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DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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Divulgação de
Resultados
1ºTrimestrede2020
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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Belo Horizonte, 29 de abril de 2020: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” ou “Companhia”) (“B3:LOGG3”) anuncia hoje seus
resultados do primeiro trimestre de 2020 (1T20). As informações financeiras são apresentadas em milhares de Reais (R$ mil), exceto quando indicado
o contrário, e têm como base as informações contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro
(IFRS), aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e de acordo com todos os
pronunciamentos emitidos pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC).
SEGUIMOS CONFIANTES NO NEGÓCIO E NO CRESCIMENTO
1. SOLIDEZ FINANCEIRA: baixo endividamento líquido, dívida de longo prazo e
queda de taxa de juros de curto prazo
2. RESILIÊNCIA DO NEGÓCIO: diversificação de carteira, clientes de alta
qualidade, parceria e proximidade com clientes.
3. MERCADO PROMISSOR: e-commerce e Fly to Quality serão vencedores no
pós crise, tendência irreversível
4. CRESCIMENTO: novas locações, BTS, Todos por 1, que continua sendo o foco
no ciclo 2020-2024
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
DESTAQUES 1T20
✓ Fechamos o trimestre com uma vacância estabilizada de 4,5%;
✓ Entregamos 10 mil m² de ABL próprio em março, já 100% locados;
✓ Absorção líquida de 74,6 mil m² de ABL Próprio no 1T20, crescimento de 155,6% frente ao 1T19;
✓ Realizamos 73% das locações diretamente pela equipe comercial LOG, sendo que 58% das novas locações
foram realizadas para clientes recorrentes LOG;
✓ Renovamos 75% dos contratos de locação que venceram no 1T20;
✓ Relocamos em apenas 1,7 mês todos os espaços devolvidos durante o 1T20;
✓ Apresentamos lucro líquido de R$17,5 milhões versus R$13,1 milhões em 1T19;
✓ Atingimos receita operacional líquida de R$34,0 milhões no 1T20, crescendo 13,4% frente ao 1T19;
✓ Alcançamos FFO ajustado de R$17,2 milhões, crescimento de 35,9% em relação ao 1T19;
✓ Alcançamos EBITDA ajustado de R$26,6 milhões, crescimento de 9,1% em relação ao 1T19;
✓ Apresentamos dívida de líquida de apenas R$97,3 milhões.
COVID-19
Tomamos diversas precauções para assegurar impacto reduzido em nossos colaboradores e nos
colaboradores dos nossos locatários, cujo total atinge cerca de 15 mil pessoas em todos os nossos
empreendimentos.
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1º Trimestre de 2020
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Assumimos o compromisso público de não demissão de nossos colaboradores durante 60 dias e doamos
recursos para compra de ventiladores pulmonares (respiradores), reforçando nosso posicionamento de crença
no país com contribuição direta para reduzir os impactos dessa crise.
Nosso foco também tem sido de auxiliar as comunidades onde nossos condomínios logísticos estão situados.
Em abril, cedemos um espaço de quase 1,5 mil m² de ABL em um de nossos empreendimentos para operação
de assistência e distribuição de cestas básicas e outros itens pela Cruz Vermelha Brasileira – Filial Minas Gerais,
de forma gratuita, por 60 dias. Além disso, a LOG está doando cestas básicas para as comunidades no entorno
de seus empreendimentos.
Com relação às questões comerciais, procuramos tratar, em nosso Comitê de Crise, todas as solicitações dos
nossos locatários de forma individual, levando em consideração as particularidades de cada um e de suas
operações. Nosso objetivo é ser parceiro dos nossos locatários nesse momento de crise. Dentro das ações,
temos optado por conceder mais prazo para o pagamento dos aluguéis, concentrados nos meses de
vencimento de abril, maio e junho desse ano, para pagamento no segundo semestre do ano 2020. Ou seja, o
fluxo de caixa ficará majoritariamente concentrado ainda dentro deste ano. O volume de diferimentos de
aluguel atinge menos de um quinto dos recebíveis programados para o 2T20.
Nossa carteira é muito saudável e possui exposição a diversos segmentos com clientes de alta qualidade.
Nossa inadimplência líquida acumulada dos últimos doze meses continua saudável.
Nossa exposição a setores não impactados pela crise é alta, além de nos beneficiarmos do crescimento no
volume de compras de e-commerce, motivado pelas medidas de isolamento social e fechamento de lojas
físicas. Essa deve ser uma mudança de comportamento importante nos consumidores da qual devemos nos
beneficiar em função da qualidade do produto, diversificação geográfica e informação de mercado.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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Continuamos com nossas conversas comerciais para locação dos espaços atuais e a serem entregues. O e-
commerce tem se destacado durante a crise na demanda por espaços, refletindo a necessidade de distribuição
e logística com o aumento do volume de compras. De acordo com os estudos da Ebit, divulgados em
16/04/2020, no 1T20 o e-commerce no Brasil teve um crescimento de 26,7% em relação ao mesmo período
do ano anterior, representando R$20,4 bilhões.
Fonte: E-commerce Brasil. E-commerce mantém crescimento na semana pós-Páscoa, aponta Ebit|Nielsen Brasil. 17/04/2020 Disponível em: <
https://www.ecommercebrasil.com.br/noticias/e-commerce-mantem-crescimento-pascoa-ebit-nielsen/> Acesso em 23 mar.2020
A evolução do e-commerce tem acontecido de forma constante durante a crise do COVID-19, bem como tem
ampliado os setores de maior procura, tornando o comércio eletrônico mais abrangente no perfil de consumo
das pessoas.
POSIÇÃO DE LIQUIDEZ SÓLIDA
Nosso negócio continua demonstrando ser bastante resiliente, mesmo em épocas de maior incerteza e de
grande volatilidade. Nosso balanço está muito sólido, com uma posição de caixa confortável frente às nossas
obrigações para os próximos anos.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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Importante ressaltar que não buscamos operações financeiras para garantir liquidez durante essa crise.
Além das obrigações financeiras, temos atualmente cerca de 47,4 mil m² de ABL em construção que
consumirão um valor aproximado de R$ 46,7 milhões para serem concluídas, sendo que 88% do ABL já estão
locados. Do total de ABL em construção, 37,8 mil m² de ABL possuem previsão de entrega para 2020.
TODOS POR 1
Continuamos seguindo com o nosso plano de entrega de mais de 1 milhão de m² de ABL
no período 2020-2024. Como dito acima, nosso ciclo de obras e de entregas em 2020
segue inalterado. Nosso plano de aquisições de terrenos segue firme. Neste trimestre
adquirimos 3 novas áreas, sendo que o total já adquirido para o plano Todos por 1
envolve 4 terrenos em centros metropolitanos de grandes capitais do país, nas regiões
nordeste, centro-oeste, sudeste e sul.
O plano de entregas futuras de ABL nos próximos anos continua seguindo materialmente nos mesmos volumes
de antes, contudo, o ciclo de aprovação dos projetos pode sofrer algum impacto em função dos fechamentos
das autoridades públicas nesse período. Estamos trabalhando para que esse impacto, se ocorrer, seja
reduzido.
MAIS UM CONTRATO DE BTS FECHADO – SEGUINDO EM FRENTE
Em abril de 2020, confirmando nosso posicionamento sobre a resiliência do nosso negócio, destacamos a
assinatura de um novo contrato de locação atípica – BTS, a ser desenvolvido no Parque Industrial Betim – PIB,
nosso projeto de loteamento industrial. Trata-se do primeiro projeto de galpão com contrato atípico no PIB e
será desenvolvido pela LOG. Este contrato com uma subsidiária da ArcelorMittal terá inicialmente 11 mil m²
de ABL e terá retorno – yield on cost – estimado de 11,6%, mas poderá atingir até 44 mil m² de ABL, incluindo
a implantação de uma fábrica na última etapa. Já iniciamos as obras no mês de abril de 2020 e a previsão de
entrega é para 1T21.
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EVENTOS SUBSEQUENTES
Em 16 de abril de 2020 foi aprovado em Assembleia Geral Ordinária, além de outros temas, os dividendos
relativos ao exercício de 2019 no valor total de R$ 21.422.878, representando R$0,21164866795 por ação
ordinária, excluídas ações em tesouraria oriundas do programa de recompra.
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INDICADORES OPERACIONAIS E FINANCEIROS
* Os destaques operacionais consideram as subsidiárias controladas em conjunto.
** Retail: Strip Malls.
*** EBITDA e FFO Ajustados: Desconsidera acréscimos ou reduções por itens que entendemos como não sendo parte do resultado de nossa atividade de locação de áreas
comerciais, ou que não afetam a nossa geração de caixa, como o valor justo de propriedade para investimento na Companhia e nas controladas em conjunto.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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DESEMPENHO OPERACIONAL
ABL Entregue
No 1T20 atingimos 876,5 mil m² de ABL Entregue (próprio), um crescimento de 7,3% em relação a 31 de março
de 2019, distribuídos em 19 cidades e 9 estados brasileiros. No mês de março/20 houve a entrega da
ampliação do galpão II do empreendimento LOG Rio Campo Grande, no total de 10 mil m² de ABL.
ABL Aprovado
A Companhia possui um portfólio aprovado de projetos que não se encontram em operação ou em construção,
totalizando, aproximadamente, 212,6 mil m² de ABL próprio pulverizados nas regiões sul, sudeste e nordeste.
ABL em Construção
A LOG possui aproximadamente 47,4 mil m² de ABL próprio em construção, levando em consideração a nova
obra BTS no Parque Industrial de Betim. Desse total, 18,7 mil m² de ABL têm previsão de entrega no 2T20.
Vacância Estabilizada
O portfólio da LOG CP fechou o trimestre com uma vacância estabilizada em linha com os períodos anteriores,
reforçando a qualidade dos ativos e a estratégia comercial.
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1º Trimestre de 2020
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Vacância Física
A vacância física atingiu 5,6% em mar/20, destaque para redução na região Sul no comparativo com o 4T19.
Continuamos significativamente abaixo do mercado que, segundo os dados da Colliers de dezembro de 2019,
último relatório divulgado, estava em 17%.
Locações
A LOG possui estrutura própria de gestão comercial das locações dentro da sua estratégia de parceria e one
stop-shop, com proatividade em renovações contratuais e mapeamento das necessidades de soluções
logísticas da base de clientes, gerando inteligência de mercado interna. Em mar/20:
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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A Companhia teve uma absorção bruta (novas locações + renovações) de aproximadamente 109,6 mil m² de
ABL total (94,2 mil m² de ABL próprio) durante o primeiro trimestre de 2020, totalizando uma absorção líquida
(absorção bruta - devoluções) de 74,6 mil m² de ABL próprio.
O backlog total de contratos assinados pela Companhia (ABL Total), tanto os em operação quanto aqueles de
obras em andamento, totalizam R$ 625,3 milhões em 31 de março de 2020 (R$ 599,0 milhões em 31 de
dezembro de 2019).
O prazo médio dos contratos vigentes ponderados pela receita é de 96 meses ao final do 1T20, com prazo
remanescente médio de 75 meses.
Administração de condomínios – LOG ADM
Um dos objetivos da Companhia é oferecer uma operação integrada e completa para seus clientes, através da
administração dos condomínios. O resultado das atividades do 1T20 da LOG ADM nos empreendimentos (não
contemplam os empreendimentos em JV’s) reforçam a aderência a esse objetivo.
A LOG ADM administra 805,8 mil m² de ABL, o que representa 86% do ABL entregue (total), excluindo JV’s
(cerca de 933,9 mil m² de ABL).
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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Consultoria Imobiliária – FII LGCP11
Para o FII LGCP11, que possui capital autorizado de R$1 bilhão, a LOG atua como consultor imobiliário, tendo
sua contratação aprovada em dez/19. Assim, os serviços de consultoria imobiliária poderão se tornar uma
nova linha de receita para a LOG nos próximos anos.
A primeira captação do FII LGCP11 ocorreu em dez/19 e totalizou um volume de R$ 165 milhões. O fundo
apresentou um PL médio de R$ 169 milhões no 1T20 e, mesmo com o contexto econômico atual devida a
pandemia do COVID-19, continuará distribuindo dividendos aos seus cotistas mensalmente.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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DESEMPENHO FINANCEIRO
Receita Operacional
A receita líquida total apresentou crescimento em comparação com o mesmo período do ano anterior em
função de: i) crescimento de área entregue e maior taxa de ocupação aumentaram a receita de locações, além
de crescimento de preços e; ii) o crescimento da área entregue gera maior receita para administração dos
condomínios.
O quadro abaixo apresenta a composição da abertura das receitas totais de locações:
Em linha com a estratégia da LOG, a proporção da receita oriunda dos condomínios logísticos (galpões)
permaneceu estável em 98,5% da receita total de locação para todos os períodos apresentados.
O quadro abaixo destaca a abertura da receita bruta de locações reconhecidas por faturamento e o ajuste por
linearização:
A Companhia segue firme na estratégia de diversificação do risco da carteira com baixo percentual de
relevância do maior cliente na nossa receita e baixa ocupação média por contrato.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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A entrega do empreendimento LOG BTS Extrema em out/19, com área de 49,3 mil m² ocupados por um único
cliente, provocou o aumento na participação do maior cliente no 4T19.
LOG ADM
O aumento na receita se deu pelo aumento do ABL administrado. Os custos se mantêm constantes pela
escalabilidade do negócio, gerando alavancagem operacional.
Depreciação e Custo (Pronunciamento Contábil)
Atendendo aos pronunciamentos contábeis correntes, no que diz respeito à atribuição de valor justo às
propriedades para investimento, o custo de depreciação contábil das propriedades para investimento que
transitava pela DRE até o 2T14 deixou de existir, sendo o ajuste feito única e exclusivamente através da
variação no valor justo de tais ativos. Os efeitos da eventual valorização ou desvalorização dos imóveis são
refletidos na conta “variação do valor justo de propriedades para investimento”. Contudo, do ponto de vista
fiscal, a apuração do cálculo de depreciação não foi alterada. Sendo assim, para efeitos de cálculo de imposto,
permanece o cálculo da depreciação de acordo com as normas estabelecidas pela Receita Federal. Na DRE, a
depreciação existente refere-se a estrutura física administrativa da Companhia, como mobiliário,
equipamentos e outros.
Despesas Operacionais
A variação de R$1,8 milhão entre o 1T20 e 1T19 é explicada, principalmente, pelos investimentos feitos pela
Companhia nas estruturas internas para atender às necessidades de Companhia aberta e do crescimento das
operações em função do Todos por 1.
Resultado de Equivalência Patrimonial
Atualmente a LOG possui em seu portfólio quatro empresas controladas em conjunto consolidadas através do
método da Equivalência Patrimonial. A “Cabral Investimentos SPE” que comporta o Shopping Contagem (até
Jul/19) e o Boulevard Cabral, a “Betim I Incorporações SPE” com o Parque Industrial Betim (“PIB”), o “Parque
Torino Imóveis S.A.” que possui o empreendimento Parque Torino e a SPE SJC.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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A queda no resultado de equivalência patrimonial no 1T20 comparado com 1T19 é explicada, basicamente,
pela venda do Shopping Contagem ocorrida no 3T19, reduzindo o resultado da SPE Cabral. Além disso, no 1T19
houve a venda de terreno na SPE Betim que impactou positivamente o resultado daquele trimestre.
Resultado Financeiro
O resultado financeiro apresentou queda no comparativo do 1T20 com o 1T19, em função da queda no custo
da dívida da Companhia, compensada pela redução nas receitas financeiras em função das remarcações a
mercado de títulos detidos pelos fundos de investimento onde a LOG aplica seus recursos que, em função da
crise do COVID-19, se comportaram com alta volatilidade no último mês do trimestre.
Impostos
No 1T19 tivemos alguns ajustes contábeis de balanceamento de regimes tributários que acarretaram uma
baixa de impostos diferidos no valor de R$ 3,3 milhões. Estas baixas contábeis explicam majoritariamente a
variação entre os períodos.
Lucro Líquido
O crescimento no lucro líquido contra o 1T19 é explicado, majoritariamente, pelo crescimento no volume das
operações, impactando positivamente as receitas operacionais.
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EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado
O crescimento no EBITDA Ajustado contra o 1T19 é explicado, majoritariamente, pelo crescimento da
operação e pela alavancagem operacional da Companhia, apesar da venda dos ativos ao FII, ocorrida no 4T19.
FFO (Funds From Operations) e Margem FFO Ajustados
O crescimento de FFO Ajustado contra o 1T19 se dá pelo crescimento da operação e pela alavancagem
operacional da Companhia, além do impacto na despesa de impostos.
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Caixa, Equivalentes de Caixa e Títulos e Valores Mobiliários (TVM)
A redução de 5% em caixa e equivalentes de caixa é explicada, majoritariamente, pelo amortização de dívidas
no valor de R$34,6 milhões no trimestre.
Contas a Receber
A redução do contas a receber no 1T20 é explicado, substancialmente, pelo recebimento de R$11,8 milhões
da venda da SPE Curitiba negociada em 2019 e da alienação de participação societária da SPE SJC negociada
em 2018.
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Propriedades para Investimento – PPI
A LOG registra suas propriedades para investimento a valor justo, a avaliação é realizada anualmente ao final
de cada exercício. O crescimento na comparação entre os períodos é explicado pela continuidade das
atividades de investimento da Companhia no desenvolvimento e construção dos ativos.
O quadro abaixo demonstra o ABL em m² do portfólio próprio classificados de acordo com a fase de
desenvolvimento:
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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Endividamento
A LOG continua a realizar a gestão do seu passivo financeiro por meio de renegociação de dívidas, visando a
redução do custo da dívida e alongamento do prazo de amortização.
A LOG alcançou maior eficiência financeira por meio de novas captações com menor custo e alongamento do
prazo, trocando dívidas mais caras por mais baratas (liability management). Além do alongamento do perfil
de endividamento, o custo efetivo da dívida total reduziu de CDI+1,76% em mar/19 para CDI+1,27% em
mar/20 e o custo de face reduziu de CDI+1,5% em mar/19 para CDI+1,0% em mar/20. Esse alongamento de
perfil permitiu a flexibilização de investimentos a curto prazo, sem implicar em um maior endividamento da
Companhia.
Temos ao final do 1T20, assim como ao final do 4T19, nosso passivo integralmente vinculado ao CDI. Somente
no 1T20 o CDI teve uma redução de 0,75p.p. e considerando nosso passivo médio no 1T20, teríamos um
impacto positivo de redução de carga de juros de R$6,6 milhões em um ano, melhorando o FFO e aumentando
a geração de caixa líquida da Companhia.
Custo de Face da Dívida Distribuição da Dívida por Índice
* Custo efetivo: considera o custo da dívida contratual + outros custos de captação (fees, assessoria legal, agente fiduciário e/ou securitizadora - no caso das debêntures,
cartório e etc..) e manutenção da dívida.
** Financiamento à construção com hedge contratado para 108,95% CDI desde o início da operação.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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Cronograma de Amortização da Dívida (R$ Milhões) Dívida Líquida/EBITDA Ajustado LTM
Indicadores da Dívida (R$ mil)
Loan To Value
O Loan to Value líquido da Companhia de 33% no 1T20 se manteve estável se comparado ao 4T19, no qual
tivemos a redução da dívida líquida após as operações de Follow On e de alienação das participações
minoritárias para o FII.
Mantivemos um LTV confortável, o que permite maior flexibilidade para novos investimentos e manutenção
do crescimento e geração de valor aos acionistas.
A Companhia monitora constantemente os indicadores de alavancagem e alinha seus investimentos à sua
estrutura de capital, entendendo os efeitos de investimentos feitos e o retorno deles, no momento em que
são reconhecidos no balanço patrimonial e na demonstração de resultados.
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º Trimestre de 2020
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DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
Demonstrações de Resultado do Exercício
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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Balanço Patrimonial (em R$ mil)
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º trimestre de 2020
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Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado (em R$ mil)
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
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GLOSSÁRIO
ABL (Área Bruta Locável): corresponde às áreas
disponíveis para locação.
ABL (Total): corresponde ao ABL total dos
empreendimentos, incluindo o ABL da participação
de outros sócios e/ou parceiros.
ABL Entregue: corresponde às áreas entregues
para locação.
ABL Aprovado: corresponde ao total de área da
companhia que já possui projeto aprovado, assim
como todas as demais licenças, incluindo as áreas
já entregues.
ABL FII: ABL alienado para o FII LGCP11.
ABL Próprio: Corresponde às áreas disponíveis para
locação que são de propriedade da LOG de acordo
com sua participação societária.
ABL Parceiros: ABL correspondente ao percentual
que os sócios da LOG possuem nos
empreendimentos (Excluindo o ABL do FII LGCP11).
Absorção Bruta: inclui áreas objeto de novos
contratos de locação, assim como renovações de
contratos ocorridas no período referentes a
vencimentos do ano corrente.
Absorção Líquida: inclui áreas objeto de novos
contratos de locação, assim como renovações de
contratos ocorridas no período referentes a
vencimentos do ano corrente, retirando as
devoluções ocorridas no período.
Backlog de Contratos: indicador que mede o
montante remanescente a receber até o prazo final
do contrato.
EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes,
Depreciation and Amortization): lucro líquido
antes do resultado financeiro, do imposto de renda
e da contribuição social, e das despesas de
depreciação.
EBITDA Ajustado: considera por meio do EBITDA,
acréscimos ou reduções por itens que entendemos
não sendo parte do resultado de nossa atividade
de locação, como vendas de ativos, ou que não
afetam a nossa geração de caixa, como o valor
justo de propriedade para investimento e o valor
justo de propriedade para investimento nas
controladas em conjunto.
FFO (Funds From Operations): lucro líquido antes
da depreciação.
FFO Ajustado: FFO ajustado parte da metodologia
aplicada no FFO eliminando os efeitos de ganho ou
perda da alienação ativos, como por exemplo,
eventos com ganhos na venda de propriedades e
nos ajustes de fair value (valor justo) outros efeitos
“não caixa”.
Inadimplência Líquida 12 meses: Calculado pelo %
remanescente do saldo de vencimentos
acumulados nos últimos 12 meses subtraído do
valor de recebimentos no mesmo período
Joint Venture – JV’s: Negócio em conjunto, no qual
duas ou mais partes têm o controle conjunto
Loan to Value: índice (%) resultante da divisão da
dívida bruta ou líquida pelo valor justo das
propriedades para investimento.
Margem EBITDA: margem calculada dividindo o
resultado do EBITDA pela receita operacional
líquida.
Margem EBITDA Ajustado: é calculada pela divisão
do EBITDA Ajustado pela receita operacional
líquida.
Margem FFO: margem calculada dividindo o
resultado do FFO pela receita operacional líquida.
Essa métrica é utilizada no setor de locação de
propriedades comerciais.
Margem FFO Ajustado: é calculada pela divisão do
FFO Ajustado pela receita operacional líquida.
Portfólio potencial LOG: contempla a total ABL dos
projetos aprovados, em aprovação e entregues.
Ou seja, inclui o total de ABLs detidos pela
Companhia em seus diferentes estágios de
desenvolvimento.
Vacância Física: ABL disponível para ser alugada de
todo ABL Entregue da Companhia.
Vacância Física do Portfólio Estabilizado: o ABL
disponível para ser alugada do portfólio de
propriedades que atingem 90% de ocupação ou 1
ano ou mais de operação, a variável que acontecer
primeiro.
Yield on Cost (YoC): Calculado pela receita
potencial anualizada dos ativos (considerando
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º trimestre de 2020
25
100% de ocupação) dividida pelo CAPEX de seus
respectivos projetos.
AVISO LEGAL
As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios, projeções sobre
resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da LOG são
meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas expectativas da diretoria sobre o futuro
dos negócios.
Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para homologação
dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do setor e dos mercados
internacionais e, portanto, estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio.
O presente relatório de desempenho inclui dados não contábeis como operacionais, financeiros e projeções
com base na expectativa da Administração da Companhia. Os dados não contábeis tais como quantitativos e
valores de Portfólio, ABL Aprovado, ABL Produzido, ABL Entregue e projeções não foram objeto de revisão por
parte dos auditores independentes da Companhia.
O EBITDA apurado em conformidade com a ICVM 572/12 indicado neste relatório representa o lucro líquido
antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação, já
o EBITDA Ajustado desconsidera principalmente efeitos decorrentes de alienação de ativos e o valor justo de
propriedades para investimentos. O FFO indicado neste relatório representa o lucro líquido antes das despesas
de depreciação apenas, enquanto o FFO Ajustado desconsidera majoritariamente os mesmos efeitos do
EBITDA Ajustado (efeitos decorrentes de alienação de ativos e o valor justo de propriedades para
investimentos), além de incluir os efeitos tributários relacionados. O EBITDA e o FFO não são medidas de
desempenho financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e as IFRS, tampouco devem ser
considerados isoladamente, ou como alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho operacional,
ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Em razão de não serem
consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, o imposto de renda e a contribuição social, as
despesas de depreciação e amortização, o EBITDA e o FFO funcionam como indicadores do desempenho
econômico geral da LOG, que não são afetados por alterações da carga tributária do imposto de renda e da
contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização. O EBITDA e o FFO, no entanto, apresentam
limitações que prejudicam a sua utilização como medida da lucratividade da LOG, em razão de não considerar
determinados custos decorrentes dos negócios da LOG, que poderiam afetar, de maneira significativa, os
lucros da LOG, tais como resultado financeiro, tributos, depreciação e amortização, despesas de capital e
outros encargos relacionados. O EBITDA Ajustado e o FFO Ajustado são medidas utilizadas pela Companhia
por refletir o negócio de locações de forma comparável entre períodos, sendo capazes de avaliar o andamento
dos negócios ao longo dos períodos.
RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES
A política da Companhia na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja
conflito de interesses, perda de independência ou objetividade. Em conformidade com a Instrução CVM nº
381/03, informamos que os nossos auditores independentes – KPMG Auditores Independentes - não
prestaram no primeiro trimestre de 2020 serviços que não os relacionados à auditoria externa. No mês de
outubro de 2019, foram prestados outros serviços pré-acordados referentes à operação de oferta
subsequente de ações (Follow On) pela KPMG Auditores Independentes (“KPMG”), e pela Ernst & Young
DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS
1º trimestre de 2020
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Auditores Independentes S/S (“EY”), sendo o valor total de honorários contratados de R$627,4 mil para a
KPMG, cerca de 345% em relação aos serviços de auditoria externa para o ano de 2019, e de R$539,9 mil para
a EY. No caso da KPMG, considerando que os serviços e procedimentos pré-acordados, conforme carta de
contratação, foram diferentes e não se confundiram com o objeto e procedimentos de uma auditoria ou
revisão das demonstrações financeiras da Companhia de acordo com as normas de auditoria/revisão
aplicáveis no Brasil, a KPMG entende que a prestação de outros serviços pré-acordados não afeta a
independência e a objetividade necessárias ao desempenho dos serviços de auditoria externa.
TELECONFERÊNCIA DE RESULTADOS DO 1T20
Data: Quinta-feira, 30 de abril de 2020 – 10h00 horário de Brasília (Com tradução simultânea)
Código Teleconferência: LOGCP
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Felipe Enck Gonçalves
Diretor Executivo de Finanças e Relações com Investidores
Luciana Zanini Rocha
Diretora de Planejamento Financeiro e Relações com Investidores
Nikolaus Alexander Pastor Wagner
Gestor Executivo de Relações com Investidores
EARNINGS RELEASE
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Earnings
Release
1st
Quarterof2020
EARNINGS RELEASE
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Belo Horizonte, April 29, 2020: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” or “Company”) (“B3: LOGG3”) announces
today the results of the first quarter of 2020 (1Q20). The financial information is presented in thousands of Reais (BRL thousand),
except where otherwise indicated, and is based on the consolidated financial statements, prepared in accordance with the
International Financial Reporting Standards (IFRS) approved by the Brazilian Securities Committee (CVM) and the Federal Accounting
Council (CFC) and all pronouncements issued by Accounting Pronouncements Committee (CPC).
WE REMAIN CONFIDENT IN OUR BUSINESS AND ITS GROWTH
1. FINANCIAL SOLIDITY: low net indebtedness, long term debt and short-term
interest rate decrease
2. BUSINESS RESILIENCE: portfolio diversification, high quality tenants,
partnership and proximity to clients
3. A PROMISING MARKET: e-commerce and Fly to Quality will be winners in
the post crisis, irreversible trend
4. GROWTH: new leases, BTS, “Todos por 1” plan is still the focus of the 2020-
2024 cycle
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MANAGEMENT COMMENTS
HIGHLIGHTS 1Q20
✓ The quarter ended with stabilized vacancy of 4.5%;
✓ 10 th sq.m. of owned GLA delivered in March, already 100% leased;
✓ Net absorption of 74.6 thousand sq.m. of owned GLA in 1Q20, an increase of 155.6% against 1Q19;
✓ LOG´s commercial team was responsible for 73% of new leases, of which 58% were made to recurring
clients;
✓ 75% of contracts that ended in 1Q20 were renewed;
✓ In just 1.7 month all 1Q20 terminated occupations were re-leased;
✓ Net income of BRL 17.5 million versus BRL 13.1 million in 1Q19;
✓ Net operating revenue of BRL 34.0 million in 1Q20, an increase of 13.4% compared to 1Q19;
✓ Adjusted FFO of BRL 17.2 million, 35.9% growth compared to 1Q19;
✓ Adjusted EBITDA of BRL 26.6 million, increase of 9.1% in comparison to 1Q19;
✓ Net debt of only BRL 97.3 million.
COVID-19
We took several precautions to ensure minimal impact on our employees and on the employees of our
tenants, which totals roughly 15 thousand people in all our parks.
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We made a public commitment not to dismiss our employees for 60 days and donated resources for the
purchase of lung ventilators (respirator), reinforcing our position of belief in the country and also to give our
direct contribution to reduce the impacts of this crisis.
Our focus has also been to assist the communities where our parks are located. In April we provided almost
1.5 thousand sq.m. of GLA for 60 days, free of charge, in one of our warehouses for relief efforts, carried out
by the Brazilian Red Cross - subsidiary Minas Gerais, to distribute food supply and other items. In addition,
LOG is also donating food supplies to communities around its parks.
Regarding commercial matters, in our Crisis Committee, all requests from individual tenants are managed
taking into account their particularities and the status of their operations. Our goal was to strengthen our
partnership with our tenants in this time of crisis. Among the actions, we preferred to offer postponements in
payment deadline for leases due in the months of April, May and June 2020, deferring them into the second
half of 2020. In other words, the cash flow will be mostly concentrated still within this year. The volume of
lease deferrals represents less than a fifth of total receivables scheduled for 2Q20.
Our portfolio is very healthy and has exposure to several segments with high quality tenants. Our accumulated
net delinquency rate over the past twelve months remain healthy.
Our exposure to segments not impacted by the crisis is high, in addition to the advantages of the growing
volume of e-commerce purchases, motivated by measures of social isolation and the closure of physical retail
stores. This should be an important change in consumer behavior from which we should benefit for our quality
product, geographic diversification and market information.
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We continue our commercial efforts to lease the current spaces available and those to be delivered. E-
commerce sector has been standing out due to the increase volume of purchases during the crisis with growing
demand for space, reflecting the need for distribution and logistics nationwide. According to Ebit studies,
released on 04/16/2020, Brazil´s e-commerce experienced a growth of 26.7% in 1Q20 in comparison to the
same quarter of the previous year, representing BRL 20.4 billion.
Source: E-commerce Brasil. E-commerce mantém crescimento na semana pós-Páscoa, aponta Ebit|Nielsen. 04/17/2020 Available only in Portuguese
in <https://www.ecommercebrasil.com.br/noticias/e-commerce-mantem-crescimento-pascoa-ebit-nielsen/> Accessed on March 23, 2020.
E-commerce´s evolution has been consistent during the COVID-19 crisis, as well as having expanded sectors
with greatest demand, making it more popular as a consumption habit among Brazilians.
SOLID LIQUIDITY POSITION
Our business continues to prove itself very resilient, even in times of greater uncertainty and high volatility.
Our balance sheet is very solid, with a comfortable cash position compared to obligations due in the coming
years.
EARNINGS RELEASE
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It is important to emphasize that we did not take loan to guarantee liquidity during this crisis.
In addition to financial obligations, we currently have about 47.4 thousand sq.m. of GLA under construction
that should consume approximately BRL 46.7 million to be concluded, and 88% of the area are already leased.
Of the total GLA under construction, 37.8 thousand sq.m. are expected to be delivered in 2020.
TODOS POR 1
We are continuing with the plan to deliver over 1 million sq.m. of GLA in the period 2020-
2024. As stated above, our construction and delivery cycle in 2020 remains unchanged.
Our plan for land acquisition remains strong. This quarter we acquired 3 new areas and
the total area already acquired for “Todos por 1” plan involves 4 lands in metropolitan
regions of large capitals of the country, in the Northeast, Midwest, Southeast and South
regions.
The plan for future GLA deliveries in the coming years is materially in the same volumes as before, although
the approval cycle of projects may be impacted by public authorities being unavailable in this period. We are
working to reduce this impact, if it occurs.
ONE MORE BTS CONTRACT – MOVING ON
In April 2020, reiterating our business resilience position, we highlight the signing of a new atypical lease
contract – BTS, to be developed in Parque Industrial de Betim - PIB, our industrial allotment project. This is the
first project of atypical contract for a warehouse in PIB and will be developed by LOG. This contract, with an
ArcelorMittal subsidiary, will initially have 11 thousand sq.m. of GLA with an estimated yield on cost of 11.6%,
but can reach up to 44 thousand sq.m. of GLA, including a factory building in the last phase. The construction
has already started in April 2020 with estimated delivery in 1Q21.
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SUBSEQUENT EVENTS
On April 16, 2020, the Annual General Meeting approved, in addition to other matters, the dividends for 2019
in the amount of BRL 21,422,878, representing BRL 0.21164866795 per share, excluding those kept in treasury
from the Company’s buyback program.
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OPERATIONAL AND FINANCIAL HIGHLIGHTS
* The Operating Highlights consider LOG´s JV´s.
** Retail: Strip Malls.
*** Adjusted EBITDA and FFO: disregards increase or reduction for items that we understand as not being part of the result of our commercial area leasing activity, or that
do not affect our free cash flow such as the fair value of Company’s properties for investment and JV’s.
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OPERATIONAL PERFORMANCE
Delivered GLA
In the 1Q20 we reached 876.5 th sq.m. of Delivered GLA (owned), an increase of 7.3% against March 31, 2019
allocated in 19 cities and 9 states in Brazil. In Mar/20 it was delivered one add-on project: LOG Rio Campo
Grande, warehouse II, with a total of 10 th sq.m. of GLA.
Approved GLA
The Company has an approved portfolio of projects that are not in operation nor in construction of,
approximately, 212.6 th sq.m. of owned GLA distributed in the South, Southeast and Northeast regions.
GLA Under Construction
LOG has approximately 47.4 th sq.m. of owned GLA under construction, including the new BTS construction in
PIB. Of that total, 18.7 th sq.m. of GLA are predicted to be delivered in 2Q20.
Stabilized Vacancy
The LOG CP portfolio closed the quarter with a stabilized vacancy in line with previous quarters, reinforcing
the asset quality and business strategy.
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Physical Vacancy
The physical vacancy reached 5.6% in Mar/20, with good performance of the southern region in comparison
to 4Q19. Our vacancy remains significantly below market numbers which, according to the Colliers report from
December 2019, last report released, were about 17%.
Leases
LOG has its own commercial management team for leasings within it’s partnership and one-stop-shop strategy
to act proactively in contracts renewals and map client´s needs for logistical solutions, generating in-house
market intelligence. In Mar/20:
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The Company had a gross absorption (new leases + renewals) of approximately 109.6 th sq.m. of total GLA
(94.2 th sq.m. of owned GLA) during the first quarter of 2020, totalizing a net absorption (gross absorption -
returns) of 74.6 th sq.m. of owned GLA.
The total signed contract backlog (total GLA) in operation and projects in progress, totalizes BRL 625.3 million
on March 31, 2020 (BRL 599.0 million on December 31, 2019).
The weighted average length of contracts by their revenues was 96 months at the end of 1Q20, with an
average residual length of 75 months.
Property Management – LOG ADM
One of the Company goals is offering an integrated and complete operation to its clients, through
management of its properties. The result of LOG ADM activities in 1Q20 (JV’s assets are not included) reinforce
the adherence to this goal.
LOG ADM manage 805.8 th sq.m. of GLA, which represents 86% of the Delivered GLA (total), excluding JV’s
(around 933.9 th sq.m. of GLA).
EARNINGS RELEASE
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Real Estate Consulting – FII LGCP11
For FII LGCP11, which has authorized capital of R$1 billion, LOG acts as a real estate consultant, having signed
contract in Dec/19. That means that real estate consulting services can turn into a LOG’s new source of
revenue over the next years.
The first IPO of the FII LGCP11´s occurred in Dec/19, totaling a net amount of BRL 165 million. The REIT had an
average net equity of BRL 169 million in 1Q20 and, even with the current economic context due to COVID-19
pandemic, it will continue to distribute dividends to its shareholders on a monthly basis.
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FINANCIAL PERFORMANCE
Operating Revenue
The total net revenue increased compared to the same period of the previous year due to: i) growth in
delivered area and higher occupancy rate increased lease income, in addition to price growth and; ii) the
growth in area delivered, that generates higher revenue for property management.
The table below shows the breakdown of total revenues from leases:
Aligned to LOG’s strategy, the proportion of revenue from warehouses remained steady at 98.5% of the total
revenue from leases for all presented periods.
The table below highlights the breakdown of gross allocation revenue accounted by revenue and straight-
lining adjustment:
The Company maintains the strategy of risk diversification of the portfolio, with a low percentage of relevance
of the largest client in our revenues and low average occupancy per contract.
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quarter of 2020
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The delivery of LOG BTS Extrema in Oct/19 with an area of 49.3 th sq.m. occupied by a single client resulted in
an increase on the participation of the largest client in 4Q19.
LOG ADM
The increase in revenue was due to the increase of GLA managed. Costs are kept constant due to business
scalability, generating operational leverage.
Depreciation and Cost (Accounting Pronouncements)
Attending the current accounting pronouncements, regarding the allocation of investment properties fair
value, the depreciation cost of investment properties which were reflected in the income statement until the
2Q14, no longer exists, being the adjustment made solely and exclusively through the assets fair value
variation. The effects of any properties appreciation or depreciation are reflected in the account investment
properties fair value variation. However, for tax purposes, the calculation of depreciation was unchanged.
Therefore, for tax calculation, the depreciation calculation remains in accordance with the Brazilian IRS. In the
Income Statement, the existing depreciation refers to the Company’s physical administrative structure, such
as furniture, equipment and others.
Operating Expenses
The variation of BRL 1.8 million between 1Q20 and 1Q19 is explained mainly by the investments made in
internal structures to meet the needs of a publicly traded company and the growth of operations as a result
of “Todos por 1” plan.
Equity in Subsidiaries
Currently LOG has in its portfolio four Joint Ventures through the equity method. They are the "Cabral
Investimentos SPE" which includes Shopping Contagem (until Jul/19) and Boulevard Cabral, the "Betim I
Incorporações SPE" with the Parque Industrial Betim ("PIB"), "Parque Torino Imóveis S.A" which owns Parque
Torino project and SPE SJC.
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The decrease of equity income in 1Q20 compared to 1Q19 is basically explained by the sale of Shopping
Contagem, which occurred in 3Q19, reducing SPE Cabral's result. In addition, in 1Q19 there was land sale at
SPE Betim that had a positive impact on that quarter’s result.
Financial Result
The financial result showed a decrease comparing 1Q20 with 1Q19, due to the reduction in the cost of the
Company's debt, compensated by the decrease in financial income as a result of the mark-to-market of
securities held by investment funds where LOG invests its resources which, due to the COVID-19 crisis,
behaved with high volatility in the last month of the quarter.
Taxes
In 1Q19 we had a few accounting adjustments to balance tax regimes, which resulted in a deferred tax write-
off of BRL 3.3 million. These write-offs mainly explain the variation between the periods.
Net Income
The increase in Adjusted Net Income in comparison to 1Q19 is mainly explained by the increase in the
operations volume, positively impacting operating revenues.
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Adjusted EBITDA and Adjusted EBITDA Margin
The increase in Adjusted EBITDA against 1Q19 is mainly explained by the increase in operations and the
Company's operating leverage, despite the sale of assets to the Brazilian REIT in 4Q19.
FFO (Funds From Operations) and Adjusted FFO Margin
The increase in Adjusted FFO against 1Q19 is explained by the increase in operations and the Company's
operating leverage, in addition to the impact on tax expenses.
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Cash, Cash Equivalents and Marketable Securities
The decrease of 5% in cash and cash equivalents is mainly explained by the payment of debts in the amount
of BRL 34.6 million.
Accounts Receivable
The decrease in accounts receivable in 1Q20 is substantially explained by the credit of BRL 11.8 million from
the sale of the SPE Curitiba negotiated in 2019 and by the sale of equity interest of SPE SJC negotiated in 2018.
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Investment Properties
LOG registers its investment properties at fair value, the valuation is carried out annually at the end of each
fiscal year. The increase between periods is explained by the continuing investments of the Company in the
development and construction of assets.
The table below shows the GLA in sq.m. of the owned portfolio classified according to the development phase:
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quarter of 2020
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Debt
LOG continues to manage its financial liabilities by renegotiating debts in order to improve their debt cost and
increase their terms.
LOG obtained greater financial efficiency through new funding with a lower cost and wider term, exchanging
more expensive debt for less costly ones (liability management). The debt’s effective cost dropped from
CDI+1.76% in Mar/19 to CDI+1.27% in Mar/20 and face cost of debt dropped from CDI+1.5% in Mar/19 to
CDI+1.0% in Mar/20, besides having stretched the debt profile. Such measures allowed greater flexibility of
investments in the short term, without implying higher indebtedness of the Company.
At the end of 1Q20, as well as at the end of 4Q19, we have our liabilities fully associated with CDI. Only in
1Q20 CDI had a reduction of 0.75p.p and considering our average liability in the 1Q20, we would generate a
positive impact reducing interest payment in BRL 6.6 million per year, improving the FFO and increasing the
Company's free cash flow.
Contractual Cost of Debt Debt Index Breakdown
*Effective costs: considers the contractual costs + other issuance costs (fees, legal assessment, Fiduciary Agent and/or Securitization Company - considering debentures,
notary expenses etc.) and debt maintenance costs.
** Construction financing with hedge contracted to 108.95% CDI since the beginning of the operation
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Debt Amortization Schedule (BRL million) Net Debt/Adjusted EBITDA LTM
Debt Indicators (in BRL thousand)
Loan to Value
The Company's net Loan to Value of 33% in 1Q20 remained stable compared to 4Q19, in which there was a
reduction in net debt after the disposal of minority stakes in three of the Company’s assets to the REIT and
Follow On.
We maintained a comfortable LTV, which allows more flexibility for new investments and maintenance of
growth and shareholder value generation.
The Company constantly monitors the leverage indicators and align its investments to its capital structure,
understanding the investment effects and its corresponding returns, as well as the moments in which those
are registered in the Balance Sheet and in the Income Statement.
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FINANCIAL STATEMENTS
Income Statement
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Balance Sheet
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Cash Flow Statement
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GLOSSARY
Adjusted EBITDA: Adjusted EBITDA of the
methodology applied in EBITDA eliminating the
effects of gain or loss on disposition of property for
investment or land, such as events with gains on the
sale of properties and the fair value adjustments.
Adjusted EBITDA Margin: margin calculated by
dividing the Adjusted EBITDA by net operating
revenue.
Adjusted FFO: Adjusted FFO of the methodology
applied in FFO eliminating the effects of gain or loss
on disposition of property for investment or land,
such as events with gains on the sale of properties
and the fair value adjustments.
Adjusted FFO Margin: margin calculated by
dividing the result by the FFO by the Adjusted Net
Operating Revenues.
Approved GLA: corresponds to the Company´s
total GLA that has approved projects as well as all
licensing and permits, including Delivered GLA.
Contract Backlog: indicator of total amount
pending until expiration.
Delivered GLA: corresponds to the delivered areas
for lease.
EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes,
Depreciation and Amortization): net profit before
financial result, income tax and social contribution,
depreciation expenses.
EBITDA Margin: margin calculated by dividing the
EBITDA by net operating revenue.
FFO (Funds From Operations): equal to net
income before depreciation and other "non-cash"
effects.
FFO Margin: margin calculated by dividing the
result by the FFO by Net Operating Revenues.
FII GLA: GLA sold to FII LGCP11.
GLA (Gross Leasable Area): corresponds to the
areas available for lease.
GLA (Total): total GLA of the projects, including the
GLA of the participation of other partners.
GLA (Owned): GLA related to the % of participation
that LOG has in the assets.
Gross Absorption: includes all areas leased, both
new contracts signed and contract renewals,
considering those that expired in the current year.
Joint Venture: enterprise undertaken jointly by
LOG and one or more partners.
LOG Potential Portfolio: considers the total GLA
of the projects approved, under approval and
delivered. Therefore, includes all GLA owned by the
Company in its different development stages.
Loan to Value: percentage rate resulting from the
division of Debt by Investment Properties Fair
Value.
Net Delinquency: percentage of the rent not
received by the company (accumulated last 12
months).
Net Absorption: includes all areas leased, both
new contracts signed and contract renewals,
considering those that expired in the current year,
excluding returns during the period.
Partners GLA: GLA corresponding to the
percentage that LOG's partners have in the assets
(Excluding FII GLA).
Physical Vacancy: gross leasable area available
for rent.
Stabilized Vacancy: a property is considered
stabilized when reaches 90% of occupancy or 1
year or more of operation, whatever occurs first.
Yield on Cost (YoC): is calculated by dividing the
total occupancy revenue (100% occupancy) by
CAPEX.
EARNINGS RELEASE
1st
quarter of 2020
51
DISCLAIMER
The statements contained in this document relating to the prospects of the business, estimates for operating
and financial results, and those related to growth prospects of LOG are merely projections and, as such, are
based exclusively on the expectations of management to the future of the business.
These statements depend, substantially, of approvals and licenses required, market conditions, the
performance of the Brazilian economy, industry and international markets and, therefore, subject to change
without notice.
This performance report includes non-accounting data such as operating and financial projections based on
management's expectations. Non-accounting data such as values and units of Portfolio GLA Approved, GLA
Built, GLA Delivered and projections were not subject to review by the Company's independent auditors.
EBITDA in accordance with ICVM572/12 mentioned in this report represents net income before financial
result, income tax and social contribution, depreciation expenses, since the Adjusted EBITDA does not
consider mainly the effects from the disposal of assets and the fair value of the investment properties. FFO
mentioned in this report represents net income before depreciation only, while the Adjusted FFO does not
consider mainly the same effects of the Adjusted EBITDA (effects from the disposal of assets and the fair
value of the investment properties), besides including the tax effects related. The FFO and EBITDA are not
measures of financial performance in accordance with accounting practices adopted in Brazil and IFRS and
should not be considered in isolation or as an alternative to net income as a measure of operating
performance or an alternative to cash flows from operations, or as measure of liquidity. Because they are
not considered for the calculation, the financial result, income tax and social contribution, depreciation
expense and amortization, EBITDA and FFO serve as indicators of overall economic performance of the LOG,
which are not affected by changes in tax burden from income tax and social contribution or levels of
depreciation and amortization. EBITDA and FFO, however, have limitations that impair its use as a measure
of profitability of LOG, since it does not consider certain LOG business, which could affect, significantly, the
profits of LOG, such as financial results, taxes, depreciation and amortization, capital expenditures and other
related charges. The Adjusted EBITDA and the Adjusted FFO are measures used by the Company to present
the lease business in a comparative way among periods, being capable of evaluating the business
performance throughout the period.
RELATIONSHIP WITH INDEPENDENT AUDITORS
The Company's policy on hiring independent auditors ensures that there is no conflict of interest, loss of
independence or objectivity. Pursuant to CVM Instruction 381/03, we inform that the Company’s independent
auditors - KPMG Auditores Independentes - did not provide any services in first quarter of 2020, than those
relating to external audit. In October/2019 there had been external services provided that were related to the
restricted offering of shares by the independent auditors KPMG Auditores Independentes (“KPMG”) and Ernst
& Young Auditores Independentes S/S (“EY”), for the total amount of BRL 627.4 thousand to KPMG,
approximately 345% in comparison to the external audit services of the year of 2019, and BRL 539.9 thousand
for EY. In the case of KPMG, considering that the services and procedures pre-arranged, according to hiring
letter, were different and did not mistake with the object and procedures of an audit or the review of the
Company’s financial statements according to the audit/review practices applicable in Brazil, KPMG
understands that the other pre-arranged services provided does not affect the autonomy or objectiveness
necessary to the external audit services.
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quarter of 2020
52
1Q20 CONFERENCE CALL
Date: Thursday, April 30, 2020 – 10 a.m. (GMT-3) (With simultaneous translating)
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  • 1. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 1 Divulgação de Resultados 1ºTrimestrede2020
  • 2. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 2 Belo Horizonte, 29 de abril de 2020: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” ou “Companhia”) (“B3:LOGG3”) anuncia hoje seus resultados do primeiro trimestre de 2020 (1T20). As informações financeiras são apresentadas em milhares de Reais (R$ mil), exceto quando indicado o contrário, e têm como base as informações contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e de acordo com todos os pronunciamentos emitidos pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC). SEGUIMOS CONFIANTES NO NEGÓCIO E NO CRESCIMENTO 1. SOLIDEZ FINANCEIRA: baixo endividamento líquido, dívida de longo prazo e queda de taxa de juros de curto prazo 2. RESILIÊNCIA DO NEGÓCIO: diversificação de carteira, clientes de alta qualidade, parceria e proximidade com clientes. 3. MERCADO PROMISSOR: e-commerce e Fly to Quality serão vencedores no pós crise, tendência irreversível 4. CRESCIMENTO: novas locações, BTS, Todos por 1, que continua sendo o foco no ciclo 2020-2024
  • 3. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 3 MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO DESTAQUES 1T20 ✓ Fechamos o trimestre com uma vacância estabilizada de 4,5%; ✓ Entregamos 10 mil m² de ABL próprio em março, já 100% locados; ✓ Absorção líquida de 74,6 mil m² de ABL Próprio no 1T20, crescimento de 155,6% frente ao 1T19; ✓ Realizamos 73% das locações diretamente pela equipe comercial LOG, sendo que 58% das novas locações foram realizadas para clientes recorrentes LOG; ✓ Renovamos 75% dos contratos de locação que venceram no 1T20; ✓ Relocamos em apenas 1,7 mês todos os espaços devolvidos durante o 1T20; ✓ Apresentamos lucro líquido de R$17,5 milhões versus R$13,1 milhões em 1T19; ✓ Atingimos receita operacional líquida de R$34,0 milhões no 1T20, crescendo 13,4% frente ao 1T19; ✓ Alcançamos FFO ajustado de R$17,2 milhões, crescimento de 35,9% em relação ao 1T19; ✓ Alcançamos EBITDA ajustado de R$26,6 milhões, crescimento de 9,1% em relação ao 1T19; ✓ Apresentamos dívida de líquida de apenas R$97,3 milhões. COVID-19 Tomamos diversas precauções para assegurar impacto reduzido em nossos colaboradores e nos colaboradores dos nossos locatários, cujo total atinge cerca de 15 mil pessoas em todos os nossos empreendimentos.
  • 4. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 4 Assumimos o compromisso público de não demissão de nossos colaboradores durante 60 dias e doamos recursos para compra de ventiladores pulmonares (respiradores), reforçando nosso posicionamento de crença no país com contribuição direta para reduzir os impactos dessa crise. Nosso foco também tem sido de auxiliar as comunidades onde nossos condomínios logísticos estão situados. Em abril, cedemos um espaço de quase 1,5 mil m² de ABL em um de nossos empreendimentos para operação de assistência e distribuição de cestas básicas e outros itens pela Cruz Vermelha Brasileira – Filial Minas Gerais, de forma gratuita, por 60 dias. Além disso, a LOG está doando cestas básicas para as comunidades no entorno de seus empreendimentos. Com relação às questões comerciais, procuramos tratar, em nosso Comitê de Crise, todas as solicitações dos nossos locatários de forma individual, levando em consideração as particularidades de cada um e de suas operações. Nosso objetivo é ser parceiro dos nossos locatários nesse momento de crise. Dentro das ações, temos optado por conceder mais prazo para o pagamento dos aluguéis, concentrados nos meses de vencimento de abril, maio e junho desse ano, para pagamento no segundo semestre do ano 2020. Ou seja, o fluxo de caixa ficará majoritariamente concentrado ainda dentro deste ano. O volume de diferimentos de aluguel atinge menos de um quinto dos recebíveis programados para o 2T20. Nossa carteira é muito saudável e possui exposição a diversos segmentos com clientes de alta qualidade. Nossa inadimplência líquida acumulada dos últimos doze meses continua saudável. Nossa exposição a setores não impactados pela crise é alta, além de nos beneficiarmos do crescimento no volume de compras de e-commerce, motivado pelas medidas de isolamento social e fechamento de lojas físicas. Essa deve ser uma mudança de comportamento importante nos consumidores da qual devemos nos beneficiar em função da qualidade do produto, diversificação geográfica e informação de mercado.
  • 5. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 5 Continuamos com nossas conversas comerciais para locação dos espaços atuais e a serem entregues. O e- commerce tem se destacado durante a crise na demanda por espaços, refletindo a necessidade de distribuição e logística com o aumento do volume de compras. De acordo com os estudos da Ebit, divulgados em 16/04/2020, no 1T20 o e-commerce no Brasil teve um crescimento de 26,7% em relação ao mesmo período do ano anterior, representando R$20,4 bilhões. Fonte: E-commerce Brasil. E-commerce mantém crescimento na semana pós-Páscoa, aponta Ebit|Nielsen Brasil. 17/04/2020 Disponível em: < https://www.ecommercebrasil.com.br/noticias/e-commerce-mantem-crescimento-pascoa-ebit-nielsen/> Acesso em 23 mar.2020 A evolução do e-commerce tem acontecido de forma constante durante a crise do COVID-19, bem como tem ampliado os setores de maior procura, tornando o comércio eletrônico mais abrangente no perfil de consumo das pessoas. POSIÇÃO DE LIQUIDEZ SÓLIDA Nosso negócio continua demonstrando ser bastante resiliente, mesmo em épocas de maior incerteza e de grande volatilidade. Nosso balanço está muito sólido, com uma posição de caixa confortável frente às nossas obrigações para os próximos anos.
  • 6. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 6 Importante ressaltar que não buscamos operações financeiras para garantir liquidez durante essa crise. Além das obrigações financeiras, temos atualmente cerca de 47,4 mil m² de ABL em construção que consumirão um valor aproximado de R$ 46,7 milhões para serem concluídas, sendo que 88% do ABL já estão locados. Do total de ABL em construção, 37,8 mil m² de ABL possuem previsão de entrega para 2020. TODOS POR 1 Continuamos seguindo com o nosso plano de entrega de mais de 1 milhão de m² de ABL no período 2020-2024. Como dito acima, nosso ciclo de obras e de entregas em 2020 segue inalterado. Nosso plano de aquisições de terrenos segue firme. Neste trimestre adquirimos 3 novas áreas, sendo que o total já adquirido para o plano Todos por 1 envolve 4 terrenos em centros metropolitanos de grandes capitais do país, nas regiões nordeste, centro-oeste, sudeste e sul. O plano de entregas futuras de ABL nos próximos anos continua seguindo materialmente nos mesmos volumes de antes, contudo, o ciclo de aprovação dos projetos pode sofrer algum impacto em função dos fechamentos das autoridades públicas nesse período. Estamos trabalhando para que esse impacto, se ocorrer, seja reduzido. MAIS UM CONTRATO DE BTS FECHADO – SEGUINDO EM FRENTE Em abril de 2020, confirmando nosso posicionamento sobre a resiliência do nosso negócio, destacamos a assinatura de um novo contrato de locação atípica – BTS, a ser desenvolvido no Parque Industrial Betim – PIB, nosso projeto de loteamento industrial. Trata-se do primeiro projeto de galpão com contrato atípico no PIB e será desenvolvido pela LOG. Este contrato com uma subsidiária da ArcelorMittal terá inicialmente 11 mil m² de ABL e terá retorno – yield on cost – estimado de 11,6%, mas poderá atingir até 44 mil m² de ABL, incluindo a implantação de uma fábrica na última etapa. Já iniciamos as obras no mês de abril de 2020 e a previsão de entrega é para 1T21.
  • 7. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 7 EVENTOS SUBSEQUENTES Em 16 de abril de 2020 foi aprovado em Assembleia Geral Ordinária, além de outros temas, os dividendos relativos ao exercício de 2019 no valor total de R$ 21.422.878, representando R$0,21164866795 por ação ordinária, excluídas ações em tesouraria oriundas do programa de recompra.
  • 8. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 8 INDICADORES OPERACIONAIS E FINANCEIROS * Os destaques operacionais consideram as subsidiárias controladas em conjunto. ** Retail: Strip Malls. *** EBITDA e FFO Ajustados: Desconsidera acréscimos ou reduções por itens que entendemos como não sendo parte do resultado de nossa atividade de locação de áreas comerciais, ou que não afetam a nossa geração de caixa, como o valor justo de propriedade para investimento na Companhia e nas controladas em conjunto.
  • 9. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 9 DESEMPENHO OPERACIONAL ABL Entregue No 1T20 atingimos 876,5 mil m² de ABL Entregue (próprio), um crescimento de 7,3% em relação a 31 de março de 2019, distribuídos em 19 cidades e 9 estados brasileiros. No mês de março/20 houve a entrega da ampliação do galpão II do empreendimento LOG Rio Campo Grande, no total de 10 mil m² de ABL. ABL Aprovado A Companhia possui um portfólio aprovado de projetos que não se encontram em operação ou em construção, totalizando, aproximadamente, 212,6 mil m² de ABL próprio pulverizados nas regiões sul, sudeste e nordeste. ABL em Construção A LOG possui aproximadamente 47,4 mil m² de ABL próprio em construção, levando em consideração a nova obra BTS no Parque Industrial de Betim. Desse total, 18,7 mil m² de ABL têm previsão de entrega no 2T20. Vacância Estabilizada O portfólio da LOG CP fechou o trimestre com uma vacância estabilizada em linha com os períodos anteriores, reforçando a qualidade dos ativos e a estratégia comercial.
  • 10. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 10 Vacância Física A vacância física atingiu 5,6% em mar/20, destaque para redução na região Sul no comparativo com o 4T19. Continuamos significativamente abaixo do mercado que, segundo os dados da Colliers de dezembro de 2019, último relatório divulgado, estava em 17%. Locações A LOG possui estrutura própria de gestão comercial das locações dentro da sua estratégia de parceria e one stop-shop, com proatividade em renovações contratuais e mapeamento das necessidades de soluções logísticas da base de clientes, gerando inteligência de mercado interna. Em mar/20:
  • 11. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 11 A Companhia teve uma absorção bruta (novas locações + renovações) de aproximadamente 109,6 mil m² de ABL total (94,2 mil m² de ABL próprio) durante o primeiro trimestre de 2020, totalizando uma absorção líquida (absorção bruta - devoluções) de 74,6 mil m² de ABL próprio. O backlog total de contratos assinados pela Companhia (ABL Total), tanto os em operação quanto aqueles de obras em andamento, totalizam R$ 625,3 milhões em 31 de março de 2020 (R$ 599,0 milhões em 31 de dezembro de 2019). O prazo médio dos contratos vigentes ponderados pela receita é de 96 meses ao final do 1T20, com prazo remanescente médio de 75 meses. Administração de condomínios – LOG ADM Um dos objetivos da Companhia é oferecer uma operação integrada e completa para seus clientes, através da administração dos condomínios. O resultado das atividades do 1T20 da LOG ADM nos empreendimentos (não contemplam os empreendimentos em JV’s) reforçam a aderência a esse objetivo. A LOG ADM administra 805,8 mil m² de ABL, o que representa 86% do ABL entregue (total), excluindo JV’s (cerca de 933,9 mil m² de ABL).
  • 12. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 12 Consultoria Imobiliária – FII LGCP11 Para o FII LGCP11, que possui capital autorizado de R$1 bilhão, a LOG atua como consultor imobiliário, tendo sua contratação aprovada em dez/19. Assim, os serviços de consultoria imobiliária poderão se tornar uma nova linha de receita para a LOG nos próximos anos. A primeira captação do FII LGCP11 ocorreu em dez/19 e totalizou um volume de R$ 165 milhões. O fundo apresentou um PL médio de R$ 169 milhões no 1T20 e, mesmo com o contexto econômico atual devida a pandemia do COVID-19, continuará distribuindo dividendos aos seus cotistas mensalmente.
  • 13. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 13 DESEMPENHO FINANCEIRO Receita Operacional A receita líquida total apresentou crescimento em comparação com o mesmo período do ano anterior em função de: i) crescimento de área entregue e maior taxa de ocupação aumentaram a receita de locações, além de crescimento de preços e; ii) o crescimento da área entregue gera maior receita para administração dos condomínios. O quadro abaixo apresenta a composição da abertura das receitas totais de locações: Em linha com a estratégia da LOG, a proporção da receita oriunda dos condomínios logísticos (galpões) permaneceu estável em 98,5% da receita total de locação para todos os períodos apresentados. O quadro abaixo destaca a abertura da receita bruta de locações reconhecidas por faturamento e o ajuste por linearização: A Companhia segue firme na estratégia de diversificação do risco da carteira com baixo percentual de relevância do maior cliente na nossa receita e baixa ocupação média por contrato.
  • 14. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 14 A entrega do empreendimento LOG BTS Extrema em out/19, com área de 49,3 mil m² ocupados por um único cliente, provocou o aumento na participação do maior cliente no 4T19. LOG ADM O aumento na receita se deu pelo aumento do ABL administrado. Os custos se mantêm constantes pela escalabilidade do negócio, gerando alavancagem operacional. Depreciação e Custo (Pronunciamento Contábil) Atendendo aos pronunciamentos contábeis correntes, no que diz respeito à atribuição de valor justo às propriedades para investimento, o custo de depreciação contábil das propriedades para investimento que transitava pela DRE até o 2T14 deixou de existir, sendo o ajuste feito única e exclusivamente através da variação no valor justo de tais ativos. Os efeitos da eventual valorização ou desvalorização dos imóveis são refletidos na conta “variação do valor justo de propriedades para investimento”. Contudo, do ponto de vista fiscal, a apuração do cálculo de depreciação não foi alterada. Sendo assim, para efeitos de cálculo de imposto, permanece o cálculo da depreciação de acordo com as normas estabelecidas pela Receita Federal. Na DRE, a depreciação existente refere-se a estrutura física administrativa da Companhia, como mobiliário, equipamentos e outros. Despesas Operacionais A variação de R$1,8 milhão entre o 1T20 e 1T19 é explicada, principalmente, pelos investimentos feitos pela Companhia nas estruturas internas para atender às necessidades de Companhia aberta e do crescimento das operações em função do Todos por 1. Resultado de Equivalência Patrimonial Atualmente a LOG possui em seu portfólio quatro empresas controladas em conjunto consolidadas através do método da Equivalência Patrimonial. A “Cabral Investimentos SPE” que comporta o Shopping Contagem (até Jul/19) e o Boulevard Cabral, a “Betim I Incorporações SPE” com o Parque Industrial Betim (“PIB”), o “Parque Torino Imóveis S.A.” que possui o empreendimento Parque Torino e a SPE SJC.
  • 15. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 15 A queda no resultado de equivalência patrimonial no 1T20 comparado com 1T19 é explicada, basicamente, pela venda do Shopping Contagem ocorrida no 3T19, reduzindo o resultado da SPE Cabral. Além disso, no 1T19 houve a venda de terreno na SPE Betim que impactou positivamente o resultado daquele trimestre. Resultado Financeiro O resultado financeiro apresentou queda no comparativo do 1T20 com o 1T19, em função da queda no custo da dívida da Companhia, compensada pela redução nas receitas financeiras em função das remarcações a mercado de títulos detidos pelos fundos de investimento onde a LOG aplica seus recursos que, em função da crise do COVID-19, se comportaram com alta volatilidade no último mês do trimestre. Impostos No 1T19 tivemos alguns ajustes contábeis de balanceamento de regimes tributários que acarretaram uma baixa de impostos diferidos no valor de R$ 3,3 milhões. Estas baixas contábeis explicam majoritariamente a variação entre os períodos. Lucro Líquido O crescimento no lucro líquido contra o 1T19 é explicado, majoritariamente, pelo crescimento no volume das operações, impactando positivamente as receitas operacionais.
  • 16. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 16 EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado O crescimento no EBITDA Ajustado contra o 1T19 é explicado, majoritariamente, pelo crescimento da operação e pela alavancagem operacional da Companhia, apesar da venda dos ativos ao FII, ocorrida no 4T19. FFO (Funds From Operations) e Margem FFO Ajustados O crescimento de FFO Ajustado contra o 1T19 se dá pelo crescimento da operação e pela alavancagem operacional da Companhia, além do impacto na despesa de impostos.
  • 17. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 17 Caixa, Equivalentes de Caixa e Títulos e Valores Mobiliários (TVM) A redução de 5% em caixa e equivalentes de caixa é explicada, majoritariamente, pelo amortização de dívidas no valor de R$34,6 milhões no trimestre. Contas a Receber A redução do contas a receber no 1T20 é explicado, substancialmente, pelo recebimento de R$11,8 milhões da venda da SPE Curitiba negociada em 2019 e da alienação de participação societária da SPE SJC negociada em 2018.
  • 18. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 18 Propriedades para Investimento – PPI A LOG registra suas propriedades para investimento a valor justo, a avaliação é realizada anualmente ao final de cada exercício. O crescimento na comparação entre os períodos é explicado pela continuidade das atividades de investimento da Companhia no desenvolvimento e construção dos ativos. O quadro abaixo demonstra o ABL em m² do portfólio próprio classificados de acordo com a fase de desenvolvimento:
  • 19. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 19 Endividamento A LOG continua a realizar a gestão do seu passivo financeiro por meio de renegociação de dívidas, visando a redução do custo da dívida e alongamento do prazo de amortização. A LOG alcançou maior eficiência financeira por meio de novas captações com menor custo e alongamento do prazo, trocando dívidas mais caras por mais baratas (liability management). Além do alongamento do perfil de endividamento, o custo efetivo da dívida total reduziu de CDI+1,76% em mar/19 para CDI+1,27% em mar/20 e o custo de face reduziu de CDI+1,5% em mar/19 para CDI+1,0% em mar/20. Esse alongamento de perfil permitiu a flexibilização de investimentos a curto prazo, sem implicar em um maior endividamento da Companhia. Temos ao final do 1T20, assim como ao final do 4T19, nosso passivo integralmente vinculado ao CDI. Somente no 1T20 o CDI teve uma redução de 0,75p.p. e considerando nosso passivo médio no 1T20, teríamos um impacto positivo de redução de carga de juros de R$6,6 milhões em um ano, melhorando o FFO e aumentando a geração de caixa líquida da Companhia. Custo de Face da Dívida Distribuição da Dívida por Índice * Custo efetivo: considera o custo da dívida contratual + outros custos de captação (fees, assessoria legal, agente fiduciário e/ou securitizadora - no caso das debêntures, cartório e etc..) e manutenção da dívida. ** Financiamento à construção com hedge contratado para 108,95% CDI desde o início da operação.
  • 20. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 20 Cronograma de Amortização da Dívida (R$ Milhões) Dívida Líquida/EBITDA Ajustado LTM Indicadores da Dívida (R$ mil) Loan To Value O Loan to Value líquido da Companhia de 33% no 1T20 se manteve estável se comparado ao 4T19, no qual tivemos a redução da dívida líquida após as operações de Follow On e de alienação das participações minoritárias para o FII. Mantivemos um LTV confortável, o que permite maior flexibilidade para novos investimentos e manutenção do crescimento e geração de valor aos acionistas. A Companhia monitora constantemente os indicadores de alavancagem e alinha seus investimentos à sua estrutura de capital, entendendo os efeitos de investimentos feitos e o retorno deles, no momento em que são reconhecidos no balanço patrimonial e na demonstração de resultados.
  • 21. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º Trimestre de 2020 21 DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS Demonstrações de Resultado do Exercício
  • 22. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º trimestre de 2020 22 Balanço Patrimonial (em R$ mil)
  • 23. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º trimestre de 2020 23 Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado (em R$ mil)
  • 24. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º trimestre de 2020 24 GLOSSÁRIO ABL (Área Bruta Locável): corresponde às áreas disponíveis para locação. ABL (Total): corresponde ao ABL total dos empreendimentos, incluindo o ABL da participação de outros sócios e/ou parceiros. ABL Entregue: corresponde às áreas entregues para locação. ABL Aprovado: corresponde ao total de área da companhia que já possui projeto aprovado, assim como todas as demais licenças, incluindo as áreas já entregues. ABL FII: ABL alienado para o FII LGCP11. ABL Próprio: Corresponde às áreas disponíveis para locação que são de propriedade da LOG de acordo com sua participação societária. ABL Parceiros: ABL correspondente ao percentual que os sócios da LOG possuem nos empreendimentos (Excluindo o ABL do FII LGCP11). Absorção Bruta: inclui áreas objeto de novos contratos de locação, assim como renovações de contratos ocorridas no período referentes a vencimentos do ano corrente. Absorção Líquida: inclui áreas objeto de novos contratos de locação, assim como renovações de contratos ocorridas no período referentes a vencimentos do ano corrente, retirando as devoluções ocorridas no período. Backlog de Contratos: indicador que mede o montante remanescente a receber até o prazo final do contrato. EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization): lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, e das despesas de depreciação. EBITDA Ajustado: considera por meio do EBITDA, acréscimos ou reduções por itens que entendemos não sendo parte do resultado de nossa atividade de locação, como vendas de ativos, ou que não afetam a nossa geração de caixa, como o valor justo de propriedade para investimento e o valor justo de propriedade para investimento nas controladas em conjunto. FFO (Funds From Operations): lucro líquido antes da depreciação. FFO Ajustado: FFO ajustado parte da metodologia aplicada no FFO eliminando os efeitos de ganho ou perda da alienação ativos, como por exemplo, eventos com ganhos na venda de propriedades e nos ajustes de fair value (valor justo) outros efeitos “não caixa”. Inadimplência Líquida 12 meses: Calculado pelo % remanescente do saldo de vencimentos acumulados nos últimos 12 meses subtraído do valor de recebimentos no mesmo período Joint Venture – JV’s: Negócio em conjunto, no qual duas ou mais partes têm o controle conjunto Loan to Value: índice (%) resultante da divisão da dívida bruta ou líquida pelo valor justo das propriedades para investimento. Margem EBITDA: margem calculada dividindo o resultado do EBITDA pela receita operacional líquida. Margem EBITDA Ajustado: é calculada pela divisão do EBITDA Ajustado pela receita operacional líquida. Margem FFO: margem calculada dividindo o resultado do FFO pela receita operacional líquida. Essa métrica é utilizada no setor de locação de propriedades comerciais. Margem FFO Ajustado: é calculada pela divisão do FFO Ajustado pela receita operacional líquida. Portfólio potencial LOG: contempla a total ABL dos projetos aprovados, em aprovação e entregues. Ou seja, inclui o total de ABLs detidos pela Companhia em seus diferentes estágios de desenvolvimento. Vacância Física: ABL disponível para ser alugada de todo ABL Entregue da Companhia. Vacância Física do Portfólio Estabilizado: o ABL disponível para ser alugada do portfólio de propriedades que atingem 90% de ocupação ou 1 ano ou mais de operação, a variável que acontecer primeiro. Yield on Cost (YoC): Calculado pela receita potencial anualizada dos ativos (considerando
  • 25. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º trimestre de 2020 25 100% de ocupação) dividida pelo CAPEX de seus respectivos projetos. AVISO LEGAL As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios, projeções sobre resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da LOG são meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios. Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do setor e dos mercados internacionais e, portanto, estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. O presente relatório de desempenho inclui dados não contábeis como operacionais, financeiros e projeções com base na expectativa da Administração da Companhia. Os dados não contábeis tais como quantitativos e valores de Portfólio, ABL Aprovado, ABL Produzido, ABL Entregue e projeções não foram objeto de revisão por parte dos auditores independentes da Companhia. O EBITDA apurado em conformidade com a ICVM 572/12 indicado neste relatório representa o lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação, já o EBITDA Ajustado desconsidera principalmente efeitos decorrentes de alienação de ativos e o valor justo de propriedades para investimentos. O FFO indicado neste relatório representa o lucro líquido antes das despesas de depreciação apenas, enquanto o FFO Ajustado desconsidera majoritariamente os mesmos efeitos do EBITDA Ajustado (efeitos decorrentes de alienação de ativos e o valor justo de propriedades para investimentos), além de incluir os efeitos tributários relacionados. O EBITDA e o FFO não são medidas de desempenho financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e as IFRS, tampouco devem ser considerados isoladamente, ou como alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho operacional, ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Em razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, o imposto de renda e a contribuição social, as despesas de depreciação e amortização, o EBITDA e o FFO funcionam como indicadores do desempenho econômico geral da LOG, que não são afetados por alterações da carga tributária do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização. O EBITDA e o FFO, no entanto, apresentam limitações que prejudicam a sua utilização como medida da lucratividade da LOG, em razão de não considerar determinados custos decorrentes dos negócios da LOG, que poderiam afetar, de maneira significativa, os lucros da LOG, tais como resultado financeiro, tributos, depreciação e amortização, despesas de capital e outros encargos relacionados. O EBITDA Ajustado e o FFO Ajustado são medidas utilizadas pela Companhia por refletir o negócio de locações de forma comparável entre períodos, sendo capazes de avaliar o andamento dos negócios ao longo dos períodos. RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES A política da Companhia na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja conflito de interesses, perda de independência ou objetividade. Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03, informamos que os nossos auditores independentes – KPMG Auditores Independentes - não prestaram no primeiro trimestre de 2020 serviços que não os relacionados à auditoria externa. No mês de outubro de 2019, foram prestados outros serviços pré-acordados referentes à operação de oferta subsequente de ações (Follow On) pela KPMG Auditores Independentes (“KPMG”), e pela Ernst & Young
  • 26. DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS 1º trimestre de 2020 26 Auditores Independentes S/S (“EY”), sendo o valor total de honorários contratados de R$627,4 mil para a KPMG, cerca de 345% em relação aos serviços de auditoria externa para o ano de 2019, e de R$539,9 mil para a EY. No caso da KPMG, considerando que os serviços e procedimentos pré-acordados, conforme carta de contratação, foram diferentes e não se confundiram com o objeto e procedimentos de uma auditoria ou revisão das demonstrações financeiras da Companhia de acordo com as normas de auditoria/revisão aplicáveis no Brasil, a KPMG entende que a prestação de outros serviços pré-acordados não afeta a independência e a objetividade necessárias ao desempenho dos serviços de auditoria externa. TELECONFERÊNCIA DE RESULTADOS DO 1T20 Data: Quinta-feira, 30 de abril de 2020 – 10h00 horário de Brasília (Com tradução simultânea) Código Teleconferência: LOGCP Telefones para Conexão: Participantes Brasil: Tel.: BR +55 11 2188-0155 / 0800 726 5606 Participantes em outros países: Tel.: NY +1 646 843 6054 / NY +1 866 890 2584 (Toll Free) / UK +44 20 3051 6929 / UK 0808 134 9874 (Toll Free) Replay (Português ou Inglês): Tel.: BR +55 11 2188-0400 INFORMAÇÕES RI Contatos: www.ri.logcp.com.br Tel.: +55 (31) 3615 8400 E-mail: ri@logcp.com.br Felipe Enck Gonçalves Diretor Executivo de Finanças e Relações com Investidores Luciana Zanini Rocha Diretora de Planejamento Financeiro e Relações com Investidores Nikolaus Alexander Pastor Wagner Gestor Executivo de Relações com Investidores
  • 27. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 27 Earnings Release 1st Quarterof2020
  • 28. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 28 Belo Horizonte, April 29, 2020: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” or “Company”) (“B3: LOGG3”) announces today the results of the first quarter of 2020 (1Q20). The financial information is presented in thousands of Reais (BRL thousand), except where otherwise indicated, and is based on the consolidated financial statements, prepared in accordance with the International Financial Reporting Standards (IFRS) approved by the Brazilian Securities Committee (CVM) and the Federal Accounting Council (CFC) and all pronouncements issued by Accounting Pronouncements Committee (CPC). WE REMAIN CONFIDENT IN OUR BUSINESS AND ITS GROWTH 1. FINANCIAL SOLIDITY: low net indebtedness, long term debt and short-term interest rate decrease 2. BUSINESS RESILIENCE: portfolio diversification, high quality tenants, partnership and proximity to clients 3. A PROMISING MARKET: e-commerce and Fly to Quality will be winners in the post crisis, irreversible trend 4. GROWTH: new leases, BTS, “Todos por 1” plan is still the focus of the 2020- 2024 cycle
  • 29. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 29 MANAGEMENT COMMENTS HIGHLIGHTS 1Q20 ✓ The quarter ended with stabilized vacancy of 4.5%; ✓ 10 th sq.m. of owned GLA delivered in March, already 100% leased; ✓ Net absorption of 74.6 thousand sq.m. of owned GLA in 1Q20, an increase of 155.6% against 1Q19; ✓ LOG´s commercial team was responsible for 73% of new leases, of which 58% were made to recurring clients; ✓ 75% of contracts that ended in 1Q20 were renewed; ✓ In just 1.7 month all 1Q20 terminated occupations were re-leased; ✓ Net income of BRL 17.5 million versus BRL 13.1 million in 1Q19; ✓ Net operating revenue of BRL 34.0 million in 1Q20, an increase of 13.4% compared to 1Q19; ✓ Adjusted FFO of BRL 17.2 million, 35.9% growth compared to 1Q19; ✓ Adjusted EBITDA of BRL 26.6 million, increase of 9.1% in comparison to 1Q19; ✓ Net debt of only BRL 97.3 million. COVID-19 We took several precautions to ensure minimal impact on our employees and on the employees of our tenants, which totals roughly 15 thousand people in all our parks.
  • 30. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 30 We made a public commitment not to dismiss our employees for 60 days and donated resources for the purchase of lung ventilators (respirator), reinforcing our position of belief in the country and also to give our direct contribution to reduce the impacts of this crisis. Our focus has also been to assist the communities where our parks are located. In April we provided almost 1.5 thousand sq.m. of GLA for 60 days, free of charge, in one of our warehouses for relief efforts, carried out by the Brazilian Red Cross - subsidiary Minas Gerais, to distribute food supply and other items. In addition, LOG is also donating food supplies to communities around its parks. Regarding commercial matters, in our Crisis Committee, all requests from individual tenants are managed taking into account their particularities and the status of their operations. Our goal was to strengthen our partnership with our tenants in this time of crisis. Among the actions, we preferred to offer postponements in payment deadline for leases due in the months of April, May and June 2020, deferring them into the second half of 2020. In other words, the cash flow will be mostly concentrated still within this year. The volume of lease deferrals represents less than a fifth of total receivables scheduled for 2Q20. Our portfolio is very healthy and has exposure to several segments with high quality tenants. Our accumulated net delinquency rate over the past twelve months remain healthy. Our exposure to segments not impacted by the crisis is high, in addition to the advantages of the growing volume of e-commerce purchases, motivated by measures of social isolation and the closure of physical retail stores. This should be an important change in consumer behavior from which we should benefit for our quality product, geographic diversification and market information.
  • 31. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 31 We continue our commercial efforts to lease the current spaces available and those to be delivered. E- commerce sector has been standing out due to the increase volume of purchases during the crisis with growing demand for space, reflecting the need for distribution and logistics nationwide. According to Ebit studies, released on 04/16/2020, Brazil´s e-commerce experienced a growth of 26.7% in 1Q20 in comparison to the same quarter of the previous year, representing BRL 20.4 billion. Source: E-commerce Brasil. E-commerce mantém crescimento na semana pós-Páscoa, aponta Ebit|Nielsen. 04/17/2020 Available only in Portuguese in <https://www.ecommercebrasil.com.br/noticias/e-commerce-mantem-crescimento-pascoa-ebit-nielsen/> Accessed on March 23, 2020. E-commerce´s evolution has been consistent during the COVID-19 crisis, as well as having expanded sectors with greatest demand, making it more popular as a consumption habit among Brazilians. SOLID LIQUIDITY POSITION Our business continues to prove itself very resilient, even in times of greater uncertainty and high volatility. Our balance sheet is very solid, with a comfortable cash position compared to obligations due in the coming years.
  • 32. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 32 It is important to emphasize that we did not take loan to guarantee liquidity during this crisis. In addition to financial obligations, we currently have about 47.4 thousand sq.m. of GLA under construction that should consume approximately BRL 46.7 million to be concluded, and 88% of the area are already leased. Of the total GLA under construction, 37.8 thousand sq.m. are expected to be delivered in 2020. TODOS POR 1 We are continuing with the plan to deliver over 1 million sq.m. of GLA in the period 2020- 2024. As stated above, our construction and delivery cycle in 2020 remains unchanged. Our plan for land acquisition remains strong. This quarter we acquired 3 new areas and the total area already acquired for “Todos por 1” plan involves 4 lands in metropolitan regions of large capitals of the country, in the Northeast, Midwest, Southeast and South regions. The plan for future GLA deliveries in the coming years is materially in the same volumes as before, although the approval cycle of projects may be impacted by public authorities being unavailable in this period. We are working to reduce this impact, if it occurs. ONE MORE BTS CONTRACT – MOVING ON In April 2020, reiterating our business resilience position, we highlight the signing of a new atypical lease contract – BTS, to be developed in Parque Industrial de Betim - PIB, our industrial allotment project. This is the first project of atypical contract for a warehouse in PIB and will be developed by LOG. This contract, with an ArcelorMittal subsidiary, will initially have 11 thousand sq.m. of GLA with an estimated yield on cost of 11.6%, but can reach up to 44 thousand sq.m. of GLA, including a factory building in the last phase. The construction has already started in April 2020 with estimated delivery in 1Q21.
  • 33. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 33 SUBSEQUENT EVENTS On April 16, 2020, the Annual General Meeting approved, in addition to other matters, the dividends for 2019 in the amount of BRL 21,422,878, representing BRL 0.21164866795 per share, excluding those kept in treasury from the Company’s buyback program.
  • 34. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 34 OPERATIONAL AND FINANCIAL HIGHLIGHTS * The Operating Highlights consider LOG´s JV´s. ** Retail: Strip Malls. *** Adjusted EBITDA and FFO: disregards increase or reduction for items that we understand as not being part of the result of our commercial area leasing activity, or that do not affect our free cash flow such as the fair value of Company’s properties for investment and JV’s.
  • 35. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 35 OPERATIONAL PERFORMANCE Delivered GLA In the 1Q20 we reached 876.5 th sq.m. of Delivered GLA (owned), an increase of 7.3% against March 31, 2019 allocated in 19 cities and 9 states in Brazil. In Mar/20 it was delivered one add-on project: LOG Rio Campo Grande, warehouse II, with a total of 10 th sq.m. of GLA. Approved GLA The Company has an approved portfolio of projects that are not in operation nor in construction of, approximately, 212.6 th sq.m. of owned GLA distributed in the South, Southeast and Northeast regions. GLA Under Construction LOG has approximately 47.4 th sq.m. of owned GLA under construction, including the new BTS construction in PIB. Of that total, 18.7 th sq.m. of GLA are predicted to be delivered in 2Q20. Stabilized Vacancy The LOG CP portfolio closed the quarter with a stabilized vacancy in line with previous quarters, reinforcing the asset quality and business strategy.
  • 36. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 36 Physical Vacancy The physical vacancy reached 5.6% in Mar/20, with good performance of the southern region in comparison to 4Q19. Our vacancy remains significantly below market numbers which, according to the Colliers report from December 2019, last report released, were about 17%. Leases LOG has its own commercial management team for leasings within it’s partnership and one-stop-shop strategy to act proactively in contracts renewals and map client´s needs for logistical solutions, generating in-house market intelligence. In Mar/20:
  • 37. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 37 The Company had a gross absorption (new leases + renewals) of approximately 109.6 th sq.m. of total GLA (94.2 th sq.m. of owned GLA) during the first quarter of 2020, totalizing a net absorption (gross absorption - returns) of 74.6 th sq.m. of owned GLA. The total signed contract backlog (total GLA) in operation and projects in progress, totalizes BRL 625.3 million on March 31, 2020 (BRL 599.0 million on December 31, 2019). The weighted average length of contracts by their revenues was 96 months at the end of 1Q20, with an average residual length of 75 months. Property Management – LOG ADM One of the Company goals is offering an integrated and complete operation to its clients, through management of its properties. The result of LOG ADM activities in 1Q20 (JV’s assets are not included) reinforce the adherence to this goal. LOG ADM manage 805.8 th sq.m. of GLA, which represents 86% of the Delivered GLA (total), excluding JV’s (around 933.9 th sq.m. of GLA).
  • 38. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 38 Real Estate Consulting – FII LGCP11 For FII LGCP11, which has authorized capital of R$1 billion, LOG acts as a real estate consultant, having signed contract in Dec/19. That means that real estate consulting services can turn into a LOG’s new source of revenue over the next years. The first IPO of the FII LGCP11´s occurred in Dec/19, totaling a net amount of BRL 165 million. The REIT had an average net equity of BRL 169 million in 1Q20 and, even with the current economic context due to COVID-19 pandemic, it will continue to distribute dividends to its shareholders on a monthly basis.
  • 39. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 39 FINANCIAL PERFORMANCE Operating Revenue The total net revenue increased compared to the same period of the previous year due to: i) growth in delivered area and higher occupancy rate increased lease income, in addition to price growth and; ii) the growth in area delivered, that generates higher revenue for property management. The table below shows the breakdown of total revenues from leases: Aligned to LOG’s strategy, the proportion of revenue from warehouses remained steady at 98.5% of the total revenue from leases for all presented periods. The table below highlights the breakdown of gross allocation revenue accounted by revenue and straight- lining adjustment: The Company maintains the strategy of risk diversification of the portfolio, with a low percentage of relevance of the largest client in our revenues and low average occupancy per contract.
  • 40. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 40 The delivery of LOG BTS Extrema in Oct/19 with an area of 49.3 th sq.m. occupied by a single client resulted in an increase on the participation of the largest client in 4Q19. LOG ADM The increase in revenue was due to the increase of GLA managed. Costs are kept constant due to business scalability, generating operational leverage. Depreciation and Cost (Accounting Pronouncements) Attending the current accounting pronouncements, regarding the allocation of investment properties fair value, the depreciation cost of investment properties which were reflected in the income statement until the 2Q14, no longer exists, being the adjustment made solely and exclusively through the assets fair value variation. The effects of any properties appreciation or depreciation are reflected in the account investment properties fair value variation. However, for tax purposes, the calculation of depreciation was unchanged. Therefore, for tax calculation, the depreciation calculation remains in accordance with the Brazilian IRS. In the Income Statement, the existing depreciation refers to the Company’s physical administrative structure, such as furniture, equipment and others. Operating Expenses The variation of BRL 1.8 million between 1Q20 and 1Q19 is explained mainly by the investments made in internal structures to meet the needs of a publicly traded company and the growth of operations as a result of “Todos por 1” plan. Equity in Subsidiaries Currently LOG has in its portfolio four Joint Ventures through the equity method. They are the "Cabral Investimentos SPE" which includes Shopping Contagem (until Jul/19) and Boulevard Cabral, the "Betim I Incorporações SPE" with the Parque Industrial Betim ("PIB"), "Parque Torino Imóveis S.A" which owns Parque Torino project and SPE SJC.
  • 41. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 41 The decrease of equity income in 1Q20 compared to 1Q19 is basically explained by the sale of Shopping Contagem, which occurred in 3Q19, reducing SPE Cabral's result. In addition, in 1Q19 there was land sale at SPE Betim that had a positive impact on that quarter’s result. Financial Result The financial result showed a decrease comparing 1Q20 with 1Q19, due to the reduction in the cost of the Company's debt, compensated by the decrease in financial income as a result of the mark-to-market of securities held by investment funds where LOG invests its resources which, due to the COVID-19 crisis, behaved with high volatility in the last month of the quarter. Taxes In 1Q19 we had a few accounting adjustments to balance tax regimes, which resulted in a deferred tax write- off of BRL 3.3 million. These write-offs mainly explain the variation between the periods. Net Income The increase in Adjusted Net Income in comparison to 1Q19 is mainly explained by the increase in the operations volume, positively impacting operating revenues.
  • 42. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 42 Adjusted EBITDA and Adjusted EBITDA Margin The increase in Adjusted EBITDA against 1Q19 is mainly explained by the increase in operations and the Company's operating leverage, despite the sale of assets to the Brazilian REIT in 4Q19. FFO (Funds From Operations) and Adjusted FFO Margin The increase in Adjusted FFO against 1Q19 is explained by the increase in operations and the Company's operating leverage, in addition to the impact on tax expenses.
  • 43. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 43 Cash, Cash Equivalents and Marketable Securities The decrease of 5% in cash and cash equivalents is mainly explained by the payment of debts in the amount of BRL 34.6 million. Accounts Receivable The decrease in accounts receivable in 1Q20 is substantially explained by the credit of BRL 11.8 million from the sale of the SPE Curitiba negotiated in 2019 and by the sale of equity interest of SPE SJC negotiated in 2018.
  • 44. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 44 Investment Properties LOG registers its investment properties at fair value, the valuation is carried out annually at the end of each fiscal year. The increase between periods is explained by the continuing investments of the Company in the development and construction of assets. The table below shows the GLA in sq.m. of the owned portfolio classified according to the development phase:
  • 45. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 45 Debt LOG continues to manage its financial liabilities by renegotiating debts in order to improve their debt cost and increase their terms. LOG obtained greater financial efficiency through new funding with a lower cost and wider term, exchanging more expensive debt for less costly ones (liability management). The debt’s effective cost dropped from CDI+1.76% in Mar/19 to CDI+1.27% in Mar/20 and face cost of debt dropped from CDI+1.5% in Mar/19 to CDI+1.0% in Mar/20, besides having stretched the debt profile. Such measures allowed greater flexibility of investments in the short term, without implying higher indebtedness of the Company. At the end of 1Q20, as well as at the end of 4Q19, we have our liabilities fully associated with CDI. Only in 1Q20 CDI had a reduction of 0.75p.p and considering our average liability in the 1Q20, we would generate a positive impact reducing interest payment in BRL 6.6 million per year, improving the FFO and increasing the Company's free cash flow. Contractual Cost of Debt Debt Index Breakdown *Effective costs: considers the contractual costs + other issuance costs (fees, legal assessment, Fiduciary Agent and/or Securitization Company - considering debentures, notary expenses etc.) and debt maintenance costs. ** Construction financing with hedge contracted to 108.95% CDI since the beginning of the operation
  • 46. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 46 Debt Amortization Schedule (BRL million) Net Debt/Adjusted EBITDA LTM Debt Indicators (in BRL thousand) Loan to Value The Company's net Loan to Value of 33% in 1Q20 remained stable compared to 4Q19, in which there was a reduction in net debt after the disposal of minority stakes in three of the Company’s assets to the REIT and Follow On. We maintained a comfortable LTV, which allows more flexibility for new investments and maintenance of growth and shareholder value generation. The Company constantly monitors the leverage indicators and align its investments to its capital structure, understanding the investment effects and its corresponding returns, as well as the moments in which those are registered in the Balance Sheet and in the Income Statement.
  • 47. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 47 FINANCIAL STATEMENTS Income Statement
  • 48. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 48 Balance Sheet
  • 49. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 49 Cash Flow Statement
  • 50. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 50 GLOSSARY Adjusted EBITDA: Adjusted EBITDA of the methodology applied in EBITDA eliminating the effects of gain or loss on disposition of property for investment or land, such as events with gains on the sale of properties and the fair value adjustments. Adjusted EBITDA Margin: margin calculated by dividing the Adjusted EBITDA by net operating revenue. Adjusted FFO: Adjusted FFO of the methodology applied in FFO eliminating the effects of gain or loss on disposition of property for investment or land, such as events with gains on the sale of properties and the fair value adjustments. Adjusted FFO Margin: margin calculated by dividing the result by the FFO by the Adjusted Net Operating Revenues. Approved GLA: corresponds to the Company´s total GLA that has approved projects as well as all licensing and permits, including Delivered GLA. Contract Backlog: indicator of total amount pending until expiration. Delivered GLA: corresponds to the delivered areas for lease. EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization): net profit before financial result, income tax and social contribution, depreciation expenses. EBITDA Margin: margin calculated by dividing the EBITDA by net operating revenue. FFO (Funds From Operations): equal to net income before depreciation and other "non-cash" effects. FFO Margin: margin calculated by dividing the result by the FFO by Net Operating Revenues. FII GLA: GLA sold to FII LGCP11. GLA (Gross Leasable Area): corresponds to the areas available for lease. GLA (Total): total GLA of the projects, including the GLA of the participation of other partners. GLA (Owned): GLA related to the % of participation that LOG has in the assets. Gross Absorption: includes all areas leased, both new contracts signed and contract renewals, considering those that expired in the current year. Joint Venture: enterprise undertaken jointly by LOG and one or more partners. LOG Potential Portfolio: considers the total GLA of the projects approved, under approval and delivered. Therefore, includes all GLA owned by the Company in its different development stages. Loan to Value: percentage rate resulting from the division of Debt by Investment Properties Fair Value. Net Delinquency: percentage of the rent not received by the company (accumulated last 12 months). Net Absorption: includes all areas leased, both new contracts signed and contract renewals, considering those that expired in the current year, excluding returns during the period. Partners GLA: GLA corresponding to the percentage that LOG's partners have in the assets (Excluding FII GLA). Physical Vacancy: gross leasable area available for rent. Stabilized Vacancy: a property is considered stabilized when reaches 90% of occupancy or 1 year or more of operation, whatever occurs first. Yield on Cost (YoC): is calculated by dividing the total occupancy revenue (100% occupancy) by CAPEX.
  • 51. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 51 DISCLAIMER The statements contained in this document relating to the prospects of the business, estimates for operating and financial results, and those related to growth prospects of LOG are merely projections and, as such, are based exclusively on the expectations of management to the future of the business. These statements depend, substantially, of approvals and licenses required, market conditions, the performance of the Brazilian economy, industry and international markets and, therefore, subject to change without notice. This performance report includes non-accounting data such as operating and financial projections based on management's expectations. Non-accounting data such as values and units of Portfolio GLA Approved, GLA Built, GLA Delivered and projections were not subject to review by the Company's independent auditors. EBITDA in accordance with ICVM572/12 mentioned in this report represents net income before financial result, income tax and social contribution, depreciation expenses, since the Adjusted EBITDA does not consider mainly the effects from the disposal of assets and the fair value of the investment properties. FFO mentioned in this report represents net income before depreciation only, while the Adjusted FFO does not consider mainly the same effects of the Adjusted EBITDA (effects from the disposal of assets and the fair value of the investment properties), besides including the tax effects related. The FFO and EBITDA are not measures of financial performance in accordance with accounting practices adopted in Brazil and IFRS and should not be considered in isolation or as an alternative to net income as a measure of operating performance or an alternative to cash flows from operations, or as measure of liquidity. Because they are not considered for the calculation, the financial result, income tax and social contribution, depreciation expense and amortization, EBITDA and FFO serve as indicators of overall economic performance of the LOG, which are not affected by changes in tax burden from income tax and social contribution or levels of depreciation and amortization. EBITDA and FFO, however, have limitations that impair its use as a measure of profitability of LOG, since it does not consider certain LOG business, which could affect, significantly, the profits of LOG, such as financial results, taxes, depreciation and amortization, capital expenditures and other related charges. The Adjusted EBITDA and the Adjusted FFO are measures used by the Company to present the lease business in a comparative way among periods, being capable of evaluating the business performance throughout the period. RELATIONSHIP WITH INDEPENDENT AUDITORS The Company's policy on hiring independent auditors ensures that there is no conflict of interest, loss of independence or objectivity. Pursuant to CVM Instruction 381/03, we inform that the Company’s independent auditors - KPMG Auditores Independentes - did not provide any services in first quarter of 2020, than those relating to external audit. In October/2019 there had been external services provided that were related to the restricted offering of shares by the independent auditors KPMG Auditores Independentes (“KPMG”) and Ernst & Young Auditores Independentes S/S (“EY”), for the total amount of BRL 627.4 thousand to KPMG, approximately 345% in comparison to the external audit services of the year of 2019, and BRL 539.9 thousand for EY. In the case of KPMG, considering that the services and procedures pre-arranged, according to hiring letter, were different and did not mistake with the object and procedures of an audit or the review of the Company’s financial statements according to the audit/review practices applicable in Brazil, KPMG understands that the other pre-arranged services provided does not affect the autonomy or objectiveness necessary to the external audit services.
  • 52. EARNINGS RELEASE 1st quarter of 2020 52 1Q20 CONFERENCE CALL Date: Thursday, April 30, 2020 – 10 a.m. (GMT-3) (With simultaneous translating) Conference call password: LOGCP Phone numbers: Brazilian participants: BR +55 11 2188-0155 / 0800 726 5606 (Toll Free) Foreign participants: NY +1 646 843 6054 / NY +1 866 890 2584 (Toll Free) / UK +44 20 3051 6929 / UK 0808 134 9874 (Toll Free) Replay (Portuguese or English): BR +55 11 2188-0400 IR INFORMATION Contacts: www.ri.logcp.com.br Tel.: +55 (31) 3615 8400 E-mail: ri@logcp.com.br Felipe Enck Gonçalves CFO and Investor Relations Officer Luciana Zanini Rocha Director of Financial Planning and Investor Relations Nikolaus Alexander Pastor Wagner Executive Manager of Investor Relations