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1IMÓVEIS NA PLANTACOMPRA DE IMÓVEL “NA PLANTA”Comprar um imóvel na planta, ou seja, que ainda vai serconstruído, exige mui...
2IMÓVEIS NA PLANTAÍndiceCOMO FAZER UMA BOA ANÁLISE DA OFERTA	 3VERIFIQUE E ANALISE OUTROS EMPREENDIMENTOS DA MESMA CONSTRU...
3IMÓVEIS NA PLANTACOMO FAZER UMA BOA ANÁLISE DA OFERTAVERIFIQUE E ANALISE OUTROS EMPREENDIMENTOS DAMESMA CONSTRUTORAIsso é...
4IMÓVEIS NA PLANTAFRAÇÃO IDEALÉ a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de ter-reno, correspondente a cada...
5IMÓVEIS NA PLANTACERTIFIQUE-SE DE QUAL É O REGIME DE CONSTRUÇÃO1- POR EMPREITADA (POR PREÇO GLOBAL OU PREÇO FECHADO)O val...
6IMÓVEIS NA PLANTAQuando há patrimônio de afetação significa que cada empreendimen-to da construtora/incorporadora tem sua...
7IMÓVEIS NA PLANTAequivalente.CONTAMINAÇÃO AMBIENTAL DO TERRENOEm locais onde há falta de terrenos para novas construções,...
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9IMÓVEIS NA PLANTAPRAZO DE CARÊNCIAÉ um período em que o incorporador poderá desistir do empre-endimento. Por meio de uma ...
10IMÓVEIS NA PLANTAFOLHETOS, PUBLICIDADES, ANOTAÇÕES, FOTOGRAFIASTodo o material utilizado na oferta integra o contrato e ...
11IMÓVEIS NA PLANTAHavendo a necessidade do empreendedor/vendedor contratar um pro-fissional para prestar essas informaçõe...
12IMÓVEIS NA PLANTAFINANCIAMENTO CONVENCIONALNo financiamento convencional, o comprador paga as parcelas para aconstrutora...
13IMÓVEIS NA PLANTAÉ preciso também contar com imprevistos como, por exemplo, ques-tões de saúde, pois os gastos com finan...
14IMÓVEIS NA PLANTAJUROSEmbora durante a construção o consumidor seja de fato o credor daconstrutora ou da incorporadora, ...
15IMÓVEIS NA PLANTAforma que o cliente deverá aguardar a formação do grupo para assinaro contrato com o banco, antes do in...
16IMÓVEIS NA PLANTAFINANCIAMENTO BANCÁRIOAo optar por financiar parte do preço, o comprador poderá contratar aconstrutora,...
17IMÓVEIS NA PLANTAENFATIZANDO AS RECOMENDAÇÕES MAIS IMPORTANTES99 Antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadas...
FUNDAÇÃO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR – PROCON-SPENDEREÇOS E CANAIS DE ATENDIMENTOATENDIMENTO PESSOAL – POSTOS POUPA...
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  1. 1. GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULOGERALDO ALCKMINSECRETÁRIA DE ESTADO DA JUSTIÇA E DA DEFESA DA CIDADANIAELOISA DE SOUSA ARRUDAFUNDAÇÃO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR – PROCON/SPDIRETOR EXECUTIVOPAULO ARTHUR LENCIONI GÓESCHEFE DE GABINETECARLOS AUGUSTO MACHADO COSCARELLIDIRETORA ADJUNTA DE ESTUDOS E PESQUISASVALÉRIA RODRIGUES GARCIAASSESSORA DE COMUNICAÇÃO SOCIALBERNADETE DE AQUINOPRODUÇÃOEQUIPE DE ESTUDOS E PUBLICAÇÕESDA DIRETORIA DE ESTUDOS E PESQUISASPROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃOCARLOS ALBERTO DAMIANOCOLABORAÇÃORICARDO LIMA CAMILONEIDE AYOUBDIRETORIAS TÉCNICAS DO PROCONCOLABORAÇÃO ESPECIALProf. MARCELO DE ANDRADE TAPAISão Paulo2012
  2. 2. 1IMÓVEIS NA PLANTACOMPRA DE IMÓVEL “NA PLANTA”Comprar um imóvel na planta, ou seja, que ainda vai serconstruído, exige muito cuidado e paciência para evitar ummau negócio.São muitos e variados os problemas que podem surgir nestetipo de negócio, tais como: atraso na entrega das chaves;informações enganosas sobre metragem ou qualidade doacabamento; o “surgimento” de itens opcionais não incluídosno preço; problemas acústicos; embargos1da obra durante ae após a construção por irregularidades como falta de licençaambiental, falta de licença patrimonial, débitos fiscais, débitostrabalhistas, entre outros; irregularidades no recebimento daoutorga onerosa2.1 Impedimento, proibição, obstáculo.2 Documento emitido pela Prefeitura que certifica à obediência à Lei de Zoneamento local.
  3. 3. 2IMÓVEIS NA PLANTAÍndiceCOMO FAZER UMA BOA ANÁLISE DA OFERTA 3VERIFIQUE E ANALISE OUTROS EMPREENDIMENTOS DA MESMA CONSTRUTORA 3ANALISE O MEMORIAL DESCRITIVO 3PLANTA DO IMÓVEL 4VISITA A APARTAMENTOS DECORADOS 4CERTIFIQUE-SE DE QUAL É O REGIME DE CONSTRUÇÃO 5VISITE O LOCAL DO EMPREENDIMENTO 5ACESSO AO LOCAL 5PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO 6MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO 6CONTAMINAÇÃO AMBIENTAL DO TERRENO 7CONTRATO DE COMPRA E VENDA 8PRAZO DE CARÊNCIA 9NÃO CUMPRIMENTO DO PRAZO DE INÍCIO E ENTREGA DA OBRA 9FOLHETOS, PUBLICIDADES, ANOTAÇÕES, FOTOGRAFIAS 10CORRETAGEM DE IMÓVEL – TAXA SATI OU ATI 10CONDIÇÕES DE PAGAMENTO E PROGRAMAÇÃO PESSOAL 11QUADRO RESUMO 11FINANCIAMENTO CONVENCIONAL 12REAJUSTE 13JUROS 14CRÉDITO ASSOCIATIVO 14PARCELA DAS CHAVES E OUTRAS PARCELAS INTERMEDIÁRIAS 15FINANCIAMENTO BANCÁRIO 16HABITE-SE 16ENFATIZANDO AS RECOMENDAÇÕES MAIS IMPORTANTES 17
  4. 4. 3IMÓVEIS NA PLANTACOMO FAZER UMA BOA ANÁLISE DA OFERTAVERIFIQUE E ANALISE OUTROS EMPREENDIMENTOS DAMESMA CONSTRUTORAIsso é importante para se certificar sobre a solidez da construtora e aqualidade da construção.•• Consulte sites especializados.•• Observe atentamente o material publicitário verificando possíveisomissões ou informações incorretas.•• Procure esclarecer todas as suas dúvidas junto aos corretores noestande de vendas.•• Se possível, visite outros empreendimentos, converse com mora-dores ou com o síndico.ANALISE O MEMORIAL DESCRITIVO1O Memorial Descritivo deve estar disponível no estande de vendas.Verifique especialmente:•• a marca dos materiais de acabamento (azulejos, pisos, metais,etc.);•• a marca das máquinas e equipamentos (elevadores etc.);•• a área de cada unidade em relação à fração ideal (veja quadroabaixo);O imóvel deverá conter os materiais especificados no Memorial. Casoseja utilizado material de qualidade inferior ao estabelecido, o consumi-dor terá direito a exigir a substituição do material, ou aceitar abatimentodo preço ou ainda, pedir o cancelamento do contrato, com a devoluçãodo valor pago monetariamente atualizado.No caso de assinatura do contrato de compra e venda, o Memorial Des-critivo deve vir anexado a este documento.1 É um documento que descreve o projeto, contendo o detalhamento do material empregado,metragens etc.
  5. 5. 4IMÓVEIS NA PLANTAFRAÇÃO IDEALÉ a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de ter-reno, correspondente a cada unidade autônoma do condomínio.Para calcular a fração ideal, divida a área privativa (de cada unidade)pela área total do empreendimento:• se a garagem constar na escritura do apartamento, ela deve sersomada à área privativa;• se a garagem não constar na escritura do apartamento, eladeve ser somada à área comum.PLANTA DO IMÓVELEstude a planta de edificação para verificar a localização da unidade deseu interesse, em relação à claridade, ventilação, ruídos externos, proxi-midade da rua, etc..Imóveis com frente voltada para o norte (“face norte”) geralmente rece-bem maior incidência de sol durante o ano.VISITA A APARTAMENTOS DECORADOSAo visitar apartamentos decorados, não se iluda quanto à aparência inicial.Para seduzir o consumidor, os móveis poderão ter medidas adaptadas aoprojeto. Talvez a metragem não comporte móveis de tamanho padrão.
  6. 6. 5IMÓVEIS NA PLANTACERTIFIQUE-SE DE QUAL É O REGIME DE CONSTRUÇÃO1- POR EMPREITADA (POR PREÇO GLOBAL OU PREÇO FECHADO)O valor da venda é pré-fixado e corrigido apenas no caso deparcelamento.2- POR ADMINISTRAÇÃO DIRETA (OU PREÇO DE CUSTO)O comprador assume, de acordo com sua fração ideal (área privativa+ área comum), o custo integral de sua unidade e paga também umvalor de taxa de administração.Em qualquer caso, há o risco de que o preço previsto inicialmente sofraalterações no decorrer da obra.VISITE O LOCAL DO EMPREENDIMENTOVisite em dias e horários diferentes. Um lugar tranquilo de dia pode sermuito agitado ou perigoso à noite.Um lugar calmo no fim de semana pode ser intransitável em dias úteis.Converse com moradores, comerciantes e porteiros locais.Pesquise ainda, se o local e os arredores do empreendimento estãosujeitos a alagamentos, o que podem gerar prejuízos e desvalorizaçãodo imóvel.ACESSO AO LOCALAvalie as condições de transporte publico e vias de acesso da região emrelação aos deslocamentos para o trabalho, escolas, hospitais etc.Às vezes, a diferença no preço entre as regiões pode não compensar ogasto com locomoção.PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃOÉ uma garantia para o comprador em caso de falência da construtora.
  7. 7. 6IMÓVEIS NA PLANTAQuando há patrimônio de afetação significa que cada empreendimen-to da construtora/incorporadora tem sua contabilidade própria. Naprática, é formada uma comissão de representantes que participa dafiscalização da obra e tem acesso a todas as informações do empreendi-mento (comerciais, tributárias, balanços contas) e repassa aos compra-dores. Em caso de falência da construtora, os compradores poderãoinstituir o condomínio da construção que decidirá sobre a liquidação dopatrimônio de afetação ou a continuação da obra.MEMORIAL DE INCORPORAÇÃOPara poder iniciar a venda de unidades, a construtora ou incorpora-dora deverá antes registrar o Memorial de Incorporação no Cartóriode Registro de Imóveis da região em que o empreendimento seráconstruído.O Memorial de Incorporação inclui:•• prova de propriedade do terreno;•• alvarás de autorização do projeto emitidos pelas autoridadescompetentes (Prefeitura e divisões administrativas);•• certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais;•• cálculo da área de edificação;•• comprovação de pagamento de outorga onerosa junto à Prefei-tura (dependendo do Município);•• Memorial Descritivo, com detalhamento de todas as especifica-ções do empreendimento.O Memorial de Incorporação deve ficar disponível para consulta públicae, por isso, seu número de Registro e a indicação do Cartório em que seencontra devem ser informados tanto na publicidade quanto na oferta.Algumas publicidades descumprem a lei e não trazem esta informação,mas apenas outros números, como registro do terreno, Convenção deCondomínio, protocolos diversos, que podem confundir o consumidor.É proibido, antes do lançamento, fazer reserva de unidade pelo pa-gamento de sinal ou assinatura em pré-contrato ou documento
  8. 8. 7IMÓVEIS NA PLANTAequivalente.CONTAMINAÇÃO AMBIENTAL DO TERRENOEm locais onde há falta de terrenos para novas construções, estão ocor-rendo construções em terrenos que contêm contaminação (em geral,terrenos que foram utilizados por indústrias).Quem quiser informações sobre a qualidade ambiental do terreno podeverificar a sua matrícula no Cartório, que deve apontar qualquer restri-ção que existir.Em São Paulo, a CETESB – Companhia Ambiental do Estado de São Pau-lo, publica anualmente, em seu site (www.cetesb.sp.gov.br) a Relaçãodas Áreas Contaminadas e Reabilitadas do Estado de São Paulo, enquan-to a Prefeitura Municipal, através da Secretaria Municipal do Verde e doMeio Ambiente, publica o Relatório de Áreas Contaminadas do Municí-pio (www.prefeitura.sp.gov.br).CONTRATO DE COMPRA E VENDAAntes de assinar qualquer documento, o consumidor deve LER COMMUITA ATENÇÃO todas as cláusulas e, se necessário, consultar um pro-fissional especializado. Para isso, deverá levar uma via do contrato paraler em casa, com calma, sem pressão e em conjunto com todos osinteressados.DEVEM CONSTAR DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:1 - as especificações da oferta, da minuta, do termo de reserva ou daproposta;2 - a identificação do incorporador e/ou construtor e do vendedor;3 - o valor do sinal;4 - o valor total do imóvel;5 - os índices de reajuste e sua periodicidade, quando houverparcelamento;6 - o local do pagamento e as penalidades por atraso1;1 Lembrando que a multa só pode ser até 2%
  9. 9. 8IMÓVEIS NA PLANTA7 - os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria doimóvel;8 - a indicação da unidade privativa (localização, confrontação, metra-gem total, área privativa, área comum) e da garagem (localização,confrontação, metragem);9 - os prazos para início e entrega da obra, com as penalidades emcaso de não cumprimento (veja quadro abaixo);10 - o prazo de carência (se houver) e respectiva multa (veja quadroabaixo);11 - todas as demais condições prometidas pelo vendedor (que po-dem também constar em papel timbrado da empresa, com a iden-tificação e assinatura de quem fez a oferta) – por exemplo, se forprometido um refrigerador;12 - os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições paraa devolução dos valores, no caso de inadimplência do adquirente.
  10. 10. 9IMÓVEIS NA PLANTAPRAZO DE CARÊNCIAÉ um período em que o incorporador poderá desistir do empre-endimento. Por meio de uma declaração que é registrada emCartório antes do início das vendas das unidades, o incorpora-dor define o prazo e as condições que o autorizarão a desistir doempreendimento.NÃO CUMPRIMENTO DO PRAZO DE INICIO E ENTREGADA OBRAAlgumas incorporadoras estabelecem uma multa de 0,5% sobre ovalor pago pelo consumidor – como o consumidor paga, durantea construção, em geral, 30% do valor do imóvel, a multa se tornairrisória, não sendo suficiente nem mesmo para pagar o aluguel deimóvel semelhante.O correto é que a mesma imposição de mora (pagamento deprestações em atraso) atribuída ao consumidor, seja igual para ofornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros ecorreção monetária, todos na mesma proporção.Atenção: caso a construtora/incorporadora insira em seu contratocláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega doimóvel, que pode variar de 120/180 dias, não aceite. O Procon-SPconsidera essa prática abusiva, porque permite a variação unilate-ral das condições contratuais.Deve estar anexado ao contrato de compra e venda o MemorialDescritivo do imóvel informando tudo que o imóvel apresentarádepois de pronto.Ao assinar o contrato:•• cerifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ouminuta;•• risque todos os espaços em branco.
  11. 11. 10IMÓVEIS NA PLANTAFOLHETOS, PUBLICIDADES, ANOTAÇÕES, FOTOGRAFIASTodo o material utilizado na oferta integra o contrato e obriga o forne-cedor, portanto, é imprescindível que o consumidor guarde todo o ma-terial de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc. e, sepossível, que tire fotos do estande, da maquete e do modelo decorado.Solicite a apresentação da carteira de identificação do corretor e anotesua matrícula.CORRETAGEM DE IMÓVEL – TAXA SATI OU ATIAlgumas construtoras cobram, na assinatura do contrato de com-pra e venda, uma taxa conhecida por SATI (Serviço de AssessoriaTécnico-Imobiliária) ou ATI (Assessoria Técnico-Imobiliária), correspon-dente a 0,88% do valor do imóvel, referente à contratação de um espe-cialista para dar informações sobre o contrato, analisar a adequação daforma de pagamento do preço à condição financeira do comprador ecolaborar com os trâmites para a outorga da escritura.Saiba que o corretor de imóveis é um profissional que se obriga a inter-mediar uma negociação entre duas partes (consumidor (comprador) efornecedor (empreendedor/vendedor)). A comissão de corretagem é opagamento pelo serviço de intermediação que foi prestado. Normal-mente cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamen-to da corretagem, salvo se o comprador optou pela contratação desteprofissional.Na maior parte das vezes o vendedor tenta transferir a despesa parao comprador, estipulando em contrato que a obrigação de pagamen-to será do consumidor. Isso é abusivo. Portanto, é proibida a cobrançada comissão de corretagem nos lançamentos imobiliários, nos quais oconsumidor se dirige diretamente ao local de venda (estandes) paraaquisição do imóvel.Quanto a uma assessoria jurídica, saiba que o fornecedor tem a obri-gação de transmitir ao consumidor todas as informações inerentes aoproduto/serviço que comercializa, neste caso, um imóvel, e isso incluias cláusulas contratuais e todas as providências necessárias à concreti-zação do negócio.
  12. 12. 11IMÓVEIS NA PLANTAHavendo a necessidade do empreendedor/vendedor contratar um pro-fissional para prestar essas informações ao consumidor, este deve arcarcom os custos desta contratação.É direito de o comprador receber todas as informações relacionadasao imóvel que está adquirindo e também com relação ao contrato, tersuas dúvidas sanadas e esclarecidas pelo fornecedor. Caso seja de seuinteresse a contratação dos serviços de assessoria jurídica, esta poderáser prestada, desde que seja fornecido ao consumidor um orçamentoprévio com a descrição de todos os serviços, não podendo limitar-se tãosomente a informações contratuais, por estar inserida na obrigação davendedora a prestação das informações.CONDIÇÕES DE PAGAMENTO E PROGRAMAÇÃO PESSOALQUADRO RESUMOOs contratos de compra de imóveis geralmente contêm um Quadro Re-sumo, onde é relacionado tudo que diz respeito aos pagamentos:•• taxas de juros;•• índices de reajuste;•• valores;•• datas de vencimento do sinal ou entrada;•• parcelas mensais, semestrais, anuais, das chaves;•• financiamento etc.O maior vilão do orçamento de quem compra um imóvel na planta ge-ralmente é a correção mensal do preço e das parcelas, mas esses dadosnem sempre ficam muito claros na contratação. Por isso, exija informa-ções claras e corretas, tire todas as dúvidas e, se for necessário, busque aajuda de um profissional de confiança.
  13. 13. 12IMÓVEIS NA PLANTAFINANCIAMENTO CONVENCIONALNo financiamento convencional, o comprador paga as parcelas para aconstrutora durante a obra e somente quando o imóvel está pronto as-sina o contrato com o banco.Sabe-se que as parcelas mensais durante a construção são corrigidas peloINCC (Índice Nacional da Construção Civil), que mede a inflação do setor,mas desconhece-se muitas vezes que o saldo total do preço até o mo-mento do financiamento, também é corrigido por esse índice, e mesmoque a obra atrase as incorporadoras continuam cobrando o reajuste.Por isso, é comum o consumidor perceber que, depois de pagar as par-celas por 2 ou 3 anos, continua devendo à empresa muito mais do queo valor inicial do contrato, surpresa que ainda é mais comum quandoas parcelas durante a obra são pequenas. Às vezes, inviabiliza-se até acontinuidade do contrato quando o imóvel fica pronto, obrigando ocomprador a desistir do negócio e amargar um enorme prejuízo.Também pode acontecer de se inviabilizar o financiamento se na datada venda, o cálculo com base no salário do consumidor foi realizadode forma muito apertada: provavelmente ele não conseguirá crédito nomomento de receber o imóvel, já que foi alterada a proporção dívida/salário. Assim, poderá ser compelido a desistir do negócio e devolvero imóvel, correndo ainda o risco de a empresa querer reter, de formailegal, parte substancial dos valores pagos. A situação piora se as obrasatrasarem, pois a empresa continua a aplicar as correções mensais.Um detalhe importante: a correção pelo INCC é muito maior do que oíndice de inflação utilizado para a correção dos salários. Como não setem o índice futuro, uma solução é simular uma compra em data ante-rior e aplicar os índices já registrados desse período.Outro ponto fundamental é considerar que a compra de um imóvel éum negócio que vai comprometer parte do salário por muitos anos. Por-tanto, se o orçamento estiver muito justo, provavelmente o consumidorterá problemas para cumprir seus compromissos até o final.
  14. 14. 13IMÓVEIS NA PLANTAÉ preciso também contar com imprevistos como, por exemplo, ques-tões de saúde, pois os gastos com financiamentos curtos podem serconciliados, o que não acontece com os financiamentos longos, geran-do até a perda do imóvel.Após a construção e entrega das chaves o índice de reajuste será oestabelecido pela construtora ou pelo agente financeiro, o que deveser informado previamente. Ressaltamos que durante a construção eantes da entrega das chaves, não poderá haver cobrança de juros pelaconstrutora.É importante que consumidor se informe sobre as modalidades deamortização do saldo devedor do financiamento (SAC – sistemaamortização constante, SACRE - amortização do valor emprestado re-duzindo, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor,PRICE – amortização inicial menor, parcelas e saldo corrigidos pela TR),analisando qual o melhor modelo se ajusta ao seu caso.A construtora/incorporadora não pode impedir o consumidor de quitaro preço do imóvel com financiamento habitacional obtido em instituiçãofinanceira de sua livre escolha, sendo nula a cláusula contratual que obri-gue o consumidor a contratar com agente financeiro estipulado por ela.REAJUSTEA lei permite reajustes mensais das prestações apenas para contratoscom prazo igual ou superior a 36 meses. Contratos com prazo inferiorpodem estipular somente reajustes anuais para as parcelas mensais ouintermediárias. Aprovado o financiamento bancário, a dívida passa a tercomo credor a instituição financeira.Para burlar tal determinação legal e cobrar a correção mensal sobre to-das as parcelas e sobre o valor devido, algumas empresas inserem noscontratos com prazo inferior a 36 meses uma parcela com vencimentoposterior a esses 36 meses, de valor até irrisório. E mesmo que tal parcelaseja quitada antecipadamente, a questão da correção não é alterada,pois o fluxo de pagamento foi calculadamente planejado para um pe-ríodo maior.
  15. 15. 14IMÓVEIS NA PLANTAJUROSEmbora durante a construção o consumidor seja de fato o credor daconstrutora ou da incorporadora, algumas dessas empresas aplicamjuros de 1% ao mês sobre o saldo devedor apurado mensalmente, noperíodo entre a data do contrato e a data da entrega das chaves, e nes-se momento elas cobram todo o valor acumulado, surpreendendo oconsumidor.Tal prática abusiva, denominada “juros no pé”, já havia sido abolida domercado, mas foi considerada válida, recentemente (junho de 2012),pelo SuperiorTribunal de Justiça – um grande retrocesso. Porém, a Justi-ça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão.CRÉDITO ASSOCIATIVOTrata-se de um tipo especial de financiamento para famílias de bai-xa renda, que deverá ser mencionado nos compromissos de comprae venda. Na prática, forma-se um grupo mínimo de compradores e ocontrato com a Caixa Econômica Federal é assinado antes do início oudurante a realização da obra.É preciso atenção, pois o prazo para a entrega do imóvel somente co-meça a ser contado depois da formação do grupo de compradores e daaprovação dos contratos pela CEF. O ideal é que nesse tipo de contratoseja estabelecido um prazo máximo para a empresa reunir o grupo –caso não consiga, deverá devolver integralmente, e corrigidos, os valo-res recebidos do consumidor.Para os consumidores, as vantagens principais são a possibilidade deutilização do FGTS logo no início da construção e a garantia de já teremo financiamento contratado e aprovado quando o imóvel ficar pronto.As desvantagens são o pagamento de juros durante todo o período dasobras e a continuidade da correção do saldo final.O ponto principal que diferencia este financiamento do convencionalé que, no convencional, o cliente paga as parcelas para a construtoradurante a obra e somente quando o imóvel estiver pronto assinará ocontrato com o banco; enquanto no crédito associativo a empresa in-
  16. 16. 15IMÓVEIS NA PLANTAforma que o cliente deverá aguardar a formação do grupo para assinaro contrato com o banco, antes do início ou durante a execução da obra,havendo cláusula expressa na qual o vendedor dá ao comprador plenaquitação do imóvel vendido.Ocorre que muitas incorporadoras que comercializam por meio docrédito associativo incluem nos documentos uma “confissão de dívida”,na qual o consumidor se compromete a pagar o “resíduo” do INCC nomomento da entrega do imóvel, o que é ilegal e não deverá ser aceitopelo consumidor.PARCELA DAS CHAVES E OUTRAS PARCELASINTERMEDIÁRIASA parcela das chaves é, na verdade, uma parcela intermediária, com datade vencimento fixa, que coincide com a data prometida para a conclu-são das obras. Quando as obras atrasam, porém, a parcela continua aser cobrada na data fixada, e o cliente, sem recursos no momento, sevê pressionado.Muitas empresas, então, condicionam o adiamento dessa cobrançapara quando o imóvel estiver concluído, desde que o cliente assine umaditivo contratual concordando com o adiamento da data da entregado imóvel, sem nenhum tipo de pedido indenizatório. Outras empre-sas aplicam multa e juros sobre a parcela, alegando inadimplementodo consumidor.Há casos, ainda, em que as parcelas mensais pagas pelo comprador du-rante a construção não são suficientes para quitar um percentual míni-mo do valor do imóvel que permita o financiamento. Se esse percentualnão for pago, o cliente provavelmente não conseguirá o financiamentoe terá de desistir do imóvel e perder quantias significativas.O comprador precisa, portanto, ficar muito atento no momento dacompra e verificar todos os pagamentos que têm data fixa de venci-mento no contrato, tanto mensais quanto intermediários, fazendo cál-culos cuidadosos e projetando a incidência de correção monetária. Emregra, somente a parcela final poderá ser financiada, e esta opção vemexpressa no contrato, sendo que as demais devem ser quitadas comrecursos próprios do comprador.
  17. 17. 16IMÓVEIS NA PLANTAFINANCIAMENTO BANCÁRIOAo optar por financiar parte do preço, o comprador poderá contratar aconstrutora, se houver essa possibilidade, ou a instituição bancária desua preferência. Obrigar o comprador a recorrer a determinado bancocaracteriza a prática ilegal conhecida por“venda casada”.Optando por financiamento bancário, o comprador deverá ficar aten-to às exigências, como percentual máximo de comprometimento derenda, número de pessoas que integrarão a renda, parentesco etc. Nocálculo do comprometimento da renda, devem ser consideradas as par-celas intermediárias, trimestrais, semestrais, anuais e das chaves.Tão logo a construtora entregue os últimos documentos referentes àobra, habite-se e especificação de condomínio, o comprador pode darentrada no pedido de financiamento.HABITE-SEConcluída a obra, a construtora deverá solicitar um auto de conclusãode obra junto ao órgão competente da Prefeitura, no qual deverá cons-tar que a construção corresponde ao projeto aprovado. Deverão seremitidos atestados das concessionárias de água e energia elétrica e doCorpo de Bombeiros. Havendo exigências, a certidão só será liberadaapós sua solução.Ocorre que em muitos casos o habite-se é expedido antes das obras deacabamento do imóvel, que podem demorar meses para serem conclu-ídas. Os contratos de incorporação, porém, normalmente trazem umacláusula pela qual consideram o imóvel finalizado e, portanto, concluídaa obrigação com a mera expedição do habite-se.A lei, porém, determina que a responsabilidade da incorporadora pe-rante o comprador só se encerra com a individualização da matrícula doimóvel, e, portanto, a empresa não pode exigir o pagamento da parcelafinal nem cobrar juros incidentes enquanto não providenciar todos osdocumentos necessários para o financiamento do imóvel.A liberação do financiamento ao consumidor também depende da ex-pedição do habite-se.
  18. 18. 17IMÓVEIS NA PLANTAENFATIZANDO AS RECOMENDAÇÕES MAIS IMPORTANTES99 Antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro deReclamações Fundamentadas da Fundação PROCON-SP, para seinteirar da existência ou não de reclamações contra a incorpo-radora, construtora ou intermediadora vendedora e realize umapesquisa no site doTribunal de Justiça do seu Estado para verificarse há algum processo contra a empresa e qual é o problema deque ele trata.99 Pesquise as ofertas de imóveis semelhantes, comparando, alémdo preço, a região de localização. Consulte o memorial descritivocom a indicação dos acabamentos. Visite o local do imóvel emdias e horários diferentes. Visite outro empreendimento da mes-ma empresa.99 Consulte a matrícula do imóvel e verifique se não existe restriçãopendente e se a incorporação foi devidamente registrada.99 Leia atentamente e procure entender o contrato. Em caso de dúvi-da, recorra a um especialista. Risque todos os espaços em branco.99 Não feche nenhum negócio movido pela emoção. Leve todos oscontratos para ler em casa, sem a pressão dos vendedores, façacontas, reflita sobre o negócio. Só assine qualquer documentodepois de já ter esclarecido todas as dúvidas.99 Ao assinar o contrato lembre-se de rubricar todas as páginas esolicite que as assinaturas ocorram na presença de testemunhasqualificadas (maiores de 18 anos, sem relação de parentesco) e dovendedor.99 Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você,reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente,registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.A COMPRA DE UM IMÓVEL NORMALMENTE É UM NEGÓCIOPARA A VIDA TODA.
  19. 19. FUNDAÇÃO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR – PROCON-SPENDEREÇOS E CANAIS DE ATENDIMENTOATENDIMENTO PESSOAL – POSTOS POUPATEMPO2ª a 6ª, das 7h às 19h - Sábados, das 7h às 13hITAQUERAAv. do Contorno, 60Metrô ItaqueraSANTO AMARORua Amador Bueno,176/258SÉPraça do Carmos/nºINTERNET@ATENDIMENTO ELETRÔNICO E SITEwww.procon.sp.gov.brBLOG: educaproconsp.blogspot.com.brFACEBOOK: www.facebook.com/proconspTWITTER: www.twitter.com/@proconspoficialOUTROS ATENDIMENTOSCARTASCaixa Postal 1151Cep: 01031-970FAX(11) 3824-07172ª a 6ª, das 10h às 16hTELEFONE - Disque: 151Para orientações e cadastro dereclamações fundamentadas2ª a 6ª, das 7h às 19hOUVIDORIA - Criticas, elogios e sugestões ao PROCON-SPRua Barra Funda, 930, Sala 401 – Barra Funda, Cep 01152-000, São Paulo-SPTelefone: 0800 377 6266Email: ouvidoria@procon.sp.gov.brNÚCLEOS REGIONAISfiscalização, cursos, palestras e suporte aos Procons municipaisBauru,Campinas,PresidentePrudente,Santos,SãoJosédosCamposeSorocabaOUTROS MUNICÍPIOS Consulte a prefeitura de sua cidade ou o site do Procon-SP

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