Laudo maria helena 07.11.2018

ENGENHARIA DIAGÓSTICA/ PERÍCIAS E AUDITORIAS
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valdecielvis@yahoo.com.br
1
Ao Senhor
Paulo Fernando Franco e demais interessados
Palmas TO.
Valdeci Elvis Correa, engenheiro civil, registrado no CREA-TO com a
carteira profissional de n 8033-4, credenciado junto ao Instituto Brasileiro
de Perícias e Avaliações de SP (Ibape) com o n 1847, vem mui
respeitosamente apresentar o Laudo Pericial de Avaliação Plena,
referente ao imóvel residencial localizado na quadra ARSE 82 Alameda 04
Lote 4-A, na cidade de Palmas, estado do Tocantins.
A edificação possuí um único pavimento, e esta implantada num lote com
dimensões de 20,00m x 20,00m (400,00m2 de área), sendo composta por
cozinha, sala de jantar, sala de estar, circulação, banheiro social, quarto,
suíte, escritório, área de serviço/varanda e um local descoberto para guarda
de veículos. As esquadrias externas são de estrutura metálica com
fechamento em vidro comum, e as portas e batentes internos são em
madeira.
Toda a estrutura da edificação foi executada em concreto armado. As paredes
são em tijolos cerâmicos, revestidas interna e extremamente por argamassa
de cimento e areia, e sobre as mesmas foi aplicada na parte externa da
edificação pintura com tinta à base d’água, e nas paredes internas foram
dadas duas demãos de massa PVA e posteriormente aplicado tinta látex.

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As instalações estão dimensionadas de acordo com as Normas Técnicas
específicas vigentes de construção. As elétricas são em baixa tensão; as
hidráulicas são abastecidas por um reservatório com capacidade de 1000(mil)
litros e as sanitárias produzem águas servidas e de esgotamento que são
captadas pelo serviço público municipal. Todos os ambientes são revestidos
por piso cerâmico, de boa qualidade, devidamente assentados e rejuntados.
O telhado da edificação foi executado em estrutura de madeira coberta por
telhas cerâmicas tipo Plan, fixadas sobre laje pré-moldada inclinada.
A edificação se encontra em perfeitas condições de habitabilidade, não
possuindo quaisquer problemas de ordem estrutural ou de
deterioração de seus componentes que impeçam sua ocupação.
Precisa apenas que sejam feitos pequenos reparos de pintura, na
impermeabilização e uma revisão geral nos componentes elétricos e hidro
sanitários.
O trabalho pericial foi executado conforme a orientação dos interessados,
respondendo a todos os quesitos solicitados pelos requerentes, baseado nas
Normas Técnicas da ABNT vigentes para que o mesmo fosse formalizado.
Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R.
14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02:
Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e
os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of
Appraisers.
O critério geral empregado foi o de avaliar o imóvel, supondo-se que
continuará sendo utilizado para o mesmo fim e no mesmo estado de
conservação em que se encontra atualmente. Todas as análises são
baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais

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são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira
específica para o mercado imobiliário.
Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica
imobiliária, onde foram considerados, entre outros, aspectos de:
 Potencial de valorização futura;
 Tendências do mercado imobiliário local;
 Consolidação urbana;
 Características constitutivas;
 Perspectivas das necessidades de reinvestimento;
 Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);
 Grau de especificidade do imóvel;
 Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.
Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização,
características constitutivas adotadas, interferências urbanísticas – conjunto
de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de
mercado. Também sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o
imóvel conta com versatilidade para atender exigências mercadológicas);
detecção de problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como
apontar medidas para o incremento de atratividade.
Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:
a) Visita à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua
localização, facilidade de acesso, ocupação circunvizinha, melhoramentos
públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;
b) Análise de documentos e plantas;
d) Consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações,
tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgãos competentes.

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A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos
e, sempre que possível, de valores efetivamente transacionados. Todas as
análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta,
demanda, possibilidades de uso, características técnicas e aspectos
restritivos, as quais são devidamente tratados em bases estatísticas e
análises específicas para o mercado imobiliário, discorrendo sobre a posição
atual da propriedade perante o mercado e suas perspectivas de aceitação
pelo mesmo.
Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente
na norma estabelecida pela ABNT “Associação Brasileira de Normas Técnicas”
(NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente. ”
Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições
de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída das recomendações do
instituto “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and
Valuation Standard”, definidas a seguir:
Market Value (Valor de Mercado):
“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data
da avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor
desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses
específicos entre as partes), após realização de marketing apropriado,
onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem
compulsão”.
Usaremos o método comparativo direto de dados do mercado.

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Este método identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico
(homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes
da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações
fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Para isso são considerados fatores de localização, topografia, vizinhança, e
outros que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com
determinada abrangência espacial e temporal.
Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como
disponíveis no comércio aberto. Esta análise deve ser realizada de forma
bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para
a contratante.
São selecionados alguns elementos de pesquisa de imóveis similares em
oferta ou negociados e opiniões de corretores imobiliários:
- Localização: Analisa a localização dos imóveis dentro do município, os usos
predominantes e potenciais no entorno (residencial familiar, residencial
multifamiliar, comercial, industrial, rural). Os serviços públicos e comunitários
(pavimentação, transportes coletivos, comércio, rede bancária, educação, saúde,
segurança, lazer);
- Caracterização física: Analisa a área e dimensões dos lados (frente, fundos,
laterais) do terreno; sua forma geométrica; a situação do terreno em relação à
quadra (meio de quadra, esquina, quadra inteira, encravado); sua posição em
relação ao nível do logradouro (no nível, acima, abaixo); a Inclinação / relevo
(plano, semipleno, aclive, declive, acidentado etc.); a superfície do imóvel (seco,
brejoso, alagável, outros).
A apuração da valorização imobiliária dos terrenos remembrados (lembrando
que o lote existente se formou na fusão de dois individualizados), decorrentes
da obra pública foi feita a partir de pesquisa de preços no livre mercado
imobiliário aplicando-se o método comparativo direto.

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A pesquisa de preços para a fixação do valor unitário final compreendeu, de
preferência, e pela ordem, dados da mesma região geoeconômica, de
semelhante zona de uso e ocupação do solo, com menos de dois anos em
relação à data da avaliação e do mesmo setor fiscal.
O valor unitário final foi resultante da média sacada dos valores unitários
homogeneizados dos elementos pesquisados até 30% (trinta por cento)
acima ou abaixo da média geral, ou do desvio padrão médio, nos casos de
grande dispersão.
A homogeneização dos valores unitários dos elementos pesquisados no
mercado imobiliário foi feita levando-se em consideração fatores ou
características próprias de cada terreno que possam estar contribuindo para
a formação do seu valor imobiliário, utilizando os seguintes coeficientes:
I – Coeficiente de oferta ou fator fonte (Cofer). Quando os elementos pesquisados
forem imóveis postos à venda, ofertados através de anúncios de jornal, placa ou
através de imobiliária, deve-se aplicar um fator redutor de 10% (dez por cento) sobre
o valor ofertado, devido a natural elasticidade dos negócios.
II – Coeficiente ou fator de Profundidade (Cp): Não se tratando de terrenos
industriais, aplicar-se-á sobre o valor do terreno um fator resultante da influência da
sua profundidade. Este coeficiente é calculado a partir da profundidade equivalente
(Pe). Obtém-se a profundidade equivalente dividindo-se a área do terreno pela sua
frente efetiva. A influência da profundidade será levada em conta no valor (Vt)
através da relação entre a profundidade equivalente (Pc) e as profundidades limites
indicadas para as zonas estabelecidas pelas normas do IBAPE (Pmi e Pma). O modelo
de cálculo do “Cp” é o estabelecido pela NBR5676 associados às normas do IBAPE.
III – Coeficiente de Frente (Cf) ou fator testada: Nos termos da NBR5676, a influência
da frente será levada em conta no valor (Vt) através da relação entre a frente efetiva
(Fe) e a de referência (Fr). A frente efetiva do terreno e a projeção da frente real
sobre a perpendicular a uma das divisas, quando ambas são oblíquas e no mesmo
sentido é a corda no caso de frentes curvas; é a frente prolongada no caso de

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esquinas chanfradas ou em curvas. O modelo de cálculo do “Cf” é o estabelecido pela
NBR5676 associados às normas do IBAPE.
VI – Coeficiente de esquina ou fator de múltiplas frentes (Ce): Os lotes situados em
esquina ou que possuam mais de uma única frente serão avaliados como tendo uma
única frente voltada para a via de maior valor e receberão a aplicação do coeficiente
de múltiplas frentes (ou coeficiente de esquina) como valorização pelas demais
frentes. O modelo de cálculo adotado é o proposto pelas normas do IBAPE.
VII – Coeficiente de localização ou fator de situação na quadra (Cq): Os lotes
encravados ou de fundos serão desvalorizados em 20% (vinte por cento).
VIII – Coeficiente ou fator de topografia (Ct): A influência da topografia do terreno
no presente modelo de avaliação atenderá aos fatores indicados pelo Eng. João Rui
Canteiro em seu consagrado trabalho publicado no livro “Terrenos – Subsídios à
Técnica da Avaliação”, 3a Edição, Editora PINI.
XI – Coeficiente ou fator de superfície (Cs): A influência da superfície (pedologia) na
avaliação do terreno obedecerá aos fatores indicados pelo Eng. João Rui Canteiro em
seu consagrado trabalho publicado no livro “Terrenos Subsídios à Técnica da
Avaliação”, 3a Edição, Editora PINI.
X – Coeficiente ou fator de acessibilidade (Ca): A influência da existência de
transporte público obedecerá aos fatores indicados pelo Eng. João Rui Canteiro em
seu consagrado trabalho publicado no livro “Terrenos – Subsídios à Técnica da
Avaliação”, 3a Edição, Editora PINI.
XI – Coeficiente ou fator de melhoramentos públicos (Cmel): A presença de
equipamentos urbanos será considerada na valorização dos terrenos de
conformidade com os fatores percentuais indicados para regiões urbanas e
suburbanas pelo Eng. João Rui Canteiro em seu consagrado trabalho publicado no
livro “Terrenos – Subsídios à Técnica da Avaliação”, 3a Edição, Editora PINI.
O valor total final (Vtf) será calculado obedecendo ao modelo recomendado
pelas normas do IBAPE e da ABNT (NBR5676) considerando-se a influência
da área do terreno e dos coeficientes (ou fatores) discriminados
anteriormente.

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Trazemos antecipadamente, que a seguinte lista de limitações e suposições
acompanha nosso laudo:
 Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram
realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não
tem a finalidade de confirmar título de propriedade.
 Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui
comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.)
que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização.
Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que
afete o potencial de compra e venda do imóvel.
 Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua
veracidade.
 Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não
garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de
informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a
avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.
 Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para
seu funcionamento quando disponibilizados para utilização.
 Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a
presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou
ao meio ambiente.
 O avaliador declara não ter conhecimento de interesse presente ou futuro,
próprio ou de familiares, nos imóveis sendo avaliados.
 Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos
futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e não assumimos
responsabilidades por mudanças de comportamento do mercado.
 Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui
avaliados.
 O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros
da propriedade, ou inclui a responsabilidade para detectar fraudes nos documentos.
 Não é de nossa responsabilidade identificar ou corrigir eventuais deficiências
na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais.

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O imóvel está situado na Quadra 806 Sul. Esta é também conhecida como
ARSE 82, e possui privilegiada localização, em função das benfeitorias que a
circundam, tais como Posto de Saúde, Praça, Colégio Militar Tiradentes, Posto
de Combustível, pequenas mercearias e próximo a LO-19, que se apresenta
como um pulsante centro comercial e de prestação de serviços.
Existe movimento moderado de veículos e pessoas. A localidade é servida por
transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos e serviços públicos e
comunitários relativos à segurança, educação, cultura e lazer. Possui
infraestrutura completa, e sua ocupação é residencial, com padrão de
ocupação normal e facilidade de acessos.
Nas proximidades do imóvel avaliando, na quadra 812 Sul, existem muitos
galpões industriais e comerciais, todos preservados, com predominância
de fábricas, depósitos, centrais de distribuição e lojas de materiais de
construção, o que proporciona grande valorização, tornando o imóvel
dotado de possibilidade alta de locação.
O valor de mercado deste imóvel foi obtido com base no unitário definido
considerando-se as devidas correções específicas ponderadas por modelo
de inferência estatística, para adequá-lo às características do avaliando.
O unitário adotado foi determinado após pesquisa junto ao mercado
imobiliário, através de e contatos com corretores, imobiliárias atuantes,
proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos
válidos que, de acordo com as Normas, devem possuir os seguintes fatores
de equivalência:
 Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação
geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.

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 Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos
devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
 Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à
semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Em se tratando de uma região com alta densidade, há pequena variedade
de oferta de imóveis residenciais nas proximidades. Fez-se então uma
ampla pesquisa onde foram coletadas amostras as quais foram
criteriosamente analisadas, e 03 (três) foram selecionadas em função da
localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando, além da planta
de valores genéricos da Prefeitura Municipal de Palmas. Com o propósito
de cobrança do IPTU e ITBI, a prefeitura necessita saber a área de terreno
e área de construção de cada propriedade do município. Após isso,
necessita avaliar o terreno e construção, somar os dois valores e aplicar
um percentual pré-determinado sobre o resultado que será, por fim, o
imposto devido.
O IPTU e ITBI são calculados sobre o valor do imóvel e sobre a função
social do imóvel. No caso do recadastramento da área de terreno e área
de construção de cada imóvel, a prefeitura pode optar por fazer as
medições no local, utilizando, para tanto, uma considerável mão-de-obra.
O tipo e padrão construtivo do imóvel, assim como a sua área e localização
do prédio, influenciam no valor da construção. O valor do terreno é fixado
através da Planta Genérica do Município – PGM. Na PGM, cada região
ou via pública possui um determinado valor por metro quadrado, que
multiplicado pela área total do terreno determinará o valor total. Os valores
da PGM são calculados por engenheiros e arquitetos avaliadores.

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Imagem 01: Planta baixa do imóvel avaliado.
Imagem 02: Fachada frontal do imóvel avaliado.

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Imagem 03: Memorial Descritivo do imóvel, apresentando-o como apto e pronto para a
ocupação. As boas condições da edificação foram definidas pela certidão de habite-se número
2018001939 de 16 de julho de 2018, o que atesta que a mesma pode ser ocupada.

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Imagem 04: Cópia do habite-se número 2018001939 de 16 de julho de 2018, o que atesta
que a mesma pode ser ocupada.

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Imagem 05: Parte do laudo de avaliação feita por profissional indicado pela caixa econômica,
que atesta a idade do imóvel entre 10 a 20 anos de uso (dado a ser considerado nas fórmulas
matemáticas a serem empregadas na avaliação a seguir)

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Imagem 06: Nesta página do Laudo da caixa, faz-se referência as qualidades do lote onde
está implantada a edificação.

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Imagem 07: Nesta parte do laudo, o inspetor designado pela caixa avalia o imóvel em
R$214.118,24 (Duzentos e Catorze Mil, Cento e Dezoito Reais e Vinte e Quatro Centavos).

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Imagem 08: Imagem de satélite com a localização do imóvel.
Imagem 09: Imagem de satélite com a localização do imóvel na quadra e vizinhanças.

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Imagem 10: Certidão de matrícula do imóvel avaliado, com o valor estimado de
R$85.207,68(Oitenta e Cinco Mil, Duzentos e Sete Reais e Sessenta e Oito Centavos) para a
edificação construída.

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Imagem 11: Amostra de venda de imóvel similar por R$230.000,00, sendo estimado o preço
por metro quadrado em R$1.533,00.

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Imagem 12: Amostra de venda de imóvel similar por R$280.000,00, sendo estimado o preço
por metro quadrado em R$1.647,06.

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Imagem 13: Amostra de venda de imóvel similar por R$230.000,00, com área de 100,00m2,
sendo estimado o preço por metro quadrado em R$2.300,00.

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Imagem 14: Observamos que o preço por metro quadrado de R$380,00 na planta de valores
imobiliários da Prefeitura Municipal de Palmas refere-se a lotes localizados na ARSE 82. O
Imóvel avaliado tem área de 400,00m2, o que nos apresenta R$152.000,00(Cento e Cinquenta
e Dois Mil Reais) somente para os lotes, desconsiderando a edificação.
Considerando a retomada da atividade econômica que vem ocorrendo em
nosso país após a recente eleição do novo Presidente da República, com um

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incentivo dos governos municipal e federal na construção e aquisição de
edificações residenciais, comerciais e industriais, o município encontra-se
com um desempenho normal, havendo na cidade um número significativo de
transações imobiliárias, com absorção considerada normal.
A liquidez dos imóveis avaliados é considerada como ALTA, estando o
desempenho do mercado em aquecimento.
Para a avaliação do Imóvel, procedemos a pesquisas junto ao mercado
imobiliário local por meio de anúncios de empresas corretoras locais, que
transacionam imóveis semelhantes ao do objeto da presente avaliação.
Conforme pesquisa realizada na região do imóvel avaliando, para apuração
de valor venal de mercado de terreno, verificamos ser possível a utilização
neste trabalho do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
que deve ter a preferência, sempre que possível, de acordo com a
recomendação constante da NBR 14.653-1, em seu item 7.5: “... Para a
identificação do valor de mercado do bem, sempre que possível preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
Conforme item 8.2.1 da NBR 14.653-1, a conceituação do método é a
seguinte: “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.
É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um
conjunto de dados que possa ser tomada, estatisticamente, como amostra do
mercado imobiliário.
O princípio que norteou o trabalho avaliatório foi o do aproveitamento
eficiente, determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito
encontra-se assim definido pela ABNT NBR 14653-1:

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“Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinentes”.
No desenvolvimento do presente trabalho, quanto ao grau de
fundamentação, foi aplicado tratamento dos dados por homogeneização
através de fatores, fundamentados por estudos conforme o item 8.2.1.4.2,
da norma em questão.
TABELA 3 – GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.2
– ABNT NBR 14653-2
O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II dois
pontos, do Grau III três pontos. O enquadramento global do Laudo deve
considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a
tabela 3.
Neste trabalho foram contabilizados 04 pontos, correspondentes a soma de
pontos dos itens atingidos e acima destacados.
ITEM DESCRIÇÃO GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
Adoção de
situação
paradigma
2
Quantidade mínima de dados de
mercado efetivamente utilizados
12 5 3
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas,
com foto e
características
observadas pelo autor
do laudo
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas
Apresentação de
informações
relativas a todas as
características dos
dados
correspondentes
aos fatores
utilizados
4
Intervalo admissível de ajuste para o
conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*
*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25,
pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea.

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TABELA 4 – ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO
DO TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.3.2 – ABNT NBR 14653-2
GRAUS III II I
Pontos mínimos
10 6 4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau lll, com os
demais no mínimo no grau II
Item 2 e 4, no mínimo no
grau II e os demais no
mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR
14653-2, embora tenhamos alcançado 04 pontos e atendido as exigências da
norma no grau II todos os itens atendem a exigência da norma no grau II,
consequentemente, o trabalho avalia tório também será enquadrado no
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO lI.
TABELA 5 – GRAUS DE PRECISÃO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR
FATORES – Item 9.2.3 – ABNT NBR 14653-2:
DESCRIÇÃO
GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno da estimativa de
tendência central
≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
GRAU DE PRECISÃO
Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-
2, referente ao grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no
Grau II.
TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO
Com o intuito de conferir ao trabalho o nível de rigor desejado/possível tendo
em vista as características do imóvel avaliando, utilizamos na presente
avaliação a metodologia clássica com homogeneização das fontes realizada
por tratamento de fatores e posterior análise estatística dos resultados
homogeneizados, conforme explicitado no item 8.2.1.4.2. Esta
homogeneização consta de um tratamento técnico dos preços observados,

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que busca corrigir mediante aplicação de coeficientes ou transformações
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos
dos dados do mercado e os do terreno avaliando.
Procuramos direcionar a pesquisa de dados da amostra para terrenos
os mais similares possíveis com os avaliandos, com o objetivo de obter
uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado
onde o imóvel avaliando se encontra.
Os fatores utilizados na correção foram os fatores oferta, transposição de
local e topografia.
O que prevê a NBR 14653-2:
1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas
regionais reconhecidas e revisadas em períodos máximos de 2 anos*
2- Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis
3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o
estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de
avaliação.
A quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste
trabalho avaliatório, esta compreendida no estipulado para o grau de
fundamentação lI, que considera uma amostra de 05 referências (no
nosso caso, usamos 03 amostras do mercado e uma média extraída de 03
(três) referências similares na planta de valores genéricos do município de
Palmas).

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Conforme a NBR 14653-1, Avaliação de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais,
item 3.8 e NBR 14653-2, Avaliação de Bens, Parte-2: Imóveis Urbanos, item
B7 (Anexo B), o Campo de Arbítrio é o intervalo compreendido entre o valor
máximo e o mínimo dos preços homogeneizados, efetivamente utilizados no
tratamento, limitado a 15% do valor calculado, dentro do qual se pode
arbitrar, pelo avaliador, o valor mais representativo do bem, sendo também
o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na
avaliação, correspondente a de 15%, dentro do qual se pode arbitrar o valor
do terreno.
De acordo com a análise do diagnóstico de mercado apurado e levantamentos
realizados, com base na identificação da realidade mercadológica da região
onde se encontra situado o terreno, os valores mínimo, médio e máximo que
espelham o valor venal de mercado foram discriminados de acordo com a
estimativa:
O tratamento por fatores tem por objetivo tornar comparáveis os dados
coletados na pesquisa. É a parte mais trabalhosa da avaliação. O tratamento
se processa com o auxílio de fatores de homogeneização, que podem ser
calculados matematicamente ou coletados diretamente em campo.
À seguir são expostos os principais fatores de homogeneização utilizados em
avaliações de imóveis urbanos:
• Fator de oferta ou fonte (Fo)
Faz a correção da elasticidade da informação, pois usualmente os imóveis são
ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados. É tomado em
geral como 0,9 para imóveis ofertados podendo chegar a 0,8. Para dados
transacionados, em razão da ausência de elasticidade é tomado como igual à 1,0.
• Fator de Melhoramentos Públicos (Fmp)

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TABELA MELHORAMENTOS PÚBLICOS
MELHORIA Fator MELHORIA Fator
Rede de água 15 a 20% Iluminação Pública 5%
Rede de esgoto 10 a 15% Pavimentação 10 a 30%
Energia elétrica dom 15 a 20% Guias e sarjetas 5 a 10%
Galerias pluviais 5% Transporte coletivo 10%
Rede telefônica 5% Gás de rua 1%
Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente serão mais valorizados,
a prática aceita nos processos de rigor normal, a aplicação dos percentuais acima,
num processo de relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado,
estabelecendo os fatores de correção para cada caso. Usaremos no caso em estudo
o fator de 1,20.
• Fator de localização ou transposição (Fl)
Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos, ou seja,
corrige as variações decorrentes da localização mais ou menos valiosa da amostra
em relação ao imóvel avaliando. Pode ser obtido pela planta genérica de valores do
município, lançamentos fiscais, informações imobiliárias, ou mais comumente
através da experiência profissional. No caso em análise, temos 03(lotes)
centralizados e ao mesmo tempo próximo a importantes linhas de escoamento.
Adotaremos o fator de 1,20 para este caso.
• Fator de frente ou testada (Ff)
Aplicado para retirar as vantagens ou desvantagens de um lote com relação a outro
possuidor de uma frente de referência. Aceita-se que o imóvel de maior frente seja
mais valorizado. Possuímos três lotes lado a lado, que dependendo do
empreendimento podem fundir-se num único, cuja frente será de 60,00m (sessenta
metros). Assim como a profundidade influenciará no preço final, também a testada
irá estabelecer diferenças de preço do imóvel. A tabela abaixo foi desenvolvida
empiricamente, levando-se em consideração as testadas reais em relação as testadas
de referência para a região. Assim após verificarmos o usual nos terrenos de
determinada região, iremos estabelecer sua valorização ou desvalorização com a real
testada do imóvel em questão. Consideraremos neste caso fator de 1,18

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TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA
Testada
referência
efetiva
10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros
Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val
5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,700
6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,740
7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,780
8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,800
9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,820
10,00 0,960 0,900 0,890 0,840
11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,860
12,00 1,046 0,950 0,930 0,880
13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,900
14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,910
15,00 1,124 1,057 0,980 0,930
16,00 1,141 1,074 1,016 0,950
17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,960
18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,970
19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,990
20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012
22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024
23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106
32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
• Fator de profundidade (Fp)
Utilizado para considerar a desvantagem do imóvel possuir profundidades fora da
faixa recomendável para a região, ou estar muito distante do logradouro. No nosso
caso, os lotes possuem saídas pelo logradouro principal e futuramente para a Av JK.
Neste caso, não haverá depreciação de valores.
• Fator de topografia (Fg)
Aplicado quando o perfil topográfico do imóvel difere da situação paradigma de um
terreno plano (Fg = 1,0)

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• Fator Fonte (Ff)
É mais que natural nas transações imobiliárias o valor de venda ser diferente do valor
inicialmente proposto, a famosa “queima de gordura”. Isto não se dá unicamente por
imobiliárias, também as ofertas particulares estão sujeitas a essa negociação.
Geralmente quem compra quer fazer o melhor negócio e, acredita o comprador ter
feito bom negócio quando recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou até 50% do
valor pedido. Assim após longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes
números:
Quando se tratar de venda, fator igual a 1,20
Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,80 a 1,00
Quando for oferta de imobiliárias, fator variando entre 0,60 a 0,90
O Método Evolutivo conforme a NBR 14.653-1 consiste de:
“A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da
conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerado o custo de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização, ou seja:
O Cálculo do valor venal do terreno é obtido através da seguinte fórmula:
VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.
Onde:
VT = Valor Venal do Terreno
Vm2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores)
AL = Área do Lote
FC1 = Fator de correção quanto à situação do terreno na quadra (Tabela 01)
FC2 = Fator de correção quanto ás condições físicas do Terreno (Tabela 02)
VT= 380,00 x 400,00 x 1,20 x 1,18 = R$215.232,00 (Duzentos e Quinze
Mil, Duzentos e Trinta e Dois Reais.)

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De acordo com a norma técnica NBR 14.653-2, item 8.2.4.2, os fatores de
correção devem ser levados em conta, admitindo-se que o lote tem uma
testada de 20,00m (vinte metros), e portanto, tem valorização diferenciada.
Com base no estudo de massa realizado no presente laudo, devidamente
pautado na metodologia utilizada e consoante o preconizado pela NBR-
14653-2, obtendo grau I de fundamentação e grau II de precisão, determina-
se, com base no mercado imobiliário da região, o valor de mercado do terreno
em questão, em novembro de 2018, já arredondado, conforme permitido pela
norma técnica, em até ±1%.
De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR-
14653-2, obteve-se grau de fundamentação e de precisão II, conforme a
tabela a seguir.
Da Norma tem-se:
No lote existe a edificação com 119,70m2 de área construída, já
descontados os fatores de equivalência das áreas abertas. Para a avaliação
em questão, adotaremos o CUB do mês de outubro do presente ano, e a

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tabela de Heidecke para classificar cada uma das edificações, conforme o seu
estado atual.
Usando a tabela do CUB, temos R$888,79 por metro quadrado de área
construída:
119,70m2 x R$888,79/m2 = R$106.388,16.
Essa construção, como já informado, se encontra em perfeitas condições de
uso, mas precisando de pequenos reparos. Nesse caso, terá uma depreciação
de 8,09% (ver tabela a seguir). Então, obtemos:
R$106.388,16 – 8,09% de depreciação, obtemos o valor da casa:
R$97.781,36(Noventa e Sete Mil, Setecentos e Oitenta e Um Reais e
Trinta e Seis Centavos) .
O engenheiro responsável pelo Laudo de Avaliação da Caixa adotou o valor
de R$1.788,79 por metro quadrado para a benfeitoria em análise.
Como pudemos constatar, nas três amostras de edificações com as mesmas
características e localizadas na quadra ARSE 82, encontramos os seguintes
valores por m2:
 Amostra 01= R$1.533,00;
 Amostra 02=R$1.647,06 e
 Amostra 03=R$2.300,00.
Fazendo a média, encontramos R$1.826,68 por metro quadrado.
Considerando como área construída habitável 119,70m2, encontramos o
seguinte valor para o imóvel vistoriado:
R$1.826,68 x 119,70m2 = R$218.654,39 (Duzentos E Dezoito Mil,
Seiscentos e Cinquenta e Quatro reais e Trinta e Nove Centavos).

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Imagem 15: Observamos que o preço por metro quadrado de construção para o padrão
analisado se encaixa no menor valor apresentado, em função do tipo de edificação, a
distribuição de suas dependências e sua vida útil.
Fazendo-se o somatório da edificação com seu respectivo lote, obtemos o
seguinte valor para a benfeitoria:
R$215.232,00 + R$97.781,36= R$313.013,36 (Trezentos e Treze Mil,
Treze Reais e Trinta e Seis Centavos).

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Imagem 16: Referências para depreciação dos imóveis, em função do seu estado de
conservação. No nosso caso, depreciamos em 8,09% os imóveis que se encontram prontos
para o uso, e em 33,20% para os imóveis que precisam de intervenção moderada para
voltarem ao desempenho para o qual foram construídos.
CONCLUSÃO FINAL
Declaro que o imóvel descrito foi por mim vistoriado, e que o mesmo não
possui quaisquer anomalias estruturais ou de instalações, estando em
condições adequadas de segurança, estabilidade, salubridade e
habitabilidade. Embora seja uma construção com mais de 10(dez) anos de
existência, está apta para o recebimento de novos moradores. Os pequenos
reparos que se fazem necessários são em função do desgaste natural da ação
do tempo, e não comprometem a integridade de seus componentes.
Declaro ainda estar ciente das penalidades administrativas, civis e criminais
que me podem ser impostas em caso de falsas declarações ou omissões, e
assumo total responsabilidade pelas informações apresentadas neste laudo
técnico.

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O empenho desprendido para elaboração desse trabalho é função dos
requisitos e do nível de aprofundamento pretendido no Laudo, com garantia
de nível de rigor e precisão final, obedecendo às informações disponibilizadas
pelo que foi aferido no local da obra, e que não dependem da vontade do
Perito, mas que obedecem a Legislações e Códigos frutos dos estudos
de muitas décadas.
Os requisitos de uma Perícia são condicionados à abrangência das
investigações, à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à
qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade
empregado, sendo esses aspectos definidos pelos seguintes pontos:
a) quanto à metodologia e o tempo empregado;
b) quanto aos dados, informações e documentos levantados ou constatados;
c) quanto ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo.
Informo ainda, sobre as responsabilidades civis e penais a que estou sujeito,
e que o Laudo poderá servir de apoio para apurações futuras:
Art. 436. O juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção
com outros elementos ou fatos provados nos autos.
Esclareço ainda que sou conhecedor da minha obrigação a respeito dos
artigos 342 e 347 do Código Penal, que nos informa:
Art. 342. Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade como testemunha,
perito, contador, tradutor ou intérprete em processo judicial, ou administrativo,
inquérito policial, ou em juízo arbitral.
(Redação dada pela Lei nº 10.268, de 28.8.2001).
Pena - reclusão, de 1 (um) a 3 (três) anos, e multa.

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§ 1º - Se o crime for cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito
em processo penal:
§ 1o As penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é praticado mediante
suborno ou se cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em
processo penal, ou em processo civil em que for parte entidade da administração
pública direta ou indireta. .
Pena - reclusão, de 2 (dois) a 6 (seis) anos, e multa.
§ 2º - As penas aumentam-se de um terço, se o crime é praticado mediante suborno.
§ 2o O fato deixa de ser punível se, antes da sentença no processo em que ocorreu
o ilícito, o agente se retrata ou declara a verdade. (Redação dada pela Lei nº 10.268,
de 28.8.2001).
Art.347. Inovar artificiosamente, na pendência de processo civil ou administrativo, o
estado de lugar, de coisa ou de pessoa, com o fim de induzir a erro o juiz ou o perito.
Pena - detenção, de 3 (três) meses a 2 (dois) anos, e multa.
Parágrafo único - Se a inovação se destina a produzir efeito em processo penal,
ainda que não iniciado, as penas aplicam-se em dobro.
O Laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes dos
Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e
Agronomia e Instituto de Engenharia Legal. Na sequência, será apresentado
o relatório fotográfico de acordo com o levantamento feito no local.
Palmas, 07 de novembro de 2018.
Valdeci Elvis Correa
Eng. Civil CREA 8033-4/TO IBAPE 1847/SP
MBA em Perícias, Auditorias e Gestão Ambiental.
Mestrando em Agroenergia e Recursos Renováveis

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Foto 01: Muro frontal da edificação avaliada.
Foto 02: Conjunto residencial localizado nas proximidades.

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Foto 03: Alameda frontal ao imóvel avaliado.
Foto 04: Posto de saúde localizado em frente a edificação avaliada.

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Foto 05: Vista frontal da edificação avaliada (varandas e área de serviço).
Foto 06: Parte frontal da edificação, com presença de árvores, calçada e gramado
.

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Foto 07: Sala de jantar e balcão da cozinha.
Foto 08: Interior do banheiro social.

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Foto 09: Cerâmica assentada nas paredes do banheiro.
Foto 10: Interior da suíte com porta de acesso ao banheiro.

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Foto 11: Circulação entre as dependências da edificação.
Foto 12: Varanda com tanque de lavar roupas ao fundo.

Laudo maria helena 07.11.2018

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