INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE.pdf

INTRODUÇÃO
AO PLANEJAMENTO
ECONTROLE DE CUSTOS
NA CONSTRUÇÃO CIVIL
BRASILEIRA
Pedrinho Goldman
• Orçamento
• NBR 12721
• Incorporação Imobiliária
• Gerenciamento

PE
DR
INHOGOLDMAN
• Engenheiro civil formado
em 1977 pela Pontifícia
Universidade Católica
do Rio de Janeiro.
• Diretor da Pekman
Engenharia Ltda. - Empresa
de Consultoria em Planejamento
de Edificações, fundada
em 9/ 2/ 1982.
• Professor do curso
"Orçamento e
Acompanhamento de Custos
na Construção Civil" (Núcleo
de Treinamento Tecnológico RJ).
• Mestre em produção civil;
curso concluído em 1999 pela
Universidade Federal
Fluminense do Rio de Janeiro

P I N P
INTRODUÇÃO
AO PLANEJAMENTO
ECONTROLE DECUSTOS
NA CONSTRUÇÃO CIVIL
BRAS
ILEIRA
Pedrinho Goldman
• Orçamento
• NBR 12721
• Incorporação Imobiliária
• Gerenciamento

Introdução ao planejamento e controle de custos na construção
civil brasileira
© Copyright Editora Pini Ltda.
Todos os direitos de reprodução ou tradução reservados pela Editora Pini Ltda.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Goldman, Pedrinho, 1954-
Introdução ao planejamento e controle de custos
na construção civil brasileira / Pedrinho Goldman. --
4. ed. atual. -- São Paulo : Pini, 2004.
C
onteúdo parcial : Orçamento -- NBR 12721 --
Incorporação imobiliária - Gerenciamento
Bibliografia.
ISBN 85-7266-155-7
1. Construção - Custos 2. Construção -
Planejamento 3. Indústria da construção - Brasil
4. Indústria da construção - Planejamento
I.Título.
04-2982 CDD-692.5
índices para catálogo sistemático:
1. Construção : Custos : Tecnologia 692.5
Coordenação Manuais Técnicos: Raquel Cardoso Reis
Projeto gráfica, capa e diagramação: LL Artes Gráficas
Revisão: Mônica Costa
Editora Pini Ltda.
Rua Anhaia, 964 - CEP 01130-900 São Paulo, SP
Fone: 11 3352-7558 - Fax 11 3352-7587
Internet: www.piniweb.com - E-mail: manuais@pini.com.br
4~ Edição
1a
tiragem: 1.000 exemplares, maio/2004
2a
tiragem: 1.000 exemplares, set/2005

prefácio
Toda construção começa com uma pergunta: os recursos disponíveis serão suficientes
para concluir aobra? E
m temposde ajustamento à economia globalizada, em que asmar-
gensvão diminuindo àproporção inversadacompetitividade empresarial, poucos especia-
listas brasileiros estão tão qualificados arespondê-la quanto Pedrinho Goldman, engenhei-
ro com 29 anos de atuação na indústria de construção civil, responsável por alguns dos
maiores projetos imobiliários do Rio de J
aneiro e autor deste livro que você compartilha
comigo do privilégio de ter em mãos.
"Introdução ao Planejamento e C
ontrole de C
ustos na C
onstrução Civil", esta quarta
edição, revista eatualizada, é leitura obrigatóriaquepreenche umalacuna na aindacarente
bibliografia técnica sobre planejamento egerenciamento financeiro no atual mercado bra-
sileiro de construção civil. Nosdiasde hoje, o cálculo financeiro eo planejamento total cie
um empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo, assumiram a mesma importância
de umcálculo estrutural, umavezqueasmargensde negócio atingiram um patamar menor
que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo.
Destinado a estudantes, engenheiros, técnicos e incorporadores, o livro de Pedrinho
Goldman éum instrumento de extraordinário valor didático, este sim, incalculável. O incrí-
vel desenvolvimento tecnológico experimentado pelas técnicas de construção nos últimos
vinte anosabriu para empreiteiros e incorporadores um vasto leque de conquistas e desa-
fios. As conquistas traduzem-se numa escala magnificente de difusão de informações e
conhecimentos nunca antes vivenciada na história humana. Os desafios brotam de cada
novo projeto, impondo a engenheiros, arquitetos e empreendedores uma permanente
reciclagem e revisão da metodologia científica de tudo o que se entende por engenharia e
administração de recursos.
A consciência da importância dasfinanças remonta à Grécia dos temposde Péricles,
que consolidou a supremacia econômica de sua terra promovendo intenso programa de
obras públicas paraembelezar Atenasegerar empregos para a população. E
, finalmente,
a Demóstenes, que ensinou como orador e homem público que "ter recursos é necessá-
rio e sem elesnada que é necessário pode ser feito". E
ssacultura do pleno conhecimento
financeiro de cada etapa de uma empreitada - que atravessou séculos como qualidade

imprescindível para o êxito de qualquer empreendimento - pode ser flagrada em cada
página desta obra.
E
ngenheiro, consultor, auditor, professor eescritor, Pedrinho Goldman concebeu notá-
vel trabalho intelectual ao apontar fachosde luzàsdúvidas habituais que brotam durante as
fasesde planejamento egestão orçamentária. O conteúdo técnico ea qualidade de "Intro-
dução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil" motivarão,
indubitavelmente, novos investimentos para o mercado imobiliário. Durante mais de dez
anos de convivência, período em que trabalhamos conjuntamente - fosse contratado por
mim ou por terceiros - em projetos que saltaram de páginas em branco para a paisagem
urbana carioca, presenciei a paixão com que Pedrinho Goldman se entrega ao trabalho,
nunca restringindo sua atividade à frente de micros e planilhas, massaindo a campo para
pesquisar e concretizar na prática os princípios matemáticos resultantes de mais de duas
décadas de pesquisas.
O Brasil, com riqueza de matéria-prima e mão-de-obra qualificada, é uma das dez
maiores economias do mundo. E
ste modelo, entretanto, é insuficiente para consolidar a
inserção do Paísàatual conjuntura econômica mundial. A dimensão modernadeste mode-
lo orbitaem torno do perfeito gerenciamento de capital, matéria-primaerecursoshumanos.
E
sse conceito está no centro do novo modelo, do novo paradigma. E
, amparada em alicer-
ces científicos como os que folheamos nas páginas a seguir, temos a certeza de que a
indústria de construção civil brasileira caminha para atingir, muito em breve, níveis
tecnológicos que em nada ficarão a dever aosobservados nos países do Primeiro Mundo.
Uma certeza tão absoluta quanto um planejamento do engenheiro Pedrinho Goldman.
ROGÉRIOJONASZYLBERSZTAJN
Engenheiro

Dedico aos meus pais,
Ela Berek Goldman e Kejla Goldman,
pelo apoio que nunca faltou

Agradeço à equipe da Pekman Engenharia, em especial,
a Michelle Valentic Ferreira e Amália de Souza Neta pela colaboração nas
modificações dos textos e conteúdos técnicos para a elaboração desta edição

índice
CAPÍTULO 1 A E
S
TR
UTUR
A DE UM S
E
TOR DE PLANE
J
AME
NTO TÉCNICO 11
0 setor de planejamento técnico na empresa de construção 15
Fluxograma do sistema 15
1 .J
fase - Viabilidade da construção 17
2.-1
fase - Planejamento técnico-econômico da construção 20
3."' fase - Controle físico-financeiro da construção 23
A.* fase - Resultados físico-financeiros da construção 26
CAPÍTULO 2 O PLANO DE C
ONTA NOS S
ERVIÇ
OS DE CONS
TRUÇÃO 27
Descrição de serviços principais 28
Carimbo de lançamento contábil 38
Plano de Contas de Construção detalhado 38
CAPÍTULO 3 CADAS
TRO DE PR
E
Ç
OS ECOMPOS
IÇÕES DOS S
ERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 67
Cadastro de fornecedores 67
Cadastro de preços de materiais e serviços 68
Composições de serviços de construção 71
Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para
fundações - sapatas, blocos e cintas 71
Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural 73
Composição C Armação para estruturas de concreto
(vigas, pilares e lajes) 76
Composição D - Alvenaria de tijolo cerâmico furado 80
Composição f Revestimento de piso cerâmico 83
CAPÍTULO 4 ES
PECIFICAÇÕESTÉCNICAS E DE AC
ABAMENTO DA OBRA 87
Especificações gerais do empreendimento 89
Generalidades 89
Instalação da obra 90
Movimentação de terra 90
Fundações 91
Estrutura 91
Alvenaria 91

Soleiras, rodapés e peitoris 91
Csquadrias 92
Ferragens 92
Vidros 92
Cobertura 93
Tratamentos 93
Revestimentos 93
Pinturas 94
Pavimentação 94
Instalações - generalidades 94
Instalações elétricas 94
Telefone 96
Instalações hidráulicas 96
Gás 96
Incêndio 96
Esgoto sanitário 97
Águas pluviais 97
Elevadores 97
lixo 97
Aparelhos 98
Elementos decorativos 98
Complementação da obra 98
Fachadas 99
Caderno complementar de especificações 99
CAPÍTULO 5 ORÇ
AMENTO DA CONS
TRUÇÃO POR E
S
TIMATIVAS 105
Projetos 107
Instalação da obra 107
Serviços gerais 107
Trabalhos em terra 107
Fundação 108
Estrutura 108
Instalações 108
Alvenaria 108
Cobertura 108
Tratamentos 108
Esquadrias 108
Revestimentos 108
Pavimentação 109
Rodapé, soleira e peitoril 109
Ferragens 109
Pintura 109

Vidros 109
Aparelhos 109
Complementarão 109
Limpeza 109
Remuneração da construtora 109
Anexo I - Custos unitários/m- de área equivalente de construção 116
Anexo II - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 117
Anexo III - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 119
CAPÍTULO 6 CONTROLE DOS S
ERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 121
Materiais de utilização nos serviços 122
Equipamentos 123
Ferramentas 123
Mão-de-obra 125
Prazo de execução 126
Considerações sobre o método de trabalho empregado 126
A quantidade produzida do serviço 126
Os custos correspondentes a cada insumo 128
CAPÍTULO 7 NBR 12721 - AVALIAÇ
ÃO DEC
US
TOS UNITÁRIOS EP
R
E
P
AR
O DEOR
Ç
AME
NTOS
DE CONS
TRUÇÃO P
AR
A INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIO E
M CONDOMÍNIO 133
Definições para os efeitos da NBR 12721 134
Projeto aprovado 134
Projetos-padrão 134
Dependências de uso privativo 134
Dependências de uso comum 134
Área coberta padrão 134
Área real 134
Área equivalente de construção 134
Área de divisão não-proporcional 135
Área de divisão proporcional 135
Área de construção sub-rogada 135
Custo unitário básico 135
Caract eríst icas principais dos projet os p ad r ão ut ilizado
na NBR 12721 136
Exemplos de preenchimento dos quadros I a VIII da NBR 12721 138
Comentários dos quadros preenchidos 151
Quadros para preenchimento de informações para arquivo
no registro de imóveis 157

CAPÍTULO 8 INTRODUÇÃO À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA BR
AS
ILE
IR
A 159
Criação da empresa incorporadora
Compra do terreno 161
Estudo do projeto 161
Estudo de viabilidade econômica do empreendimento 162
Elaboração da documentação técnica e jurídica do
empreendimento 163
Construção do empreendimento 164
Gerenciamento do empreendimento 165
Venda do empreendimento 166
Análise dos resultados 167
Observações finais 167
CAPÍTULO 9 INTRODUÇÃO AO GERENC
IAMENTO DAS EDIFICAÇÕES 169
I a
Fase: viabilidade e planejamento da edificação 170
2- Fase: produção 171
3a
Fase: término da obra 172
Anexo I - Percentual físico da obra 173
Anexo 2 - Análise físico-financeira da construção 175

A estrutura de um setor
de planejamento técnico
O planejamento se constitui hoje em um dos principais fatores para o sucesso
de qualquer empreendimento. No tocante à construção predial, faz-se necessário
um sistema que possa canalizar informações e conhecimentos dos mais diversos
setores e, posteriormente, direcioná-los de tal forma que todas essas informações e
conhecimentos sejam utilizados para a construção.
O setor de planejamento técnico surge exatamente desta necessidade de organi-
zação, deste complexo que á um empreendimento de construção predial.
Com relação às empresas de construção, o setor de planejamento técnico inter-
liga-se com quase todos os outros setores da empresa. Para que se conheça como
esta engrenagem funciona, descrevemos a seguir o relacionamento do planeja-
mento com os outros setores.
a) Setor de planejamento e setor de arquitetura
A primeira influência exercida pelo setor de planejamento no setor de arquitetura é
no que tange à escolha de especificações a serem adotadas nas obras. Isto porque as
facilidades ou dificuldades encontradas pela obra na execução de determinados mate-
riais, como, por exemplo, se os materiais são de boa qualidade ou mais baratosque os
similares, são informações e atribuições do setor de planejamento técnico.
A perfeita coordenação do projeto arquitetônico com outrosprojetos(cálculo estru-
tural, instalações, outros) também é atribuição do planejamento. A responsabilidade
na procura de novos materiais e serviços aliados à economia nos custos são atribui-
ções que o planejamento deve dividir com o setor de arquitetura.
b) Setor de planejamento e setor financeiro
No setor financeiro, o planejamento geralmente fornece informações quanto à
viabilidade econômica do empreendimento referente ao custo de construção obti-
do pelo orçamento detalhado da obra, pelo cronograma físico-financeiro e pelo
custo de construção de cada unidade do empreendimento obtido da execução da
NBR 12721, antiga NB 140.

Além disso, o planejamento também fornece as previsões de despesas da cons-
trução em períodos de interesse e as documentações técnicas necessárias ao pedido
de financiamento.
c) O setor de planejamento e o setor contábil
Éno setor contábil que o planejamento recebe os dados relativos às despesas reais
de construção, para que possa avaliar, planejar e controlar os custos das obras. Tam-
bém apropria todas as despesas de construção num sistema de codificações por item
de serviços e o envia mensalmente ao setor de planejamento.
O setor de planejamento pode, também, fornecer dados ao setor referentes às
construções, sempre que for necessário, como no auxílio de dados de fiscalização
contábil.
d) O setor de planejamento e o setor de processamento de dados
Os computadores eletrônicos são de grande valia para o setor de planejamen-
to, principalmente na execução de serviços, tais como:
Orçamentos
Cronogramas físico-financeiros
NBR12721
Controle cie materiais e serviços
Controle de despesas de construção
Concorrências
Previsões financeiras
Projetos
Gestão de contratos
Relatórios gerenciais físico-financeiros
Os itens descritos acima serão abordados posteriormente de maneira mais de-
talhada, pois eles formam a alma do planejamento.
Estes serviços são praticamente todos elaborados por microcomputadores, in-
clusive nas empresas de pequeno porte.
A elaboração dos projetos de arquitetura, cálculo estrutural e projetos de
instalações com a utilização da informática estão em processo de crescimen-
to no Brasil.

Acreditamos que este processo esteja em ritmo acelerado e as universidades têm
um papel preponderante de difundir junto aos universitários, principalmente de enge-
nhariaearquitetura, o hábito eapráticadestasaplicações(CAD esoftwarescorrelatos).
e) O setor de planejamento e o setor de tesouraria
É função do setor de planejamento enviar previsões de despesas ao setor de
tesouraria, para o bom cumprimento das obrigações financeiras cia empresa. Em
certos casos, as previsões financeiras são de grande importância, pois as empresas
em geral colocam à disposição tão-somente os valores previstos pelo planejamen-
to para o bom andamento do empreendimento. Caso as previsões apresentem gran-
des deformações, poderão acarretar sérios danos tanto para o empreendimento
quanto para a empresa.
f) O setor de planejamento e o setor jurídico
O planejamento é responsável pelo envio da documentação técnica, que será
anexada ao dossiê entregue nas repartições competentes para que o empreendi-
mento seja efetivado. Entre outros, temos:
Orçamento
Cronograma físico-financeiro
NBR 12721
Especificações
Cronograma detalhado
g) O setor de planejamento e o setor de compras
O setor de planejamento é em relação ao setor de compras o seu braço direito.
Tanto serve de fornecedor como de controlador e age da seguinte maneira em
relação a compras:
-Todas as propostas são analisadas pelo planejamento, antes de fechadas, para
serem comparadas com os respectivos valores orçamentários, fornecendo as
devidas observações que serão enviadas ao setor de compras juntamente com
a proposta em questão.
- Écom o auxílio do planejamento que o setor de compras adota o sistema de
concorrência para determinados serviços ou materiais, pois se o planejamento
tem um sistema de cadastro de materiais e conhece fatores como qualidade
dos materiais, das empreiteiras, dificuldades de aplicação dos materiais e ou-

tros aspectos, possibilita que as concorrências tenham grande chance de ser
bem-feitas e conseqüentemente os serviços sejam bem fechados.
- O setor de planejamento deve montar um sistema integrado do tipo Planeja-
mento-Obra-Compra, de forma que os pedidos de materiais, feitos pelas obras,
sejam sempre conferidos pelo setor de planejamento, no sentido de serem estri-
tamente necessários para a execução, não permitindo assim perdas desneces-
sárias que quase sempre afetam consideravelmente as despesas das obras.
h) O setor de planejamento e o setor de engenharia-obras
Finalmente, o planejamento afeta diretamente o fim último do empreendimen-
to, ou seja, a execução da obra.
Quase tudo quefoi dito atéagora em relação aosoutrossetores, de uma formaou de
outra, obriga a um relacionamento muito grande entre a obra e o planejamento.
Existem empresas que procuram criar um setor de planejamento nas próprias
obras, o que é correto no caso em que o porte destas não comporte ainda um setor
nos seus escritórios.
Porém, quando a empresa começa a se expandir, torna-se difícil o mecanismo
de planejamento e controle isolado, necessitando de um centralizador de toclas as
informações e dados das obras.
Vários são os dados das obras que devem ser enviados ao planejamento, entre
os quais:
- Informações mensais de entrada de materiais, assim como seus gastos, lo-
cais de utilização e quantidade em estoque, com os quais montamos os siste-
mas de controle de materiais e apropriação de serviços.
- Previsão de despesas, como programa de execução, para que não haja dis-
crepância com o cronograma físico-financeiro.
- Preenchimento de planilhas criadas pelo planejamento, com o objetivo de
obter as produções efetuadas em obra. Estes dados, combinados com outros do
planejamento, servirão de termômetro de custos, ou seja, fornecerão condições
ao profissional do setor de planejamento para julgar o andamento físico-finan-
ceiro de qualquer obra.
- Históricos técnicos de materiais e serviços, para que o setor de planejamento
possa julgar a necessidade de manter ou alterar serviços, produtividade,
empreiteiras, materiais, equipamentos e outros.

Éjunto à obra que o planejamento deve:
-Testar novos materiais, assim como novas técnicas de execução.
- Apropriar serviços, otimizando-os ao máximo.
- Identificar as dificuldades da obra, para poder estudar e encontrar suas
soluções.
Em seguida, apresentamos um quadro em que se mostram as diversas fases de
um empreendimento e como o setor de planejamento participa e atua.
O SETOR DE PLANEJAMENTO TÉCNICO NA EMPRESA
DE CONSTRUÇÃO
- Responsável pelo estudo de viabilidade técnico-econômica do empreen-
dimento
- Responsável pelo planejamento técnico-econômico das obras
- Responsável pelo controle técnico-econômico das obras em andamento
- Responsável pela obtenção e análise dos resultados técnico-econômicos do
empreendimento
FLUXOGRAMA DO SISTEMA

Se analisarmos o percurso deste fluxograrna, concluímos:
- Que ao iniciarmos osestudos dos novosempreendimentos, primeiro devemos
fazer a sua viabilidade técnico-econômica. Se a resposta a essa viabilidade for
não, trataremos de buscar novos empreendimentos. Caso contrário, seguiremos
para a etapa seguinte.
- Uma vez caracterizada a viabilidade técnico-econômica do empreendi-
mento, parte-se para o planejamento propriamente dito. É nesta fase que
toda a programação físico-financeira do empreendimento deve ser elabo-
rada e não se deve considerar esta etapa como perda de tempo. Ao contrá-
rio, em geral um empreendimento bem planejado leva menos tempo de
execução do que quando não o é. Além disso, nesta fase se constatam de
maneira mais detalhada as informações financeiras elaboradas na fase de
viabilidade. É bom lembrar que nunca é tarde para avaliar um mal que
pode ser evitado, ou seja, caso as informações inviabilizem uma análise
feita anteriormente, ainda há tempo de impedir que um empreendimento
seja malsucedido.
Em geral, o planejamento deve ser todo elaborado antes de a obra ser iniciada,
o que ainda não ocorre na prática das construções de hoje.
- A fase de controle de empreendimento se dá durante a sua execução.
A qualidade deste controle está diretamente ligada à qualidade do pla-
nejamento previamente elaborado e à qualidade do acompanhamento
físico-financeiro do empreendimento. Quanto melhor a organização da
empresa e da obra, maior a probabilidade de as informações estarem
corretas, possibilitando um bom controle. Nesta fase da obra não se faz
apenas controle. O controle é feito para propiciar, neste mesmo perío-
do, um planejamento de curto prazo e obtenção de resultados, para
que, nos casos de correções, estas possam ser feitas ainda durante os
serviços em andamento e não pura e simplesmente para constatar uma
deficiência já ocorrida.
- Os resultados são obtidos através de comparação e avaliação das previ-
sões e estudos do planejamento com as informações obtidas do controle do
empreendimento. Estes resultados são obtidos tanto durante a execução da
obra quanto após o seu término. Destes resultados, retornaremos às outras
etapas de novos empreendimentos, para atualizar e melhorar os níveis do
trabalho delas, formando assim a retroalimentação do sistema.

FASE - VIABILIDADE DA CONSTRUÇÃO
Dados
- Projeto arquitetônico
- Especificações técnicas e de acabamento da obra
- Prazo da obra
Obter
-Viabilidade do empreendimento
Setores Envolvidos
- Vendas: Valor do terreno
Valor de venda dos imóveis
Despesas com promoções
- Financeiro: Despesas financeiras
(financiamento ou recurso próprio)
- Arquitetura: Estudos preliminares
A I a
fase - Viabilidade de construção - vê-se envolvida,
principalmente, com três setores:
a) Setor de Promoção e Comercialização
As empresas de construção ou têm no seu quadro de funcionários profissionais alta-
mente especializados no ramo de promoção e vendas, ou trabalham com empresas
especializadas. Em função de uma série de fatores, tais como localização do terreno,
padrão social da região, características do projeto, situação do mercado comprador e
vendedor, entre outros aspectos, este setor fornecerá para a viabilidade:
-Valor de terreno - Pode ser obtido diretamente com proprietários que tenham
interesse na venda, através de um custo médio por m2
de terreno (valores esti-
mativos) e empresas imobiliárias especializadas.
-Valor de venda dos imóveis - Pode ser obtido através de vendas de imóveis
semelhantes, em regiões próximas ao local em estudo, através de anúncios
publicados nos meios de comunicação, por estimativas do custo/m2
de área útil
da unidade, entre outros.
- Despesas com promoções - Em função da política promocional da empresa
ou através de percentual do volume geral de vendas, cobrado pelas empresas
especializadas.

b) Setor Financeiro
Na obtenção da viabilidade econômica, outro setor de fundamental importân-
cia é o financeiro. Isto porque, em função da política da empresa empreendedora,
pode-se empreender um projeto com recurso próprio, ou através de recursos de
terceiros; entre eles, os financiamentos são os mais comuns. Tanto na utilização de
recursos próprios como na utilização de recursos de terceiros, a empresa incorre
em despesas financeiras que devem ser computadas na viabilidade do empreendi-
mento.
c) Setor Arquitetônico
É o setor arquitetônico que fornecerá os subsídios básicos para a avaliação
e para o próprio empreendimento, ou seja, o projeto arquitetônico e as
especificações de acabamento de obra. Na fase do empreendimento, ou
seja, a fase de viabilidade, em geral as empresas ainda não têm o projeto
arquitetônico detalhado. Em muitos casos nem o projeto básico, mas simples-
mente um estudo preliminar do empreendimento. O ideal é que, mesmo nesta
fase, já se tenha o projeto arquitetônico detalhado. Ocorre que por questões de
negociações nem sempre é possível esperar que o projeto esteja pronto, e por
isso mesmo a viabilidade é feita de maneira "estimativa".
Um elemento que hoje é também fundamental a uma correta viabilidade e que
não se pode deixar de levar em conta é o prazo da obra. Considerando que o prazo
é um pouco delimitado pelo prazo técnico de execução, não faz mal lembrar que
a sua variação implica alterações no custo direto e indireto de construção e nas
despesas financeiras, entre outros.
A sua importância aumenta ainda mais, com acréscimo real dos custos da
mão-de-obra e seus respectivos encargos sociais.
Exemplo simplificado de uma viabilidade econômica:
Seja uma edificação rnultifamiliar, formada por dez apartamentos com sala, três
quartos, totalizando uma área equivalente de construção de 1.600 m2
. O padrão de
acabamento do empreendimento é normal, tendo um custo/m2
de área equivalente
de construção da ordem de RS900,00/m2
em setembro de 2003.
A área do terreno tem 400,00 m2
e o valor por metro quadrado do terreno é de
R$ 600,00/m2
.
As despesas financeiras, levando-se em conta o prazo da construção, são de 8%.
O valor da vencia de cada apartamento corresponde a R$ 270.000,00.

As despesas com promoção de vendas correspondem a 5% do valor geral de
vendas.
Pede-se:
1 - Calcular o lucro do empreendimento
2 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação às des-
pesas da mesma
3 - Calcular o índice que representa o lucro em relação ao valor do terreno
4 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação à receita
da mesma
Solução:
A - Receitas:
- Quantidade: dez apartamentos
-Valor venal: R$ 270.000,00 por apartamento
- Receita total: 10 x R$ 270.000,00 = R$ 2.700.000,00
B - Despesas:
B.1 - Terreno:
- Área do terreno: 400 m2
-Valor do terreno por metro quadrado de sua área: R$ 600,00/m2
Valor do terreno: R$ 600/m2
x 400 m2
= R$ 240.000,00
B.2 - Construção:
- Área total equivalente de construção: 1.600 m2
- Custo por metro quadrado de área equivalente de construção:
R$ 900,00/m2
- Custo da construção: 1.600 m2
x R$ 900,00/m2
= R$ 1.440.000,00
B.3 - Despesas financeiras:
-Valor do custo da construção: R$ 1.440.000,00
- Percentual de despesas financeiras: 8%
- Despesas financeiras: 0,08 x R$ 1.440.000,00 = R$ 115.200,00

13.4 - Despesas com vendas:
-Valor Geral de Vendas (V.G.V.): R$ 2.700.000,00
- Percentual de despesas com vendas: 5%
- Despesas com vendas: 0,05 x R$ 2.700.000,00 = R$ 135.000,00
Total das despesas: B.1+ B.2+ B.3 + B.4 = R$ 1.930.200,00
RESPOSTAS AOS QUESITOS:
1- Lucro do Empreendimento: Receitas - Despesas =
R$ 2.700.000,00 -1.930.200,00 = R$ 769.800,00
2 - Percentagem do lucro em relação às despesas:
(Lucro/Despesas) x 100 = (769.800,00/1.930.200,00) x 100 = 39,88%
3 - índice do lucro em relação ao valor do terreno:
(Lucro/terreno) x 100 = (769.800,00/240.000,00) x 100 = 320,75%
4 - Percentagem do lucro em relação à receita total:
(Lucro/Receita) x 100 = (769.800,00/2.700.000,00) x 100 = 28,51 %
Nota:
Apesar de termos apresentado um exemplo de forma simplista, adotamos nos
quesitos cálculos muito usuais pelos incorporadores da construção civil.
Eles podem variar consideravelmente pelo tipo de investimento, pela for-
ma de obtenção dos recursos financeiros para empreender o projeto, pela ex-
pectativa de vendas (antes, durante e depois da construção), entre outros.
2a
FASE - PLANEJAMENTO TÉCNICO-ECONÔM ICO DA CONSTRUÇÃO
Dados
- Projeto arquitetônico completo
- Projeto de cálculo estrutural completo (inclusive fundações especiais)
- Projeto de instalações completas (inclusive os especiais)
- Especificações técnicas e de acabamentos da obra

Obter
- Quadros de áreas para fins de registro de imóveis (NBR 12721)
e rateio das frações ideais
- Orçamento detalhado da obra
- Cronograma físico-financeiro da obra
- Cronograma detalhado da obra
- Relatórios para acompanhamento físico-financeiro
Setores Envolvidos
- Arquitetura e Projetos
- Engenharia de Produção
- Jurídico
- Compras
- Contabilidade
- Financeiro
A 2a
fase - Planejamento técnico-econômico da construção - envolve
praticamente todos os setores da empresa:
a) Setor de Arquitetura e Projetos
Para uma boa elaboração do planejamento são necessários todos os projetos
envolvidos, assim como as especificações de acabamentos. Quanto aos projetos,
podemos citar entre os mais importantes:
- Projeto arquitetônico básico e detalhado
- Projeto de cálculo estrutural (inclusive fundação)
- Projeto de instalações
- Projetos especiais
b) Setor de Engenharia de Produção
Éo setor que junto ao planejamento elaborará as especificações técnicas do em-
preendimento, tais como: equipes de trabalho, equipamentos e ferramentas a serem
utilizados, o projeto de canteiro da obra, sistemas de execução de serviços, previsões
de entrega de materiais, além de uma programação detalhada do andamento físico da
obra, cujo prazo técnico conseqüentemente será caracterizado.

c) Setor Jurídico
O setor de planejamento, nesta fase, fornece os subsídios e materiais técnicos
necessáriosao processamento jurídico do empreendimento, taiscomo a NBR 12721
(antiga NB 140), quando da elaboração do memorial de incorporação, o valor do
custo da construção e o prazo da obra, entre outros.
d) Setor de Compras
Nesta fase de planejamento do empreendimento, o setor de compras fornece o
seu cadastro de preços atualizados, assim como o histórico das propostas fechadas
para subsídios ao planejamento na elaboração do orçamento detalhado da obra.
Além disso, pode alertar contra alguma especificação de material, sistema de
serviço ou subempreitada aplicados anteriormente, que não tenham sido satisfatórios
no aspecto compras.
e) Setor Contábil
Nesta fase, o setor de planejamento prepara o setor contábil para que na fase
posterior, que é a de controle, este tenha um bom desempenho quanto às informa-
ções contábeis.
f) Setor Financeiro
Éum setor muito importante do ponto de vista gerencial, que muitas vezes não
recebe o devido valor por parte dos técnicos. A sua importância é devida à políti-
ca cia empresa, já que o empresário, em geral, procura reservar apenas o capital
necessário ao bom cumprimento de seus compromissos financeiros. Reservar mais
que o necessário é perda de dinheiro, assim como reservar menos compromete a
realização dos compromissos, podendo levar a graves conseqüências. Com isso,
podemos ter a noção da importância e da responsabilidade da elaboração de um
orçamento do custo da construção e, conseqüentemente, de uma previsão finan-
ceira realista à política financeira da empresa.
Conclusão:
Esta etapa de planejamento busca canalizar o máximo de informações dos
mais diversos setores da empresa, a fim de que o planejamento da obra leve em
conta todos os detalhes pertinentes. Podemos citar como relatórios mais importan-
tes nesta fase:

- NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de cons-
trução para incorporação de edifício em condomínio.
- Orçamento detalhado da obra, para fins de acompanhamento e controle físi-
co-financeiro.
- Cronograma físico-financeiro da obra.
- Fluxo de desembolso de despesas por insumos, para a aprovação da diretoria.
- Relatórios de acompanhamento físico-financeiro.
- Documentação técnica para obtenção de financiamento.
Nesta fase, os principais setores envolvidos são praticamente os mesmos da fase
de planejamento, embora se inter-relacionem de maneira um pouco diferente.
O inter-relacionamento com o setor de arquitetura e projetos se dá ao longo de
todo o andamento da obra. Levando-se em contaque todososprojetos, assim como as
especificações de acabamento, foram bem detalhados, mesmo assim ocorrem inúme-
rasalterações e modificações no andamento daobra. Isto sedeve ao desenvolvimento
de novas técnicas de execução de serviço, à criação de novos materiais principais ou
auxiliares ou até mesmo pela inexistência no mercado de alguns materiais especifica-
dos na fase cie planejamento. Outro aspecto que deve ser levado em conta são as
possíveis alterações motivadas, seja pela necessidade de redução de custos, seja pela
melhoria do padrão da obra para facilitar a venda do empreendimento.
O setor financeiro deverá ser alimentado das informações de previsão, periodi-
camente, a fim de não permitir distorções grandes em previsões de médio e longo
prazo. Às vezes ocorre o inverso, ou seja, por questões de ordem financeira, a obra
poderá reduzir o seu ritmo ou até mesmo aumentá-lo, caso seja do interesse da
política da empresa naquele determinado momento. As previsões financeiras, em
geral, são divididas em duas partes:
3- FASE - CONTROLE FÍSICO-FINANCEIRO DA CONSTRUÇÃO
Engenharia
de produção

1a
- A previsão de compromissos já assumidos (contas a pagar).
2J
- A previsão de compromissos a assumir, em geral, elaborada pelo setor de
planejamento em conjunto com o setor de produção.
As previsões financeiras são feitas em parcelas semanais, podendo ser de curto,
médio e longo prazos. Muitas empresas elaboram um previsão financeira completa
na fase de planejamento e, ao longo da obra, previsões mensais (previsão bem
detalhada) e de períodos em períodos (exemplo: três em três meses) uma previsão
financeira de médio prazo. Com isso, o setor financeiro pode alterar as previsões
conforme os resultados obtidos, a fim de não permitir um grande desvio entre o
previsto e o gasto.
O setor contábil, nesta fase, tem um papel preponderante para o setor de
planejamento. Será a contabilidade informada, mensalmente, a ferramenta prin-
cipal para a avaliação dos resultados entre os gastos reais da obra e os custos
preestabelecidos em orçamento. Importante salientar a responsabilidade das
informações prestadas, assim como a perfeita alocação dos gastos da constru-
ção segundo as suas contas correspondentes. Para isso será necessário que a
empresa tenha um plano de serviços que seja o mesmo para todos os setores
da empresa, para que todos possam usar uma mesma linguagem. Chamamos
a este plano de serviços "plano de contas de construção''. Este plano de con-
tas permitirá que tanto a contabilidade quanto o planejamento comparem
valores de um mesmo insumo ou serviço.
Ao setor de compras, o setor de planejamento interage nesta fase de maneira
dinâmica. Praticamente todas as compras e contratos devem anteriormente ter o
aval do setor de planejamento, a fim de não permitir deformações de ordem quan-
titativa e financeira.
Uma vez efetuadas as compras e contratos, o planejamento deverá emi-
tir seu parecer em nível de relatório gerencial, analisando a performance
(vantagens e desvantagens) dos contratos fechados. Portanto, cabe ao setor
de planejamento cumprir o papel de assessor técnico e de controlador com
a finalidade de não permitir grandes deformações em relação às previsões.
Características semelhantes ao inter-relacionamento com o setor de compras
ocorrem com o setor de produção. Ao mesmo tempo em que o setor de planeja-
mento assessora, ele controla. Épor parte da obra que o planejamento receberá
quase todas as informações de ordem quantitativa dos insumos (materiais, mão-
de-obra e equipamentos). Isto se dará através de planilhas de apropriação preen-

chidas na obra, sob a supervisão e orientação de profissionais do planejamento.
Não é demais alertar para o perfeito preenchimento das informações, a fim de
que as avaliações sejam precisas e confiáveis. Mais uma vez entra em cena o
plano de contas de construção para possibilitar informações bem definidas, tor-
nando possível a mesma linguagem à empresa. Por sua vez, o planejamento
deve, sempre que possível, devolver as análises em curto prazo para que, nos
casos de deformações indesejáveis, estas possam ser sanadas em tempo, propician-
do o mínimo de prejuízo.
Exemplo 1:
Setor de Planejamento - Setor de produção
Análise de execução de Alvenaria de barro 1/2 vez
Descrição Unidade
Obra Planejamento
Descrição Unidade
Quantidade
índice
Quant./ m2
Quantidade
índice
Quant./ m2
Produção m2
100,00 - 1 30,00 -
Produtividade
Pedreiro hs 160,00 1,60 195,00 1,50
Servente lis 90,00 0,90 130,0 1,00
Consumos
Cimento saco 19,00 0,19 26,00 0,20
Areia mJ
3,00 0,03 2,60 0,02
Saibro m3
2,00 0,02 3,90 0,03
Tijolo 10x20x30 unid. 1.590,00 15,90 1.950,00 15,00
Tijolo 10x20x20 unid. 370,00 3,70 650,00 5,00
Perda dos tijolos % 10,20 - 10,00 -
Exemplo 2:
Setor de planejamento - Setor de compras
Seja a análise da contratação dos serviços de pintura para uma edificação
composta por 20 apartamentos de sala/dois quartos. Com base em contratos ante-
riormente fechados, em edificações com características muito semelhantes à que
está em questão, temos:

Previsão: 20 apartamentos x RS 5.000,00/apartamento = RS 100.000,00
Melhor proposta: RS90.000,00, correspondente a R$ 4.500,00 por apartamento.
4a
FASE - RESULTADOS FÍSICO-FINANCEIROS DA CONSTRUÇÃO
Gastos
^ . . Consumos Produtividades _ 4
C
ontratos Estoques
V
Relatórios gerenciais
4a
fase - Resultados
Éafase em que, mesmo durante o andamento daobra ou quando do seu término,
podemos perceber se a sua performance foi boa ou não. As principais informações
nesta fase são dos setores de contabilidade, compras e produção. Podemos destacar:
Principais Informações Setor
1 - Contratos e compras compras
2 - Consumos produção
3 - Gastos financeiros contabilidade
4 - Produtividade produção
5 - Estoques produção
Com todas estas informações, analisadas e comparadas com as preestabelecidas
nafase de planejamento, podemos emitir pareceres que sairão sob aforma de "relató-
rios gerenciais". E
stes relatórios são de grande valia para os setores técnicos e, princi-
palmente, para a diretoria, já que em linhas gerais eles traçam um retrato físico-
financeiro da obra.
Quando os relatórios forem elaborados apenas para serviços específicos, eles
podem ser feitos em curtíssimo prazo (ex.: semana). Quando analisados todos os
serviços da obra, são feitos mensalmente ou em períodos maiores de tempo.
Comentário sobre os setores das empresas:
Com a tendência de terceirização, um número expressivo de empresas está
reformulando sua estrutura organizacional, reduzindo ou eliminando alguns seto-
res, buscando como alternativa a contratação de empresas que venham a substi-
tuir parcialmente ou totalmente alguns setores, tais como de arquitetura, de conta-
bilidade e o setor jurídico.

O plano de conta nos
serviços de construção
O primeiro passo necessário para que se tenha um bom planejamento e con-
trole de obras é a organização. A construção de um modo geral é um complexo
que deve ser bem caracterizado quanto aos seus insumos (materiais, mão-de-
obra e equipamentos). Ébaseando-se neste fato que se verifica a necessidade de
uma plano, discriminando-o e procurando-se organizar as várias fases de execu-
ção da obra e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a cons-
trução. Chamaremos tal organização de "Plano de Contas de Construção".
É importante ressaltar que o plano de contas tem uma estrutura de modo a se
adequar às construções em geral, mas esta deve ser modelada, detalhada a cada
caso, a cada empresa junto às suas necessidades e nasdiversas formas de trabalho.
Éem função cio plano de contas que obteremos a distribuição da obra em serviços,
sendo mais específicos quanto mais detalhadamente se quiser controlar a obra.
Através do plano de contas obteremos a sistemática do controle cios materiais por
serviço e, finalmente, a integralização dos custos e materiais, que é sobretudo "o
abrir de portas" para todas as possibilidades de planejamento, apropriação e con-
trole de obras.
Para fins de organização empresarial, adota-se que cada obra tenha um número
que a identificará. Em seguida, cada serviço terá uma conta de identificação e
cada um dos itens de serviço terá uma subconta como identificação.
O plano de contas deve ser dinâmico, porque no decorrer do tempo novos
materiais, técnicas de execução e mudanças de critérios de apropriação fazem
com que deva ser sempre atualizado para que não ocorram discrepâncias entre o
que é realizado nas obras e o que é apropriado a elas.
O funcionamento do plano deve ser feito da seguinte forma: toclas as notas
fiscais, faturas e outros tipos cie recebimento deverão levar um carimbo em que
constarão o código da obra, o valor do recebimento, a conta e a subconta. Após
esse processo, serão enviados ao escritório central (ou ficar na própria obra), onde
serão contabilizados. Ao final de cada mês as contas serão totalizadas, dando
condições ao perfeito controle das despesas por serviço.

O leitor devesentir que, apartir do que foi acima descrito, todo o restodo sistema de
planejamento e controle terá como base o plano de contas.
O orçamento executado deverá também ser totalizado no sistema de contas de cons-
trução. Asprevisõesfinanceirastambém serão basedasnosdesmembramentosde serviços
do plano, assim como osmateriais deobra.
Abaixo, descrevemos um dos muitos planos de contas que podem ser utilizados
nas diversas empresas de construção.
DESCRIÇÃO DE SERVIÇOS PRINCIPAIS
Conta Serviços
001 Projetos
002 Análise de Solos
003 Análises de Custos
004 Cópias e Reproduções
005 Instalações Provisórias da Obra
006 Equipamentos e Ferramentas
007 Transportes e Carretos
008 Impostos e Taxas
009 Escritório da Obra
010 Administração
011 Diversos
012 Trabalhos em Terra
013 Fundações
014 Estruturas
015 Instalações
016 Alvenaria
017 Coberturas
018 Tratamentos
019 Esquadrias
020 Revestimentos
021 Pavimentações
022 Rodapés
023 Solei ras
024 Peitoris
025 Ferragens

026 Pinturas
027 Vidros
028 Aparelhos
029 Ligações
030 Utensílios Complementares
031 Limpeza Final
Descrição dos itens dos serviços principais
001 - Projetos
Subconta Descrição
0001 Arquitetura
0002 Maquete
0003 Paisagismo
0004 Desenho Decorativo
0005 Instalações
0006 Cálculo Estrutural
0007 Exaustão Mecânica
0008 Ar Condicionado
0009 Acústica
0010 Prevenção a Incêndio
0011 Piscina
002-Análise de Solos
0001 Sondagem
0002 Serviços Topográficos
0003 Serviços Aerofotogramétricos
0004 Aspectos Geológicos
003 - Análises de Custos
0001 Orçamento
0002 NBR 12721
0003 Cronograma Físico-Financeiro
0004 Documentação para Financiamentos
0005 Assessoria e Acompanhamento de Custos

0006 Avaliações
0007 Consultoria e Gerenciamento
004 - Cópias e Reproduções
0001 Cópias Heliográficas
0002 Xerox
0003 Vegetal Copiativa
0004 Plotagem e Digitalização
005 - Instalações Provisórias da Obra
0001 Barracão
0002 Tapume
0003 Banheiros Provisórios
0004 Cantinas
0005 PC Provisório
0006 Caixa-D'água Provisória
0007 Materiais de Segurança
0008 Placas de Obra
0009 Demolição
0010 Locação de Obra
0011 Estande de Vendas
006 - Equipamentos e Ferramentas
0001 Equipamentos
0002 Ferramentas
007 - Transportes e Carretos
0001 Transportes
0002 Entulhos
008 - Impostos e Taxas
0001 Licenças

0002 Taxas
0003 Registros
0004 Seguros
0005 Impostos
0006 Multas
0007 Certidões
009 - Escritório da Obra
0001 Manutenções
0002 Medicamentos
0003 Conduções
0004 Telefonemas
0005 Limpeza
0006 Pagamentos
0007 Vigilância
010-Administração
0001 Administração da Construtora
0002 Impostos de Serviços da Construtora
011 - Diversos
0001 Proteção de Transeuntes
0002 Reparo dos Vizinhos
0003 Diversos
012 - Trabalhos em Terra
0001 Escavação
0002 Muros
0003 Escoramentos
0004 Cortes
0005 Aterros
0006 Rebaixamento do Lençol Freático
0007 Retirada de Terra e Materiais

013 - Fundações
0001 Ferro
0002 Madeira
0003 Concreto Pré-Misturado
0004 Estacas Metálicas
0005 Estacas Pré-Moldadas
0006 Materiais Auxiliares
0007 Controle Tecnológico
014-Estruturas
0001 Ferro
0002 Madeira
0003 Escoras Metálicas
0007 Protensào
0008 Fôrmas de Isopor
015 - Instalações
0001 Instalações Hidráulicas
0002 Instalações Elétricas
0003 Instalações de Esgotos
0004 Instalações de Gás
0005 Pára-Raios
0006 Antena Coletiva
0007 Instalações Contra Incêndio
0008 Compactador
0009 Elevadores
0010 Escada Rolante
0013 Subempreitada

0014 Instalações de Infra-Estrutura
0015 Drenagem
016 - Alvenarias
0001 Barro
0002 Concreto
0003 Placas Pré-Moldadas
0004 Diversos
0005 Painéis de Gesso Cartonado
0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado
017-Coberturas
0001 Madeiramento
0002 Telhamento
0003 Subempreitada
018-Tratamentos
0001 Impermeabilizantes
0002 Proteção Térmica
0003 Proteção Acústica
0004 Juntas de Dilatação
0005 Subempreitada
019 - Esquadrias
0001 Madeira
0002 Ferro
0003 Alumínio
0004 P.V.C.
020 - Revestimento
0001 Aditivos

0002 Pastilhas
0003 Andaimes
0004 Lambris
0005 Azulejos
0006 Cerâmicas
0007 Mármore
0008 Granito
0009 Gesso
0010 Pedras
0011 Fórmica
0012 Papel de Parede
021 - Pavimentações
0001 Cimentado
0002 Enchimentos
0003 Tacos
0004 Frisos
0005 Cerâmica
0006 Asfaltos
0007 Mármore
0008 Granito
0009 Pedras
0010 Carpete
0011 Deck de Madeira
0012 Marmorite
0013 Pedra Portuguesa
0014 Elementos Pré-Moldados
022 - Rodapés
0001 Mármore
0002 Granito
0003 Madeira
0004 Cerâmica
0005 Cimentado

023- Soleiras
0001 Mármore
0002 Granito
0003 Madeira
0004 Cerâmica
0005 Cimentado
0006 Alumínio
024 - Peitoris
0001 Mármore
0002 Granito
0003 Madeira
0004 Alumínio
0005 Cimentado
025 - Ferragens para Esquadrias
0001 Material
0002 Subempreitada
026-Pinturas
0001 Material
0002 Subempreitada
027-Vidros
0001 Liso
0002 Laminado
0003 Temperado
028 - Aparelhos Sanitários
0001 Louças
0002 Metais

029 - Ligações
0001 Provisórias
0002 Definitivas
030- Utensílios Complementares
0001 Ajardinamento
0002 Interfone
0003 Aparelho de Iluminação
0004 Sauna
0005 Piscina
0006 Play-Cround
031 - Limpeza Final
0001 Material
0002 Subempreitada
Como já foi dito anteriormente, cada empresa de construção criará um plano
de contas de forma a atender às suas necessidades. Normalmente o plano é molda-
do em função do tipo de trabalho da empresa. Considerar que os serviços sob
responsabilidade da empresa deverão ter maior desmembramento de itens, quan-
do da necessidade de um controle mais rigoroso.
Existem materiais e mão-de-obra que não podem ser alocados imediatamente
apóssua compra ou contrato, devido àsgrandes quantidades compradasou contrata-
das, e servem para mais de um serviço específico. São eles, entre outros:
Cimento
Pedra
Areia
Saibro
Cimento Branco
Mão-de-Obra e Encargos Sociais
Nestes casos, cabe ao responsável pelas requisições quantificar os materiais e
mão-de-obra pelos serviços que serão utilizados, de tal forma que os mesmos se-

jam codificados segundo o plano de contas, antes de serem aplicados, da mesma
forma que os demais insumos de construção.
Antes de descrevermos o plano de contas detalhado, é importante comentar-
mos sobre a rotina da contabilização.
Todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e demais serviços que incidam
diretamente na construção deverão ser contabilizados na respectiva obra e segun-
do o código de contas. Para isso é necessário que se crie um carimbo para obra, a
fim de que todas as notas fiscais, faturas, duplicatas ou outro documento de co-
brança levem no seu verso os seguintes dados:
- Código da obra;
- N.° do documento;
- N.° do pedido;
-Tipo de compra;
- Conta principal do plano de contas para cada insumo;
- Subconta do plano de contas para cada insumo;
-Valor do insumo correspondente a cada conta e subconta;
-Valor total da nota;
- Assinaturas do apontador e engenheiro;
- Data do preenchimento.
E
ste preenchimento é feito tanto na obraquanto no escritório. Normalmente, a maio-
ria dos documentos são enviados para a obra e o restante para o escritório central. E
m
geral, o documento écarimbado e preenchido no próprio local de recebimento eéfeita
uma revisão pelo profissional responsável pelo lançamento doscustosno diário contábil.
Todos os profissionais, responsáveis pelo preenchimento dos carimbos, deverão
estar conscientes da responsabilidade e da importância do correto lançamento dos
custos. E
stes mesmos profissionais deverão possuir uma cópia completa do plano de
contas, para que nos casos de dúvidas sejam feitas as consultas necessárias. Étam-
bém muito importante a assessoria do profissional de planejamento aos elementos
responsáveis pela contabilização dos insumos. O mais simples erro de lançamento
contábil poderá gerar análises e conclusões completamente ilógicas e erradas.
Exemplo: Digamos que na obra o apontador, ao receber uma nota fiscal de azule-
jos, codifique no verso da nota o valor da compra com o código do plano de contas
para tijolos. Na análise dos dois serviços, mesmo que estes se apresentem com um
andamento regular, a contabilidade acusará um custo excessivo de materiais em alve-
naria e um saldo positivo considerável para a execução de revestimento-azulejo.

Quando osvalores são razoavelmente altos, outras informações complementares
(tais como contratos fechados, planilha de controle de materiais) podem nos alertar
quanto a erros contábeis. Caso contrário, fica bastante difícil a constatação de erros.
Portanto, todo cuidado é pouco e toda assessoria é salutar.
Em seguida mostraremos um modelo de carimbo para a utilização nos docu-
mentos de contabilização.
CARIMBO DE LANÇAM ENTO CONTÁBIL
Obra n° Documento n" Pedido Tipo
Requisição Proposta
Conla S
ubconta Valor
Total
Apontador E
ngenheiro Gerenciador Data
PLANO DE CONTAS DE CONSTRUÇÃO DETALHADO
0001 - Projetos
0001 Arquitetura
Nestasubconta serão lançados todososhonorários profissionais para
a execução de projetos arquitetônicos para a prefeitura, projetos de
execução, detalhes e elaboração de especificações.
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor - CAD.
0002 Maquete
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas para a elaboração
de maquetes.
0003 Paisagismo
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com projetos de
paisagismo.

Desenho Decorativo
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e
honorários profissionais para execução de desenhos decorativos.
0005 Instalações
Nesta subconta serão lançados todososhonorários profissionais para
execução dos projetos de instalações hidráulicas, esgoto, elétrica,
gás, P
. I., P
. C., telefone e águas pluviais.
Incluem-se ainda asdespesas com projeto auxiliado por computa-
dor-CAD.
0006 Cálculo Estrutural
a execução de projetos completos de:
a - Concreto Armado - fôrmas, armações e detalhes,
b - Projetos especiais de fundação, concreto protendido e outros,
c - Projetos com estruturas metálicas,
d - Projetos de obra-de-arte.
e - Consultorias e assessorias técnicas relativas a cálculo estrutural,
f - Projeto auxiliado por computador - CAD.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e
honorários profissionais para a execução de projeto para exaustão
mecânica, assim como para consultoria técnica.
dor-CAD.
todos os honorários profissionais para a execução de projeto para
ar condicionado, assim como para consultoria técnica.
dor - CAD.

0009 Acústica
todos os honorários profissionais para a execução de projeto para
tratamento acústico, assim como para consultoria técnica.
0010 Prevenção a Incêndio
todosos honorários profissionais para aexecução de projeto de pre-
venção a incêndios, assim como para consultoria técnica.
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor - CAD.
0011 Piscina
a execução de projeto para piscinas.
002 - Análise de Solos
0001 Sondagem
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução
de sondagens de reconhecimento, rotativa e outras, além das des-
pesas com transporte de equipamento.
0002 Serviços Topográficos
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais
para a execução de serviços topográficos, desenhos e laudos.
0003 Serviços Aerofotogramétricos
Nesta subconta serão lançadas todasas despesas para execução dos
serviços aerofotogramétricos, plantas, fotos, relatórios e laudos.
0004 Aspectos Geológicos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução
de estudos, relatórios e laudos sobre aspectos geológicos.

003 - Análise de Custos
0001 Orçamento
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com todos os
honorários paraa elaboração de orçamentos básicos detalhados ou
estimativas da construção.
0002 NBR12721
Nesta subcontaserão lançadostodososhonoráriosprofissionaisparaa
elaboração da NBR 12721 (quadros I aVIII), inclusive os impostos so-
breserviços correspondentes.
0003 Cronograma Físico-Financeiro
a elaboração de cronogramas físico-financeiros.
0004 Documentação para Financiamentos
a elaboração de documentação técnica para solicitação de finan-
ciamento junto aosórgãos financeiros, inclusive os impostos sobre
serviços correspondentes.
0005 Assessoria eAcompanhamento de Custos
a assessoria e acompanhamento de custos, tais como criação cio
plano de contas, criação do manual de rotinas operacionais, asses-
soria técnica e relatórios gerenciais.
0006 Avaliações
a elaboração de avaliações técnicas e perícias. Também estão incluí-
dosneste item materiais necessáriosao trabalho, taiscomo fotografias,
plantas e outros.
0007 Consultoria e Gerenciamento
Nestasubcontaserão lançadostodososhonoráriosprofissionaisparaa
consultoria e gerenciamento de obras.

004 - Cópias e reproduções
0001 Cópias Heliográficas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes às có-
pias heliográficas.
0002 Cópias Reprográficas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a cópias
simples, duplex, reduzida ou emendada.
0003 Vegetal Copiativa
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas referentesà repro-
dução em vegetal copiativa.
0004 Plotagem e Digitalização
Nestasubconta serão lançados todososhonoráriosprofissionais para
a digitalização de projetos por meio de computadores, assim como
as impressões dos projetos por meio de plotagem.
005 - Instalações Provisórias da Obra
0001 Barracão
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com materiais (tais
como madeira e prego) e subempreitadas para a execução de bar-
racões da obra.
0002 Tapume
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais
(tais como macieira e prego) e subempreitadas para a execução
de tapume.
0003 Banheiros Provisórios
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais
como madeira, prego, vaso, tubos e subempreitada para a execução
debanheiros provisórios.

0004 Cantinas
como madeira, prego, louça, torneira e subempreitada para a exe-
cução de cantina.
0005 Quadro de Força Provisório
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com materiais, tais
como fios, tubos, disjuntores e subempreitada para a execução do
quadro de força provisório.
0006 Caixa-D'água Provisória
como madeira, prego, tubo, registro, caixa de fibrocimento e sub-
empreitada para a execução de caixa-d'água provisória.
0007 Materiais de Segurança
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesascom materiais, taiscomo
botinas, cinto de segurança, óculos de proteção, luvas, capacetes e ou-
trosparaa proteção pessoal.
0008 Placas da Obra
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas para a confecção
e colocação das placas da obra.
0009 Demolição
subempreitadas paraaexecução de demolição de construções exis-
tentes.
0010 Locação da Obra
subempreitada para a execução da locação da obra.
0011 Estande de Vendas
como madeira, prego, ferragens e subempreitada para a execução
de estande de vendas.

006 - Equipamentos e Ferramentas
0001 Equipamentos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas, seja através de
compras de locações com equipamentos, tais como serra elétrica,
betoneira, vibrador, grua, central de concreto, torres, guinchos, má-
quinas de furar e outros. Incluem-se ainda nestasubconta as despe-
sas com peças de reposição e contratos de manutenção.
0002 Ferramentas
Nesta subconta serão lançadas todasas despesas com ferramentas,
taiscomo serrote, martelo, ponteiras, talhadeiras, picaretas, baldes,
pás, cordas e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despesas
com manutenção para as ferramentas.
007 - Transportes e Carretos
0001 Transportes
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com transporte de
materiais e equipamentos que não estejam vinculadas aos custos
deles ou que venham de outras obras.
0002 Entulho
Nesta subconta serão lançados os gastos com carretos para a reti-
rada de entulho no decorrer da obra.
e Taxas
Descrição
Licenças
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com licenças, tais
como alvará da obra, licença de placas de propaganda, abertura de
logradouros, loteamento, modificação de projeto e outros.
0002 Taxas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com taxas de li-
gações provisórias e definitivas de água, luz, esgoto, gás e outros.
008 - Impostos
Subconta
0001

Registros
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com registros, tais
como memorial de incorporação e outros.
0004 Seguros
Nesta subcontaserão lançadastodasasdespesascom seguros, taiscorno
seguro de responsabilidade civil, contra incêndio e contra roubo.
0005 Impostos
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesas com impostos, tais
como imposto territorial e imposto predial.
0006 Multas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com multas.
0007 Certidões
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com certidões, tais
como certidões negativas ecertidão de regularidade jurídico-fiscal.
009 - Escritório da obra
0001 Manutenção
subempreitada para pequenas manutenções, taiscomo substituição
de lâmpadas e fusíveis.
0002 Medicamentos
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom materiais para
pequenos socorros.
0003 Condução
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com condução,
tais como metrô, ônibus ou táxi.
0004 Telefonemas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas telefônicas.

Limpeza
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas com materiais de
limpeza durante a obra, tais como vassouras, detergente e ácidos.
0006 Pagamentos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas
especializadas em cálculosdefolhasdepagamento, assim como trans-
portese entrega dos pagamentos.
0007 Vigilância
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas
especializadas em vigilância do canteiro de obras.
010 - Administração
0001 Administração da Construtora
Nestasubconta serão lançados todososhonorários correspondentes
aos serviços da construtora.
0002 Impostosde Serviçosda Construtora
Nestasubcontaserão lançadostodososimpostossobreserviçoscorres-
pondentes aos honorários da construtora.
011 - Diversos
0001 Proteção deTranseuntes
Nesta subconta serão lançadas todasas despesascom materiais para a
proteção de transeuntes, tais como madeira, prego, tela de arame e
subempreitada para a sua execução.
0002 Reparo dos Vizinhos
Nestasubcontaserão lançadas todasasdespesascom subempreitadas
e materiais para reparo de danos causados pela obra aos vizinhos.
0003 Diversos
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesascom serviços, taiscomo
desratização, carro-pipa e gratificações.

012 - Trabalhos emTerra
0001 Escavação
serviços para escavação mecânica ou manual do terreno.
0002 Muros
serviços para a execução de muros de contenção.
0003 Escoramentos
serviços para a execução de escoramentos diversos do terreno.
0004 Cortes
serviços para a execução de cortes de pedra.
0005 Aterros
serviços para execução de aterros mecânicos e manuais.
0006 Rebaixamento do Lençol Freático
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução de
rebaixamento do lençol d'água, taiscomo aluguel de equipamentos.
0007 Retirada de Terra e Materiais
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carretos para
retirada de terra ou outros materiais resultantes da escavação.
013 - Fundações
0001 Ferro
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a
execução das fundações, tais como ferro CA 50, CA 60 e subem-
preitada.

0002 Madeira
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas com materiais para
a execução dasfundações, taiscomo tábuas, pernase subempreitada.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais e
serviços com concreto pronto para a execução das fundações.
0004 Estacas Metálicas
como perfis metálicos, soldas e serviços para a execução de esta-
queamento metálico.
0005 Estacas Pré-Moldadas
como estacase serviços para aexecução do estaqueamento em pe-
ças pré-moldadas.
auxiliares à execução da fundação, tais como pregos, arames e
aditivos para concreto.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ensaios e tes-
tesreferentesàfundação, taiscomo ensaioscom corpos-de-prova de
concreto.
014-Estruturas
0001 Ferro
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom ferro paraaexe-
cução cia estrutura, taiscomo ferroCA 50, ferro CA 60 e subempreitada.
0002 Madeira
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com madeira para
a execução de estrutura, tais como tábua, perna e subempreitada.

0003 Escoras Metálicas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com escoras metá-
licasparaa execução daestrutura, taiscomo aluguel ou aquisição dos
equipamentos e subempreitada.
serviços para a execução de concreto pré-misturado para estrutura.
auxiliares à execução da estrutura, tais como pregos, arames e
aditivos para concreto.
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom testese ensaios
de materiaise serviços para o controle tecnológico de estrutura, tais
como verificação da resistência do concreto em corpos-de-prova.
0007 Protensão
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços
especializados de protensão em estruturas de concreto armado.
0008 Fôrmasde Isopor
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços
especializados cie execução de fôrmas para concreto armado em
peças de isopor montáveis.
015 - Instalações
0001 Instalações Hidráulicas
e equipamentos de instalações hidráulicas, tais como tubos gal-
vanizados, tubos de cobre, tubos em PVC, conexões e bombas
de recalque.

Instalações Elétricas
equipamentos de instalações elétricas, tais como fios, cabos, tubos
eletrodutos, quadros disjuntores e quadro de força.
Instalações de Esgoto
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas com materiais de
instalação de esgoto, tais como tubos de ferro fundidos, tubos de
PVC e conexões.
Instalações de Gás
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de
instalação de gás, taiscomo tubo galvanizado, conexões e registros.
Pára-Raios
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom materiais para
a execução de pára-raios, taiscomo cordoalha de cobre, captor, ele-
trodo e braçadeira.
Antena Coletiva
Nesta subconta serão lançadas todasas despesas com materiais para
a instalação de antena coletiva, tais como fios e tubos eletrodutos.
Instalação contra Incêndio
equipamentos de instalação contra incêndio, tais como extintores,
mangotes, registros, bomba de pressurização esistemade sprinklers.
Compactador
equipamentos para compactador de lixo.
Elevadores
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom materiais, equi-
pamentos e serviços paraexecução de elevadores, além de impostos
e valores correspondentes à correção monetária dos contratos.

0010 Escada Rolante
Nestasubconta serão lançadastodasasdespesascom materiais, equi-
pamentos e serviços para execução da escada rolante, além de im-
postosevalorescorrespondentesàcorreção monetáriados contratos.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais,
equipamentos e serviços para execução da exaustão mecânica,
tais como dutos, grelhas e exaustor.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com o siste-
ma de ar condicionado, tais como dutos, grelhas e maquinária.
0013 Subempreitada
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a
subempreitadas de instalações hidráulicas, elétricas, de esgoto e gás.
0014 Instalações de Infra-estrutura
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesascom materiaise mão-
de-obra subempreitada para a execução de instalações de infra-estru-
tura, tais como sistema de esgoto com estação de tratamento, dutos e
cabos elétricos entre as edificações e a rede pública, rede hidraúlica
entre edificações e a rede pública e rede de incêndio, entre outros.
0015 Drenagem
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a ma-
teriais e mão-de-obra empreitada para a execução de drenagem
do terreno.
0016 - Alvenaria
0001 Barro
tais como tijolos de barro furado e tijolos de barro maciço e subem-
preitada para a execução da alvenaria de barro.

0002 Concreto
tais como bloco de concreto furado 10 x 20 x 40 e subempreitadas
para a execução de alvenaria de concreto.
0003 Placas Pré-Moldadas
serviços para a execução de placas pré-moldadas, tais como con-
creto leve e fibra de vidro.
0004 Diversos
auxiliares e alvenaria, tais como madeira para andaimes, prego,
tijolos de vidro e vergas.
0005 Painéis de Gesso Cartonado
serviços para a execução de painéis de gesso cartonados.
0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado
serviços para a execução de painéis de isopor com gradeamento
galvanizado.
017-Coberturas
0001 Madeiramento
tais como madeira e prego para a execução do madeiramento.
0002 Telhamento
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais
como telhasdefibrocimentoeparafusosparaaexecução do telhamento.
0003 Subempreitada
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-
preiteiros para a execução de madeiramento e telhamento.

018-Tratamentos
0001 Impermeabilizantes
para impermeabilizações, tais como pentox, betúvia, manta em
pevefilm e sika.
0002 Proteção Térmica
para proteções térmicas, tais como lã de vidro e isopor.
0003 Proteção Acústica
para proteção acústica, tais como cortiça.
0004 J
untas de Dilataçao
para tratamento de juntasde dilataçao, taiscomo neoprene e isopor.
0005 Subempreitada
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesas com subempreitadas
para a execução de impermeabilização, proteção térmica, proteção
acústica e tratamento de juntas de dilataçao.
019 - Esquadrias
0001 Madeira
como portas, janelas, aduelas, alizares, pregos esubempreitada para
a execução de esquadrias de madeira.
0002 Ferro
tais como portão, basculante, gradis e subempreitada para a
execução de esquadrias de ferro.

0003 Alumínio
tais como portas, gradis e subempreitada para a execução de
esquadrias de alumínio.
0004 PVC
tais como portas, janelas, basculantes e subempreitadas para a exe-
cução de esquadrias de PVC.
020 - Revestimentos
0001 Aditivos
aditivos para revestimentos.
0002 Pastilhas
subempreitada para a execução de pastilhas, inclusive as despesas
com materiais auxiliares.
0003 Andaimes
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com compra, alu-
guel e manutenção de materiais e equipamentos para andaimes,
para revestimentos, assim como serviços subempreitados.
0004 Lambris
subempreitada para a execução de lambris de madeira.
0005 Azulejos
tais como azulejos, materiais auxiliares e subempreitada para a
execução de revestimentos em azulejos.
0006 Cerâmicas

tais como cerâmicos, materiais auxiliares e subempreitada para a
execução de revestimentos em cerâmica.
0007 Mármore
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármores
para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0008 Granito
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granitos
para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0009 Gesso
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com gesso para
revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
0010 Pedras
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras para
revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
0011 Fórmica
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com fórmicas
para revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0012 Papel de Parede
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com papel de pare-
de, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.
021 - Pavimentações
0001 Cimentados
subempreitada para a sua execução.

Enchimentos
tais como concreto celular, blocos de concreto leve, tijolos e
subempreitada para a execução de enchimento.
Tacos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com tacos de
madeira, materiais auxiliares como pregos, piche e subempreitada
para a sua execução.
Frisos de Madeira
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com frisos de
madeira, materiais auxiliares como pregos, granzepes e subem-
preitada para a sua execução.
Cerâmicas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com cerâmica
para pavimentação, materiais auxiliares, tais como cola e subem-
preitada para a sua execução.
Asfalto
subempreitada para a execução do asfaltamento.
Mármore
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármore
para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
Granito
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granito para
pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
Pedras
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras

para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0010 Carpete
Nestasubconta serão lançadastodasasdespesascom carpete, mate-
riais auxiliares como cola e subempreitada para a sua execução.
0011 Deck de Madeira
como madeira, prego e subempreitada para a sua execução.
0012 Marmorite
auxiliares e subempreitada para a execução de marmorite.
0013 Pedra Portuguesa
subempreitada para a execução de pedra portuguesa.
0014 Elementos Pré-Moldados
subempreitada para a execução de elementos pré-moldados.
022 - Rodapés
Subconta
0001
0002
Descrição
Mármore
subempreitada para a execução de rodapés de mármore.
Granito
subempreitada para a execução de rodapés de granito.
Madeira
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés de
madeira, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0004 Cerâmica
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés
de cerâmica, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
0005 Cimentado
subempreitada para a execução de rodapés cimentados.
023 - Soleiras
0001 Mármore
subempreitada para a execução de soleiras cie mármore.
0002 Granito
subempreitada para a execução de soleiras de granito.
0003 Madeira
subempreitada para a execução de soleiras de madeira.
0004 Cerâmica
subempreitada para a execução de soleiras de cerâmica.
0005 Cimentado
subempreitada para a execução de soleiras cimentadas.
0006 Alumínio
subempreitada para a execução de soleiras de alumínio.

024 - Peitoris
0001 Mármore
subempreitada para a execução de peitoris de mármore.
0002 Granito
subempreitada para a execução de peitoris de granito.
0003 Madeira
subempreitada para a execução de peitoris de madeira.
0004 Alumínio
subempreitada para a execução de peitoris de alumínio.
0005 Cimentado
subempreitada para a execução de peitoris cimentados.
025 - Ferragens
0001 Material
para ferragens, para portas e janelas, tais como fechadura, dobra-
diça e maçaneta.
0002 Subempreitada
preitada para a colocação de ferragens.
026-Pinturas
0001 Material
para pintura, tais como tintas e massas.

0002 Subempreitada
preitada para a execução de pintura.
027-Vidros
0001 Liso
e subempreitada para a execução de vidro liso.
0002 Laminado
subempreitada para a execução de vidro laminado.
0003 Temperado
subempreitada para a execução de vidro temperado.
028 - Aparelhos Sanitários
0001 Louças
como vaso, bidê, lavatório, cabide, papeleira e subempreitada para
colocação das louças.
0002 Metais
tais como registros, torneiras, chuveiros, válvulas de descarga e
subempreitada para colocação dos metais.
029 - Ligações
0001 Provisórias
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à
obtenção das ligações provisórias pelas concessionárias.

Definitivas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à
obtenção das ligações definitivas pelas concessionárias.
030 - Utensílios complementares
0001 Ajardinamento
subempreitada para a execução de ajardinamento.
0002 Interfone
equipamentos e serviços para a instalação de interfone.
0003 Aparelhos de iluminação
equipamentos e serviços para a instalação de aparelhos de ilu-
minação.
0004 Sauna
equipamentos e serviços para a instalação de sauna.
0005 Piscina
equipamentos e serviços para a instalação de piscina.
0006 Play-Ground
equipamentos e serviços para a instalação de play-ground.
031 - Limpeza Final
0001 Material
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de
limpeza, tais como detergente, escova, ácido, sabão e álcool.

0002 Subempreitada
preiteiros para a execução da limpeza final da obra.
EXERCÍCIO:
Codificar segundo o plano de contas osseguintes materiais:
Código obra: Assinatura do responsável:
Endereço
C
onta Descrição Valor
Projeto de ar condicionado
Serviços topográficos
Despesas com cópias heliográíicas
Escavação mecânica
Tijolos dc barro
Janelas dc alumínio
Azulejos
Vidro liso
Rodapé de madeira
Solução do Exercício:
Descrição Plano de conta
1 - Projeto de ar condicionado 001.0008
2 - Serviços topográficos 002.0002
3 - Despesas com cópias heliográficas 004.0001
4 - Escavação mecânica 012.0001
5 - Estacas metálicas 013.0004
6 - Tijolos de barro 016.0001
7 - janela de alumínio 019.0003
8 - Azulejos 020.0005
9 - Vidro liso 027.0001
10 - Rodapé de madeira 022.0003

SISTEMAS DE CLASSIFICAÇÃO DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO
MASTER FORMAT
O Instituto Americano de Especificações da Construção (CSI) em conjunto com
o Instituto Canadense cie Especificações da Construção (CSC) têm desenvolvido
normas que são aceitas por grande parte da indústria da construção de seus países.
O "Master Format" é uma lista cie números e descrições para a indústria cia
construção. Trata-se de um sistema para organização detalhada de informações de
construção, em uma seqüência lógica, com base em produtos e métodos.
O Master Format promove a normatização e facilidade de recuperação de
informações.
Subdividido em dezesseis divisões principais, discrimino abaixo essas divisões
e correlaciono com osvinte grandes itensdosserviços de construção, que adotamos
largamente para a elaboração de orçamentos no Brasil e que serão abordados em
outros capítulos deste livro.
Quadro comparativo entre Master Format e Itens Principais Orçamentários:
Master Format Itens Principais de
Serviços
Divisão Descrição Item Descrição
(01) Requisitos Gerais (01) Projetos
(02) Local da Construção (02) Instalações da obra
(03) Concreto (03) Serviços Gerais
(04) Alvenaria (04) Trabalhos em terra
(05) Metais (05) Fundação
(06) Madeira e plástico (06) Estrutura
(07) Proteção térmica e de chuva (07) Instalações
(08) Portas e Janelas (08) Alvenaria
(09) Acabamentos (09) Cobertura
(10) Especiais (10) Tratamentos
(11) Equipamentos (11) Esquadrias
(12) Mobiliários (12) Revestimentos
(13) Construções Especiais (13) Pavimentação

(14) Sistemas de Transporte (14) Rodapé, soleira e peitoril
(15) Mecânico (15) Ferragens das esquadrias
(16) Elétrico (16) Pinturas
(17) Vidros
(18) Aparelhos sanitários
(19) Complementação
(20) Limpeza Final
Observação:
Segundo estes institutos, as dezesseis divisões do Master Format não seguem
uma seqüência da construção, nem está organizada segundo as contratações
tradicionais ou negócios de construção.
Seguem uma relação de grupamento lógico por conveniência de subdivisões e
é de fácil memorização.
Por outro lado, os vinte itens orçamentários têm uma ordenação lógica e
seqüencial na construção brasileira para o subsetor de edificações, que está mais
próxima da nossa realidade e facilita as avaliações e retroalimentações dos serviços
da construção.
Correlação entre o master format e os itens principais de serviços:
Master Format Itens Principais de Serviços
Divisão Descrição Item Descrição
(01) Requisitos gerais (01) Projetos
(03) Serviços Gerais
(02) Local de construção (02) Instalação da obra
(04) Trabalhos em terra
(03) Concreto (05) Fundação
(06) Estrutura
(04) Alvenaria (08) Alvenaria

(05) Metais (06) Estrutura
(11) Esquadrias
(06) Madeiras e Plásticos (11) Esquadrias
(12) Revestimento
(13) Pavimentação
(07) Proteção térmica e de chuva (10) Tratamentos
(08) Portas e Janelas (11) Esquadrias
(15) Ferragens das esquadrias
(17) Vidros
(09) Acabamentos (12) Revestimentos
(13) Pavimentação
(14) Rodapé, soleira e peitoril
(19) Complementação
(20) Limpeza geral
(10) Especiais (19) Complementação
(11) Equipamentos (18) Aparelhos sanitários
(12) Mobiliários (19) Complementação
(13) Construções Especiais (06) E
strutura
(14) S
istemas de transportes (07) Instalações
(15) Mecânico (07) Instalações
(16) Elétrico (07) Instalações

Cadastro de preçose
composições dos serviços
de construção
O setor responsável pela criação e manutenção de um cadastro de preços á,
sem dúvida, o setor de compras. Épara ele que serão encaminhados os pedidos de
compras e através dele os fornecedores e empreiteiros serão convidados a partici-
par das tomadas de preços.
Além do cadastro de preços, o setor de compras é responsável também pela
criação e manutenção do cadastro de fornecedores. Este cadastro tem como obje-
tivo facilitar e agilizar o trabalho do profissional responsável pelo contato com os
fornecedores. Além disso, facilita a consulta de qualquer pessoa que queira saber
qual o fornecedor de determinado material ou serviço.
CADASTRO DE FORNECEDORES
O cadastro de fornecedores, assim como qualquer cadastro, deverá ter apenas
os dados realmente necessários à consulta, evitando-se sempre que possível ex-
cessos de dados.
Podemos citar como exemplo um cadastro de fornecedores que seja composto
dos seguintes dados:
- código do fornecedor;
- nome do fornecedor;
- endereço;
- cidade;
- Estado;
-CEP;
- contato;
- telefone;
- fax;
- e-mail;
- código do insumo.
Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira:

Cadastro dc Forncccdorcs
Código Fornecedor E
ndereço Cidade listado CEP C
ontato Telefone Fax e-mail Código
Insumo
CADASTRO DE PREÇOS DE MATERIAIS E SERVIÇOS
O Cadastro de Preços de Materiais e Serviços possibilita à construtora, entre
outras vantagens:
- reduzir o prazo de execução dos orçamentos de custo de construção das
obras e o de execução de concorrências de materiais e serviços;
- facilitar a consulta dos preços de materiais, equipamentos, mão-de-obra pró-
pria e subempreitadas, mantendo-os sempre atualizados. Pelo fato de ser um
material de consulta freqüente, o cadastro deve ser simples e funcional. E
m
países cujos índices inflacionários são altos e, conseqüentemente, há altera-
ções freqüentes nos preços dos insumos, é aconselhável que se façam atualiza-
ções nos preços em períodos não superiores a 30 dias.
A classificação dos insumos pode ser feita de diversas maneiras, a critério e
interesse da construtora. Podemos exemplificar uma destas formas:
- materiais;
- equipamentos;
- mão-de-obra própria;
- subempreitada.
No caso de concorrências, assim como para cadastramento de preços dos
insumos, é aconselhável que se faça a cotação de um insumo pelo menos em três
fornecedores diferentes, a fim de que se possa comprar aquele que venha a ofere-
cer melhores vantagens. No que tange ao orçamento, caso os valores apresentem
diferenças consideráveis, é usual obter uma média dos valores informados para o
cálculo dos custos do serviço ao qual o insumo se insere.
São várias as formas possíveis de montagem de um cadastro de preços. Apre-
sentamos uma dessas formas, que consta de:
- código de insumo;
- descrição do insumo;

- unidade;
- preço unitário;
- código do fornecedor correspondente;
- data de atualização.
Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira:
Cadastro de Preços de Materiais e Serviços
Código Descrição Unidade Preço
Unitário
Código do
Fornecedor
Dala de
Atualização
COM POSIÇÕES DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO
O orçamento detalhado da obra é, sem dúvida, a mais importante ferramenta
para o planejamento e acompanhamento dos custos de construção. Para a sua
elaboração é necessária, entre outras, a seguinte documentação relativa ao em-
preendimento:
- Projeto arquitetônico completo;
- Projeto de cálculo estrutural;
- Projeto de instalações;
- Projetos especiais e complementares;
- Memorial descritivo das especificações técnicas e de acabamentos da obra.
Com base nesta documentação, o técnico responsável pela elaboração do or-
çamento poderá iniciar o seu trabalho, que constará do levantamento dos quanti-
tativos de cada serviço de construção.
A etapa de levantamento das quantidades por serviço é muito importante, por-
que é nela que se definirão praticamente as quantidades de materiais que serão
comprados na obra e o dimensionamento de equipes de trabalho em função dos
prazos preestabelecidos. Portanto, é necessário o máximo de atenção na obtenção
destes quantitativos. Para que a possibilidade de erros seja a menor possível, assi-
nalamos dois itens de destaque nesta fase:

1Q
- Que todos os compartimentos do projeto tenham suas especificações
de acabamentos totalmente definidos, a fim de que não se possa ter dúvi-
das quanto aos acabamentos a serem empregados ou possibilitar esqueci-
mentos nos levantamentos das quantidades.
2.° - Para cada serviço a ser executado, estarem plenamente definidos os mé-
todos ou critérios adotados para os levantamentos das quantidades. Não nos
esqueçamos de que osquantitativos orçamentários deverão corresponder à rea-
lidade construtiva e que estes deverão ser comparados aos quantitativos execu-
tados na obra, na fase de acompanhamento e controle.
Para que se possa fechar o orçamento da obra é necessária a obtenção dos custos
unitários correspondentes aos serviços já levantados na etapa anterior. E
stes custos
unitários dos serviços são obtidos através das chamadas "composições de custos".
Denominamos "composição de serviço" a união de todos os insumos (mate-
riais, mão-de-obra, equipamentos, ferramentas) que atuam diretamente em uma
determinada atividade.
Nos orçamentos, as composições de serviços são apresentadas sob a forma de
composições decustos, onde cada um de seusinsumosapresenta um índice de consu-
mo por unidade de serviço que, multiplicado pelo respectivo custo unitário, resulta no
valor unitário do insumo para a execução da unidade daquele serviço.
As composições de custos foram desenvolvidas no sentido de agilizar e facilitar
o trabalho do orçamentista. Ascomposições permitem calcular todasas quantidades
e custos dos insumos componentes de uma atividade, apenas com base no levanta-
mento das quantidades do serviço em projeto e nos preços unitários dos insumos.
Maspara que estascomposições possam espelhar a realidade construtiva, ou por
outra, para que o planejamento técnico possa ser confiável junto ao acompanha-
mento, é necessário que se saiba como obter uma composição correta ou de que
forma foi obtida a composição de serviços que estamos utilizando.
As composições de custos adotadas pelo mercado da construção, em geral, são
obtidas por:
1 - Apropriações de serviços feitos pela própria empresa em diversas obras;
2 - Utilização de composições de revistas técnicas tradicionais no mercado;
3 - Utilização de composições de livros técnicos tradicionais no mercado;
4 - Utilização de composições de empresas de consultoria especializadas em
planejamento de custos de construção;

5 - Utilização de composições de fabricantes, fornecedores e/ou empreiteiras
de materiais e serviços de construção.
Abordaremos a seguir alguns serviços de construção, levantando considerações
quanto aos critérios e metodologias a serem empregadas, no intuito de obter com-
posições de custos.
COM POSIÇÕES DE SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO
Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para fundações -
sapatas, blocos e cintas (unidade: m2
)
Data-base: outubro de 2003
Descrição Unidade Multiplicador Preço unitário Total R$
1 - pregos mistos kg 0,240 2,50 0,60
2-t ábua de pinho 3J
1x12" ml 2,500 3,00 7,50
3 - sarrafo de pinho 2'1
1 x 4" ml 3,000 1,37 4,11
4 - servente hora 1,30 4,70 6,11
5 - carpinteiro hora 1,30 6,39 8,31
Total: RS 26,63 /m>
Análise e comentário
- Trata-se de uma composição de custos referente à execução de moldagem e
desmoldagem de fôrma para blocos, cintas e sapatas. Como características princi-
pais, que deverão ser levadas em conta nesta composição, podemos citar:
I - A unidade desta composição é metro quadrado de área desenvolvida pelas
fôrmas, para a execução do concreto armado. É importante a clareza deste
critério, uma vez que o levantamento do quantitativo de projeto deverá ser
feito desta forma.
II - Para esta composição, foi levado em conta um reaproveitamento das tábu-
as, pernas e sarrrafos em duas vezes.
III - Da composição:
- E
sta composição é formada por cinco insumos que aparecem sob a coluna de
descrição.
- Na coluna unidade, aparecem as unidades correspondentes aos insumos, em
geral sob a forma de comercialização.

- Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade
do serviço, ou seja:
1 - Paracada metro quadrado de fôrma são consumidos 0,24 kg de pregos mistos.
2 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 2,50 ml de tábua de
pinho 3.a
1 x 12".
3 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 3,00 ml de sarrafo de
pinho 2.a
1 x 4".
4 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de servente.
5 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de carpin-
teiro.
Exemplo a:
Em uma determinada obra serão executados 700 m2
de fôrma desenvolvida
para blocos, cintas e sapatas. Calcule os consumos de materiais e mão-de-obra
para a execução total deste serviço:
Solução:
Para cada metro quadrado de fôrma desenvolvida temos os seguintes consumos
unitários:
Descrição Unidade Multiplicador
1 - Pregos mistos kg 0,24
2 - Tábua pinho 3.J
1 x 12" ml 2,50
3 - Sarrafo pinho 2.'1
1 x 4" ml 3,00
4 - Servente horas 1,30
5 - carpinteiro horas 1,30
Para obtermos a quantidade necessária dos insumos, para a execução total do
serviço, basta que multipliquemos todos os multiplicadores pela quantidade total,
ou seja, 700 m2
. Portanto:
1 - Pregos 0,24 kg/m2
x 700 m2
168 kg
2 - Tábua 2,50 ml/m2
x 700 m2
1.750 ml
3 - Sarrafo 3,00 ml/m2
X 700 m* 2.100 ml
4 - Servente 1,30 horas/m2
x 700 m' 910 hs
5-Carpint eiro 1,30 horas/m2
x 700 m2
910 hs

-Voltando à composição original, a coluna relativa a preços unitários contém
os preços unitários dos insumos em uma determinada data-base. Na composi-
ção descrita, os preços foram obtidos na base de outubro de 2003. Os preços
unitários para mão-de-obra foram majorados dos encargos sociais, para que
seja permitida a obtenção do custo global efetivo do serviço (encargos sociais
aplicados no caso = 115%).
- A coluna relativa ao custo total do insumo é obtida através da multiplicação
do preço unitário do insumo pelo multiplicador correspondente. O custo total
unitário da composição é o somatório do total obtido para cada insumo.
Exemplo b:
Calcule o custo total dos materiais e mão-de-obra para a execução de 1.000 m2
de fôrma para fundação:
Aproveitando ainda a composição ora descrita, basta multiplicarmos a quanti-
dade total a ser executada pelo preço total unitário obtido para cada um dos
insumos separadamente, ou seja:
Solução:
1 - Pregos
2 - Tábuas
3 - Sarratos
4 - Serventes
5 - Carpinteiros
R$ 0,60/ m2
x 1.000 m2
R
.$ 7,50/m?
x 1.000 m2
R$ 4,11/m2
x 1.000 m7
RS 6,1 l/ m2
x 1.000 m;
RS 8,31/m2
x 1.000 m2
RS 600,00
RS 7.500,00
RS 4.110,00
RS 6.110,00
RS 8.310,00
Total de materiais:
Total de mão-de-obra:
Total geral:
RS 12.210,00
RS 14.420,00
RS 26.630,00
Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural
Fck = 150 kg/ cm2
ou 15 MPa (unidade: m3
)
Data-base: outubro de 2003

Descrição Unidade Multiplicador Preço Total
Unitário R$ R$
1 - Cimento saco 7,000 16,49 115,43
2 - Areia m}
0,622 23,00 14,31
3 - Pedra Britada n°1 m» 0,364 33,00 12,01
4 - Pedra Britada n° 2 m3
0,364 33,00 12,01
5 - Servente hora 8,000 4,70 37,60
6 - Pedreiro hora 1,000 6,39 6,39
Total: RS 197,75/m1
Análise e comentário
I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de preparo e
lançamento de concreto estrutural, preparado o concreto no canteiro da obra, com
a utilização de betoneira no preparo e vibrador para o adensamento.
II - A unidade desta composição é metro cúbico do volume dimensionado no
projeto de cálculo estrutural. Éimportante a clareza deste critério, uma vez que o
levantamento do quantitativo de projeto será feito desta forma.
Nos casos em que a obra apresentar características diferentes das composi-
ções, deve-se adaptá-las a fim cie que possam retratar, o máximo possível, a situa-
ção real da obra. Podemos citar, por exemplo, a utilização de aditivos no preparo
do concreto, ou a consideração de perdas de materiais, devido ao transporte ou
dificuldades na execução do concreto.
III - Da composição:
- Esta composição é formada por seis insumos que estão descritos na coluna
"descrição".
- Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos,
em geral sob a forma de comercialização.
- Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade
do serviço, ou seja:
1 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 7,0 sacos
de cimento;
2 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,622 m3
de areia;
3 - Rira cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3
de
pedra britada n.° 1 ;
4 - Paracada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3
de
pedra britada n.° 2;

INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE.pdf

INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE.pdf

Recomendados

Recomendados

Mais conteúdo relacionado

Semelhante a INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE.pdf

Semelhante a INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE.pdf (20)

Mais de Geovana Thiara

Mais de Geovana Thiara (20)

INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE.pdf