ESTUDO DE MERCADODossiê hotéis e resortsFonte: Revista Vida ImobiliáriaApós alguns anos de saturação no mercado hoteleiro,...
tempo inteiro e nesse momento temos que aproveitar para subir a tarifa. É a lógica do mercado, lei daoferta e da procura" ...
estabeleceu, impactando na economia de uma forma geral, ou seja, tivemos por um lado o desequilíbrioentre oferta e demanda...
Com os intensos investimentos no mercado hoteleiro e imobiliário em geral na década de 90, houve umnúmero grande de escola...
novos e bons, de redes internacionais e locais". Brasília está quase pronta para atender às exigências daFIFA, avalia. Em ...
espaço muito grande para esse tipo de produto, principalmente em torno das principais capitais, como BeloHorizonte, Porto ...
problema, mas eles prometeram rever cada caso. Nossa reinvidicação é que se o prazo de maturação deum hotel é de quatro a ...
BNDES, entre eles projetos da Accor e do empresário Eike Batista. Porém, Canteras diz que não é umaquestão de tamanho, mas...
Os prazos oferecidos vão de 10 a 18 anos para a construção de novos hotéis, dependendo da certificaçãoambiental obtida. Pa...
Taxas e prazos diferenciados para projetos responsáveisUm dos quesitos do BNDES para a viabilidade de projetos é a verific...
Maior facilidade para retrofit hoteleiroUma das características apresentadas por Bezerra é a alta demanda pelo retrofit em...
Expansão da Allia Hotels deve atrair R$ 1 bilhão de investimentosA Allia Hotels, resultado da união de três grandes grupos...
A maior parte dos negócios da Allia Hotels está concentrada no turismo de negócios, com foco emempresas que estão ampliand...
No Brasil, a rede opera com as marcas Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, íbis e Formule 1, nos estados deAlagoas, Amazona...
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Dossiê hotéis e resorts

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Estudo de mercado sobre a rede hoteleira no Brasil, as perspectivas de investimentos e os meios de financiamento. Prós e contras no cenário da Copa de 2014.

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Dossiê hotéis e resorts

  1. 1. ESTUDO DE MERCADODossiê hotéis e resortsFonte: Revista Vida ImobiliáriaApós alguns anos de saturação no mercado hoteleiro, com uma oferta maior que a demanda,desequilibrando as taxas de ocupação e valores das diárias, o setor apresenta uma inversão do cenário daúltima década. A oferta está estagnada e a demanda crescendo a uma taxa de 5% ao ano. "O mercadonunca tem um equilíbrio, está sempre andando para cima ou para baixo. Hoje temos o inverso daquilo queprovocou a super oferta e esse desequilíbrio da indústria é muito favorável aos hoteleiros. Ninguém quer oequilíbrio agora", comenta Diogo Canteras, sócio-diretor da HVS Consultoria Hoteleira, que acredita que ospróximos sete anos serão positivos. "A perspectiva é de crescimento estável e constante, o que é muitobom para um investimento de longo prazo".Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels, ressalta que não há em curto prazo indicação docrescimento da oferta, pois em São Paulo e Rio de Janeiro nenhum hotel está sendo construído."Presumindo que a economia continue estável, as coisas devem melhorar ainda mais e os próximos trêsanos serão bem interessantes".Essa demanda está relacionada ao crescimento econômico do Brasil e voltada quase que exclusivamente aomercado doméstico. Sobre a minoria de hóspedes estrangeiros, José Ernesto Marino Neto, presidente daBSH International, observa uma mudança na origem deste turista. "Na hotelaria de São Paulo, por exemplo,hoje temos chineses, o que não havia no passado, e mais hóspedes de Portugal, Grécia e Espanha,economias que procuram um porto seguro e que estão fazendo negócio com o Brasil. Também verificamosuma diminuição no número de norte-americanos proporcionalmente”.Perspectivas otimistas para os próximos anosLei da oferta e demanda: tarifas devem dobrar nos próximos anosO maior impacto do crescimento do mercado é sentido no valor das diárias, que ainda estão abaixo do queseria adequado, segundo os consultores. "As diárias estão muito baixas e devem pelo menos dobrar em SãoPaulo nos próximos quatro anos. Estamos com o nosso câmbio muito defasado. Os hotéis brasileiros sãobem mais baratos que os de Nova York e Madri, sendo que deveria ser mais caro pela nossa taxa decâmbio, afinal o nosso mercado é essencialmente doméstico. A previsão de ocupação em 2015 para SãoPaulo é de 84% e 85% para o Rio de Janeiro. Uma ocupação média anual de 85% significa hotéis lotados o
  2. 2. tempo inteiro e nesse momento temos que aproveitar para subir a tarifa. É a lógica do mercado, lei daoferta e da procura" avalia Canteras.Marino concorda e diz que ao longo dos próximos três ou quatro anos observaremos um aumento dastarifas, pois os hotéis já atingiram um determinado patamar de ocupação e será preciso agora a diária paraselecionar a demanda.Investir em hotelaria demanda muito conhecimentoJosé Ernesto Marino diz que qualquer investimento pode ser bom ou ruim, depende de como o negócio éposicionado. "O investimento hoteleiro tem um retorno pequeno frente ao valor do investimento e se vocêerrar a mão, gastar mais do que deveria na implantação do projeto, pode comprometer pelo o resto da vidao retorno do negócio. Investir em hotelaria demanda muito conhecimento e não achar que hotelaria é umaatividade simples como a grande maioria das pessoas pensa". Ele explica que é preciso analisar qual tipo denegócio terá determinado retorno dentro da atividade hoteleira. "Não é qualquer tipo de hotel que podeser um bom negócio, e não é qualquer preço que pode ser pago por um hotel, não é qualquer companhiahoteleira que pode administrá-lo. 0 investimento hoteleiro é uma disciplina muito recente, que tem cercade três décadas, e por ter só esse tempo, revelou há pouco tempo todos os seus riscos". Para DiogoCanteras, este é um excelente momento para investimento, mas é preciso entender a lógica de operaçãodo mercado. "Não faz sentido você comprar hotel enquanto o mercado está caindo, neste momento seafaste do hotel. Quando o mercado está se recuperando faz sentido comprar um hotel existente e investirem renovação e reposicionamento. Este é o momento atual. Neste momento o grande negócio é reformarhotéis existentes".Um histórico de super ofertaHá cerca de uma década, o Brasil vivenciou a entrada de uma série de novos produtos hoteleiros nomercado, conseqüência de um ufanismo devido à estabilização econômica com o advento do Plano Real,em 1994. "A partir de 96, tivemos muitos investimentos em vários produtos imobiliários e dois delesreceberam significativos recursos: os edifícios de escritórios e hotéis; tanto os organizados de formatradicional, como foi o caso do Grand Hyatt e Hilton, em São Paulo, com grandes investidores alocandorecursos, como também uma grande massa de pequenos investidores, através de pequenos produtosimobiliários, mas de renda mensal constante e liquidez, os famosos flats" lembra José Ernesto Marino.Grandes mercados, como São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre, receberam recursos em produtosimobiliários de uma forma geral, o que gerou um desequilíbrio. Passamos a ter mais oferta do quedemanda. "Boa parte desses hotéis entraram em operação em 2001, que foi um ano econômico não muitobom. Além disso, com os atentados de 11 de setembro, também em 2001, uma nova ordem mundial se
  3. 3. estabeleceu, impactando na economia de uma forma geral, ou seja, tivemos por um lado o desequilíbrioentre oferta e demanda e por outro um recrudescimento da demanda especificamente", conta Marino.Durante esses 10 anos, a oferta tendeu a ficar estagnada, pois os investidores não viam capacidade degeração de bons resultados. Porém, a demanda, a partir de 2003, passou a crescer de forma estável emadura, pois a economia brasileira entrou em um novo ciclo. Até 2006 os resultados dos hotéis nasgrandes cidades brasileiras foram ruins, porque a oferta era muito maior que a demanda. Os hotéispassaram a respirar de forma positiva a partir de 2006/2007 e desde então a curva continua crescente, coma demanda subindo, a ponto de a situação se inverter em algumas cidades, como São Paulo, Porto Alegre eBelo Horizonte, que, dependendo da época, podem já não ter quartos suficientes.Processo inverso no segmento de lazerNo segmento de lazer o ciclo foi invertido, segundo Marino. Enquanto a economia estava ruim, o segmentode lazer estava bom, porque tínhamos um portfólio de produtos relativamente pequeno comparado àoferta atual. Em 10 anos multiplicamos a oferta em 10 vezes. "Hoje está ainda em desequilíbrio, há menosdemanda do que oferta. Tínhamos uma oferta reduzida, e ainda que a demanda interna estivesse pequena,havia uma moeda fraca no Brasil e as economias européias estavam fortes, principalmente as ibéricas, comdesejo de se expandir em terras brasileiras". Hoje temos um mercado de lazer, principalmente no nordeste,em estado de desequilíbrio, pois o Real está forte e a demanda nacional tem um parque de competiçãomuito maior no exterior. De acordo com o presidente da BSH Internacional, destinos como Orlando eMiami competem com os hotéis do nordeste. Além disso, a demanda internacional diminuiu com a quedado poder aquisitivo de muitos países e o Brasil ficou mais caro. Portanto, a oferta ainda é maior do que ademanda neste segmento de lazer.A exceção deste cenário é o Rio de Janeiro, que tem apresentado bons resultados, pois está perto dosgrandes mercados consumidores e os eventos corporativos passam a fazer uma grande diferença.Um nicho de mercado ainda mal explorado, na opinião de Marino, é o turismo ecológico, principalmente naAmazônia. "Acho que a distância da Amazônia para os grandes centros nacionais acaba gerando umaespécie de falta de interesse. Demanda existe, observamos um crescimento do turismo de cruzeiros, aspessoas acabam se sentindo mais seguras no navio. O fato de ter hóspedes com esse tipo de acomodaçãoalternativa deveria encorajar empreendedores a pensar nessa demanda, que gostaria de ter umaacomodação melhor e segura juntamente com a experiência que a Amazônia pode oferecer. O que dá valora qualquer produto é a unicidade".Setor sofre com carência de mão-de-obra qualificada
  4. 4. Com os intensos investimentos no mercado hoteleiro e imobiliário em geral na década de 90, houve umnúmero grande de escolas e universidades com oferta de cursos voltados para o turismo e hotelaria. Oresultado foi um grande número de profissionais disponíveis no mercado, fazendo os valores dos saláriosserem pressionados para baixo, levando esses profissionais para outras áreas no período de 2000 a 2005.O reajuste nos orçamentos dos hotéis fez com que muitas pessoas capacitadas abandonassem a atividade.O mercado ainda hoje sofre com a falta de profissionais de baixa qualificação. "Muita gente talentosaabandonou a hotelaria por conta da redução de salários, e nós sentimos, muitas vezes, a carência deprofissionais com nível adequado. Quando os hotéis começarem a ganhar mais dinheiro, tenderá a valorizaros profissionais, mas isso leva tempo", disse Marino.Somente São Paulo está preparado para receber a CopaDe acordo com o Placar da Hotelaria (estudo conjunto do FOHB e da HVS), das 12 cidades-sede e sub-sedes,somente a cidade de São Paulo atende às exigências da Fifa, tanto em relação à quantidade comoqualidade. "São Paulo está pronta para a hotelaria graças àqueles flats. Dos 42 mil quartos de hotéis quetemos hoje, mais de 30 mil são flats, empreendimentos novos, concebidos de forma profissional", diz CaioCalfat, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting. Segundo o consultor, somente a capital paulistatem esse perfil, as demais cidades apresentam problemas. "No Rio de Janeiro, por exemplo, faltaquantidade e, principalmente, qualidade. Por isso, o retrofit é uma solução para a cidade, principalmenteporque boa parte dos hotéis da zona sul está em condições inferiores ao mínimo exigido pelo mercado".Em muitas cidades não há mais terrenos bem localizados disponíveis e uma alternativa são osempreendimentos multiuso, com prédios de escritórios, residências, shopping e hotel, implantados embairros afastados. "Um empreendimento como esse é virado para dentro, ele é auto-sustentável e nãoprecisa estar tão bem localizado para ter sucesso, ele é o destino. Alguns terrenos não são tão bemlocalizados, às vezes até inesperados, mas na hora que recebe empreendimento desses, o mesmo acabasendo a âncora de desenvolvimento urbano daquela região", afirma Calfat. Em algumas capitais comoRecife, Salvador e Rio de Janeiro, que tem tanto turismo de lazer como de negócios, há uma ocupação maisuniforme durante o ano e estas cidades já precisam hoje de uma renovação do parque hoteleiro em funçãoda própria economia; não somente pela Copa, que apenas acelera esse processo. "Precisamos ter emmente que construir hotel só para a Copa é uma loucura, ele precisa ser viável hoje. Alguns destinos nãovão comportar a quantidade de hotéis pedidos para a Copa, Cuiabá é um deles. Natal também, emboraainda tenha turismo de lazer para ajudar, o número de turistas diminuiu muito por causa da crise na Europae pode demorar um tempo para esse hospede voltar", avalia o sócio-diretor da Caio Calfat Real EstateConsulting Em Porto Alegre, a taxa de ocupação e diárias são altas e a cidade demanda mais hotéis parahoje. A cidade é carente de hotéis, principalmente no segmento midscale e superior. Já Curitiba estásaturada e, de acordo com Calfat, o parque hoteleiro da cidade está pronto para a Copa. "Não precisa fazermuita coisa, apenas renovar alguns hotéis mais antigos. No boom de flats construíram muito lá. São hotéis
  5. 5. novos e bons, de redes internacionais e locais". Brasília está quase pronta para atender às exigências daFIFA, avalia. Em Manaus, local com potencial turístico forte, haverá novos empreendimentos próximos àzona franca.Placar da Hotelaria mede o parque hoteleiro das 12 cidades-sede Desde o anúncio da realização da Copa doMundo de 2014 no Brasil, há preocupação em acomodar adequadamente organizadores, atletas evisitantes. Não há, contudo, números oficiais que determinem a quantidade de apartamentos ou leitosnecessários para o evento. Mesmo assim, comentários sobre a falta de hotéis são tão recorrentes que têmcriado risco de aumento demasiado da oferta hoteleira em algumas cidades brasileiras. É importantegarantir acomodação para os visitantes que participarão da Copa do Mundo, mas não à custa deinvestidores incautos. Novos hotéis são bem-vindos se continuarem lucrativos e rentáveis após a realizaçãodo evento. Nesse sentido, o FOHB e a HVS tomaram a iniciativa de realizar este estudo, que nesta ediçãoconta também com o apoio do Ministério do Turismo e do SENAC-SP. A cada seis meses, até 2014, serãoprojetadas as taxas de ocupação dos mercados hoteleiros nas 12 cidades-sede, para o ano de 2015. Esseindicador (que tem foco na pós-Copa) deverá apontar mercados em que há maior risco de desenvolvimentoexcessivo da oferta, com objetivo de alertar investidores sobre mercados menos promissores e auxiliar naidentificação dos locais onde não se deve estimular a construção de hotéis. O tamanho da oferta foidefinido com base no Guia 4 Rodas 2010 e na base de dados interna da HVS. De acordo com asclassificações do Guia 4 Rodas 2010, FOHB e HVS, cada hotel foi classificado como pertencente a um dosseguintes segmentos: Econômico, Midscale ou Upscale. A projeção da oferta consiste no número deunidades habitacionais a ser inaugurada até 2015, a partir do ano base (2009), para cada segmento. Paradeterminar esses números, foram coletados dados junto às 27 operadoras associadas ao FOHB, além deinformações internas da HVS e notícias sobre projetos de redes não associadas ao FOHB.Boas perspectivas no segmento econômico e de negócios"O Brasil é um país sensível a preço, então, evidentemente, o foco está na hotelaria econômica, como emqualquer outro setor. Temos a ascensão da classe média, que agrega mais gente a esse segmento, não sópara os hotéis de negócios, mas também para lazer. Há uma oportunidade fabulosa de hotéis econômicospara o segmento de lazer, bem montado, com forte atratividade, essa é a cara do Brasil", define Canteras.Ricardo Mader observa uma demanda cada vez maior de jovens da classe C utilizando serviços hoteleiros,público que não o costumava fazer em viagens, quando se hospedavam na casa de parentes.Já os hotéis-convenções são empreendimentos que podem ser amplamente explorados. Esse tipo deempreendimento tem grandes possibilidades de implantação em locais próximos às grandes cidades, pelofato de possuírem terrenos maiores e mais baratos, além de manterem uma ocupação mais uniforme comas atividades de lazer aos finais de semana. "Os empreendimentos de São Paulo e no Rio de Janeiro temapresentado um desempenho muito bom, tanto em eventos como em atividades de lazer. Existe um
  6. 6. espaço muito grande para esse tipo de produto, principalmente em torno das principais capitais, como BeloHorizonte, Porto Alegre e Brasília", avalia Caio Calfat. O país também apresenta uma necessidade de hotéisque atendam na categoria midscale, principalmente nas cidades secundárias, que são reféns da economiabrasileira, ou seja, com as grandes cidades crescendo, as secundárias também crescem. As cidades de 100 a500 mil habitantes estão, em sua maioria, mal servidas de acomodações hoteleiras. "Aproximadamente 40cidades brasileiras tem necessidade da instalação de hotéis novos, com mais alto nível profissional, e,infelizmente terão que aposentar o hotel familiar, que ou se enquadra nas novas necessidades do mercadoou está fadado a desaparecer", conclui sócio-diretor Caio Calfat, da Real Estate Consulting.Produtos de luxoCaio Calfat acredita que cidades como São Paulo e Rio de Janeiro apresentam capacidade para a instalaçãode mais um ou dois hotéis de luxo ou super luxo. "Estamos num momento em que a cidade absorveria.Outras cidades pouco a pouco estão começando a desenvolver demanda para o segmento", diz RicardoMader. Na opinião de Diogo Canteras, a quantidade de quartos existentes em São Paulo é muito incipiente.Ele diz que o mercado paulista está maduro para receber mais unidades. "Quando se compara a estruturahoteleira de São Paulo com a de qualquer grande cidade do mundo de tamanho equivalente em termos deeconomia, os empreendimentos hoteleiros são infinitamente melhores. Buenos Aires, cuja economia étalvez 20% da paulista, tem um parque hoteleiro impressionante, com hotéis como Four Seasons, CésarPark e Sofitel muito bem localizados e sofisticados". Para José Ernesto Marino Neto, a demanda de hotéisde luxo é baixa, além de o segmento ser muito suscetível às oscilações econômicas. "Em São Paulo temostrês hotéis que atuam nesse segmento, que juntos somam aproximadamente 200 quartos. Quando teve acrise econômica, a ocupação desses quartos caiu mais de 30%, o que mostra claramente que esse mercadoé muito pequeno".Ele complementa que não vê possibilidade da adição de mais 100 quartos nesse segmento, por exemplo, nacapital paulista, pois significaria um incremento de 50% na oferta, sendo que não há demanda suficientepara absorvê-la. "Esse cliente existe em pouca quantidade, basta olhar a pirâmide social brasileira. E obrasileiro não tem o costume de gastar muito. O público do mercado do luxo e predominantementeestrangeiro".Financiamento hoteleiro ainda é uma questão complicada no BrasilAs condições do Pro Copa Turismo, programa do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico eSocial), que irá disponibilizar R$ 1 bilhão de recursos para financiar a hotelaria, têm oferecido condiçõesmuito mais interessantes que anteriormente, na opinião de Calfat. "Através de seus analistas e diretores, obanco tem prometido uma rapidez que não havia antes na análise dos projetos. O prazo de pagamentoaumentou, mas o prazo de carência, de apenas seis meses após o início de operação do hotel, ainda é um
  7. 7. problema, mas eles prometeram rever cada caso. Nossa reinvidicação é que se o prazo de maturação deum hotel é de quatro a cinco anos, é um preciso esse prazo para começar a pagar o financiamento, ou depelo menos três anos".Porém, a reinvidicação maior do setor é em relação à garantia. O BNDES exige que a empresa forneça umagarantia de 130% sobre o valor do empréstimo. No passado era pior, a empresa deveria apresentar umpatrimônio líquido três vezes maior que o valor do empréstimo. "Pedimos que eles considerassem agarantia evolutiva. Por exemplo, o hotel vai tomar R$ 20 milhões para a construção e deverá dar comogarantia R$ 26 milhões, valor que certamente o terreno não cobre. Nossa reinvidicação foi que aceitassemo terreno como garantia da primeira parcela e, à medida que o hotel vai sendo construindo, o terreno vairecebendo a obra e agregando valor, passando a valer mais, até receber a segunda parcela, e assim pordiante. Não está escrita na regra, mas a negociação nos mostrou que eles estão favoráveis a aceitar",acredita Calfat."O BNDES está demonstrando vontade de financiar, até porque a Copa está chegando e daqui a pouco nãodá mais tempo de construir, se for fazer hotel para Copa tem que começar agora, daqui a seis meses já vaiser tarde", alerta. "Apesar de existir a má fama, o pessoal do BNDES está com muita boa vontade, digamosque influenciado por certa pressão do Ministério do Turismo, que quer que os empreendimentos hoteleirosse adéqüem para a Copa e Olimpíadas. O BNDES continua fazendo as exigências que sempre fez e que nãoé novidade. As empresas precisam estar absolutamente regulares, em dia com suas obrigações fiscais, emuitas não estão. Esse acaba sendo, muitas vezes, o grande obstáculo para pegar financiamento", justificaDiogo Canteras. Já José Ernesto Marino não está tão otimista quanto ao assunto. "É difícil acreditar nasmodalidades de financiamento que existem hoje no Brasil. Temos trabalhado, nos projetos que temosdesenvolvidos, com 100% de capital próprio, porque, lamentavelmente, não há financiamento adequado edisponível para a expansão da hotelaria no Brasil".Na Europa, Estados Unidos e Japão, segundo Marino, o sistema de financiamento imobiliário é quem movea hotelaria. "Qualquer banco negocia, com os mesmos prazos e juros de um imóvel residencial, e talvezcom um prêmio adicional, porque tem um risco associado a esse tipo de imóvel. “Essa deveria ser acondição no Brasil, só que temos a maior taxa de juro do planeta, que custa mais caro que o retorno donegócio”.Ricardo Mader diz que a questão do financiamento é um problema eterno no Brasil. "O BNDES melhorou ascondições, mas as vigências e prazos, que atrasam demais o processo, ainda são difíceis, não vejo muitaexpectativa. Vejo a morosidade do velho BNDES de sempre".Quanto ao crédito através dos bancos privados, apesar das taxas ainda serem altas, o executivo acreditaque, pouco a pouco, essas instituições caminharão para condições atrativas e praticáveis. "Os bancos maisagressivos vão ser um pouco arrojados e começar a puxar a fila. Espero que os bancos privados entrem najogada, pois do jeito que está não é atrativo". Até o momento poucos financiamentos foram liberados pelo
  8. 8. BNDES, entre eles projetos da Accor e do empresário Eike Batista. Porém, Canteras diz que não é umaquestão de tamanho, mas de regularidade jurídica e fiscal. Já o financiamento através de bancos privados éinexistente para Canteras, pois as taxas de juros e prazos são incompatíveis com a indústria hoteleira.BNDES disponibiliza R$ 1 bi para financiar a hotelaria através do PROCOPATurismoAs condições do Programa BNDES ProCopa Turismo estão em um primeiro momento avaliadas em R$ 1bilhão, mas não há nenhum impedimento para que a instituição apóie mais projetos hoteleiros após oesgotamento do programa.O BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) irá disponibilizar R$ 1 bilhão através doprograma intitulado ProCopa Turismo. O Banco estima que até dezembro de 2011 seja liberadaaproximadamente metade do valor destinado ao programa, que é válido para projetos apresentados atédezembro de 2012.O ProCopa Turismo é a principal linha de apoio aos empreendimentos hoteleiros na modalidade direta eindireta, não automático para financiamentos com valores mínimos de R$ 10 milhões. No caso das capitaisque sediarem jogos o valor mínimo é de R$ 3 milhões.Micro e pequenas empresas também serão favorecidos por créditos através do Cartão do BNDES para aaquisição de produtos, tais como, equipamentos de cozinha, enxoval e aparelhos de refrigeração, etc.Setor hoteleiro terá prazos diferenciadosDe acordo com a equipe técnica do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo do BNDES, até omomento três operações já foram aprovadas, uma delas já contratada, além de diversos projetos que seencontram em estágio de avaliação.O processo de aprovação do financiamento é realizado por detalhadas análises realizadas por técnicos doBNDES, como o risco de crédito, a capacidade de gestão dos proponentes, os aspectos econômico-financeiros do projeto, o mercado e as garantias da operação. Após a formalização contratual os recursoscomeçam a ser liberados e sua utilização é acompanhada por técnicos da instituição. O prazo paraaprovação, estimado em seis meses, está, de acordo com a instituição, em concordância com o porte dosprojetos apoiados pelo BNDES e com o rigor da análise realizada proposta pela instituição.Apesar de a hotelaria ser conhecida por seu histórico de inadimplência, o BNDES diz que índices deinadimplência em projetos do setor hoteleiro são iguais às médias apresentadas em outros tipos definanciamento.
  9. 9. Os prazos oferecidos vão de 10 a 18 anos para a construção de novos hotéis, dependendo da certificaçãoambiental obtida. Para projetos que incluem reformas, modernizações e ampliações os prazos vão de 8 a12 anos. Ambos os prazos incluem carência, utilização e amortização. As taxas de juros variam entre 8,5% e10,5% ao ano, número que também depende da certificação obtida e da análise de risco de crédito.Possibilidade de aumento dos recursosA equipe técnica do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo do BNDES ressaltou que ascondições do Programa BNDES ProCopa Turismo estão em um primeiro momento avaliadas em R$ 1 bilhão,mas não há nenhum impedimento para que a instituição apóie mais projetos hoteleiros após oesgotamento do programa.O objetivo atual é convergir às necessidades do setor com os investimentos possíveis, sejam em condiçõesnormais de financiamento ou dentro das facilidades do ProCopa. A Olimpíada também será um desafio,que poderá ser objeto de novos estudos do BNDES.
  10. 10. Taxas e prazos diferenciados para projetos responsáveisUm dos quesitos do BNDES para a viabilidade de projetos é a verificação das licenças ambientais exigidaspela legislação e certidões negativas de débitos relativas às questões tributárias e trabalhistas.A Instituição também estimula a adesão de práticas responsáveis, oferecendo taxas e prazos diferenciados,como por exemplo, em edificações que apresentarem bons níveis de eficiência energética através doPrograma Procel Edifica ou certificação nos termos da NBR 15401 que normatiza a sustentabilidade dagestão de meios de hospedagem.Bancos privados pode ser opção para o créditoPara Paulo Brito Bezerra de Mello Jr., sócio da Aktro do Brasil, o país vive um momento favorável, gerandodiversos interesses, e a hotelaria é um setor que merece atenção especial. "O BNDES é uma alternativa boae viável, mas, por ser um banco público, diversas empresas de menor porte não conseguem se enquadrarnas exigências."Devido ao investimento hoteleiro ser de alto risco, os bancos exigem como garantia um valor alto defaturamento e patrimonial. "As instituições públicas têm dificuldade em atender aos valores solicitados,além da burocracia em todo o processo. Em contrapartida, os bancos privados são mais ágeis e utilizaembasamento do mercado através dos demonstrativos financeiros como segurança e garantia aos riscosinerentes aos financiamentos do setor hoteleiro", justifica.O segmento apresentou melhoras no que de respeito a investimentos em financiamento nos últimosquatro anos, oferecendo prazos mais longos. Há pouco tempo, somente o BNDES liberava recursos paraprojetos hoteleiros, e a taxas muito altas, o que prejudica a expansão do setor ou reformas. "A vantagemdo banco privado é que ele busca um relacionamento e não quer que outro banco atue junto, por isso, setornaram agressivos em termos de prazo e taxas competitivos", avalia o executivo.A Aktro do Brasil é uma consultoria que faz estruturação de funding para projetos que buscamfinanciamento. "As empresas se encontram desassistidas e precisam desse meio de campo para conseguirum financiamento diferenciado. Buscamos a fonte de recursos adequada para cada tipo de projetohoteleiro, negócio que não se paga em curto prazo", diz Bezerra.Em situação normal, numa estrutura de operação com taxas satisfatórias e custos razoavelmente ajustados,o investimento hoteleiro tem retorno em aproximadamente 8 anos.
  11. 11. Maior facilidade para retrofit hoteleiroUma das características apresentadas por Bezerra é a alta demanda pelo retrofit em relação aos projetosnovos. O Rio de Janeiro é um exemplo importante, onde os novos hotéis são de grandes redesinternacionais, e a expansão hoteleira na cidade desde os anos 70 não teve nenhum grande surto decrescimento, com exceção dos poucos novos hotéis instalados na Barra da Tijuca.O hoteleiro explica que a dificuldade de terrenos, em especial os localizados na zona sul, fizeram o retrofitsurgir como uma alternativa importante para a questão dos hotéis. Outra vantagem e que atende com maisfacilidade as garantias e os prazos de pagamentos, pelo fato do empreendimento já existir.Os prazos de carências no caso do retrofit são em geral de um ano e meio a dois anos, tempo consideradoadequado, levando-se em conta a execução e reposicionamento do hotel.Hotelaria econômica: a coqueluche do mercadoCom o desenvolvimento brasileiro e o crescimento da classe média, a hotelaria econômica tem sido a maisatrativa para as redes hoteleiras. A Accor prepara mais de 50 empreendimentos íbis e Formule 1 para ospróximos anos e a Allia Hotels planeja quase 3 mil unidades nas categorias econômico e super-econômico.Empreendimentos para a classe média, assim como em outros segmentos, é a aposta da hotelaria. Ocrescimento econômico, que resultou em forte movimentação dos negócios e elevação da renda, propiciouo aumento da classe C, população predominante no Brasil. O cenário favorece a utilização de hotéis por umpúblico que não o costumava fazer com freqüência, ficando geralmente em casa de amigos e parentesdurantes as viagens. Pequenas e médias empresas representam grande parte dessa demanda, pois vêemnesse segmento uma boa opção de hospedagem para seus colaboradores em deslocamentos de trabalho.A Allia Hotel, reunião das operadoras Bristol, Plaza Inn e Solare, formada recentemente, focou no segmentoe tem a perspectivas de abrir 1.300 unidades na categoria econômica e 1.400 na super-econômica.A Accor, cujas marcas Íbis (econômico) e Formule 1 (super-econômico) são foco de investimento, assinoucontratos para a implantação de mais 45 unidades íbis e 7 com a bandeira Formule 1. A estratégia da rede éestruturar primeiro o mercado econômico, para posteriormente apostar no super-econômico.De acordo com Steven Daines, diretor do Íbis e Formule 1 na América Latina, o desafio para o íbis éaproveitar o momento de boa notoriedade. Já para o Formule 1, consiste em ampliar a rede hoteleira paraque ela seja rapidamente desenvolvida. Fazemos pesquisa de satisfação e há um índice muito alto declientes Íbis pedindo a abertura de unidades em cidades que ainda não possuem a marca, conta Daines.Para o executivo, é necessária experiência para operar neste nicho de mercado.
  12. 12. Expansão da Allia Hotels deve atrair R$ 1 bilhão de investimentosA Allia Hotels, resultado da união de três grandes grupos hoteleiros nacionais - a rede mineira BristolHotels, a paulista Plaza Inn e a maranhense Grupo Solare inicia operações com um plano ousado deexpansão.Com 40 hotéis em operação hoje e mais de 3.000 unidades habitacionais, a Allia Hotels prevê a captação decerca de R$ 1 bilhão até 2015 para abertura de 60 novos empreendimentos e modernização dos atuais,totalizando 100 empreendimentos administrados.Desse total, R$ 450 milhões já estão contratados junto a parceiros estratégicos, como investidores eincorporadores, e destinam-se à construção de 30 hotéis até 2014, alcançando 32 destinos turísticos emnove Estados, entre os quais Rio de Janeiro, Ceará e Alagoas.Com isso, a marca Allia passará a contar com 70 hotéis sob sua administração, dos quais 29 serão dabandeira Bristol (hoje são 16); 24 da Solare (atualmente são 12) e 17 da Plaza Inn (hoje com 12 hotéis).Serão abertas mais 4.511, unidades habitacionais, o que ampliará o número de unidades das atuais 3.038para 7.549 unidades habitacionais no pool até o final de 2014. A maior parte destes empreendimentos serána categoria econômica, que contará com cerca de 1.300 unidades, e na super econômica, 1.400 previstas.O plano de expansão da Allia, contudo, vai mais além. "Nossa previsão é captar mais R$ 450 milhões até2015, junto a investidores e incorporadores, instituições financeiras e mercado de capitais, para aberturade outros 30 empreendimentos", conta André Monegaglia, presidente da Allia Hotels e vice-presidenteadministrativo-financeiro do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil).O executivo ressalta que a conceituação é determinante para o sucesso de um hotel. "0 projeto deve casarcom o mercado onde será inserido. Por isso, é importante a assessoria técnica da administradora ou deoutra empresa do mercado, para que o novo empreendimento seja bem concebido".Também está previsto investimento R$ 100 milhões nos próximos cinco anos para modernização dos hotéisjá em operação. Com a realização desses investimentos a Allia Hotels projeta alcançar R$ 2 bilhões empatrimônio administrado, que hoje está avaliado em cerca de R$ 800 milhões.O número de hóspedes, que atualmente soma aproximadamente um milhão de turistas atendidos ao ano,com 700 mil diárias comercializadas, deverá ser ampliado para 2,7 milhões em 2014, atingindo 1,8 milhõesde diárias vendidas.Opção econômica para o turismo de negócios.
  13. 13. A maior parte dos negócios da Allia Hotels está concentrada no turismo de negócios, com foco emempresas que estão ampliando suas atividades e vendas em todo o País e buscam uma opção econômica ede qualidade para hospedar os colaboradores do nível gerencial e operacional e prestadores de serviços.Nos finais de semana, em contrapartida, o movimento maior é o turismo de lazer, com foco nos públicosdas classes B e C, que também buscam tarifas competitivas, boa localização e qualidade de hospedagem."O Brasil está com um crescimento sustentável do PIB e da economia, e estes estão relacionados com ademanda de negócios. A demanda interna e internacional em função dos eventos mundiais deve colocar oBrasil no mapa do turismo", comenta Monegaglia.Rede Accor planeja chegar em 300 hotéis no BrasilO plano global da Accor até o ano de 2015 é chegar a quase 300 hotéis no País. Grande parte dosempreendimentos está no segmento econômico. A rede possui 53 hotéis íbis e mais 45 contratos assinadoscom projetos adiantados, alguns em construção, previstos para serem concluídos até 2014, totalizandoquase 100 hotéis com a bandeira íbis.Com a bandeira Formule 1 são 11 hotéis e mais 7 previstos, já com contratos assinados. As unidades doFórmule 1 possuem 12 m2 e diárias de R$ 100. A taxa média de ocupação é 81 %.Além dessas, há negociação para implantação de novos empreendimentos em locais estratégicos do Brasil.O Formule 1 foi implantado apenas nas capitais brasileiras. Já o íbis está presente também em cidadessecundárias. A taxa de ocupação média do íbis é 79%. Os quartos possuem 18m2eR$ 125 de diária.Nas unidades econômicas as diárias incluem apenas a hospedagem, as refeições e estacionamento, porexemplo, são pagos à parte. Outros serviços, como bebidas no quarto e auxílio com a bagagem, não sãooferecidos, o que explica a redução dos valores.A empresa trabalha com parceiros, através do sistema de franquias. O custo de cada apartamento íbis é deaproximadamente R$ 90 mil, sem considerar o custo do terreno, que depende da localização e dimensão.Aliás, a localização figura como um dos pontos mais importantes, tendo relação direta com a velocidade doretorno de investimento, em média após de sete anos de operação do hotel.Demanda brasileira nos países sul-americanosNo exterior, a rede irá se instalar no Chile, Peru, Colômbia e Uruguai. Em Buenos Aires existem doisestabelecimentos íbis, nos quais 80% dos hóspedes são brasileiros. "Os brasileiros estão contentes comessa opção de hospedem no exterior", diz Steven Daines. Já nos hotéis instalados no Brasil os estrangeirosrepresentam apenas 10%.
  14. 14. No Brasil, a rede opera com as marcas Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, íbis e Formule 1, nos estados deAlagoas, Amazonas, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Espírito Santo, Goiás, Maranhão. Mato Grosso, MatoGrosso do Sul, Minas Gerais, Pará, Paraíba, Parada Pernambuco, Piauí, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro,Santa Catarina, Sergipe e São Paulo.Hilton pretende trazer para o Brasil marcas de padrão 3 e 4 estrelasA atuação no território brasileiro ainda está estrita ao atendimento para o segmento de alto padrão, mas ameta é atuar no mercado de três e quatro estrelas em cidades como Rio de Janeiro e Brasília, pois, deacordo com Cristiano Gonçalves, vice-presidente de desenvolvimento da Hilton Worldwide na América doSul, há um grande potencial de desenvolvimento no mercado econômico. "Há oportunidades deinvestimentos menores para os segmentos econômicos, pois é onde se encontram as maiores demandas".A estratégia faz parte de um novo plano de desenvolvimento traçado após a venda da empresa para ofundo de investimento Blackstone Group. No momento existem dois hotéis com a marca Hilton no Brasil,localizados nas cidades de São Paulo e Belém.O planejamento da empresa é trazer para o país a bandeira Hampton by Hilton para operar no segmentoeconômico, que pretende através de franquias trabalharem com grupos locais de capacidade financeirapara investimento em várias unidades. Além disso, no segmento midscale, pretendem introduzir a marcaDoubleTree by Hilton, que atuará nos segmentos corporativos e lazer e a Hilton Garden Inn, que darápreferência ao atendimento corporativo em cidades primárias e secundárias.Tradição em hospedagem de luxoA rede americana Hilton iniciou suas atividades em 1919, quando adquiriu seu primeiro hotel chamado"The Mobley", em Cisco, Texas (EUA). Em 1925 o primeiro hotel carregando a bandeira Hilton, o "TheHilton", é inaugurado em Dallas, no Texas. Desde então se tornou um símbolo mundial em hospedagem deluxo. "O mercado de luxo no Brasil é um nicho de mercado em que ainda há o que ser explorado, mas porenquanto está no controle de pequenas e micro cadeias nacionais, como o Hotel Emiliano e Hotel Unique,na cidade de São Paulo e o resort como o Txai, em Itacaré, na Bahia. As marcas internacionais ainda nãoestão explorando este segmento", explica o executivo, destacando que o mercado a que se refere estáacima do padrão 5 estrelas.Atualmente a Hilton está presente em mais de 80 países com 3.600 estabelecimentos sendo 536 com amarca Hilton. A Hilton Worldwide, opera com 10 marcas em todo o mundo (Waldorf Astoria Hotels &Resorts, Conrad Hotels & Resorts, Hilton Hotels & Resorts, DoubleTree, Embassy Suítes Hotels, HiltonGarden Inn, Hampton Hotels, Homewood Suítes by Hilton, Home 2 Suítes by Hilton, Hilton GrandVacations).

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