O documento apresenta uma proposta para arrendar um imóvel em Lisboa para fins hoteleiros. O grupo de investidores propõe desenvolver um hotel boutique de 4 estrelas com 26 quartos, restaurante e bar. A proposta inclui detalhes sobre o conceito, arquitetura, receitas projetadas e termos do contrato de arrendamento de 25 anos. Os promotores têm experiência em hotelaria e restauração.

1. Hotel Astra

2. INDICE
Introdução
Conceito
Arquitectura
Receitas de Exploração
Promotores
Proposta

4. INTRODUCAO
O presente documento tem como objectivo
apresentar uma proposta de arrendamento para
fins hoteleiros do imóvel sito na Avenida da
Liberdade 164 em Lisboa, que se encontra em
fase final de construcao, e para onde estava
prevista a abertura de um Hotel desenhado e
explorado pela Lanidor.
O proponente, constituído por um grupo de
investidores com experiência no sector de
hotelaria e restauração, propõe-se desenvolver
um conceito de hotel de 4 estrelas num estilo
intemporal com elevados níveis de conforto,
dirigido maioritariamente a clientes “leisure”.
A proposta aborda em primeiro lugar o conceito
proposto para o Hotel, aproveitando a
arquitectura de base ja executada para o Hotel
da Lanidor, e em seguida apresentam-se as
receitas de exploração previstas para o Hotel.
No final do documento é apresentada a
proposta de arrendamento, precedida de uma
apresentação sumária dos promotores.
A presente proposta é o resultado de um estudo
detalhado do edifício, ainda que preliminar, bem
como do conhecimento dos investidores do
sector hoteleiro em geral e, do mercado de
hotelaria e restauração no centro de Lisboa em
particular.
Estamos plenamente convictos da nossa
capacidade em desenvolver um conceito
diferenciado e de sucesso, esperando para tal
que a nossa proposta vá ao encontro das
expectativas dos proprietários do imóvel.

5. FOTOGRAFIAS DO PREDIO

6. CONCEITO
Propõe-se o desenvolvimento de um boutique
hotel de 4 estrelas, ao estilo dos pequenos
hotéis de charme que podemos encontrar nos
centros das grandes capitais europeias.
Vocacionado essencialmente para o turista de
lazer que privilegia um ambiente de conforto e
bom gosto numa localização central a preços
moderados.
O conceito proposto é o de um hotel “full
service”,
com
26
quartos,
restaurante/bar/esplanada com capacidade
para 70 lugares sentados situado nos pisos 0 e
-1 com entrada pela Loja na Avenida da
Liberdade, e recepcao/lounge no piso 1, com
entrada pelo numero 164 da Avenida da
liberdade
Os ambientes pensados para as áreas comuns
do hotel preveem a utilização de tons neutros
sendo o calor dos ambientes conseguido
através da escolha de materiais quentes como
madeira, couro e tecidos em tons de terra,
assim como através de elementos decorativos
diversos.
Os quartos do hotel tem na sua maioria areas
médias entre 25 e 35 m2, condizentes com a
categoria do hotel e com a proposta de tarifa
média diária estimada de cerca de 100 euros.
A decoração dos mesmos pretende ser
intemporal, embora com toques de
modernidade, oferecendo uma elevada
sensação de conforto e bem-estar. Será feito
um esforço no sentido de dar personalidade a
cada quarto, de modo a oferecer aos clientes
um ambiente o mais acolhedor possivel, em
contraste com a impessoalidade da maioria
dos hoteis de cidade.
As areas de alimentação e bebidas estão
pensadas para atrair não apenas os clientes do
hotel mas tambem o publico exterior.
A zona da Avenida da Liberdade tem bastante
clientela permanente de almoco, para uma
faixa de despesa de 15-20 euros por pessoa,
essencialmente para quadros das instituições
financeiras assim como de escritórios de
advogados, Ministérios e outras instituições ali
presentes.
Ao jantar, a excelente localizacao do hotel
juntamente com a capacidade de divulgação
por parte do grupo investidor permitira atrair
público exterior para jantares na faixa dos 2530 euros por pessoa.
A utilizacao do logradouro como esplanada do
restaurante, será um factor essencial para a
atracção de clientes à hora do almoco e jantar
e também para servico de bar ao final da tarde,
sobretudo no periodo de Marco a Outubro.
O
conceito
gastronomico
é
o
de
“bistrot/brasserie” e “wine bar”, com pratos de
confecção simples mas requintada, com
recurso a materias primas de boa qualidade.

7. MOODS LOBBY

8. ARQUITECTURA – MEMORIA DESCRITIVA
PISO 0 e PISO -1
Estes pisos serao utilizados para as areas do
restaurante e esplanada do hotel. O restaurante
que tera entrada pela actual loja sera distribuido
em dois niveis (o nivel da Loja e o nivel do
logradouro). O logradouro sera transformado em
esplanada com ligacao a area de restaurante do
piso -1. A distribuicao por dois pisos e em areas
distintas permitira a criacao de dois conceitos
diferentes de restauracao, embora utilizando a
mesma infrastrutura de cozinha e copa.
PISO 1
o piso 1 sera ocupado em parte pelos espaços
públicos da área de lounge / recepção / bar. O
acesso de publico sera feita pela escada
existente e desde esse nivel um elevador dara
acesso aos restantes pisos superiores e
inferiores. O piso 1 ainda incluira 3 quartos de
hotel devidamente isolados dos espacos
publicos, garantindo total privacidade e
isolamento acustico.
PISOS 2 a 6
Estes pisos estão totalmente reservados aos
quartos. Cada piso tera 5 quartos (com excepcao
do piso 6 que tera 3 quartos) com áreas amplas,
acessíveis através de elevador e escada para
publico e serviço. A organização dos quartos na
frente do edificio (2 em cada piso a excepcao do
piso 6 com apenas um quarto) tiram proveito
dos vaos existentes maximizando a luz natural
no interior dos espaços. Na parte de tras, os
quartos terao abertura para o logradouro.

9. MOODS QUARTOS

10. ARQUITECTURA - AREAS

11. MOODS RESTAURANTE

12. RECEITAS DE EXPLORACAO

13. MOODS TERRACO E LOGRADOURO

14. PROMOTORES
SUSANA CALDAS
directora financeira e de investimentos da Gespura
desde 2005, sociedade de direito português com
participadas na área hoteleira (Aquapura e
Stravaganza), imobiliária (Artepura) e energias
renováveis (Dreen Water Re-Energy). É responsável
pela análise de oportunidades de investimento e
respectiva viabilidade financeira, pela avaliação
económica e financeira de projectos nas suas fases
de investimento e implementação e pela
estruturação de financiamentos, entre outros.
Antes de integrar o grupo Gespura, foi subdirectora de corporate finance do Bes
Investimento, com responsabilidades a nível do
aconselhamento financeiro em operações de
fusões e aquisições, privatizações e joint-ventures
nas áreas de hotelaria, imobiliário, construção,
cimentos, banco e seguros, entre outras.
Licenciou-se em economia na Universidade
Católica Portuguesa e tem uma pós-graduação em
finanças da mesma instituição.
MARIA MANUEL VAZ GUEDES
depois de uma breve passagem pela Secretaria de
Estado da Cultura em 1990, esteve alguns anos no
Centro Cultural de Belém como assistente
comercial na área de congressos. Em 2003 ficou
com a gestão da cantina da sede da Somague na
Beloura onde esteve ate 2007. Em 2010 criou com
o marido Joao o restaurante MOMA na rua de São
Nicolau, onde e simultaneamente responsável pela
cozinha e sala. Tirou alguns cursos de cozinha com
chefes internacionais ligados ao Cordon Bleu e Ritz
de Paris.
GONCALO VASCONCELLOS GUIMARÃES
Possuidor de cerca de 20 anos de experiencia
ligados à área imobiliária, é licenciado em Direito
pela Universidade Autónoma de Lisboa, possui
ainda uma pós graduação em Gestão para não
financeiros da Universidade Católica Portuguesa e
diversos cursos da LSE e do INSEAD na vertente de
Negociação e Real Estate Business Ventures e
Leadership. Assegurou durante 14 anos a
coordenação do Departamento Legal da Sonae
Sierra, tendo trabalhado em diversos mercados
(Portugal, Brasil, Espanha, Alemanha, Grécia, Itália e
Roménia), acompanhando a estratégia de
internacionalização daquela sub-holding do Grupo
Sonae. Desde 2009 que é Director Jurídico da
Gespura SGPS, sociedade de direito português com
participadas na área hoteleira (Aquapura e
Stravaganza), imobiliária (Artepura) e energias
renováveis (Dreen Water Re-Energy).
JOAO VAZ GUEDES
engenheiro de formação, foi administrador da
Somague durante mais de 10 anos. Desde 2000,
tem-se dedicado ao desenvolvimento de projectos
de Hotelaria e Imobiliária. Foi responsável pelo
desenvolvimento do resort Warapuru no Brasil, e
pela criação do fundo imobiliário Itacaré Capital
cotado na bolsa de Londres e especializado no
desenvolvimento de resorts no Brasil. Em 2011
esteve em Londres a trabalhar como director de
desenvolvimento de um “family office” Mosaic Blue
Capital, com interesses nas áreas imobiliária e novas
tecnologias.

15. MOODS DETALHES

16. PROPOSTA
RENDA:
A renda anual proposta está indexada as receitas do
Hotel, de acordo com a seguinte formula:
Renda = 22% Receitas Quartos + 8% Receitas A&B
RENDA MINIMA:
O proponente garante aos proprietários uma renda
mínima de 200.000,00 Euros por ano, caso a renda
conforme calculo acima não atinja esse valor.
DURACAO DO CONTRATO:
25 anos a partir do inicio da exploração hoteleira.
PERIODO DE CARENCIA:
Propõe-se um período de carência de renda até ao
final do primeiro ano de exploração.
LIMITES DE FORNECIMENTO:
Os proprietários do imóvel serão responsáveis pelo
investimento na conclusao das obras de remodelacao
do edifício, com excepção do investimento em “FF&E”
(mobiliário de todas as áreas do hotel; equipamento
cozinha e bares; equipamentos dos quarto como TV,
minibar, cofre; objectos de decoração diversos;
enxoval; serviços de copos, pratos e faqueiros; papel
de parede) que ficara a cargo do proponente
arrendatário.
VALORES ESTIMADOS DAS RENDAS ANUAIS (€):
Ano 1
Renda (€)
0
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
200,000 201,560 223,577 246,733 254,135

17. MOODS DIVERSOS

19. APRESENTACAO
Joao Vaz Guedes
jadvguedes@gmail.com