Avaliações de imóveis urbanos

Avaliação
de Imóveis
UFF 2016
Guia Prático apresentando diversas técnicas para a Avaliação de Imóveis Urbanos
Eng. Paulo Ribeiro Alves Filho
CREA: 2016131007
Tel.: 24 981526342
Vila Santa Cecília
Volta Redonda - RJ
Email: pauloribeiro@id.uff.br

Sumário
INTRODUÇÃO ............................................................................................................................................................ 1
A Avaliação de Imóveis........................................................................................................ 1
Métodos de Avaliações Previstos........................................................................................ 1
Normas Utilizadas................................................................................................................ 1
FLUXOGRAMA DO PROCESSO JUDICIAL ............................................................................................................. 2
RESUMO TEÓRICO DE DIREITO.............................................................................................................................. 3
Observações ........................................................................................................................ 3
O Perito no Novo Código Civil ............................................................................................. 3
Direito Real .......................................................................................................................... 4
Princípios Aplicados aos Direitos Reais: ............................................................................. 4
Posse ................................................................................................................................... 5
Conceito de Posse............................................................................................................... 6
Classificação da Posse........................................................................................................ 6
Efeitos da Posse .................................................................................................................. 7
Ações Possessórias............................................................................................................. 8
Propriedade.......................................................................................................................... 8
Função Social da Propriedade Urbana................................................................................ 9
Função Social da Propriedade Rural................................................................................. 10
Conceito de Propriedade ................................................................................................... 10
Formas de Aquisição da Propriedade................................................................................ 11
Usucapião .......................................................................................................................... 11
Intervenção do Estado de Domínio.................................................................................... 11
A Servidão Administrativa.................................................................................................. 13
O Tombamento .................................................................................................................. 13
A Desapropriação .............................................................................................................. 14
A NORMA BRASILERA ........................................................................................................................................... 19
A ABNT .............................................................................................................................. 19
A ABNT NBR 14653........................................................................................................... 19
As Referências Normativas ............................................................................................... 19
O LAUDO PERICIAL ................................................................................................................................................ 20
Requisitos Mínimos............................................................................................................ 20
Propriedades do Laudo...................................................................................................... 20
A Escolha do Método......................................................................................................... 21
Anexos Necessários .......................................................................................................... 21
ATIVIDADES NECESSÁRIAS.................................................................................................................................. 22
Conhecimento da Documentação...................................................................................... 22
A Vistoria............................................................................................................................ 22
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO .................................................................................................................... 24
O que é? ............................................................................................................................ 24

A Definição da Amostra ..................................................................................................... 24
HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES .................................................................................................................... 26
A Situação.......................................................................................................................... 26
Homogeneização por Estatística Descritiva ...................................................................... 26
Fator de Oferta ou Compra................................................................................................ 27
Fator de Transposição ou Localização.............................................................................. 27
Fator de Profundidade ....................................................................................................... 27
Fator de Frente .................................................................................................................. 29
Fator de Forma .................................................................................................................. 29
Fator de Esquina................................................................................................................ 29
Fator de Topografia............................................................................................................ 31
Fator de Depreciação......................................................................................................... 31
Fator de Pedologia............................................................................................................. 32
Fator de Serviços Públicos ................................................................................................ 32
Fator de Área ..................................................................................................................... 33
HOMOGENEIZAÇÃO E ESTATÍSTICA ................................................................................................................... 35
O Cálculo do Valor Unitário Homogeneizado .................................................................... 35
Análise para Exclusão de Elementos ................................................................................ 35
Método de Chauvenet........................................................................................................ 36
Método da Dispersão......................................................................................................... 37
Intervalo de Confiança ....................................................................................................... 37
Cálculo do Valor Total do Imóvel Avaliando ...................................................................... 38
O MÉTODO EVOLUTIVO ......................................................................................................................................... 40
O que é? ............................................................................................................................ 40
A Obtenção do Valor do Terreno....................................................................................... 40
A Obtenção do Valor da Benfeitoria .................................................................................. 41
O Método da Quantificação de Custo................................................................................ 41
A Determinação da Depreciação....................................................................................... 43
A Dedução do Fator de Comercialização .......................................................................... 45
O Modelo de Mandelblatt................................................................................................... 46
Adequação do Método de Mandelblatt à Norma ............................................................... 46
MÉTODO DA RENDA............................................................................................................................................... 49
O que é? ............................................................................................................................ 49
Modelos.............................................................................................................................. 49
Utilização do Método.......................................................................................................... 49
MÉTODO INVOLUTIVO............................................................................................................................................ 54
O que é? ............................................................................................................................ 54
Desenvolvimento do Método ............................................................................................. 55
INFORMAÇÕES DE CONTATO............................................................................................................................... 57

Pág. 01 INTRODUÇÃO
INTRODUÇÃO
A Avaliação de Imóveis
A “Avaliação de Imóveis” é mais uma contribuição à moderna Engenharia de Avaliações.
Avaliar consiste em formular um juízo do valor provável de um determinado bem eco-
nômico. A formulação de “juízo do valor provável de um determinado bem econômico”,
quando esse bem é um imóvel, resulta na aplicação de processos ou métodos avaliatórios
regidos por normas especiais, mediante as quais se estima o valor e o preço da coisa avali-
ada.
Valor é o grau de permutabilidade das riquezas.
Preço é a medida das riquezas. Não existe uma medida do valor das riquezas que seja per-
feita e absoluta. A mais provável, que se adota como medida comum dos valores, e como
meio de trocas e pagamento, é a moeda.
Será feita por meio de parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um espe-
cialista indicado por autoridade, que relata o resultado de exames, vistorias e avaliações,
responde aos quesitos formulados ou deferidos pelo juiz e conclui sobre matéria submetida
a análise.
Na Engenharia Legal:
Laudo – elaborado pelo perito judicial, nomeado pelo juiz
Parecer Técnico – Elaborado pelos assistentes técnicos, indicados pelas partes
Métodos de Avaliações Previstos
• Método Comparativo Direto de Dados do Mercado
• Método Evolutivo
• Método da Capitalização da Renda
• Método Involutivo
Normas Utilizadas
A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados
pelas seguintes normas, atualmente em vigor:
NBR14653-1 (abril/2001) Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais;
NBR14653-2 (março/2011) Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos;
NBR12721-4 (abril/2007) Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imo-
biliária e otras disposições para condomínios e edifícios.
As Avaliações de
Imóveis são
trabalhos
eminentemente
técnicos. Este
ramo envolve uma
enorme gama de
serviços
disponíveis no
mercado.

Pág. 02 FLUXOGRAMA DO PROCESSO JUDICIAL
FLUXOGRAMA DO PROCESSO JUDICIAL
Petição Inicial / Exordial
Fórum – Distribuição e Registro; Autuação –
Instauração do Processo
Despacho
Inicial
Indeferimento Citação do Réu
Emenda
Resposta do
Réu
Exceções Contestação ReconvençãoRevelia
Providências Preliminares
Julgamento conforme es-
tado do Processo
Audiência Preliminar
Audiência de Instrução e Julga-
mento
Sentença
Momento da
Prova Pericial

Pág. 03 RESUMO TEÓRICO DE DIREITO
RESUMO TEÓRICO DE DIREITO
Observações
O Fluxograma anterior representa um Processo de Rito Ordinário até a Sentença.
Resposta do Réu:
São 4 tipos possíveis: Contestação, Exceções, Reconvenção e Revelia. A Contes-
tação é de praxe para continuidade do processo. Exceções, anteriormente com secções
separadas no antigo CPC, hoje tornam-se aderentes a contestação de acordo com o novo
CPC, art. 337. Reconvenção, em termos gerais, diz respeito ao réu na contestação formular
uma pretensão contra o autor da ação. Revelia é quando o réu não contesta a ação, ele
então será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas
pelo autor.
Providências Preliminares:
Quanto as providências preliminares, trata-se sobre a não incidência dos efeitos da
Revelia, do Fato Impeditivo, Modificativo ou Extintivo do Direito do Autor e das Alegações do
réu. Todas essas, tratadas no novo CPC, dos art 347 até 353.
Julgamento Conforme o Estado do Processo:
Trata-se então se haverá a Extinção do Processo, Julgamento Antecipado do
Mérito ou Julgamento Antecipado Parcial do Mérito.
O Perito no Novo Código Civil
Entre os princípios éticos seguidos pelo perito, está o “princípio da clareza, pureza e
persuasão da linguagem, necessário para não ensejar interpretações dúbias, possíveis origi-
nadoras de polêmicas.” (FIKER e MEDEIROS JÙNIOR, 2006:152). Todo este trabalho deve
abarcar os princípios da moralidade, publicidade, impessoalidade e eficiência, lembrando
que o processo judicial, e não mais o juiz, passa a ser o verdadeiro destinatário das provas.
O Perito, no NCPC é mais prestigiado, tem uma exigência de maior transparência
nas nomeações e reforça a necessidade do conhecimento técnico especializado. Nas hipó-
teses em que a prova do fato depender de conhecimento técnico especializado, o juiz
determinará, de ofício ou por requerimento de uma das partes, a produção de prova peri-
cial. A perícia técnica tem por objetivo auxiliar o juiz com um conhecimento especializado
que ele não possui, de modo a lhe dar condições objetivas para que tome a melhor decisão
possível, formando seu convencimento a partir do esclarecimento técnico de questões
controvertidas.
Dos art.156 ao 158, trata-se “Do Perito”. Dos Art.464 a 480, “Da Prova Pericial”.
Sob a vigência do CPC de 1973, o juiz tinha grande liberdade para nomear o pe-
rito, situação que eventualmente gerava distorções, criando-se até mesmo o perito "ver-
sátil", ou perito "universal", considerado apto pelo juízo para realizar toda e qualquer prova
pericial de todo e qualquer assunto, situação que é a própria negação do conhecimento
técnico especializado. Para lembrar Millôr Fernandes, "especialista é aquele que sabe
cada vez mais sobre cada vez menos".
O diferencial para o
sucesso de um
Engenheiro que
queira tornar-se
Perito Judicial ou
Assistente Técnico
é o conhecimento
básico de matérias
relativas a Direito,
especialmente o
Direito Civil,
quando se trata de
Avaliações.

De acordo com o § 1º do artigo 156 do novo CPC, "os peritos serão nomeados
entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devida-
mente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado". Por-
tanto, o juiz poderá nomear para perito não apenas o profissional, pessoa física, mas
também órgãos técnicos ou científicos, como instituições universitárias e institutos de
pesquisas.
Direito Real
Como vamos trabalhar acerca da Avaliação de Imóveis, começaremos a partir do
campo do direito patrimonial, cujas regras tratam do poder dos homens sobre as coisas apro-
priáveis, ou seja, aquelas que podem ser objeto de propriedade. As coisas úteis e raras po-
dem ser objeto de propriedade, inclusive, diante do interesse econômico que elas despertam.
Excluem-se de apropriação os bens abundantes e sem valoração econômica, exemplo, luz
solar, água do mar, etc.
RES NULIUS – Coisa de ninguém. Significa que se tornará o proprietário daquela coisa o
primeiro que apropriar-se dela. Ex.: sujeito pesca um peixe em alto mar, que é uma res nullius,
dono do atum então é aquele que pescou.
RES DERELICTA – Coisa abandonada. É aquela que o proprietário tem a intenção de des-
fazer da coisa. Ex.: uma pessoa afirma que não quer mais uma caneta, a deixa e vai embora,
a primeira pessoa que se apoderar da caneta é dona da mesma.
OBS.: Devemos ter cautela para não confundirmos com a coisa perdida, pois essas são com-
pletamente diferentes, afinal a coisa perdida o proprietário não tem a intenção de desfazer
dela, ainda possui a intenção de ter a propriedade, mas por um equívoco, desleixo perdeu a
coisa, quem achou tem a obrigação de devolver. São coisas diferentes que dependem da
intenção do agente
Os direitos reais são típicos, somente são direitos reais aqueles expressamente previstos em
lei. Previsão no art. 1225 CC. Quanto aos direitos obrigacionais, esses podem ser típicos ou
atípicos, por exemplo, contrato atípico, este que tem plena validade sem qualquer problema.
Princípios Aplicados aos Direitos Reais:
Aderência: Estabelece o vínculo entre o
sujeito e a coisa.
Absolutismo: Os direitos reais são exer-
cidos contra todos. Atenção! Não se diz
que os direitos reais são ilimitados. Por
exemplo, não se pode ouvir som alto de-
pois de 22h, mesmo que seja dono da pro-
priedade. A propriedade sofre limitações
constitucionais, administrativas e legais.
Sequela: é o direito de perseguir o bem
aonde quer que ele se encontre e com
quem que ele esteja. Ex.: Se uma pessoa
compra um móvel em uma loja, paga pelo
mesmo, mas o vendedor descumpre a sua
obrigação de dar o móvel, a pessoa pode
reaver o dinheiro. No direito real não é
dessa forma que acontece. Exemplo, uma
pessoa compra um imóvel financiando
“Os direitos obri-
gacionais tratam
das relações en-
tre as pessoas, já
os direitos reais
tratam das rela-
ções de pessoas
e coisas”

metade da compra, pela Caixa Econô-
mica, que possui poder de tomar o bem
com o não pagamento da dívida. Contudo,
esse adquirente vende a casa, mesmo
ainda pagando pela mesma. O que ocorre
é que a Caixa não deixa de ter o poder de
retomar para si a propriedade do bem,
caso o seu devedor não pague por ela.
Isso é direito de sequela, direito de buscar
o bem que lhe é de garantia com qualquer
pessoa que esteja na posse do mesmo.
Válido lembrar que em relação a imóveis
quem registra é o dono do mesmo. Direito
obrigacional não dá direito de sequela.
Publicidade: o registro dos direitos reais
torna-se público a quem interessar. Ao
comprar um imóvel precisa retirar a certi-
dão do mesmo, pois se tiver algum gra-
vame no imóvel ele deve estar registrado,
caso não esteja, o adquirente será consi-
derado de boa-fé. O que dá publicidade é
o registro. Inclusive com o NCPC, se a
pessoa perde a ação pode pedir ao cartó-
rio onde corre o processo com uma certi-
dão desse e leva até o cartório extrajudi-
cial para gravar na certidão do imóvel,
descrevendo que o dono do imóvel é réu
em processo e está devendo.
Taxatividade: os direitos reais são taxati-
vos, previstos no art. 1225 do CC/02, ou
seja, não são exemplificativos.
Perpetuidade: A regra é que o direito real
não se extingue pelo não uso, ele será per-
petuo. Via de regra, porque há no CC dois
tipos que acarretam com a perda, a servi-
dão e o uso fruto, esses se você não usar
acarreta a perda.
Exclusividade: não pode haver dois direi-
tos reais de igual conteúdo sobre a mesma
coisa. Exceção: duas pessoas podem ser
proprietárias de um bem, como, por exem-
plo, condomínio.
Preferência: o titular do direito real tem a
preferência em receber o crédito antes do
credor comum. Exemplo, se existe um cre-
dor que travou relação jurídica com 10,
dos dez Ana foi a última, mas com ela foi
grafado direito de preferência, ela tem di-
reito de receber primeiro que todos os ou-
tros.
.
Posse
Existe uma discussão acadêmica para saber se a posse é um direito ou um fato. A
posse não é regulamentada, deste modo, possui duas correntes:
1ª) A doutrina majoritária entende que a posse é um FATO, uma vez que não está regula-
mentada, que não se registra no registro de imóveis, trata-se de circunstâncias fáticas entre
o possuidor e a coisa.
2ª) A segunda corrente entende ser DIREITO. Essa segunda corrente se subdivide em três
correntes quanto à natureza do direito.
• A primeira, afirma que trata-se de um direito obrigacional, porque a posse não está
elencada no art. 1.225 (artigos referentes aos direitos reais). O princípio da taxativi-
dade propõe que os direitos reais devem estar positivados, é taxativo, se não está
nesse não tem como elencá-la como direito real.
• A segunda, afirma que é um direito real, embora não esteja no art. 1225, ela serve
de requisito para a existência de outros direitos reais, por exemplo, concessão do
direito real de moradia, além de ser tratado em outras legislações extravagantes.

• A terceira corrente da segunda afirma que a posse tem natureza de direito sui gene-
ris, afinal não é um direito real, pois não está no art. 1225, mas também não é um
direito obrigacional, porque a forma de proteção da posse difere da forma de eventual
proteção de direitos obrigacionais.
Conceito de Posse
Posse é um exercício pleno ou não de alguns dos poderes inerentes à propriedade.
Os poderes inerentes a propriedade são:
• Gozar ou fruir
• Reivindicar
• Usar
• Dispor
Classificação da Posse
• Posse Direta
É aquela em que a pessoa tem a coisa em seu poder, ou seja, é o contato físico direto com
a coisa.
Obs.: Desdobramento da posse – se dá através de um negócio jurídico. Tem-se a posse
plena de uma propriedade na situação em que alguém tem a posse e a propriedade, a partir
do momento que aluga, faz um negócio jurídico, o locador (quem aluga) fica com a posse
indireta e o locatário (quem alugou) com a posse direta. Possuidor direto pode reivindicar
ação possessória, inclusive contra o detentor da posse direta, exemplo, ação de reintegração
de posse.
• Posse Justa ou Injusta
É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
Posse violenta é aquela adquirida mediante violência ou grave ameaça – lembrar-se do
crime de roubo (é possível que ela torne-se justa).
Posse clandestina – lembrar-se do crime de furto – é aquela que ocorre de forma forasteira.
Posse precária – lembrar-se do crime de apropriação indébita – não tinha a intenção inicial-
mente, mas depois fica no imóvel e não pensa na devolução.
A posse violenta, clandestina ou precária de injusta pode passar a ser justa?
Art. 1208 CC/21. Cessando a violência e a clandestinidade ela pode deixar de ser injusta. O
juiz quem prevê quando acabou a violência. O artigo não menciona a posse precária.
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância as-
sim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos,
senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Efeitos da Posse
• Quanto aos Frutos
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos
percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé de-
vem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e cus-
teio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.
Caso o possuidor estiver de má-fé deve restituir todos os frutos. Por ventura, o que gastou
com a produção e custeio é a única coisa que tem direito de receber.
Frutos percebidos (consumidos) – aqueles que as pessoas já consumiram;
Frutos pendentes – são aqueles que são verdes e ainda não foram colhidos;
Frutos armazenados – já estão armazenados e ainda não foram consumidos.
• Quanto as Benfeitorias
Benfeitorias são realizações na coisa que já existe.
Acessão é realizada obra em algo que não existe.
Benfeitorias são de três tipos:
1. Úteis – para fornecer maior utilidade ao bem;
2. Necessárias – é aquela que visa manter o bem sem que ele deteriore;
3. Voluptuárias – mero deleite, como exemplo, piscina, quadra, churrasqueira.
Possuidor de boa-fé tem direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quando
é voluptuária pode ser indenizado, na hipótese do real possuidor querer ficar com o bem.
Contudo, se ele não quiser ficar com o bem, o antigo possuidor de boa-fé tem o direito de
levantar a benfeitoria, desde que não deteriore o bem. Para evitar o enriquecimento sem
causa o novo/verdadeiro possuidor pode pagar, quando não há possibilidade de levantar.
Possuidor de má-fé recebe apenas as benfeitorias necessárias.
• Direito de Retenção
É o poder que o possuidor de boa-fé tem de reter o bem, até que consiga ser indenizado
pelas benfeitorias que ele realizou no imóvel. (Relação a posse). (Somente nas necessárias
e úteis). Possuidor de má-fé não tem direito de retenção em hipótese nenhuma, seja qual
benfeitoria for.
• Perda ou Deterioração do Bem
Quando o possuidor está de boa-fé somente responderá pela perda ou deterioração que
ele der causa, agindo com dolo ou culpa, se não der causa não responde por nada. Art. 1217.

Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração
da coisa, a que não der causa.
Quando o possuidor está de má-fé responde pela perda ou deterioração da coisa, ainda que
acidentais, mas a excludente possível é a comprovação de que o dano se daria da mesma
forma, no caso em que estivesse com o possuidor.
Ações Possessórias
Fala-se das 3 principais, pois tem muita ligação com o direito civil, mesmo sendo
matéria de processo civil. São elas:
1. ESBULHO: Violação total do bem. Ocorre a violação total do bem, quando o imóvel
está todo tomado. Perde-se a integralidade do imóvel. Não tem mais acesso.
2. TURBAÇÃO: Parte do imóvel que foi tomado, não todo. Ocorre violação parcial do
imóvel.
3. AMEAÇA: Fundado temor da violação do bem. O imóvel ainda não foi invadido, mas
há indícios de que ele vá ser tomado. Ex.: um movimento colocar uma bandeira dele
no terreno de outrem. Ainda não houve ameaça, mas é uma ameaça iminente.
Tecnicamente para cada tipo de violação há uma ação possessória diferente.
Quando houver o esbulho do bem a ação cabível é a ação de reintegração de posse.
Se ocorrer turbação a ação cabível é manutenção de posse.
Se houver ameaça a ação cabível é chamada de interdito proibitório.
Propriedade
A propriedade é um direito constitucionalmente reconhecido. Via de regra os direitos
reais são absolutos, erga omnes, contra todos. A propriedade também, embora seja absoluta,
não é ilimitada, ela sofre limitações e a primeira delas é a limitação constitucional. Art. 5º,
XXII e XXIII.
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a invio-
labilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propri-
edade, nos termos seguintes:
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
A propriedade atenderá a sua função social – limitação constitucional ao direito de proprie-
dade. Não é possível ter uma propriedade se não cumprir função social.

Não é algo subjetivo, a CF traz dentro de si como é que atemos a função social da proprie-
dade. Importante nos atentarmos que a função social pode ser urbana ou rural e não é do
mesmo jeito que se atende um que se atenderá o outro.
Função Social da Propriedade Urbana
Art. 182 da CF – tem que garantir o bem estar dos habitantes e garantir a função social dos
municípios.
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pú-
blico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo
ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o
bem- estar de seus habitantes. (Regulamento)
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cida-
des com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exi-
gências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa
indenização em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para
área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietá-
rio do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova
seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no
tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de
emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate
de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o
valor real da indenização e os juros legais.
• Como cumprir as funções sociais de um Município?
Através do plano diretor. Todo Município com mais de 20mil habitantes tem que ter plano
diretor, sob pena, do prefeito da cidade responder por improbidade administrativa.
§2º diz que toda pessoa que cumpre o plano diretor de seu município cumpre a função social
da propriedade
OBS.: Quando não tem plano diretor, vale-se a regra geral de dar uma finalidade ao imóvel,
sem deixar abandonado, tornando-se criadouro de bichos, com excessivo mato.
• O que ocorre quando um proprietário não cumpre o plano diretor, a função social?
Há penalização e a própria constituição traz três penas, das quais não são alternativas, nem
cumulativas, quais sejam:

Primeira pena: obrigar o proprietário ao parcelamento do solo ou edificação compul-
sória. Faz com que o proprietário realize essas obras.
No caso dele não cumprir tem a segunda pena: IPTU progressivo, ou seja, aumenta
o IPTU. Esse IPTU é de natureza extrafiscal.
Ainda não fazendo nada, é realizada a penalidade mais drástica, terceira penalidade,
a desapropriação.
OBS.: Essa desapropriação não ocorre com indenização monetária, não é justo e prévio o
pagamento em dinheiro, há pagamento mediante título da dívida pública. Previamente apro-
vado pelo congresso nacional, com prazo de até 10 anos em parcelas anuais. O valor é venal
do imóvel e não real.
Função Social da Propriedade Rural
A função social, prevista no art. 186 da CRFB, é cumprida quando a propriedade rural
atende SIMULTANEAMENTE à:
1) Aproveitamento racional e adequado;
2) Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambi-
ente;
3) Observância das disposições que regularizam as condições de trabalho;
4) Exploração de favoreça o bem estar dos proprietários e dos trabalhadores. (vedação
ao trabalho escravo, trabalho que vão de encontro as leis trabalhistas);
Cumprindo os 4 requisitos cumpre-se a função social rural, se não cumprir pode ser objeto
de reforma agrária.
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, si-
multaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei,
aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do
meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalha-
dores.
Além da limitação constitucional a propriedade rural sofre limitação civil e administrativa.
Limitação civil – direito de vizinhança.
Limitações administrativas – são as imposições realizadas pela prefeitura ao imóvel, regula-
mentada através de lei.
Conceito de Propriedade
O direito real mais completo é o direito à propriedade. Diz isso, pelo próprio conceito
da propriedade, pois é o único conceito em que se tem o poder de usar, fruir ou gozar, dispor
e reivindicar o bem de quem injustamente o detenha.

- Usar é servir-se do bem.
- Fruir ou gozar é tirar os frutos do bem.
- Dispor é poder de vender, doar, emprestar
- Reivindicar de quem injustamente o detenha.
É o direito real mais completo, pois no art. 1225 há um rol de 12 incisos. O único direito real
que se tem todas essas garantias é a propriedade, por tal fato é o mais completo que temos.
Formas de Aquisição da Propriedade
egistro (Mais comum)
sucapião
cessão
ucessão (não é pacífico)
Há diferença entre forma de aquisição originária e derivada da propriedade?
Sim. Originária é aquela que se é livre de qualquer ônus, encargo, ninguém te transmite. É
dali para frente. Exemplo: Usucapião. Na Derivada há transferência de um possuidor originá-
rio a terceiro. Ex.: um registro de imóvel.
O que é Prescrição extintiva?
São aquelas elencadas no art. 205 e 206. Nestas ocorre a prescrição da pretensão e não do
direito, a prescrição do direito é decadência. Essa pretensão nasce quando um direito subje-
tivo de alguém é violado, nasce a pretensão que é exercida dentro de um prazo.
Usucapião
Usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, porque ninguém transfere
a propriedade usucapida, sendo assim, se obtém o imóvel livre de qualquer ônus. Se o imóvel
usucapiendo foi a garantia de um imóvel do antigo proprietário, se adquirir o imóvel por usu-
capião essa garantia morre.
Está ligado ao tempo.
Para usucapião não se fala na prescrição extintiva, afinal, nada se perde. Essa prescrição,
falada no usucapião vem em razão do lapso temporal, somada a outros requisitos adquire-
se o direito. Por tal fato é uma prescrição aquisitiva e, somado a outros requisitos, adquire-
se a propriedade.
Intervenção do Estado de Domínio
Art. 5 da Constituição Federal:
XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessi-
dade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia
indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constitui-
ção;
R
U
A
S

XXV - no caso de iminente perigo público, a autoridade competente poderá
usar de propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização ulte-
rior, se houver dano;
Art. 216 da Constituição Federal:
§ 1º O Poder Público, com a colaboração da comunidade, promoverá e pro-
tegerá o patrimônio cultural brasileiro, por meio de inventários, registros,
vigilância, tombamento e desapropriação, e de outras formas de acautela-
mento e preservação.
Trata-se então sobre função social da propriedade. É permitido ao Estado intervir na propri-
edade privada visando determinado alcance social, atendendo a interesse da coletividade.
Modalidades interventivas:
• Modalidades restritivas:
Requisição – art. 5, XXV –
utilização do bem visando
atender necessidade ou situa-
ção de perigo iminente, que
coloque em risco a coletivi-
dade. Os bens que podem ser
requisitados são móveis, imó-
veis e semoventes; é indeni-
zado se houver dano compro-
vado. Prazo para pleitear tal
indenização é de 5 anos.
Ocupação temporária – é a
utilização visando apoio a re-
alização de obras ou serviços.
Ex.: terrenos marginais que
sirvam para equipamentos
públicos. Não é possível ocu-
pação temporária sobre bens
móveis ou semoventes. Há in-
denização se houver compro-
vado o dano. Prazo para plei-
tear a indenização é 5 anos.
Tombamento
Limitação administrativa-
Trata-se de mera restrição ao
uso da propriedade, decor-
rente de lei e de norma admi-
nistrativa. Não existe ressarci-
mento em decorrência de lei,
salvo se a lei for declarada in-
constitucional.
Servidão administrativa –
Necessidade de notificação.
Há possibilidade de negocia-
ção, se não concordar será
uma ação judicial. Normal-
mente utilizada para passa-
gem de serviços públicos.
(Não existe lei específica)
• Modalidades Supressivas:
Desapropriação - Quando o particular perde a propriedade. Podemos então
considerar mais justo, porque paga o valor de mercado.

A Servidão Administrativa
Esta modalidade é utilizada para passagem de serviços públicos ou atividade econô-
mica de interesse da população (Atividade Administrativa Monopolizada). Tem caráter de
permanência e em razão disso deve ter notificação ao proprietário, esse deve querer algum
valor sobre a utilização daquele bem. A administração pública tem que negociar esse valor,
sem renegociação essa servidão deve ser constituída em juízo. Pode ser administrativa con-
sensual como também pode ser via judicial. Deve ser registrada em cartório. Por falta de lei
específica de servidão, decreta-se servidão, a área como importante de servidão pública e
realiza toda a desapropriação. Se houver desapropriação vira domínio total público. É utili-
zada como meio para desapropriação.
É indenizável, um instituto, instrumento de direito real, ou seja, tem que ser dado
conhecimento a comunidade, por conta disso é encarada com efeito de proteção perante
todos. Formalizado mediante decreto. Sendo servidão pode ser desconstituído, mas se for
objeto de desapropriação nunca irá retornar.
O Tombamento
É um pouco de ato e um pouco de procedimento. A lei trata o tombamento como uma
penalidade, se a administração pública escuta o privado, dono daquele bem é porque há um
problema. Bens com caráter histórico. Se for de interesse da administração, a discricionari-
dade dela a administração pública comunica ao proprietário do bem o tombamento. Há uma
declaração de tombamento, que pode ser um decreto, uma resolução de uma autarquia cha-
mada IPHAN – Instituto de Propriedade Histórico e Artístico Nacional. Impõe conservação e
manutenção que será de responsabilidade do proprietário.
Definição de Tombamento:
É a declaração realizada pelo poder público acerca do valor histórico artístico, paisagístico,
cultural de coisas ou locais, devendo por essa razão, serem preservados. O tombamento no
primeiro momento é um ato declaratório, não é um ato sancionador. O fundamento é o art.
216, §1º. A CRFB prevê até a desapropriação de um bem tombado.
Há um decreto-lei que rege o tombamento: Decreto Lei 25/37.
Competência:
É administrativa, quem possui essa competência são os entes federativos. Se é um ato de
intervenção não pode, por exemplo, uma sociedade de economia mista, como a Petrobrás
declarar tombamento, tem que ser pessoa jurídica de direito público. Em relação à União é
realizado por uma autarquia denominado IPHAN. Só realizado por autarquia, o restante da
administração indireta não pode decretar tombamento.
Uma vez declarado pela administração o valor histórico de determinado bem, inicia-se um
procedimento administrativo vinculado. Uma vez que se receba uma comunicação há vincu-
lação com a lei, não há discricionariedade da administração pública. Não para pular as etapas
previstas em lei. Cada ente tem seu procedimento por lei, estudaremos o federal.
Formalização:
Não é um ato isolado da administração pública, pois há o IPHAN figurando nesse.

Espécie:
Existem duas. Tem-se a regra que é o tombamento compulsório, sendo que parte do Estado
a opção de tombar, para efeito de início tem que ser o ente, mas é possível o privado pedir o
tombamento, que é o tombamento voluntário. Compulsório administração pública inicia por
conta própria e no voluntário o proprietário provoca.
Abrangência:
Pode ocorrer sobre determinado bem ou sobre uma localidade, coletividade de bens.
Há desvio de finalidade, ausência de motivação, quando é comprovado que o tombamento
ocorreu sem que o bem fosse de fato histórico.
Indenização:
O Decreto Lei 25/37 – art. 19 – pela redação o ônus de conservar é do proprietário seja qual
for o valor, se não tiver condições financeiras deve indicar o IPHAN e as obras necessárias
(para isso deve ter dinheiro, pois não é qualquer arquiteto que indicará as obras). Se o tom-
bamento comprometer a propriedade o proprietário pede indenização a título de danos patri-
moniais. Se o prejuízo for grande e com muitas restrições pede-se a desapropriação indireta,
mas esse ocorre em caso máximo.
O decreto lei 25/37 impõe ao proprietário os custos da manutenção do bem tombado. Entre-
tanto, não havendo condições financeiras de arcar com esta conservação, deverá comunicar
imediatamente ao IPHAN, para que proceda as devidas intervenções.
É possível o desfazimento do tombamento?
- Não é previsto uma forma de fazê-lo. Porém, é possível o desfazimento do tombamento
observadas as questões históricas, ou, em caso extremo o relevante interesse público. Por
analogia o chefe do executivo pode promover o cancelamento em grau de recurso, pode
prever o cancelamento a qualquer momento.
PS.: A doutrina tem entendido a possibilidade do tombamento hierárquico, não o contrário.
As entidades federativas maiores tem o poder de efetuar o tombamento de coisas pertencen-
tes as entidades federativas menores, nunca o contrário, por analogia à lei de desapropria-
ção.
A Desapropriação
Definição:
Trata-se de modalidade interventiva que visa a transferência da propriedade, mediante prévia
e justa indenização, constituindo uma forma originária de aquisição.
Bens expropriáveis:
Todos aqueles bens que possam ser mensuráveis monetariamente. Os direito de propriedade
alguns são mensuráveis, enquanto outros não.

Requisitos constitucionais:
• Os requisitos constitucionais para ocorrer a desapropriação estão previstos no art.
5º, XXIV. Necessidade, utilidade pública, interesse social, justa e prévia indenização
em dinheiro, atendida algumas exceções (apreensão e desapropriação de pés de
maconha);
Espécies de desapropriação:
• Utilidade pública – Trata-se da aplicação genérica do art. 5º do decreto lei 3365/41,
que descreve várias situações envolvendo obras públicas, exploração de serviços
públicos, preservação do espaço urbano, edificações públicas. Ex.: Desapropriação
para construção de uma creche.
• Necessidade pública – São situações que envolvem a proteção do cidadão, inclu-
indo casos de emergência ou comprometimento da ordem urbana.
• Interesse social – Nesse caso, as justificativas pautam-se em questões de desen-
volvimento regional e de promoção de igualdade social. Exemplo: Desapropriação
para fins de reforma agrária.
Casos Especiais de Desapropriação:
Desapropriação urbanística - Art. 182, §4º da CRFB
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para
área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietá-
rio do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova
seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no
tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de
emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate
de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o
valor real da indenização e os juros legais.
Este, de competência exclusiva do município, trata sobre cidades com mais de 20 mil habi-
tantes onde deve haver um Plano Diretor, que se planeja por áreas e várias vocações. As
construções devem seguir as indicações deste plano.
Desapropriação para fins de reforma agrária – art. 184 da CRFB
Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de re-
forma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social,
mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláu-
sula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a
partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de
reforma agrária, autoriza a União a propor a ação de desapropriação.

§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório espe-
cial, de rito sumário, para o processo judicial de desapropriação.
§ 4º O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da dívida agrá-
ria, assim como o montante de recursos para atender ao programa de re-
forma agrária no exercício.
§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações
de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.
Este, de competência exclusiva da União, está ligado a questões sociais, como desigualdade.
Desapropriação Confiscatória – art. 243 da CRFB:
Art. 243. As propriedades rurais e urbanas de qualquer região do País onde
forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração
de trabalho escravo na forma da lei serão expropriadas e destinadas à re-
forma agrária e a programas de habitação popular, sem qualquer indeniza-
ção ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei, ob-
servado, no que couber, o disposto no art. 5º. (Redação dada pela Emenda
Constitucional nº 81, de 2014)
Parágrafo único. Todo e qualquer bem de valor econômico apreendido em
decorrência do tráfico ilícito de entorpecentes e drogas afins e da explora-
ção de trabalho escravo será confiscado e reverterá a fundo especial com
destinação específica, na forma da lei. (Redação dada pela Emenda Consti-
tucional nº 81, de 2014)
Este, segundo a doutrina não é desapropriação, pois na realidade é confisco. Só é conside-
rado nominalmente desapropriação, porque é uma transferência de propriedade. Município
promove a desapropriação, mas não irá legislar sobre essa.
Desapropriação indireta:
É o direito garantido ao proprietário de pleitear a devida indenização quando houver invasão
do imóvel (ou esbulho) por parte da administração pública. Observe-se que, uma vez incor-
porado a administração, o imóvel não retorna ao domínio do proprietário, restando-lhe pleitear
perdas e danos.
Obs.: Tem-se admitido o prazo de 15 a 10 anos para que o proprietário promova a respectiva
ação
Fases:
Declaratória:
Declara o bem de interesse patra fins de desapropriação. Já afirma que irá se perder
o bem. Apenas pessoa jurídica de direito público pode realizar, está ligada ao poder de im-
pério – intervenção na propriedade privada.
Tem como finalidade informar a coletividade a importância do bem para fins de utili-
dade, necessidade ou interesse social. Ou seja, é o momento em que se processa o ato
declaratório de expropriação

O ato declaratório deve identificar o bem, descrevendo o dispositivo legal que funda-
menta a desapropriação. Trata-se da motivação. O ato expropriatório é formalizado através
de decreto, ressalvadas as competências do DNIT e da ANAEL.
Entidades com competência para tal:
• União, Estados, Municípios e DF – Pessoa Jurídica de Direito Público.
• DNIT e ANAEL - Autarquia
É possível o controle judicial desde ato, desde que esteja pautado nos requisitos de validade.
A partir da publicação do ato expropriatório as autoridades competentes podem penetrar no
local. Sendo assim, a partir deste ato conta-se o prazo de caducidade.
*Caducidade é a perda dos efeitos do ato expropriatório, devido à ausência de
qualquer ação ou medida pelo poder público; O ente expropriante tem o prazo de
cinco anos para adotar as medidas necessárias a promoção da desapropriação.
Executória:
Competência: Pode ser delegado tanto para Entidades da administração direta quanto para
administração indireta ou concessionárias/permissionárias de serviços públicos, desde que
previsto no contrato de concessão. Pode ser tanto administrativa como judicial.
Processo Judicial de desapropriação
Se há uma ação quais os sujeitos da ação? Todos elencados na competência, sendo sujeito
ativo. Sujeito ativo é o proprietário e o objeto é a transferência da sociedade.
No processo existe ação, contestação, manifestação do MP, depois se necessário alguma
produção de prova pericial e a sentença, nessa o valor final, chamado de indenização com-
puta-se lucro cessante, atualização monetária, despesas judiciais, honorários advocatícios,
juros moratórios.
Se entrar no orçamento do ano seguinte a administração pública tem até 31 de dezembro de
2017 para pagar, porque vira precatório, após 1º de julho, tem-se até 31 de dezembro de
2018 para pagar.
Na maioria dos casos requer imissão provisória na posse. Declara dentro do momento que
ela indicar que precisa daquele bem, uma vez declarando isso o juiz não pode negar, tem
que conceder essa imissão, o efeito imediato é receber o valor do bem. Pode levantar uma
parcela substancial desse valor ou paga-se 80% do valor, o que seria valor substancial, tendo
os outros 20% de indenização do final da ação, não imediatamente. Chega a ser justa, devido
ao momento, o valor decorrente normalmente vira precatório.
*Imissão da provisão da posse: antecipação dos efeitos da sentença, se es-
tiver dentro do prazo não pode negar, verifica a urgência e verifica o valor.
A partir disso o juiz imite a desapropriação provisória.
Valor pago é o valor de mercado, mas não entra valor especulativo. Não existe IBGE da
habitação, não se confia nem no registro de imóvel, que algumas vezes não está o valor real.

Na indenização é algo mais complexo, pois não é só o valor do bem. Dano moral que se
entende é o lucro cessante, não se coloca aqui um valor estimativo por ser família, etc.
Curiosidades:
1. Postos de combustíveis não podem ser expropriados.
2. Bancos também não podem ser expropriados.
3. Propriedades que atendam sua função social, tanto rural como urbano não podem
ser expropriadas; função social art. 182 e 186 da CRFB;
4. Um ente da federação não pode desapropriar bens de outros entes federativos ainda
que localizado em seu território; Decreto 3365
5. É permitido um ente da federação desapropriar de outro, desde que esteja subordi-
nado hierarquicamente, exemplo, a União pode desapropriar do Município, porém o
inverso não ocorre.
6. A desapropriação de bens públicos depende de autorização legislativa do ente ex-
propriante. Ex.: O Estado quer desapropriar um bem do município, quem pede auto-
rização é o Estado.
7. Os bens das entidades da administração indireta, em especial, os bens das empresas
estatais também não são expropriáveis.

Pág. 19 A NORMA BRASILERA
A NORMA BRASILERA
A ABNT
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normali-
zação. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros
(ABNT/CB), dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/NOS) e das Comissões de
Estudo Especiais (ABNT/CEE), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE). Formadas
por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: Produtores, Consumidores
e Neutros (Universidades, Laboratórios e outros)
A ABNT NBR 14653
Segundo Almeida (2006), a partir de 1999, iniciou-se um profundo trabalho de revisão
das normas de avaliações brasileiras, dentre elas, a NBR 5676 - Avaliação de imóveis urba-
nos, em vigência desde 1989, que sucedeu a NB-502 (1977), primeira norma a tratar de ava-
liações de imóveis urbanos, e, até então, principal referência para as avaliações imobiliárias.
Sob título geral de “Avaliação de Bens”, tem objetivo de conter as seguintes partes:
• Parte 1: Procedimentos Gerais
• Parte 2: Imóveis Urbanos
• Parte 3: Imóveis Rurais
• Parte 4: Empreendimentos
• Parte 5: Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em geral
• Parte 6: Avaliação de Bens
• Parte 7: Bens de Patrimônios Históricos e Artísticos
As Referências Normativas
Os documentos descritos a seguir foram indispensáveis à aplicação da NBR 14653.
Para referências datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não da-
tadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido (incluindo emendas).
• Leis Federais n° 6766/79 e 9785/99, que dispõem de parcelamento do solo urbano
• Decreto Federal n°81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida
• Decreto Lei n°9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos
• ABNT NBR 12721:2006, Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de
construção para incorporação de edifícios em condomínio - Procedimento
• ABNT NBR 13752:1996, Perícias de Avaliação na construção civil
A criação de
normas é etapa
fundamental para a
Avaliação
Imobiliária. Ela
torna-se essencial
para a
caracterização do
bem quanto à seus
aspectos físicos e
para a formação de
valor.

Pág. 20 O LAUDO PERICIAL
O LAUDO PERICIAL
Requisitos Mínimos
O Laudo Pericial pode ser apresentado nas seguintes modalidades:
• Simplificado - contém de forma sucinta as informações necessárias e deve atender
no mínimo, aos itens a) a h) de 10.1 da ABNT NBR 14653-1:2001
• Completo - contém todas as informações necessárias para ser auto explicável.
Ele deverá atender a requisitos mínimos. As informações abaixo relacionadas repre-
senta este mínimo para o caso de um Laudo Completo:
a) Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha so-
licitado o trabalho;
b) Finalidade do Laudo e Objetivo da avaliação;
c) Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes (observantes ao disposto em 7.2 da
Identificação e caracterização do bem avaliando (observantes ao disposto em 7.3 da
NBR 14563-1 – “Vistoria do Bem Avaliando”);
d) Diagnóstico de Mercado (de acordo com item 7;7;2 da NBR 14563-1)
e) Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
f) Especificação da avaliação – indicar a especificação antingida, com relação aos
graus de fundamentação e precisão;
g) Planilha dos Dados Utilizados;
h) Resultado da avaliação e sua data de referência;
i) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela
avaliação;
j) Local e data do laudo;
k) NBR 14563-1 – “Conhecimento da Documentação”);
Propriedades do Laudo
É imprescindível clareza, capacidade de ser entendido por todos, mesmo que sejam
absolutamente leigos no assunto. Para tanto, coerência e a coesão são necessárias. Toma-
mos cuidado com repetições desnecessárias, redundância e construções ambíguas.
O laudo não deve conter neologismos, tampouco palavras estrangeiras que possam
ser fielmente traduzidas para a língua portuguesa. Recomenda-se evitar linguagem jurídica
e termos técnicos sem a devida explicação.
Para a formatação de texto, recomenda-se o padrão que a Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT) sugere para a apresentação de trabalhos científicos.
No Laudo, o Perito
apresenta um
documento que
consiste em
exame, vistoria ou
avaliação e tem
fundamentação
sobre o objeto da
lide. Ele deve
apresentar
liguagem simples e
coerência lógica.

Pág. 21 O LAUDO PERICIAL
A Escolha do Método
A metodologia que será aplicada será em função, fundamentalmente, da natureza
do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade
de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao esta-
belecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõem a NBR
14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que
suportem racionalmente o convencimento do valor.
De acordo com a ABNT NBR 14653-2, item 8.1.1:
”Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível pre-
ferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme
definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.”.
Em determinadas ocasiões, não é razoável avaliar um imóvel utilizando apenas um
dos métodos descritos na norma. Nestas situações, se faz necessário conjugar alguns mé-
todos. Para estes casos, de acordo com a NBR 14653-2, item 8.2.4, deve-se:
a) determinar o valor do terreno pelo método comparativo direto de
dados do mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método invo-
lutivo;
b) calcular o valor das benfeitorias pelo método comparativo direto
de custo ou daquantificação de custo;
c) levar em conta o fator de comercialização, admitindo-se que
pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjun-
tura do mercado na época da avaliação.
Quando o imóvel estiver situado em local onde o aproveitamento eficiente é prepon-
derante (por exemplo, em zonas de alta densidade urbana), deve-se analisar a adequação
das benfeitorias existentes, sob o ponto de vista do super ou sub aproveitamento do terreno.
Os cálculos que sustentam esta análise devem ser explicitados no laudo.
Estes casos ocorrem com certa frequência quando o imóvel possui características
sui generis e há pouca disponibilidade no mercado de elementos a título comparativo para
empregar o Método Comparativo de Dados, que é preferencial. Portanto, utiliza-se do Método
Evolutivo para definição do valor de mercado do imóvel e o valor do terreno neste método,
abarca os procedimentos do Método Comparativo.
Anexos Necessários
De acordo com a ABNT NBR 14653-2, item 10.3 – “Anexos”: “Para a identificação
do valor de mercado, podem ser incluídos, de acordo com o grau de fundamentação, os se-
guintes anexos:
• Documentação Dominial
• Fotografia do Imóvel Avaliando
• Plantas
• Identificação dos Dados de Mercado
• Memória de Cálculo ou Relatórios originais dos programas computadorizados
“Alguns tipos de
ações demandam
procedimentos
específicos para
a formulação de
Laudos Periciais.
São elas: Desa-
propriações, Ser-
vidões, Glebas
Urbanizáveis,
Avaliação de Alu-
guéis e Liquida-
ção Forçada”

Pág. 22 ATIVIDADES NECESSÁRIAS
ATIVIDADES NECESSÁRIAS
Conhecimento da Documentação
A NBR 14653-1 em seu item 7.2 afirma:
7.2.1 É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a pri-
meira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento
da documentação disponível.
7.2.2 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a
documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o enge-
nheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a ava-
liação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas
relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pres-
supostos assumidos em função dessas condições.
O Item 7.2.2 então, expõe a necessidade de um tópico no Laudo que se explicite as
dificuldades encontradas pelo Avaliador para seguir adiante. Este tópico seria “Pressupostos,
Ressalvas e Fatores Limitantes”. Recomenda-se ainda, na NBR 14653-2 a consulta a legis-
lações municipais, estaduais e federais, bem como examinar outras restrições (inclusive de-
correntes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.
A Vistoria
Nenhuma avaliação deverá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando
por exemplo, o acesso ao bem avaliando é praticamente impossível, adota-se medidas para
a produção do Laudo. Temos então, ainda na NBR 14653-1 no item 7.3:
7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcio-
nais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a ado-
ção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e ex-
plicitada no laudo.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o ob-
jetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu
segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da co-
leta de dados.
7.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do
bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.
Para a produção do
Laudo são
necessários
diveros
procedimentos que
exigem
consonância com
os princípios da
moralidade,
publicidade,
impessoalidade e
eficiência.

Pág. 23 ATIVIDADES NECESSÁRIAS
7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas
que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e
suas conseqüências apreciadas.
Quanto a impossibilidade de vistoria, temos na NBR 14653-2, item 7.3.5.2:
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o mo-
tivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum
acordo com o contratante, a vistoria pode ser prescindida e a avaliação
pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou forne-
cidos pelo contratante, tais como:
a) Descrição Interna
b) No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vis-
toria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo
edifício e informações da respectiva administração.
c) No caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que configuram a situação
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
Ainda na vistoria, há casos de avaliações em massa. Para esta situação, a norma recomenda
a vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados
no cadastro.
Neste tópico, este autor considera imprescindível o destaque não só a norma, mas
também a uma importantíssima ferramenta que o novo Código de Processo Civil, art. 473, §
3º apresenta para os Avaliadores e Assistentes técnicos. Temos:
§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos
podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, ob-
tendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte,
de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com pla-
nilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessá-
rios ao esclarecimento do objeto da perícia

Pág. 24 O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
O que é?
Em síntese, este método consiste na obtenção do valor de mercado do imóvel avali-
ando através da comparação com outros imóveis de características semelhantes. Na maior
parte das vezes, o utilizamos quando podemos tomar como base comparativa os valores de
oferta de imóveis e informações de mercado para imóveis localizados na região de influência.
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amos-
tra representativa de dados do mercado de imóveis com características, TANTO QUANTO
POSSÍVEL, semelhantes às do avaliando. Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga
o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negocia-
ções realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas prin-
cipais características econômicas, físicas e de localização.
Um laudo deve seguir tendo sempre como base as premissas previstas na NBR
14.653-1 (Procedimentos Gerias) e 14653-2 (Imóveis Urbanos), demonstrando paralela-
mente a importância da participação de um profissional da área de engenharia como previsto
na lei 5.194/1966 em uma avaliação.
É sempre importante pontuar, que na pesquisa de dados, o avaliador deverá saber
diferenciar o que é amostra e o que é elemento. Os elementos compõem uma amostra. Por-
tanto, se o avaliador decide pesquisar X imóveis na região do imóvel avaliando, esses valores
serão ELEMENTOS que assim formarão uma AMOSTRA.
A Definição da Amostra
A propriedade avalianda deve ser minuciosamente descrita, pois são suas caracte-
rísticas que definem quais os tipos de propriedades que deverão ser pesquisadas para com-
por a amostra de valores. As propriedades que compõem a amostra pesquisada também
devem ser caracterizadas, mas sem a necessidade do mesmo nível de detalhamento da pro-
priedade avaliando. Vale destacar que ambiente político-econômico-social relativo ao local
onde o bem avaliando está inserido influi diretamente a este método. Ele abarca todo o tipo
de variação decorrente de contextos e necessitam de um mínimo conhecimento para uma
boa avaliação.
É recomendável então que sejam utilizados dados com atributos mais semelhantes
possíveis do imóvel avaliando e do imóvel paradigma. E que também sejam contemporâneos.
O número mínimo de dados de mercado deve seguir o grau de fundamentação adotado no
Laudo. Para o Grau I: 3 elementos, Grau II: 6 elementos, Grau III: 12 elementos. Quanto mais
elementos adicionamos, mais fidedigna a amostra é em relação ao mercado.
Obs.: Torna-se desaconselhável a atualização de preços do mercado imobiliário através de
índice econômico. Quando não houver paridade entre eles, devendo, neste caso o preço ser
atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a atualização na forma mencionada for
impraticável, só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no
mercado.
O Método
Comparativo Direto
de Dados do
Mercado é o
método
preferencial de
acordo com a
norma brasileira
para avaliações.

Pág. 25 O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
Graus de Fundamentação no caso de tratamento por fatores:
Com esta tabela concluímos que:
1. De maneira alguma, em nenhum grau, o intervalo de ajuste para fatores deve extra-
polar o limite inferior de 0,50 e superior de 1,50. Esse intervalo diminui a medida que
aumentamos o grau.
2. Excetuando-se um Laudo trabalhado dentro Grau I de fundamentação, os fatores
devem contar com fonte explicitada.
3. A partir do Grau II, os elementos da amostra devem ser conferidos por profissional
credenciado ou pelo próprio autor.

Pág. 26 HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
A Situação
Após a coleta dos elementos que servirão de alicerce para o Método Comparativo
Direto de Dados do mercado, o avaliador geralmente está diante de uma amostra formada
por imóveis com características o mais semelhantes possíveis do avaliando. Não se torna um
paradigma, afirmar que ainda assim estes elementos tem características heterogêneas, mo-
mento este em que torna-se imprescindível a homogeneização dos dados em relação ao bem
avaliando, ou a um paradigma adotado, para a utilização adequada do método comparativo.
Nesta etapa são retiradas as vantagens ou desvantagens existentes nos dados de referência
em relação ao bem avaliando ou a um paradigma adotado. Para isto deve-se utilizar a homo-
geneização pela metodologia tradicional ou as ferramentas de inferência estatística, através
de modelos explicativos do mercado imobiliário. Temos então dois caminhos:
• Estatística Descritiva – pela aplicação de fórmulas, modelos e ponderações arbitrá-
rias e de consagrações empíricas. (Objeto desta apostila)
• Estatística Inferencial – pela adoção de modelos resultantes de métodos científicos
sustentados pela inferência estatística.
No primeiro caso, em que as discrepâncias entre os dados são reduzidas através da
aplicação de fatores determinísticos, há uma sensível perda de precisão da avaliação, en-
quanto que no processo científico, onde o comportamento do mercado é explicado através
de modelos de regressão, pode-se imprimir maior rigor para a avaliação.
Homogeneização por Estatística Descritiva
A seguir serão apresentados os modelos determinísticos adotados para alguns fato-
res mais utilizados. Para tanto, primeiramente, vamos apresentar as abreviaturas dos coefi-
cientes a serem utilizadas:
• Coeficiente (Fator) de compra ou oferta - Fc
• Coeficiente (Fator) de Transposição ou Localização - Ft
• Coeficiente (Fator) de Profundidade – Fp
• Coeficiente (Fator) de Frente – Ff
• Coeficiente (Fator) de Forma - Fforma
• Coeficiente (Fator) de Esquina - Fe
• Coeficiente (Fator) de Topografia – Ftop
• Coeficiente (Fator) de Depreciação
• Coeficiente (Fator) de Pedologia - Fped
• Coeficiente (Fator) de Serviços Públicos - Fsp
• Coeficiente (Fator) de Área

Fator de Oferta ou Compra
O Fator Oferta é conhecido por diversas nomenclaturas, sendo elas: Fator de Com-
pra, Fator Especulação, Fator Fonte e Fator Elasticidade de Preços. O mesmo tem a função
de subtrair “gorduras” provocadas devido a especulação de mercado nos elementos.
Na impossibilidade da sua cotação, indica-se aplicar o fator consagrado de 0,90.
Por uma clara obviedade, ele é aplicado apenas em elementos ofertados no mercado.
Os elementos pesquisados que já foram transacionados não necessitam da aplicação do
mesmo. Todos os fatores subsecutivos devem ser considerados APÓS a aplicação
deste fator.
Fator de Transposição ou Localização
O Fator Transposição ou Localização advém das possíveis valorizações ou desvalo-
rizações consequentes da diferença de localização entre os elementos comparados e o imó-
vel objeto da avaliação.
A forma mais precisa de se achar essa relação, é através da relação entre os índices
fiscais, obtidos junto a Planta Genérica de Valores da Cidade. Assim, dividindo-os por lo-
gradouros, identifica-se o valor de Vo, Vc ou Vr dos locais. Estes índices fiscais são valores
unitários expressos em R$/m², estabelecidos através de pesquisas de mercado, visando a
cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Disponível no Rio de Janeiro, por
exemplo, pelo site http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/logradouro.asp.
Í ó
Í
Ex.: Índice Fiscal do Objeto em Lide: R$ 1.000,00/m²;
Índice Fiscal do Elemento Pesquisado: R$ 800,00/m²

1.000,00
800,00
1,25
Fator de Profundidade
Quanto à profundidade, várias hipóteses de leis de variação tem sido lançadas, como
a hipótese de Hoffman, Jerrett, etc. Para este fator, necessita-se o conhecimento de princi-
palmente duas variáveis que são determinadas pela regulamentação do Município: PMa (Pro-
fundidade Máxima) e Pmi (Profundidade Mínima) dos Lotes. O IBAPE/SP adotou a Hipótese
de Harper, que apresenta a seguinte relação para valores de terreno:

.
Onde:
Vt = Valor do Terreno;
Vo = Preço Unitário do Terreno Referido ao Lote-Padrão
T = Testada
P = Profundidade Efetiva do Terreno
Pe = Profundidade Equivalente
A Profundidade Equivalente de um terreno nós calculamos da seguinte forma:
!
"# $
Onde:
At = Área do Terreno;
Fp = Frente Projetada ou Testada
O cálculo do Fator então procede da seguinte forma:
• Entre a Pmi e a Pma, o fator de profundidade será 1.
• Se a Profundidade Equivalente for inferior a mínima e estiver acima da metade da
mesma% 0,5 & & 'deverá ser empregada a seguinte fórmula:
" ( )
*
Sendo que o expoente p é 0,5 nas zonas onde o fator profundidade é aplicado
• Para ( & 0,5 ', adota-se
" %2'*
• Para % & & 3 ', adota-se:
1
"
( ) , -.1 / 0 1 ( )
*
2

Podemos então, expressar graficamente o valor de Fp da seguinte forma:
Fonte: A Álgebra dos Fatores, Capellano
Com base no método indicado, concluímos então que terrenos com Profundidade
Equivalente abaixo da Pmi ou acima da Pma experimentam desvalorização.
Fator de Frente
Fator Frente, pode também ser chamado de Fator Testada. É expresso pela função
exponencial da proporção entre a frente projetada (Fproj) e a frente de referência (Fr), pela
seguinte fórmula quando %
34
5
& " & 2 #':
6 (
#
"# $
)
7
O Expoente f varia de 0,15 a 0,25 de acordo com a zona de classificação do IBAPE em que
o imóvel ou terreno se encontra.
Caso " 8
34
5
:
6 %2'7
Caso " 9 2 #:
6 (
1
2
)
7
Podemos então, expressar graficamente o valor de Fp da seguinte forma:

Fator de Forma
Não há um critério matemático definido para se fixar um coeficiente de forma, mas
já se tem tratado de minimizar esta falta de norma procurando homogeneizar as superfícies
tomadas para comparação.
Uma solução seria fazer uma série de pequenos triângulos, não utilizáveis para
ocupação, a cujas áreas seria aplicável um coeficiente de depreciação para homogeneizar
a área total do lote avaliando. Segue um exemplo abaixo:
Área Homogeneizada = A1 + (A2 x D)
Redutor na ordem de 0,5 a 1,0
Então:
6 #
Á# ; < =
Á#
Fator de Esquina
Os terrenos de esquina ou de várias frentes podem ser avaliados observando-se as
vantagens e desvantagens decorrentes das suas características especiais, podendo ser
como terrenos de uma frente, dando a valorização para a outra frente ou outras frentes.
O coeficiente de valorização pela esquina ou várias frentes será obtido pela seguinte fór-
mula (IBAPE/SP):

>%?= , 20' 1 1 , 2 2 , ⋯ , A
20 1 1
Onde:
Cz = 1, nas zonas 1, 4 e 6
Cz = 2, nas zonas 2, 3 (exceto nas centrais/bancárias de alta densidade)

Cz = 3, (nas centrais/bancárias de alta densidade)
F1 = frente projetada, testada para via pública de maior valor, ou testada menor caso de
ruas de igual valor, ou ainda, testada que corresponda ao maior valor como lote de uma
frente nos terrenos de esquina:
F2,...,Fn = Frentes secundarias
V1, V2, Vn = valores unitários das frentes principal e secundárias.
Para o caso de São Paulo por exemplo, se quisermos os valores de frentes de refe-
rência, profundidades máximas e mínimas, coeficiente de zona e limites para valorização de
frentes múltiplas temos este quadro a seguir:
Ainda há um método genérico no qual o próprio IBAPE/SP informa valores através
de uma tabela para os fatores. Deste modo, avalia-se como tendo uma só frente, principal,
escolhida como sendo a que implica no seu maior valor. Abaixo temos a tabela:
Zona Valorização Fator
4 Zona Incorporações Padrão Popular 10% 0,91
5 Zona Incorporações Padrão Médio 10% 0,91
6 Zona Incorporações Padrão Alto 5% 0,95
7 Zona Comercial Padrão Popular 10% 0,91
8 Zona Comercial Padrão Médio 10% 0,91
9 Zona Comercial Padrão Alto 5% 0,95

Fator de Topografia
Para a utilização do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as
condições topográficas de todos os elementos componentes da amostra. A topografia do ter-
reno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, poderá ser valorizante ou desvalori-
zante. Na utilização destes fatores, além de sua validação, deve ser fundamentada sua apli-
cação. No caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser adotados os seguintes
fatores corretivos genéricos:
Topografia Depreciação Fator
Situação Paradigma: Terreno Plano - 1,00
Declive até 5% 5% 1,05
Declive de 5% até 10% 10% 1,11
Declive de 10% até 20% 20% 1,25
Declive acima de 20% 30% 1,43
Em aclive até 10% 5% 1,05
Em aclive até 20% 10% 1,11
Em aclive acima de 20% 15% 1,25
Abaixo do nível da rua até 1,00m - 1,00
Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 10% 1,11
Abaixo do nível da rua de 2,50m até 4,00m 20% 1,25
Acima do nível da rua até 2,00m - 1,00
Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 10% 1,11
Fator de Depreciação
Entende-se por depreciação a perda de aptidão de uma benfeitoria para atender ao
fim a que se destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente, de
ordem física ou funcional. Sendo assim, ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel
como a idade e o desgaste físico sofrido ao longo de sua existência.
Os Fatores de Depreciação são apenas aplicáveis nos casos em que existir número
suficiente de elementos amostrais que permitam a comparação direta dos respectivos valores
unitários das benfeitorias. Padrão e depreciação são os principais fatores aplicáveis às ben-
feitorias, que devem incidir apenas na parcela de capital benfeitoria.
a) Idade das benfeitorias: A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e
funcionais As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos
fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-Heidecke, pela idade da edifica-
ção, real ou estimada, mas não a aparente.

b) Padrão construtivo das benfeitorias: As diferenças de padrão construtivo devem
ser ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se apro-
ximem dos seus respectivos padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores de Edi-
ficações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP.
Nas avaliações em que as benfeitorias apresentem características específicas e/ou
atípicas ou, ainda, de caráter histórico ou artístico e/ou de monumentos, estas devem ser
consideradas, com a justificativa de qualquer alteração do valor delas decorrente. É permitida
a conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes, com base em coeficientes
publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado, desde que justificados.
Fator de Pedologia
A existência de água aflorante no solo, devida a nível elevado de lençol freático ou
ações da natureza, tais como inundações periódicas, alagamentos, terrenos brejosos ou
pantanosos rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante, condição essa que
deve ser verificada no mercado da vizinhança do elemento avaliando. Na impossibilidade
de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoção dos seguintes fatores:
Situação Depreciação Fator
Situação Paradigma: Terreno Seco - 1,00
Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta
acesso, mas não atinge o próprio terreno, situado em posição
mais alta
10% 1,11
Terreno Situado em região inunddável, que é atingido ou afe-
tado periodicamente pela inundação
30% 1,43
Terreno permanentemente alagado 40% 1,67
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenções necessárias para a
solução do problema. Em áreas de grande porte, devem ser aplicados somente nas áreas
diretamente afetadas. Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser obser-
vada a restrição legal pertinente. Caso essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser
verificado o seu obsoletismo.
Fator de Serviços Públicos
Para corrigir as recorrentes diferenças existentes entre melhoramentos públicos dis-
poníveis na testada de um dado de referência, que correspondem a um peso fr, em relação
aos pesos atribuídos à situação paradigma (fp), utiliza-se um modelo proposto pelo Eng. Ruy
Canteiro, com os pesos constantes no quadro abaixo.
"
%1 , ∑ "'
%1 , ∑ #'

Sabendo que o peso Fp, corresponde aos valores da situação paradigma e Fr corresponde
aos valores para os elementos de referência da amostra, segue a tabela que fixa as corres-
pondências de serviços para este somatório:
Melhoramento Peso (fi)
Água 0,15
Esgoto 0,10
Luz Pública 0,05
Luz Domiciliar 0,15
Guias – Sarjetas 0,10
Pavimentação 0,30
Telefone 0,05
Fator de Área
Na visão de muitos avaliadores, inclusive deste autor, não é plausível que se deter-
mine o valor unitário por metro quadrado de um terreno apenas multiplicando-o pela área do
terreno em questão. Para isso, afirmamos que não há uma função diretamente proporcional
entre área e valor por metro quadrado. Então, o valor unitário pode ser influenciado de acordo
com a área total do terreno de uma forma não linear. Como uma forma geral, calcula-se o
fator para estes casos da seguinte forma para terrenos com diferença menor que 30% para
a área do terreno avaliando:
C
Á# ## !
Á# ##
D
E
F
Para áreas com 30% a mais de diferença teremos:
C
Á# ## !
Á# ##
D
E
G
Analogamente a este método, o IBAPE/SP adotou outra forma de cálculo deste fator, levando
em conta a Área de Referência do lote de acordo com a zona onde o imóvel está inserido.
Temos então:
1
(
125
!
)
H,5H

Desta forma, temos o 125 correspondendo a Área de Referência do Lote da 1 Zona
Residencial Popular. Reitera-se que com tal procedimento, não há aplicação dos fatores de
testada e profundidade. E, graficamente, podemos expressar o comportamento do valor do
metro quadrado da seguinte forma:
Fonte: Palestra IBAPE/SP – Marcos Mansour Chebib Awad

Pág. 35 HOMOGENEIZAÇÃO E ESTATÍSTICA
HOMOGENEIZAÇÃO E ESTATÍSTICA
O Cálculo do Valor Unitário Homogeneizado
Posteriormente a definição dos fatores pertinentes a situação imposta ao Avaliador,
partimos para o cálculo do valor unitário homogeneizado. Como tratado no capítulo anterior,
este passo se dá através da Estatística Descritiva – pela aplicação de fórmulas, modelos e
ponderações arbitrárias e de consagrações empíricas. Essa estimação é então feita pela mé-
dia aritmética dos valores homogeneizados.
I / , 1
J
K
ou L1 , >% E / 1' , % 5 / 1' , ⋯ , % J / 1'AM
Vu = Valor Unitário Homogeneizado
Ve = Valor Unitário do Elemento (não homogeneizado
Fn = Fatores correspondentes
Além do motivo dos fatores estudados analisarem apenas a influência isolada e in-
dependente de cada característica sobre o valor do imóvel, analisando conceitualmente o
mercado podemos destacar que uma característica não incide sobre a outra. Em outras pa-
lavras, a valorização ou desvalorização ocasionada por uma determinada característica do
imóvel não potencializa (ou despotencializa) outra característica.
Uma das maiores dificuldades para a inserção dos fatores, é conseguir aplica-lo a
parcela correta de um imóvel. Um imóvel composto de terreno e benfeitoria, possui fatores
que se aplicam a apenas uma parcela. Exemplo: Fatores relativos a padrão de construção
aplicam-se somente a parcela relativa a benfeitoria. Fatores como profundidade, implicam em
alterações somente para a parcela relativa ao terreno.
Quando desconhecemos este fato e aplicamos um fator como o de frente para a
totalidade do imóvel, implicitamente estamos definindo que o valor do terreno corresponde a
100% do valor do imóvel e o valor da benfeitoria seria 0%.
Análise para Exclusão de Elementos
De acordo, com o item anterior, fazemos o valor unitário por metro quadrado da si-
tuação através da média aritmética dos valores homogeneizados. Consequentemente, po-
demos concluir que qualquer cálculo de média aritmética se torna sensível a dados discre-
pantes e por isso, torna-se necessário o uso de métodos estatísticos consagrados para a
eliminação dos mesmos. A própria NBR 14653-2 afirma no Anexo B, item B.3
B.3 - Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos
consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da
amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com início
pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodução de dados
anteriormente retirados no processo.

Um dos critérios consagrados mais utilizados neste sentido é chamado o Mé-
todo de Chauvenet. Porém, ainda há o Método da Dispersão.
Método de Chauvenet
Sejam n medições de uma grandeza, onde n é grande, de modo que os resultados
seguem uma distribuição Gaussiana. Como já vimos, esta distribuição fornece a probabili-
dade de que um dado valor medido esteja desviado de um certo valor da média esperada.
Não se pode esperar probabilidade menor que 1/n. Assim, se a probabilidade para o desvio
de um certo valor medido é menor que 1/n, pode-se qualificá-lo para ser eliminado do con-
junto de dados.
O critério de Chauvenet é um dos testes que serve para eventualmente eliminar va-
lores medidos discrepantes. Ele especifica que um valor medido pode ser rejeitado se a pro-
babilidade m de obter o desvio em relação à média é menor que 1/2n. A tabela a seguir lista
valores da razão do desvio em relação ao desvio padrão para vários valores de n conforme
este critério.
Para aplicar o critério de Chauvenet para eliminar valores duvidosos, em primeiro
lugar calcula-se o desvio médio e o desvio padrão do conjunto de dados medidos. O desvio
de cada um dos pontos é comparado com o desvio padrão, conforme os valores da tabela
acima, para assim se eliminar os pontos duvidosos. Para a apresentação dos dados finais,
um novo valor médio e um novo desvio padrão são calculados, sem incluir os pontos elimi-
nados. O critério poderia até ser repetido mais uma vez, para a eliminação de mais pontos,
entretanto o procedimento não é recomendável, basta uma vez. Se diversos pontos extrapo-
larem o critério-limite estabelecido, é provável que o sistema de instrumentação seja inade-
quado, ou que o processo sendo medido seja extremamente variável.

Valor Médio é dado então por
NO
P
Q
I RS
Q
STP
A variância é
UV
P
Q
I%RS / RO'V
Q
STP
O desvio padão
U W
P
Q
I%RS / RO'V
Q
STP
X
P
V
O desvio absoluto médio:
YZ[
Ⱨ Ⱨ
Y
P
Q
I|ZS|
Q
S
P
Q
I|RS / RO|
Q
S
Calculamos então a razão
∆_
ZS
U
Esta razão não pode ter valor superior ao da tabela, se estiver, o elemento será consi-
derado discrepante e retirado da amostra.
Método da Dispersão
O método da Dispersão se parece com o método anteriormente mostrado, porém,
como forma de eliminação de elementos, compara-se o valor dos elementos com o desvio
médio dos mesmos. O cálculo do desvio médio se dá por meio da seguinte fórmula:
`*a
Ⱨ Ⱨ Ⱨ Ⱨ
I
`*a b
J
bTE
Se o valor do elemento for igual ou superior ao desvio médio, eliminamos o mesmo.
Intervalo de Confiança
Estamos trabalhando no Método Comparativo de Dados do Mercado com uma amos-
tragem extraída da população. Sendo assim, a média aritmética adquirida refere-se à amostra
e não à população, diante disto existe uma variação em torno do valor obtido o que nos leva

a estabelecer um intervalo de confiança. Podemos definir uma expressão matemática para
tal da seguinte forma:
c Nd e fggh Zi dOhjkgdliO
A norma chama este intervalo de “campo de arbítrio” e ele corresponde ao intervalo
compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos preços homogeneizados efetiva-
mente utilizados no tratamento. A fórmula para informar os extremos do campo de arbítrio é:
mn Nd e ko
p
√Q / P
Sendo:
rs = Média
S = Desvio Padrão
* = valor extraído da tabela de valores percentis da Distribuição de Student, partindo-se da
confiança desejada e de graus de liberdade (n-1)
A NBR 14653-2 recomenda o intervalo de confiança de 80%, o que indicaria H,tH na
tabela. Sendo assim, indica-se a exclusão dos valores indesejáveis em 10% para cada lado
da curva. Consideramos como uv o limite superior e uK como limite inferior.
Cálculo do Valor Total do Imóvel Avaliando
Com a aplicação dos fatores, temos o valor médio obtido na situação paradigma.
Nem sempre o avaliando corresponde exatamente igual ao paradigma e para isso, temos
então que ajustar este valor para as condições reais do avaliando através da seguinte ex-
pressão:
w x
a
1 , >% E / 1' , % 5 / 1' , ⋯ , % J / 1'A
y 1 !w
Onde:
Vt = Valor Total;
Vu = Valor Unitário estimado na situação paradigma;
At = Área Total;
Fn = Fatores Respectivos;

Em termos práticos, podemos relacionar da seguinte forma:
v* z 1 J ; v* s 1 J ; s
v*
J
;
Sendo:
Vsp = Valor da Situação Paradigma
Ve= Valor do Elemento pesquisado
Va= Valor do Imóvel Avaliando
Fn = Fatores Respectivos
Concluímos então que todos os fatores são calculados para quando multiplicados sobre os
fatores estudados, transportem para a situação paradigma. Por isso recomenda-se a SOMA
dos fatores e não sua multiplicação.

Pág. 40 O MÉTODO EVOLUTIVO
O MÉTODO EVOLUTIVO
O que é?
Segundo a NBR 14653-2, item 8.2.4.2:
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser conside-
rado método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características
sui generis impliquem a inexistência de dados do mercado em nú-
mero suficiente para a aplicação do método comparativo direto de
dados do mercado
Este método trata-se de um método analítico que consiste na obtenção do valor do
imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção (benfei-
toria) devendo ser consideradas, também, as condições do mercado com o emprego do fator
de comercialização. Ele pode ser considerado um Método Conjugado, já que para a realiza-
ção deste, utiliza-se também outros métodos descritos nesta apostila para sua conclusão.
K % w , |' 1 ?
Onde:
Vi = Valor de Mercado do Imóvel;
Vt = Valor do Terreno;
Vb = Valor da Benfeitoria;
FC = Fator de Comercialização
De acordo com a NBR 14653-2, item 8.2.4, a sua aplicação exige que:
a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados
de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de
custo ou pelo método da quantificação de custo;
c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode
ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado
na época da avaliação.
Podemos então, em seu planejamento, dividi-lo em três partes: a obtenção do valor
do terreno, a obtenção do valor das benfeitorias e a definição do fator de comercialização.
A Obtenção do Valor do Terreno
Este, na maioria dos casos, vai ser obtido através do método comparativo direto de
dados do mercado. Através da metodologia anteriormente explicada nesta apostila, definimos
como elementos de uma amostra, terrenos cuja características são as mais semelhantes
possíveis ao terreno do imóvel avaliando. Com a homogeneização correta, definimos o valor
unitário correspondente ao terreno do imóvel avaliando.
O Método Evolutivo
é um método que
abarca outros
métodos na sua
composição. Para
a confecção de um
laudo através do
Método Evolutivo, é
necessário
conhecimento no
Método
Comparativo ou
Involutivo também.

Ainda há, de acordo com a norma, a possibilidade do uso do método involutivo
quando não conseguirmos utilizar o comparativo. O método involutivo será explicado em tó-
picos mais a frente desta apostila.
A Obtenção do Valor da Benfeitoria
Citando o item 8.2.4 da NBR 14653-2, já sabemos que as benfeitorias devem ser
apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de
custo. Vale destacar, que independentemente do método escolhido, deve ser considerada a
depreciação física e funcional do imóvel.
A utilização do método comparativo direto de custos deve considerar uma amostra
composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que
seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. Pro-
cedimento semelhante ao que utilizamos para definir o valor do terreno.
O método da quantificação de custo possui procedimentos ainda não trabalhados
anteriormente nesta apostila. Em razão disso, este autor irá separar um tópico para tratar
este assunto.
O Método da Quantificação de Custo
A Avaliação do Imóvel:
Nesta parte, faz-se importantíssima a qualidade da vistoria do imóvel. A avaliação de
benfeitorias é um trabalho que exige do técnico conhecimento de construção civil. Pelo estilo
arquitetônico e pelo estado da obra o avaliador estimar a idade da edificação e sua vida
provável, elementos importantes para se fixar a depreciação a atribuir à edificação.
O método do custo de reprodução é aquele onde o valor das benfeitorias resulta de
orçamento detalhado da construção a ser avaliada. Baseia-se em projetos detalhados e es-
pecificações e nos preços correntes de material e mão-de-obra especializada. Podemos tam-
bém estimar o custo de construção de outras formas, como o custo unitário básico multipli-
cado pela área equivalente de construção.
A Área Equivalente de Construção:
A Área Equivalente de Construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula, em
consonância com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédio em condomínio:
` !* , I}!~K . K•
J
K
Onde:
S = Área Equivalente de Construção
Ap = Área construída Padrão
Aqi = Área construída de padrão diferente
Pi = Percentual Equivalente de Acordo com os Limites estabelecidos na Norma

Tipificação Coeficientes Médios
Garagem (Subsolo) 0,50 a 0,75
Área Privativa com Acabamento 1,00
Área Privativa sem Acabamento 0,75 a 0,90
Área de Loja sem Acabamento 0,40 a 0,60
Varandas 0,75 a 1,00
Terraços ou Áreas Descobertas sobre Lajes 0,30 a 0,60
Estacionamento Sobre Terreno 0,05 a 0,10
Área de projeção do terreno sem benfeitoria 0,00
Área de Serviço (aberta) 0,50
Barrilete 0,50 a 0,75
Caixa d’água 0,50 a 0,75
Casa de Máquinas 0,50 a 0,75
Piscinas, Quintais, etc. 0,50 a 0,75
O Custo Unitário Básico de Construção:
Para isto, aplicamos o modelo a seguir:
? € ?•‚ ,
ƒ , ƒ , %ƒ / ƒ '
`
„ . %1 , !' . %1 , ' . %1 , u'
Onde:
C = custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção;
CUB = é o custo unitário básico;
OE = orçamento de elevadores (0,10 de CUB);
OI = o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de pro-
teção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, urbanização, projetos etc.;
OFe = orçamento de fundações especiais;
OFd = orçamento de fundações diretas (3% de CUB);
S = área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A = taxa de administração da obra (0,08 a 0,12 de CUB);
F = percentual relativo aos custos financeiros durante a construção (0,10 a 0,20 de CUB);
L = percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora (0,15 de CUB)
Para conseguir o valor atualizado do CUB, recomenda-se pesquisar a última tabela divulgada
no site do Sinduscon referente ao Estado onde o imóvel encontra-se. O site do Sinduscon RJ
oferece estes valores, na presente data, através do link:
http://www.sinduscon-rio.com.br/cub_precos.asp

A Determinação da Depreciação
Entende-se por depreciação a perda de aptidão de uma benfeitoria para atender ao
fim a que foi destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente, de
ordem física ou funcional.
A Depreciação Física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como des-
gaste físico ou idade. Já a Depreciação Funcional decorre de causas extrínsecas como
inadequação, inadaptabilidade e obsoletismo. Logo, ela está ligada às transformações cons-
tantes do mercado imobiliário.
Pelo exposto, em virtude das causas que interferem na depreciação funcional serem
de natureza subjetiva, torna-se um trabalho de abstração determinar um valor para a depre-
ciação. A subjetividade dificulta a formulação de modelos matemáticos para o tema. Uma
forma de quantificar a depreciação é através de um levantamento de custos necessários para
deixar a benfeitoria em estado de nova, ou custos necessários para resgatar a funcionalidade
do imóvel.
Dos métodos consagrados existentes, temos o Método da Linha Reta, o da Parábola
de Kuentzle e o de Ross. Eles se baseiam na idade do imóvel e na previsão de vida útil,
considerando que a benfeitoria ao longo de sua vida tenha recebido uso normal com conser-
vação e manutenção ideais.
Há também o método de Heidecke que calcula a depreciação física exclusivamente quanto
à conservação do imóvel, considerando que:
a) A depreciação é a perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de ma-
nutenção
b) As reparações apenas dilatam a durabilidade
c) Um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um
bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente
Tendo estes princípios básicos, este método propôs cinco classes principais de estado
de conservação, com mais quatro intermediárias, a cada uma tendo atribuído um coeficiente
de depreciação:
Estado Condição Física Classificação Coeficiente (C)
1
1,5
Novo – não sofreu nem necessita
de reparos
Ótimo
Muito Bom
0,00
0,0032
2
2,5
Regular – requereu ou recebeu
pequenos reparos
Bom
Intermediário
0,0252
0,0809
3
3,5
Requer reparos simples Regular
Deficiente
0,181
0,332
4
4,5
Requer reparos importantes Mau
Muito Mau
0,526
0,752
5 Sem Valor - Valor de Demolição Demolição 1,00

Exemplificaremos o Método da Linha Reta, para a partir dele propor uma substituição
que resulta em modelos para todos os outros métodos. Pois bem, os cálculos para o uso
deste método se dá, considerando os pressupostos de Heidecke, por:
! / 1 …
†
‡
Onde:
VA é o valor atual
Vn é o valor do imóvel novo
Vd é o valor depreciável
x é a idade real ou aparente do imóvel
n é a vida útil estimada
Através deste modelo matemático, comprovamos que seu nome advém de seu grá-
fico que é uma linha reta. Para efeitos práticos, chamaremos a parcela que multiplica Vd de
α. Então, no caso do Método de Linha Reta, temos ˆ
‰
J
.
Para outros métodos, temos:
Método da parábola de Kuentzle:
∝ …
†
‡
5
Método de Ross:
∝
1
2
C
†
,
†5
5
D
5
Um Método Misto, seria o uso do α de qualquer método citado, porém o termo multiplicado
por Vd seria:
/ 1 >∝ ,%1/∝'. ?A
Para uma melhor prática, existe a tabela de Ross-Heidecke que determina o valor direto da
depreciação, na qual podemos substituir por D na seguinte formulação:
‹ ‹ 1 %1 / Œ'

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