Este documento discute os procedimentos e métodos para avaliação de terras nuas e benfeitorias rurais de acordo com as normas brasileiras. Ele explica os aspectos que devem ser considerados na avaliação como a caracterização da região, do imóvel, das construções, culturas e produções. Também descreve os principais métodos de avaliação previstos na norma ABNT NBR 14653-3 como o método comparativo, de capitalização da renda, involutivo e de custo.

1. Cartilha de
avaliação
TERRAS NUAS E BENFEITORIAS
POR LAYZ FURTADO DO VALE

2. O Q U E D I Z A N O R M A ?
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A avaliação de bens, de seus frutos e direitos é uma
análise técnica para identificar valores, custos ou
indicadores de viabilidade econômica, para um
determinado objetivo, finalidade e data, consideradas
determinadas premissas, ressalvas e condições
limitantes claramente explicitadas.
NBR-14.653-1
Esta parte da ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e
padrões específicos de procedimentos para a
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:
instituição de terminologia, definições, símbolos e
abreviaturas; classificação da sua natureza; descrição
das atividades básicas; definição da metodologia
básica; identificação do valor de mercado ou outra
referência de valor; especificação das avaliações;
requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de
avaliação.
ABNT NBR 14653-3
O processo de avaliação de qualquer ativo implica em
entender os atributos lhe geram valor e, para tanto, é
necessário conhecer o ativo. O procedimento exige
coleta de uma vasta gama de informações sobre o ativo,
o mercado, o objetivo da avaliação entre outras.
Geralmente as primeiras informações coletadas são
referentes ao próprio ativo, suas especificações físicas,
econômicas e financeiras por exemplo (GUSMÃO, 2012).
Porque avaliar?
O laudo técnico é um relatório que segue normas
científicas, elaborado por um profissional ligado a
engenharia de avaliação afim de auxiliar nas mais
diversas transações mercadológicas, como
tributação, transferência de propriedade, na
exploração mais adequada para a propriedade,
entre outras. Tudo em conformidade com a norma
da ABNT, para avaliar o bem.
O que é um laudo técnico?

3. QUEM TEM INTERESSE NA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
RURAIS?
Judiciário
Seguradoras
Bancos
Imobiliárias
Poder público
Investidores
Empresas privadas
Vendedores e compradores

4. PARA QUE FINS SERVEM
AS AVALIAÇÕES?
Análise de crédito rural
Estudo de viabilidade
econômica
Compra e Venda
Tributação
Uso e ocupação de terra.
Desapropriação
Reforma agrária
Indenização

5. A IMPORTÂNCIA E
ESPECIFICIDADES DAS
TERRAS AGRÍCOLAS
As propriedades rurais destinadas para atividades agrícolas são de
extrema importância, visto que tais atividades são base da economia de
diversas localidades do país, segundo a CEPEA (Centro de Estudos
Avançados em Economia Aplicada), da Esalq/USP, o PIB do agronegócio
brasileiro alcançou participação de 26,6% no PIB brasileiro. Segundo o
site da EMBRAPA, no ano de 2018, cerca de 21% do território nacional é
ocupado por lavouras ou pastagens plantadas. Dessa forma podemos
destacar os estabelecimentos ruarias como um importante ativo que
estimula diversos setores da economia e gera um mercado voltado para
a negociação de propriedades rurais exigindo assim o estabelecimento
de preço e com isso a necessidade de processos de avaliação para os
mais variados usos, como: compra e venda de propriedade, tributação,
estudo de viabilidade econômica, análise de credito rural, uso e
ocupação de terra.
O imóvel rural pode ser definido como construção rústica, beneficiada
ou não, com área contínua voltada para exploração florestal, produção
agrícola, pecuária, agroindústria ou destinada à preservação e
proteção ambiental, subsidiada por planos públicos ou privados de
financiamento e investimento. (ESTATUTO DA TERRA LEI 4.504, 1964).
quando se fala sobre avaliação de propriedades e que a terra não deve
ser vista como um imóvel urbano, como residências e prédios, visto que
o mesmo é um ativo de características particulares, uma vez que mesmo
sem manutenção o mesmo pode gerar riquezas relacionadas a
recuperação da vegetação nativa, por exemplo. Ademais, empresas
agrícolas possuem ativos biológicos, sendo plantas e animais, que ao
passar do tempo aumentam seu valor. Crepaldi (1998 citado por
GUSMÃO,2012) ressalta que a atividade agrícola tem suas etapas de
produção determinada pelo clima (época de plantio, tratos culturais,
colheita, escolha de variedade e espécies), algumas fases do processo
produtivo se desenvolvem sem a existência de trabalho físico, não há
flexibilidade para alterar a sequência da produção e aterra é, muitas
vezes, participante do processo de produção. São também objetos de
avaliação de imóveis rurais as, instalações, máquinas e equipamentos,
veículos licenciados e fora de estrada, culturas, semoventes, florestas
nativas e reflorestamentos (DESLANDES 2002, citado por GRIPP Jr. et al,
2006).

6. O Q U E D I Z A N O R M A ?
CLASSIFICAÇÃO DE BENS
Pequeno até 4 módulos fiscais;
Médio de 4 a 15 módulos fiscais;
Grande acima de 15 módulos fiscais.
Segundo o site da EMBRAPA módulo fiscal é uma unidade de
medida, em hectares, cujo valor é fixado pelo INCRA para
cada município levando-se em conta: (a) o tipo de
exploração predominante no município (hortifrutigranjeira,
cultura permanente, cultura temporária, pecuária ou
florestal); (b) a renda obtida no tipo de exploração
predominante; (c) outras explorações existentes no município
que, embora não predominantes, sejam expressivas em
função da renda ou da área utilizada; (d) o conceito de
"propriedade familiar". A dimensão de um módulo fiscal varia
de acordo com o município onde está localizada a
propriedade. O valor do módulo fiscal no Brasil varia de 5 a
110 hectares.
Dimensão
Não explorado;
De lazer e turismo;
De agricultura;
De pecuária;
De silvicultura;
Agroindustrial;
Misto.
Exploração

7. O Q U E D I Z A N O R M A ?
CLASSIFICAÇÃO DOS
COMPONENTES
Terra bruta: terra onde a presença de vegetação natural
ou em estado vegetativo;
Terra Nua: terra sem considerar suas benfeitorias;
Terra cultivada: terra cujo a presença de culturas de
interesse agrícola.
Segundo a ABNT NBR 14653-3 as terras são enquadradas
segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso
das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento
da Capacidade de Uso da Terra - III aproximação, ou o que
vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.
Terras
Benfeitorias não reprodutivas: Casas, Galpões,
cercas, estradas, sistemas de irrigação e drenagem,
rede de energia elétrica, rede de distribuição de
água, em geral obras ou trabalhos de melhorias na
propriedade.
Benfeitorias reprodutivas: Culturas, pastagens
cultivadas, florestas plantadas.
Benfeitorias

8. Aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes,
ocupação existente e tendências de modificação a curto
e médio prazos, clima, recursos hídricos;
Aspectos ligados à infra-estrutura pública, como canais
de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e
sua praticabilidade durante o ano agrícola;
Sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de
comercialização dos produtos, cooperativas,
agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de
armazenagem de produtos e insumos, comércio de
insumos e máquinas agrícolas e rede bancária;
Estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade
de mão-de-obra
Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento
local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo,
restrições físicas e ambientais condicionantes do
aproveitamento
Segundo a ABNT NBR 14653-3 a caracterização deve ser
quanto as seguintes critérios:
Caracterização da região
Denominação;
Dimensões área registrada e área levantada
topograficamente, quando existente;
Limites e confrontações;
Situação;
Destinação;
Recursos naturais;
Sistema viário interno;
Telefonia
Rede de energia elétrica interna;
Utilização econômica atual e condicionantes legais.
DADOS QUE DEVEM SER
COLETADOS DURANTE A
VISTORIA
Caracterização do imóvel
P A R A T E R R A N U A E B E N F E I T O R I A

9. Dimensões;
Aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e
tecnológicos);
Estado de conservação, idade aparente, vida útil;
Aspectos funcionais;
Condicionantes legais.
Segundo a ABNT NBR 14653-3 a caracterização deve ser
quanto as seguintes critérios:
DADOS QUE DEVEM SER
COLETADOS DURANTE A
VISTORIA
estado vegetativo;
estágio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário
(infestação de doenças, pragas e invasoras), nível
tecnológico;
produtividades esperadas, riscos de comercialização;
adaptação à região, considerando o risco de ocorrência
de intempéries;
condicionantes legais.
Segundo a ABNT NBR 14653-3 a caracterização deve ser
quanto as seguintes critérios:
Caracterização das construções e
instalações
Caracterização das
produções vegetais
P A R A T E R R A N U A E B E N F E I T O R I A

10. A norma ABNT (NBR 14653-3) é uma ferramenta utilizada
por diversos profissionais ligados a avaliação, essa norma
trata de metodologias para avaliação de bens, imóveis
urbanos, imóveis rurais e empreendimento. Esta NBR
colabora para a consolidação de conceitos, métodos e
procedimentos importantes para o serviço de avaliação de
bens (FILHO,2016). Os métodos propostos pela NBR 14653-3
são os seguintes:
O referido método é bastante utilizado e consiste na
determinação do valor da propriedade por meio de
comparação com outros imóveis semelhantes avaliado. É o
mais indicado para determinação de mercado da terra nua,
semoventes e de veículos. Por esse método, o valor de
mercado é determinado pela comparação direta com outros
imóveis semelhantes avaliados, cujas informações ou dados
de mercado são obtidos valendo-se de entrevistas, visitas
técnicas, anúncios de jornais ou revistas, documentações de
transferências, cadastro ou informações de corretores.
(Lopes da Silva at al.,2011)
Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado
Avalia-se a renda líquida gerada pela terra e calcula-se
o preço pela capitalização por uma taxa de desconto
correspondente ao custo de oportunidade de igual risco
(Filho,2016).Baseia-se em custos, renda e receita futuras.
Método da capitalização da
renda
O método involutivo identifica o valor do mercado,
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo técnico econômico, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem
e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários para execução e comercialização
do produto (NBR 14653-2, 2011).
Método involutivo
Esse método resulta de um orçamento detalhado ou
comparação de custos de outro imóvel igual ao que está
sendo avaliado, em suma, baseia-se na hipótese de que um
comprador, bem informado, não pagará por um imóvel mais
do que o custo para construir outro igual (FIKER, 1997).
Método do Valor de Custo
MODELO DE AVALIAÇÃO
SEGUNDO A ABNT

11. REFERÊNCIAS
ABNT. Abnt nbr 14653-3 Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais, 2004.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Avaliação de Imóveis
Urbanos: NBR 14653. 2011.
CEPEA. Centro de Estudos Avançados em Economia Aplicada. Pib do
Agronegócio Brasileiro. Disponível em :<
https://www.cepea.esalq.usp.br/br/pib-do-agronegocio-brasileiro.aspx> .
Acesso em 04 de maio de 2021
CREPALDI, S. A. Contabilidade Rural: uma abordagem decisorial. 2 ed.
São Paulo: Atlas,1998
DESLANDES, C. A. Avaliação de Imóveis Rurais. Editora Aprenda Fácil –
Viçosa/MG, 2002.
EMBRAPA. Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária Ministério da
Agricultura, Pecuária e Abastecimento. Síntese Ocupação e Uso das
Terras no Brasil. Disponivel em :< https://www.embrapa.br/car/sintese> .
Acesso em 04 de maio 2021
FIKER, J. Avaliação de imóveis urbanos. 5. ed. São Paulo: PINI, 1997.
FILHO, Antônio Dias Figueiredo. Avaliação de Terras em Processo de
Transformação para Cultivo de Soja e Milho no Centro Oeste: Um
Projeto de Agregação de Valor a Terra. São Paulo, 2016.Dissertação
(Mestrado em Agronegócio) - Escola de Economia de São Paulo da
Fundação Getúlio Vargas.
GRIPP JR, Joel. Avaliação de imóveis rurais. COBRAC 2006 · Congresso
Brasileiro de Cadastro Técnico Multifinalitário · UFSC Florianópolis · 15 a 19
de Outubro 2006.
GUSMÃO, Paula Saraiva. Métodos de Avaliação de Propriedades
Agrícolas no Brasil. São Paulo,2012. Dissertação (Mestrado em
Administração) - Programa de Pós-Graduação em Administração,
Departamento de administração da Universidade de São Paulo.
Lopes da Silva, Márcio; Rodrigues de Castro Rocha, Renata; Araujo
Cordeiro, Sidney; Marques da Silva, Mayra Luiza; Ferreira Bezerra, Adham
Estudo comparativo de três métodos de avaliação de terras florestais
CERNE, vol. 17, núm. 2, abril-junio, 2011, pp. 209-213 Universidade Federal
de Lavras Lavras, Brasi
VICENTIN, JEAN BONFANTE. Avaliação de Propriedades Rurais
Impactadas por Empreendimentos Energéticos. Florianopolis,2011.
Monografia (Graduação em Agronomia) - Centro de Ciências Agrárias da
Universidade Federal de Santa Catarina.
MURRAY, W. G. Farm Apprasial and Valuation. Iowa: Iowa State
University Press, 1940.

12. G R A D U A N D A E M A G R O N O M I A
L A Y Z F U R T A D O D O V A L E - U F R A B E L É M
ELABORAÇÃO DA CARTILHA
COLABORAÇÃO
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