19/8/2010

Critérios e métodos de
Avaliação e Depreciação
Imobiliária
Equipamentos

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Antonio Fernando Navarro
Rio de Jan...
19/8/2010

INTRODUÇÃO

“Avaliação” de uma série de medidas e
procedimentos que tem por objetivo
determinar o “quantum” em ...
19/8/2010

Métodos de Avaliação

1) Método comparativo de dados
¢ Pelas características;
¢ Pela renda;
¢ Direto;
¢ Indiret...
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Métodos de Avaliação

3) Fator de Comercialização
4) Método de Renda
¢ Direto;
¢ Indireto.

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Valores de Avaliação
1) Valor contábil
Ë o valor constante dos registros contábeis,
atualizados com a aplicação...
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Valores de Avaliação
4) Valor de custo
Valor efetivamente pago, acrescido de
todas as despesas diretas necessár...
19/8/2010

Valores de Avaliação
6) Valor econômico
Valor obtido em função da capacidade geradora
de rendimento.
7) Valor d...
19/8/2010

Valores de Avaliação
10) Valor afetivo
Também dito sentimental, é o quanto
representa a posse do bem para uma p...
19/8/2010

Valores de Avaliação
14) Valor intrínseco
Valor em conseqüência das próprias condições
ou de determinada situaç...
19/8/2010

Valores de Avaliação
18) Valor potencial
Valor provável caso o empreendimento seja
executado de acordo com o pr...
19/8/2010

Valores de Avaliação
22) Valor de utilidade
Valor resultante em função da utilidade que
tem ou da utilização qu...
19/8/2010

Critérios adotados

Em uma avaliação imobiliária vários
são os critérios adotados na
determinação do valor do b...
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Critérios adotados - físicos
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Tipo do imóvel;
Localização;
Número de cômodos;
Característ...
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Critérios adotados - econômicos
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Custo primário: compreende o custo dos
materiais e da mão de obra;
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Critérios adotados - econômicos
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Lucro de comercialização: de 3% a 5%;
Lucro do empreendimento: 15% a 30%...
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Critérios e métodos de avaliação e depreciação imobiliária e de equipamentos

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São descritos os critérios e métodos empregados na avaliação e depreciação dos valores de bens imobiliários e de equipamentos empregados em instalações industriais.

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Critérios e métodos de avaliação e depreciação imobiliária e de equipamentos

  1. 1. 19/8/2010 Critérios e métodos de Avaliação e Depreciação Imobiliária Equipamentos 1 Antonio Fernando Navarro Rio de Janeiro/RJ – março de 1983 1
  2. 2. 19/8/2010 INTRODUÇÃO “Avaliação” de uma série de medidas e procedimentos que tem por objetivo determinar o “quantum” em dinheiro vale um bem. Essa técnica de se estimar comercialmente, ou para efeitos legais, o valor de um bem, pode ser desenvolvida através de vários métodos como também para vários fins. Os métodos usualmente empregados pelos avaliadores são os que se seguem: 2 2
  3. 3. 19/8/2010 Métodos de Avaliação 1) Método comparativo de dados ¢ Pelas características; ¢ Pela renda; ¢ Direto; ¢ Indireto. 2) Método do Custo ¢ De reprodução; ¢ De substituição; ¢ De reposição. 3 3
  4. 4. 19/8/2010 Métodos de Avaliação 3) Fator de Comercialização 4) Método de Renda ¢ Direto; ¢ Indireto. 4 4
  5. 5. 19/8/2010 Valores de Avaliação 1) Valor contábil Ë o valor constante dos registros contábeis, atualizados com a aplicação das deduções para depreciação e acréscimos, permitidos por lei, para reavaliação, conseqüente da influência da inflação. 2) Valor à vista É o preço efetivamente pago pelo bem. 3) Valor comercial É o valor correntemente atribuído ao bem em transações comerciais. 5 5
  6. 6. 19/8/2010 Valores de Avaliação 4) Valor de custo Valor efetivamente pago, acrescido de todas as despesas diretas necessárias para a aquisição e posse do mesmo, tais como a embalagem, impostos, fretes, etc.. 5) Valor depreciado Valor atribuído ao bem após a aplicação da depreciação física, de uso e de obsolescência. 6 6
  7. 7. 19/8/2010 Valores de Avaliação 6) Valor econômico Valor obtido em função da capacidade geradora de rendimento. 7) Valor de troca Valor atribuível para o pagamento total ou parcial, por ocasião de uma troca. 8) Valor tangível Valor obtido pelas condições atuais do bem. 9) Valor histórico É o valor do custo de aquisição, registrado contabilmente, ou suscetível de constatação por documentação adequada. 7 7
  8. 8. 19/8/2010 Valores de Avaliação 10) Valor afetivo Também dito sentimental, é o quanto representa a posse do bem para uma pessoa, independentemente do valor de custo. 11) Valor de mercado Valor de compra e venda. 12) Valor de rentabilidade Valor obtido em função da renda proporcionada ou que pode vir a proporcionar. 13) Valor de seguro Valor de reprodução, excluindo-se os custos das fundações e do terreno. 8 8
  9. 9. 19/8/2010 Valores de Avaliação 14) Valor intrínseco Valor em conseqüência das próprias condições ou de determinada situação em que se encontre o bem. 15) Valor de investimento Valor para integralizar um investimento. 16) Valor para taxação Valor fixado pelas autoridades para a aplicação de uma taxação. 17) Valor de locação Valor determinado para a locação de um imóvel. 9 9
  10. 10. 19/8/2010 Valores de Avaliação 18) Valor potencial Valor provável caso o empreendimento seja executado de acordo com o projeto e ocorra o planejado. 19) Valor verdadeiro Valor pedido e valor pago em uma transação comercial. 20) Valor de demolição Custo de remoção do material demolido bem como das atividades para a demolição. 21) Valor especulativo É o preço que se espera que se pague pelo bem. 10 10
  11. 11. 19/8/2010 Valores de Avaliação 22) Valor de utilidade Valor resultante em função da utilidade que tem ou da utilização que pode vir a ter o bem. As técnicas para se obter esses valores dependem das características dos bens, estado atual, existência de potenciais compradores e outras. A correta fixação dos valores, quando embasada por sólida teoria pode possibilitar que, independentemente dos avaliadores os resultados finais estejam próximos entre sí, em uma faixa que não exceda de 30%. 11 11
  12. 12. 19/8/2010 Critérios adotados Em uma avaliação imobiliária vários são os critérios adotados na determinação do valor do bem. Indiretamente esses também são os critérios utilizados por um pretenso comprador na escolha de um imóvel. Os principais são: 12 12
  13. 13. 19/8/2010 Critérios adotados - físicos ¢ ¢ ¢ ¢ ¢ ¢ ¢ ¢ ¢ ¢ ¢ Tipo do imóvel; Localização; Número de cômodos; Características do acabamento da construção; Altura em relação ao nível da rua; Idade aparente; Tempo de construção; Área total construída; Vizinhança do imóvel; Existência de serviços públicos; Transportes públicos nas proximidades, entre outros. 13 13
  14. 14. 19/8/2010 Critérios adotados - econômicos ¢ ¢ ¢ ¢ Custo primário: compreende o custo dos materiais e da mão de obra; Custo intrínseco da obra: corresponde ao somatório do custo primário com as despesas de obra; Custo de reprodução: é o somatório do custo intrínseco com as despesas indiretas; Valor venal do imóvel: compreende a soma dos custos de reprodução com as despesas de venda e o lucro do empreendimento. 14 14
  15. 15. 19/8/2010 Critérios adotados - econômicos ¢ ¢ ¢ Lucro de comercialização: de 3% a 5%; Lucro do empreendimento: 15% a 30% Lucro do construtor: 30% a 85% O percentual relativo à cota do terreno está embutido no custo do imóvel, correspondendo a 30% desse mesmo custo. 15 15

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