O documento discute as etapas do processo de avaliação de imóveis para fins tributários, incluindo (1) definir objetivos e escopo, (2) analisar o perfil imobiliário, (3) selecionar métodos e técnicas, (4) coletar dados, (5) analisar dados, (6) desenvolver modelos, (7) validar resultados, (8) aplicar modelo, e (9) publicar resultados. Além disso, discute a importância de estruturar um banco de dados imobiliários municipal e estabelecer

2. Introdução
 De quem é a tarefa de avaliação dos imóveis?
 Para que serve? (IPTU e ITBI)
 Como avaliar?
o Imóveis separados ou por grupos?
 O R$ de cobrança dos impostos (IPTU e ITBI)
deveriam ser o valor de mercado dos imóveis!
 Outro imposto: ITR (é declaratório!)...
PROBLEMA: fiscalização!

3. Avaliação em massa versus
avaliação individual
 Avaliar vários imóveis de forma automática
– por meio de normativas e dados
estatísticos.
 E por mais que existem distintas classes de
classificações dos padrões das construções,
vislumbra-se que em inúmeros casos alguns
imóveis devem ser analisados
separadamente.

4. Métodos, técnicas e práticas
de avaliação de imóveis
 Para proceder de uma classificação dos
imóveis através de uma certa coerência, há
inúmeras formas, entre elas: tabelas, fórmulas
matemáticas.
 PROBLEMA: distância perante o mercado
imobiliário, ou seja, valor venal do imóvel
diferente do valor de mercado.
 Assim, o método mais eficaz é com a utilização
da estatística (intervalo de confiança,
probabilidade de ocorrência, etc.). Os modelos
são gerados a partir dos dados dos imóveis.

5.  Para aperfeiçoar os dados estatísticos, são
gerados valores médios de mercado e os
mesmo são empregados fatores
determinísticos a fim de empregar o valor com
a maior exatidão possível dos imóveis.
 Para dar suporte aos experimentos
estatísticos usa-se da Planta de Valores
Genéricos ou Planta de Valores.

6. Nem todo modelo é
perfeito!
 PROBLEMA: dependendo do segmento
imobiliário a ser avaliado, existe uma série
de inconsistências que resultam em erros e
desvios nas estimativas de valor.
 Seria indicado o uso do método
comparativo para todos segmentos nos
quais é possível formar uma amostra
representativa.

7. Etapas do processo de
avaliação de imóveis para fins
tributários

8. Etapa 1 - OBJETIVOS E
ABRANGÊNCIA DO TRABALHO
Recomenda-se fazer um diagnóstico dos valores
cadastrais para determinar o nível e a
uniformidade das avaliações em diferentes
segmentos e classes de imóveis.
Diagnóstico deve incluir a análise dos sistemas de
informação disponíveis, assim como deve
identificar os demais recursos existentes e o
prazo para o desenvolvimento dos trabalhos.

9. Possibilidade de segmentar o trabalho em mais
de um exercício.
deve-se priorizar a avaliação daquelas categorias
de imóveis em que são observadas as maiores
distorções entre preços praticados e valores
estimados no CTM.
OBS: Qualquer mudança deve estar de acordo
com a ABNT legislação vigente.

10. Etapa 2 - ANÁLISE DO PERFIL
IMOBILIÁRIO
Para formação de uma amostra de dados
representativa deve-se buscar compreender
as características do estoque de imóveis, ter
conhecimento da potencialidade de uso e
ocupação – atual e potencial – das diferentes
zonas da cidade.

11.  Conhecimento do perfil de uso e ocupação do
solo em médio prazo pode auxiliar a
compreender a evolução dos preços dos
imóveis no período ou mesmo a identificar
tendências de valorização ou desvalorização
imobiliária nas diferentes regiões, sub-regiões e
de acordo com o tipo de imóvel.
 Um sistema cadastral mais sofisticado possibilita
a realização de uma análise espacial mais
profunda da cidade visando o (re)zoneamento
da cidade.

12. Etapa 3 - SELECIONAR
MÉTODOS E TÉCNICAS
 Depende das características de cada segmento
de imóveis a ser avaliado, considerando
principalmente a disponibilidade de informação
e os recursos disponíveis em cada instituição.
 determinações legais devem ser respeitadas
quando existentes .
 análise à parte é exigida por imóveis singulares
que não possuem dados de mercado para
comparação direta .

13. Etapa 4 - COLETAR OS DADOS
 É estruturada em função das características
do estoque de imóveis existente na
jurisdição e do método de avaliação a ser
adotado.
 É requisito fundamental o acesso a um
conjunto de informações confiáveis para que
sejam feitas as estimativas.

14.  é altamente recomendável a formação de
um sistema de informações permanente
no qual fiquem armazenados dados
coletados de forma contínua sobre
transações e operações envolvendo todos os
tipos de imóveis.
 Grupos de dados a serem coletados
 Transações: inclui informações sobre
imóveis
 comercializados no período.

15.  custos de construção: inclui despesas de
construção diretas, indiretas e custos
administrativos relacionados a diferentes
tipologias construtivas considerando as
condições vigentes no mercado local na data
desejada.
 Locações: inclui informações sobre aluguel
envolvendo propriedades exploradas para
fins de investimento dados financeiros
 dados financeiros: taxas de juros
praticadas no mercado, custos financeiros
envolvidos em financiamentos imobiliários
(hipotecas), inflação e outros indicadores.

16. Etapa 5 - ANÁLISE E
VERIFICAÇÃO DOS DADOS
 Tem como objetivo examinar dados atípicos,
propor ou revisar o zoneamento, avaliar sobre a
viabilidade de emprego de um modelo único
para determinado segmento ou classe de
imóveis, propor variáveis de segmentação para
desenvolvimento de modelos específicos, e
formular as principais hipóteses que serão
consideradas no desenvolvimento dos modelos
de avaliação.

17. Etapa 6 - DESENVOLVIMENTOS
DE MODELOS DE ANÁLISE
 Uma vez definida a estrutura geral do
modelo, são utilizadas rotinas
computacionais
 para determinar os modelos de avaliação
que melhor se ajustam aos dados
 amostrais.

18.  Conhecimento da expressão estatística
ou matemática possibilita estimar o
valor da variável de interesse com base
nos valores observados das variáveis
explicativas que participam do modelo.

19. Etapa 7 - VALIDAR OS
RESULTADOS
 consiste em testar o modelo de avaliação
desenvolvido com uma amostra de dados
independente, visando verificar a habilidade
do modelo de estimar valores para um grupo
de dados não empregados na sua
construção.
 Quanto menor a variabilidade das
estimativas em relação ao preço de venda
dos imóveis, maior é a precisão do trabalho
desenvolvido.

20. Etapa 8 - APLICAR O MODELO
 Efetivação do resultado do trabalho.
 é prática comum em diversos países, como
Canadá, Estados Unidos e Hong Kong,
enviar uma nota prévia sobre o resultado da
avaliação para os contribuintes. O objetivo é
fornecer um período para atender às
reclamações e eventualmente realizar
revisões no valor estimado antes do
lançamento oficial do imposto.

21. Etapa 9 - PUBLICAR OS
RESULTADOS
 A confecção de manuais, boletins
informativos e relatórios de avaliação
simplificados é altamente recomendável para
que os procedimentos básicos considerados
sejam compreendidos.

22. Estruturação de um banco de dados
imobiliários municipal e o
estabelecimento de parcerias
 A amostra de dados é fator preponderante para a
qualidade dos trabalhos avaliatórios.
 Nem sempre a informação sobre preços de
comercialização é facilmente acessível.
 valores de avaliação defasados podem desmotivar
compradores e vendedores a declarar os preços
reais.
Além disso existe a subdeclaração e sonegação e a
lavagem de dinheiro.
 Atualmente, há inclusive grande ênfase na formação
de parcerias para o desenvolvimento de uma base de
dados única.

23. Fontes de informação do
mercado imobiliário
 Fontes de dados sobre transações
imobiliárias incluem cartórios de registro de
imóveis; jornais, classificados e revistas
especializadas; leilões; anúncios no local;
agências de corretagem ou corretores
autônomos; agentes financeiros; ou, ainda,
dados divulgados por produtores,
construtores e incorporadores

24.  Diversas estratégias são empregadas para
a coleta de dados no mercado de imóveis.
 Em muitos casos, é necessário simular o
interesse na negociação.

25. Variáveis e modelos de
avaliação de imóveis
 No trabalho de avaliação de imóveis, uma das
etapas mais importantes é identificar quais os
possíveis atributos ou fatores que podem
influenciar a formação do valor do bem a
avaliar.

26. Topografia
Geomarketing
Licenciamento ambiental
Obtenção e tratamento de dados
Produtos de sensoriamento remoto
Mapas e plantas Georreferenciados
(55) 96466726