Curso Para Administradores Dos Munipios Urbanas 2013. Módulo 6 - Mercados de Terrenos para Autoconstrucao. Apresentador: Allan Cain. Por do Instituto de Formação da Administração Local (IFAL).

1. Módulo 6
CURSO PARA ADMINISTRADORES E UNIDADES URBANAS/ 2013
Mercados de terra urbana e
financeamento para autoconstrução
apresentado por
Arqo
. Allan Cain
Development Workshop Angola

2. Angola Pós-Conflito
Em 30 anos de guerra
milhões de angolanos
fugiram do interior
procurando segurança nos
musseques das grandes
cidades.

3. Problema
• Nas últimas decadas Angola tem
passado por um processo de
urbanização de forma extremamente
rápido e concentrado, devido a
questoes socio-económicas assim
como um conflito armado prolongado
• Luanda tem crescido rapidamente,
particularmente em áreas de
assentamento informal na zona peri-
urbana da cidade
• Tres quartos da populaçao vivendo
nestas áreas não tem a sua posse de
terra legalizada

4. Défice de habitação
• Estima-se que o défice habitacional em Angola é mais de 875.000
unidades
• e que 65% das habitações existentes carecem de serviços básicos
como água e saneamento e necessitam de melhoria significativa.
• Governo de Angola levou em conta o número de unidades
habitacionais que precisa ser substituído após a "renovação urbana"
(requalificacao),
• a sua estimativa da necessidade é de um milhão de novas casas.

5. Oportunidades
• O Governo Angolano tem adoptado uma política
ambiciosa em 2008 que promove a construção de um
milhão de casas e visa neste processo eliminar a maioria
dos assentamentos designados como musseques
• Neste processo o Governo pretende facilitar a auto-
construção dirigada de 685 mil casas
• A Lei de Terras de 2004 reafirma a autoridade do Estado
como gestor e proprietário primário de todos os recursos
fundiários
• A Lei de Descentralização de 2007 transfere a gestão
das terras domésticas para a escala do nível Municipal

6. Existe grande procura para o financiamento habitacional,
particularmente nas áreas urbanas.
Quem procura a habitação?
Procura de financiamento nas áreasProcura de financiamento nas áreas
urbanasurbanas
Procura de financiamento nas áreasProcura de financiamento nas áreas
urbanasurbanas
Imigração das
áreas rurais
aluguel/ viver com
famílias
Novas famlias a
serem formadas
Famílias com casas
ou terrenos que
desejam reabilitar

7. • O pobre não tem acesso à linha de credito como meio
de melhorar o negocio ou investir na subsistência.
• Portanto, os pobres são obrigados a pagar taxas de juros
extremamente altas nos mercados paralelos com
período de pagamento muito curto, deixando-os com
dívidas prolongadas.
• É discutível que os pobres constituem risco por não
possuírem garantias.
• Seus terrenos e casas não são reconhecidos como suas
propriedades, portanto não podem ter acesso ao crédito.
Desafios económicos dos pobres

8. Na Procura do Financiamento
Habitacional
Fontes de Empréstimo
para Construção
Friend
25.0%
Employer
8.4%
Bank
7.6%
Family
59.0%
2005 (MINUA) 2008 (DW)
• O sector bancário formal tem mostrado algum
receio à entrada ao mercado imobiliário.
• A maioria dos fundos provem da família (62%) e
amigos (27%).

9. Falta de financiamento de habitação
Razoes indicadas pelos bancos para justificar o seu
receio:
• A falta de legislação clara sobre terras que permite o
uso de propriedade como garantia
• Longos períodos de reembolso
• A falta de uma política do governo sobre o crédito
bancário
• A falta de título de propriedade por parte dos clientes
• A falta de uma cultura de reembolso atempado das
prestações por parte dos clientes

10. Lacuna em financiamento Habitacional
A finança habitacional tenta preencher o vazio entre o
subsídio do programa do governo e o sector tradicional ao
adaptar os princípios das micro-Empresas e finanças.
Programas
Subsidiados do
Governo
Programas
Subsidiados do
Governo Falta de acesso a
casa formal
Bancos de
crédito
Bancos de
crédito
Empréstimos
de consumo
Empréstimos
de consumo
CooperativasCooperativas
Alto
rendimento
Baixo
rendimento Procura para Financiamento de CasaProcura para Financiamento de Casa
Lacuna em
financiamento

11. Mercado de demanda habitacional
• Em 2009 fizemos um diagnóstico da demanda de
financiamento habitacional no Huambo e Cabinda

12. Renda familiar média e capacidade de
pagamento de clientes potenciais

13. • Microfinança habitacional é a metodologia apropriada
de empréstimos para reabilitar ou arrancar com a
construção das casas, para servir as necessidades
financeiras dos micro-empresarios em lugar dos
empréstimos bancários tradicionais em dinheiro contra
garantias.
• Permitir que os proprietários continuem com os
mesmos processos habitacionais – Construção
progressiva
• As quantias de empréstimos, termos e garantias são
alcançáveis para as famílias pobres
• Reduzir o custo total de empréstimos
Alternativa - Microfinança Habitacional?

14. Os Beneficiários alvo de Microfinancas
Middle
Class
Mortgage
Economically
Active Poor
Potentially Housing
MicroFinance Clients
Vulnerable Groups
Heavilly Subsidised Housing
Elite 25%
Banked
60%
Not Banked
15%
Un-Bankable
Potential Market Segment Pyramid
Bankable
Beneficiários Alvo
Musseque
Habitação
Formal
Pirâmide do Segmento Potencial de Mercado

15. • Crédito será fornecido ao construtor do proprietário para
construir numa forma de auto-construção a partir do zero e
ampliar a casa do cliente ou através de vários micro-empréstimos.
• As necessidades de assistência técnica dos participantes variam
de família à família, incluindo finanças, conselho de habitação,
desenho, estimativas de custos,e supervisão.
• Ferramentas para estimar o orçamento de construção são
eficazes para o controle dos custos de construção, e garantir que
os reembolsos dos empréstimos cubram as necessidades dos
clientes.
• DW faz a actualização de competências dos: pedreiros,
carpinteiros e supervisores de construção em técnicas melhoradas
de construção de moradias.
KixiCasa

16. KixiCasa
Crédito será providenciado para o cliente
ampliar a sua residência ou construir de
raiz através de vários micro-empréstimos.

17. Tipologia de
Habitação Evolutiva/Progressiva

18. O mercado de terra urbana

19. Acesso seguro à terra
• O mercado de terra tem uma influência directa sobre o
ambiente urbano e a qualidade de vida da cidade.
• Mercados eficientes e equitativos de terra são um pré-
requisito para o bom funcionamento das cidades.
• Todos os moradores urbanos precisam ter acesso
seguro à terra para evitar a precariedade da sua
condiçao de vida
• Para as famílias mais carênciadas, a sua habitação, e
as terras que ocupam, muitas vezes representam as
suas poupanças e bens adquiridos ao longo da vida.

20. Metodologia
• A abordagem metodológica focaliza a combinação de
novas informaçoes e a sistematização de dados
existentes de estudos prévios
• Revisão de documentação existente
• Entrevistas com informantes-chave em relação da terra
(Governo, sector não-governamental, peritos)
• Inquéritos (questionários) porta-a-porta em quatro zonas
pré-seleccionadas para amostra, a existência de títulos e
qualidade do material de construção;
• O diagnóstico participativo, grupos focais com as
administrações locais e a sociedade civil

21. Objectivo da pesquisa
• Este programa visa fornecer informação sobre as
formas de acesso à terra urbana em Luanda para
autoconstrução através de mercados de terra formais
e informais
• O projecto contribui ao desenvolvimento de políticas
urbanas e gestao de terras nas áreas urbanas e peri-
urbanas em Angola
• Avaliar os factores e agentes que governam os
mercados informais de terra urbana em Luanda

23. Desafios
• Um grande constrangimento na implentação de planos
urbanos continua ser a fraca gestão da terra pelo
governo e consequentemente a fraca segurança de
posse de terra da população urbana
• Apesar da afirmaçao do governo no controlo das terras,
um mercado imobiliário vibrante existe para a terra
formal e informalmente ocupada
• Melhor entender as dinámicas que governam os
mercados de terra urbana como factores chave no
processo de urbanização

24. SISTEMAS DA INFORMAÇÃO GEOGRÁFICA
Mapeamento
participativo
Remote sensing:
Aplicadas às
ferramentas de
GIS para recolher
a informação
urbana, usando
fotografias aéreas
e imagens
satélites.

25. Taxa de crescimento populacional em Luanda
Municipio
1983 2000
Taxa
Annual
(1983 -
2000)
2008
Taxa
Annual
(2000 -
2008)
Populacao
Densidade
/Ha
Populacao
Densidade
/Ha
Populacao
Densidade
/Ha
Cacuaco 12,923 0.23 113,310 2 13.7% 860,600 15 28.8%
Cazenga 215,105 56 920,864 239 9.0% 1,182,600 306 3.2%
Ingombota 97,824 102 187,831 196 4.0% 129,700 135 -4.5%
Kilamba
Kiaxi
118,441 18 362,277 57 6.8% 892,200 62 11.9%
Maianga 161,663 65 520,308 211 7.4% 529,000 214 0.2%
Rangel 132,270 210 195,418 310 2.2% 176,600 280 -1.3%
Samba 27,369 0.79 217,892 6 13.0% 503,000 15 11.0%
Sambizanga 123,655 87 568,561 401 9.4% 473,800 334 -2.3%
Viana 34,592 0.26 63,591 0.47 3.7% 1,060,100 8 42.1%
Luanda Total 923,842 3.80 3,150,052 13.0 8.2% 5,823,200 23.3 7.9%

26. TIPOLOGIAS CATEGORIAS POPULAÇÃO
% do total da
população
A Centro Urbano Antigo Mais de 35 anos 165 693 3%
B
Novas Urbanizações e
Condomínios
Nova, Pós Guerra 163 721 3%
C Bairro Popular Mais de 35 anos 83 290 1%
D Zonas de Habitação Social Nova, Pós Guerra 118 380 2%
E Áreas de Auto-construção Dirigida Nova, Pós Guerra 396 736 7%
F Musseques em Transição Pós Independência 622 950 11%
G Musseques Ordenados Mais de 35 anos 477 956 8%
H Musseques Antigos Mais de 35 anos 2 312 701 40%
I Musseques Periféricos Pós Independência 1 237 028 21%
J Assentamentos Rurais 241 787 4%
K Zona Industrial 2 957 0,05%
Total 5 823 200 100%
TIPOLOGIA DOS ASSENTAMENTOS EM LUANDA

28. Questões da pesquisa
1. Origem dos compradores;
2. Como se transfere a propriedade, incluindo os tipos de
documentação e o peso de cada tipo, assim como a
validade de estes documentos;
3. O estimado volume anual de propriedades (residencial,
comercial e outros) transferidas através de venda ou
arrendamento em mercados formais e informais;
4. Quais sao os preços médios de venda das terras nas
varias zonas da Luanda

29. 5. O papél de intermediários imobiliários formais e informais;
6. Como se publica as oportunidades de venda e
arrendamento;
7. Como se determina os valores de propriedade;
8. Como as transações sao financiadas;
9. Caracterização do papel das agencias, entidades
privadas e comunidades nos processos acima
mencionados.
Questões da pesquisa

30. Constatações do Estudo
Características
Tipo de Assentamento
Musseque Antigo Área de Habitação
Social
Musseque
Periférico
Musseque em
Transição
Área estudada (Bairro) Val Saroca Panguila Paraiso Operario
Idade: Mais de 35 anos,
construído antes
da independência
Construido à menos de 8
anos, depois do fim
da Guerra em 2002
Construído à menos de 10
anos.
Inicialmente estabelecido
antes da
independência
Quem desenvolve: Próprios residents,
indivíduos e
famílias com
fracos
rendimentos
Governo Geralmente iniciados por
famílias com fracos
rendimentos
Próprios residentes,
individuos
Estrutura:
(Padrão utilizado)
Estabelecimentos
informais
Ruas alinhadas e
minimamente
estruturadas
Não planeado, padrão
irregular
Inicialmente informal, mas
gradualmente se
transformou num
bairro com
estrutura mais
formal.
Localização: Adjacente ao distrito
industrial de
Luanda e o antigo
Mercado Roque
Santeiro
Solo em más
condições.Relativa
mente distantes do
centro da cidade e
dificil acesso a
transportes
públicos
Periférica Muito próxima da area
urbana.
Considerada área
de valor
acrescentado.

31. Constatações do Estudo
Características
Tipo de Assentamento
Musseque Antigo Área de Habitação
Social
Musseque
Periférico
Musseque em
Transição
Serviços: Acesso à
água através pontos de
fornecimento publico e
tanques privados; área
parcialmente coberta por
corrente elétrica
Provisionamento formal de
água e electrecidade,
acesso a infra-estrutura de
esgotos.
Acesso à água através de
camiões cisterna e
tanques privados; sem
eletricidade formal não
possuem sistema de
esgoto
Formal embora possuam
um sistema desactualizado
relativamente à
electricidade, água e
esgoto
Habitações: Estruturas precárias de
edifícios e casas
Construção muito
elementares e habitações
precárias
Reconstruído e melhorado
pelos moradores ao longo
do tempo
Melhorias: Reconstruído; melhorias
feitas principalmente por
residentes, mas a um
ritmo lento
Melhoria gradual das
casas feitas pelos
moradores ao longo do
tempo
Falta investimento público
para melhorar a infra-
estrutura, mas elevado
investimento em
construção por parte de
moradores e investidores
privados
Investimento público para
melhorar alguns serviços
urbanos. Outras melhorias
feitas principalmente por
residentes, mas um ritmo
lento.
Escala (% da população
total)
40%
(2.3 milhões)
2%
(118,000)
21%
(1.2 milhões)
11%
(623,000)
Exemplos: Maioria dos municípios
de Sambizanga, Cazenga
e Rangel
Bairros Panguila e Zango
e nos municípios de
Cacuaco eaViana
Bairro Paraiso no
município do Kicolo
Bairros Catambor,
Operario e Mabor

32. 1. Quem são os compradores?
Outro municipio em
Luanda
76.6% Mesmo Bairro
4.6%
Sem resposta
0.3%
Outro país
0.5%
Outra província
18.0%
• Maior parte dos
compradores são
dos outros
municipios na
provincia de
Luanda 76.6%
• 18% vem das
outras províncias
• Apenas 4.6% são
do mesmo bairro.

33. 2. Como é que eles adquirem e seguro a terra?
Outra
0.0%
Cartao de morador
0.7%
Acordo foi publicado
1.5%
Recibo da utilidade
publica
1.0%
Licença de
arrematação
0.2%
Registro Predial
0.5%
Direito de Superfície
0.5%
Titulo de ocupação
precario
5.6%
Testemunhado por
tecnico do governo
6.8%
Croquis de Localização
7.3%
Recebi uma declaração
49.1%
Contrato de compra e
venda
12.2%
Nenhum documento
14.4%
• Declaração de compra
e venda
• Contrato de venda
• Croquis de Localização
• Titulo de ocupação precaria
• Direito de Superficie
• Registo Predial
• Licença de arrematação
Apenas 6.8% da amostra total tem a sua posse legalizada
de acordo com a legislaçao vigente.
Um total de 61,3% da amostra compraram suas terras no
mercado informal.

34. 5. Preços médios de venda?
• A maioria dos inquiridos
indica pagar pelo acesso
(61%). Em Paraiso
(Musseque Periferico), uma
maioria significativa (96%)
indica pagar pelo acesso.
• Isto confirma que a compra
de terra é a forma
dominante de acesso em
áreas peri-urbanas.
Preco Medio US$ por m2
$0
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$350
$400
$450
$500
Zona
Industrial
Assentam
entos
R
urais
Habitacoes
Sociais
M
ussequesPerifericos
M
ussequesO
rdenados
Autoconstrucao
D
irigida
M
ussequesAntigos
Urbanizacao
N
ova
Bairro
Popular
M
ussequesde
Transicao
Urbanizacao
Antiga

35. Mapa de preços de terra em Luanda 2010

36. 6. O papel de intermediários imobiliários
• Nas quatro áreas
pesquisadas, os
intermediários apenas
desempenham um
papel em 2% dos casos.
• A administraç e as
comissoes de bairro
estao envolvidos em 8%
dos casos.
• 90% das transaões
ocorreram directamente
com os antigos
proprietários.

38. 8. Como se determina o valor da terra urbana?
• localização em relação às oportunidades de emprego;
• demanda resultando da densidade populacional;
• presença de infraestruturas e serviços básicos;
• estatuto jurídico da terra, prova de titularidade;
• acesso aos serviços sociais (escolas, saúde);
• vias de acesso e transporte público;
• nível de risco ambiental.

43. 9. Como se financia as transações?
O sector bancário
formal tem
mostrado algum
receio à entrada ao
mercado imobiliário.
A maioria dos
fundos provem da
família (62%) e
amigos (27%).

44. Falta de financiamento de habitação e terra
Razoes indicadas pelos bancos para justificar o seu
receio:
• A falta de legislação clara sobre terras que permite o
uso de propriedade como garantia
• Longos períodos de reembolso
• A falta de uma política do governo sobre o crédito
bancário
• A falta de título de propriedade por parte dos clientes
• A falta de uma cultura de reembolso atempado das
prestações por parte dos clientes

45. 10. Papel das agencias governamentais,
entidades privadas e as comunidades?

46. Conclusões
• Existe um mercado informal de terra significativo em
Luanda. Pelo menos 61.3% das transações envolvem
pagamentos financeiros.
• As transacçoes documentadas são prova de que estas não
são realmente informais.
• Estas transações sao consideradas como seguras e
legitimas pela maioria dos compradores (85%).
• A maior parte das transações sao precárias ou inseguras
visto que apenas 6.8% das mesmas podem ser justificadas
com base em documentos oficialmente considerados legais
• Risco de perda dos seus bens (terra e habitação) como
resultado de demolições e realocações

47. Recomendações
1. Promover mercados mais funcionais
• Mercados eficientes e equitativos de terra são um pré-
requisito para o bom funcionamento das cidades.
• Os bancos e os empreendedores do sector privado
devem ser encorajados a investir em habitação social,
bem como no mercado para fins maiores.
2. Integrar a prática existente numa política inclusiva
• os actuais mecanismos informais de acesso à terra
estão bem estabelecidos e têm uma forte legitimidade
entre a população peri-urbana.
• a prática existente deve ser reconhecida e
enquadrada na prática jurídica

48. Recomendações
3. Reconhecer o direito de ocupação baseado no princípio
de boa fé
• reconhecimento de facto, dos direitos de ocupação do
solo dos moradores urbanos que, de boa fé, compraram
ou adquiriram suas terras através de algum outro
mecanismo legítimo
• Criar a base jurídicae a aplicação administrativa para que
se evite a especulação
4. Incorporar o direito à informação como prática efectiva
• a obrigação por parte do governo e suas instituições de
divulgar publicamente os seus planos, intervenções,
concessões e programas de urbanização

49. Recomendações
5. Adoptar o princípio de direitos intermédios e evolutivos
de posse da terra
• possa ser expandida para incluir o princípio de um nível
médio de ocupação, possivelmente, uma intitulada
"Certificado Provisório de Terra", que possa ser
considerado como a base para a permissão de
permanência evolutivas
6. Incorporar o Fortalecimento das instituições municipais
• a demanda efetiva pode ser melhor avaliada
• o quadro jurídico-administrativo que deve ser
estabelecido

50. Recomendações
7. Melhorar as infra-estruturas essenciais
• A construção das infaestructuras e redes de agua e
energia reforça a percepção da posse de terra
8. Criação de sistema municipal de cadastro
• é importante para que o governo consiga recolher
receitas proveniente dos impostos de propriedade
• Com os avanços da tecnologia da informação
geográfica, torna-se cada cada vez mais barato
desenvolver e manter sistemas de informação da
terra.

51. Recomendações
9. Proteger os direitos à terra das mulheres
• a proporção de famílias chefiadas por mulheres e 46%.
• os direitos das mulheres à terra sejam reforçados e que a
legislação seja compatível com o Código de Família
10. Criar maior consciência pública dos direitos à terra
urbana e suas responsabilidades
• levarem a cabo campanhas abrangentes de educação
sobre os direitos à terra e às novas responsabilidades
dos residentes urbanos

52. Recomendações
11. Implementar projectos do reajustamento dos terrenos
• projectos piloto deverão ser implementados através de
parcerias entre o governo provincial e local, com uma
activa participação da sociedade civil
• intoduzir um controlo rigoroso dos custos para avaliar a
viabilidade de aplicar estes projectos piloto em
programas mais amplos
12. Implementar o princípio da justa indemenização
• Justa compensação poderá incluir mas não pode fica
necessariamente limitada ao valor de mercado das terras
• e despesas realizadas pelo proprietário de terras
como resultado da expropriação.

53. Projecto Piloto sobre Reajustamento de Terrenos
O reajustamento de terrenos fornece uma estrutura de
mercado para a regularização dessas ocupações informais,
fornecendo infra-estruturas sustentáveis e acesso a serviços,​​
enquanto que existe ao mesmo tempo um reforço dos direitos
de posse da terra e protecção dos bens dos mais pobres.

54. SISTEMA NACIONAL DE
INFORMAÇÃO TERRITORIAL
Obrigado