Serviços Dona Síndica (www.donasindica.com.br)

Análise de Prestação de Contas
Pré-Vistorias Imobiliárias
Acompanhamentos em Assembleias
(Assessoria)
Gestão de Bens Imóveis
Sindicância Profissional
Acompanhamentos de Andamentos de Obras
Assessoria para Síndicos e Administradoras

O que é um Condomínio?
Tecnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressa que a ideia do direito
exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil tem-se o
condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas
envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes
Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino
tem assegurada uma fração, ou quota da coisa
No Brasil, faz-se uma distinção jurídica entre o condomínio em sentido amplo e o
condomínio edilício, que é comumente conhecido apenas por condomínio de
apartamentos, vertical, horizontal, etc
Nesse último sentido, é regulamentado pela Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio),
existindo também regulamentação de alguns aspectos nos artigos 1.331 a 1.358 daLei
10.406/02 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245/09 (Nova Lei do Inquilinato)
Sempre lembramos aos nossos clientes que um Condomínio não possui Inquilino, mas
um proprietário; e que um imóvel SEMPRE possui um proprietário, seja ela a
construtora ou morador, e esse sim sempre responderá legalmente por sua unidade
“O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um
domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado
bem, ou partes de um bem”
T: (11) 3895-2600 | E: contato@donasindica.com.br | S: www.donasindica.com.br

A hierarquia em um Condomínio
Constituição Federal Brasileira
Leis Federais, Estaduais e Municipais
(Código Civil, Penal, etc)
Constituição do Condomínio
Convenção Coletiva
Regimento Interno
Assembleia
Síndico
Corpo Diretivo Administradora de Condomínio
- A Assembleia é quem deve definir seu representante
legal, na figura do Síndico (Profissional ou Morador),
bem como sua destituição quando for o caso
- O Síndico nada mais é que um “procurador” legal dos
interesses dos proprietários, e possui (e deve possuir)
autonomia para tomar decisões que melhor reflitam as
necessidades e desejos e interesses da maioria
- O Síndico possui certas autonomias inerentes ao
cargo, como poder de contratação e demissão de
funcionários, contratação e cancelamento de prestação
de serviços, mas deve SEMPRE responder sobre seus
atos perante a Assembleia de Prestação de Contas
Algumas desmistificações se fazem necessário
- Erroneamente muitas pessoas tendem a atribuir
poderes que não existem à Administradora de
Condomínios: legalmente, eles são apenas
responsáveis pelo suporte BUROCRÁTICO,
facilitadores para operação de lançamentos
contábeis, organização de contas, criadores de
relatórios, arquivistas, etc, e não possuem qualquer
tipo de autonomia para contratação (ou
cancelamento) de contratos, votação em Assembleia
ou aprovação de contas
- O Corpo Diretivo NÃO POSSUI PODERES para
aprovação de contas, apenas SUGERE para a
Assembleia sua aprovação ou desaprovação (a
Assembleia sim possui a atribuição legal necessária
para tal)

Atribuições de um Síndico (Profissional ou Morador)
Independentemente se o Síndico é terceirizado ou morador, ele responde civil e criminalmente pelo condomínio
Segundo a lei, compete ao síndico:
1. Convocar assembleias;
2. Representar o condomínio legalmente;
3. Informar imediatamente sobre problemas judiciais ou administrativos;
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção e as determinações da assembleia;
5. Zelar pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços;
6. Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano;
7. Cobrar dos condôminos as contribuições e as eventuais multas;
8. Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
9. Realizar o seguro do prédio.
O ideal, para escolher um síndico, tanto morador quanto profissional, é avaliar o currículo da pessoa, cursos que já fez, antecedentes criminais, etc
Uma grande vantagem do síndico terceirizado é gestão profissional do condomínio O síndico ou gestor profissional tem a vantagem de ser desprovido de vínculos com
moradores e empregados, o que facilita a gestão profissional do condomínio

❏ "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar
o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
❏ "Art. 1.348. / § 1o. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes
de representação."
❏ "Art. 1.348. / § 2o. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo
disposição em contrário da convenção."
❏ "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos
pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as
contas do síndico."
❏ Salvo disposição contrária da Convenção, a eleição se dá, em segunda chamada, por maioria
simples dos presentes à assembleia, de acordo com os artigos 1.351 e 1.352 do novo Código
❏ A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela
Convenção do condomínio.
❏ Síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor
legal. Assim, mesmo em prédios em que haja "rodízio" das funções entre os moradores, deve
haver uma eleição para legitimar o processo

Mas então, como avaliar se uma pessoa pode se tornar uma boa síndica?
Um bom(a) síndico(a) deve possuir conhecimentos Legais, Contábeis, de Infra
Estrutura e Manutenção Prediais, de Organização, de Relacionamento
Interpessoal, de Mediação de Conflitos, Transparência, Personalidade, Altivez,
Persuasão, etc
Para tanto, é sempre bom lembrar que atualmente no Brasil não existe
regulamentação específica para a profissão de síndico no MTE, tampouco
formação específica no MEC
Portanto, para uma possoa se tornar um boa síndica deveria necessariamente
possuir um mix de conhecimentos que poderiam ser apreendidos nos cursos de
● Engenharia
● Direito
● Contabilidade/Ciências Contábeis
● Psicologia
● Relações Públicas, dentre outros

Entretanto, ser graduado em alguma (ou todos os cursos citados) ainda não é garantia
de nos tornarmos aptos a ser um bom síndico, como por exemplo:
● Um engenheiro pode ser um profundo conhecedor de obras e infra estrutura,
ter habilidade com números dos lançamentos contábeis, no entanto não
possuir a mesma facilidade com processos e impostos ou relacionamento com
os demais condôminos
● Um advogado com certeza manterá o Condomínio em dia perante as leis,
porém não terá necessariamente o mesmo entendimento de manutenções que
um engenheiro ou a habilidade de um contador com a prestação de contas
● Um contador com certeza manterá as contas e pastas de prestação em
ordem, e dentro da legalidade, mas muito provavelmente não terá a visão
estratégica de médio e longo prazo para uma manutenção de infra estrutura
Como queremos demonstrar, são várias atribuições que formam um bom síndico, um
mix de conhecimento que é formentado através de experiência, argumentação, jogo de
cintura e principalmente: paciência
Por exemplo, absolutamente nada impede que um Zelador com experiência
comprovada e bom histórico profissional, bom relacionamento com moradores e
funcionários, e que esteja disposto a estudar as exigências legais e contábeis de um
síndico, exerça a função de Síndico Profissional com muito mais desenvoltura e
propriedade que um Engenheiro, Advogado o Contador sem experiência
Mudanças significativas em Condomínios não ocorrem da noite pro dia, e
requerem muita força de vontade por parte de seus moradores e/ou
proprietários e principalmente por parte do Síndico, para que demonstre
os benefícios a médio e longo prazo e convença a todos a participarem de
sua meta

Passo a Passo de uma Análise de Prestação de Contas
Análise e estudo da Convenção, com o objetivo de conhecer as caractarísticas do
condomínio, sua composição, forma de administrar, formas de arrecadação, sua
compatibilidade com o código civil
Análise das Atas de Assembleia, com o objetivo de conhecer as decisões e
aprovações, as vontades e necessidades dos moradores, se estas decisões estão
ou não de acordo com o Código Civil e a Convenção
Análise das Pastas de Prestação de Contas, onde são levados em conta
os seguintes aspectos
Despesas: verificar se foram cumpridas as deciões em Assembleia,
se todas as despesas foram devidamente comprovadas, se as
obrigações acessórias (recolhimento de impostos) foram cumpridas,
se a taxa arrecadada mensalmente supre todas as necessidades do
condomínio
Receitas: Analisar se o rateio da taxa condominial foi elaborado
como manda a Convenção (despesas ordinárias, extraordinárias,
rateios para despesas futuras, fundo de obras e reserva)
Inadimplência: verificar se os valores estão atualizados como está
sendo feita a cobrança, como está o andamento das cobranças
através de acordo judicial ou extra judicial
Contratos: verificar se os contratos firmados estão sendo
cumpridos, se os valores cobrados são os de praxe de mercado, se
são suficientes para atender as necessidades do condomínio
Contrato com a Construtora: análise jurídica da legalidade do
contrato da construtora, análise dos documentos de entrega do que
foi contratado

Relatórios entregues em uma Análise de Prestação de Contas
Só então após essa análise minuciosa são elaborados os Relatórios Diagnósticos de Análise de Prestação de Contas, os quais devem ser elaborados todos os
pareceres. Esses Relatórios só podem ser elaboradas pela AUDITORA, e nunca, jamais, por nenhum membro do Corpo Diretivo para não comprometer a
credibilidade, autenticidade, transparência, ética e veracidade dos fatos apurados
Os relatórios entregues são:
Diagnóstico: Registro de falhas, Anomalias, Lapsos encontrados
Orientador: Diretrizes para correção do que foi encontrado no Diagnóstico e sugestões de novas práticas preventivas
Conclusão: Outorga a responsabilidade das irregularidades encontradas e auxilia o Corpo Diretivo e a Assembleia para tomada de decisões
Observação importante
A Análise (ou a Dona Síndica) por si não possui atribuições legais ou de perícia para tomar medidas contra os responsáveis por eventuais problemas encontrados
Porém, a falta de uma Análise de Prestação de Contas bem formentada com bases legais sólidas, inviabiliza a criação de Inquéritos Policiais e Petições para
eventuais processos
Após a entrega dos Relatórios, nós oferecemos Suporte em Assessoria para Sindicância e Jurídica que facilitarão a continuidade do processo de salubridade das
contas, definição de próximos passos e organização do Condomínio como um todo

Como explicado anteriormente, a Administradora possui papel muito importante no apoio dos trabalhos operacionais e gerenciamento do Condomínio pelo Síndico
Seu trabalho é de alta relevância e exige confiança por parte do Síndico pois deve cumprir todas as determinações por ele colocadas, elaborando com
assertividade em tempo hábil todas as Pastas de Prestação de Contas, Serviços Bancários, Elaboração e Registro de Atas, Boletos de Cobrança, e todos os
aspectos burocráticos que o Condomínio e o Síndico determinam
Infelizmente, muitas vezes as Administradoras de Condomíno recebem atribuições que
não condizem com a realidade de sua prestação de serviços
Por outro lado, algumas vezes os próprios Síndicos deixam de exercer suas atribuições
corretamente, gerando atrasos, retrabalhos, desgastes pessoais e gastos
desnecessários, acreditando que a Administradora deva exercer papéis que
simplesmente não cabem à ela
Há muitas discussões envolvendo esse problema, uma delas seria a própria
nomenclatura “Administradora de Condomínio” que muitas vezes pode levar os
moradores, síndicos e até mesmos as próprias administradoras a cometer equívocos
sobre as tarefas que devem efetivamente ser executadas

Algumas vezes os Síndicos equivocadamente “deixam” o gerenciamento do Condomínio nas mãos da Administradora, reconhecendo cegamente todas as
despesas nas Pastas de Prestação de Contas, colocando todo o dinheiro da arrecadação ordinária e fundos na conta pool (conta corrente jurídica em nome
da Administradora em que todos os Condomínios clientes depositam suas arrecadações de forma “misturada”), o que dificulta qualquer Análise e Controle
mais efetivo das contas do Condomínio
A realidade é que as Administradoras de Condomínio devem executar apenas serviços administrativos Burocráticos e Operacionais e nunca, jamais
Gerenciais, servindo de suporte para a execução das ordens e decisões da Assembleia, Síndicos e Corpo Diretivo. Lembre-se que o Síndico é a única
pessoa responsável civil e criminalmente, ativa e passivamente por todas as decisões e ocorrências de um Condomínio
Concluindo, as atribuições dos Síndicos, Conselheiros e Administradoras de Condomínio diferem completamente uma da outra, e devemos trabalhar para que
cada um execute suas tarefas e tenha suas responsabilidades de maneira que todos atinjam seus objetivos que é o bem do Coletivo

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Email: contato@donasindica.com.br
Tel: (11) 3895-2600
Atendimento: 2ª a 6ª, 9h às 18h
Entre em contato. Teremos muito prazer em ouvir, entender e
atender suas necessidades

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