1. Registro de Imóveis Eletrônico
Flauzilino Araújo dos Santos
Registrador em São Paulo – SP
Presidente da ARISP
Diretor de Tecnologia do IRIB

2. Sobre o Registro de Imóveis brasileiro
• É uma instituição segura, moderna, eficiente e que
cumpre o papel que lhe é reservado na estrutura
jurídica do país.
• O nosso Direito Registral Imobiliário já atingiu um
grau de maturidade como micro-sistema jurídico
perfeitamente consolidado e até com características
próprias, diversas dos ordenamentos alienígenas.
• Desde sua criação sempre esteve na vanguarda da
tecnologia.

3. Padrão organizativo de um Registro de Imóveis
• A natureza da outorga administrativa da delegação
de serviço público é somada ao exercício em caráter
privado.
• Princípios empresariais autônomos próprios do setor
privado são somados com critérios administrativos
de prestação, regulamentação e controle de serviços
públicos.
• Resultado: Serviço público iluminado por valores,
princípios e procedimentos empresariais inerentes à
iniciativa privada.

4. 1º Serviço Público pela Internet
• Primazia: Desde 1997 o Registro de Imóveis
em São Paulo oferece um serviço de pedidos
de certidões pela Internet.
•+ de 5.000.000 de certidões.
• RECLAMAÇÕES NO PROCON: 0 (ZERO)
• RECLAMAÇÕES NA CORREGEDORIA DA
JUSTIÇA: 0 (ZERO)

6. Contador Ofício eletrônico

7. Os Registradores Imobiliários brasileiros já
construíram uma infraestrutura capaz de
responder positivamente aos desafios da
Sociedade da Informação. Nós estamos aptos
para funcionar o Registro de Imóveis
Eletrônico da Lei 11.977/2009.

10. Registro de Imóveis Eletrônico
PRAZO PARA IMPLANTAÇÃO
8 de julho de 2014

11. Lei nº11.977, de 7.7.2009:
Art. 39 Os atos registrais praticados a
partir da vigência da Lei nº 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, serão inseridos no
sistema de registro eletrônico, no prazo de
até 5 (cinco) anos a contar da publicação
desta Lei.
(Publicada no DOU 8.7.2009)

12. Registro de Imóveis Eletrônico
Quem deve implantá-lo?

13. Lei nº 11.977, de 7.7.2009:
Art. 37: Os serviços de registros públicos
de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, observados os prazos e
condições previstas em regulamento,
instituirão sistema de registro eletrônico.
(Os registradores tem o poder-dever de alcançar a
finalidade legal).

14. Registro de Imóveis Eletrônico
• Constitui fator estratégico essencial para o
desenvolvimento do Brasil e a sua
competitividade no mercado internacional,
com reflexos no “Risco Brasil” e no “Custo
Brasil”.
• O Brasil ocupa a desconfortável posição de
126º lugar nas economias mundiais com
facilidades para fazer negócios (Relatório
Doing Business/2012 – Banco Mundial).

15. O processo de retirada de
atribuições e esvaziamento
do Registro de Imóveis já
evoluiu da ameaça para a
concretização.

16. REALIDADES...
Lei nº 11.922, de 13.3.2009, art. 8º;
Lei nº 2.543, de 2011 (acrescentou o
art. 63-A na Lei nº 10.931/2004):]
Resolução Nº 4.088, de 24.5.2012, do
Banco Central do Brasil.

17. Resolução Nº 4.088, de 24.5.2012
Banco Central do Brasil
Art. 1º As instituições financeiras e demais
instituições autorizadas a funcionar pelo Banco
Central do Brasil devem registrar, em sistema de
registro e de liquidação financeira de ativos
autorizado pelo Banco Central do Brasil:
I – As garantias constituídas sobre veículos
automotores ou imóveis relativas a operações de
crédito; e

18. Parágrafo único: O sistema de registro a
que se refere o caput deve:
I – ser de âmbito nacional;
II – possibilitar a consulta unificada e
informações; e
III – Permitir ao Banco Central do Brasil o
acesso às informações e aos documentos
necessários ao desempenho de suas
atribuições legais.

19. Art. 3º Fica o Banco Central do Brasil
autorizado a adotar as medidas
necessárias ao cumprimento desta
Resolução, disciplinando, em especial
os seguintes aspectos:
I – informações requeridas para os
registros; e
II – cronograma para implementação
dos registros.

20. PASSARÁ O REGISTRO
DE IMÓVEIS A SER UM
REGISTRO DE
SEGUNDA CATEGORIA?

21. “Estamos diante de um processo
orquestrado e profissionalmente bem
conduzido cujo objetivo final é a
substituição do sistema registral
brasileiro por modelos que fizeram
fortuna nos Estados Unidos”.
(Sérgio Jacomino)

22. HIPOTECAS PODRES
Nos países onde não houve eficaz
controle da garantia do crédito
imobiliário em relação a seu lastro
propiciou o surgimento de hipotecas
subprimes.

23. Felizmente o Brasil esteve a salvo
da bancarrota mundial por ser
diferente na organização da
propriedade imobiliária e dos
direitos conexos.

24. Em parte o mérito deve ser atribuído à
blindagem garantida pela publicidade
registral, no absoluto controle da emissão
de títulos que representam o crédito do
financiamento imobiliário, em relação
direta ao imóvel que lhe serve de lastro,
por meio da averbação da Cédula de
Crédito Imobiliário (CCI).

25. Reclamações do Mercado
Imobiliário:
1. Falta de padronização;
2. Exigências descabidas;
3. Demora na prática dos atos registrais;
4. Remessa eletrônica do contrato de
financiamento imobiliário;
5. Acesso remoto às informações
registrais.

26. PADRONIZAÇÃO:
1. Edição de Normas de Serviço evitando assimetrias
(estudar as normas já existentes);
2. Desenvolver programas de educação continuada para
atualização e capacitação de Oficial e seus prepostos:
encontros, seminários, cursos etc.
2. Aproveitamento das tecnologias de comunicação:
WebRádio, WebTV, Internet Televison (TV conectada),
redes sociais etc;
3. Recebimento e leitura de informativos e publicações
institucionais.

27. EXIGÊNCIAS DESCABIDAS:
Oposição pelo Registrador para
acesso de títulos ao fólio real de
óbices que não constituem causas
de nulidade do negócio jurídico.

28. A Qualificação Registral é uma tarefa
eminentemente profissional desenvolvida
no âmbito do poder/dever do Registrador.
Por consequência, seu alcance e conteúdo
devem ser essencialmente jurídicos. Não há
espaço para improvisações, conjecturas e
suposições.

29. O Registrador de Imóveis deve examinar o
título que lhe foi apresentado com o máximo
de disposição psicológica favorável para que
as partes consigam inscrever todos os atos e
publicar todos os direitos que quiseram
constituir, visando os benefícios e as
salvaguardas da publicidade registral.

30. AFASTAR O PESADELO DA ESPADA DE
DÂMOCLES (1):
RECONHECIMENTO DA QUALIDADE
DO REGISTRADOR DE IMÓVEIS
COMO PROFISSIONAL DO DIREITO.

31. Com estabilidade emocional,
a qualificação registral será
melhor empreendida.

32. Lei nº 8.935/1994:
Art. 28. Os notários e oficiais de registro
gozam de independência no exercício de
suas funções [...].

33. Se o Registrador, interpretando,
razoavelmente, a lei, toma
determinada decisão,
fundamentando-a, seguramente está
no exercício de sua independência
jurídica como profissional do
Direito.

34. Exigências descabidas
Questões primárias
Matéria já cristalizada na doutrina e
jurisprudência.

35. Dos prazos para qualificação
registral, registro e devolução do
título:
1 – No Decreto 4.857, de 1939.
2 – No Decreto-lei 1.000, de 1969.
3 – A omissão na Lei 6.015, de 1973.

36. PROPOSTA 1:
Retomar os prazos do antigo
Regulamento de 1939 (5 dias para
qualificação/devolução com exigências e
5 dias para o registro), com a devida
modulação e respeitados os prazos
excepcionais previstos em lei.

37. PROPOSTA 2:
Fixar o prazo para emissão de
certidão de matrícula em 2 horas
úteis, suprindo lacuna da Lei de
Registros Públicos.

38. Lei 6.015, de 31.12.1973:
Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro
teor, em resumo, ou em relatório,
conforme quesitos, e devidamente
autenticada pelo oficial ou seus substitutos
legais, não podendo ser retardada por
mais de 5 (cinco) dias.

39. 5 dias é o máximo de retardamento tolerado
na expedição da certidão do registro de
Imóveis.
Sendo o retardamento superior a 5 dias
caberá aplicação de pena disciplinar pelo
Juízo competente (Lei 6.015/73, art. 20).

40. REMESSA ELETRÔNICA
DE TÍTULOS:
1. Formato PDF/A e XML.
2. Plataforma única.
3. Acompanhamento Online do título.

41. ARQUITETURA e-PING
PDF/A – Padrão para documento
eletrônico de longa duração
recomendado
XML – Padrão primário para
intercâmbio de dados

42. XML - eXtensible Markup
Language
1 - Documento eletrônico de longa duração
2 – Por ser o padrão primário de
intercâmbio de dados eleito pela e-PING;
3 – Por reunir condições de processamento
de dados.

43. 1. Traslados notarias eletrônicos;
2. Instrumentos particulares eletrônicos;
3. Instrumentos particulares com caráter de
escritura pública: Resumo Executivo do
Contrato (REC).

44. CAPACITAÇÃO ECONÔMICA
DAS SERVENTIAS.
1- Criação de serventias deficitárias.
2- Gratuidades.

45. Gratuidades e isenções existentes ou
propostas em projetos de lei
• Regularização fundiária e afins;
• Cidadãos com renda familiar até 3 salários mínimos;
• Beneficiários da assistência judiciária gratuita;
• União, Estados, Municípios e suas autarquias;
• Aposentados;
• Afro-descendentes;
• Indígenas;
• Agricultor analfabeto;
• Escolas;
• Associações, igrejas, grêmios estudantis etc.

46. Registro de Imóveis & Gratuidade
O Registro de Imóveis é um serviço público exercido em caráter
privado. O Oficial é responsável pela gerência financeira e
administrativa da serventia (CF, art. 236);
O Oficial responde com seu patrimônio pessoal pelos danos
causados a terceiros por ele ou por seus prepostos, na prática de
atos próprios da serventia (Lei 6.015/73, art. 24);
Responsabilidade estendida perpetuamente: conservação dos
livros, papéis, microfilmes, banco de dados e de imagens. Estes
devem ser mantidos atualizados - hardware, software, backups
etc. (Lei 6.015/73, art. 26)

47. A prestação dos serviços registrais exige
pessoal qualificado e investimentos
crescentes em tecnologia de última
geração. O registro eletrônico deve ser
implantado até 2.014.
Como fechar essa conta? Quem
vai pagar? Não há mágica!

48. Registradores são delegados de função pública e exercem suas
funções como uma atividade profissional, e não como benemerência.
Da mesma forma que médicos, advogados, juízes, engenheiros e
funcionários públicos exercem suas profissões como meio de
sustento, e não como benemerência a terceiros. Os registradores são
particulares que se ligaram a essas funções com o propósito de obter
uma remuneração pelo serviço que prestam. O Estado confere essa
delegação, não como um favor, mas como forma de atingir objetivos
da sociedade e o faz por meio de outorga administrativa, via
disputadíssimo e dificílimo concurso público. Oferece, em
contrapartida, as condições pelas quais esses profissionais do Direito
são dignamente remunerados: emolumentos pelos atos praticados,
devidamente fixados por Lei.

49. Frases para reflexão...
• “Não é possível que o Estado forneça um serviço de sua obrigação,
do qual se liberou mediante a delegação, transferindo ao delegado
a integralidade dos ônus desse benefício. Se a prestação atende o
interesse público, legítimo que o poder público remunere o
delegado pelos serviços” (Des. José Renato Nalini, do TJSP).
• “Não se pode interpretar o direito achando que o interesse social
da medida é o suficiente para permitir essa conduta, a menos que
haja compensação” (Prof. Celso Antônio Bandeira de Mello, a
propósito do equilíbrio da relação jurídica Estado/Registrador de
Imóveis).

50. Acesso remoto aos Registros de
Imóveis:
A importância de plataforma única de
acesso.
Utilização de ambientes seguros para
tráfego de documentos eletrônicos,
evitando-se comunicação via e-mail.

51. A publicidade registral exige a
utilização de meios instrumentais
vocacionados e estruturalmente
orientados para proporcionar a
comunicação do usuário com o
Registro de Imóveis e o conhecimento
das situações registrais decorrentes.

52. A Central de Serviços
Eletrônicos Compartilhados dos
Registradores de Imóveis
(ARISP/IRIB) cumpre esse papel

53. Reflexão Final:
Computadores e softwares não fazem
funcionar ou fracassar o Registro de
Imóveis. O elemento chave é o resultado da
equação “pessoas + princípios jurídicos”.

54. Muito Obrigado!
Flauzilino Araújo dos Santos
flauzilino@arisp.com.br
www.arisp.com.br