Habitação: novas respostas para um direito de todos

Índice
Mais uma espécie em vias de extinção?
Por um mercado de habitação do séc. XXI
SUMÁRIO EXECUTIVO
Áreas de Análise
1. Diagnóstico da situação atual
2. Fatores adicionais de pressão
3. Habitação em Portugal - Novidades legislativas
4. Comparação europeia e casos de estudo
5. Políticas europeias de habitação e turismo
6. Políticas de habitação locais para os jovens
7. Programa Porta 65
A visão da JSD Distrital de Lisboa
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Habitação: novas respostas para um direito de todos
HABITAÇÃO-JSD | Junho 2019ESTAMOS JUNTOS
ANÁLISEEPROPOSTASOPINIÃO

Conseguir uma casa é um dos temas mais recorrentes nas conversas e nas preocupações da
minha geração. A habitação é um dos pilares mais importantes para a conquista da inde-
pendência dos jovens.
Conseguir uma casa ou, no limite, um quarto numa casa partilhada é um dos dilemas de vida
de cada jovem que inicia a sua vida profissional. O que não faltam são rendas de apartamentos
T1 com um valor não muito diferente do salário médio que um jovem consegue ter por mês.
Nos centros urbanos de Lisboa, Porto, Coimbra, Setúbal ou Braga, esta é uma realidade que
qualquer jovem conhece.
Mas este não é um problema apenas dos jovens em começo de vida profissional, é também
uma realidade para muitos estudantes que, aos 17/18 anos, entram no Ensino Superior longe
da sua casa e família, para prosseguir os estudos e os seus sonhos, por exemplo, em Lisboa ou
no Porto. Milhares de jovens de Portalegre, da Madeira, de Bragança ou da Guarda que ficam
nesse momento a conhecer o admirável mundo novo das rendas dos quartos a 400€.
A constatação é imediata: jovens com a possibilidade de ter uma casa – própria ou arrendada -
começam a ser cada vez mais uma espécie em vias de extinção.
Estas realidades que conhecemos através de histórias dos nossos círculos pessoais são com-
provadas pelos números: as rendas estão em valores máximos de oito anos, estima a Confiden-
cial Imobiliário. No final de 2018, o Índice de Rendas Residenciais apontava para rendas 38%
mais altas face a 2010.
Se considerarmos a possibilidade comprar casa, o valor das casas tem vindo a subir desde
2014, estando ao que tudo indica acima dos valores antes da crise de 2010/11. No concelho
de Lisboa, em termos medianos, verificam-se aumentos de 40%, a nível nacional, 15%, mas em
muitos concelhos, entre 2016 e 2018, os preços medianos das casas subiram mais de 20%.
A escalada de preços é também explicada pela estagnação da nova construção durante os
vários anos de crise. Esta estagnação da nova construção, acompanhada de uma maior procu-
ra, promovida pela decisão interna de compra adiada durante a crise, incentivada pela redução
das taxas de juro e spreads bancários praticados, e reforçada em algumas zonas do Distrito de
Lisboa por vários fatores adicionais de pressão, como o aumento significativo do turismo,
MAIS UMA ESPÉCIE
EM VIAS DE EXTINÇÃO?

residentes não habituais, vistos Gold, estudantes nacionais e estrangeiros, atração de empre-
sas tecnológicas, entre outros, contribui para explicar a subida de preços, tanto para arrenda-
mento como para aquisição nos diversos segmentos de mercado na cidade de Lisboa e concel-
hos limítrofes.
O acesso à Habitação é hoje um dos temas mais importantes da vida das pessoas, e em particu-
lar, das novas gerações. Ao longo do último ano, na Distrital de Lisboa da Juventude Social
Democrata (JSD), dedicámos particular atenção a este tema: além da reflexão interna, reuni-
mos com associações e entidades relevantes na matéria, conversámos com especialistas,
procurámos chamar a atenção para o tema da habitação dos estudantes deslocados do Ensino
Superior através da colocação de um outdoor no Marquês de Pombal a alertar que, infeliz-
mente, em Lisboa todos são bem-vindos, menos os estudantes.
Desta reflexão, na qual foi analisada a forma como outros países europeus têm procurado gerir
desafios semelhantes (Reino Unido, França, Holanda ou Alemanha foram alguns dos casos de
estudo) surgiu a clara convicção da necessidade de agir, por um mercado de Habitação livre,
solidário, baseado em respostas privadas, públicas e sociais, dirigidas de forma equilibrada a
toda a população, não esquecendo as famílias de classe média, os jovens, os estudantes, a
população sénior e grupos sociais mais desfavorecidos.
As politicas de habitação devem também ser capazes de gerar mais oferta, inovar nas respostas
com novas ideias que emergem noutros países e cidades desenvolvidas, não fazer dos propri-
etários uma “Segurança Social 2.0” (a função social é do Estado e não pode ser imposta, como
até aqui, a terceiros), gerir e articular de forma equilibrada e sustentável a relação com o desen-
volvimento turístico, tão necessário à nossa economia.
Para cidades onde os jovens podem ser felizes, propomos a reformulação e reforço do
programa Porta 65, com atualização de valores por município (claramente desfasados da reali-
dade atual, em particular na Área Metropolitana de Lisboa) e substituição da renda máxima
admitida – fator atual de exclusão – pelo conceito de renda-referência para cada tipologia de
imóvel. Ou seja, um jovem que arrende acima do valor de renda-referência poderia candi-
datar-se ao programa, sendo que este incidiria apenas sobre o montante de referência.
Um exemplo para tornar mais percetível a proposta - renda máxima de referência para um T1:
600€; renda paga por um jovem que arrenda um T1: 700€; valor considerado para cálculo do
apoio do programa Porta 65: 600€ (correspondente à renda-referência); valor excluído para
cálculo do apoio: 100€. Este montante remanescente (100€) seria integralmente suportado
pelo jovem beneficiário do apoio.
Defendemos também incentivos fiscais aos senhorios para arrendamento a jovens, sendo que
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os incentivos aplicáveis a arrendamento a jovens poderiam ser equiparados aos do Arrenda-
mento Acessível, com a particularidade de serem aplicados a contratos pelo menos de 1 ano.
Entendemos que a rigidez imposta por este regime, com períodos muito longos de
contratação (em contratos entre 2 e 5 anos o senhorio beneficia apenas de uma redução de 2%
do IRS devido pelo aluguer, entre 5 e 10 anos a redução é de 5% e assim sucessivamente) não
são atrativos. Paralelamente, deve equacionar-se a isenção de IMT para jovens na aquisição da
1ª casa de habitação permanente, como uma forma de incentivar a emancipação jovem.
No caso, que exige resposta urgente, do alojamento para estudantes, a contratualização imedi-
ata deve ser uma opção para aumentar a oferta de camas para estudantes deslocados
(Autarquias, IPSS, Pousadas de Juventude, entre outros, são opções a considerar). Em particular
no Distrito de Lisboa, deve também ser equacionada a criação de um polo residencial para
estudantes que aumente significativamente a oferta do número de camas.
Soluções como a aposta responsável na construção em densidade e em altura; a criação de
regimes de incentivos para Projetos de Habitação ao nível municipal para reabilitação e recon-
versão de edifícios para arrendamento habitacional a famílias, jovens e estudantes; alargar o
IVA a 6% à nova construção (não apenas para reabilitação ou para o Arrendamento Acessível);
introduzir maior flexibilidade ao regime do Direito Real à Habitação Duradoura (DHD), com a
possibilidade de venda do contrato, como acontece no Reino Unido; ou a criação de incentivos
à construção de tipologias familiares são propostas que trazemos para o debate sobre Habi-
tação.
Acredito que podemos fazer muito mais por um direito que é de todos. Em particular, as novas
gerações, a minha geração, assim o exigem. Não podemos deixar que “jovem que conseguiu
casa” seja mais uma espécie em vias de extinção.
Alexandre Poço
Presidente da JSD Distrital de Lisboa
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Sendo a habitação um tema tão atual, complexo e delicado, não podíamos partir para este
estudo sem cada um de nós ter a sua visão e sensibilidade. Tanto quanto nos foi possível, fomos
eliminando quaisquer pré-conceitos e desafiando a tónica populista que o tema da habitação
tem vindo a assumir, chegando a uma análise que pretendemos que seja factual e objetiva.
Concluímos esta primeira reflexão sobre habitação com a certeza absoluta de que neste
momento existem desequilíbrios na habitação em Portugal, mas sem qualquer certeza
dogmática sobre se vivemos uma bolha imobiliária. Além disso, é inegável que todas as
gerações têm sido afetadas pela pressão imobiliária, em particular na zona da Grande Lisboa,
mas nenhuma nos parece tão hipotecada quanto a nossa.
Hoje em dia, para muitos é um luxo arrendar um quarto numa casa partilhada. Do ponto de
vista de um estudante que está deslocado da sua zona de residência familiar, este é um drama
muito real e com potenciais consequências ao nível das suas possibilidades de frequentar
formação superior, chave para o nosso progresso enquanto sociedade. Além disso, se é certo
que a um estudante com 18 anos seria suficiente ter um quarto numa casa partilhada, mais
perto dos 30 anos de idade a situação complica-se ainda mais. Ter uma casa – seja ela uma casa
própria ou arrendada – a um custo razoável é essencial para constituir família (para quem assim
o deseja) e para permitir poupança.
As soluções apregoadas por muitos de arrendar habitação e poupar para mais tarde comprar
casa, investir num negócio próprio ou ter boas condições para ter família não passam de mitos
para muitos jovens; com salários baixos e rendas médias elevadas não há poupança que resista.
Assim, são poucos os casos que conheço de jovens que se tornaram independentes sem
situações familiares que lhes permitam, pelo menos, a segurança de uma rede de apoio para os
percalços que acontecem na vida.
No caso dos estudantes deslocados, acredito plenamente que é papel do Estado garantir a
igualdade de oportunidades. O facto de um jovem nascer em Oeiras, Cascais, Lisboa ou Sintra
não deve garantir-lhe mais oportunidades de estudo (por proximidade a mais faculdades) face
a um jovem que nasça em qualquer outra zona do país. A ausência de apoio familiar não pode
determinar o futuro de nenhum jovem. Parece-me que esta é a pior forma de congelar a mobili-
dade social.
Acredito convictamente que o Estado deve ser mais interventivo em termos de ação social,
POR UM MERCADO
DE HABITAÇÃO DO SÉC. XXI

não se demitindo do seu papel de garante da dignidade da habitação para aqueles que, em
condições de mercado, não são capazes de o conseguir. Por isso, naturalmente, sou contra as
soluções rápidas de deixar o ónus da função social aos privados, como a imposição de congela-
mentos de rendas; este é o pior mecanismo de dissuasão da oferta de habitação para arrenda-
mento permanente, tendo sido grande parte da justificação para a falta de oferta neste merca-
do nas últimas décadas – e acima de tudo para a fraca qualidade da oferta existente. Acredito
que o Estado deve investir na procura de soluções de ação social públicas e em soluções
conjuntas, com os municípios e os privados, para potenciar a habitação para os grupos da popu-
lação mais vulneráveis.
Noutras situações, não acredito que seja o Estado a solução; para um mercado de arrendamen-
to moderno, tem de se promover a oferta privada e, para isso, tem de se criar confiança e estabi-
lidade legislativa para que proprietários e investidores coloquem os seus imóveis no mercado
de arrendamento habitacional ou invistam mais em nova construção e reabilitação. Apenas
promovendo maior oferta se conseguem equilibrar os preços e também criar estabilidade para
os inquilinos; se existirem poucas casas para arrendar e muita procura, os preços aumentam
por natureza. Num mercado em que a oferta existente se aproxima mais da procura, também
os preços serão mais baixos e haverá maior estabilidade nos contratos. Para este fim, não
acredito que se possam continuar a diabolizar os proprietários; pelo contrário, devemos inspirar
confiança nos proprietários que, caso contrário, têm utilizações alternativas para o seu
património, como o Alojamento Local. Parte desta confiança e estabilidade resultam também
de promover maior celeridade no sistema de justiça.
Hoje em dia, o crescimento económico em toda a Europa, o interesse turístico e de negócios
crescente da nossa capital e o mercado mais liberalizado de arrendamento e alojamento local
em Portugal, conjugados com um preço por metro quadrado ainda relativamente baixo face a
outras capitais europeias, criaram condições únicas para atrair investidores. Lisboa é hoje uma
capital europeia, não apenas a capital de Portugal. Com este estatuto, creio que uma subida de
preços relativa é natural. Noutras capitais e na sequência de movimentos semelhantes,
também se assistiu a um progressivo aumento do custo de habitação nos centros e a um movi-
mento dos seus habitantes para novos centros mais periféricos. Na Grande Lisboa, mesmo
antes do fenómeno do turismo e do alojamento local, muitos se deslocaram por sua opção dos
centros envelhecidos para as periferias, com construção nova e com bons acessos. O que a
mim me parece importante é que estes movimentos aconteçam com ponderação e sem pôr
em causa a dignidade das condições de habitação e a mobilidade pendular – problema do qual
a Grande Lisboa sofre e que em muito penaliza quem se desloca para as zonas suburbanas.
Creio que turistas, residentes não habituais, famílias, jovens, idosos e estudantes devem todos
coexistir pois são todos necessários ao ecossistema das grandes cidades e das suas áreas
suburbanas.
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O que marca a diferença face a estes movimentos é a falta de opções da nossa geração. Somos
uma geração nem-nem; nem ganhamos tão pouco que sejamos abrangidos pelos mecanis-
mos de ação social nem ganhamos o suficiente para nos tornarmos independentes, nas
grandes cidades ou nas suas periferias. Mantemo-nos por isso em casa dos pais praticamente
até aos 30 anos de idade quando um jovem europeu de 26 anos por norma já se tornou inde-
pendente. Este impasse preocupa-me acima de tudo ao verificar que as nossas opções de vida
estão a ser profundamente limitadas e influenciadas pelos salários baixos conjugados com um
elevadíssimo custo de vida no que diz respeito à habitação. Apoiando os jovens neste primeiro
passo da sua vida independente estamos a apostar no futuro do país, maximizando a poupança
e o potencial de investimento futuro, dando também um apoio determinante a quem quer
começar uma família.
Deste exercício de ponderação, resultaram um conjunto de propostas que acredito serem
meritórias e capazes de melhorar a situação da habitação em Portugal, em particular na nossa
casa, a Grande Lisboa. Como conclusão, não posso deixar de frisar que uma das maiores
limitações da nossa geração na procura da sua felicidade e da sua independência são os salári-
os baixos que resultam, em parte, da enorme carga fiscal à qual somos sujeitos. Quando
aliamos este início de vida fortemente taxado a um mercado de habitação em ajustamento
claro (potencialmente, a caminho de uma bolha imobiliária) e a uma significativa insegurança
sobre o futuro, nomeadamente no que diz respeito ao apoio na reforma, creio que enquanto
geração temos pela frente desafios significativos.
Acredito plenamente que estaremos à altura de os superar e de colaborar na construção da
sociedade que queremos para nós, uma sociedade do século XXI, com um mercado de habi-
tação do século XXI.
Mariana Coelho
Coordenadora do Gabinete de Habitação da JSD Distrital de Lisboa
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Sumário Executivo
“Habitação: novas respostas para um direito de todos” é um documento elaborado pela JSD
Distrital de Lisboa que visa efetuar caracterizar e analisar os principais desafios da Habitação,
propondo um conjunto de soluções que, em nosso entender, poderiam potenciar o acesso
livre e justo à Habitação, um direito de todos os portugueses.
A visão que a JSD Distrital de Lisboa defende é a de um mercado de Habitação para o Século
XXI, livre, solidário, baseado em respostas privadas, públicas e sociais, dirigidas de forma equili-
brada a toda a população: famílias de classe média, jovens, estudantes, população sénior e
grupos sociais mais desfavorecidos.
Com base em dados do INE até Fevereiro 2019, no Distrito de Lisboa, o valor das avaliações
bancárias por metro quadrado têm demonstrado uma tendência notoriamente crescente
desde o final de 2014, estando ao que tudo indica acima dos valores pré-Troika em Portugal. O
aumento de mais de 40% das medianas da venda no Concelho de Lisboa é expressivo, muito
acima dos 15% da média nacional. Na maioria dos concelhos, entre 2016 e 2018, os preços
medianos subiram mais de 20%.
As rendas habitacionais estão assim em valores máximos de oito anos, estima a Confidencial
Imobiliária. Em 2018 o Índice de Rendas Residenciais apontava para rendas 38% mais altas face
a 2010, muito superiores ao registado em 2013, que terá marcado o período de rendas mais
baixas nos oito anos.
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Sumário Executivo
A escalada de preços no mercado da habitação é também explicada pela estagnação da nova
construção durante os vários anos de crise. Esta estagnação da nova construção ao longo
dos anos anteriores, acompanhada de uma maior procura, promovida pela decisão interna
de compra adiada durante a crise, incentivada pela redução das taxas de juro e spreads bancári-
os praticados, e reforçada em algumas zonas do Distrito pelo turismo, residentes não habituais,
vistos Gold, estudantes estrangeiros, atração de empresas tecnológicas, contribui para explicar
a subida de preços, tanto para arrendamento como para aquisição nos diversos segmentos de
mercado na cidade de Lisboa e concelhos limítrofes.
Nos últimos anos, a análise à evolução do acesso à Habitação e às dinâmicas do mercado
habitacional os últimos anos, torna indispensável uma caracterização de fatores adicionais
de pressão, em particular num contexto de crescente procura e escassa oferta, a saber:
Neste contexto, o atual Governo tem legislado (de forma por vezes errática e inconsistente)
em busca de soluções que minimizem as dificuldades de acesso à Habitação. Programas como
o de arrendamento acessível, benefícios fiscais a senhorios, alterações no IVA da construção,
alterações na duração e condições para denúncia dos contratos, transferências de competên-
cias para os municípios, novidades como a legislação sobre os REITs que em Portugal têm a
designação de SIGI ou a criação do Direito Real à Habitação duradora (DHD), a par da Lei de
Bases da Habitação, foram alguns dos temas que têm marcaram o debate público, político e
legislativo sobre Habitação.
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Sumário Executivo
No nosso entendimento, o atual governo não está a fazer o suficiente – veja-se o caso dos
estudantes deslocados em que durante 4 anos o problema agravou-se sem qualquer resposta
- e em muitas das decisões que tomou, está a fazer regredir o acesso à Habitação, sendo que as
nossas propostas visam também corrigir, inovar e melhorar as políticas atuais.
No contexto de pensamento e desenvolvimento de propostas, defendemos também que um
exercício de benchmark através de estudo e análise de diversas experiências e modelos
de mercado de Habitação ao nível europeu, em particular as soluções adotadas no Reino
Unido, França, Holanda, Suécia, Alemanha, Irlanda e Dinamarca.
Dessa comparação, constata-se que em diversos países, tem sido desenvolvida ao longo dos
anos uma classe de apoios públicos dirigida ao fomento da capacidade de poupança dos
jovens, com o fim de a tornar adequada às exigências do investimento em habitação própria
permanente. Neste âmbito destaca-se o modelo britânico e francês. A par destes apoios públi-
cos, destaca-se também a experiência de controlo de rendas, como demonstram os mercados
alemão, francês ou irlandês. Por fim, uma outra visão possível para o problema da habitação,
em particular nos grupos de acesso restringido, é o da provisão pública de habitação arrendada
– casos da Holanda, Suécia e Dinamarca - mesmo que sob gestão privada.
As instituições europeias também não têm sido alheias ao tema do acesso à Habitação,
nomeadamente sobre a questão da aquisição de habitação própria e os seus impactos no
âmbito da estabilidade macroeconómica dos países da União Europeia. Uma das maiores
virtudes que, em tese, as políticas orçamentais de habitação podem ter, é a de prevenir
situações de alavancagem financeira irresponsável, da parte de setores da população mais
vulneráveis, desde logo da população jovem. Programas europeus como o FEDER têm vindo a
financiar instrumentos para a reabilitação urbana e políticas de habitação (IFRRU 2020).
A gestão, conciliação e sustentabilidade das políticas de habitação com o desenvolvi-
mento turístico são hoje também uma preocupação transversal nos vários países europeus e
junto dos órgãos de decisão de Bruxelas. Cidades como Amesterdão, Paris, Barcelona, Palma de
Maiorca, Atenas ou até fora da Europa, como são o caso de Los Angeles e Nova Iorque têm
vindo a adotar políticas que reduzam a pressão turística a potenciem a habitação permanente.
No panorama local destinado às políticas de habitação jovem, identificamos soluções
como as dos municípios de Oeiras, Sintra e Lisboa que visam responder à questão da habitação
e emancipação jovem através de apoios públicos, rendas controladas e reabilitação urbana. No
caso do programa nacional, o Porta 65, não podemos deixar de notar que o valor máximo de
renda admitida para um T0/T1 para a maioria dos concelhos da área de atuação da JSD Distrital
de Lisboa (575 euros) fica abaixo da renda para um apartamento de 60 m2 com o valor media-
no publicado pelo INE para os Concelhos de Lisboa e Cascais e em linha com o calculado para
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Sumário Executivo
Oeiras. Ou seja, para estes concelhos, pelo menos metade dos contratos realizados para apar-
tamentos de 60m2 seriam automaticamente excluídos do apoio do programa Porta 65 por
superarem os valores definidos como renda máxima admitida.
Sendo certo que em 2019 o Orçamento de Estado manteve o mesmo financiamento para o
Porta 65, tendo havido um alargamento da idade de candidatura dos 30 para os 35 anos e o
período de apoio máximo de 3 para 5 anos, temos a forte convicção – com demonstração
empírica - de que mais jovens vão ficar de fora deste apoio. A uniformização geográfica e por
tipologia, associado a uma atualização manifestamente desligada da realidade do mercado
imobiliário local, contribuem para a falta de realismo deste apoio.
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Sumário Executivo
Com base nesta análise, a JSD Distrital de Lisboa propõe as seguintes medidas:
A. Cidades onde os
jovens sejam felizes
- Reformulação e reforço do programa Porta 65, com atualização
de valores por município e substituição da renda máxima admitida
por renda-referência
- Incentivos fiscais aos senhorios para arrendamento a jovens
- Isenção de IMT para jovens para aquisição da 1ª casa de habi-
tação permanente
B. Cidades onde os
estudantes são
bem-vindos
- Reforço do papel social do Estado através da contratualização
imediata
- Criação de um pólo residencial para estudantes no Distrito de
Lisboa
C. Cidades com
inovação e confiança
na resposta
habitacional
- Alteração ao regime de benefícios fiscais das SIGIs, introduzindo
incentivos ao arrendamento habitacional permanente ou a estu-
dantes
- Introdução de maior flexibilidade no regime do Direito Real à
Habitação Duradoura
- Criação de regimes de incentivos para Projetos de Habitação
- Justiça nos processos de despejo por incumprimento
- Implementação de IVA a 6% também para nova construção
- Aposta responsável na construção em densidade e em altura
D. Cidades para as
famílias e com justiça
social
- Criação de incentivos à construção de tipologias familiares
- Atribuição de benefícios fiscais aos contratos que se mantêm
com “rendas congeladas”
- Criação de regimes de incentivos para Cooperativas de Habi-
tação
- Fiscalização reforçada das condições de habitabilidade e com-
bate ao arrendamento informal
E. Cidades com
equilíbrio e
sustentabilidade
- Substituir a proibição de registos de Alojamento Local por um
regime quotas por freguesia
- Criação de critérios de prioridade na atribuição das licenças de
Alojamento Local
- Revisão do programa de Vistos Gold, excluindo a possibilidade de
investimento imobiliário
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A habitação é um dos pilares mais importantes para a independência dos jovens. No Distrito de
Lisboa, o arrendamento e mesmo a compra são cada vez mais um desafio para quem procura
iniciar a sua vida, condicionando as opções de milhares de jovens dos vários Concelhos.
Pese embora o custo de arrendamento por si não determine a qualidade de vida dos habitantes
da cidade, é um factor determinante quando combinado com salários médios reduzidos.
Rankings internacionais, como o da Mercer que procuram medir a qualidade em vida, apontam
em 2018 como algumas das melhores cidades para viver Viena, Zurique, Munique, Dusseldorf,
Frankfurt, Genebra ou Copenhaga. Algumas das mencionadas são igualmente as cidades com
um custo de habitação mais elevado. Segundo a Employment Conditions Abroad , o Top 10 das
cidades com custos de arrendamento mais elevado incluem Zurique, Genebra, Copenhaga e
Viena.
No entanto, estas são cidades nas quais os salários são muito elevados. Por exemplo segundo
os Rankings de rendimento da Deutsche Bank ou da UBS , cidades como Zurique, Copenhaga,
Frankfurt e Genebra são presença assídua no topo das mais bem remuneradas.
Detalhando os estudos anuais do Deutsche Bank , que comparam anualmente o qualidade de
vida em cerca de 50 cidades do mundo utilizando como indicador o rendimento disponível
líquido de rendas (índice assume duas pessoas a trabalhar e partilhar habitação), constata-se
que Zurique se mantém em 1º lugar do ranking, com mais de 4 mil USD disponíveis em 2017.
Lisboa estava em 36o lugar em 2017, atrás de cidades como Bangalore, Índia, e Kuala Lumpur,
Malásia, e ao nível de Varsóvia, Polónia, com pouco mais de 600 USD estimados, após custos de
ÁREAS DE ANÁLISE
1. Ranking Mercer Quality of Living 2018, disponível em https://www.mercer.com/newsroom/2018-quality-of-liv-
ing-survey.html
2. Employment Conditions Abroad, disponível em https://www.eca-international.com/news/december-2018/singa-
pore-back-into-the-top-20-most-expensive-loca
3. Business Insider, “Cities with highest salaries in the world”, disponível em http://uk.businessinsider.com/ci-
ties-with-highest-salaries-in-the-world-2017-5; The Independent, “The 12 cities with higher wages than London”,
disponível em http://www.independent.co.uk/news/business/the-12-cit-
ies-with-higher-wages-than-london-10507451.html
4. Deutsche Bank Market Research, Mapping the World's Prices 2017, disponível em https://www.ﬁnews.ch/imag-
es/download/Mapping.the.worlds.prices.2017.pdf
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Áreas de Análise
renda, sendo que em 2014 a disponibilidade de rendimento era de cerca de 740 USD. Apesar
de, segundo este índice, o decréscimo ser causado essencialmente por uma quebra de rendi-
mento líquido período, o estudo de 2017 revela a disponibilidade reduzida de rendimento após
estes custos (cerca de 500 euros), fator que consideramos influenciar determinantemente a
perda de qualidade de vida dos jovens do Distrito.
Acreditamos que esta combinação de fatores condiciona determinantemente as decisões de
vida dos jovens do Distrito, a sua poupança e o seu investimento. De facto, os jovens portu-
gueses são dos europeus que mais tarde se autonomizam, permanecendo em casa dos pais
em média até aos 29.2 anos, contra uma média de 26 anos a nível europeu.
É assim por isso essencial aplicar medidas de promoção da habitação jovem, dado que a inde-
pendência dos jovens trabalhadores e a sua capacidade de investimento são cruciais para a
construção das suas vidas, do projeto de felicidade de cada um, mas também para reforçar a
competitividade da economia portuguesa.
No entanto, para entender a situação atual da habitação no Distrito em Lisboa, é necessário
identificar as questões estruturais que determinaram a tendência de aumento acentuado e
generalizado dos preços, segregando-as de situações conjunturais que podem contribuir igual-
mente para a atual realidade habitacional, mas de uma forma menos extrema.
Deste modo, analisamos em primeiro lugar aquelas que são as tendências globais do mercado,
bem como os fatores que identificámos como tendo um impacto generalizado no que diz
respeito ao aumento dos preços de aquisição e arrendamento no nosso Distrito.
Numa segunda fase, abordamos as utilizações alternativas de fogos, que diminuem o número
de habitações disponíveis no mercado de arrendamento e venda para uso permanente. Neste
contexto, destacamos a análise sobre o uso de imóveis para exploração turística, o fator que
tem sido apontado de forma generalizada como o mais relevante no caso da cidade de Lisboa
e que, na nossa ótica, merece reflexão.
Após uma análise profunda sobre os fatores que influenciam a habitação no Distrito de Lisboa,
concluímos que a pressão habitacional que sentimos é semelhante à de muitas capitais mun-
diais, onde a convivência das várias utilizações do parque habitacional, nomeadamente, no que
diz respeito ao Alojamento Local, também tem sido polémica. Estudámos por isso as medidas
implementadas noutras capitais que procuram promover a habitação permanente.
5. Eurostat, “Bye bye parents: when do young Europeans ﬂee the nest?”, disponível em
https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eu-
rostat-news/-/EDN-20180515-1?inheritRedirect=true&redirect=%2Feurostat%2F
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Analisamos igualmente o posicionamento de Portugal face a outros países da União Europeia
em termos das condições de habitação de uma forma global e, em termos nacionais, estuda-
mos também o ordenamento jurídico português e as mais recentes medidas implementadas
nesta área.
Finalmente, e no que diz respeito diretamente aos programas de apoio à habitação jovem,
revimos o programa de cariz nacional, Porta 65, e fizemos uma recolha de dados acerca dos
programas municipais de apoio à nossa geração nos vários Concelhos do Distrito.
Desta reflexão, enriquecida pelo diálogo com vários stakeholders, a quem agradecemos a
possibilidade de um debate franco e construtivo, surgem as propostas da JSD Distrital de Lisboa
para a Habitação.
1. DIAGNÓSTICO DA SITUAÇÃO ATUAL
1.1. Evolução do Mercado de Aquisição
Com base em dados do INE até Fevereiro 2019 , no Distrito de Lisboa, o valor das avaliações
bancárias por metro quadrado têm demonstrado uma tendência notoriamente crescente
desde o final de 2014, estando ao que tudo indica acima dos valores pré-Troika em Portugal.
6. Instituto Nacional de Estatística, “Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação”, Março 2019, disponível em
https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_des-
taques&DESTAQUESdest_boui=349024446&DESTAQUESmodo=2
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Áreas de Análise 17/86

Verificando os mesmos dados por Concelho, entre Fevereiro de 2018 e o mesmo mês de 2019,
nos Concelhos para os quais os dados se encontram disponíveis, a evolução apesar de crescen-
te para todos, demonstra que nos concelhos com avaliações mais baixas se verificou a maior
evolução homóloga, o que é um sintoma do alastrar da pressão urbanística para fora do Concel-
ho de Lisboa.
Valor das avaliações bancárias por metro quadrado (2011-2019)
No entanto, conforme evidenciado pelo gráfico acima, é relevante destacar a singularidade do
período de crise em Portugal, no qual os valores de avaliação das casas atingiram valores exce-
cionalmente abaixo do período imediatamente anterior (2010-2011), resultando em taxas de
variação em alguns casos acima dos 50% em Concelhos como a Amadora ou Sintra. Ainda
assim, as avaliações bancárias acima de dois dígitos em muitos concelhos demonstram a
continuação do fenómeno da subida de preços.
O INE publica desde 2016 os valores medianos das vendas por m2 de alojamentos familiares.
Replicando a análise para um apartamento de cerca de 60m2, tipicamente um T1, obtêm-se
estes resultados:
7. Dados para Azambuja e Mafra não disponíveis.
8. Instituto Nacional de Estatística, “Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (€) por Local-
ização geográﬁca (NUTS - 2013); Trimestral”. Último período disponível: 3.º Trimestre de 2018
7
8

Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (€ - simulação para 60m2)
As medianas ocultam valores extremos, dado que uma mediana é o valor que fica exatamente
a meio de todas as observações medidas quando estas são colocadas por ordem crescente; ou
seja, para cada Concelho, metade dos contratos de venda realizados localizaram-se abaixo dos
valores indicados pelo INE e metade deles registaram-se acima. No entanto, as evoluções não
deixam de ser relevantes. O aumento de mais de 40% das medianas da venda no Concelho de
Lisboa é expressivo, muito acima dos 15% da média nacional. Na maioria dos concelhos, entre
2016 e 2018, os preços medianos subiram mais de 20%.
Para o INE , nos últimos 5 anos (do segundo trimestre de 2013 ao segundo trimestre de 2018),
o índice de preços da habitação subiu mais de 39%. O Observador destaca ainda que em 2017,
se venderam o dobro dos alojamentos familiares vendidos em 2012 e os novos contratos de
crédito à habitação mais do que duplicaram no mesmo período. Esta evolução terá ocorrido
nos preços das casas usadas e novas, com as casas usadas a registarem maior procura no
mercado imobiliário e uma evolução mais acentuada de preços, cerca do dobro da registada
em imóveis novos.
Estes resultados devem ser analisados com cautela, pois comparam com 2013, ano de crise
profunda em Portugal, demonstrando, no entanto, o ânimo crescente no mercado imobiliário.
De 2005 a 2008 a tendência foi de aumento dos preços em Lisboa, sendo que a partir desse
9. Observador, “Anatomia de uma bolha imobiliária”, Outubro 2018, disponível em
https://observador.pt/especiais/a-anatomia-de-uma-bolha-imobiliaria/
9

ano e até 2011 se verificou uma manutenção da oferta de preços. De 2011 e até finais de 2012
deu-se um decréscimo exponencial na média de preços das habitações, devido à queda de
poder de compra e à retração de consumo causadas pela crise financeira. Em 2013 verificou-se
o início da recuperação da tendência de crescimento. Efetivamente, o ano de 2014 foi o ano de
inversão para o setor imobiliário português, que determinou a mudança da tendência de declí-
nio deste setor em termos de preços no mercado de compra e venda.
O Global House Prices Index, publicado trimestralmente pelo FMI , nota, em 2014, que depois
da queda acentuada registada em 2008, tendo perdido cerca de 13 pontos, este manteve-se
inalterada nos anos subsequentes. Este comportamento contrasta com a evolução de outros
ativos financeiros, os quais têm vindo a registar normalizações, por vezes para níveis pré-crise.
Assim, no ano de 2014, o GHPI regista 138 pontos, 4 acima do valor mínimo registado em 2009
e apenas 2 acima da média de 4 anos.
Para o FMI, a variação ténue, observada pelo GHPI, oculta as disparidades do mercado
imobiliário a nível mundial, com a existência de dois grupos denominados pelo FMI por “retor-
nados” e “em recuperação”. Os preços das casas do primeiro grupo registaram aumentos, após
uma queda relativamente ligeira, centrada entre 2008 e 2009, tendo conseguido até ao final
de 2014 uma recuperação para níveis cerca de 25% acima dos preços praticados no final de
2008, enquanto o segundo grupo, no qual o FMI posiciona Portugal, registou uma queda de
preços mais acentuada durante o mesmo período, seguida por uma fraca tendência decrescen-
te durante anos subsequentes, com o FMI a posicionar, em 2014, os preços das casas, em
média, 20% abaixo dos preços praticados em 2008.
1.2. Evolução do Mercado de Arrendamento
Em 2011, uma análise da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) procurou diagnosticar
a realidade do mercado da habitação.
O acesso ao crédito, facilitado pelo regime de crédito bonificado que vigorou durante 19 anos,
tendo sido extinto em 2002, permitiu a muitas famílias adquirir casa própria, destacando-se o
período entre 1990 e 1998 como particularmente relevante na utilização desta facilidade. De
facto, em 2003, o fim do regime de crédito bonificado, polémico à data, terá permitido uma
10. International Monetary Fund, Global Housing Watch, disponível em https://www.imf.org/external/research/hous-
ing/
11. BPI, “A evolução do mercado imobiliário português”, Dezembro 2014, disponível em https://www.bancobpi.pt/-
content/conn/UCM/uuid/dDocName:PR_WCS01_UCM01007189
12. Associação Lisbonense de Proprietários, “Retrato da Habitação em Portugal: Características e
Recomendações”, 2011, disponível em https://observatorio-lisboa.eapn.pt/ﬁcheiro/habitacaoportugal.pdf
10
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12

poupança de cerca de 500 milhões de euros ao Estado , igualando também o acesso ao crédito
de todos os portugueses. Na prática, esta facilidade pretendia aplicar taxas de juro mais
favoráveis em créditos habitação concedidos a famílias ou jovens com menores rendimentos,
havendo lugar a uma comparticipação do Estado (sujeito a avaliação do nível de rendimento
do agregado familiar). Aliando-se este fator à liberalização dos mercados financeiros, com os
bancos predispostos a conceder crédito, a opção do arrendamento foi preterida pelas famílias,
perdendo expressão ao longo do tempo. Por outro lado, a opção pela compra de habitação
própria poderá também dever-se à escassa oferta de soluções de arrendamento, sendo difícil
identificar qual das tendências determina a outra.
Os potenciais senhorios viram-se perante sucessivas alterações de regimes de renda, com uma
rigidez significativa em termos de regime jurídico do arrendamento e ainda congelamento de
rendas. Segundo a análise da ALP, ao longo do século XX, em vários formatos e com diversas
alterações o regime de arrendamento sempre se baseou em rendas muito rígidas, sujeitas a
coeficientes anuais de atualização. Rapidamente esta rigidez gerou desinteresse económico e,
necessariamente em alguns casos, incapacidade dos senhorios manterem as condições de
habitabilidade dos edifícios, gerando-se uma deterioração global das cidades, em particular, de
Lisboa. Para compensar os casos de rendas congeladas, muitos senhorios procuravam que os
novos contratos de arrendamento atingissem valores mais rentáveis, o que inevitavelmente
levava as famílias a preferir a compra de habitação própria - com as várias facilidades descritas
acima.
As sucessivas alterações legislativas de arrendamento que ocorreram nas últimas décadas,
vieram de um modo geral flexibilizar o mercado - ou seja, descongelar as rendas. As alterações
mais significativas ocorreram em 1990, 2006 e 2012.
Em 1990, o governo de Aníbal Cavaco Silva liberalizou os novos contratos de arrendamento,
que antes deste ano eram vitalícios e tinham rendas congeladas. A partir de 1990 foi então
possível celebrar contratos de arrendamento com a duração mínima de 5 anos e que podiam
ser denunciados pelo senhorio com um ano de pré-aviso.
Em 2006, foi aprovado o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). O ministro
responsável pela Administração Interna e que tutelou este processo foi António Costa, atual
Primeiro-ministro, que à data considerou que o fim das rendas congeladas introduzida por este
13. Público, “Fim do crédito bonificado divide o país”, Maio de 2002, disponível em
https://www.publico.pt/2002/05/07/economia/noticia/fim-do-credito-bonificado-divide-o-pais-140718
14. Portal da Habitação, NRAU, disponível em https://www.portaldahabitacao.pt/web/guest/nrau
15. Diário de Notícias, “Tudo o que nunca ninguém lhe disse sobre as leis do arrendamento”, Junho 2018, disponível
em https://www.dn.pt/portugal/interior/tudo-o-que-nun-
ca-ninguem-lhe-disse-sobre-as-leis-do-arrendamento-9403325.html
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diploma representava a dinamização do mercado de arrendamento e o fim de “seis décadas de
degradação das cidades portuguesas e desconfiança entre inquilinos e proprietários”.
Em 2012, com o Governo de Pedro Passos Coelho, o NRAU introduz alterações ao diploma de
2006, incluindo um período transitório de 5 anos e um conjunto de outras regras e tetos de
aumentos para que todos os contratos transitassem para rendas atualizadas.
Este prazo de transição terminava, por isso, em 2017. Foram também estabelecidas (e manti-
das no período da Troika) regras específicas para proteger os arrendatários de idade superior a
65 anos ou com deficiência e/ou rendimentos mensais brutos muito baixos, com apoios do
Estado previstos para apoiar os casos mais frágeis (em que o Estado cobriria a diferença entre
aquilo que se considerava que o inquilino podia pagar (uma dada percentagem do seu rendi-
mento) e o novo valor de renda fixado).
No entanto, em 2017, o Governo atual prolongou o período transitório inicial de 5 anos para 8
anos (ou seja, a terminar em 2020). Neste período, não há lugar a atualizações de rendas a não
ser por expresso acordo entre as partes . Para os inquilinos com idade superior a 65 anos ou
com deficiência e/ou rendimentos mensais brutos muito baixos, este prazo transitório foi
prolongado para 10 anos, até 2022 - não havendo por isso lugar a pagamentos de subsídio de
renda.
Podemos argumentar que esta medida se destinou por isso, essencialmente, a uma poupança
do Estado, atendendo a que os inquilinos mais frágeis seriam apoiados por via de subsídios de
renda. Não foram tomadas quaisquer medidas para compensar os senhorios que se manti-
veram com rendas congeladas por mais 3 ou 5 anos e que continuam, por isso, a substituir o
Estado no seu papel social. A estes senhorios continuam a aplicar-se IMI e AIMI com base no
valor patrimonial dos edifícios, que continuaram a ser atualizados, gerando situações caricatas
nas quais o valor das rendas obtidas pelo aluguer dos fogos de um prédio não permitem pagar
o IMI e AIMI correspondentes, mesmo após a liberalização das rendas para os restantes casos.
No final de 2018 estimava-se que existisse ainda cerca de 170 mil contratos habitacionais com
“rendas congeladas”.
16. Uniplaces, “Guia Completo NRAU”, Agosto 2017, disponível em http://portal.uniplaces.com/pt-pt/guia-comple-
to-nrau/. Diário de Notícias, “Aprovada prorrogação por oito anos do período transitório no arrendamento”, Março
2017, disponível em https://www.dn.pt/portugal/interior/aprovada-prorroga-
cao-por-oito-anos-do-periodo-transitorio-no-arrendamento-5760825.html
17. Observador, “Prorrogação por oito anos do período transitório no arrendamento entra em vigor”, Junho 2017,
disponível em https://observador.pt/2017/06/15/prorrogacao-por-oi-
to-anos-do-periodo-transitorio-no-arrendamento-entra-em-vigor/
18. Diário de Notícias, “Senhorios que "fazem de segurança social dos inquilinos" sem direito a desconto no IRS”,
Dezembro 2018, disponível em https://www.dn.pt/edicao-do-dia/24-dez-2018/interior/senho-
rios-que-fazem-de-seguranca-social-dos-inquilinos-sem-direito-a-desconto-no-irs-10358110.html
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Por outro lado, a rigidez neste mercado verifica-se também, em especial, nos despejos por
incumprimento. A alteração ao NRAU introduzida pelo atual Governo veio dar aos inquilinos
que não paguem renda mais um mês de tolerância. Ou seja, o senhorio só pode iniciar o proces-
so de despejo por não pagamento de renda após 3 meses (seguidos ou intercalados) de incum-
primento, ao invés dos 2 meses que vigoravam anteriormente . As penalizações por incumpri-
mento dos inquilinos, anteriormente fixada em 50% do montante em dívida, passaram para
20% do montante em dívida.
O processo de despejo por incumprimento mantém-se no Balcão Nacional do Arrendamento,
mas transita automaticamente para os tribunais com jurisdição na área onde se encontra o
imóvel se o inquilino recusar o despejo. No sistema judicial os prazos de arbitragem deste tipo
de conflitos são morosos, podendo decorrer anos até se obter um despejo efetivo.
Outros casos que originam um processo de despejo são a oposição à renovação do contrato de
arrendamento, nos quais um senhorio antevê o mesmo tipo de dificuldades. Se o senhorio não
quiser renovar o contrato, tem de avisar com um período de antecedência de até 240 dias (8
meses), nos casos de arrendamentos que duram há pelo menos 6 anos (120 se durarem há
menos de 6 anos). O inquilino pode notificar a 120 dias do fim do contrato para arrendamentos
que duram há pelo menos 6 anos (90 dias se durarem há menos de 6 anos).
Por outro lado, os inquilinos não têm de justificar a intenção de não renovação. Já os senhorios
só podem opor-se às renovações se precisarem do imóvel para nele habitarem ou se os seus
filhos o forem habitar.
Os dados para as rendas praticadas, apesar de menos ricos, permitem verificar as mesmas
tendências. O INE disponibiliza desde o 2º semestre de 2017 o valor mediano das rendas prati-
cadas nos novos contratos de arrendamento . Ressalvamos uma vez mais que uma mediana
esconde os valores extremos, não deixando de ser uma referência útil para diagnóstico. Simu-
lando o custo médio de um novo contrato para um T1, que assumimos ter cerca de 60m2,
obtêm-se os seguintes valores:
19. Uniplaces, “Despejo de inquilinos incumpridores”, Dezembro 2018, disponível em
http://portal.uniplaces.com/pt-pt/despejo-de-inquilinos-incumpridores/
20. Revista Sábado, “Guia para saber o que muda na lei das rendas”, Edição de 3 Janeiro 2019.
21. Uniplaces, “Como rescindir um contrato de arrendamento?”, Abril de 2018, disponível em http://portal.uniplac-
es.com/pt-pt/rescindir-um-contrato-arrendamento/
22. Instituto Nacional de Estatística, “Valor mediano das rendas por m2 de novos contratos de arrendamento de
alojamentos familiares nos últimos 12 meses (€) por Localização geográﬁca; Semestral - INE, Estatísticas de
Rendas da Habitação ao nível”. Último período disponível: 2.º Semestre de 2018
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Valor mediano das rendas de novos contratos de arrendamento
(€ - simulação para 60m2)
Verifica-se assim uma tendência de aumento significativo dos valores medianos das rendas
que colocam Lisboa quase nos 700 euros, seguido de Cascais e Oeiras, quase nos 600 euros.
Refira-se a relevância da análise das evoluções; a nível nacional, a mediana de um novo contra-
to de arrendamento em 2018 era cerca de 9% acima do período homólogo de 2017. Na Área
Metropolitana de Lisboa esta evolução foi de cerca de 16%, liderada por Cascais e Oeiras (20%).
Dados da Confidencial Imobiliário publicados em novembro de 2018 (Índice de Rendas
Residenciais), estimam que no segundo trimestre de 2018, a subida homóloga das rendas das
casas em Lisboa tenha sido de 17%, ligeiramente acima do estimado pelo INE. Na comparação
em cadeia, no segundo trimestre deste ano, as rendas das casas na cidade de Lisboa aumen-
taram 1,8%, face ao trimestre anterior, o que veio reforçar o menor aumento das rendas desde
o final de 2017. A variação trimestral do valor das rendas na capital passou de 7,4% no quarto
trimestre de 2017 para 4,6% no primeiro trimestre deste ano, culminando nos 1,8% agora
registados, segundo os dados do índice.
Assinala-se que, mesmo apesar do abrandamento verificado nos aumentos dos custos das
rendas, estas ainda assim subiram de forma muito significativa em 2017 e 2018. De facto, a
Confidencial Imobiliário concluiu que o fim de 2018 foi o oitavo trimestre consecutivo em que
23. Público, “Rendas na cidade de Lisboa estão em máximos de oito anos”, Novembro de 2018, disponível em
https://www.publico.pt/2018/11/14/economia/noticia/rendas-cidade-lisboa-estao-maximos-oito-anos-1851062
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o aumento homólogo das rendas habitacionais em Lisboa se realiza a mais de 10%, embora a
fase de crescimento mais acentuado tenha acontecido no segundo trimestre de 2017 (22%).
As rendas habitacionais estão assim em valores máximos de oito anos, estima a Confidencial
Imobiliária. Em 2018 o Índice de Rendas Residenciais apontava para rendas 38% mais altas face
a 2010, muito superiores ao registado em 2013, que terá marcado o período de rendas mais
baixas nos oito anos.
Vale a pena destacar que se estima que em 2011 em Portugal, a oferta de casas para arrenda-
mento foi de cerca de 22 mil casas. Em 2013, esta oferta mais do que duplicou, atingindo mais
de 45 mil casas. Contudo, em 2018 esta oferta terá tido uma diminuição expressiva que ajuda
a justificar as variações de preços. Segundo a análise de Victor Reis, este retrocesso na oferta de
arrendamento é confirmado pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com a constatação de que
de 2016 para 2017 houve menos 25 mil senhorios a emitirem recibos de renda, uma redução
de 16%. Estes registos podem dever-se também a uma maior fuga ao registo oficial de arrenda-
mento, para o qual não terá deixado de contribuir, na nossa opinião, a instabilidade jurídica e
legislativa. Nos primeiros nove meses de 2018, o número de imóveis arrendados desceu cerca
de 7% face a igual período de 2017, refletindo tanto a redução do número de novos contratos
de arrendamento como o aumento do número de contratos rescindidos.
1.3. Diagnóstico - Excesso de Procura, Escassez de Oferta
Não obstante os casos de rendas congeladas que ainda perduram, é neste momento óbvio que
para senhorios, investidores e inquilinos, ainda não se atingiu um equilíbrio saudável.
A realidade de pressão imobiliária tanto na habitação nova como usada para aquisição bem
como no arrendamento são sintoma da (ainda) escassa oferta nestes mercados, acompanhada
do aumento acentuado da procura, sendo relevante entender as motivações para estes
fenómenos. Em Portugal, país onde as famílias têm estado vocacionadas para a aquisição, a
compra de casa já não é hoje acessível ou desejável para grande parte das pessoas, sendo o
arrendamento também cada vez mais um desafio.
Estima-se que cerca de um terço dos portugueses que procuraram casa em 2018 desistiram
devido aos preços praticados . O aumento de preços analisado acima tem impactos também
nos custos indiretos da aquisição por via do aumento do valor absoluto de capital próprio exigi-
24. Dados Conﬁdencial Imobiliário, utilizados por Victor Reis, Observador, “Rendas acessíveis: um bolo-rei só com
favas”, Janeiro 2019, disponível em https://observador.pt/opiniao/rendas-acessiveis-um-bolo-rei-so-com-favas/
25. Jornal de Negócios, “Um terço dos portugueses que procuram casa desiste por causa do preço”, Setembro
2018, disponível em https://www.jornaldenegocios.pt/economia/detalhe/um-ter-
co-dos-portugueses-que-procuram-casa-desiste-por-causa-do-preco
24
25

do pelos bancos (tipicamente, 20% do valor de aquisição) e pelos impostos pagos na data da
escritura (imposto de selo e IMT), ambos relacionados com o valor da transação. Numa ótica
pós-compra, a reavaliação dos imóveis promovida em 2015, em muitos casos, causou também
uma subida do IMI nas propriedades já existentes, dado que o seu valor patrimonial foi revisto
em alta . Ou seja, os encargos associados à compra e à manutenção de uma habitação têm
também aumentado.
Se o aumento destes custos é factualmente um entrave à aquisição, é também verdade que as
taxas de juro pagas pelos empréstimos têm representado uma benesse para os atuais ou
potenciais proprietários. Ou seja, se por um lado, Portugal tem enfrentado uma valorização dos
imóveis que, por exemplo, a Moody’s estima em cerca de 47% em Lisboa desde 2016 , por outro
lado os juros de referência são negativos e os spreads pagos pelos empréstimos habitação são
dos mais baixos da Zona Euro , o que diminui a mensalidade associada ao crédito habitação. É
assim facilitado o processo de aquisição para quem conta com liquidez inicial para investir. De
uma forma empírica, atendendo a uma média salarial 1030 euros líquidos na área metropoli-
tana de Lisboa , não será este o caso para um português médio mas é o caso, frequentemente,
para os estrangeiros que aqui tencionam investir ou estabelecer-se. Assim como, de modo
semelhante, para os jovens emigrantes que decidem regressar ao país.
De igual forma, aponta-se também o período de crise económica como uma altura de
adiamento da decisão de compra; ou seja, mesmo as famílias portuguesas com liquidez para
aquisição adiaram esta decisão entre 2005 e 2014 dado o contexto laboral instável e as taxas
de juro elevadas, o que implica que a combinação da melhoria da situação económica perce-
cionada e a baixa de taxas de juro e spreads atuais lhes permitiram, no pós-crise, concretizar os
projetos adiados . Esta teoria é suportada pelos valores dos contratos de compra e venda de
imóveis urbanos, que caíram para menos de metade entre 2005 e 2012, aumentando de forma
26. Jornal de Negócios, “Valor fiscal dos prédios subiu 34% com a reavaliação geral”, Dezembro de 2015, disponível
em https://www.jornaldenegocios.pt/economia/justica/detalhe/val-
or-fiscal-dos-predios-subiu-34-com-a-reavaliacao-geral
27. Aos quais se adicionam ainda todos os impostos adicionais, como o Adicional de Imposto Municipal sobre
Imóveis (AIMI), introduzido em 2017, e que é aplicado sobre o património imobiliário mais significativo. Em 2019,
este imposto consiste numa taxa de 0,7% aplicada a património imobiliário entre os 600 mil euros e um milhão de
euros; 1% ao valor tributável entre um milhão e dois milhões de euros; e 1,5% ao montante superior a dois milhões
de euros. O limite é sempre o dobro no caso de um casal ser tributado em conjunto.
Público, “Em 2019 haverá um novo escalão no adicional do IMI”, Novembro de 2018, disponível em https://www.pu-
blico.pt/2018/11/26/economia/noticia/2019-havera-novo-escalao-adicional-imi-1852511#gs.OOd2RxH5
28. Observador, Dados da Moody’s, “Portugal entre os países com maiores subidas nos preços das casas até
2020”, Novembro 2018, disponível em https://observador.pt/2018/11/29/portugal-vai-liderar-subi-
da-dos-precos-das-casas-ate-2020/
29. Diário de Notícias, “Juros para comprar casa caem para metade desde 2015”, Dezembro 2018, disponível em
https://www.dn.pt/edicao-do-dia/10-dez-2018/interior/juros-pa-
ra-comprar-casa-caem-para-metade-desde-2015-10298686.html
30. Rendimento médio mensal líquido (Série 2011 - €) da população empregada por conta de outrem por Local de
residência (NUTS - 2013) e Sector de actividade económica (CAE Rev. 3); Trimestral - INE, Inquérito ao emprego.
Valor referente ao 3º Trimestre de 2018.
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pouco expressiva entre 2012 e 2014 e com um aumento muito significativo entre 2014 e
2017. É de assinalar que não se identificam diferenças nas tendências entre o global de Portu-
gal, Área Metropolitana de Lisboa e os vários concelhos do Distrito de Lisboa, o que indica que
as variáveis principais que motivam a variação afetam todas as regiões, em média, de forma
semelhante.
No que diz respeito à aquisição com base em crédito bancário, apesar da baixa de taxas de juro
desde 2017, verificam-se duas tendências interessantes:
1) Por um lado, o valor de empréstimos concedidos em Portugal tem sido consistente-
mente menor do que o valor global de transações, o que significa que muitas compras
estão a ser concretizadas com capital próprio.
Segundo os destaques do Banco de Portugal no Boletim Económico de Outubro 2018 , a
redução do peso do financiamento bancário na compra de imóveis, face ao verificado em
2010, é transversal no país, com maior magnitude na Área Metropolitana de Lisboa e no
Algarve. Apesar de um aumento ligeiro do rácio de novos empréstimos para habitação e o
montante total das transações de alojamentos familiares face aos mínimos de 2015, a
hipótese colocada pelo banco central nacional é a de que o dinamismo do mercado da
habitação com capitais próprios nestas regiões possa apresentar uma tendência mais
marcada devido ao investimento estrangeiro e corporativo.
2) Para os contratos com hipoteca, ou seja, aqueles em que o capital próprio não financia
a totalidade da compra, a percentagem de valor médio em dívida em 2017 aumentou
quase 50% desde o final de 2013. Este facto indica que os compradores com recurso a
crédito bancário se têm endividado mais, o que pode resultar das baixas taxas de juro (que
tornam a prestação mensal mais acessível) e/ou ao aumento de valor das casas (para o
mesmo capital disponível, o proprietário tem de solicitar um empréstimo maior para
atingir o preço de compra da casa).
Nos primeiros onze meses de 2018, o montante acumulado de novos créditos ao consumo
concedidos às famílias aumentou, em termos homólogos, de 3,824 mil milhões de euros em
2017 para 4,264 mil milhões de euros em 2018 . Uma parte deste efeito poderá não ser alheia
a uma perigosa tendência para o financiamento, parcial ou total, do capital próprio na aquisição
31. Observador, “Anatomia de uma bolha imobiliária”, Outubro 2018, disponível em
https://observador.pt/especiais/a-anatomia-de-uma-bolha-imobiliaria/
32. Instituto Nacional de Estatística: Contratos de compra e venda (€) de prédios por Localização geográﬁca
(NUTS - 2013) e Tipo de prédio; Mensal - DGPJ, Operações sobre imóveis
33. Boletim Estatístico do Banco de Portugal, Outubro 2018, disponível em https://www.bportugal.pt/sites/default/-
ﬁles/anexos/pdf-boletim/be_out2018_p.pdf
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de habitação. Esta estrutura aparenta ser paradoxal, ao alavancar a componente mínima de
capital próprio que não é abrangida pelo crédito hipotecário. Esta componente é essencial à
cobertura de eventuais desvalorizações (e.g. cíclicas) nos primeiros anos de reembolso do
empréstimo, além de ser uma importante garantia moral contra o risco de incumprimento.
Todavia, num contexto de forte concorrência no segmento do crédito hipotecário, onde se
assistiu à entrada de novos intervenientes, estes mecanismos permitem colmatar a reduzida
margem competitiva nas taxas de juro. Podem ainda ser decisivos para a originação de emprés-
timos em segmentos de clientes com baixas (ou nulas) taxas de poupança, ainda que à revelia
das boas práticas de prudência financeira e da própria lei. Têm, até por isso, o inconveniente de
protegerem o recurso ao endividamento de famílias sem capacidade de poupança ou com
padrões de consumo menos ajustados aos seus rendimentos.
Segundo dados do Banco de Portugal, os empréstimos concedidos pelos bancos a particulares
para habitação atingiram os 822 milhões de euros em novembro de 2018, acima dos 783
milhões de euros concedidos de novembro de 2017. Nos últimos meses de 2018, retomou-se
a tendência mensal de subida deste volume de empréstimos, em cadeia, depois de um ciclo de
reduções nos três meses de verão.
A escalada de preços no mercado da habitação é também explicada pela estagnação da nova
construção durante os vários anos de crise, causa comum também à falta de oferta para arren-
damento, que tem ainda sido influenciada pela instabilidade legal e da ineficiência dos proces-
sos de despejo que trazem incerteza a potenciais senhorios.
De facto, dados do Banco de Portugal apontam para um período desafiante no setor da
construção no período entre 2008 e 2016, com o financiamento concedido ao setor em queda
acentuada e o crédito vencido muito superior ao de outros setores . A banca procurou reduzir a
exposição a este setor, contraindo assim as possibilidades de financiamento de novos projetos.
A partir de 2008, altura em que ocorreu a crise da dívida do subprime, que levou à queda do
preço das casas em cerca de 10% da média global, segundo dados do FMI, à desvalorização dos
títulos relacionados com imobiliário e à redução do investimento no setor. Tendo início nos
EUA, estes efeitos foram também amplamente sentidos, especialmente na Zona euro, desta-
34. Observador, “Novo crédito ao consumo recua 4% em novembro mas acumula já 4,264 mil milhões em 2018”,
Janeiro 2019, disponível em https://observador.pt/2019/01/08/novo-credito-ao-consumo-rec-
ua-4-em-novembro-mas-acumula-ja-4264-mil-milhoes-em-2018/
35. Banco de Portugal, “Análise do Sector da Construção - Análises da Central de Balanços”, Janeiro 2014,
disponível em https://www.bportugal.pt/sites/default/ﬁles/anexos/pdf-bole-
tim/estudos%20da%20cb%2015_2014.pdf e “Análise do setor da construção 2011-2016 - Nota de Informação
Estatística”, Dezembro 2016, disponível em https://www.bportugal.pt/sites/default/ﬁles/anexos/documen-
tos-relacionados/nie_estudo_15_2014.pdf
35

cando-se por exemplo a Irlanda, que segundo o Global House Price Index, registou nesse ano a
sua primeira contração desde o início da publicação, com uma queda expressiva de 10 pontos.
Como referido, a estagnação da construção afeta tanto o mercado de aquisição como o de
arrendamento. Um estudo transversal da consultora Deloitte , revela que de 2014 a 2016,
inclusive, Portugal teve a menor intensidade de nova construção dos países em análise, apenas
0,6 apartamentos por 1000 habitantes, contra uma média da União Europeia de 2.8 aparta-
mentos. Em 2018, a União Europeia viu aumentar esta média, para 3.2 apartamentos por 1000
habitantes, não existindo dados relativos a Portugal para este ano.
Esta estagnação da nova construção ao longo dos anos anteriores, acompanhada de uma
maior procura, promovida pela decisão interna de compra adiada durante a crise, incentivada
pela redução das taxas de juro e spreads bancários praticados, e reforçada em algumas zonas
do Distrito pelo turismo, residentes não habituais, vistos Gold, estudantes estrangeiros, atração
de empresas tecnológicas, contribui para explicar a subida de preços, tanto para arrendamento
como para aquisição nos diversos segmentos de mercado na cidade de Lisboa e concelhos
limítrofes.
Em Novembro de 2018, assinala-se o aumento das autorizações municipais concedidas para
nova construção, que aumentaram cerca de 24,3% face ao período homólogo atingindo quase
14 mil licenças. Na prática, o número de fogos que se encontravam em construção no mesmo
mês, mais de 18 mil, era 40% superior ao mesmo período do ano de 2017 . Observa-se assim
um crescente dinamismo na construção e reabilitação. Segundo a Associação dos Industriais
da Construção Civil e Obras Públicas, estes valores estão ainda assim distantes dos valores
pré-crise . Os dados mais recentes para o ano de 2018 apontam para licenças atribuídas pelas
Câmaras Municipais de cerca de 19.800 alojamentos novos ao longo do ano, um aumento de
40,2% face a 2017. A Associação refere que este número de novas licenças é o mais elevado
desde 2010.
Tudo indica assim que a oferta de imóveis novos irá aumentar a curto prazo. O relatório da
Deloitte de 2018 destaca, no entanto, que em resposta à procura internacional o investimento
tem sido gerado de forma significativa no setor de luxo, em localizações “premium” do centro
36. Deloitte, “Property Index - Overview of European Residential Markets”, 2017 e 2018, disponíveis em https://ww-
w2.deloitte.com/be/en/pages/real-estate/articles/be-deloitte-property-index-2017.html e https://www2.de-
loitte.com/be/en/pages/real-estate/articles/be-deloitte-property-index-2018.html
Jornal de Negócios, “Consumo de cimento em Portugal atinge máximos de cinco em anos em 2018“, Fevereiro
2019, disponível em https://www.jornaldenegocios.pt/empresas/construcao/detal-
he/consumo-de-cimento-em-portugal-atinge-maximos-de-cinco-em-anos-em-2018
Diário de Notícias, “Bancos estrangeiros entram no negócio das casas”, Maio 2017, disponível em
https://www.dn.pt/dinheiro/interior/bancos-estrangeiros-entram-no-negocio-das-casas-8492639.html
Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas, “Síntese Estatística da Habitação”, Fevereiro
2019, disponível em https://www.aiccopn.pt/archive/doc/201902_Sintese_Estatistica_Habitacao.pdf
36
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39

da cidade de Lisboa e zona costeira de Cascais. Em particular na cidade de Lisboa, a Deloitte
destaca as discrepâncias de preços nas várias zonas da cidade e a deslocação dos residentes
locais para as zonas periféricas, onde se sentem igualmente os efeitos das pressões habitacio-
nais. De forma empírica, constatamos que os maiores empreendimentos atualmente em
construção continuam nesta categoria.
Concluímos assim que, do lado da oferta de habitação, a resposta de investidores e setor nacio-
nal da construção tem sido vocacionada primeiro para o setor de luxo, embora seja natural que
progressivamente se direcione à classe média, como resposta à procura deste segmento. No
entanto, a resposta neste setor é, por natureza, demorada, tanto por via do acesso a financia-
mento como de licenciamento.
Efetivamente, os maiores entraves apontados pelos profissionais do setor neste âmbito pren-
dem-se com a complexidade e demora nos processos de licenciamento da construção, e com
a falta de atratividade do nosso país ao investimento estrangeiro, na sequência das sucessivas
alterações de fiscais e legais nos regimes de arrendamento, tributação de mais-valias, Adicion-
al ao IMI, entre outros. A aplicação de IVA a 23%, não dedutível, na construção de imóveis para
venda ou arrendamento habitacional, aplicado a 6% na reabilitação, criou desincentivo adicio-
nal ao investimento em nova construção residencial, tendo sido aprovado pelo atual Governo
a aplicação de IVA a 6% em nova construção com finalidade de arrendamento sobre o regime
de rendas acessíveis durante pelo menos 25 anos que, a nosso ver, não constitui uma resposta
realista (para mais detalhe, consultar secção 3.3.).
Dois aspetos estruturais que podem ser relevantes discutir são a construção em altura e a mob-
ilidade. Capitais europeias como Londres têm vindo a destacar a importância da construção
em altura na disponibilidade de habitação nas cidades. Embora com limites impostos pelos
Planos Diretores Municipais e pelo urbanismo das zonas mais antigas das cidades, o estímulo à
construção em altura em zonas residenciais tem sido um caminho para viabilizar maior oferta,
especialmente em zonas já densamente urbanizadas. Por outro lado, a cidade de Lisboa
concentra a maior parte do emprego da Grande Lisboa, sendo ainda uma das capitais mundiais
de pequena dimensão mais congestionada em termos de trânsito automóvel. A insuficiente
40. Ver, por exemplo, os textos de opinião de Hugo Santos Ferreira, da Associação Portuguesa de Promotores e
Investidores Imobiliarios, consultados em https://media.egorealestate.com/ORIGI-
NAL/5f98/be328148-6599-47a4-b4eb-2950fd2e5f98.pdf e https://media.egorealestate.com/ORIGI-
NAL/7092/10b24c7b-da00-48e0-93eb-f7e825677092.pdf e o texto de Gonçalo de Almeida Costa, consultado
em http://www.diarioimobiliario.pt/Opiniao/Sobre-a-reducao-do-IVA-na-construcao-nova.
41. Jornal Económico, “Há novas regras para senhorios e inquilinos. Saiba o que vai mudar”, Fevereiro 2019,
disponível em https://jornaleconomico.sapo.pt/noticias/ha-novas-regras-pa-
ra-senhorios-e-inquilinos-saiba-o-que-vai-mudar-406010
42. World Economic Forum, “London has a creative solution to its housing crisis”, Novembro 2017, disponível em
https://www.weforum.org/agenda/2017/11/london-has-a-novel-solution-for-its-housing-crisis
43. TomTom Traffic Index, disponível em https://www.tomtom.com/en_gb/trafficindex/list?city-
Size=SMALL&continent=ALL&country=ALL. Dados mais recentes: 2016
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42

oferta de transporte público eficiente e fiável para as deslocações pendulares (casa-trabalho e
trabalho-casa) concentra a procura de habitação na cidade de Lisboa e nos concelhos imediat-
amente limítrofes, representando uma relevante pressão no preço do imobiliário.
Relativamente ao custo de construção, dados do INE divulgados em Janeiro 2019 revelam uma
subida nos custos de construção de habitação nova, que tiveram uma taxa de variação homólo-
ga de 2,7% em novembro, mais 0,6 pontos percentuais face a outubro. O INE identifica que o
custo da mão-de-obra tem a maior responsabilidade neste aumento. Por outro lado, se antes
da crise económica em Portugal, o setor da construção era dos mais dependentes de crédito
bancário, o montante de crédito deste setor continua em redução, sendo em novembro de
2018 praticamente menos 6% em termos homólogos.
A oferta de habitação para arrendamento é também fortemente influenciada pelo receio dos
proprietários e investidores dada as variações legislativas que têm ocorrido, bem como poten-
cialmente pelo histórico português marcado pelo congelamento de rendas.
Assim, os usos alternativos de habitação, nomeadamente para alojamento local, são pondera-
dos não só pela potencial rentabilidade mas também pela flexibilidade que oferecem ao
senhorio.
2. FONTES ADICIONAIS DE PRESSÃO
2.1. Turismo
Desde a qualidade das suas zonas balneares às paisagens únicas, Portugal historicamente
apresentou um potencial muito elevado associado ao setor turístico. De 2000 a 2009, as receit-
as relacionadas com o turismo por parte de estrangeiros registaram um crescimento médio
positivo e moderado de 2,12%, com os anos de 2002-2003 (-2,3%) e 2009 (-7,15%) a destacar-
am-se por serem os únicos a apresentarem sinais de contração desta atividade com não-resi-
dentes.
No entanto, desde o início da crise da dívida soberana europeia no final de 2009, assistiu-se ao
início de uma nova fase de elevado crescimento deste setor. Como referência, de 2010 ao final
Observador, “Custos de construção de habitação nova aumentam 2,7% em novembro”, consultado em https://ob-
servador.pt/2019/01/07/custos-de-construcao-de-habitacao-nova-aumentam-27-em-novembro/
45. Jornal de Negócios, “Consumo de cimento em Portugal atinge máximos de cinco em anos”, Fevereiro 2019,
disponível em https://www.jornaldenegocios.pt/empresas/construcao/detal-
he/consumo-de-cimento-em-portugal-atinge-maximos-de-cinco-em-anos-em-2018
46. Banco de Portugal - Exportações de serviços - viagens e turismo, disponível em BPStat
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de 2018, o total de receitas associadas a turistas estrangeiros registou um crescimento médio
de 10,27%, muito além do que se tinha verificado nos anos anteriores. Tendo em consideração
apenas o ano de 2017, o total destas receitas tiveram um aumento estonteante na ordem dos
20%. A qualidade do turismo em Portugal nos últimos anos foi destacada por diversos prémios.
A JLL estima que em 2017 o turismo em Portugal tenha ganho cerca de 500 prémios e visado
por mais de 16 mil artigos internacionais. Em 2018, esta evolução positiva no setor ainda não
apresenta sinais de abrandamento, com a taxa de variação homóloga das receitas do turismo a
alcançarem os 9,64%.
Este crescimento foi sustentado quer pelo incremento da rentabilidade de cada quarto, seja
mediante o aumento do número de meios de hospedagem. Relativamente a este último, o
número de acomodações na área metropolitana de Lisboa apresentou um aumento de 350
para 836 de 2010 para 2017, o que representa um aumento da capacidade existente de
139% e que se traduziu num incremento do número de camas disponíveis para hospedagem,
neste mesmo período, de 88 155 para 115 807 (taxa de variação anual média de 2,93%). No
que diz respeito ao rendimento médio por quarto, na zona de Lisboa, este passou de 40,80 €
em 2010 para 68,90 € em 2017, o que equivale a um aumento na rentabilidade de cada quarto
de 68,87% no espaço de apenas 7 anos.
A evolução extremamente positiva produziu impacto em vários outros aspetos da economia
nacional, como ao nível do Produto Interno Bruto (PIB) português. O valor das exportações,
líquido das importações de viagens em turismo, em 2010, correspondiam a 2,58% do PIB,
enquanto, em 2017, este valor ascendia a 5,62%, correspondendo esta evolução principal-
mente ao aumento significativo das exportações de viagens e turismo [4,22% (2010) vs. 7,85%
(2017)]. Adicionalmente, o número de pessoas que prestaram serviços em estabelecimentos
hoteleiros, a nível nacional, registou uma subida de 47 452 para 66 593 (+40,34%), com a
região de Lisboa a constatar um incremento de 10 050 para 15 183 (+51,07%), representando
pouco mais de um quarto (26,82%) da evolução apresentada em Portugal.
A atratividade do setor do turismo também promoveu o crescimento de uma outra atividade,
nomeadamente a do alojamento local. Em 2010, no distrito de Lisboa, encontravam-se 245
registos de alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) do Turismo de
Portugal, enquanto no final de 2018 já se encontravam registados 22 248 alojamentos locais,
o que representa um crescimento elevadíssimo.
47. JLL, “Portugal Student Housing”, 2017, disponível em http://www.jll.pt/portugal/pt-pt/research/76/portugal-stu-
dent-housing
48. Eurostat - Number of establishments, bedrooms and bed-places by NUTS 2 regions
49. Banco de Portugal - Viagens e turismo - Saldo (BPStat) / PIB a preços correntes
50. INE - Pessoal ao serviço (N.º) nos estabelecimentos hoteleiros.
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Contudo, a informação disponível apresenta um aumento significativo apenas a partir de 2014
(1 548 em 2014 para 4 207 em 2015), após a publicação do Decreto-Lei n.º 128/2014, o qual
obriga a que o número de registo do alojamento local esteja visível nas plataformas online,
mediante o artigo 17.º. Deste modo, é preciso ter em consideração que várias destas unidades
de alojamento local já se encontravam na economia previamente a 2014, mas apenas a partir
da publicação do referido Decreto-Lei é que a maioria destas unidades se viu obrigada a formal-
mente registar-se.
Ao nível do total de receitas, o maior número de alojamento locais, complementada pela maior
atividade turística, resultou num crescimento médio anual de aproximadamente 22% de
2013 a 2017, alcançando cerca de 263 milhões de euros no final de 2017 (representava cerca
de 7% dos proveitos totais registados a nível nacional considerando todos os alojamentos
turísticos). Paralelamente, entre 2014 e 2018, o IRS entregue pelos senhorios passou de 301
milhões de euros para 537 milhões (+78%), enquanto o IRC pago pelas empresas ligadas às
atividades imobiliárias ascenderam a 218 milhões de euros (+91 milhões de euros face a
2014).
Embora o alojamento local aparente representar ainda uma pequena parcela dos alojamentos
turísticos disponíveis a nível nacional, o número total de pessoas que recorreu a este tipo de
estabelecimento subiu de, aproximadamente, 1,6 milhões para cerca de 3,4 milhões, o que
representa um incremento de 114%.
Na Área Metropolitana de Lisboa, tendo em consideração a estada média nos alojamentos
turísticos e o número de dormidas por tipo de estabelecimento, estima-se que, em 2017,
cerca de um milhão hospedou-se num estabelecimento de alojamento local. Em 2013, o
número de turistas nesta região estava perto dos 5,2 milhões, pelo que, no espaço de 4 anos,
conclui-se que a Área Metropolitana de Lisboa registou um aumento substancial no número de
turistas na ordem dos 61%.
Ao nível das várias freguesias do distrito de Lisboa, o impacto do crescimento da atividade do
alojamento local não as tem afetado de forma uniforme.
51. Pordata - Proveitos totais dos alojamentos turísticos.
52. Estimativas da Deloitte - https://www.dn.pt/edicao-do-dia/04-out-2018/interi-
or/irs-e-irc-sobre-negocios-de-imoveis-sobem-mais-de-70-9947057.html
53. INE - Dormidas (N.º) nos estabelecimentos hoteleiros + Pordata - Dormidas (n.º) por tipo de estabelecimento +
INE - Estada média nos alojamentos turísticos
54. Imagem retirada do Jornal de Negócios, “Mapa: As freguesias de Lisboa mais pressionadas pelo alojamento
local”, Dezembro 2018, disponível em https://www.jornaldenegocios.pt/economia/rendas/detalhe/ma-
pa-quais-sao-as-freguesias-de-lisboa-mais-pressionadas-pelo-alojamento-local
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Efetivamente, a Câmara Municipal de Lisboa suspendeu novos registos de alojamento local em
vários bairros, abrangendo as freguesias de Santa Maria Maior, Estrela e Misericórdia. Com
base nos resultados de recenseamento eleitoral de 2013 a 2018, as freguesias da Misericórdia
(-19,42%) e de Santa Maria Maior (-18,50%) apresentaram a maior diminuição do número de
eleitores no distrito de Lisboa, enquanto na freguesia da Estrela, apesar de ter ocorrido igual-
mente uma descida (-5,46%), esta foi muito mais moderada. Embora ainda não se tenha verifi-
cado uma suspensão no registo de alojamento local noutras freguesias, realça-se que apenas
as freguesias de São Vicente (-12,86%) e de Santo António (-12,07%) registaram uma
diminuição de eleitores tão acentuada como nas freguesias da Misericórdia e de Santa Maria
Maior. Em média, no distrito de Lisboa, o número de eleitores registou uma descida na ordem
dos 3,75%. Todavia, realça-se que seria necessário uma avaliação mais aprofundada e completa
ao nível dos habitantes e do número de alojamentos locais nestas freguesias antes de 2013 de
modo a concluir-se relativamente à relação de causalidade existente, nomeadamente se o
recurso ao alojamento local se popularizou decorrente da descida do número de habitantes
55. Diário de Notícias, “Câmara de Lisboa vai suspender registos de alojamento local em cinco bairros”, Outubro
2018, disponível em https://www.dn.pt/lusa/interior/camara-de-lisboa-vai-suspend-
er-registos-de-alojamento-local-em-cinco-bairros--9986888.html
55

nestas freguesias ou se esta atividade levou a que os habitantes se deslocassem para outras
zonas habitacionais decorrente da subida das rendas e dos imóveis.
Tendo em consideração a atual pressão no mercado de habitação em termos de preços, é
igualmente relevante colocar esta evolução em perspetiva com a população residente na Área
Metropolitana de Lisboa. Em 2013, residiam nesta região cerca de 2 milhões e 812 mil
pessoas e, em 2017, este número ascendia a 2 milhões e 835 mil pessoas, correspondendo a
um aumento de 23 mil pessoas.
Esta reflexão deve gerar dúvidas sobre o efeito causal que se tem atribuído ao turismo no
aumento de preços da habitação. Se por um lado em algumas zonas da cidade é natural que
haja uma procura acentuada por hotelaria e alojamento local, também é certo que foram estas
em parte as atividades económicas que permitiram revitalizar muitas zonas que se encontra-
vam profundamente degradadas e com fracas condições de habitabilidade. Por outro lado, o
dinamismo económico e, em particular, o emprego e receitas gerados por estas atividades
devem levar-nos a ponderar de forma cautelosa quaisquer medidas que limitem a atividade.
Deve garantir-se, no entanto, um equilíbrio com a autenticidade dos centros urbanos, parte da
atração que tem dinamizado Lisboa por exemplo.
2.2. Estudantes
A escassez de residências universitárias deve ser vista no contexto das funções sociais do
Estado, enquanto supressor de falhas de mercado. Além de ser um mecanismo honesto de
política social de habitação, em que o Estado assume os encargos comportados, que sejam
incompatíveis com a exploração comercial, esta pode ser uma linha de ação decisiva para repor
alguma equidade horizontal entre estudantes de diversas origens e estratos sociais.
Vejamos assim que os últimos anos têm sido marcados por uma progressiva concentração da
população jovem nos principais centros urbanos do país, em resultado de um maior acesso da
população ao ensino superior. Esta tendência, não sendo devidamente seguida pela oferta de
residências universitárias, concorre para a inflação das rendas habitacionais nesses centros
urbanos, com a transferência de fogos tipicamente de habitação permanente para a resposta a
este tipo de procura.
Este fenómeno é desde logo iníquo, dentro do grupo dos estudantes superiores, por acentuar
a diferença de encargos entre os alunos originários dessas mesmas áreas urbanas, que possam
continuar a residir com as suas famílias, e aqueles que se desloquem, necessariamente, aquan-
56. INE - População residente (série 2011 - n.º)
56

do do ingresso na universidade.
Segundo dados do Ministério da Ciência, Tecnologia e Ensino Superior e Ministério do Ambi-
ente em Novembro de 2018, que funcionou como base para o Plano Nacional para o Aloja-
mento no Ensino Superior estima-se que existam neste momento 113 mil alunos deslocados
no ensino superior público, sendo que para estes apenas existem 15 mil camas que se encon-
tram distribuídas por 192 residências. O que torna estes números ainda mais alarmantes é o
facto de apenas 31 Instituições de Ensino Superior terem residências universitárias. Este prob-
lema é ainda mais acentuado se tivermos em conta que nenhuma universidade em Lisboa tem
camas para mais de 10% dos seus alunos deslocados.
Se tivermos em conta a evolução do número de camas disponibilizadas pelas Instituições de
Ensino Superior Público verificamos que no fim do ano de 2017 eram apenas disponibilizadas
mais 360 camas do que no ano de 2009. O que quando comparamos com o aumento do
número de estudantes deslocados no mesmo período principalmente nos grandes centros
urbanos verificamos que são dados alarmantes e para os quais é preciso dar resposta. A título
de exemplo, a Universidade de Lisboa totaliza 1174 camas, apenas mais 457 do que no ano de
1998. Factos ainda mais preocupantes é o que ocorre no Instituto Politécnico de Lisboa em
que o número de camas disponíveis no fim do ano de 2017 estavam iguais aos números apre-
sentados 20 anos antes. Com as necessidades a aumentarem de dia para dia é urgente a
aplicação de medidas rápidas e eficazes para que seja possível diminuir este gap, respondendo
às necessidades apresentadas pelos estudantes. A dificuldade em garantir alojamento a um
preço acessível enquadra-se nas desistências por dificuldades económicas, devendo ser fator
de reflexão.
Na área metropolitana de Lisboa verificamos que a percentagem de estudantes deslocados
face ao número de inscritos situa-se nos 30%, sendo que os números são ainda mais alarman-
tes quando verificamos que Lisboa é dos concelhos com pior rácio de camas por aluno deslo-
cado atingindo apenas 4,6%, num total de 2545 camas disponibilizadas. Na área metropolitana
de Lisboa o concelho que consegue atingir melhor resposta é Oeiras, com um rácio de camas
por alunos deslocado que atinge os 24,1%.
Um dos exemplos mais críticos na área metropolitana de Lisboa é o ISCTE, em que 30% dos
seus alunos inscritos matriculados se encontram deslocados, contudo a universidade apenas
57. Ministério da Ciência, Tecnologia e Ensino Superior e Ministério do Ambiente, “Plano Nacional para o Alojamen-
to no Ensino Superior”, Novembro 2018, disponível em https://wwwcdn.dges.gov.pt/sites/default/ﬁles/pnaes_rela-
torio_nov18.pdf
58. Público, “Nenhuma universidade de Lisboa tem camas para mais de 10% dos seus alunos deslocados”, Outubro
de 2018, disponível em https://www.publico.pt/2018/10/30/sociedade/noticia/universi-
dade-lisboa-so-camas-8-estudantes-deslocados-porto-115-1849364
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consegue disponibilizar anualmente 81 camas, o que corresponde a um rácio de 3,4% de
camas por aluno deslocado. No plano oposto, na área metropolitana de Lisboa, a Escola Superi-
or de Enfermagem de Lisboa atinge um rácio de 39,2%.
Por fim, refira-se que o mesmo estudo do Ministério da Ciência, Tecnologia e Ensino Superior e
Ministério do Ambiente apresenta números aproximados do DGES de estudantes bolseiros (no
âmbito da ação social no Ensino Superior), mais de 60.000 em IES Públicas. Para estes estu-
dantes, não só não existem camas suficientes em residências universitárias, restando para
aqueles que estão deslocados um apoio de cerca de 130 euros, o valor máximo mensal para o
complemento de alojamento, amplamente insuficiente para quem se desloca para o Distrito
de Lisboa.
Ao nível da área de atuação da JSD Distrital de Lisboa, é relevante mencionar que, além do
Concelho de Lisboa (1727 camas), apenas no Concelho de Oeiras (304 camas) se encontram
residências universitárias de IES.
A oferta de residências para estudantes é, ao nível Europeu, bastante abaixo da média Europeia,
segundo dados da Eurostudent VI. Em Portugal, apenas cerca de 6% dos estudantes vivem em
residências estudantis, contra 18% de média europeia, muito aquém dos 20% - 30% registados
em países nórdicos como a Dinamarca ou a Finlândia.
A subida dos custos de habitação reflete-se fortemente nos custos de frequentar o Ensino
Superior. Se um quarto no Distrito de Lisboa pode custar 450 euros, cria-se necessariamente
uma forte assimetria entre os alunos locais e os deslocados. A preocupação relativamente às
condições de habitação dos estudantes tem sido destacada por todas as estruturas académi-
cas.
59. Público, “Portugal é dos países onde os alunos mais dependem da família para tirar um curso”, Julho 2018,
disponível em https://www.publico.pt/2018/07/04/sociedade/noticia/portu-
gal-e-dos-paises-onde-os-alunos-mais-dependem-da-familia-para-tirar-um-curso-1836786
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59

Apesar de acreditarmos nos méritos da criação de um pólo residencial universitário que
concentre, fora do centro de Lisboa, não só vários milhares de camas, como também um
conjunto alargado de serviços e infraestrutura de apoio de forma mais eficiente por via dos
ganhos de escala, depois de em Outubro 2018 anunciar 2.000 camas para estudantes, com um
custo estimado de 15 milhões de euros, o Governo fez aprovar o Decreto-Lei n.º 30/2019 em
Fevereiro 2019. A partir daqui, anunciou um programa que permitirá, em teoria, disponibilizar
11.500 camas para estudantes. Além de vago em termos de calendário - a previsão de
conclusão é 2023 mas o Governo não se compromete com o número de camas disponíveis no
ano letivo que se inicia em Setembro 2019 - o programa tem sido criticado por eventualmente
se basear em número pouco fidedignos em termos da capacidade dos imóveis identificados e
apropriar-se das residências planeadas pelas próprias IES.
60. JSD Distrital de Lisboa, “Distrital de Lisboa reúne com estruturas estudantis do Ensino Superior”, Setembro
2018, disponível em https://www.jsddistritallisboa.pt/noticia/distrital-de-lis-
boa-reune-com-estruturas-estudantis-do-ensino-superior; Observador, “Alunos do ensino superior querem
alternativas de alojamento para estudantes”, Setembro 2018, disponível em https://observador-
.pt/2018/09/05/alunos-do-ensino-superior-querem-alternativas-de-alojamento-para-estudantes/
61. JSD Distrital de Lisboa, “Em Lisboa todos são bem-vindos menos os estudantes”, Setembro 2018, disponível em
https://www.jsddistritallisboa.pt/noticia/em-lisboa-todos-sao-bem-vindos-menos-os-estudantes
62. Observador, “Governo anuncia duas mil novas camas em residências para estudantes”, Outubro 2018,
disponível em https://observador.pt/2018/10/09/governo-anuncia-duas-mil-no-
vas-camas-em-residencias-para-estudantes/
63. Público, Lisboa ﬁca com dois terços das 11.500 novas camas a criar em residência universitárias”, Fevereiro 2019,
disponível em https://www.publico.pt/2019/02/26/sociedade/noticia/lisboa-ﬁ-
ca-dois-tercos-11500-novas-camas-criar-residencia-universitarias-1863368#gs.VQ10kBtb
64. Observador, “Federação Académica do Porto acusa Governo de “farsa” sobre camas no Ensino Superior”,
Março 2019, disponível em https://observador.pt/2019/03/08/federacao-academica-do-por-
to-acusa-governo-de-farsa-sobre-camas-no-ensino-superior/
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Na área de atuação da JSD Distrital de Lisboa, destacamos a oferta de camas para estudantes
atual e planeada:
Todos estes constrangimentos que se têm vindo a acumular mês após mês, levaram ainda o
governo a flexibilizar algumas regras por forma a solucionar o problema. Algumas dessas regras
passam por facilitar em termos burocráticos para que as faculdades possam avançar de forma
mais célere para a construção de residências universitárias. Isto é, uma das regras aplicadas foi
a dispensa dada às universidades e politécnicos de abrir concurso público, o que se prevê que
venha a diminuir os prazos e que desta forma se estima que seja possível aumentar a oferta de
forma mais eficiente.
2.2.1 Estudantes estrangeiros
Segundo um relatório da Uniplaces com particular foco (no mercado estudantil) nos estu-
dantes estrangeiros, o crescimento de reservas aumentou em cerca de 37% e o preço médio
65. Público, “Lisboa fica com dois terços das 11.500 novas camas a criar em residência universitárias”, Fevereiro
2019, disponível em https://www.publico.pt/2019/02/26/sociedade/noticia/lisboa-fi-
ca-dois-tercos-11500-novas-camas-criar-residencia-universitarias-1863368#gs.Ma164a1v; Informação disponibiliza-
da pelas Concelhias.
66. Observador, “Governo flexibiliza regras para que universidades possam construir residências“, Dezembro 2018,
disponível em https://observador.pt/2018/12/21/governo-flexibiliza-re-
gras-para-que-universidades-possam-construir-residencias/ ; Público, “Universidades dispensadas de concurso
público para construir residências”, Dezembro 2018, disponível em https://www.publico.pt/2018/12/21/socie-
dade/noticia/universidades-dispensadas-regras-estado-construir-residencias-1855501#gs.4wKRFtab
67. Uniplaces, “Mercado de Arrendamento a Estudantes 2017 - Portugal”, disponível em http://portal.uniplac-
es.com/wp-content/uploads/2018/04/Student-Housing-Report-2017-PT.pdf.pdf
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da renda situa-se nos 449€. A JLL estima que a percentagem de estudantes internacionais
aumentou exponencialmente em Portugal, destacando-se os estudantes de países de língua
oficial Portuguesa oriundos do Brasil, de Angola e de Cabo Verde, bem como jovens originários
de Espanha, Itália e Alemanha. Em 2017, cerca de 14% do total de estudantes em Lisboa eram
estrangeiros, num total de 150 nacionalidades. Este acontecimento tem contribuído para a
pressão imobiliária nos grandes centros urbanos, pois hoje em dia os estudantes estrangeiros
olham para o nosso país como uma grande oportunidade, considerando-o atrativo pelas propi-
nas reduzidas, qualidade e reconhecimento internacional das IES (muitas das quais, com
ensino em inglês), custo de vida baixo quando comparado com outros países europeus, bem
como, o clima ameno, a cultura e a hospitalidade tornam Portugal um dos destinos mais
aliciantes para os estudantes estrangeiros.
A JLL reforça este paradigma, apontando as oportunidades de negócio que existem no merca-
do dos estudantes estrangeiros. Efetivamente, na Grande Lisboa tem surgido oferta privada de
residências privadas, de custo mais elevado, dirigida em grande medida a estudantes
estrangeiros, entre outros clientes jovens. Esta oferta visa explorar o elevado desvio-padrão dos
rendimentos dos agregados familiares dos estudantes. Assim se insere num fenómeno mais
geral, e potencialmente mais perverso, de inflação dos preços de alguns contratos (e.g. arren-
damento de apartamentos e quartos), tirando partido do desconhecimento e da aversão ao
risco dos estudantes estrangeiros, ou ainda de estudantes portugueses cujas famílias tenham
alguma capacidade de poupança. Segundo a JLL, o número de estudantes estrangeiros no
nosso país mais que duplicou desde 2010, apontando para cerca de 16 mil estudantes interna-
cionais em Lisboa em 2017.
O fenómeno dos alunos nacionais deslocados e dos estrangeiros que querem estudar em
Portugal não nos parece ter um impacto de primeira ordem nos valores medianos praticados
no mercado, uma vez que nos referimos a um segmento relativamente diminuto e que, no
caso dos estudantes deslocados, já existia na cidade de Lisboa numa dimensão semelhante à
atual. Porém, não é de excluir o seu impacto negativo na oferta de habitação “em regime
normal”, além do seu contributo generalizado para a desinformação e a falta de transparência
no mecanismo de preços.
É esta desinformação, muito significativamente, um dos fatores conducentes à prevalência do
arrendamento clandestino, ou ainda de situações deficientes de habitabilidade. É urgente por
isso reforçar o incentivo à legalização do arrendamento a estudantes, bem como fiscalizar o
mesmo, numa fase em que necessariamente têm de se encontrar soluções junto dos privados
até à execução do plano de alargamento das residências universitárias públicas, cujo progresso
68. JLL, “Portugal Student Housing”, 2017, disponível em http://www.jll.pt/portugal/pt-pt/research/76/portugal-stu-
dent-housing
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Habitação: novas respostas para um direito de todos

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