O presidente do SECOVI-SP discursa sobre os desafios de sua gestão, como promover um mercado imobiliário estável e previsível, além de estruturar a integração entre os elos da cadeia imobiliária. Ele também destaca a necessidade de repensar os modelos de planejamento urbano para as metrópoles brasileiras diante do crescimento acelerado das cidades.

1. DISCURSO PROFERIDO PELO PRESIDENTE DO SECOVI‐SP,
CLAUDIO BERNARDES
POR OCASIÃO DA SOLENIDADE DE POSSE DA NOVA DIRETORIA
DO SINDICATO
REALIZADA EM 13 DE FEVEREIRO DE 2012
CLUBE ATLÉTICO MONTE LÍBANO (SÃO PAULO/SP)

2. Aqui estou hoje, exatos 26 anos depois da primeira vez que participei de
uma reunião no Secovi. Assumir a presidência do Sindicato é para mim uma
grande honra, mas também um enorme desafio!
Dar continuidade ao brilhante trabalho realizado por João Crestana e seus
antecessores na presidência do Sindicato, é tarefa extremamente difícil, mas que
me impulsiona, me motiva, e me leva adiante para alcançar os objetivos de
tornar o mercado imobiliário mais forte, mais estável, melhor estruturado e
menos imprevisível.
Aprendemos muito, e sempre, com os grandes líderes.
Peço licença para reproduzir um pequeno trecho do discurso de posse de
Nelson Mandela, em 1994. Ele disse:
Quem sou eu para ser brilhante, atraente, talentoso e incrível?”Na verdade,
quem é você para não ser tudo isso?...Bancar o pequeno não ajuda o mundo.
Não há nada de brilhante em encolher-se para que as outras pessoas não se
sintam inseguras em torno de você. E à medida que deixamos nossa própria luz
brilhar, inconscientemente damos às outras pessoas permissão para fazer o
mesmo".
Temos aí uma incrível lição de como a humildade deve se aliar a
competência e à coragem, para que aqueles que lideram, de forma hábil e
ponderada, mas com firmeza, tomem as decisões e as atitudes corretas, nos
momentos certos, por mais difíceis que elas sejam, ou que possam vir a ser.

3. A diretoria que toma posse hoje é composta por uma extraordinária equipe.
Nesta verdadeira “seleção” de talentos, estão alguns dos mais importantes
e competentes atores do mercado.
Isto muito nos orgulha, embora tal fato implique responsabilidade ainda
maior, pois grandes são as expectativas que recaem sobre este time. O trabalho
que nos espera não é fácil, e exigirá muita dedicação. Será muitas vezes penoso
e desgastante, mas esta equipe, tenham certeza, está absolutamente preparada
para enfrentar desafios.
Como iniciar este mandato sem falar em metas e objetivos?
O Secovi representa o com igual relevância para o setor, cada qual com
seus lconjunto das atividades que integram a cadeia imobiliária, formada por
segmentos egítimos anseios e necessidades.
Assim,é muito importante aprofundar-se de forma minuciosa em cada uma
dessas áreas, para que seja possível aprimorar ainda mais sua atuação e seu
desempenho.
Entretanto, há um objetivo que, tenho certeza, é comum a todos: estruturar
um mercado imobiliário capaz de funcionar de forma pujante, sem sobressaltos,
com continuidade, constante aperfeiçoamento e previsibilidade.
Temos de nos esforçar para que o setor navegue tranquilamente, em
velocidade de cruzeiro.

4. Afinal, não foi nada simples recuperar os níveis de atividade e
produtividade de um segmento que ficou anos trabalhando, e aguardando pela
retomada das operações em níveis satisfatórios.
Os últimos cinco anos nos trouxeram um mercado imobiliário em franca
expansão. A volta do crédito imobiliário foi decisiva para a incorporação,
construção e venda de imóveis residenciais, notadamente nos segmentos de
classe média e de menor renda. A economia em crescimento impulsionou a
produção, a locação e a operação dos empreendimentos comerciais.
Na mesma medida, os profissionais do mercado despertaram para
aspectos fundamentais, como a sustentabilidade, que começa a ser
considerada desde o projeto até a administração dos edifícios.
Muitos avanços se sucederam em termos de tecnologia, modelos de
negócio, parcerias, intercâmbios de experiências, locais e internacionais. Enfim,
um processo evolutivo que envolveu toda a cadeia imobiliária.
Entretanto, percebemos que é importante também estruturar a efetiva e
completa integração entre todos os elos que formam a corrente do mercado
imobiliário. Precisamos cada vez mais ser um setor de fato, coeso e
complementar.
É necessário que haja uma visão de conjunto, que respeite, sim, as
particularidades, mas que proporcione maior harmonia ao complexo das
operações dentro da nossa indústria.

5. Se olharmos cada setor da cadeia imobiliária, veremos que existem entre
eles vários pontos de interseção.
A interdependência é absoluta. São interesses e missões comuns, que
devem ser tratados de maneira integrada.
Essa mesma visão sistêmica se aplica quando analisamos o que está
acontecendo com as cidades. O palco das atividades imobiliárias. Onde o
mercado acontece e se desenvolve.
Vivemos tempos diferentes. O crescimento das cidades está fazendo
desaparecer os limites municipais. E isso não se aplica só às cidades paulistas.
Fenômeno semelhante acontecerá em metrópoles de outros Estados.
Esse processo nos obriga a raciocinar e adotar novos conceitos. A
exemplo do que acontece no setor imobiliário, que funciona de forma
interdependente, nesse modelo de cidade não existem fatos isolados.
Assim, temos de começar a raciocinar e planejar em termos de uma nova
dimensão territorial, as megametrópoles. Ou seja, a área que envolve as regiões
metropolitanas, que estão geograficamente interconectadas.
É como se estivéssemos diante de um único corpo. Um só metabolismo O
que se faz aqui repercute ali. Dessa forma, a solução de mobilidade que um
município adota pode não surtir efeito se as cidades vizinhas não
acompanharem as mudanças.

6. E isso vale para tudo: uso da água, saneamento básico, gestão de
resíduos, as formas e alternativas de morar, trabalhar e se divertir.
Portanto, é necessário repensar todos os parâmetros até então utilizados
para definir e operar cidades, em uma ampla coalizão de interesses.
Cabe, em verdade, a adoção de novos modelos de ocupação urbana, com
cidades mais compactas e eficazes; com menor necessidade de locomoção;
com otimização da infraestrutura já instalada, enfim, com maior sustentabilidade.
Parece um sonho quixotesco pretender resolver problemas das metrópoles
já consolidadas, que aparentemente não têm mais solução. Mas não é sonho:
existem alternativas. Devemos identificá-las e aplicá-las.
Uma cidade como São Paulo, por exemplo, tem sérios problemas
relacionados ao seu desenvolvimento.
É fácil afirmar que tudo isso é fruto da falta de um planejamento adequado.
Complicado, é entender como enfrentar as dificuldades e resolvê-las.
Enquanto, entre 1872 e 2010, Nova York cresceu sete vezes, a cidade de
São Paulo cresceu, no mesmo período, 360 vezes.
É um número impressionante! Difícil até imaginar, hoje, como faríamos se
nos fosse dada a missão de planejar uma cidade para crescer mais de 300
vezes em cerca de 100 anos.

7. Nenhum de nós tem uma proposta pronta. Porém, há modelos eficientes
para promover as necessárias transformações. Existem exemplos concretos e
tecnologia adequada. É possível induzir um adensamento responsável e
controlado, que acomode adequadamente o crescimento da cidade; que garanta
a preservação dos recursos naturais e do patrimônio histórico; que promova a
qualidade de vida e possibilite melhorar a mobilidade urbana.
Para que isto se viabilize, é fundamental que exista vontade política. Uma
vontade que não depende somente dos políticos, mas da sociedade como um
todo.
O diálogo franco entre os atores do mercado imobiliário e os demais
representantes da sociedade, sobre como conduzir as melhores práticas
urbanas e soluções para as cidades, é fundamental, e deverá acontecer. A
diretoria do Secovi que toma posse hoje se empenhará para promover,
desenvolver e manter vivo este diálogo.
As saídas pelo debate, e não pelo embate. É isso que sempre buscaremos.
Apenas esses aspectos seriam suficientes para demonstrar que nova a
diretoria do Secovi-SP tem pela frente uma enorme tarefa. Mas há muito mais a
fazer.
Ainda que as turbulências internacionais levem tempo para serem
vencidas, a tendência é de que de, mesmo de forma lenta e gradual, aconteça a
recuperação econômica dos Estados Unidos e dos países europeus.

8. Neste cenário, o mercado imobiliário nacional tem tudo para manter um
bom nível de atividades. E isso se deve basicamente a três fatores:
1. Temos demanda. Segundo dados do IBGE, na última década, o País
produziu, em média, 1,5 milhões de domicílios por ano. Por outro lado, na
próxima década, as previsões indicam que será necessário produzir em média
1,9 milhões de novas moradias por ano. E juntamente com estas moradias, vêm
os espaços para o comércio e serviços.
Além disso, e conforme a última pesquisa anual dos Membros da
Associação de Investidores Estrangeiros, o Brasil passou para o segundo lugar
entre os países mais atraentes para investimentos imobiliários globais, e a
cidade de Sao Paulo saltou da vigésima sexta para a quarta posição, atrás
apenas de Nova York, Londres e Washington.
2. Temos um sistema eficiente de crédito imobiliário, com grande potencial
de crescimento. Ainda que os recursos da caderneta de poupança, como já
sinalizado, possam se mostrar insuficientes para atender o volume de
financiamentos esperado, o mercado já está considerando o desenvolvimento de
novas fontes de recursos, como o aperfeiçoamento de mecanismos de indução à
utilização dos Certificados de Recebíveis Imobiliários e Fundos de Investimento
Imobiliário, bem como incentivos fiscais aos investidores do mercado mobiliário
quando a aplicação for efetuada no mercado imobiliário. A busca destas e
demais alternativas será um de nossos objetivos;
.

9. 3. Temos estabilidade econômica, o que significa inflação sob controle,
tendência de juros em declínio e, principalmente, emprego e renda. Portanto,
temos condições de garantir fôlego para o setor imobiliário.
Este cenário positivo esbarra, porém, em dois entraves importantes, que
precisam ser superados.
O primeiro deles é a insegurança jurídica.
É inaceitável que alguém seja prejudicado por ter cumprido determinada lei.
Impossível realizar investimentos de longo prazo se não houver estabilidade nas
regras e sua aplicação.
Mesmo quando, por qualquer motivo, decisão judicial posterior julga a
norma inconstitucional ou irregular, seus efeitos devem ser considerados
enquanto esteve formalmente em vigor. É desumano e contraproducente viver
em um país onde o passado pode ser imprevisível. Não importa se falamos de
questões ambientais, relações de consumo, leis de uso e ocupação do solo,
quaisquer outros assuntos relacionados à economia, ou à vida em sociedade.
O segundo entrave reside em onde e como produzir imóveis, em função da
falta de espaço urbano adequado, de legislação compatível, e de conceitos
inovadores e eficientes de ocupação urbana.
Precisamos de espaço urbano para atender a demanda de forma
adequada. Assim, cabe aperfeiçoar os atuais modelos de uso e ocupação do
solo, tarefa na qual o Secovi-SP pode e deve ajudar o poder público, para que

10. seja garantida a oferta de moradias em volume compatível com a necessidade
da população.
Também não podemos nos esquecer de um importante segmento de nossa
atividade: o desenvolvimento urbano. A criação de novos espaços, que permitem
o crescimento e o desenvolvimento das cidades. Começamos produzir
comunidades planejadas, modelo que proporciona o desenvolvimento de
grandes áreas de forma integrada e racional.
Portanto, agora é o momento de o Brasil ter uma legislação que oriente o
planejamento da expansão das cidades em escala mais abrangente.
Infelizmente não temos a cultura do planejamento a longo prazo em dimensão
territorial mais ampla, mas é necessário mudar essa forma de criar cidades se
quisermos viver de maneira sustentável e garantir a qualidade de vida das novas
gerações.
Pensar local e regionalmente. Esse é outro desafio a ser enfrentado.
Precisamos pautar nossas ações no aperfeiçoamento do mercado, vislumbrando
as próximas décadas e não os próximos anos.
Sob essa ótica, qual seria a estratégia correta?
Preparar o mercado imobiliário para as cidades futuras, ou preparar as cidades
para o futuro mercado imobiliário?

11. A mim parece que a melhor estratégia passa pela interseção destas duas
propostas. Devemos promover a interação do planejamento das cidades com o
planejamento do mercado imobiliário. Estes são vetores complementares e por
mais que não se queira entender isto, são indissociáveis. Sua resultante norteará
o futuro das cidades.
Aliás, as cidades representam hoje cerca de 0,5% da área total do país, e
nela se concentram 85% da população brasileira. É pouco espaço para muita
gente.
E sem um modelo de compacidade racional e ambientalmente equilibrado,
dificilmente venceremos os problemas de equacionamento dos espaços
urbanos que o futuro nos apresenta.
O desenvolvimento dos espaços destinados ao crescimento das cidades
deve ser efetuado de forma sustentável. É nossa obrigação entender
perfeitamente e difundir os conceitos e práticas sustentáveis, o que sem dúvida
faremos.
Porém, não menos importante é entendermos exatamente o contexto em
que nos encontramos sob o ponto de vista ambiental, econômico e social,
aspectos que compõe o tripé da sustentabilidade.
Nem sempre conhecemos os fatos como eles são, e isto muitas vezes é
prejudicial no momento tomarmos certas decisões.
Tomo como exemplo a questão relacionada a cobertura florestal. Estudos

12. efetuados pela Embrapa nos revelam dados interessantes, a pouco conhecidos
por todos.
Vemos na mídia nacional e internacional, artigos e reportagens colocando o
Brasil entre os países campeões mundiais de desmatamentos e destruição de
florestas. Porém, os dados reais podem ter um outro foco.
Há oito mil anos, a Europa, sem considerar a Rússia, detinha mais de 7% das
florestas do planeta. Hoje, tem apenas 0,1%.
O Brasil que possuía cerca de 10% das florestas mundiais. Hoje, detém quase
30% das florestas existentes no planeta.
Os estudos indicam, ainda, que apesar do desmatamento dos últimos 30 anos, o
Brasil é um dos países que mais mantêm sua cobertura florestal.
Dos 100% de suas florestas originais:
- a África mantém hoje cerca de 8%,
- a Ásia 6%,
- a Europa - o pior caso do mundo - apenas 0,3%.
O Brasil, ao contrário, mantém quase 70% de suas florestas primitivas. Para ser
mais preciso, 69,4%.
Isto quer dizer que não estamos desmatando e podemos desmatar mais? Que
podemos relaxar com a preservação ambiental? Seguramente não! Devemos
continuar a proteger nosso meio ambiente e nossas florestas, não

13. esmorecer na luta contra o desmatamento irresponsável e ilegal.
Entretanto, não podemos permitir que sejam utilizados subterfúgios desprovidos
de lógica e fundamentos, para inviabilizar o necessário desenvolvimento
econômico do País.
Temos, sim, problemas ambientais a enfrentar, modelos de ocupação rural e
urbana a aperfeiçoar. Mas devemos ter maturidade suficiente para sensibilizar a
sociedade a partir de realidades fáticas e demandas existentes. Somente dessa
forma nosso país poderá construir as melhores soluções para se desenvolver de
maneira sustentável e contínua.
Assim como acontece na questão ambiental, muitas vezes o mercado imobiliário
também é atingido por conceitos que, arraigados na opinião pública, nem
sempre refletem a realidade.
Costumo dizer que o setor imobiliário tem uma grande função social. Esta
função é equilibrar oferta e demanda de produtos imobiliários no mercado. É isto
que o segmento deve procurar, sempre.
Se existe demanda, o setor deve gerar oferta na proporção adequada, nem
mais, nem menos. Quando isto não acontece, ocorre o desequilíbrio, que poderá
gerar aumento de preços e piora na qualidade de vida.
O setor desenvolve seus mecanismos de produção de acordo com as regras e
os planos legalmente estabelecidos. Se os planos não forem os mais adequados
para a cidade, os resultados de sua implantação também não serão.

14. O mercado imobiliário do futuro abrigará uma sociedade mais velha, a
idade média de nossa população está aumentando, com perfil social diferente.
Em 40 anos teremos, por exemplo, um Brasil de 6 milhões de mulheres a
mais que homens, uma grande parcela da população com idade entre 45 e 55
anos, e um aumento do número de unidades habitacionais com menor número
de pessoas.
Sem dúvida, avaliações sócio-geoeconômicas desse tipo, nos ajudarão a
entender e projetar o futuro mercado imobiliário. Vamos, sim, nos preparar para
obter e analisar de forma científica essas informações.
É importante perceber que planejar o futuro mercado imobiliário não se
restringe unicamente à concepção de novos produtos imobiliários e sua relação
espacial e funcional com a cidade.
Falamos também do papel indutor do mercado imobiliário nos mais
diversos setores da economia, na requalificação dos espaços, na reurbanização
e recuperação de áreas degradadas, além da reabilitação de antigas edificações.
Ainda não conseguimos prever o futuro, mas certamente podemos planejá-
lo!
Não basta produzir empreendimentos imobiliários e colocá-los no mercado.
A administração e a operação desses imóveis é e continuará sendo de inegável
importância para o bom funcionamento das cidades.
O aperfeiçoamento dos modelos de operação dos edifícios, o investimento

15. no desenvolvimento de novos sistemas de administração, o apoio cada vez
maior aos síndicos dos edifícios serão ações permanentes em nossa gestão.
E nunca é demais lembrar a contribuição de nossas atividades para o
desenvolvimento econômico.
A construção civil, com grande participação da indústria imobiliária, é um dos
pilares do PIB nacional.
Conforme prognósticos, a indústria da construção vai crescer 5,2% em 2012,
enquanto o PIB do País avançará algo em torno de 3,5%.
Geramos empregos em larga escala. Lutamos para produzir moradias para
todas as camadas sociais, inclusive as de menor renda. Criamos os novos
espaços urbanos. Implantamos os empreendimentos que abrigam as atividades
comerciais e de serviços. Administramos e operamos todos esses edifícios.
Como em outros importantes setores da economia, somos pessoas que
trabalham para outras pessoas. Gente que se preocupa em promover o bem-
estar, pois a lucratividade de suas iniciativas depende dessa condição.
E para que isso se mantenha e se fortaleça ainda mais, contamos com o
permanente apoio de nossos associados nesse trabalho voluntário em prol do
contínuo aprimoramento e crescimento do setor imobiliário.
Senhoras e Senhores. Hoje, participam nos grupos e conselhos técnicos do
Secovi cerca de mil profissionais do mercado, que se reúnem periodicamente no
Sindicato para discutir, propor ideias e elaborar estudos e soluções para os mais

16. diversos problemas da indústria imobiliária em toda sua cadeia.
Temos esperanças de que o Brasil esteja preparado para enfrentar a atual
instabilidade internacional, com diminuição do déficit público e com controle da
inflação – esta sim, uma das maiores ameaças a todas as atividades produtivas.
Geração de emprego, renda e recursos suficientes para liquidar de uma vez por
todas com a falta de moradia digna, promover o equilíbrio social e garantir a
prosperidade em uma sociedade mais justa, com estreitamento das diferenças
econômicas entre os cidadãos, constituem a base de uma nação desenvolvida.
Somos daqueles que não se contentam facilmente ou se acomodam. Não nos
intimidamos perante desafios. Nós os enfrentamos, com ética, transparência e
dignidade. Buscamos o novo, mas sem desprezar o passado. Queremos o
melhor para todos.
É assim que agimos. É assim que pensamos. É assim que faremos !
Que Deus nos ilumine em nossa missão !
Muito Obrigado!