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Debentures Road Show – Dec 2005
1) O documento fornece uma visão geral da Gafisa, uma das maiores incorporadoras imobiliárias do Brasil, com mais de 50 anos de experiência. 2) Ele descreve a história da empresa, suas vantagens competitivas incluindo forte marca, presença nacional e landbank estratégico, além de perspectivas positivas para o mercado imobiliário brasileiro. 3) A estrutura acionária da Gafisa é liderada por dois investidores renomados no setor imobiliário brasileiro e internacional.
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- 1. Agenda Página Sumário Executivo 2 Visão Geral de Mercado 7 Posicionamento Estratégico 12 Resultados Recentes 20 Termos e Condições 28 1
- 2. Overview da Companhia A Gafisa é uma das empresas líderes no setor imobiliário, com mais de 50 anos de experiência Em 1997, a GP Investimentos investiu U$78MM na Gafisa A GP contribuiu com capital e a CIMOB contribuiu com seu landbank, projetos e marca A Gafisa foi muito bem sucedida em sua estratégia de crescimento, conseguindo crescer a altas taxas em um ambiente volátil Sua marca forte e sua reputação por produtos de qualidade contribuem para o aumento da velocidade de vendas de seus lançamentos Na operação, destaca-se a alta eficiência e baixos custos de construção 2
- 3. Histórico 1954 Constituída a Gomes de Almeida Fernandes (GAF) no Rio de Janeiro 1997 GP Investimentos e CIMOB (antiga GAF) constituem a nova Gafisa S.A. 2004 GP investimentos torna-se o sócio controlador da Gafisa S.A. Entrada de novo CEO na companhia Início da reestruturação da gestão, do modelo de negócios e da cultura da Gafisa S.A. Redução significativa do endividamento 2005 CIMOB deixa de ser acionista da Gafisa Novo sócio estratégico, a EIP1, de Sam Zell, adquire 32% da companhia por US$ 55 MM Gafisa S.A. volta a acessar mercado de capitais com novo programa de debêntures na CVM Resultados acumulados até setembro de 2005 indicam sucesso do plano de reestruturação Nota 1: EIP, Equity International Properties, é uma empresa afiliada à Equity Group Investments LLC 3
- 4. Vantagens competitivas Potencial de Mercado Déficit habitacional de 7,2 milhões de moradias, sendo 30% no sudeste: Gafisa está estrategicamente posicionada para se beneficiar de um potencial boom do setor imobiliário Redução de juros e desemprego, além do aumento da disponibilidade de financiamento para produção e comercialização favorecem o crescimento do setor Única com presença Acreditamos que a marca Gafisa é muito forte, sendo uma referência no setor imobiliário em todo o Brasil nacional Presença nacional: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Fortaleza, Manaus, Belém, Goiânia, Itu, Macae, Recife e Salvador Forte Marca e Sólida Mais de 800 empreendimentos entregues: nenhuma outra construtora no país operou por tanto tempo e Reputação acumulou resultado tão expressivo Landbank estratégico em Landbank de terrenos estrategicamente localizados para capturar as oportunidades nos próximos anos localizações premium Terrenos premium com capacidade para gerar projetos de maior retorno e margens Manutenção e crescimento do landbank garantidos pela sólida estrutura de capital e forte relacionamento com proprietários de áreas Modelo de Negócio focado Giro alto do negócio promove altos retornos em performance e retorno Foco em incorporação e na viabilização de financiamento dos clientes junto a terceiros Foco em empreendimentos que ofereçam retornos superiores Sistema Gerencial Cultura de foco em resultados, acompanhada por um sistema de metas individuais ambiciosas Modelo de gestão único no setor, profissionalizado – “donos do negócio” Uso das mais modernas técnicas de gestão de negócios (OBZ, EVA, Gestão de Rotina, etc) Time experiente e forte Renomado e forte time de executivos participação do Forte cultura corporativa voltada para resultados conselho de acionistas Dois acionistas renomados, no Brasil e no exterior 4
- 5. Forte base acionária Marca forte, sustentada por uma forte base acionária, com histórico de sucesso no mercado imobiliário local e internacional Estrutura Acionária Controladores GP Investimentos Histórico bem-sucedido na gestão de empresas no Brasil: Telemar, ALL, Submarino, IG, Geodex, Cemar, entre outras Outros EIP 36% 59% 5% Criada e dirigida por Sam Zell, um dos maiores e mais bem sucedidos investidores do setor imobiliário Grande reputação no setor: Equity Office Properties (market cap de US$ 12 bilhões), Equity Residential (market cap de US$ 11 bilhões), Equity Lifestyle Properties (market cap de US$ 0,9 bilhões), Capital Trust (market cap de US$ 0,5 bilhões), e Homex (market cap de US$ 1,4 bilhões) Atuação em mercados emergentes: Gafisa, Homex, NH e Mexico Retail 5
- 6. Agenda Página Sumário Executivo 2 Visão Geral de Mercado 7 Posicionamento Estratégico 12 Resultados Recentes 20 Termos e Condições 28 6
- 7. Mercado imobiliário Brasileiro:geral O setor representa aproximadamente 16% do PIB do país Mão de obra intensiva: aproximadamente 4 milhões de trabalhadores empregados diretamente e 11 milhões empregados indiretamente (Fonte: CBIC – Fev/2005) Melhoras da economia impactam o setor significativamente Drivers de Vendas: Crescimento do PIB Declínio das taxas de juros Aumento da disponibilidade de financiamento Deficiência de instrumentos de financiamento de longo prazo ainda é uma barreira para potencial de crescimento da indústria Interesse e participação do governo é uma importante alavanca para o desenvolvimento do setor 7
- 8. Mercado imobiliário Brasileiro:forte perspectiva de crescimento Robust Growth Prospects in Brazil Fatores demográficos e disponibilidade de renda são os principais drivers 8% Déficit de moradias é de 7,2 milhões. $ 3% 28% Existe uma demanda anual adicional de 900.000 moradias, e uma oferta 13% $ $ anual de somente 300.000 unidades A população brasileira de jovens é grande e crescente e será um dos principais fatores de geração de 8% demanda futura no setor 6% 41% $ Incentivo governamental para o 63% financiamento do comprador já está $ $ $ 15% $ $ contribuindo, ainda que timidamente, 16% $ $ $ para o crescimento do mercado Legenda $ % do PIB % população em 2000 Fonte: IBGE 8
- 9. Mercado imobiliário Brasileiro:comparação com o México Atributos do Brasil relembram os do México há alguns anos atrás O real está estabilizado desde a desvalorização de janeiro de 1999 Existência de demanda não atendida para moradias acessíveis A demanda por capital no setor é muito alta Financiamentos subsidiados pelo governo para os segmentos de baixa-média renda Indicadores Selecionados México Brasil População 2003 (MM) 102 180 PIB per capita (US$) 8.950 7.480 Demanda anual por novas moradias 700.000 1.200.000 % novas moradias no FGTS/Infonavit 26% 6% Novas moradias financiadas pelo FGTS/Infonavit 273.362 48.000 Fonte: Infonavit 2003 (até Nov/03) e Brasil Census 2000 9
- 10. Mercado imobiliário Brasileiro:comparação com o México O setor no Brasil apresenta fortes semelhanças com o do México Combinação de menores taxas de juros no longo prazo, renovação de instrumentos de financiamento de mutuários e evolução do sistema legal do setor e recuperação econômica Potencial de crescimento de financiamentos imobiliários providos por bancos comerciais devido a oportunidades de cross-selling Títulos lastreados em recebíveis imobiliários: demanda latente de fundos de pensão, seguradoras e outras, sustentam o potencial deste mercado 45% 1.400 Juros MEX (%) Juros BRA (%) MEX – Nº de moradias financiadas (mil) 40% 1.200 35% 1.000 30% 25% 800 20% 600 15% 400 10% 200 5% 0% - 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Fonte: Infonavit 2003 (até Nov/03) e Brasil Census 2000 10
- 11. Agenda Página Sumário Executivo 2 Visão Geral de Mercado 7 Posicionamento Estratégico 12 Resultados Recentes 20 Termos e Condições 28 11
- 12. Única companhia brasileirado setor com atuação nacional Presença Geográfica Marca forte: Benchmark no Mercado Imobiliário Brasileiro Única do setor com presença nacional: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Fortaleza, Manaus, Belém, Goiânia, Itu, Macaé, Recife e Salvador A estratégia de expansão em outras regiões do país representa uma oportunidade única de consolidação para a Interior do RJ Gafisa São Paulo Rio de Janeiro Associação com players locais buscando mitigação de riscos de mercado. Gafisa´s core markets 12
- 13. Vendas: foco emprodutos de maior valor agregado Breakdown de vendas por segmento (% das vendas) Concentração dos lançamentos em produtos de maior valor agregado: maior participação de produtos de alto e médio-alto padrão, e loteamentos Alto crescimento em loteamentos: margens maiores 9M04 9M05 Loteamentos Outros Outros Baixa Renda 0% 2% Loteamentos 1% 8% 22% Alto Padrão Alto Padrão 44% Baixa Renda 49% 4% Médio Padrão 41% Médio Padrão 29% 13
- 14. Vendas: Abertura porEstados Participação nos mercados (%) 6% 14% 29% 23% 43% 43% 38% 71% 71% 57% 57% 48% 2001 2002 2003 2004 9M2005 São Paulo Rio de Janeiro Outras Cidades 14
- 15. LandBank estrategicamente localizado Experiênciade investimento, capacidade de desenvolvimento e extensa rede de relacionamentos na indústria contribuem para acesso aos melhores terrenos Estoque de terrenos estrategicamente localizados, com um grande potencial de venda A marca e a credibilidade da Gafisa capacita a companhia a realizar permutas com proprietários de terrenos, reduzindo os desembolsos de caixa Landbank da Gafisa em locais estratégicos, como a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, é difícil de ser replicado pelos concorrentes Cara de Cão - RJ Lorian – SP 15
- 16. Modelo integrado eeficiência operacional Técnicas de construção avançadas e economias de escala A Gafisa foi a primeira companhia do setor a receber o certificado ISO 9002, reconhecimento da eficiência das técnicas avançadas de construção que emprega Domínio de técnicas avançadas de construção, permitem a execução de alta qualidade e baixos custos Posição de liderança num mercado fragmentado permite que a companhia tenha forte poder de barganha para negociar com fornecedores A Gafisa tem sido bem sucedida em conseguir importantes contratos de construção para terceiros, graças a custos baixos e escala A Gafisa celebra contratos de fornecimento de longo prazo com fornecedores para desenvolver novos produtos e assegurar a qualidade de seus serviços Principais clientes - construção 16
- 17. Sistema de gestãoúnico no setor Estrutura organizacional de execução distinta Características da Estrutura Melhor execução, metas, Senior padronização, melhores Modelo único de gestão Management práticas profissionalizada Metas da Companhia são desdobradas por áreas e indivíduos Regional Regional Região Projetos são tocados por donos de negócios, divididos por regiões Operação Operação Operação Operação Operação Operação Figura do “dono do negócio” , … … garante foco em geração de resultados, mesmo com a Performance Operacional … expansão da companhia Áreas não-estratégicas atuando Performance de como back-office Vendas … RH … TI … Definição de metas, gestão Finanças de performance, melhores … práticas, padronização, economias de escala CSC1 … Nota 1: CSC: Central de Serviços Compartilhados Tarefas 17
- 18. Estratégia de crescimento Retomar nossa liderança em São Paulo e consolidar nossa posição de líder de mercado no Rio de Janeiro Foco no mercado residencial de alto e médio-alto padrão, que apresentam maiores retornos Manter a presença no mercado de média-baixa renda, a fim de estarmos preparados para aproveitar oportunidades futuras que irão surgir no segmento Manter nossa rota de crescimento nacionalmente, procurando boas oportunidades de retorno fora do eixo SP-RJ Usar sólida estrutura de capital como vantagem competitiva na construção do Landbank, preferencialmente através de permuta Tirar vantagem da nossa estrutura para gerar escala através de oportunidades de prestação de serviços de construção para terceiros Manutenção de indicadores financeiros conservadores 18
- 19. Agenda Página Sumário Executivo 2 Visão Geral de Mercado 7 Posicionamento Estratégico 12 Resultados Recentes 20 Termos e Condições 28 19
- 20. Forte crescimento até2003 financiado por capital de terceiros Vendas (R$ MM) Lucro Líquido (R$ MM) 42 51 141 152 64 52 333 325 15 149 293 10 19% 39 12% 42% 9 81 8% 46 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2000 2001 2002 2003 Gafisa Investidor Lucro Líquido Lucro Líquido / Rec. Líq. EBITDA (R$ MM) Dívida Líquida (R$ MM) 84 19% 160 64 13% 19% 100% 42% 72 7% 26 9 30 39 53% 2000 2001 2002 2003 2000 2001 2002 2003 EBITDA Margem EBITDA Dívida Líquida Dívida Líquida/PL 20
- 21. Em 2004, operaçãofocada na redução da dependência de capital de terceiros... Evolução dos lançamentos (R$MM) Fatos ocorridos e ações tomadas GP assume o controle da Companhia e 389 388 377 nomeia novo CEO 198 207 A Gafisa reduz ritmo de expansão, em favor de maior sustentabilidade de crescimento Diminuiu o número de lançamentos de 20 2000 2001 2002 2003 2004 (2003) para 11 (2004) Reestruturação com foco na redução de Evolução das vendas (R$MM) custos 333 325 293 Nova estrutura organizacional mais focada 254 em resultados 151 Todos os processos internos e os sistemas de informação foram institucionalizados a fim de incrementar a produtividade 2000 2001 2002 2003 2004 21
- 22. ...com impacto positivono mesmo ano EBITDA (R$ MM) Fatos ocorridos e ações tomadas Turnaround Foco na geração de caixa e redução Expansão 84 do passivo financeiro, através de 64 67 descontos de até 15% 13% 19% 19% 8% 26 14% Estruturação de operações de 10 securitização, lideradas pela GP Investimentos, reduzindo 2000 2001 2002 2003 2004 EBITDA Margem EBITDA significativamente a dívida da companhia Dívida líquida (R$ MM) Alongamento da dívida Turnaround Expansão 160 19% 105 42% 72 59% 30 39 19% 2000 2001 2002 2003 2004 Dívida Líquida Dívida Líquida / Capital Próprio 22
- 23. Por fim, emjunho de 2005 a Cia se capitalizou em R$ 135 MM com a entrada da EIP. Os resultados destas ações se refletem nos números... Lançamentos (R$ MM) Vendas (R$ MM) 333 325 293 389 388 377 254 246 299 182 198 207 151 154 2000 2001 2002 2003 2004 2000 2001 2002 2003 2004 9M 2004 9M 2005 9M 2004 9M 2005 EBITDA (R$ MM) Dívida Líquida (R$ MM) 84 160 19% 64 67 13% 52 52 100% 105 19% 72 90 42% 79 7% 14% 15% 26 16% 59% 30 39 49% 9 53% 24% 2000 2001 2002 2003 2004 9M 2004 9M 2005 2000 2001 2002 2003 2004 9M 2004 9M 2005 EBITDA Margem EBITDA Dívida Líquida Dívida Líquida/PL 23
- 24. ... com isso,melhora significativa do perfil endividamento... Composição da dívida (R$ MM) 194 152 146 dez/03 dez/04 9M05 SFH Debêntures KG Terreno + Produção CCB BNDES 24
- 25. ... e desua estrutura Dívida de Curto vs Longo Prazo (R$ MM, exceto quando indicado) Após debêntures Dez-03 Dez-04 Set-05 Pró-forma1 Curto Prazo Curto Prazo Curto Prazo Curto Prazo 80% 38% 68% 12% Longo Prazo Longo Prazo Longo Prazo Longo Prazo 20% 32% 62% 88% Dívida Total 194 152 146 191 SFH/Dívida Total 23,4% 27,2% 30,6% 23,4% Nota 1: Considera a emissão de R$ 100 milhões de debêntures no longo prazo e a liquidação de R$ 28,2 milhões em CCB no curto-prazo 25
- 26. Em conseqüência, observa-semelhora do rating Evolução dos ratings da companhia1 BBB+ BBB S&P: BBB BBB BBB- BBB- Fitch: BBB- BBB- BB+ BB+ Nota 1: Ratings relativos à Fitch Ratings, exceto quando indicado Evolução dos índices financeiros 19% 19% 14% 15% 13% 100% 42% 53% 59% 23% 2001 2002 2003 2004 9M05 Dívida Líquida / PL Margem EBITDA 26
- 27. Agenda Página Sumário Executivo 2 Visão Geral de Mercado 7 Posicionamento Estratégico 12 Resultados Recentes 20 Termos e Condições 28 27
- 28. Termos e Condições Emissora Gafisa S.A. Título Debêntures Simples, não conversíveis em ações Volume R$ 100.000.000,00 Quantidade 10.000 Valor Nominal Unitário R$10.000,00 Série Única Espécie Quirografária Green Shoe Até R$ 35.000.000,00 Tipo e Forma Nominativas e Escriturais Remuneração A ser definida em processo de bookbuilding, sendo fixada o teto de CDI + 2,00% a.a. Data de Emissão 01/12/2005 Data de Vencimento 01/12/2010 Amortização Mensais, a partir do 31º mês Repactuação Não há Resgate Antecipado A partir do 12º mês, com pagamento de um prêmio de 0,75% 28
- 29. Termos e Condições Garantia Adicional Cessão fiduciária de recebíveis, segundo o seguinte cronograma: Momento da emissão: 33% da emissão em recebíveis a performar 10 meses após a Data da Emissão: 55% em recebíveis a performar 20 meses após a Data de Emissão: 77% em recebíveis a performar 30 meses após a Data de Emissão: 100% em recebíveis, dos quais no mínimo 55% referentes a recebíveis performardos A partir de 45 meses: 100% em recebíveis performardos Pagamento de Juros Semestralmente até o 30º mês, inclusive e mensalmente a partir do 31º mês Venc. Antecipado A emissão conta com as cláusulas de vencimento antecipado usuais de mercado Covenants Dívida Total − DívidaSFH − Disponibil idades Patrimônio Líquido ≤ 75% Total de Recebíveis Dívida Total ≥ 2 Dívida Total – Disponibilidades < R$ 400.000.000,00, corrigidos pelo IGP-M Negociação SND – CETIP e Bovespafix Rating da Emissão brBBB pela Standard & Poor’s Bookbuilding Previsto para 16/12/2005 Liquidação Prevista para terceira semana de dezembro 29
- 30. Termos e Condições Coordenador Líder Coordenadores Agente Fiduciário Assessor Legal da Oferta 30
- 31. Equipes de Distribuição Rogério Queiroz 11 5029-8811 Vinícius Amato 11 3046 2194 Pedro Secches 11 5029-8811 Bruno Carvalho 11 3046 2194 Patrícia Cruz Bile, CFA 11 3708-8695 Frederico Pompeu 11 3046 2053 Maurício Silveira 11 5029-8811 Alexandre Mariante 21 2588 4904 Marcelo Flora 21 2588 4913 Vieri E. Bracco 11 3371-8188 José Carlos Oliveira 11 3074 8014 Beatriz Costa 11 3371-8188 Jorge França 21 2559-8004 Bernardo Aleluia 11 3371-8188 Maria Betânia 11 3074 8000 Fábio Mirnadez 11 5185 1973 Alexandre Rodrigues 21 3808-8066 José Aparecido 11 5185 1679 Ana Cristina Lyrio 21 3808-8066 João Vicente 11 5185 1709 Ângela Penteado 21 3808-8066 Ana Bedê 11 5185 1760 Juraci Nogueira Costa 21 3808-8066 José Ricardo Menezes 11 5185 5153 Renato Bezerra 21 3808-8066 Tatiana Guerreiro 11 5185 5153 31
- 32. Selo ANBID “A(O) presente oferta pública/programa foi elaborada(o) de acordo com as disposições do Código de Auto-Regulação da ANBID para as Ofertas Públicas de Distribuição e Aquisição de Valores Mobiliários, aprovado em Assembléia Geral da ANBID, e parte integrante da ata registrada no 4º Ofício de Registro de Pessoas Jurídicas da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, sob o n.º 510718, atendendo, assim, a(o) presente oferta pública/programa, aos padrões mínimos de informação contidos no código, não cabendo à ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas informações, pela qualidade da emissora e/ou ofertantes, das instituições participantes e dos valores mobiliários objeto da(o) oferta pública/programa." 32
- 33. Disclaimer Estematerial foi preparado exclusivamente como material de suporte para as apresentações relacionadas à 3ª Emissão de Debêntures da Gafisa (“Oferta”) com base em informações prestadas pela Gafisa S.A. (“Gafisa”), e não implica, por parte dos Coordenadores, em nenhuma declaração ou garantia com relação às informações contidas neste documento ou julgamento sobre a qualidade da emissora e dos títulos objeto desta Oferta ("Debêntures"). Os Coordenadores e seus representantes não se responsabilizam por quaisquer perdas que possam advir como resultado de decisões de investimentos tomadas com base nas informações contidas neste documento. O investimento em debêntures envolve uma série de riscos que devem ser observados pelo potencial investidor. Esses riscos envolvem fatores de liquidez, crédito, mercado, regulamentação específica, entre outros, que se relacionam tanto à Gafisa como às próprias debêntures objeto da emissão. Para completa compreensão dos riscos envolvidos no investimento nas Debêntures os potenciais investidores devem ler a seção “Fatores de Risco” do Suplemento Preliminar da Emissão de Debêntures da Gafisa (“Suplemento Preliminar”) antes de decidir investir nas Debêntures. Qualquer decisão de investimento por tais investidores deverá basear-se única e exclusivamente nas informações contidas no Suplemento Preliminar e no Prospecto do Programa, que conterá informações detalhadas a respeito da Gafisa, suas atividades, situação econômico-financeira e os riscos inerentes às atividades da Gafisa, assim como suas demonstrações financeiras. O Suplemento Preliminar poderá ser obtido junto à Gafisa, à CVM e aos Coordenadores da Oferta. A presente operação encontra-se sob análise da CVM para obtenção do registro de distribuição pública. Quando o Suplemento definitivo ao Prospecto do Programa for disponibilizado, ele deverá ser utilizado como sua fonte principal de consulta para aceitação da oferta, juntamente com o Prospecto do Programa, prevalecendo as informações neles constantes sobre quaisquer outras. LEIA O PROSPECTO E O SUPLEMENTO PRELIMINAR ANTES DE ACEITAR A OFERTA 33