Panorama da Hotelaria Brasileira 2019: Recuperação do setor e nova oferta até 2022

1Panorama da Hotelaria Brasileira 2019
12ª edição março/2019
Perspectiva de desempenho e nova oferta
Panorama
da Hotelaria
Brasileira
Realização Apoio

Temos o orgulho de
apresentar a 12ª edição
do Panorama da
Hotelaria Brasileira,
uma publicação
idealizada e realizada
pela HotelInvest há
mais de 10 anos.
A partir de 2019, o Panorama contará com diversas novidades. A primeira é
o importante apoio do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB),
que forneceu à HotelInvest dados agregados de desempenho dos mercados
analisados. A segunda é a ampliação do escopo geográfico do estudo para 11
capitais, com ênfase nas expectativas de ocupação e diária para o ano vigente.
E, por fim, mas não menos importante, um amplo levantamento da oferta de
hotéis urbanos em desenvolvimento no país até 2022.
Agradecemos o apoio de todas as redes hoteleiras e do FOHB para a realização
do Panorama. No total, o desempenho de 420 hotéis e de 31.694 UHs foi
analisado, e 29 das principais redes hoteleiras do país informaram seu pipeline
de novos projetos. A participação de vocês é fundamental para que a publicação
continue sendo uma valiosa e consistente fonte de informação estratégica do
setor hoteleiro no Brasil.
Observa-se o início de um virtuoso ciclo de recuperação de desempenho
dos hotéis no país. Sem variação expressiva de oferta e com a retomada de
crescimento econômico nacional, as expectativas são de aumento de ocupação
e diária média na maioria das praças analisadas.
Desejamos a todos uma boa leitura e ótimos negócios!
Pedro Cypriano
Sócio-diretor
HotelInvest
Diogo Canteras
Sócio-fundador
HotelInvest
Orlando de Souza
Presidente Executivo
FOHB

Ambiente de negócios mais
favorável a investimentos é
a base para um novo ciclo de
crescimento do país
2018 foi o segundo ano de crescimento econômico no
país após o início da recessão em 2015, o que indica um
novo ciclo de recuperação, com inflação controlada e a
menor taxa básica de juros da história. Em 2019, o melhor
ânimo do mercado frente ao novo governo e às possíveis
reformas econômicas trazem expectativas positivas e um
ambiente de negócios mais favorável. Confirmando-se
estas expectativas, serão atraídos mais investimentos
ao país, gerando mais empregos à população e um ciclo
virtuoso de crescimento.
PIB em 2019
+2,5%
Panorama nacional

Cenário econômico
Melhoria dos principais
indicadores econômicos em 2019
+2,5% 95.275 pts
6,5% 4,0% 11,7%
Fonte: Itaú BBA, Projeções de Longo Prazo, janeiro/2019 – BM&FBovespa.
* Média do índice no período entre 01/janeiro e 19/fevereiro.
2018 6,6%
SELIC2019
2018 12,2%
Taxadedesemprego2019
2018 4,2%
IED(%doPIB)2019
2018 +1,3%
PIB2019
2018 81.719 pts
Índice Ibovespa*2019
4,3%2018 4,5%
IPCA2019

VGV acumulado de projetos de multipro-
priedade no Brasil lançados até 2018
(Caio Calfat Real Estate Consulting, 2018)
bilhões
Com a desvalorização do real, os gastos de brasileiros no exterior
diminuíram 29% entre 2018 e 2014. Parte dessa redução de consumo de
viagens internacionais foi redirecionada ao mercado doméstico. A demanda
hoteleira de destinos com alta participação do segmento de lazer cresceu
historicamente, e com mais intensidade nos últimos 5 anos. Com um dólar
alto e a retomada de aumento da classe média, esta tendência de crescimento
se manterá. Ademais, políticas como a facilitação para obtenção de visto de
viagem ao Brasil e a melhoria da conectividade área também contribuirão
para o incremento da demanda turística no país. Além de beneficiar
empreendimentos hoteleiros já em operação, as perspectivas de aumento
de demanda sinalizam uma oportunidade clara para o desenvolvimento de
resorts e projetos turístico-imobiliários no Brasil, caso sejam desenvolvidos em
destinos atrativos e com as características de produto adequadas.
Demanda de lazer continua
crescendo e estimula investimentos
no país, em especial para projetos de
timeshare e multipropriedade
Turismo de lazer
R$16,3

Brasileiros substituem viagens
internacionais por destinos turísticos
domésticos
Turismo de lazer2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-11,0
-3,9 -3,2 -2,4 -2,3 -2,9
-4,7
-5,8
-8,2
-10,9
-16,0
-20,8
-22,0
-25,0 -25,6
-17,4
-19,0 -18,3
-14,5
5,8
1,8 1,7 2,0 2,5 3,2 3,9 4,3 5,0 5,3 5,3 6,1 6,4 6,5 6,8
5,8 5,8 5,96,0
10
-30
-10
-20
0
Receita e despesa cambial turística
Fonte: Banco Central do Brasil
Bilhões(US$)
Despesa Superávit/DeficitReceita
Queda de gasto
de brasileiros no
exterior entre
2018 e 2014
-29%

-1,1%
A tendência de recuperação de desempenho da hotelaria
nacional, iniciada em 2017, confirmou-se e intensificou-
se em 2018. A grande maioria dos mercados apresentou
crescimento de ocupação, próximo a dois dígitos em
algumas cidades. A diária média, por sua vez, ainda
não reagiu nas principais praças e está 32,3% abaixo do
pico no histórico analisado (2014). Diretamente ligada à
atividade econômica do país, a curva de crescimento de
desempenho hoteleiro deverá se intensificar em 2019,
o que sinaliza oportunidades para ajustes reais de diária.
Retomada da economia
impulsiona o desempenho
hoteleiro no país e abre espaço
para aumentos de diária
+5,8%de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

+3,2%
2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 357
R$ 236
R$ 309
R$ 190
R$ 291
R$ 167
R$ 244
R$ 142
R$ 242
R$ 149
R$ 245
R$ 155
66%
62% 57%
62% 64%
58%
RevPARDiária Média Taxa de ocupação
Fonte: FOHB/ HotelInvest * Orçamento das redes afiliadas ao FOHB
+1,3%
Desempenho 2019*
Aceleração do ciclo de
recuperação do mercado. Em 2019, a diária média terá mais
espaço para crescer. Até 2018, o índice fechou o ano 32,3%
abaixo do pico no histórico analisado (2014), em valores reais
Histórico e tendência de desempenho (R$ de 2019)
de ocupação
de diária média
em valores reais

Redes esperam crescimento
de ocupaçãoediáriamédiaem
todososmercados.Todasas
cidadesencontram-senociclode
aceleraçãodedesempenho
Apesar da variação modesta esperada pelas
redes, há maior potencial de crescimento
deste indicador. Mercados com ocupação
média próxima a 70% estão próximos ao seu
pico sazonal e podem adotar ajustes mais
expressivos, próximos a dois dígitos.
O mercado aposta na intensificação dos negócios e
investimentos e, consequentemente, no aumento
de demanda hoteleira. Entre as cidades analisadas,
Curitiba e Goiânia encontrarão um maior desafio para
atingir o orçamento. Com a inauguração de 648 e 487
UHs entre 2018 e 2019 nas referidas cidades, o cenário
mais provável é de queda de ocupação nestes destinos.
64%
Taxa de Ocupação 2019*
R$ 245
Diária Média em 2019*
* Orçamento das redes afiliadas ao FOHB

Fonte: HotelInvest
Evolução de desempenho da hotelaria nacional*
Em 2018,
com exceção de Goiânia, todas as
cidades tiveram crescimento de
ocupação. No entanto, a diária cresceu,
de forma ainda modesta, apenas em
algumas cidades (São Paulo, Recife,
Salvador, Brasília e Fortaleza).
Para 2019,
as redes esperam acelerar o crescimento
de desempenho dos hotéis, com
aumentos de ocupação e diária
em praticamente todas as cidades.
Com a retomada da economia, o
setor hoteleiro vive um novo ciclo de
incremento de resultado.
Desafios.
Apesar da tendência nacional de
recuperação de desempenho, as
cidades de Goiânia e Curitiba podem
encontrar maior dificuldade para atingir
os orçamentos em 2019 em razão da
perspectiva de aumento de oferta nos
referidos municípios.
* A linha representa a tendência de evolução de desempenho de cada
mercado. O ponto de partida é a variação entre 2017 e 2018. E o ponto
de chegada a variação esperada pelas redes entre 2018 e 2019, com
base nos orçamentos por elas elaborados.
II – Aceleração da queda de desempenho III – Início de recuperação de desempenho
I – Início de queda ou desaceleração de desempenho IV – Aceleração de crescimento de desempenho
TAXA DE OCUPAÇÃO
DIÁRIAMÉDIA
São Paulo
Curitiba
Belo Horizonte
Rio de Janeiro
Recife
Brasília
Salvador
Vitória
Porto Alegre
Goiânia
-15% -7,5% 0,0%
5%
15%7,5%
-5%
Fortaleza
2019 vs 20182018 vs 2017
-10%

+3,7%
123 novos hotéis em estruturação em todo o país, totalizando 18.698 UHs e com concentração das
aberturas entre 2019 e 2020. Na maioria das cidades a previsão de nova oferta é baixa. Sem novos
hotéis em médio prazo e com a retomada de crescimento econômico, o mercado passará por um
novo ciclo de recuperação de desempenho. Em longo prazo, e com a publicação da Instrução 602 da
CVM, espera-se um crescimento de oferta menos expressivo no país, o que diminui a percepção de
risco do negócio hoteleiro e estimula o desenvolvimento de novas estruturas de funding no setor.
Mercado aproxima-se
do fim do último ciclo de
desenvolvimento de hotéis
Nova oferta de hotéis no Brasil
de aumento de oferta
acumulado previsto até 2022
(0,9% a.a.)

Estimativa de investimento
MaisdeR$4bilhõeseminvestimentos
confirmadosparaosetorhoteleirono
Brasilduranteospróximosquatroanos
Investimento em novos hotéis no Brasil (R$ milhões)
Montante estimado perfaz
também os investimentos
já realizados até o atual
estágio das obras em
andamento.
Fonte: HotelInvest
2019 2020 2021 2022
1.592
415
1.469
628

Distribuição geográfica
74%dasnovasUHsemdesenvolvimentos
serãoinauguradasnasregiõesSuleSudeste,
comfoconosestadosdeSP,SC,RSeRJ
Estado Total de UHs Total de hotéis
São Paulo 5.952 37
Santa Catarina 2.059 14
Rio Grande do Sul 1.815 12
Rio de Janeiro 1.804 9
Minas Gerais 1.013 7
Parana 959 7
Alagoas 849 5
Goiás 679 5
Paraíba 549 4
Mato Grosso 540 5
Amazonas 464 3
Ceará 455 3
Pará 358 3
Pernambuco 326 2
Bahia 282 2
Espirito Santo 248 2
Mato Grosso do Sul 174 2
Tocantins 172 1
Sergipe 0 0
Rio Grande do Norte 0 0
DF 0 0
Acre 0 0
Rondônia 0 0
Roraima 0 0
Amapá 0 0
Piauí 0 0
Maranhão 0 0
Total 18.698 123
Oferta em desenvolvimento
Fonte: HotelInvest

Segmentaçãodanovaoferta
123hotéisconfirmados,somando
18.698UHs.Maioriaédosegmento
econômico,desenvolvidacomocondo-
hotelelocalizadaforadascapitais
Nova oferta (em UHs)
Econômico Midscale Upscale/luxo
2019
3.572
2.350
839
2020
4.595
2.308
98
1.901
2021
572
248
2022
1.259
956
Segmentação da nova oferta (em UHs)
Econômico
Midscale
Upscale/luxo
Cond0-hotel
Hotel
Capital
Não Capital
62%
38%
34%
66%
6%
33%
61%
Fonte: HotelInvest

São Paulo Rio de Janeiro
Curitiba Belo Horizonte
Brasília Salvador
Porto Alegre Goiânia
Vitória Fortaleza Recife

+4,1%
+3,2%
Com a ocupação em quase 70%, a diária volta
a ter espaço para crescer próximo a 2 dígitos
Com aumento residual de oferta
e retomada de crescimento
econômico, a expectativa das
redes é de atingir 68,7% de
ocupação em 2019, acima do pico
no histórico analisado (67,6% em
2014). Apesar da estimativa de
1,9% de crescimento real de diária
indicada pelas redes, acredita-se
em uma surpresa positiva até
o final do ano, pois com maior
pressão de demanda, a tarifa
terá espaço para crescer com
mais força. O pipeline de novos
projetos inclui 9 hotéis, um total
de aproximadamente 2 mil UHs.
São Paulo
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
68%
65%
60% 64%
66% 69%
R$ 343
R$ 232
R$ 316
R$ 204
R$ 276
R$ 167
R$ 269
R$ 171
R$ 278
R$ 184
R$ 283
R$ 195
São Paulo é a cidade com o maior potencial de
aumento de tarifa no Brasil. Sem nova oferta
e com pressão de demanda, os orçamentos
estão abaixo do potencial do mercado
São Paulo
+3,7%
+1,9%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

+3,3%de ocupação
entre o início de 2016 e o fim de 2018.
-11,3% de diária
entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em
comparação com o pico no histórico analisado
(2014), a diária encontra-se 19,4% abaixo, em
valores reais. Mercado nacional com maior
perspectiva de aumento de diária em 2019.
Média móvel de desempenho (série dessazonalizada – 12 meses)
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
64%
R$ 312 66%
R$ 277
Taxa de ocupação Diária Média
Forte crescimento de ocupação desde o início
de 2017. Com maior pressão de demanda,
próximo passo é aumentar a diária
Fonte: FOHB/ HotelInvest
São Paulo

56%são hotéis de investidores
únicos. Modelo de condo-hotel deve perder
participação na cidade. Total de 4 hotéis
econômicos, 3 midscale e 2 upscale ou de luxo.
Além do horizonte analisado, ao menos mais
3 hotéis sofisticados já foram comunicados ao
mercado: W São Paulo, Fasano
Itaim e o Rosewood.
+9 hotéis
+1.759 UHs
+4,6%emofertaaté2022(1,1%a.a.)
2019 2020 2021 2022
R$ 720 milhões em novos
desenvolvimentos até 2022,
incluindo hotéis de categoria
luxo e upscale
150
623
464
98
360
64
São Paulo
Econômico Midscale Upscale/luxoFonte: HotelInvest

Brasília Salvador

-8,3%
Início do ciclo de recuperação de
desempenho, estimulado pela ocupação
Após queda acumulada de 34,8% na ocupação
do mercado entre 2014 e 2017, o indicador
voltou a crescer em 2018 e deverá apresentar
mesma tendência em 2019. A redução da
oferta e a retomada de crescimento econômico
do país devem levar a ocupação próxima aos
55% no acumulado do ano em 2019. Com baixa
pressão de demanda, o potencial de aumento
de diária é baixo, com risco ainda de queda.
A economia da cidade está em reaquecimento:
a elevação do preço do barril de petróleo, que
atingiu US$ 80 em setembro de 2018 (maior
cotação desde outubro de 2014), e os novos
leilões do pré-sal têm atraído a atenção das
empresas do setor. O plano de negócios da
Petrobras prevê um investimento de R$ 45
bilhões no estado do Rio de Janeiro até 2023.
+8,8%
Rio de Janeiro
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 577
R$ 433 R$ 425
R$ 285
R$ 485
R$ 275
R$ 300
R$ 146
R$ 275
R$ 146
R$ 277
R$ 152
75%
67%
57%
53% 55%
49%
Dentreasdiversasregiõesda
cidade,Botafogoéaqueapre-
sentamaiorpotencialdecresci-
mentodediáriamédiaem2019
Rio de Janeiro
Nos últimos 2 anos, diversos hotéis
fecharam no Rio, sendo 1.400 UHs
apenas em 2018, o que contribuiu
para o forte crescimento de ocupação
no ano passado. Para 2019, espera-se
um aumento de demanda devido à
realização de grandes eventos, como o
Rock in Rio, e a retomada da economia
e do setor de óleo e gás. Em razão dos
baixos índices de ocupação atuais, a
diária deverá crescer com mais força
apenas em médio prazo.
+3,5%
+0,7%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

67%
R$ 422
53%
R$ 274
-20,2%de ocupação
entre o início de 2016 e o fim de 2018
-35,0% de diária
entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação
com o pico no histórico analisado (2014), a diária
encontra-se 52,5% abaixo. Apesar do crescimento de
ocupação em 2018, a diária média apresentou nova
queda. A ociosidade e a competição no setor ainda
são altas e retardam o potencial de recuperação de
desempenho na cidade.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Fim da tendência de queda de
desempenho. Ocupação cresce desde
o segundo semestre de 2017
Rio de Janeiro

80
Com pouca oferta em
desenvolvimento, a recuperação
da ocupação dependerá do ritmo
de crescimento econômico do
país. Espera-se que a diária inicie
o ciclo de recuperação a partir de
2020.
2019 2020 2021 2022
Além da abertura do hotel Fairmont
(ex-Sofitel) em 2019, há apenas dois novos
hotéis em desenvolvimento na cidade até
2022, totalizando um aumento de oferta de
1,8% até 2022 (0,4% a.a.)
388
73
Rio de Janeiro
Econômico Midscale Upscale/luxoFonte: HotelInvest

Brasília Salvador

-2,6%
Aberturasrecentesdevemlimitaropotencial
dedesempenhodoshotéisem2019
Entre 2016 e 2018, a demanda em Curitiba
aumentou dois dígitos enquanto a taxa
de ocupação evoluiu apenas 2,8% neste
período, por conta da inauguração de
1.042 UHs nos últimos dois anos. Em 2018,
foram inaugurados três hotéis, todos no
final do ano, o que gerará um impacto na
oferta em 2019. Isso, aliado a mais uma
inauguração e uma economia ainda em
recuperação, deverá limitar o crescimento
de ocupação e de diária em 2019. No
médio prazo, não há previsão de novas
aberturas, o que permitirá recuperar os
níveis de desempenho.
0,0%
©RodrigoCanissela
Curitiba
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 297
R$ 201
R$ 280
R$ 183
R$ 247
R$ 149
R$ 222
R$ 138
R$ 217
R$ 134
R$ 217
R$ 137
68% 65%
60% 62% 63%62%
Perspectivas para 2019
mostram pouco espaço para
aumento da taxa de ocupação
e da diária média
Com o aumento da oferta, o risco
é de queda na ocupação e na diária
em 2019, apesar do orçamento
das redes preverem aumento de
desempenho.
Curitiba
+1,5%
+0,2%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

-4,9%de ocupação
-22,1% de diária
entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com
o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se
27,1% abaixo. As inaugurações recentes interromperam
a trajetória de recuperação de desempenho do mercado,
iniciada em maio de 2017. Sem pressão de demanda, diária
ainda não tem força para subir.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Desempenho ainda em queda pelos dados
dessazonalizados mostra os efeitos das
recentes inaugurações
65%
R$ 278
62%
R$ 217
Curitiba

A cidade vive atualmente um
processo de evolução de oferta
pelo qual outras cidades passaram
nos últimos anos. Com a última
abertura prevista para 2019, a
recuperação do desempenho
deverá se iniciar em 2020.
Crescimento de oferta de 23,2% entre 2013
e 2018. Última abertura prevista para 2019
Curitiba
Fonte: HotelInvest
+1,3% em oferta até 2022 (0,3% a.a.)
+1 hotel econômico
+140 UHs em 2019

Brasília Salvador

+11,0%
-1,5%
Ocupação do setor se aproxima a
60%, abrindo espaço para o início de
recuperação de diária
Com a retomada da demanda corporativa,
motivada principalmente pelos setores de
mineração e automobilístico, a ocupação
cresceu fortemente em 2018, chegando
a 57,9%. Para 2019, a expectativa do
mercado é que os hotéis cheguem aos
60% de ocupação, permitindo aumentos
de tarifa. Em médio prazo, espera-se um
reaquecimento do setor de eventos na
cidade, em razão da privatização do
Expominas e da reforma e reabertura
do Minascentro.
Belo Horizonte
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 254
R$ 160
R$ 206
R$ 107
R$ 170
R$ 87
R$ 160
R$ 83
R$ 158
R$ 91
R$ 161
R$ 96
63%
52% 51%
58% 60%
52%
2019 será o terceiro ano de crescimento
de ocupação. Após sete anos de queda
de diária, redes projetam crescimento
neste ano
Belo Horizonte
+3,1%
+2,1%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

+13,5%de ocupação
-21,2% de diária
38,2% abaixo. Apesar da queda acumulada de diária nos
dois últimos anos, desde o início de 2018 ela se manteve
estável. Com a ocupação em 60%, haverá espaço para o
início do ciclo de recuperação de tarifas em 2019.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Ocupação em recuperação desde o início
de 2016 e diária média estável desde
março de 2018. Tendência de crescimento
de desempenho para os próximos anos
51%
R$ 200 58%
R$ 157
Belo Horizonte

Belo Horizonte foi a cidade com o maior
número de aberturas para a Copa do
Mundo FIFA 2014. Entre 2013 e 2015, foram
inaugurados 34 hotéis, somando 5.082 UHs,
um aumento de 70,1% da oferta em relação a
2012. Em 2018, apenas o Fasano foi inaugurado
e há notícias de dois novos projetos em
desenvolvimento, ambos estruturados como
condo-hotel. Sem muita nova oferta e com o
reaquecimento da economia, a tendência é de
recuperação de valor dos ativos hoteleiros.
Fim do ciclo de desenvolvimento
abrirá espaço para melhora nos
resultados e no valor dos ativos
Belo Horizonte
Fonte: HotelInvest
+3,4% em oferta até 2022 (0,8% a.a.)
+1 hotel econômico
+1 hotel midscale
+443 UHs em 2020

Brasília Salvador

+1,2%
Em 2016, a ocupação dos hotéis de Brasília
atingiu o índice mais baixo da séria histórica,
51,2%. Desde então, este índice evoluiu
19,3%, atingindo os 61,1% em 2018. Neste
mesmo período, a diária média caiu 9,7%,
sentindo os efeitos da maior concorrência
entre os hotéis da cidade. Para os próximos
anos, as perspectivas são positivas. Não
há novas aberturas e a demanda deverá
crescer, tanto pelo maior número de eventos
e reuniões relacionados ao novo governo,
quanto pela maior demanda corporativa.
Com altas taxas de ocupação durante a
semana, há uma oportunidade clara para
que os hotéis sejam mais agressivos em
suas negociações e em suas estratégias
comerciais.
+6,5%
Com o reaquecimento da demanda e
a ocupação próxima ao limite sazonal,
a diária terá espaço para crescer mais rápido
Brasília
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 432
R$ 253
R$ 346
R$ 180
R$ 280
R$ 144
R$ 250
R$ 143
R$ 253
R$ 155
R$ 254
R$ 160
59%
52% 51%
61% 63%
57%
Processo de recuperação de diária iniciado em
2018. Em 2019, há espaço para que as tarifas
cresçam acima do esperado pelas redes
Brasília
+3,4%
+0,3%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

+17,1%de ocupação
-25,8% de diária
encontra-se 41,7% abaixo. Apesar da média móvel de
ocupação em 61%, durante a semana os hotéis estão
cheios. Nos últimos anos, o crescimento de demanda
foi robusto, mas as diárias ainda se encontram em um
patamar baixo. Há espaço para o início de recuperação
de tarifas em Brasília.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Ocupação em crescimento desde
janeiro de 2017, mas diária ainda estável
52%
R$ 339
61%
R$ 252
Brasília

Não há novos hotéis em estruturação
confirmados em Brasília. Sinal verde para
a valorização dos ativos hoteleiros na cidade
Brasília
O grande crescimento de oferta em Brasília se deu
entre 2013 e 2015 (+30,5% em relação a 2012), motivado
pela Copa do Mundo FIFA 2014. Neste período, foram
inaugurados 10 hotéis, com 2.325 UHs. Desde então,
abriram apenas dois hotéis, o Ibis Styles Aeroporto em
2017, com 361 UHs e o B Hotel em 2018, com 306 UHs.
Até 2022, não há perspectivas de novas aberturas.
Nenhum hotel em
desenvolvimento

Brasília Salvador

+11,4%
+1,9%
Novo centro de convenções e ampliação
do aeroporto induzirão nova demanda
por hospedagem na cidade
2018 foi o segundo ano consecutivo
de crescimento de demanda em
Salvador. Com oferta praticamente
estável, a cidade também conseguiu
aplicar reajustes reais de tarifa. A maior
expectativa para 2019 é a abertura
do novo centro de convenções
em setembro, que deve recuperar
em médio prazo uma importante
demanda de eventos que foi perdida
com o fechamento do antigo espaço.
Isso, somado à finalização das obras do
aeroporto, prevista para outubro, gera
uma perspectiva de crescimento de
demanda para a hotelaria da cidade ao
longo dos próximos anos.
©Ciroamado
Salvador
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 296
R$ 162
R$ 242
R$ 126
R$ 223
R$ 110
R$ 195
R$ 113
R$ 199
R$ 128
R$ 202
R$ 134
55%
52% 49%
64%
66%
58%
Com ocupação próxima a 65%,
o objetivo dos hoteleiros para
2019 é crescer a diária
Cidade com maior crescimento de
ocupação em 2018 dentre as cidades
analisadas. Com uma ocupação
próxima a 65% e com tendência
de crescimento, entende-se que há
espaço para que a diária média cresça
acima do projetado nos orçamentos.
Salvador
+2,4%
+1,8%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

+26,4%de ocupação
-17,1% de diária
encontra-se 33,1% abaixo. Além do reaquecimento da
demanda corporativa, o segmento de lazer também
cresceu em Salvador. Períodos de feriados e de eventos
sociais têm sido os de maior oportunidade para
aumento de tarifa. Para 2019, um dos indutores de
demanda local será a Copa América.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Sólido crescimento da taxa de ocupação
há dois anos abre espaço para que a tarifa
continue crescendo
51%
R$ 239
64%
R$ 198
Salvador

Entre 2011 e 2013, 11 novos hotéis, totalizando 2.011 UHs,
foram inaugurados em Salvador. No total, a oferta da
capital baiana cresceu 29% neste período, o que foi o
principal indutor de queda de desempenho no setor.
Desde então, o ritmo de crescimento de oferta diminuiu.
Os projetos mais recentes foram o Adagio e o Fasano,
abertos em 2017 e 2018, respectivamente. Sem novos
hotéis e com a economia em reaquecimento, um novo
período de crescimento de desempenho
é esperado para os hotéis.
Sem nova oferta, ocupação e diária
continuarão crescendo em 2019 e pelos
próximos anos
Salvador
Nenhum hotel em
desenvolvimento

Brasília Salvador

-3,5%
A demanda hoteleira cresceu dois
dígitos em 2018, o que permitiu
que a ocupação voltasse aos 60%,
após três anos na casa dos 55%,
por conta da injeção de 1.162 novas
UHs no mercado desde 2014. No
entanto, a diária média ainda está
em trajetória de queda, tendência
que deverá se reverter em 2019, pois
sem perspectiva de novas aberturas
até 2022, a ocupação voltará ao seu
pico sazonal e as tarifas subirão nos
próximos anos.
Trajetória acentuada de recuperação de
ocupação. Diária está deprimida e voltará
a crescer em 2019
+8,9%de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018
Porto Alegre

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 304
R$ 182
R$ 247
R$ 136
R$ 220
R$ 123
R$ 214
R$ 118
R$ 206
R$ 124
R$ 208
R$ 130
60%
55% 56%
60% 62%
55%
Diária média no início do
ciclo de recuperação em 2019
As perdas de diária média foram
muito expressivas nos últimos
anos, em razão do aumento de
oferta e da crise econômica.
Inicia-se em 2019 um novo ciclo
de crescimento de tarifa, com
potencial acima do projetado
pelas redes.
Porto Alegre
+3,5%
+0,8%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

+10,0%de ocupação
-15,5% de diária
encontra-se 32,2% abaixo. O aumento da concorrência
pressionou as diárias para baixo, fazendo com que
empreendimentos midscale estejam com tarifas mais
próximas às de hotéis econômicos. Com as melhores
taxas de ocupação, espera-se que haja um movimento de
correção na precificação do mercado já a partir de 2019.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Curva acentuada de crescimento de
ocupação desde outubro de 2017 mostra
consistência na recuperação do mercado
55%
R$ 244 60%
R$ 206
Porto Alegre

Até 2022, há apenas uma abertura confirmada
na cidade, o DoubleTree by Hilton, um condo-
hotel a ser desenvolvido na região sul de Porto
Alegre. Seu impacto no desempenho da cidade
será pontual, pois até 2022 espera-se que o
mercado tenha recuperado bons índices de
desempenho.
Até 2022, há apenas uma abertura
confirmada na cidade. Ocupação seguirá em
crescimento nos próximos anos
Porto Alegre
Fonte: HotelInvest
+2,0% em oferta até 2022 (0,5% a.a.)
+1 hotel midscale
+141 UHs em 2022

Brasília Salvador

-4,2%
Perspectivas inspiram cautela após forte
expansão da oferta
A inauguração de seis hotéis, totalizando
975 UHs, entre 2017 e 2018 (+20,9% de
oferta em relação a 2016) fez com que
a taxa de ocupação em Goiânia caísse
14,1% em 2018, a maior queda dentre os
mercados analisados. A previsão de mais
duas aberturas em 2019, além dos efeitos
da inauguração do Clarion, que entrou
em operação em dezembro de 2018,
pressionarão provavelmente mais uma
vez a ocupação para baixo. Com menor
pressão de demanda, manter a diária
estável será um desafio para o setor.
-14,1%
Goiânia
©JeanCarlosFaleiro
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 276
R$ 178
R$ 253
R$ 165
R$ 229
R$ 150
R$ 222
R$ 132
R$ 213
R$ 109
R$ 213
R$ 111
64% 65% 65%
51% 52%
59%
Com a ocupação próxima
aos 50% e com novas
aberturas, o risco é de
queda de desempenho
As perspectivas de desempenho
para 2019 são desafiadoras.
Goiânia tem hoje a menor taxa
de ocupação dentre os mercados
analisados. Com o aumento da
oferta, a demanda precisará
crescer aproximadamente 8%
para que a ocupação tenha
espaço para crescer.
Goiânia
+2,3%
0,0%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

-21,1%de ocupação
-15,3% de diária
23,1% abaixo. 2019 será outro ano de aumento de oferta
em Goiânia. O período de recuperação de desempenho do
mercado será maior em comparação com outras cidades
analisadas no Panorama.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Novas aberturas reduziram a ocupação
e a diária média do setor. Tendência ainda
é de queda
65%
R$ 251
51%
R$ 212
Goiânia

Serão investidos aproximadamente R$ 100
milhões no setor hoteleiro de Goiânia até 2021,
majoritariamente pelo modelo de condo-
hotel. Dos três hotéis, dois abrirão em 2019,
o que acirrará a competição no mercado e
possivelmente pressionará o desempenho a
patamares mais baixos.
2019 2020 2021
Mais três hotéis confirmados até 2022,
expansão de 7,6% na oferta local (1,9% a.a.)
150120
Goiânia
160
Fonte: HotelInvest Econômico Midscale

Brasília Salvador

-1,3%
+10,9%
Com a recuperação da demanda, a ocupação
dos hotéis volta aos 60% e abre espaço para
aumentos tarifários
Após um 2017 difícil, o setor hoteleiro de
Vitória apresentou em 2018 o segundo
maior crescimento de ocupação das cidades
analisadas. Esse crescimento foi impulsionado
majoritariamente pela retomada do
mercado de offshore, principal gerador de
demanda hoteleira para a cidade, no último
trimestre do ano. Para 2019, espera-se novo
crescimento de ocupação e correção, ainda
tímida, das tarifas. Um grande marco para
Vitória, no início de 2018, foi a inauguração da
expansão do aeroporto, obra que estava em
andamento há mais de 15 anos e aumentará
o fluxo de visitantes à cidade.
Vitória
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 220
R$ 152
R$ 219
R$ 143
R$ 183
R$ 104
R$ 156
R$ 85
R$ 154
R$ 93
R$ 154
R$ 96
69%
65%
57%
60% 62%
55%
Para 2019, caso o mercado de offshore
se mantenha aquecido, a ocupação pode
crescer além do previsto em orçamento
Vitória
+2,5%
+0,3%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

-6,4%de ocupação
-29,7% de diária
29,9% abaixo. Por possuir um parque hoteleiro pequeno,
a abertura de novos hotéis em Vitória tende a ter um
impacto maior na hotelaria da cidade do que nas outras
capitais analisadas. Apesar de a demanda crescer desde
2016, a inauguração de novos hotéis reduziu o desempenho
do mercado. A retomada de recuperação de ocupação
iniciou no segundo semestre de 2017, mas as tarifas ainda
não reagiram.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Com a tendência de recuperação da ocupação,
haverá espaço para reajustes tarifários
65%
R$ 219
60%
R$ 154
Vitória

Com apenas um novo hotel previsto para os
próximos anos, a trajetória de recuperação
de desempenho da cidade depende do ritmo
de reaquecimento econômico do país, em
especial da cadeia de offshore.
Há apenas um novo hotel em desenvolvimento
em Vitória, previsto para 2019
Vitória
Fonte: HotelInvest
+3,8% em oferta até 2022 (0,9% a.a.)
+1 hotel econômico
+138 UHs em 2019

Brasília Salvador

+0,4%
Cidade com a maior ocupação entre
as analisadas no Panorama: 73,6%
Redes preveem fechar 2019 com
75% de ocupação e diária estável
em valores reais. Apesar da alta
ocupação, operadoras turísticas
limitam o potencial de aumento de
tarifa do mercado. Seu aeroporto,
privatizado em 2016, passou a ser
o novo hub das companhias aéreas
Air France-KLM e Gol em 2018.
Há uma expectativa de que o fluxo
de turistas no aeroporto aumente
após o fim da reforma, previsto
para o início de 2020.
+5,7%
©RobertoFaccenda
Fortaleza
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 304
R$ 231
R$ 269
R$ 187
R$ 230
R$ 144
R$ 214
R$ 149
R$ 214
R$ 158
R$ 216
R$ 161
76%
70%
63%
74% 75%
70%
Comocupaçãopróximaa
75%,háespaçoparaquea
diáriamédiacresçaacimado
projetadonosorçamentos
Apesar da ocupação próxima a 75%,
os hoteleiros não sentem espaço para
aumentos expressivos de tarifa em 2019.
A forte participação das operadoras turís-
ticas no turismo de Fortaleza é a principal
barreira para o incremento de diária. Com a
modernização do aeroporto e consequente
melhor estrutura para voos comerciais, a
tendência é de crescimento de demanda, o
que estimulará o setor a ser mais agressivo no
posicionamento de diária nos próximos anos.
Fortaleza
+1,7%
+0,5%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

+6,9%de ocupação
-18,7% de diária
29,6% abaixo. Em 2019, espera-se um segundo semestre
aquecido no mercado de eventos. Esse fator, somado à
retomada dos negócios em todo o país e ao aumento
da demanda doméstica de lazer, devem permitir um
crescimento real de diária média maior do que o praticado
em 2018 e, consequentemente, maior do que o projetado
nos orçamentos para o presente ano.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
Com ocupação próxima ao topo sazonal,
o desafio agora é voltar a aumentar a diária
69%
R$ 264 74%
R$ 214
Fortaleza

É o momento de repensar as estratégias
de preço e buscar perfis de público com
maior potencial de diária. Sem nova oferta
e ocupação no limite sazonal, o aumento
de pressão de demanda deve permitir
uma melhoria do desempenho dos hotéis
nos próximos anos.
Comapenasumnovohotelemdesenvolvimento,
novasaberturasnãosãoumapreocupaçãopara
omercadohoteleirodeFortaleza
Fortaleza
Fonte: HotelInvest
+3,3% em oferta até 2022 (0,8% a.a.)
+1 hotel econômico
+234 UHs em 2020

Brasília Salvador

+1,9%
Principal economia do nordeste. Com a maior
pressão de demanda, haverá espaço para
aumentos tarifários
De 2014 para 2015, a ocupação de Recife caiu bruscamente
(-20,6%), principalmente devido às novas aberturas.
Desde então o índice pouco oscilou, pois novos hotéis
continuaram a ser inaugurados no mercado e o crescimento
de demanda, apesar de existir, foi parecido ao da oferta.
Sem novas aberturas previstas para 2019 e com a retomada
da economia, é possível que a ocupação cresça além do
projetado em orçamento. O leilão referente à concessão
do aeroporto de Recife foi realizado em março de 2019 e
foi arrematado pela maior operadora de aeroportos em
número de passageiros do mundo, a espanhola Aena. Com
um mercado mais aquecido, os hoteleiros devem focar em
estratégias para crescimento de diária média.
+2,5%
©ComplexoIndustrialPortuáriodeSuape
Recife
de ocupação
de diária média
em valores reais
Desempenho 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019*
R$ 372
R$ 283 R$ 262
R$ 158
R$ 206
R$ 128
R$ 205
R$ 128
R$ 209
R$ 134
R$ 210
R$ 138
76%
60%
62%
64% 66%
62%
Com o aumento de pressão de demanda
em 2019, a diária deverá crescer acima de 2018.
Tarifas ainda estão muito abaixo do
pico histórico
Recife
+2,8%
+0,6%
Desempenho 2019*
de ocupação
de diária média
em valores reais

+5,2%de ocupação
-18,0% de diária
encontra-se 43,6% abaixo.
Jan-16
Mar-16
Mai-16
Jul-16
Set-16
Nov-16
Jan-17
Mar-17
Mai-17
Jul-17
Set-17
Nov-17
Jan-18
Mar-18
Mai-18
Jul-18
Set-18
Nov-18
Dez-18
A taxa de ocupação, apesar de oscilar, deixou
a tendência de queda no 1º semestre de 2016.
A diária, no entanto, estabilizou-se apenas em 2017
e iniciou sua trajetória de recuperação em 2018
61%
R$ 256
64%
R$ 210
Recife

+4,2% em oferta até 2022 (1,0% a.a.)
+1 hotel econômico
+226 UHs em 2020
Há apenas um novo hotel em
desenvolvimento em Recife, de categoria
econômica, previsto para abrir em 2020.
Até lá, espera-se que o mercado já esteja
com níveis de ocupação mais próximos a 70%.
Caso esse cenário se concretize, a nova
abertura não deve impactar significativamente
o desempenho dos hotéis da cidade.
Ciclo de novos hotéis próximo ao fim
permitirá crescimento de desempenho nos
próximos anos
Recife
Fonte: HotelInvest

Metodologia do estudo
Fontes de informação: Para avaliar as perspectivas
econômicas do país e do setor, utilizaram-se as
projeções de longo prazo do Itaú BBA, além de dados
do IBGE e do Banco Central do Brasil. Em relação ao
desempenho hoteleiro (taxa de ocupação, diária média
e RevPAR), utilizou-se a base de dados do FOHB como
fonte de informação. Já para as análises de nova oferta,
foi realizado contato individual com 39 redes para
confirmar as novas aberturas previstas até 2022.
Amostra (desempenho dos mercados): Os dados aqui analisados utilizam a
mesma base amostral em toda a série histórica, salvo quando há aberturas
ou fechamentos de hotéis. No total, analisou-se o desempenho de 31.694
unidades habitacionais, sendo: São Paulo (10.646 UHs), Rio de Janeiro (5.283
UHs), Curitiba (2.402 UHs), Belo Horizonte (2.028 UHs), Brasília (2.764 UHs),
Salvador (1.834 UHs), Porto Alegre (2.205 UHs), Goiânia (1.227 UHs), Vitória
(1.548 UHs), Fortaleza (1.021 UHs) e Recife (736 UHs). Quanto às diárias médias
dos mercados analisados, todas estão em valores reais de janeiro de 2019 e
não consideram café da manhã e impostos.
Nova oferta: Para que se estimasse com precisão a perspectiva de implantação
de novos hotéis urbanos no país, as equipes de desenvolvimento de 39 redes
hoteleiras foram consultadas individualmente. Participaram da pesquisa 29 redes
hoteleiras, perfazendo um total de 119.685 UHs em operação (78,1% do universo
pesquisado). Após o levantamento, foi realizado um tratamento nos dados para
se excluir possíveis desvios, como conversões e projetos com baixa probabilidade
de abertura. Por se tratar de um estudo com foco em hotelaria urbana, não foram
incluídas no estudo as redes com maior participação no mercado de lazer. Apenas
os projetos com contrato assinado foram contemplados no estudo.
Média móvel: A fim de se avaliar com precisão a
tendência de desempenho de cada cidade analisada,
adotou-se o índice de média móvel, ou seja, em
cada mês avalia-se a média dos últimos 12 meses
de operação, permitindo assim que os dados não
apresentassem desvios de sazonalidade, como
períodos de férias ou outros eventos pontuais.

Autores
Pedro Cypriano
Sócio-Diretor
+300 projetos
13 anos de experiência
pcypriano@hotelinvest.com.br
Rebecca Ribeiro
Analista
+60 projetos
rribeiro@hotelinvest.com.br
Renata Cassani
Analista
+30 projetos
rcassani@hotelinvest.com.br
Diogo Canteras
Sócio-Fundador
+700 projetos
+30 anos de experiência
dcanteras@hotelinvest.com.br
Cristiano Vasques
Sócio-Diretor
+300 projetos
cvasques@hotelinvest.com.br

A HotelInvest e o FOHB
Fundada em 1999, a HotelInvest é referência em
serviços de consultoria hoteleira na América do
Sul. Tendo realizado mais de 700 projetos em
14 países diferentes, sua equipe de consultores
possui vasta experiência na área de investimento
e estruturação de negócios hoteleiros. A empresa
possui 31 contratos de asset management em
sua carteira, gerindo R$ 2,5 bilhões em ativos,
e participa da gestão estratégica do FII Hotel
Maxinvest, fundo administrado pelo banco BTG
Pactual e considerado em 2019 o melhor fundo
de investimento imobiliário do Brasil pelo Ranking
Infomoney Ibmec de Melhores Fundos.
Criado em 2002, o Fórum de Operadores
Hoteleiros do Brasil é uma entidade associativa
sem fins lucrativos que atua em prol da
modernização e desenvolvimento do setor
hoteleiro. Atualmente, o FOHB representa
as 24 principais redes hoteleiras nacionais e
internacionais que atuam no Brasil, totalizando
676 hotéis e mais de 118 mil unidades
habitacionais, o que corresponde a 62% da oferta
de quartos da hotelaria de rede no país. Presentes
em 168 municípios, em 26 estados e no Distrito
Federal, seus associados geram mais de 150 mil
empregos diretos e indiretos.

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