Apresentação ctm

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Apresentação ctm

  1. 1. Introdução  De quem é a tarefa de avaliação dos imóveis?  Para que serve? (IPTU e ITBI)  Como avaliar? o Imóveis separados ou por grupos?  O R$ de cobrança dos impostos (IPTU e ITBI) deveriam ser o valor de mercado dos imóveis!  Outro imposto: ITR (é declaratório!)... PROBLEMA: fiscalização!
  2. 2. Avaliação em massa versus avaliação individual  Avaliar vários imóveis de forma automática – por meio de normativas e dados estatísticos.  E por mais que existem distintas classes de classificações dos padrões das construções, vislumbra-se que em inúmeros casos alguns imóveis devem ser analisados separadamente.
  3. 3. Métodos, técnicas e práticas de avaliação de imóveis  Para proceder de uma classificação dos imóveis através de uma certa coerência, há inúmeras formas, entre elas: tabelas, fórmulas matemáticas.  PROBLEMA: distância perante o mercado imobiliário, ou seja, valor venal do imóvel diferente do valor de mercado.  Assim, o método mais eficaz é com a utilização da estatística (intervalo de confiança, probabilidade de ocorrência, etc.). Os modelos são gerados a partir dos dados dos imóveis.
  4. 4.  Para aperfeiçoar os dados estatísticos, são gerados valores médios de mercado e os mesmo são empregados fatores determinísticos a fim de empregar o valor com a maior exatidão possível dos imóveis.  Para dar suporte aos experimentos estatísticos usa-se da Planta de Valores Genéricos ou Planta de Valores.
  5. 5. Nem todo modelo é perfeito!  PROBLEMA: dependendo do segmento imobiliário a ser avaliado, existe uma série de inconsistências que resultam em erros e desvios nas estimativas de valor.  Seria indicado o uso do método comparativo para todos segmentos nos quais é possível formar uma amostra representativa.
  6. 6. Etapas do processo de avaliação de imóveis para fins tributários
  7. 7. Etapa 1 - OBJETIVOS E ABRANGÊNCIA DO TRABALHO Recomenda-se fazer um diagnóstico dos valores cadastrais para determinar o nível e a uniformidade das avaliações em diferentes segmentos e classes de imóveis. Diagnóstico deve incluir a análise dos sistemas de informação disponíveis, assim como deve identificar os demais recursos existentes e o prazo para o desenvolvimento dos trabalhos.
  8. 8. Possibilidade de segmentar o trabalho em mais de um exercício. deve-se priorizar a avaliação daquelas categorias de imóveis em que são observadas as maiores distorções entre preços praticados e valores estimados no CTM. OBS: Qualquer mudança deve estar de acordo com a ABNT legislação vigente.
  9. 9. Etapa 2 - ANÁLISE DO PERFIL IMOBILIÁRIO Para formação de uma amostra de dados representativa deve-se buscar compreender as características do estoque de imóveis, ter conhecimento da potencialidade de uso e ocupação – atual e potencial – das diferentes zonas da cidade.
  10. 10.  Conhecimento do perfil de uso e ocupação do solo em médio prazo pode auxiliar a compreender a evolução dos preços dos imóveis no período ou mesmo a identificar tendências de valorização ou desvalorização imobiliária nas diferentes regiões, sub-regiões e de acordo com o tipo de imóvel.  Um sistema cadastral mais sofisticado possibilita a realização de uma análise espacial mais profunda da cidade visando o (re)zoneamento da cidade.
  11. 11. Etapa 3 - SELECIONAR MÉTODOS E TÉCNICAS  Depende das características de cada segmento de imóveis a ser avaliado, considerando principalmente a disponibilidade de informação e os recursos disponíveis em cada instituição.  determinações legais devem ser respeitadas quando existentes .  análise à parte é exigida por imóveis singulares que não possuem dados de mercado para comparação direta .
  12. 12. Etapa 4 - COLETAR OS DADOS  É estruturada em função das características do estoque de imóveis existente na jurisdição e do método de avaliação a ser adotado.  É requisito fundamental o acesso a um conjunto de informações confiáveis para que sejam feitas as estimativas.
  13. 13.  é altamente recomendável a formação de um sistema de informações permanente no qual fiquem armazenados dados coletados de forma contínua sobre transações e operações envolvendo todos os tipos de imóveis.  Grupos de dados a serem coletados  Transações: inclui informações sobre imóveis  comercializados no período.
  14. 14.  custos de construção: inclui despesas de construção diretas, indiretas e custos administrativos relacionados a diferentes tipologias construtivas considerando as condições vigentes no mercado local na data desejada.  Locações: inclui informações sobre aluguel envolvendo propriedades exploradas para fins de investimento dados financeiros  dados financeiros: taxas de juros praticadas no mercado, custos financeiros envolvidos em financiamentos imobiliários (hipotecas), inflação e outros indicadores.
  15. 15. Etapa 5 - ANÁLISE E VERIFICAÇÃO DOS DADOS  Tem como objetivo examinar dados atípicos, propor ou revisar o zoneamento, avaliar sobre a viabilidade de emprego de um modelo único para determinado segmento ou classe de imóveis, propor variáveis de segmentação para desenvolvimento de modelos específicos, e formular as principais hipóteses que serão consideradas no desenvolvimento dos modelos de avaliação.
  16. 16. Etapa 6 - DESENVOLVIMENTOS DE MODELOS DE ANÁLISE  Uma vez definida a estrutura geral do modelo, são utilizadas rotinas computacionais  para determinar os modelos de avaliação que melhor se ajustam aos dados  amostrais.
  17. 17.  Conhecimento da expressão estatística ou matemática possibilita estimar o valor da variável de interesse com base nos valores observados das variáveis explicativas que participam do modelo.
  18. 18. Etapa 7 - VALIDAR OS RESULTADOS  consiste em testar o modelo de avaliação desenvolvido com uma amostra de dados independente, visando verificar a habilidade do modelo de estimar valores para um grupo de dados não empregados na sua construção.  Quanto menor a variabilidade das estimativas em relação ao preço de venda dos imóveis, maior é a precisão do trabalho desenvolvido.
  19. 19. Etapa 8 - APLICAR O MODELO  Efetivação do resultado do trabalho.  é prática comum em diversos países, como Canadá, Estados Unidos e Hong Kong, enviar uma nota prévia sobre o resultado da avaliação para os contribuintes. O objetivo é fornecer um período para atender às reclamações e eventualmente realizar revisões no valor estimado antes do lançamento oficial do imposto.
  20. 20. Etapa 9 - PUBLICAR OS RESULTADOS  A confecção de manuais, boletins informativos e relatórios de avaliação simplificados é altamente recomendável para que os procedimentos básicos considerados sejam compreendidos.
  21. 21. Estruturação de um banco de dados imobiliários municipal e o estabelecimento de parcerias  A amostra de dados é fator preponderante para a qualidade dos trabalhos avaliatórios.  Nem sempre a informação sobre preços de comercialização é facilmente acessível.  valores de avaliação defasados podem desmotivar compradores e vendedores a declarar os preços reais. Além disso existe a subdeclaração e sonegação e a lavagem de dinheiro.  Atualmente, há inclusive grande ênfase na formação de parcerias para o desenvolvimento de uma base de dados única.
  22. 22. Fontes de informação do mercado imobiliário  Fontes de dados sobre transações imobiliárias incluem cartórios de registro de imóveis; jornais, classificados e revistas especializadas; leilões; anúncios no local; agências de corretagem ou corretores autônomos; agentes financeiros; ou, ainda, dados divulgados por produtores, construtores e incorporadores
  23. 23.  Diversas estratégias são empregadas para a coleta de dados no mercado de imóveis.  Em muitos casos, é necessário simular o interesse na negociação.
  24. 24. Variáveis e modelos de avaliação de imóveis  No trabalho de avaliação de imóveis, uma das etapas mais importantes é identificar quais os possíveis atributos ou fatores que podem influenciar a formação do valor do bem a avaliar.
  25. 25. Topografia Geomarketing Licenciamento ambiental Obtenção e tratamento de dados Produtos de sensoriamento remoto Mapas e plantas Georreferenciados (55) 96466726

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