Bancos buscam melhorar produtos e atendimento ao cliente para competir pelo financiamento imobiliário, já que a taxa de juro aplicada não pode ser reduzida. Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário são opções importantes de financiamento à medida que os recursos da poupança se esgotam. Essas opções devem ganhar participação significativa no financiamento imobiliário nos próximos anos.

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G2 | Valor | Quinta-feira, 29 de março de 2012
Enxerto
Jornal Valor Econômico - CAD G - ESPECIAIS - 29/3/2012 (15:57) - Página 2- Cor: BLACKCYANMAGENTAYELLOW
Bancostentammelhorar
produtoseatendimento
Adriana Aguilar
Para o Valor, de São Paulo
Sem espaço para a redução da
taxa de juro aplicada nos financia-
mentos imobiliários, os bancos
travam concorrência pelo cliente
por meio da melhoria de produ-
tos,processosequalidadedoaten-
dimento. As instituições afirmam
que já operam com taxa de juro
bastante reduzida. Hoje, o princi-
pal funding para o crédito imobi-
liário brasileiro, a caderneta de
poupança, tem custo de captação
pré-fixado,portanto,nãoacompa-
nhadiretamenteavariaçãodataxa
Selic,emritmodequeda.
O presidente da Associação Bra-
sileira das Entidades de Crédito
Imobiliário e Poupança (Abecip),
Octavio de Lazari Junior, afirma
que as grandes construtoras de-
vem repetir o mesmo volume de
lançamento em 2011. Assim, a es-
timativa de incremento do crédito
imobiliário está na faixa dos 30%
em 2012, não tão forte como nos
doisanosanterioresquandooper-
centual chegou a 65%, em 2010, e
42%,em2011.
A expansão de 30% permite que
os recursos da caderneta de pou-
pança sejam suficientes, pelo me-
nos, para os próximos dois anos.
Com os recursos da poupança, a
taxa de juro praticada nos finan-
ciamentos imobiliários continua
variando de 8% a 10% ao ano. “À
medidaqueataxaSelicforcaindo,
haverámaioroestímuloàsecuriti-
zação (conversão de uma dívida
em título), como funding alterna-
tivo aos recursos da caderneta de
poupança. O setor está tomando
todasasmedidasparafortaleceros
instrumentosdesecuritização.”
Segundo o diretor de habita-
ção da Caixa, Teotonio Rezende,
em 2011, a instituição aplicou
um total de R$ 80,1 bilhões em
crédito imobiliário. Para 2012, a
meta considerada conservadora,
é aplicar em torno de R$ 86 bi-
lhões. As linhas de financiamen-
to da Caixa atendem todos os
segmentos, desde a baixíssima
renda até a classe média e alta.
“Em2012,nossosinvestimentos
estão voltados à melhoria de pro-
cessos com o objetivo de facilitar e
agilizar o atendimento aos clien-
tes. Nossas condições de financia-
mentosãofavoráveis–prazodeaté
30 anos, quota de até 90% para ha-
bitação de mercado e de até 100%
parahabitaçãosocialetaxadejuro
oscilando de entre 8,1% e 10 % ao
ano, de acordo com o produto,
quando os recursos são oriundos
dacadernetadepoupança.”
No Banco do Brasil, a taxa de ju-
ros média praticada no Sistema Fi-
nanceiro da Habitação (SFH), com
recursos da caderneta de poupan-
ça, foi de 8,7% em 2011 – percen-
tual mantido nos primeiros meses
de 2012. “Para facilitar o processo
de financiamento entre cliente e
banco, a redução do prazo é uma
dasiniciativasparaomaiornúme-
ro de empréstimos imobiliários
em 2012. O prazo médio para que
o cliente tenha o financiamento
contratadoéde20dias”,dizodire-
tor da área de crédito imobiliário,
GueitiroMatsuoGenso.
A expectativa do BB é atingir
R$ 14 bilhões em operações con-
tratadas em 2012. No final de
2011, a carteira de financiamen-
to imobiliário encerrou o ano
com saldo de R$ 7,64 bilhões, en-
tre empréstimos para pessoas fí-
sicas e jurídicas, mais 124% em
relação a dezembro de 2010.
No Itaú Unibanco, o diretor de
crédito imobiliário, Luiz Antonio
França, diz que o diferencial do fi-
nanciamento imobiliário na insti-
tuição é a velocidade na contrata-
ção do crédito e a taxa de juro que
varia conforme o credit scoring,
sistema de pontuação que avalia o
comportamento e histórico do
cliente. França afirma que se todos
os documentos forem entregues
em ordem, em menos de uma se-
mana, o cliente recebe o contrato
imobiliário. No fim de 2011, o sal-
dodeoperaçõescontratadasemfi-
nanciamento imobiliário no ban-
co, incluindo pessoas físicas e jurí-
dicas, somou R$ 20 bilhões, 60%
superiora2010.
Com melhorias no produto, oti-
mização do sistema e investimen-
to em uma equipe especializada
para atuar no financiamento imo-
biliário, o Bradesco tem o objetivo
de aumentar o volume de emprés-
timos para a compra da casa em
até 20% em 2012, afirma o diretor
do crédito imobiliário do banco,
Claudio Borges. No ano passado,
os financiamentos imobiliários da
instituição alcançaram R$ 14,9 bi-
lhões entre pessoas físicas e jurídi-
cas,maisa60%sobre2010.
NoSantander,osaldodecrédito
imobiliário para pessoas físicas e
jurídicassomouR$12,6bilhõesno
ano passado, 47% superior ao de
2010. Segundo diretor de crédito
imobiliário, José Roberto Macha-
do, em 2012, há a expectativa de
crescimentoemfunçãodediferen-
tes iniciativas: redução do tempo
de contratação do financiamento,
lançamento de produtos inovado-
rescomoosegurodesempregopa-
ra os empréstimos imobiliários
concedidos, benefícios no crédito
imobiliário Van Gogh e oportuni-
dade geradas pelo WebCasas – site
do mercado imobiliário para a
compra,vendaealuguel.
Com 93 pontos de vendas pe-
lo, a BM Sua Casa – empresa espe-
cializada em crédito imobiliário,
pertencente ao grupo Brazilian
Mortgages – tem espera atingir
R$ 1,2 bilhão em financiamentos
imobiliários este ano, o dobro
dos R$ 630 milhões de 2011 para
pessoas físicas, diz o diretor da
Brazilian Mortgages Companhia
Hipotecária, Vitor Bidetti. No
segmento de pessoa jurídica, a
BM Sua Casa atende ao pequeno
e médio incorporador em todo
Brasil,comumacarteiradecrédi-
to de R$ 1 bilhão disponível às
empresas. A qualidade no aten-
dimento, a rapidez do processo
da negociação e abertura das lo-
jas nos fins de semanas são al-
guns dos trunfos da BM Sua Casa.
Especial|Financiamentoimobiliário
Fundo: Anbima. * Até o dia 16/03/2012
CRI X LCI
Estoque anual (em R$ milhões)
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*
CRI LCI
0
20.000
40.000
60.000
2.170 2.867
7.208
10.567
18.919
27.795 28.548
7.283 7.844
10.503
15.510
29.260
46.832
51.488
Fonte: Anbima. * janeiro (último período de fechamento)
Avanço firme
Em seis anos, o patrimônio dos fundos cresceu mais de 5.000%
Patrimônio líquido imobilizado em dezembro (R$ milhões)
0
5.000
10.000
15.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*
173,12 292,75 319,23 758,30
2.950,91
9.282,27 9.751,68
Mercado Para solucionar escassez de recursos, há a perspectiva de títulos privados aprovados em 1997
CRIseLCIssãoopçõesdefinanciamento
Sinara Figueiredo, do Santander: para quem quer rentabilidade maior e pode abrir mão da liquidez, a LCI é imbatível
Altair Silva
Para o Valor, de São Paulo
Criados a partir da regulamen-
tação do Sistema de Financiamen-
to Imobiliário (SFI), em novembro
de 1997, os Certificados de Recebí-
veis Imobiliários (CRIs) e as Letras
de Crédito Imobiliário (LCIs) são
hoje os mais representativos ins-
trumentos de fontes alternativas
de recursos para o financiamento
de imóveis. Na realidade, a impor-
tância destes dois títulos privados
no atual contexto macroeconômi-
co é bem maior. Como a principal
fonte de recursos para que os ban-
cos concedam financiamentos
imobiliários—acadernetadepou-
pança — está secando, os CRIs e as
LCIs representam as únicas opções
concretaseviáveisdefundingpara
que o mercado imobiliário local
continuesedesenvolvendo.
Segundo a Associação Brasileira
dasEntidadesdeCréditoImobiliá-
rio e Poupança (Abecip), entre fe-
vereiro de 2011 e janeiro de 2012
(últimos dados disponíveis), os fi-
nanciamentos para imóveis soma-
ram o recorde de R$ 80,9 bilhões,
mais 40% em relação aos 12 meses
anteriores. No mesmo período,
contudo,osaldodascadernetasde
poupança avançou 10%, subindo
de R$ 302 bilhões para R$ 332 bi-
lhões.Asestimativasdosprofissio-
nais do mercado são de que, den-
tro de um a no máximo três anos,
não exista mais dinheiro disponí-
vel, ao menos nesta fonte, para
atender à crescente demanda do
mercado imobiliário. As projeções
também levam em conta os recur-
sosdostrabalhadoresdepositados
nas contas do Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço (FGTS). Jun-
tos, a caderneta de poupança e o
FGTS respondem hoje por algo en-
tre 95% e 97% de todo o funding
utilizado nas operações de finan-
ciamentoimobiliário.
Os CRIs e as LCIs despontam
como solução para contornar a
escassez iminente de recursos.
Os dois instrumentos são títulos
lastreados em recebíveis imobi-
liários e o SFI prevê que, a partir
da emissão e venda no mercado
de capitais, as instituições finan-
ceiras tenham dinheiro em caixa
para oferecer novos financia-
mentos. “Em nenhum lugar do
mundo o desenvolvimento do
mercado imobiliário pode de-
pender apenas da poupança das
famílias”, diz Fernando Bau-
meier, superintendente de ne-
gócios imobiliários do Banco
Santander.
Charles Ferraz, responsável pela
área de investimentos e gestão pa-
trimonial do Itaú Private Bank, diz
que os CRIs têm espaço para cres-
cer,masascaracterísticasdopapel
e a necessidade de assessoria espe-
cializada, tende a continuar restri-
to à alta renda e investidores insti-
tucionais. “Esse mercado não exis-
tia até algum tempo atrás e veio
para ficar, mas não vejo o CRI sen-
do desenvolvido no varejo.” A ne-
gociação dos CRIs significa um en-
trave para que o volume de emis-
sões cresça de forma mais acelera-
da, mas há propostas como a da
Associação Brasileira das Entida-
des dos Mercados Financeiro e de
Capitais. “Nossa sugestão é para
criar regras mais flexíveis, mas não
esperamos nada antes do fim do
ano”, diz Rodrigo Machado, presi-
dente do comitê de produtos fi-
nanceirosimobiliários.
A Anbima propôs regras
mais flexíveis, mas
nenhuma mudança
deverá acontecer
antes do fim do ano
Considerando a evolução dos
CRIs e das LCIs ao longo dos últi-
mos anos, a expectativa é de que,
mantido o ritmo de crescimento
dasemissões,aparticipaçãodesses
títulos no total de financiamentos
imobiliários aumente de maneira
expressiva. Segundo a Cetip, o sal-
do em estoque dos CRIs subiu de
R$ 18,9 bilhões, no fim de 2010,
para R$ 27,7 bilhões, em dezem-
bro, avanço de 47%. No mesmo pe-
ríodo, o estoque de LCIs apresen-
tou um salto de 60%, passando de
R$ 29,2 bilhões para R$ 46,8 bi-
lhões. Nos três primeiros meses de
2012, os saldos em estoque dos
CRIsedasLCIshaviamsubidopara
R$ 28,5 bilhões e R$ 51,8 bilhões,
respectivamente,comaltascorres-
pondentesde3%e10%.
Além da necessidade de fontes
alternativas de recursos, o avanço
destes títulos está relacionado a
vários fatores como a estabilidade
daeconomiaeastaxasdejurosde-
clinantes. Neste cenário, a rentabi-
lidade nos investimentos de renda
fixa tende a encolher e a possibili-
dade de travar uma taxa fixa mais
umcupom(umíndicecomoIGPM
ou IPCA) nos CRIs e nas LCIs des-
perta cada vez mais a atenção dos
investidores. Para a pessoa física,
pesa ainda um fator adicional – a
isenção do Imposto de Renda (IR)
sobreosganhosobtidos.
A despeito de os dois papéis te-
rem lastro em recebíveis de opera-
ções de crédito imobiliário, eles
guardam diferenças importantes.
OCRI,porexemplo,somentepode
seremitidopormeiodeumasecu-
ritizadora imobiliária e representa
um tipo de empreendimento es-
pecífico, que pode ser residencial,
corporativo, de locação etc; com
taxas, prazos e estruturas bastante
distintas.Alémdisso,agarantiade
pagamento do papel é o próprio
emissor, as construtoras, na maior
parte das vezes. Por conta dessa
complexidade, a Comissão de Va-
loresMobiliários(CVM)estabelece
um investimento mínimo de R$
300 mil, levando esse título a ser
negociado apenas entre investido-
res qualificados. Segundo executi-
vosdebancos,noentanto,otíque-
te médio para pessoas físicas gira
emtornodeR$1milhão.
A LCI pode ser emitida pela pró-
priobancodetentordosrecebíveis
imobiliários, que reúne diversas
operações em um único papel e, a
exemplo de um Certificado de De-
pósito Bancário (CDB), quem ga-
rante o título é o banco emissor. O
investimento por pessoa física po-
de ser feito a partir de R$ 30 mil no
Santander, atendendo uma gama
maior de investidores. “Para quem
busca uma rentabilidade maior e
pode abrir mão da liquidez, a LCI é
imbatível”,dizSinaraPolycarpoFi-
gueiredo, superintendente de in-
vestimentos.
Normaaperfeiçoadagera
interessenoinvestidor
Martha Funke
Para o Valor, de São Paulo
Osfundosdeinvestimentoimo-
biliário (FII) estão se firmando co-
moopçãoatraenteparaumnúme-
ro cada vez maior de investidores.
Estima-sequesuapenetraçãoatin-
ja cerca de 35 mil CPFs e, embora
seuvolumefinanceiroemtornode
R$16bilhõesrepresentemenosde
0,1% do total das aplicações do
país e pouco mais de 1% dos inves-
timentos totais em fundos, seu rit-
modecrescimentoéexponenciale
aponta para a eventual absorção
de boa parte dos aportes tradicio-
nalmente direcionados a imóveis
pelo investidor brasileiro – cerca
de R$ 1 em cada R$ 2 da massa de
investimentosdopaís.
Nosúltimosquatroanos,omer-
cado cresceu quase dez vezes. O
número de FII registrados na
BM&F Bovespa saltou de 25 para
69 em fevereiro. Foram 77 mil ne-
gócios realizados em 2011, com
movimento de R$ 912 milhões
contra R$ 143 milhões nos 6,7 mil
negóciosde2008.Boapartedares-
ponsabilidade coube à Instrução
472 editada pela CVM, que am-
pliou o conceito de empreendi-
mento imobiliário e permitiu a di-
versificação das ofertas e o surgi-
mento de fundos como os de ges-
tão ativa (compra e venda de imó-
veis), de certificados de recebíveis
imobiliários (CRIs) ou de fundos.
Além da isenção de Imposto de
Renda sobre os rendimentos para
pessoasfísicas,ocenárioeconômi-
co ajudou com a queda de juros, o
que levou investidores a buscarem
alternativas mais atraentes do que
arendafixa–eosFIIsnãodeixama
desejar neste quesito: em 2011,
sua rentabilidade média ficou em
torno de 13% contra os 11% regis-
tradospelosCDIs.
A mesma medida permitiu a
chegada ao mercado de grandes
bancos,cujopoderdedistribuição
reforçouocrescimentoeapopula-
rização dos produtos. Um dos
exemploséoCitibank.Obancoco-
meçou a oferecer FIIs a seus clien-
tes de renda mais alta há cerca de
quatro anos, mas já os coloca no
varejo. De lá para cá participou da
distribuiçãodedezfundoscomva-
lor médio de R$ 80 milhões cada
umejácontabilizacercade3,5mil
CPFs proprietários de cotas, para
quem foram vendidos 5 mil bole-
tos com ticket médio acima de R$
250 mil reais. “A última oferta teve
ticketmínimodeR$10mil.Omer-
cado está mais democrático”, diz o
superintendente de produtos de
investimento,EduardoForestieri.
O potencial de milhões de cor-
rentistaslevaasgestorasdefundos
a buscar parcerias com os bancos
não só de investimentos, como
Credit Suisse Hedging-Griffo e Ou-
rinvest, mas de varejo. Caixa Eco-
nômica Federal e Banco do Brasil
saíram na frente. O Itaú distribui o
fundo Kinea Renda Imobiliária de
sua própria empresa de investi-
mentos, a Kinea, que em fevereiro
promoveu sua terceira tranche
com captação de R$ 410 milhões.
Bradesco e HSBC participaram da
distribuiçãodefundosdiversos.
“Os bancos analisam especial-
mente fundos com imóveis pró-
prios como um passo para vende-
rem seus próprios ativos, pelas
suas redes de agências, a seus cor-
rentistas”, diz o consultor Sérgio
Belleza. Enquanto o Santander
avalia sua chegada ao setor este
ano, o BTG Pactual entrou por ci-
ma:comprounofimde2011ahol-
dingBRFE,donadalíderdemerca-
do, a Brazilian Mortage, que admi-
nistra60fundoscomativosdeR$6
bilhões. “Ganhamos uma força de
distribuiçãofenomenalparaavan-
çar com mais velocidade”, diz o di-
retordagestora,VitorBidetti.
O ritmo promete ser mantido.
Em meados de março, quatro das
oitoofertasemandamentonabol-
sa eram de fundos com valor apro-
ximado de R$ 1 bilhão. Mais doze
estavam em análise na CVM, so-
mando cerca de R$ 2 bilhões. “Há
seis anos tínhamos um lançamen-
to a cada seis meses”, afirma Fer-
nando Silva Teles, sócio diretor da
corretora Coinvalores. Uma das
barreiras para a expansão é que a
demanda começa a superar a ofer-
ta e podem começar a faltar ativos.
“Tivemos emissões com demanda
maior que a oferta”, diz José Diniz,
diretor da Rio Bravo. A gestora de-
ve dar entrada na CVM de dois FIIs
no valor de R$ 270 milhões e até o
fimdoanoplanejaoutros,alémde
umfundodeCRIs.
A movimentação começa a der-
rubar o temor da falta de liquidez,
um dos grandes desafios dos FIIs
para sensibilizar o investidor. Da-
dos do portal Fundo Imobiliário
indicam os 16 fundos mais nego-
ciados em 2011 tiveram operações
decompraevendaemmaisde90%
dosdiase,nosúltimosdozemeses,
os três líderes deste ranking – BC
Fund, West Plaza e Kinea Renda
Imobiliária–cravaram99%.
LEONARDORODRIGUES/VALOR