilizadas pelo Fórum daJustiça do Trabalho, sendo que um novo prédio está sendo construído no local, alterando as antigas formas ao dotá-lasde novos usos e valorizando a área adjacente do ponto de vista do mercado imobiliário.3 De acordo com os levantamentos realizados pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL)para a revisão e atualização do novo Plano Diretor Participativo.4 Fonte: “Londrina será um canteiro de obras em 2010”. Folha de Londrina 29/12/2009 – Cidades. Disponível em:http://www.bonde.com.br/folha/folhad.php?id_folha=2-1--10314-20091229. Acessado em 29 de dezembro de 2009.5 Fonte: "Nós estaremos prejudicando a grande maioria da nossa população”. Núcleo de Comunicação da PrefeituraMunicipal – 16/12/2009. Disponível em:http://home.londrina.pr.gov.br/noticias/indexnovo.php?acao=mostrar_noticia&id_noticia=32291. Acessado em 20 demarço de 2010.6 Fonte: “Sem aumentar IPTU, Londrina vai parar, diz Barbosa”. Folha de Londrina 16/12/2009 – Cidades. Disponívelem: http://www.bonde.com.br/bonde.php?id_bonde=1-3--518-20091216. Acessado em 29 de dezembro de 2009.

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