O documento trata de um Termo de Compromisso e Ajustamento de Conduta relacionado ao empreendimento Spazio Claridges, em Campinas, que enfrentou problemas de regularização e licenciamento ambiental. A empresa MRV Engenharia compromete-se a realizar ações corretivas, como recuperação ambiental e obras de infraestrutura, devido a irregularidades no parcelamento do solo e ausência de registro de incorporação. Assim, busca-se garantir os direitos dos consumidores e a reparação dos danos ambientais e urbanísticos causados pela construção.

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MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
• Nona Promotoria de Justiça Clvel de Campinas •
Av. Ftlncisco X..·icr de Arnxta C_o rf' 340. 2' And.. Id. SllI1lanl. campinas (SPj
CEP 13031l-ó~3 .. Tclcfbocs (19)32%-0203, 32S6-6S81.32%-1965 c 32.51·1 132 .
TERMO DE COMPROMISSO E AJUSTAMENTO DE CONDUTA
- SUMÁRIO -
A. IDENTIFICAÇOES INICIAIS
A.1. PARTE.
A.2. INQUÉRITO CIVIL.
A.3. EMPREENDIMENTO ENVOLVIDO
B. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
C. DOS COMPROMISSOS
1. Considerações gerais.
2. Das disposições gerais.
3. Dos Compromissos.
4. Dos compromissos adicionais e disposições finais.
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MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO.PAUL~
• Nona Promotoria de Justiça Clvel de Campinas
A•. fl1lllcisco x.....de Arruda C"""'@cO. n'~. '1' And.. ld. Son~ c.npInas (SPl
CEP lJ()8i.653 _ Tolero..,. (19) 3~3. 3256-6581.3296-1965. 3251-1132.
A. IDENTIFICAÇOES INICIAIS.
No dia 24 de maio de 2012, nas dependências
da Promotoria de Justiça de Campinas, perante a 9" promot~­
ria de Justiça de Campinas, com atribuições nas áreas e
Habitação e Urbanismo consumidor, representante do MINISTÉ-
RIO PÚBLICO DO ESTADO DE sAo PAULO, compareceu:
A.l. PARTE.
I. A empresa MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇOES, pessoa jurí-
dica de direito privado, inscrita no CNPJ n°
08.343.492/0001-20, com sede na Avenida Raja Gabaglia,
nO 2720, bairro Estoril, Belo Horizonte (MG), CEP
30.494-170 doravante denominada COMPROMISSÁRIA MRV,
neste ato representadas por seus procuradores (procu-
ração anexaI/diretores (contrato social anexo), EDUAR-
DO FISCHER TEIXEIRA DE SOUZA e HUDSON ANDRADE GONÇAL-
VES (qualificados no contrato social), com poderes pa-
ra a celebraç!o do presente, que subscrevem o presente
termo.
A.2. INQUÉRITO CIVIL.
1) Inquérito Civil n° 01/02-HU, da 9" Promotoria de Jus-
tiça de Campinas (PI nO 79/10-HU).
A.3. EMPREENDIMENTO ENVOLVIDO.
C
- Residencial Spazio Claridges, matricula nO 45.721, do
l° artório de Registro de Imóveis de Campinas.
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3. MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
~ Nona Promotoria de Justiça Clvel de Campinas ~
A•. Franti..., XI"" de InudI C-ao. ri'340.2" An,l.. Jd. Santano, Compiaos (5P)
C(;f> 130&kS3 - Ttltrones (19) 3296-0203. 32S6-6S81. 3296-I96S. 325·1132.
B. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
A empresa MRV Engenharia e Participa-
ções S/A, ap6s adquirir o im6vel situado na Rua João Quiri-
no do Nascimento, nO 1495, Pq. Brasilia, objeto da matricu-
la nO 45.721, do 1° Cartório de Registro de Im6veis de Cam-
pinas, nele veio a edificar blocos de apartamentos que in-
tegram o empreendimento denominado Spazio Claridges.
Oficio do 1° Cart6rio de Registro de
Im6veis de Campinas, dirigido a esta Promotoria de Justiça,
encaminhou cópias de pedido do registro de incorporação do
referido empreendimento. O registro não foi aceito em razão
de possivel burla a lei de parcelamento do solo, indicada
pela presença de diretrizes viárias no projeto, assim agin-
do o Oficial em razão da decisão normativa proferida pelo
I. Juizo Corregedor do Registro de Imobiliário, nos autos
do processo nO 114.01.2010.035213-2.
Releva anotar que há duas plantas apro-
vadas, com a mesma data, com diretrizes viárias com áreas
diferentes, uma com total de 1.286,71 m' e outra indicando
634,09 m·.
As obras do
aparentemente concluidas e todas
já foram vendidas.
empreendimento já foram
as unidades habitacionais
.'!
A análise dos protocolos municipais nos
quais foi aprovado o empreendimento revelou que a gleba em
questão foi criada a partir de irregular parcelamento,
ocorrido sob a forma de desmembramento, ignorando-se a ne-
cessidade de implantação de loteamento. Diretrizes viárias
inicialmente projetadas para a gleba original foram poste-
riormente canceladas ou modificadas, o que permitiu a edi-
ficação nas glebas criadas, sem a necessidade de regular
loteamento.
A ausência do registro de incorporaç!o,
n!o obstante a conclus!o das obras, imped~ os .contratos de
financiamento e a entrega das unidades hab1tac10na1s.
. 3 ~

4. MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
~ Nona Promotoria de Justiça Cível de Campinas "
Av. Francisco Xavier d. Amo<lo <:omq.. ri' 3-40.r And_. Jd. s..-.e-pine (SP)
CEP 13088~S3 - Teldona (19)3296-0203.3~1.3296-I96S.32SI-1132.
Adquirentes das unidades habitacionais,
pessoalmente, por telefone e por mensagens eletrônicas já
procuraram este órgão do Ministério Público buscando infor-
mações sobre o atraso na entrega das unidades e solicitando
urgência na SOlUÇa0 dos entraves.
NAo houve, aparentemente, licenciamento
ambiental e aprovaçap de regular loteamento da área origi-
nal. Não se realizou também a destinação de qualquer área
para fins institucionais-ou de pre-servaçllo --Ambiental e la":
zero
Uma área da gleba utilizada para o em-
preendimento Spazio Claridges, cadastrada na Prefeitura Mu-
nicipal de Campinas como planicie de inundação dos cursos
d'água que margeiam o imóvel (Córrego do Mato dentro e ou-
tro córrego sem denominaçâo), foi cercada por muros, após
prévio corte de 22 árvores, tendo sido este corte autoriza-
do apenas pelo Departamento de Parques e Jardins (DPJ) , da
Secretaria Municipal de Serviços Públicos, A mesma área de
inundação, conforme projeto aprovado, foi identificada para
os consumidores como "lazer descobertoH
•
As vendas das unidades foram realizadas
por "contratos particulares de promessa de compra e venda",
com memorial descritivo e singelo "croquis" com a implanta-
ção do empreendimento, sendo as partes, o objeto do contra-
to e o preço identificados em um quadro resumo, em separa-
do.
Em nenhum destes documentos
qualquer referência ao registro da incorporação e
gem total do imóvel incorporado.
constou
a metra-
1
No requerimento de registro de incorpo-
ração encaminhado ao 1° Cartório de Registro de Imóveis de
Campinas informou a requerente, a empresa MRV, que o imóvel
a ser incorporado era o da matricula nO 45.271, com 15.100
m2
• No mesmo requerimento, informou-se que uma área de
634,09 m' seria à futura rua João Quirino do Nascimento,
remanescendo área de 14.465,91 m'.
•

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MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
" Nona Promotoria de Justiça Cível de Campinas "
Av. Francisco Xnvi<T de AlTlldllCamqo. n' 340. r And,. Id. Son1ll11, Campinas (SP)
CEP IJ08U$3 - Telcfoacs (19) 3296-0203, 3256-6581. 3296-1965 .32.51·1132.
o "croquis" que acompanhou o contrato,
conquanto simples, indica de maneira clara que o empreendi-
mento não ocuparia a área de preservação permanente.
Vistoria realizada no local e fotogra-
fia aérea da região demonstram que a área de preservação
permanente foi isolada do empreendimento, que restou cerca-
do por muro.
Cópia da identificação do inióvel' para
lançamento do IPTU, que acompanhou o requerimento, indica
que o imóvel tem 9.606,62 m', com 63,50 m. de testada. In-
dicou-se ainda, como valor venal do imóvel, R$.762.342,17.
C. DOS COMPROMISSOS
1. Considerações gerais.
Considerando que o parcelamento do solo
ocorrido na gleba original provocou lesões ambientais e ur-
banisticas, por não sido realizado sob· a forma de loteamen-
to, cujo projeto contaria com a destinaçãO de áreas públi-
cas e com previsão de execução das obras de infraestrutura
necessárias, bem como por não ter sido objeto de qualquer
licenciamento ambiental;
Considerando que tais lesOes nllo restaram
minimamente recompostas quando da aprovação e implantaçâo
do empreendimento Spazio Claridges, que restou ainda bene-
ficiado pela modificaçllo de diretriz viária, pela ausência
de qualquer obrigação de recomposição ambiental ou de manu-
tenção da área de preservação permanente e de inundação;
Considerando que o muro edificado isolando
a área de inundação retira a sua permeabilidade, contribui
para a elevação dos niveis dos cursos d'água ali existentes
e provoca a ocorrência de enchentes à jusante, tendo sido
erigido sem qualquer autorização dos órgãos ambientais;
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MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
• Nona Promotoria de Justiça Cível de Campinas "
Av. Frall<isco Xavierde AmIdo Comqo, rf 340. 2"AI"I.. Jd. Sonllnl, Clmpinas (SP)
CEf> 130BUSl - Telefones (19)J~3.3256-6S81. 3296-1965e3251-1132.
Considerando que as unidades habitacionais
do empreendimento já foram todas vendidas, restando os Con-
sumidores prejudicados pela demora na entrega das chaves;
Considerando que a Lei Federal nO 4.591/64,
que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorpo-
rações imobiliárias, expressamente veda a venda das unida-
des habitacionais antes do registro da incorporação;
ConsiderandO opleitó dos consumidores pela
conclusão do empreendimento e liberação da ocupação;
Considerando que o atendimento deste pleito
consolidará as lesões ambientais e urbanisticas provocadas
pela ausência de licenças ambientais e planejamento no
crescimento urbano;
Considerando que o mesmo pleito somente po-
derá ser atendido com bem dimensionadas, adequadas e abran-
gentes medidas de mitigação e compensação dos danos ambien-
tais e urbanisticos;
Considerando a disposição já manifestada
pela empresa envolvida de recomposição e indenização de
tais lesões;
Considerando a necessidade de apresentação
de solução que melhor atenda ao interesse público, com pre-
servação da legalidade e defesa dos direitos dos consumido-
res, do meio ambiente e da ordem urbanística;
Asswne a empresa MRV os compromissos que
seguem:
2. Oas disposições gerais.
2.1. O presente termo de ajustamento de
conduta, nAo obstante contenha referência aos direitos ·dos
consumidores, adquirentes das unidades habitacionais do ern- ~
p'_nd'_"'o idonUfi.odo, n~o impodo '00 ,ooi,oo< ~ ~

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MINISTÉRIO PÚBUCO DO ESTADO DE SÃO PAULO
• Nona Promotoria de Justiça Cível de Campinas '"
Av. frBllcis<o Xavier de fmJlIa C......o. n'340.2' And.• )d. SaftllllO, ClII1pinlS (SP)
CEP 3Q8I.6j) - reler...,. (9))296-020). 32*6SII.329l>-I96S 03251-1132.
promova, judicial ou administrativamente, a defesa de seus
direitos individuais, bem como nAo isenta a empresa compro-
missar~a de qualquer responsabilidade por lesões individu-
ais e coletivas dos consumidores.
2.2. O presente termo de ajustamento de
conduta, após sua subscriçAo, será levado ao conhecimento
do I. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis de
Campinas, em funç~o da decisão normativa proferida nos au-
tos n· 114.01. 2010 ;035213~2.
2.3. O presente termo de ajustamento de
conduta será subscrito em 04 (quatro) vias.
3. Dos compromissos.
3.1. A compromissária MRV, até o dia 30 de
agosto de 2012, solicitará diretrizes para elaboraç~o de
projeto de recuperaç~o ambiental e manutenç~o da APP e da
área de inundaçllo do imóvel ocupado pelo empreendimento.
Após o recebimento das diretrizes, no prazo de 90 dias, a
compromissária HRV, submeterá o projeto aos órgllos munici-
pais para aprovação. Devidamente aprovado, deverá o projeto
ser executado no prazo de 06 (seis) meses, com custos limi- ,
tados a R$.200.000,00 (duzentos mil reais).
3.2. A compromissária MRV, até o dia 30 de .,'
agosto de 2012, promoverá a derrubada do muro edificado nos
limites da área de inundaçllo, com a remoçA0 de todos os en-
tulhos e a execuçllo das obras necessárias para o retorno da
área a sua condiçllo original, sendo o custo de tais medidas
estimado, para eventual execução, em R$. 20. 000, 00 {vinte
mil reais}. Visando assegurar a segurança dos condôminos,
poderá o muro ser substituido por gradil que permita o li-
vre fluxo de água em eventual elevação dos niveis dos cur-
sos d' água, bem como poderá ser edificado novo muro ou
qualquer outro tipo de cercamento no limite entre a área de
iouoda,.o e • '<e. da a"'OiO:...O'O do emp<aaodimao~ ~

8. MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
.. Nona Promotoria de Justiça Cível de Campinas ..
Av. F.....isco Xavier de Jtnlda Comargo. rr)40, 2' And.• }d. s..-..Campi_ (SP)
CEP 13088-653 - Tclcfn...,. (19) 3296.(l203. 32*6S81.3296-1965 el2S1.1132 .
3.3. A compromissária MRV, até o dia 31 de I
agosto de 2012, solicitará diretrizes para elaboraç!o de
projeto de recuperaç!o e pavimentação da Rua João Quirino
do Nascimento, no trecho entre a Rua Parapuã e a Rua Flori-
ano Azevedo Marques. Após o recebimento das diretrizes, no
prazo de 90 dias, a compromissária MRV elaborará projeto,
com prazo de ex"ecução limitado a 06 (seis) meses. Estas
obras, para fins de eventual execução, têm custo estimado
de RS.600.000,00 (seiscentos mil reais), conforme vistoria
já realizada pela Secretâria MurilCipiü de Infraestrutura,
que identificou a necessidade de realização de, em determi-
nados trechos, remoção de material fresado, implantação de
sistema de micro-drenagem, implantação de guias e sarjetas,
serviços de tapa-buraco, recomposição de pavimentação
(afundamentos) e micro-pavimento.
3.4. A compromissária MRV, até o dia 31 de"
agosto de 2012, solicitará diretrizes para elaboração de
projeto de sinalização viária da Rua João Quirino do Nasci-
mento, no trecho recuperado, e da Rua Ernani Pereira Lopes,
no trecho paralelo ao recuperado, em seus todos os seus
cruzamentos. Após o recebimento das diretrizes, no prazo de
60 dias, a compromissária MRV, submeterá o projeto aos ór-
gãos municipais para aprovação. Devidamente aprovado, .deve-
rá o projeto ser executado no prazo, de 03 (três) meses" com
custos estimados de R$.60.000,00 (se~ntaomll reaIs); con-
forme informações prestadas pela secretaria Municipal de
Planejamento.
4. Compromissos adicionais e disposições finais
4.1. Na hipótese de sucessão, a qualquer
titulo, ou de cessão de quaisquer direitos sobre os imóveis
e empreendimentos, ou ainda de gravame em garantia de cré-
dito, a qualquer título, compromete-se a COHPROMISsARIA MRV
a notificar prontamente os interessados, cientificando-os
sobre a obrigação de se desincumbir dos compromissos assu-
midos no presente termo de ajustamento com relação aos
'''''0' 'u,u<o'. ''''odo ,00:U« o, ..«"ou d' ~'

9. MINISTÉRIO PÚBUCO DO ESTADO DE SÃO PAULO
• Nona Promotoria de Justiça Cível de Campinas =
Av. Fnne"'" Xlvier de Arruda C.....ao. n' 3«1. r IJId.• Id. 500_ c...pinas(5P)
CEP 13083-6S3 - TelelOn" (19)3~03.32S6-6S8L3296-I96$.32SI·1132.
venda, no compromisso de compra e venda e em contratos de
crédito cláusula neste sentido e apresentando cópia da no-
tificaç~o, por oficio, para conhecimento por parte da Pro-
motoria de Justiça de Campinas da sucessão obrigacional
operada.
4.2. A inobservância de qualquer das esti-
pulações contidas nos itens supra, ensejará o reconhecimen-
to da quebra do presente compromisso, sujeitando a COMPRO-
MIssARIA MRVou eventual (ais)sucessbr (es); . ao· pagamento,
em favor do Fundo Estadual de Reparaç~o de Interesses Difu-
sos Lesados, de cláusula penal, de forma cumulativa a cada
infração, no valor vigente à época do pagamento de 500.000
(quinhentos mil) Unidades Fiscais do Estado de São Paulo
(UFESPs), a qual se vê estabelecida na forma preconizada
pelo art. 411, do Código Civil, sem prejuízo da adoção de
medidas judiciais e extrajudiciais visando o cumprimento
das obrigações assumidas.
4.3. Em eventual execução judicial de qual-
quer das diversas obrigações assumidas neste termo ou de
seu equivalente em dinheiro, a COMPROMISSÁRIA MRV ou even-
tual(ais) sucessor (es) passarão a responder por multa diá-
ria a ser arbitrada pelo Juizo, sem prejuizo da cláusula
penal supra, incidindo desde a citação e até o atendimento
do compromisso porventura descumprido, circunstância a ser
comunicada e demonstrada pelo interessado nos autos do pro-
cesso de execução, sendo que a multa diária também reverte-
rá ao Fundo Estadual já referido.
4.4. O presente compromisso, não elide
pleitos indenizatórios de particulares eventualmente deten-
tores de interesses individuais lesados e não exime a COM-
PROMISsARIA MRV da observãncia de normas legais que incidam
sobre a matéria fática, não a dispensa da obtenção de even-
tuais licenças e autorizações exigtveis, bem como nâo impe-
de o Ministério Público e a Prefeitura Municipal de Campi-
nas de promover qualquer medida que se afigure necessária à
defesa do interesse público.
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10. MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
~ Nona Promotoria de Justiça Cível de Campinas =
Av. fnncl..:o Xavier de AmIcIa Canlqo. ri' 340. 2" ""d.. )d. Son-. Campinas (SP)
CEPI308US3 - Telefones (19)3~203.32~.1.3296-1~.3251·1132.
·.--
1.~
4.5. o presente termo é firmado
art. 5°, § 6', da Lei n' 7.347f85' configurando
cutivo extrajudicial ou judie' 1, se submetido
çao. .
,
L
VALCIR PAU
9'Promoto
HUDSON ANDRADE GONÇALVES
Compromissário MRV
Diretor
EDUARDO FISCHER XEI DE SOUZA
Compromissário V
Diretor
10
na forma do
titulo exe-
a homologa-