Este documento estabelece normas e procedimentos para a elaboração de laudos de avaliação para o Banco do Brasil, incluindo a observância de normas técnicas, escolha do método avaliatório, apresentação do diagnóstico de mercado, realização de vistorias e cálculo dos valores máximo e mínimo para liquidação imediata.

1. DOC#4816-v2
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NORMAS PARA ELABORAÇÃO DE LAUDOS PARA O BANCO DO BRASIL
1. Na elaboração de laudos devem ser observados:
a) normas:
I. NBR 14.653-1 Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais;
II. NBR 14.653-2 Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis urbanos;
III. NBR 14.653-3 Avaliação de Bens - Parte 3: Imóveis Rurais;
IV. NBR 14.653-4 Avaliação de Bens - Parte 4: Empreendimentos.
V. NBR 14.653-5 Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral
VI. NBR 12.721/99 (NB-140) - Avaliação de Custos Unitários e Preparo de
Orçamento de Construção para Incorporação de Edifício em
Condomínio;
b) avaliações urbanas - Lei Federal n.º 6.766, de 20.12.79 e 9785, de
29.01.1999, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano e dá
outras providências;
c) decreto-lei n.º 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e
acrescidos de marinha;
d) Preceitos contidos no Código de Ética Profissional (Resolução 1002/02
do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA).
2. Na escolha do método avaliatório, devem ser consideradas as
prescrições das Normas da ABNT, procurando:
a) utilizar, sempre que possível, o MÉTODO DIRETO COMPARATIVO DE
DADOS DE MERCADO que melhor espelha o comportamento de mercado;
b) não sendo possível atender o item a, utilizar para imóveis
urbanos, dentre os outros previstos na norma, a metodologia que
melhor forma opinião de valor para o avaliador, observando que,
na hipótese de utilização do método evolutivo, o fator de
comercialização (FC) deverá ser fundamentado e detalhadamente
explicitado no laudo;
c) para empreendimentos, com o objetivo de determinação do valor de
mercado, utilizar o MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
conjugadamente com os métodos para obtenção do custo de reedição,
para fins de definição do valor a ser adotado; quando o valor
alcançado for negativo ou insignificante, calcular o valor de
desmonte, com relocalização ou não do empreendimento, justificada
pela existência ou não de região propícia a sua instalação;
d) para empreendimentos com o objetivo de determinação do custo de
reedição ou do valor de desmonte utilizar as metodologias
específicas, conforme item 7.5.2.1 da NBR 14.653-4 e item 11.2 da
NBR 14.653-5.
OBS: Observadas as características dos componentes do
empreendimento (terreno, edificação e máquinas/equipamentos) e do
mercado deve-se analisar a possibilidade de apuração do valor de
mercado sem uso da metodologia econômica.
e) para máquinas e equipamentos isolados, a ser vinculados em
garantia e que sejam objeto do financiamento, apurar o “valor de
mercado para venda” conforme NBR 14.653-5.

2. 3. Além de atender o contido nas normas específicas da ABNT, quando
utilizado o Método da Capitalização da Renda, deve ser consignado no
laudo, quando couber, o seguinte:
a) capacidade operacional nominal do avaliando;
b) capacidade operacional adotada no cálculo das receitas,
justificando-a;
c) receita operacional devidamente discriminada (produção, preços de
todos os produtos);
d) despesa operacional devidamente discriminada (custos fixos e
variáveis incidentes, não se limitando aos demonstrativos
contábeis);
e) carga tributária;
f) custo da manutenção e da parada por falha;
g) depreciação contábil para fins de Imposto de Renda e Contribuição
Social;
h) capital de giro considerado;
i) taxa de remuneração e taxa de risco, justificando a escolha;
j) cenários operacionais, com respectivas taxas de atratividade;
k) valor econômico calculado;
l) vantagem da coisa feita, se for o caso, justificando e
fundamentando;
m) tomada de decisão quanto ao valor adotado no laudo.
4. Ponderadas as circunstâncias mercadológicas, prazos, finalidade e
relação custo benefício, para imóveis urbanos, deve ser intentado,
preferencialmente, o grau III para fundamentação e precisão. No
laudo deverá ser apresentado, através de tabela, demonstrativo da
pontuação atingida para enquadramento quanto aos graus de
fundamentação e precisão.
OBS : Conforme item 9.2 da NBR 1.653-2, no caso de informações
insuficientes para a utilização dos métodos previstos nessa Norma, o
trabalho deve ser considerado como parecer técnico, não devendo ser
classificado quanto à fundamentação e à precisão.
5. Para empreendimentos, o grau de fundamentação da avaliação (NBR
14.653-4, item 10) será definido em função da finalidade, da relação
custo/benefício, do prazo e da documentação/informações disponíveis.
Como padrão, busque enquadrar a avaliação no grau de fundamentação
II. No laudo deverá ser apresentado, através de tabela,
demonstrativo da pontuação atingida para enquadramento quanto ao
grau de fundamentação.
6. Os laudos do Banco devem ser apresentados conforme modelo(s)
doc#103, e doc#2013 ou modelos de LAUDO PADRONIZADO.
7. Nas avaliações de terreno, casa residencial, apartamento e unidade
comercial, utilizando o MÉTODO DIRETO COMPARATIVO DE DADOS DE
MERCADO, poderão ser utilizados os modelos de LAUDO PADRONIZADO,
para cada caso:
a) casa residencial - doc#2849
b) apartamento - doc#2850
c) terreno - doc#2851
d) unidade comercial - doc#2852

3. 8. Esses modelos não pretendem limitar o enriquecimento dos trabalhos e
sim estabelecer estrutura mínima para apresentação dos laudos, bem
como facilitar a imediata visualização dos dados relevantes.
9. O LAUDO DE USO RESTRITO deve ser adaptado do laudo completo,
mediante exclusão dos itens a seguir conforme modelo de laudo:
( ) MODELO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS E BENS
MÓVEIS: exclusão dos itens 10 e 16-h a 16-o;
( ) MODELO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA EMPREENDIMENTOS: exclusão dos
itens 9, 12, 14 e 19-h a 19-o;
( ) MODELO DE LAUDO PADRONIZADO (para ..............): exclusão dos
anexos de e a n.
A denominação do laudo será: “LAUDO DE USO RESTRITO”, seguido da
seguinte observação, :
“Este LAUDO é um documento para uso restrito na negociação com o
Banco do Brasil, conforme a finalidade da avaliação, não tendo
validade para outros usos ou exibição para outras pessoas não
envolvidas diretamente na negociação”
10. A folha inicial do laudo de avaliação deve ser constituída por
ficha-resumo da avaliação, contemplando as seguintes informações:
- GEREL:
- N.º do laudo/Parecer técnico:
- Finalidade do laudo/Parecer técnico:
- Objetivo da avaliação:
- Objeto (Tipo e descrição sumária do bem):
- Endereço completo/CEP:
- Cidade e UF:
- Proprietário do imóvel:
- Área construída: m2
- Área do terreno: m2
- Resultados de avaliação (conforme objetivo da avaliação):
- Valor de mercado: R$.....;00 (.........)
- Valor para liquidação imediata máximo: R$.....;00 (.........)
- Valor para liquidação imediata mínimo: R$.....;00 (.........)
Ou
- Valor de mercado: R$.....;00 (.........)
ou
- Custo de reedição: R$.....;00 (.........)
ou
Valor de desmonte: R$.....;00 (.........)
Ou
- Outros (especificar): R$.....;00 (.........)
- Classificação quanto a liquidez:
- Metodologia:
- Tratamento dos dados:
- Especificação da avaliação/Grau de fundamentação:
- Grau de precisão:
- Dados do avaliador: nome, CPF/CGC, CREA
- Informações relevantes: (item 13 ou 16 do modelo de laudo,
conforme o caso)

4. OBS : O LAUDO DE USO RESTRITO (NBR 14.653-1, ITEM 10.3) é um
documento para uso restrito na negociação com o Banco do Brasil,
conforme a finalidade da avaliação, não tendo validade para outros
usos ou exibição para outras pessoas não envolvidas diretamente na
negociação.
11. No item DIAGNÓSTICO DE MERCADO, sem prejuízo das informações
relevantes, o avaliador deve classificar o imóvel quanto à:
a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;
b) desempenho de mercado: RECESSIVO NORMAL ou AQUECIDO;
c) número de ofertas: BAIXO, MÉDIO ou ALTO;
d) absorção pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou
RÁPIDA;
e) público alvo para absorção do bem;
f) facilitadores para negociação do bem.
12. Nesse sentido, devem ser considerados, dentre outros aspectos que o
avaliador julgar pertinentes, os seguintes:
a) desempenho e tendências do mercado local, de forma geral e
especificamente para bens do tipo do avaliando, ponderada a
influência da conjuntura econômica;
b) características da amostragem: ocorrência de dados de transações
em relação a ofertas; tempo de permanência dos dados na condição
e oferta;
c) condições de venda praticadas pelo Banco versus as praticadas no
mercado local;
d) fatos, tais como, ocupação do imóvel mediante
locação/arrendamento, existência de posseiros, obra não
regularizada junto a órgãos públicos etc., não considerados para
efeito da determinação de seu valor, que possam constituir-se em
obstáculos à venda do bem;
e) no caso de complexos industriais: a situação econômica do setor
em que se insere a atividade industrial do avaliando, obsoletismo
referente à planta industrial e reversibilidade de uso da
instalação sem grandes adaptações;
13. Adote os procedimentos a seguir, sempre que aplicáveis, registrando
as observações:
a) examine a certidão de registro do imóvel;
b) examine os projetos;
c) consulte o Código de Obras e a Lei de Uso e Parcelamento do Solo
da localidade;
d) verifique restrições impostas (desapropriações, tombamentos,
expansão da rede viária urbana) por órgãos municipais, estaduais
e federais, como: IBAMA, INCRA, Patrimônio Histórico e Companhias
de Energia e Telecomunicações;
e) situação de conformidade do complexo industrial junto ao SIF;
f) examine fichas de manutenção dos equipamentos, faturas das
máquinas e equipamentos e/ou guias de importação;
g) consulte tabela de depreciação e vida útil dos equipamentos
constantes da publicação "Anais do I Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliações" do IBAPE;
h) estude os setores onde se insere o avaliando, incluindo visitas a
complexos industriais similares/concorrentes;

5. i) verifique obsoletismo funcional;
j) verifique restrições quanto a áreas de preservação permanente, de
reserva legal e de reservas indígenas;
k) observe a forma de ocupação da terra (arrendatário, meeiro,
posseiro etc.).
14. Sempre que o objetivo da avaliação for a determinação do valor de
mercado, devem constar do laudo os valores máximo e mínimo para
liquidação imediata do bem. A informação desses valores é
obrigatória, justificando-se em face dos seguintes aspectos:
a) o Banco, para alienar esses bens, deve cumprir prazos previstos
na legislação, ficando o bem em seu patrimônio durante esse
período;
b) a maioria dos bens recebidos em dação demanda um prazo razoável
para sua alienação, inclusive com várias licitações sem sucesso,
caracterizando a pouca liquidez dos mesmos;
c) durante a permanência do bem em seu patrimônio, o Banco arca com
diversas despesas, tais como: vigilância, manutenção, água,
energia, taxas de condomínio, impostos, custos de licitação etc.;
d) o recurso imobilizado acarreta um custo de oportunidade, uma vez
que não gera receitas financeiras.
OBS: Na avaliação pelos critérios do custo de reedição e do valor de
desmonte não cabe a apuração dos valores para liquidação imediata
(VLI).
15. Os valores máximo e mínimo para liquidação imediata (VLI) do bem
devem corresponder aos valores presentes dos fluxos de caixa que
contemplem os seguintes elementos:
a) prazos mínimo e máximo previstos para permanência do mesmo no
ativo do Banco. Esses períodos devem ser definidos conjuntamente
pelo avaliador e pela GEREL, considerando o diagnóstico de
mercado e a liquidez do bem com base em dados estatísticos. Para
o caso de dação em pagamento com cláusula de retrovenda,
adicionar aos prazos máximo e mínimo, o período definido nessa
cláusula;
b) despesas incidentes sobre o bem durante os prazos de permanência
previstos;
c) Para o caso de imóvel com risco de invasão, considerar custos
adicionais no item de vigilância;
d) impostos (ITBI, IR e CS, IPTU) incidentes;
e) custo de oportunidade do recurso imobilizado definido pelo Banco
e fornecido com o aplicativo de cálculo do VLI.
16. Os cálculos dos valores máximo e mínimo para liquidação imediata
serão efetuados com aplicativo fornecido pelo Banco do Brasil.
17. Quando não for possível a vistoria completa ao imóvel avaliando,
observe o item 7.3.5.2 da NBR 14.653-2.

6. i) verifique obsoletismo funcional;
j) verifique restrições quanto a áreas de preservação permanente, de
reserva legal e de reservas indígenas;
k) observe a forma de ocupação da terra (arrendatário, meeiro,
posseiro etc.).
14. Sempre que o objetivo da avaliação for a determinação do valor de
mercado, devem constar do laudo os valores máximo e mínimo para
liquidação imediata do bem. A informação desses valores é
obrigatória, justificando-se em face dos seguintes aspectos:
a) o Banco, para alienar esses bens, deve cumprir prazos previstos
na legislação, ficando o bem em seu patrimônio durante esse
período;
b) a maioria dos bens recebidos em dação demanda um prazo razoável
para sua alienação, inclusive com várias licitações sem sucesso,
caracterizando a pouca liquidez dos mesmos;
c) durante a permanência do bem em seu patrimônio, o Banco arca com
diversas despesas, tais como: vigilância, manutenção, água,
energia, taxas de condomínio, impostos, custos de licitação etc.;
d) o recurso imobilizado acarreta um custo de oportunidade, uma vez
que não gera receitas financeiras.
OBS: Na avaliação pelos critérios do custo de reedição e do valor de
desmonte não cabe a apuração dos valores para liquidação imediata
(VLI).
15. Os valores máximo e mínimo para liquidação imediata (VLI) do bem
devem corresponder aos valores presentes dos fluxos de caixa que
contemplem os seguintes elementos:
a) prazos mínimo e máximo previstos para permanência do mesmo no
ativo do Banco. Esses períodos devem ser definidos conjuntamente
pelo avaliador e pela GEREL, considerando o diagnóstico de
mercado e a liquidez do bem com base em dados estatísticos. Para
o caso de dação em pagamento com cláusula de retrovenda,
adicionar aos prazos máximo e mínimo, o período definido nessa
cláusula;
b) despesas incidentes sobre o bem durante os prazos de permanência
previstos;
c) Para o caso de imóvel com risco de invasão, considerar custos
adicionais no item de vigilância;
d) impostos (ITBI, IR e CS, IPTU) incidentes;
e) custo de oportunidade do recurso imobilizado definido pelo Banco
e fornecido com o aplicativo de cálculo do VLI.
16. Os cálculos dos valores máximo e mínimo para liquidação imediata
serão efetuados com aplicativo fornecido pelo Banco do Brasil.
17. Quando não for possível a vistoria completa ao imóvel avaliando,
observe o item 7.3.5.2 da NBR 14.653-2.