1.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: O RECONHECIMENTO DO DIREITO À
MORADIA E A APLICABILIDADE DA LEI NO JARDIM SANTA TEREZINHA, SÃO
PAULO
Renan Edison Ribeiro (IC) e Denise Antonucci (Orientadora)
Apoio: PIVIC/PIBIC Mackenzie
Resumo
O estudo aponta como a aplicabilidade das leis está sendo feita e de como a municipalidade está
reintegrando as áreas ilegais da cidade e a sua eficácia diante dos parcelamentos irregulares.
Propõe-se uma análise da legislação urbanística, voltada para as leis sobre regularização fundiária,
para obter um maior entendimento sobre essa temática, especificando e debatendo a aplicabilidade
das leis desde a Constituição de 1988, passando pela Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), Medida
Provisória 2220/01 e as leis 13.430/02 (Plano Diretor Estratégico), 13.225/04 (Planos Regionais
Estratégicos), 13.514/03, 14.665/08 (Programa de Regularização Urbanística e Fundiária), 11.977/09
(Programa Minha Casa, Minha Vida). Visa-se identificar a presença de intervenções do Poder Público
em áreas de loteamentos irregulares, a fim de comprovar a eficácia de programas adotados, assim
como o Programa de Regularização Urbanística e Fundiária. Através de tal pesquisa observou-se que
a legislação evoluiu fortemente nos últimos 10 anos, principalmente pelo anseio dos movimentos de
moradias, políticos que se preocupam com a questão social-fundiária, e pela própria sociedade,
exigindo cada vez mais uma transparência política, econômica e social. O desenvolvimento
includente está sendo fortalecido pela legislação urbanística hoje em vigor, que entende que uma
abordagem mais eficaz e desburocrática é necessária para uma maior aplicabilidade da legislação
vigente.
Palavras-chave: regularização fundiária, legislação urbanística, habitação
Abstract
The study shows how the applicability of the laws are being made and how the municipality is rejoining
the illegal areas of the city and its effectiveness in the face of irregular subdivisions. It is proposed that
an analysis of urban legislation, aimed at the laws on land use legislation, to obtain a better
understanding , detailing and discussing the applicability of laws since the 1988 Constitution, through
the Law 10.257/01 (Estatuto da Cidade), Provisional 2220/01 and law 13.430/02 (Plano Diretor
Estratégico), 13.225/04 (Planos Regionais Estratégicos), 13.514/03, 14.665/08 (Programa de
Regularização Urbanística e Fundiária), 11.977/09 (Programa Minha Casa, Minha Vida). The aim is to
identify the presence of the government intervention in areas of irregular settlements in order to prove
the effectiveness of urban improvement programs, as well as the Programa de Regularização
Urbanística e Fundiária. Through the research was found that the legislation has evolved significantly
in the last 10 years, mainly by demand from housing movements, politicians who care about social
housing, and by society itself, requiring transparency in political, economic and social. The
development is being strengthened through inclusive urban legislation in force today, which means
that a more effective and less bureaucratic legistation is required for a broader application.
Key-words: land-use regularization, urban legislation, social housing
1

2.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
Introdução
Existem hoje cerca de 532.621 lotes irregulares na cidade, abrangendo uma área de 202,3
km² o que corresponde a 13,5% da área total do Município, segundo o Departamento de
Regularização do Solo(Resolo) da Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP). Essas áreas
estão em desacordo com a legislação urbanística e fundiária por terem sido comercializadas
sem aprovação da Prefeitura e executadas de forma diversa ao loteamento aprovado; ou
por ser uma ocupação indevida de área pública e/ou privada ou de proteção de mananciais.
“A estrutura urbana, considerada em sua formulação mais geral, revela, por
meio da distribuição espacial das cidades, as características do
desenvolvimento econômico e social de uma determinada porção do
território. A lógica de sua configuração responde à ação de forças que não
se restringem às fronteiras nacionais e regionais e, de certa maneira,
respondem à dinâmica global da urbanização, vista enquanto um processo
histórico de longa duração, ao mesmo tempo que sintetizam contradições
específicas do lugar” (PERREIRA e FURTADO, 2010).
Os loteamentos irregulares são problemas de longa data, na cidade de São Paulo,
totalizando 92,64 km², cerca de 6,14% da área municipal é de loteamentos irregulares em
áreas públicas (HABISP,2000). Sendo amparados pela publicação da Lei 6.766/79 que
objetiva ordenar o crescimento das cidades e principalmente proteger o comprador de
terrenos urbanos dos loteadores, coibindo assim os parcelamentos sem a devida aprovação
da Prefeitura. A Lei passou a exigir um investimento grandioso do empreendedor, como a
implantação das redes de esgoto, água, iluminação, pavimentação entre outros. Devido ao
alto custo das condições técnicas necessárias, muitos loteadores abandonaram seus
empreendimentos, deixando-os sem infra-estrutura adequada, transformando-os em
loteamentos irregulares. É importante salientar a diferença entre loteamentos irregulares e
clandestinos.
“[...] loteamentos irregulares são aqueles que têm a aprovação urbanística
da Prefeitura e de outras autoridades ou entes administrativos, mas que não
foram registrados, ou foram registrados, mas foram irregularmente
executados e loteamentos clandestinos são aqueles que não se sujeitaram
ou obtiveram nehuma aprovação” (LOUREIRO, 2005).
Na década de 90 o crescimento da cidade teve como resultado natural uma urbanização
desenfreada e descontrolada. Esse processo de urbanização engendrou uma gigantesca
concentração espacial da pobreza principalmente na periferia da cidade São Paulo que
obteve um crescimento de 16,30% (Ipea, 1999), crescimento esse bem acima da média da
cidade que registrava 1,45% (Ipea, 1999).
“O custo da reprodução da força de trabalho não inclui o custo da
mercadoria habitação, fixado pelo mercado privado. Em outras palavras, o
operário da indústria brasileira, [...] não ganha o suficiente para pagar o
preço da moradia fixado pelo chamado mercado formal.[...] O consumo da
mercadoria habitação se deu, portanto em grande parte, fora do mercado
marcado pelas relações capitalistas de produção” (MARICATO, 2000).
2

3.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
É no cerne do problema, na periferia, que concentraremos o estudo, mais precisamente no
Jardim Santa Terezinha, na região de Itaquera, na Zona Leste da capital. Essa área foi
ocupada há 30 anos, por uma população desprovida de alternativas de moradia. A
conseqüência deste assentamento e tantos outros geraram um crescimento desordenado,
mas, a necessidade foi o fator que impulsionou a ilegalidade.
A função social da propriedade só foi contemplada com a Constituição de 1988, que prevê o
direito à moradia e à cidade. A Constituição identificava a preocupação do reconhecimento
da posse ou propriedade pelo Estado, mas mesmo assim não se tinha instrumentos
necessários para alcançar a regularização fundiária. Em 2001 foi aprovada a Lei 10.257/01,
mais conhecida como Estatuto da Cidade, que regulamenta o Capítulo da Política Urbana
(art. 21, XX) da Constituição, definindo as diretrizes e os instrumentos que podem ser
utilizados pelas Prefeituras para a organização das cidades. A regularização fundiária,
concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão do direito real de uso são
agora contemplados pela lei. Tais instrumentos contam ainda com a Medida Provisória
2220/01, que define os critérios que os moradores de áreas públicas devem atender para
obter a concessão de uso especial para fins de moradia. Lembrando que as leis acima são
de âmbito federal.
No que tange ao município de São Paulo, a Lei 13.430/02, conhecida como Plano Diretor
Estratégico (PDE) orienta o desenvolvimento da cidade, estabelecendo diretrizes para as
políticas públicas municipais, tais como a regularização fundiária e a criação das Zonas
Especiais de Interesse Social (ZEIS). A Lei 13.885/04 (Planos Regionais Estratégicos)
complementa o PDE, definindo diretrizes locais e ações prioritárias nas 31 Subprefeituras da
cidade, de acordo com as características de cada região, demarcando as Zonas Especiais
de Interesse Social. No que compete ao Poder Público, os parcelamentos irregulares
deveriam ter sido devidamente fiscalizados, pois a responsabilidade pela prevenção e
integridade do local é de encargo do mesmo, sendo confirmados em parcelamentos
localizados em áreas públicas. O controle da urbanização se dá efetivamente, através da
fiscalização do uso e a ocupação do solo que são de competência municipal, mas essa
fiscalização apenas ocorre na cidade legal.
“[...] a formação dos subúrbios populares e, depois, das periferias e
favelas, a estruturação do espaço das elites foi, durante todo o
século, inscrita de forma cada vez mais minuciosa na legislação
urbanística. Isso faz com que praticamente toda a legislação
urbanística formulada ao longo de um século referencie e tenha
aplicabilidade quase exclusiva a um pedaço extremamente
minoritário” (ROLNIK, 1997).
De acordo com a Prefeitura da Cidade de São Paulo, a Secretaria de Habitação (SEHAB)
através da Lei 13.514/03, tem como objetivo reconhecer e regularizar aproximadamente 160
3

4.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
áreas públicas ocupadas por assentamentos irregulares, sendo que nessas áreas a
Prefeitura poderá outorgar concessão de uso especial, concessão de direito real de uso e
autorização de uso para moradores.
Após cinco anos foi aprovada a Lei 14.655/2008, que regulamenta o Programa de
Regularização Urbanística e Fundiária. Esse programa é uma etapa do Plano de
Urbanização, que define as áreas que podem ser tituladas e as áreas que receberam uma
futura intervenção urbanística, para a melhoria das habitações e do entorno, como a criação
de áreas públicas e de equipamentos públicos.
Esta lei autoriza a Prefeitura a regularizar 108 áreas públicas municipais ocupadas por
população de baixa renda, permite também a regularização sem a necessidade de uma
nova lei. Para ter acesso ao Programa, a ocupação deve ser anterior a 30 de junho de 1996
ou ser demarcada como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Para que ocorra o
ingresso dessas áreas no processo de regularização é crucial que não haja, sobre elas,
ação judicial de reintegração de posse, litígio de posse ou ação de desfazimento; que tenha
sido ocupada anteriormente a 2000 e que apresentem abertura de ruas. É importante
ressaltar que a Lei proíbe concessão do título de propriedade a quem por ventura possua
outro imóvel ou ocupar área inferior a 250 m².
Com a atuação dos movimentos de moradia e moradores de regiões carentes da cidade
pela habitação e por uma reforma urbana, houve uma conscientização para a regularização
fundiária, principalmente ao que compete à organização das pessoas envolvidas neste
conflito: a população carente, os loteadores e o Poder Público. O questionamento desse
estudo visa à aplicabilidade das leis, de como elas estão sendo cumpridas, como a
municipalidade está reintegrando as áreas ilegais da cidade e a sua eficácia diante dos
parcelamentos irregulares.
A pesquisa propõe analisar as leis publicadas sobre regularização fundiária, para obter um
maior entendimento sobre essa temática, especificando e debatendo-as desde a
Constituição de 1988, passando pela Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), Medida Provisória
2220/01 e as leis 13.430/02 (Plano Diretor Estratégico), 13.225/04 (Planos Regionais
Estratégicos), 13.514/03, 14.665/08, 11.977/09 (Programa Minha Casa, Minha Vida).
Através de tal análise, visa-se identificar a presença de intervenções do Poder Público em
áreas de loteamentos irregulares, a fim de comprovar a eficácia de programas adotados,
assim como o Programa de Regularização Urbanística e Fundiária. Acompanhar o
andamento de tal Programa que já está em desenvolvimento, para assim obter uma
verificação das propostas apresentadas a população do Jardim Santa Terezinha, com o
devido embasamento.
4

5.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Referencial Teórico
A Lei 11.977/09 (Programa Minha Casa, Minha Vida) contempla simultaneamente o
incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais, requalificação de imóveis
urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até
10 (dez) salários mínimos e a regularização fundiária de assentamentos localizados em
áreas urbanas. Segundo esta lei a regularização fundiária consiste no conjunto de medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos
irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o
pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado.
“Regularização fundiária é um processo conduzido em parceria pelo
poder Público e população beneficiária, envolvendo as dimensões
jurídica, física e social de uma intervenção que prioritariamente
objetiva legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas
ocupadas irregularmente para fins de moradia e acessoriamente
promove melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do
assentamento bem como incentiva o pleno exercício da cidadania
pela comunidade-sujeito do projeto” (ALFONSIN, 1997).
Esta lei constitui um avanço no sentido de simplificar o processo de regularização fundiária
de ocupações irregulares, assim serão consideradas as ocupações inseridas em
parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em áreas urbanas públicas ou privadas,
utilizadas para fins de moradia. A Regularização Fundiária pode ser de duas espécies,
Interesse Social, que nada mais é do que a regularização de assentamentos irregulares
ocupados, por população de baixa renda, ou de Interesse Específico, de tal maneira que a
regularização fundiária não está caracterizada como interesse social, podendo ter um
objetivo característico.
Tais termos são amplamente debatidos por Brochado (2010) que exemplifica de maneira
clara e objetiva o Programa Minha Casa, Minha Vida definindo o processo de regularização
fundiária, que é concebido, em primeiro lugar, para a regularização de áreas de interesse
social (ZEIS), devendo ter início com a confecção do projeto previsto. A lei 11.977/2009
legitima a União, Estados e Municípios a dar início ao processo de regularização, assim
como aos beneficiários, individual ou coletivamente considerado, e entidades civis que
tenham como finalidade o desenvolvimento urbano, como cooperativas habitacionais e
associações de moradores.
Lembrando que um único beneficiário poderá dar início ao processo de regularização
fundiária ou reclamar seu estudo perante a própria Municipalidade, focando sempre uma
situação geral, de uma região ou de um segmento populacional, não podendo postular por
uma regularização singular. O pedido poderá ser feito pela forma de simples requerimento,
5

6.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
com a localização da área, conquistada mediante a indicação do nome das vias públicas
que a envolvem, e a indicação das ocupações por seus endereços. As áreas privadas
podem ser obtidas do lançamento fiscal ou de medição feita pelos próprios interessados. O
critério legal é voltado à instigação da regularização, afastando exigências que possam
trazer maiores dificuldades.
Ficha Cadastral de Loteamento Irregulares
Características Físicas e Sociais
Subprefeitura Itaquera
Distrito Cidade Líder
Nome do loteamento Santa Terezinha
Logradouro Av. Aricanduva
Ano de Implantação 1968
Número de Lotes 1.962
Número do Processo Administrativo 197900020802
Aspectos Gerais do Loteamento
Guias e Sarjetas 0%
Iluminação pública 0%
Vias Pavimentadas 100%
Rede Elétrica domiciliar 100%
Rede de esgoto 100%
Drenagem Pluvial 0%
Abastecimento de água 100%
Coleta de lixo 100%
Taxa de Ocupação da Gleba
Taxa de ocupação da Gleba estimada (área ocupada / área da Gleba) 70%
Informações Jurídicas
Amparo Legal Sim
Existência de despacho "Ex-Officio" no processo Não
Termo de compromisso com Loteador Não
Prescrito o direito de cobrar do loteador Não
Possessórias em geral Não
Ação Civil Pública com pedido de desfazimento Não
Ações de obrigação de fazer (regularizar em face do loteador) Não
Existência de ações de obrigações a fazer Não
Ações de obrigações a fazer com decisão procedente Não
Há multa de descumprimento? Não
Fonte: Secretaria de Habitação - Superintendência de Habitação Popular
6

7.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Brochado (2010) ainda aconselha que o projeto quando feito com todo o rigor e atenção aos
interesses maiores da cidade, deverá apresentar solução ou sugestões sobre a
sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área, indicando a funcionalidade do local
como núcleo habitacional, resolvendo ou propondo resolver questões ligadas ao
adensamento populacional superveniente, mormente em termos de vias de acesso e
escoamento, e a disponibilização de transporte público e locais destinados à edificação de
equipamentos públicos.
A Secretaria de Estado da Habitação, através do Decreto 52.052/07 cria o Programa Cidade
Legal, que tem como objetivo orientar os municípios interessados em aderir ao Programa
Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais. Sempre com o desígnio da orientação
técnica para as ações de regularização de parcelamentos do solo de tais núcleos. Segundo
o manual de orientação, o Programa Cidade Legal busca sacramentar o resgate ao direito à
moradia digna, inserido legalmente no ordenamento urbano, com a melhoria da qualidade
habitacional. A regularização dos Parcelamentos do Solo, de Núcleos Habitacionais e a
Reurbanização de Assentamentos Precários e Favelas representa um ganho dos
segmentos envolvidos na obtenção e concretização do direito à moradia.
As leis de regularização fundiária devem ser entendidas como parte de um processo
histórico do “direito de moradia”, ou seja, deve ser estudado através de suas determinações
quanto à lesgislação existente. Seguindo tal raciocínio observou-se na obra de ROLNIK
(1997), a trajetória da legislação urbana na maior cidade do Brasil, São Paulo. A autora
analisa os elementos culturais, socioeconômicos e políticos da legislação, questionando
assim a idéia de que a legislação urbana é um instrumento técnico, limitando-se a uma
pequena parcela da população (alta renda), fazendo com que toda a cidade seja
gravemente afetada.
Demonstra também à ineficácia das leis em regulamentar a cidade e a sua não aplicação
em parcelas mais periféricas e/ou áreas de risco, onde a pobreza e a falta de infra-estrutura
sempre estiveram desamparadas e concentradas. Ao refletir sobre a legislação urbana
paulistana, pontua-se a política urbanística da cidade no final do século XIX até o final do
século XX, em especial o período que compreende entre 1886 a 1936, fazendo com que
haja um melhor entendimento da origem dos principais problemas da cidade no âmbito
legislativo e territorial.
Observa-se na obra de MARICATO (2007. p. 121-192), uma abordagem sobre planejamento
urbano no Brasil e de como o poder político, burocracia estatal, a legislação e a economia,
permitiram a eterna produção de um espaço urbano de segregação espacial e exclusão
social, voltado apenas aos interesses das elites dominantes. Tal formação, segundo a
7

8.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
autora, se deu através do sistema estrutural colonial que foi implantado aqui no Brasil, e que
hoje resultou na cidade desigual, dividida entre um pequeno território legal onde se
reproduzem os interesses econômicos das elites e a enorme parcela da cidade ilegal, que
de certa forma foi deixada de lado, para assim defender os interesses de uma só classe
minoritária.
Como mostra Maricato (2000) nas décadas de 1970 e 1980 houve um grande avanço da
participação política no Brasil. A crise de hegemonia política das elites ficou bastante clara
em vários momentos em que a oposição operária, parlamentar e popular avançou. Houve
nos anos 1990 a remontagem da “tradicional coalização em que se sustentou o poder
conservador no Brasil”, podemos comparar tal declaração com o fato de que as leis mais
importantes e significativas sobre legislação urbana se encontram nos anos 1970, 1980
saltando para os anos 2000, como podemos observar as leis aqui estudadas.
Segundo o texto há uma grande necessidade de reestruturação política, econômica e social,
que pode ser alcançada com propostas efetivas que se contraponham ao pensamento único
(o domínio absoluto da economia e do mercado sobre os rumos políticos, sociais e culturais
do mundo globalizado pós-derrocada soviética). Na análise final são apresentados diversos
instrumentos de planejamento urbano voltados para o desenvolvimento includente das
cidades brasileiras.
Método
Na revisão bibliográfica, abordo livros que discorrem sobre legislação, política urbana,
habitação social e planejamento urbano, valendo-me de pontos de vista variados e de um
histórico da relação de loteamentos irregulares. Todos ressaltam a importância de um
desenvolvimento includente nas cidades brasileiras, principalmente nas grandes cidades
onde o problema de habitação é mais latente e preocupante.
Foi realizada uma análise detalhada em a relação à legislação urbanística voltada para a
regularização fundiária. Foram estabelecidos critérios para a abordagem do assunto, sendo
assim foi adotada uma linnha cronológica em relação à legislação vigente. A primeira lei a
ser analisada foi a lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Tal lei
causou grande impacto nas cidades brasileiras, pois marca regras de loteamento. Nove
anos após a lei de parcelamento do solo urbano, a Constituição de 1988 é aprovada,
definindo a função social da propriedade, que prevê o direito à moradia e à cidade.
Em 2001 foi aprovada a Lei Federal 10.257/01, mais conhecida como Estatuto da Cidade,
que regulamenta o Capítulo da Política Urbana da Constituição, definindo as diretrizes e os
instrumentos que podem ser utilizados pelas Prefeituras para a organização das cidades.
8

9.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Observa-se minuciosamente as leis municipais 13. 430/02 (Plano Diretor Estratégico) e
13.885/04 (Planos Regionais Estratégicos), pois é a partir dessa legislação mais precisa que
se começa a discutir a regularização fundiária na cidade de São Paulo.
A Lei Municipal 13.514/03 foi de suma importância, pois promove o Programa de
Regularização Urbanística e Fundiária, principal programa analisado nesta pesquisa que
mais tarde passa a se firmar na Lei Municipal 14.665/08). Estas leis municipais são
fortemente favorecidas pelo decreto estadual 52.052/07, que institui o Programa Estadual de
Regularização de Núcleos Habitacionais – Cidade Legal. Obersavamos neste período a
precocupação de uma legislação que dite as regras para transformar a cidade informal para
a cidade formal, de maneira cada vez desburocratizada.
Discorre-se sobre a Lei Federal 11.977/09, Programa Minha Casa, Minha Vida, um dos
maiores programas habitacionais do país e finaliza com o decreto munipal 51.876/10 que
cria o Programa de Demarcação Urbanística na cidade de São Paulo.
Foi trabalhada uma metodologia que auxiliasse a fundamentar as conclusões diante da
eficácia da legislação urbanística voltada para a regularização fundiária. A regularização
aqui estudada é voltada para as áreas públicas, mais precisamente o Jardim Santa
Terezinha, Zona Leste da capital paulista. Foram examinadas as etapas a serem percorridas
até a titulação de propriedade e principalmente a real ocorrência dos benefícios após a
consolidação legal da área.
Resultados e Discussão
O Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo (Resolo), da Secretaria
Municipal de Habitação (Sehab) concluiu em fevereiro deste ano (2010) as obras de
urbanização de 30 loteamentos irregulares, de um total de 59 que fazem parte do Programa
de Urbanização de Favelas e Regularização de Loteamentos Irregulares. Os lotes
urbanizados correspondem ao chamado Lote 1, que compreendem cerca de 18 lotes. O
projeto envolve um total de 6 Lotes de obras para as 59 áreas, espalhados pelas zonas
leste, noroeste e norte da cidade, envolvendo um total de 4,7 milhões de m². O restante,
cerca de 29 loteamentos, está com previsão de término para julho de 2010. Segundo o
Departamento está previsto que 28.260 famílias serão contempladas com as obras de
infraestrutura, oficialização das vias e cadastramento para o Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU).
Seguindo os critérios do Programa a próxima fase é a de regularização, começando pelo
levantamento planialtimétrico (Lepac), que se baseia na área já urbanizada, classificando as
vias, áreas verdes e lotes. A seguir será elaborado uma Planta de Área Urbanizada (Planta
9

10.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
AU), que será averbada no cartório de registro de imóveis da região. Após tal registro será
emitido o Auto de Regularização, formalizando assim a aceitação para a parte técnica das
obras, associando o terreno ou parcelamento à cidade formal, na qual toda a legislação
existente será aplicada.
Quadro informativo do Lote 1
2
Loteamento Área (m ) Famílias Valor contratado (R$)
Conjunto Residencial Dom Angélico 48.444,70 309 2.218.674,64
Jardim Branco 19.217,57 85 541.937,53
Jardim Circular 23.155,80 183 473.252,47
Vila Yolanda – reparcelamento 15.347,39 63 524.362,35
Vila Yolanda – invasão 49.576,00 504 1.653.966,98
Jardim Cilene 12.032,32 101 569.928,25
Jardim São Carlos - gleba 2 52.694,22 325 957.371,46
S/D parte lote 272 quadra B - Núcleo Itaim 6.692,40 43 633.984,90
Vila 1º de Outubro 278.964,60 2.310 1.250.475,85
Vila Roseira 90.898,67 784 2.268.481,55
Vila Roseira II 32.501,82 284 764.706,77
Vila Roseira - Bairro da Roseira 35.627,70 239 1.813.171,32
Residencial Kate Kero - Núcleo Itaim 6.766,99 48 141.782,71
Cooperativa Hab. Morada Nova - Coopehabi 151.148,00 358 2.783.515,88
Jardim Santa Terezinha 685.453,63 2.747 3.989.549,84
Vila Seabra 213.195,65 938 3.730.249,51
Vila Esmeralda – Chavantes 37.865,80 262 521.952,75
Conjunto Habitacional Amoipa 6.665,81 63 53.118,66
TOTAL 1.766.249,07 9.646 24.890.483,42
Fonte: Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo (Resolo)
Obras de infraestrutura executadas nos 18 loteamentos (Lote 1)
Pavimentação 80.993,21m²
Guias e Sarjetas 25.282,63 metros lineares
Drenagem (Tubos) 7.146,48 metros lineares
Rede de Esgoto 5.133,39 metros lineares
Obras de Conteção 4.389,10m²
Paisagismo 7.500,00m²
Fonte: Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo (Resolo)
Segundo Ana Lucia Sartoretto, diretora do Departamento de Regularização Fundiária do
Resolo uma ação muito importante realizada pelo Departamento é o apoio jurídico dado aos
proprietários das moradias, para que estes consigam formalizar o direito à propriedade. Ou
seja, que se tornem efetivamente donos de seus imóveis perante o poder público. Este
processo é feito através de uma análise da documentação apresentada pelo munícipe e,
10

11.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
dependendo da atual situação do imóvel, o mesmo é orientado a procurar o cartório de
registro de imóveis. Caso o munícipe não tenha um embasamento documental suficiente, o
caminho sugerido é requerer o direito por meio de usocapião, caso esse período seja maior
do que cinco anos.
É de suma importância ressaltar que através do reconhecimento do poder público do
registro em cartório dos títulos de propriedades, todas as famílias estarão isentas de uma
ação de despejo. Lembrando também que o título de regularização fundiária constitui um
patrimônio passível de transmissão a herdeiros por morte ou intervivos. Todos os programas
voltados para a regularização fundiária mudam o padrão de vida dos moradores de uma
determinada região, garantindo dignidade, cidadania e compromisso público não só com o
proprietário do imóvel, mas com toda a comunidade. Esses impactos são positivos, pois os
imóveis de um modo geral são valorizados devido a sua “entrada” no mercado imobiliário.
Com isso toda a sociedade ganha, pois com a regularização, as áreas são incorporadas às
rotinas de funcionamento e manutenção da cidade. Quando se obtem o título de posse do
imóvel, a família recebe também a "Cartilha de orientação sobre o Programa de
Regularização Urbanística e Fundiária", que explica, em linguagem simplificada, o passo-a-
passo do processo jurídico.
Outro fator esclarecedor é que os beneficiários têm também acesso aos financiamentos
habitacionais para melhorar suas casas, pois serão reconhecidos seus direitos de
proprietário, ou seja, a integração de suas áreas à Cidade é feita por meio do
endereçamento oficial já devidamente cadastrado pela PMSP.
Para auxiliar no processo jurídico a Prefeitura Municipal de São Paulo instituiu a
demarcação urbanística na cidade, que visa facilitar a regularização fundiária de
loteamentos irregulares e clandestinos. O Decreto nº 51.876, foi publicado no último
trimestre de 2010 e é baseado na Lei Federal 11.977/09 (PMCMV). O Programa de
Demarcação Urbanística permitiu que moradores de imóveis em Zonas Especiais de
Interesse Social (ZEIS) consigam o registro de suas propriedades, via atuação direta da
Prefeitura junto ao Serviço de Registro de Imóveis competente, sem precisarem recorrer à
Justiça.
Segundo o Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo (Resolo) na maioria
dos casos, os possuidores de terrenos nas cidades precisam entrar com ação judicial para
requerer o registro da posse do imóvel, alegando que reside no local há mais de cinco anos.
Esse processo é conhecido como usucapião. Tal procedimento, no entanto, é de custo
elevado e geralmente demorado. Com a demarcação, a Prefeitura toma a frente do
processo, facilitando ao cidadão ter a posse do seu imóvel.
11

12.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
Pela demarcação, a Prefeitura delimita a área e, em parceria com o Cartório de Registro de
Imóveis, identifica os proprietários para que se manifestem a respeito da propriedade da
área demarcada, sendo assim os imóveis dentro da demarcação são devidamente
cadastrados. Não havendo empecilhos quanto à posse ou aos limites do terreno, cria-se um
registro específico para a área no cartório. Este cadastro é chamado de Matrícula. Logo
após, todos os ocupantes do loteamento recebem da Prefeitura um documento de
"legitimação de posse". Após cinco anos, o detentor desse documento pode registrar a
propriedade diretamente em seu nome, sem custos e sem precisar entrar com processo na
Justiça.
Antes da demarcação urbanística, o cidadão tinha problemas em obter o registro da
propriedade, pois existem inúmeras terras urbanas com títulos precários ou proprietários
não legítimos. Com o auxílio da demarcação urbanística o registro da propriedade torna-se
possível para todos os loteamentos irregulares, permitindo à Prefeitura ter um controle maior
das áreas públicas, que serão registradas no cartório de imóveis, além de facilitar o trabalho
da regularização fundiária.
Conclusões
O processo histórico do “direito de moradia” só foi contemplado a partir do momento em que
a propriedade passou a exercer uma função social, e foi através da Constituição de 1988
que tal processo se inicia. A Constituição identificava a preocupação do reconhecimento da
propriedade pelo Estado, mas mesmo assim não se tinha instrumentos necessários para
alcançar a regularização fundiária. Treze anos se passariam para que o Estatuto da Cidade
(Lei 10.257/01), lei importantíssima para o urbanismo brasileiro, pois acima de tudo
regulamenta o Capítulo da Política Urbana da Constituição, definindo as diretrizes e os
instrumentos que podem ser utilizados pelas Prefeituras para a organização das cidades.
Lembrando também que tal estatuto engloba ainda diretrizes para a regularização fundiária,
concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão do direito real.
No que diz respeito ao município de São Paulo, a Lei 13.430/02 (Plano Diretor Estratégico)
orienta o desenvolvimento da cidade, estabelecendo diretrizes para as políticas públicas
municipais, tais como a regularização fundiária e a criação das Zonas Especiais de
Interesse Social (ZEIS). Depois de tal avanço é criada a Lei 13.885/04 (Planos Regionais
Estratégicos) que complementa a o Plano Diretor Estratégico, definindo diretrizes locais e
ações prioritárias nas 31 Subprefeituras da cidade, de acordo com as características de
cada região, delimitando e principalmente regulamentando as ZEIS.
12

13.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
No intervalo entre os a aprovação do PDE e do PRE, a Secretaria de Habitação (SEHAB)
através da Lei 13.514/03, estabelece o reconhecimento e a regularização de
aproximadamente 160 áreas públicas ocupadas por assentamentos irregulares, sendo que
nessas áreas a PMSP poderá outorgar concessão de uso especial, concessão de direito
real de uso e autorização de uso para moradores.
Após cinco anos foi aprovada a Lei 14.655/08 (Programa de Regularização Urbanística e
Fundiária), tal programa é uma etapa do Plano de Urbanização, que define as áreas que
podem ser tituladas e as áreas que receberão uma futura intervenção urbanística, para a
melhoria das habitações e do entorno, como a criação de áreas públicas e de equipamentos
públicos.
Em julho de 2009 é promulgado um dos maiores programas de incentivo a habitação, tendo
como objetivo atender as necessidades da população de baixa renda nas áreas urbanas,
garantindo o acesso à moradia digna com padrões mínimos de sustentabilidade, segurança
e habitabilidade. O Programa Minha Casa, Minha Vida regulamenta de forma definitiva a
regularização fundiária, pois segundo o Programa tal instrumento urbanístico consiste em
um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que tem como principal
objetivo o pleno direito social à moradia, o desenvolvimento das funções sociais da
propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Em meados de 2010 foi aprovado por meio do decreto 51.876, o programa de dermarcação
urbanística, que consiste em auxiliar o processo jurídico na PMSP, permitindo que os
moradores de imóveis em ZEIS adquiram o registro de suas propriedades, via atuação
direta da Prefeitura junto com o Serviço de Registro de Imóveis, sem a necessidade de
recorrer à Justiça.
Entre as décadas de 1970 e 1980 houve avanço da participação política no Brasil,
principalmente pela necessidade de mudança nas políticas adotados sobre habitação. A
crise de hegemonia política das elites ficou bastante clara em vários momentos em que a
oposição operária, parlmentar e popular avançou. Segundo Maricato (2000) houve nos anos
1990 a reconstituição de uma “tradicional coalização em que se sustentou o poder
conservador no Brasil”, explanando assim que as leis mais importantes e significativas sobre
legislação urbana se encontram nos anos 1970, 1980 transpondo os anos 1990 direto para
2000.
Depois de diversas pesquisas realizadas e estudos concebidos, observa-se a importância
de uma legislação urbanística clara e objetiva, que visa sempre o bem-estar da população,
assegurando seus deveres, mas principalmente seus direitos. A legislação evolui fortemente
nos últimos 10 anos, principalmente pelo anseio dos movimentos de moradias, políticos que
13

14.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
se preocupam com a questão social-fundiária, e pela própria sociedade como um todo,
exigindo cada vez mais uma transparência política, economica e social. O desenvolvimento
includente está sendo fortalecido pela legislação urbanística hoje em vigor, que entende que
uma abordagem mais eficaz é necessária para uma real aplicabilidade das leis.
“O urbanismo envolve não só a dimensão ideológica do discurso, mas
também a articulação de intervenções efetivas sobre o espaço por meio de
seu instrumental técnico.[...] O urbanismo surge como instrumento de
gestão a serviço das necessidades de reprodução do capital, o qual deverá
fazer uso de mecanismo ideológicos que ponham suas propostas sob a
égide do interesse comum, como se fosse resultado de um consenso que
beneficiasse toda a sociedade” (SOMEKH, 2002).
Bibliografia
ALFONSIN, Betânia. Direito à moradia: instrumentos e experiências de regularização
fundiária nas cidades brasileiras. Rio de Janeiro: Observatório de Políticas Públicas,
FASE, IPPUR, 1997.
BONDUKI, Nabil. Origens da habitação social do Brasil - Arquitetura Moderna, Lei do
Inquilinato e Difusão da Casa Própria. São Paulo: Estação Liberdade: FAPESP, 1998.
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Loteamentos Clandestinos: prevenção e repressão.
Temas do I Seminário Internacional de Direito Urbanístico e Regional In: LIMA. Maria Rúbia.
Loteamentos Irregulares e Clandestinos. Disponível em <http://geodesia.ufsc.br/wiki-
tm/index.php/Loteamentos_Irregulares_e_Clandestinos>
MARICATO, E. As idéias fora do lugar e o lugar fora das idéias. In:
ARANTES, O. B. E.; VAINER, C. e MARICATO, E. A cidade do pensamento único:
desmanchando consensos. Petrópolis, Editora Vozes, 2000.
PAIVA, João Pedro Lamana. Regularização Fundiária de Acordo com a Lei n° 11.977, de
07 de Julho de 2009. Disponível em:
<http://www.lamanapaiva.com.br/banco_arquivos/regularizacao_fundiaria.pdf>.
PEREIRA, Rafael H. M.; FURTADO, Bernardo A. Dinâmica Urbano-Regional: Rede
Urbana e suas interfaces. Brasília, IPEA, 2010.
ROLNIK, Raquel. A cidade e a Lei: Legislação, Política Urbana e Territórios na cidade
de São Paulo. São Paulo, Editora FAPESP ,1997.
SOMEKH, Nadia. A cidade que não pode parar – Planos Urbanísticos de São Paulo no
século XX. São Paulo, Editora Mackpesquisa, 2002
Legislação
14

15.
Universidade Presbiteriana Mackenzie
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil:
promulgada em 5 de outubro de 1988. Contêm as emendas constitucionais posteriores.
Brasília, DF: Senado, 1988
________________. Lei Federal n. 6.766, de 19 de dezembro 1979. Dispões sobre o
Parcelamento do Solo Urbano.
________________. Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho 2001. Denominada Estatuto da
Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da
propriedade urbana em prol do bem coletivo.
________________. Medida Provisória n. 2220, de 4 de setembro de 2001. Cria o Conselho
Nacional de Desenvolvimento Urbano – CDNU.
________________. Lei Municipal n. 13.430, de 13 de setembro de 2002: Plano Diretor
Estratégico do Município de São Paulo. São Paulo: Prefeitura Municipal de São Paulo.
Diário Oficial do Município de São Paulo, n. 178, ano 47, 19 set. 2002.
________________. Lei Municipal n. 13.514, de 16 de janeiro de 2003. Dispõe sobre
desafetação de áreas públicas municipais, com a finalidade de promover o Programa de
Regularização Urbanística e Fundiária. Prefeitura Municipal de São Paulo. Diário Oficial do
Município de São Paulo, n.5 ano 53, 19 de maio 2003.
________________. Lei Municipal n. 13.885, de 25 de agosto de 2004. Estabelece normas
complementares ao Plano Diretor Estratégico, institui os planos regionais estratégicos das
subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o uso e ocupação do solo
do município de São Paulo. São Paulo: Prefeitura Municipal de São Paulo. Diário Oficial do
Município de São Paulo, n. 189, ano 49, 6 out. 2004.
________________. Decreto Estadual n. 52.052, de 13 de agosto 2007. Institui o Programa
Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais - Cidade Legal, no âmbito da
Secretaria da Habitação e dá providências correlatas.
________________. Lei Municipal n. 14.665, de 8 de janeiro de 2008. Dispõe sobre
desafetação de áreas públicas municipais da classe dos bens de uso comum do povo e
destinação de áreas públicas municipais da classe dos bens dominiais para promover o
Programa de Regularização Urbanística e Fundiária; autoriza o Executivo a outorgar
concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, bem
como doar áreas a órgãos ou entidades da Administração Pública, direta ou indireta, para a
construção de habitações de interesse social; altera o art. 3º e substitui os Anexos I e II da
Lei nº 13.514, de 16 de janeiro de 2003.
15

16.
VII Jornada de Iniciação Científica - 2011
________________. Lei Federal n. 11.977, de 7 de julho 2009. Dispõe sobre o Programa
Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos urbanos;
altera o Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos 4.380, de 21 de agosto
de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10
de julho de 2001, e a Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras
providências.
________________. Decreto Municipal n. 51.876, de 22 de outubro 2010. Institui o
Programa de Demarcação Urbanística no município de São Paulo para regularização
fundiária de assentamentos urbanos de interesse social, em áreas situadas em Zona
Especial de Interesse Social – ZEIS.
Sites
http://www.cidades.gov.br/
http://www.habisp.inf.br/det/loteamento?pid=9368a7af-af2e-4239-9652-5c001de9936c
http://www.ipea.gov.br/portal
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/habitacao
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/08_10_02_cartilha_final_090908_1
253129617.pdf
Contato: renaneribeiro@hotmail.com e antonucci.denise@gmail.com
16