Determinação dos fatores de comercialização para casas em Criciúma

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UNIVERSIDADE DO EXTREMO SUL CATARINENSE- UNESC
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
VANESSA COLOSSI FELIPPE
DETERMINAÇÃO DOS FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO PARA CASAS NOS
BAIRROS: JARDIM ANGÉLICA, NOSSA SENHORA DA SALETE, PIO CORREA,
PINHEIRINHO, SANTO ANTONIO, SÃO LUIZ, SANTA BÁRBARA E RIO MAINA,
NA CIDADE DE CRICIUMA, SC
CRICIÚMA, NOVEMBRO DE 2009

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Trabalho de Conclusão de Curso, apresentado
para obtenção do grau de Engenheiro Civil da
Universidade do Extremo Sul Catarinense,
UNESC.
Orientador (a): Prof. (a) Mestre. Eng (a).
Evelise Chemale Zancan.
CRICIÚMA, NOVEMBRO 2009

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DETERMINAÇÃO DOS FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO PARA CASAS NOS
BAIRROS: JARDIM ANGÉLICA, NOSSA SENHORA DA SALETE, PIO CORREA,
PINHEIRINHO, SANTO ANTONIO, SÃO LUIZ, SANTA BÁRBARA E RIO MAINA,
NA CIDADE DE CRICIUMA, SC
Trabalho de Conclusão de Curso aprovado
pela Banca Examinadora para obtenção do
Grau de Bacharel, no Curso de Engenharia
Civil da Universidade do Extremo Sul
Catarinense, UNESC, com Linha de pesquisa
em Avaliações e Perícias.
Criciúma, 30 de novembro de 2009
BANCA EXAMINADORA
Prof. (a) Evelise Chemale Zancan – Mestre. Eng. - UNESC- Orientador.
Prof. (a) Esp. Monica Daré. – UNESC.
Engª. Graziela Olivo Fermo- AVALIZAN ENG & AVALIAÇÕES

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Dedico este trabalho aos meus pais, Antonio e
Dilene, e a meu marido Luiz, por todo apoio,
incentivo e carinho ao longo do Curso.

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AGRADECIMENTOS
 Aos meus pais por terem me dado a
oportunidade de poder estudar, pela motivação
nos momentos mais difíceis, pela confiança e
atenção apesar da distância.
 A minhas irmãs Daniela e Camila por todo o
amor.
 Ao meu marido Luiz com quem descobri que a
vida só tem sentido quando há progresso
espiritual, e esta só acontece quando
encontramos a pessoa amada.
 A Engenheira Civil Graziela Olivo Fermo por
seu carisma e dedicação.
 A Prof. Evelise Chemale Zancan professora
orientadora, por toda a atenção dedicada a
mim no desenvolvimento deste trabalho, pelo
seu carisma, inteligência e amor à profissão.

6
Senhor, que as pessoas se amem se
respeitem e que busquem a paz”.

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LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Resultados relativos do modelo gerado. .......................................... 29
Tabela 2: Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de
regressão linear................................................................................................ 30
Tabela 3: Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação
no caso de utilização de modelos de regressão linear..................................... 32
Tabela 4: Graus de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de
modelos de regressão linear. ........................................................................... 32
Tabela 5 – Grau de fundamentação................................................................. 33
Tabela 6 – Enquadramento dos Laudos........................................................... 34
Tabela 7: Fator de Comercialização – Bairro Rio Maina.................................. 34
Tabela 8: Fator de Comercialização – Bairro Pio Correa................................. 35
Tabela 9: Fator de Comercialização – Bairro Michel........................................ 35
Tabela 10: Fator de Comercialização – Bairro Jardim Angélica....................... 36
Tabela 11: Fator de Comercialização – Bairro Pinheirinho. ............................. 36
Tabela 12: Fator de Comercialização – Bairro Nossa Senhora da Salete. ...... 37
Tabela 13: Fator de Comercialização – Bairro São Luiz. ................................. 37
Tabela 14: Fator de Comercialização – Bairro Santo Antônio.......................... 38
Tabela 15: Fator de Comercialização – Bairro Santa Bárbara ......................... 38
Tabela 16: Comparativo dos Modelos.............................................................. 39
Tabela 17: Comparativo método comparativo de dados de mercado e
mercado imobiliário. ......................................................................................... 40
Tabela 18: Comparativo método evolutivo e mercado imobiliário. ................... 40

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LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Localização da área de estudo.......................................................... 26

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LISTA DE ANEXOS
ANEXO 1 - Tabela de Ross – Heidecke........................................................... 45
ANEXO 2 - Banco de dados............................................................................. 47
ANEXO 3 - Orçamento do banco de dados ..................................................... 49
ANEXO 4 - Descrição do programa FOX....................................................... 174
ANEXO 5 - Banco de dados – 9 pesquisas.................................................... 181
ANEXO 6 - Modelo gerado pelo programa SiREn Windows.......................... 182

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SUMÁRIO
RESUMO...................................................................................................... 11
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................. 12
1.1. CONTEXTUALIZAÇÃO ......................................................................... 12
1.2. PROBLEMA........................................................................................... 13
1.3. JUSTIFICATIVA..................................................................................... 14
1.4. OBJETIVOS........................................................................................... 14
1.4.1. Objetivo Geral ................................................................................. 14
1.4.2. Objetivos Específicos...................................................................... 14
2. REFERENCIAL TEÓRICO ........................................................................... 15
2.1. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES.......................................................... 15
2.2. MERCADO IMOBILIÁRIO...................................................................... 16
2.3. VALOR E PREÇO.................................................................................. 17
2.4. METODOS DE AVALIAÇÃO ................................................................. 18
2.5. METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO....................... 19
2.5.1. Definição das Variáveis................................................................... 20
2.5.2. Inferência Estatística....................................................................... 21
2.6. METODO EVOLUTIVO.......................................................................... 22
2.6.1. Orçamento....................................................................................... 23
2.6.2. Depreciação.................................................................................... 24
2.6.3. Fator de Comercialização ............................................................... 25
3. METODOLOGIA DE TRABALHO................................................................. 25
3.1. LEVANTAMENTO DE DADOS.............................................................. 26
3.2. DETERMINAÇÃO DO MODELO REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA .. 27
3.2.1. Especificação das Avaliações ......................................................... 30
3.3. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO PARA O MÉTODO
EVOLUTIVO ................................................................................................. 32
3.3.1. Grau de Fundamentação ................................................................ 33
3.4. OBTENÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO............................. 34
3.5. COMPARAÇÃO DOS VALORES AVALIADOS PELOS MÉTODOS:
COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO E EVOLUTIVO...................... 39
CONCLUSÃO................................................................................................... 41
RECOMENDAÇÕES:....................................................................................... 42
REFERÊNCIAS................................................................................................ 42

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RESUMO
Na avaliação de imóveis residenciais do tipo casa, um dos métodos utilizados para
avaliação é o método evolutivo. O método evolutivo consiste em avaliar o terreno e
somar o valor do custo de reposição depreciado, multiplicando-se pelo FC (Fator de
Comercialização). Este fator de comercialização é a fração entre o valor de venda do
imóvel pelo seu custo total, podendo ser inferido, justificado ou atribuído. Na grande
maioria dos trabalhos avaliatórios, este FC é atribuído ou justificado, diminuído o
grau de fundamentação da avaliação. Neste contexto determinou-se os fatores de
comercialização para alguns bairros da cidade de Criciúma por meio de uma
pesquisa de dados ofertados no mercado imobiliário onde anotou-se os valores de
mercado e elaborou-se os orçamentos para os dados da amostra, obtendo-se
individualmente o FC de cada dado pesquisado. Por meio de estatística descritiva
obteve-se o FC médio para os bairros pesquisados. Para uma análise de
sensibilidade das avaliações obtidas pelo método evolutivo, comparou-se com um
modelo de regressão linear aplicado ao método comparativo de dados de mercado.
Os resultados demonstram a importância da determinação dos fatores de
comercialização, pois diminuem o grau de incerteza das avaliações dos imóveis tipo
casa, bem como melhoram o grau de fundamentação e precisão do método
evolutivo.
Palavras-chave: Avaliação de Imóveis, Método Evolutivo, Fator de Comercialização.

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1. INTRODUÇÃO
1.1. CONTEXTUALIZAÇÃO
A engenharia de avaliações tem a finalidade de definir tecnicamente o
valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de produção. Além de definir o
valor de um bem, procura responder questões importantes como: Quais as
preferências do mercado? Quais as variáveis que influenciam de maneira
significativa na formação do preço? Qual o valor para reproduzir um bem
avaliando? Qual o comportamento do mercado? E a partir destas respostas
permitir tomadas de decisões quanto aos melhores investimentos do mercado
imobiliário. (Fermo, 2006)
Existem várias e diferentes formas de se obter o valor de um imóvel.
A NBR 14653-2¹ divide os métodos avaliatórios em: método
comparativo direto de dados de mercado, método da capitalização e renda,
método involutivo, método evolutivo, método comparativo direto de custos e
método de quantificação de custos.
O presente trabalho oferece uma contribuição na área de Engenharia
de Avaliações, utilizando o método evolutivo e comparativo direto de dados de
mercado, na avaliação da tipologia de casas, buscando definir as características
que influenciam na formação do valor de um imóvel e a posterior metodologia
aplicada para a determinação de fatores de comercialização, para futuras
avaliações de casas na cidade de Criciúma, SC obtendo uma estimativa de valor
dos referidos imóveis.
1.NBR 14653 - 2 – Associação Brasileira de Normas Técnicas. Avaliações de imóveis Urbanos

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1.2. PROBLEMA
Uma constante preocupação da engenharia de avaliações é que a
determinação de valores de mercado de bens seja feita de forma técnica e por
metodologia científica, possibilitando um melhor grau de determinação e precisão. O
objetivo principal é a valoração de bens, que se faz por meio de dados de pesquisa
no mercado imobiliário.
Amato (2001) esclarece que o valor não se constitui de um atributo do
imóvel, sendo uma condição totalmente extrínseca (que não faz parte da essência
da coisa acidental, são fatores externos) ao mesmo.
Neste contexto este trabalho de pesquisa procura inferir os referidos FC
de alguns bairros da cidade de Criciúma, SC.
A norma brasileira NBR 14.653-1, da ABNT, define valor como sendo uma
quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um
bem, numa data de referência e dentro das condições vigentes no mercado.
A norma NBR 14.653-2, em seu item 8.2.4.1, indica a consideração de
uma terceira parcela que seria um FC (fator de comercialização), assim definido no
item 8.4.2 letra “c”, a saber:
“c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que
pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na
época da avaliação. Com efeito, a soma dos valores de terreno e benfeitorias
representa seu custo de reprodução, portanto não necessariamente seu valor que é
aceito pelo mercado, pois:
-Nos casos de mercados ativos, existindo presença de atividades
comerciais de construção para venda, é evidente que o preço acabe sendo praticado
com uma margem de lucro, portanto nesse caso teríamos um FC maior que a
unidade;
-Nos casos de cidades onde existe apenas negócios eventuais e
ocasionais, com baixa quantidade de transações imobiliárias é de se esperar que
devido a pouca demanda os preços praticados acabem resultando em valores
menores que o custo, nesse caso ocorrendo valores FC menor que a unidade”.
De qualquer maneira, nota- se que esse FC depende de diversas
condições, desde micro a macroeconômicas, portanto devendo ser estudada

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devidamente em cada época de avaliação, pois os níveis podem se alterar ao longo
do tempo. No entanto, o foco desse trabalho é dirigido à aplicação do método
EVOLUTIVO, mas com ênfase na determinação do Fator de Comercialização de
bens para os bairros: Pio Correa, Santo Antonio, Rio Maina, Santa Barbara, São
Luiz, Michel, Nossa Senhora da Salete, Pinheirinho Jardim Angélica, da cidade de
Criciúma SC.
1.3. JUSTIFICATIVA
A cidade de Criciúma, SC possui uma quantidade expressiva de imóveis
em oferta, com difícil acesso à informação dos valores transacionados, como
alternativa será determinado alguns Fatores de Comercialização para subsidiar a
avaliação de imóveis residenciais do tipo casa, pelo método evolutivo, melhorando o
grau de fundamentação e precisão.
1.4. OBJETIVOS
1.4.1. Objetivo Geral
Inferir os Fatores de Comercialização para os bairros: Pio Correa, Santo
Antonio, Rio Maina, Santa Bárbara, São Luiz, Michel, Nossa Senhora da Salete,
Pinheirinho Jardim Angélica, da cidade de Criciúma SC.
1.4.2. Objetivos Específicos
 Estudar e conhecer o método Evolutivo de Avaliação;
 Obter pesquisas de ofertas e transações no mercado imobiliário e
elaborar um banco de dados;
 Comparar resultados obtidos pelo método Evolutivo para cada
bairro avaliado com o método comparativo de dados de mercado.

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2. REFERENCIAL TEÓRICO
2.1. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
A engenharia de avaliações de imóveis reúne uma série de
conhecimentos na área de arquitetura e engenharia, bem como das diversas
ciências exatas e sociais com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um
bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução. (Fermo,2006).
Toda e qualquer avaliação deve ser realizada com base nas normas
técnicas e na legislação específica para cada tipo de trabalho realizado. Para isto
existem normas e regulamentos da ABNT², CREA³, CONFEA4
, leis municipais,
estaduais e federais. A nova NBR 14653/2004 para avaliação de bens, que substitui
a antiga NBR 5676/1989 e tem como titulo geral “Avaliação de bens” esta dividida
nas seguintes partes:
 Parte 1 – Procedimentos Gerais;
 Parte 2 – Imóveis urbanos;
 Parte 3 – Imóveis rurais;
 Parte 4 – Empreendimentos;
 Parte 5 - Máquinas, equipamentos, instalações e bens
industriais em geral;
 Parte 6 – Recursos naturais e ambientais;
 Parte 7 – Patrimônios históricos.
2.ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. 3.CREA – Conselho Regional de Engenharia e
arquitetura.
4.CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura

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2.2. MERCADO IMOBILIÁRIO
Conforme Gonzáles (2003, p. 13), o mercado imobiliário tem
comportamento muito distinto dos mercados de outros bens. Para Gonzáles (2003),
os imóveis são considerados bens compostos, isso significa existem múltiplos
atributos que despertam interesse nos agentes impedindo a comparação direta das
unidades.
O mesmo autor escreve que:
Os fatores que diferenciam os imóveis, os mais importantes são a grande
vida útil, a fixação espacial, a singularidade, o alto custo das unidades e a
forte interferência governamental. A combinação destes elementos permite
explicar grande parcela das variações de preços.
Os imóveis possuem conduta diferenciada de outros bens, isto ocorre
devido aos efeitos de seus atributos especiais, especialmente a heterogeneidade, a
imobilidade e a durabilidade. A imobilidade relaciona o bem com a acessibilidade e
com a sua estrutura, já à heterogeneidade torna-o mesmo insubstituível e a
durabilidade permitirá a formação de estoque. De todos os atributos o mais
importante é a imobilidade, pois está relacionada diretamente com a fixação espacial
do produto, com sua vizinhança e as vias de acesso ao imóvel, que tornam o imóvel
um bem imperfeito por natureza (Gazola 2002).
O mercado imobiliário depende de três componentes: a disponibilidade de
imóveis, de compradores e vendedores. Assim, o fator que irá determinar na
formação do preço será a relação quantitativa entre os três. Uma situação ideal, mas
inatingível, seria aquela em que a relação entre compradores, vendedores e imóveis
disponíveis fosse equilibrada, desta forma o preço que se pagaria por um bem seria
o justo. Um mercado deste tipo é conhecido como de concorrência perfeita.
“O aspecto quantitativo dos três componentes formadores do mercado é um
fator determinante na formação dos preços, sendo a situação ideal aquela
onde existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de
bens equilibrada com o potencial do mercado, sem que compradores e
vendedores, individualmente possam interferir nos preços” (Dantas 1998, p.
9).

17
Sempre que existir apenas um vendedor e um número significativo de
compradores a situação de mercado se torna imperfeita, neste caso os preços em
geral, estariam crescentemente valorizados, formando o conhecido monopólio.
2.3. VALOR E PREÇO
A idéia de valor encontra-se ligada à utilidade, ou seja, só tem valor aquilo
que é útil. O principal objetivo da Engenharia de Avaliações é a determinação do
valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar a
viabilidade de sua utilização para uma determinada situação e finalidade. (Fermo,
2006).
Associado a isto, tem-se à necessidade de definirmos o que é valor,
conforme a NBR 14653-1, no item 3.4.4, valor de mercado é a quantia mais provável
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa dada
referência, dentro do mercado vigente.
Existem vários tipos de valores que podem ser atribuídos a um bem,
dentre eles: valor em risco, valor patrimonial, valor de taxação, valor residual, valor
comercial, valor de mercado, valor acionário, entre outros, logo, se tratando de
avaliação o valor a ser determinado será o de mercado. Este é o preço consciente
determinado por quem oferta e pago por um comprador a um bem, sem haver
coação de ambos os lados (Dantas, 1998).
Os primeiros estudos realizados sobre a conceituação de valor dividiram o
mesmo em duas correntes, a primeira é a plurivalente que relaciona o valor de um
bem a finalidade para o qual será utilizado, existindo desta forma valores diferentes
para o mesmo bem; a outra é a univalente que estabelece que o conceito de valor é
único, qualquer que seja a finalidade da avaliação.
No entanto não devemos confundir o valor de um bem com o preço do
bem, entende-se como preço à expressão monetária representada por um bem, ou
seja, a quantia em dinheiro pela qual determinada mercadoria poderá ser vendida.
Assim a não existência de um livre comércio de imóveis, ou a necessidade de
compra e venda dos mesmos pode alterar o preço de um bem, tornando o mesmo
superior ou inferior ao valor avaliado (Mendonça, 1998).

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2.4. METODOS DE AVALIAÇÃO
A metodologia avaliatória é definida pelas varias maneiras de obter o
valor de um imóvel. Independente da metodologia a ser aplicada, o avaliador deverá
basear-se em valores de mercado, considerando os preços comercializados ou
ofertados, assim como todos os outros atributos (localização, área, estado de
conservação, padrão, topografia e outros), que influenciam no valor do bem a ser
avaliado. A NBR 14653-2, no seu item 8.2 divide os métodos de avaliações na
seguinte maneira:
No método comparativo direto de dados de mercado define o valor do
imóvel, ou benfeitorias através da comparação direta de mercado assemelhados
quanto as suas características intrínsecas (características internas do bem) e
extrínsecas. A condição essencial para a aplicação deste método é a presença de
amostra. Todavia, as propriedades realmente comparáveis devem produzir uma
faixa estreita de taxas de capitalização.
Conforme Dantas (1998, p.15), “Por este método qualquer bem pode ser
avaliado, desde que existam dados que possam ser tomados como uma amostra
representativa para o mesmo”.
O método da capitalização da renda o valor do imóvel ou de suas partes
componentes é obtido através da capitalização da renda líquida, real ou prevista. É
recomendado a utilização deste método na estimação de valores de
empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers e hotéis.
No método involutivo o valor é baseado em modelos de estudo de
viabilidade técnico-econômica alicerçado no aproveitamento eficiente do terreno,
este método será aplicado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes
ao avaliando.
No método comparativo direto de custo o valor das benfeitorias é
estimado pela reprodução dos custos componentes. Entende-se por benfeitorias
tudo aquilo que é incorporado pelo homem ao solo e que não poderá ser retirado
sem que haja destruição ou dano à mesma. Este método avalia os custos
necessários para reproduzir a benfeitoria avaliada, sendo que a reprodução de seus
componentes é feita através da composição de custos gerados através de um
orçamento detalhado.

19
Gonzáles (2003, p. 27), escreve o seguinte sobre o método comparativo
direto de dados de mercado:
O método comparativo é o mais empregado, na prática cotidiana. Consiste
em fazer uma comparação direta dos preços pagos no mercado para
propriedades similares, quando existem substitutos razoavelmente
semelhantes e ocorrem transações com certa freqüência. É largamente
empregado para propriedades residenciais, nas quais existe normalmente
mais similaridade entre diferentes unidades.
No método da quantificação de custos o custo de um bem é identificado
por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, e de seus custos diretos e indiretos.
É comum nos trabalhos de avaliações a utilização de dois ou mais
métodos simultaneamente, estes métodos poderão ser usados de forma conjunta,
combinada ou mesmo isolada uma das outras (NBR 14653-1, 2004; NBR 14653-2,
2004; Mendonça, 1998; Oliveira, 2006).
Pelo método evolutivo o valor do terreno é calculado pelo método
comparativo de dados de mercado, portanto pretende-se obter o valor de mercado
do empreendimento para isto deve ser considerado o fator de comercialização.
Segundo a NBR 14653-2 este método identifica o valor do bem pelo somatório dos
valores de seus componentes.
Para Gonzáles (2003, p. 35), o método evolutivo é a consideração de que
o valor de um imóvel é equivalente ao custo de execução da edificação mais o custo
do terreno. Ainda segundo este autor, o método evolutivo fundamenta-se na
premissa de que um comprador bem informado não pagará mais que o necessário
para construir uma propriedade substituta, com a mesma utilidade daquela que esta
em oferta.
Nesta visão Gonzáles (2003, p. 36), define que: “Está técnica leva a uma
estimativa imperfeita do valor, pois o valor de mercado de uma propriedade não é
determinado pelo custo para construí-la, mas pelas relações entre oferta e demanda,
na interação entre compradores e vendedores.”
2.5. METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Neste método o valor é obtido através da comparação com dados de mercado
assemelhados.

20
Para Gonzáles (2003 p. 27), o método comparativo de dados de mercado é o
mais empregado na prática cotidiana. Consiste em fazer uma comparação direta dos
preços pagos no mercado para as propriedades similares, quando existem
substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transações com certa freqüência.
É largamente empregado para propriedades residenciais, nas quais existem
normalmente mais similaridades entre diferentes unidades. A vantagem deste
método que se aproxima mais do raciocínio dos agentes, que também tendem a
definir preços a partir da comparação entre as unidades disponíveis no mercado.
Ainda para Gonzáles (2003 p. 27), o método é baseado em informações
sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada.
Para (Moreira, 1994p. 52), as propriedades realmente comparáveis e
concorrentes devem produzir uma faixa estreita de taxas de capitalização deduzida
diretamente do mercado, poderá ser a única empregada e poderá ser evitada a
exigência de outros métodos de seleção dessa taxa, os quais poderão ser usados
pelo avaliador meramente para uma análise adicional.
Conforme Dantas (1998, p.15), “Por este método qualquer bem pode ser
avaliado, desde que existam dados que possam ser tomados como uma amostra
representativa para o mesmo’”.
2.5.1. Definição das Variáveis
Variável é uma medida que assumem valores diferentes em diversos
pontos de observação. Quando um aspecto observável de um fenômeno está ligado
a alguma variável, poderá ocorrer uma relação de dependência ou independência
entre esta ligação. As variáveis independentes serão aquelas formadoras de valor.
Segundo a NBR 14653-2 ”estas variáveis referem-se às características físicas, de
localização ou econômicas”. As características físicas englobam a área, frente,
número de dormitórios, número de suítes, e outros. A localização se refere à
característica como: bairro, rua, quadra, distância a um pólo de valorização, entre
outras. Já às variáveis econômicas estas dizem respeito à forma como a amostra foi
transacionada, em que época isto ocorreu, qual a condição do negócio (à vista ou a
prazo). Estas amostras devem ser escolhidas com base em conhecimentos

21
adquiridos, teorias existentes e outros atributos que se julguem importante no
decorrer do trabalho.
A NBR 14653-2, afirma que, sempre que possível devemos utilizar
variáveis quantitativas, que são todas as variáveis que podem ser quantificadas
através de instrumentos de medida ou contagem. A mesma norma define como
variável qualitativa todas aquelas variáveis que não podem ser medidas e nem
contadas, apenas hierarquizadas, como por exemplo padrão e conservação. As
diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na
seguinte ordem:
1) Por meio de variáveis Dummy ou dicotômicas – são variáveis em que serão
atribuídas apenas duas situações: sim ou não; atribuindo-se o valor 0 (zero) quando
não possui a característica e 1 (um) caso contrario (Zancan, 1996).
2) Pelo emprego de variáveis proxy – Segundo a NBR 14653-2 variáveis proxy
são variáveis utilizadas para substituir outra de difícil mensuração e que se resume a
guardar com ela relação de pertinência.
3) Por meio de códigos alocados – São códigos empregado para variáveis que
se referem às características de qualidade do imóvel tais como: padrão (alto igual a
1, médio igual a 2, normal igual a 3) e conservação (péssima igual a 5, regular igual
a 6, ótima igual a 7.(Gazola, 2002).
Já as variáveis dependentes, serão aquelas que representam o valor de
mercado de um imóvel: valor unitário ou valor total.
“Para a especificação correta da variável dependente, é necessário uma
investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de
expressão dos preços ( preço total ou unitário, moeda de referencia, forma
de pagamento) bem como observar a homogeneidade nas unidades de
medida.” ( NBR 14653-2,item 8.2.1.2.2, 2004).
2.5.2. Inferência Estatística
Inferir significa concluir. Deste modo, a estatística inferencial nos permite
explicar e determinar o valor de mercado de um bem através do conhecimento das
variáveis que irão influenciar na sua formação e da relação matemática existente
entre estas variáveis e a formação de valor (Dantas, 1998).

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Inferência estatística nos permite através da análise de regressão estudar
comportamento de uma variável dependente em relação a outras variáveis
independentes e, desta forma, determinar como o valor esta relacionado aos outros
atributos do bem.
A variável que se procura conhecer, no caso de avaliação, é conhecida
como variável dependente ou explicada, ou seja, o valor de mercado unitário do
imóvel ofertado. Já as variáveis formadoras de valor são conhecidas como variáveis
independentes, ou seja, características decorrentes de atributos físicos e
geográficos, época em que o evento ocorreu, entre outras (Mendonça, 1998).
Outro conceito importante para a aplicação deste tipo de estatística é o de
população e amostra. Populações são todas as observações existentes e possíveis
de serem levantadas no segmento de mercado que se pretende analisar. Já, a
amostra é um conjunto de observações selecionadas da população (Zancan, 1996).
2.6. METODO EVOLUTIVO
O método evolutivo se fundamenta na avaliação pela soma dos custos de
suas parcelas componentes – terreno e benfeitorias constituem numa conjugação de
métodos, como: o terreno é avaliado pelo Método Comparativo de Dados de
Mercado, ou seja, por levantamento de campo com preços dos lotes similares o mais
possível de suas características intrínsecas e extrínsecas, ou, na impossibilidade
deste, pelo seu aproveitamento eficiente (método involutivo) e o valor das
benfeitorias é apurado pelo seu custo de reprodução devidamente depreciado.
E por último, fator comercialização deverá ser inferido, justificado ou
atribuído como resultante de pesquisa de mercado, com a razão entre o preço
ofertado e o custo da benfeitoria podendo ser igual, maior ou menor que a unidade,
dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação.

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2.6.1. Orçamento
Mattos (2006, p. 22), escreve que orçar não é um mero exercício de
futurologia ou jogo de adivinhação, um trabalho bem executado, com critérios
técnicos bem estabelecidos, utilização de informações confiáveis e bom julgamento
do orçamentista, pode gerar orçamentos precisos, pois o orçamento envolve uma
estimativa de custos em função da qual o construtor irá atribuir seu preço de venda.
Ainda assim, Mattos, cita o grau de detalhe do orçamento:
Estimativa de custo: avaliação expedita com base em custos históricos e
comparação com projetos similares. Dá uma idéia aproximada da ordem de
grandeza do custo do empreendimento.
Orçamento preliminar: mais detalhado do que a estimativa de custos
pressupõe o levantamento de quantidades e requer a pesquisa de preços
dos principais insumos e serviços, seu grau de incerteza é menor.
Orçamento analítico ou detalhado: elaborado com composição de custos e
extensas pesquisa de preços dos insumos. Procura chegar a um valor bem
próximo do custo real com reduzida margem de incertezas.
Através do orçamento podemos chegar ao preço de custo de uma
benfeitoria, que utiliza de uma serie de etapas, que vai desde aos serviços iniciais
como: levantamento topográfico, estudos geotécnicos, vistorias, planejamento e
projetos até os honorários do incorporador ou construtor.
Conforme Giammusso (1988, p.19), descreve as vantagens do orçamento
na construção civil:
a) Um orçamento de uma obra ou empreendimento permite a verificação
prévia da sua viabilidade.
b) Os custos distribuídos segundo um cronograma físico-financeiro
permitem uma programação de suprimento de materiais e de recursos,
evitando os atrasos e o dispêndio antes do tempo. Dessa forma, o
desempenho da obra torna-se consideravelmente melhor e os custos
financeiros ficam reduzidos.
c) O acompanhamento criterioso da obra, conseguido através de um
orçamento bem elaborado, possibilita a redução de custos pelo
conhecimento dos itens que têm mais influência nesses custos.
Ainda na visão de Giammusso (1988, p.19) um orçamento consiste
essencialmente em determinar as quantidades de serviços através de projeto
executivo e dos respectivos preços unitários. Assim os preços unitários são fixados a
partir da natureza desses serviços, e definidas por memoriais descritivos e normas
técnicas das quantidades de insumos, obtidos geralmente de cadernos de encargos.

24
2.6.2. Depreciação
Por depreciação entende-se a perda de valor em função do desgaste das
partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou
mutilação (NBR 14653-2). A depreciação das benfeitorias deve ser calculada por
levantamento do custo de recuperação do imóvel, para deixá-lo no estado de novo
ou por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de
conservação.
Para Gonzáles, (2003, p.37), quando se aplica o Método Evolutivo é
necessário levar em conta a depreciação que ocorre nas construções antigas. A
depreciação decompõe-se em três partes: deterioração física, obsolescência
(redução gradativa) funcional e obsolescência econômica. A obsolescência funcional
diz respeito aos imóveis que não estão adaptados às exigências da maioria da
população-alvo, tais como apartamentos de 3 ou 4 dormitórios sem garagens em
cidades grandes. Já a obsolescência econômica ocorre em imóveis que não pode
ser adaptados aos usos economicamente viáveis. É comum em prédios industriais
de setores em que o processo de produção mudou significativamente. Por vezes, o
custo de reforma do prédio é superior à construção de novas instalações. Estes dois
componentes devem ser determinados de acordo com o comportamento do
mercado, o qual deve ser investigado. Para a deterioração física utiliza-se de curvas
teóricas, calculadas segundo uma função especial, escolhida de acordo com
preferências do avaliador, que deve considerar as particularidades do mercado. Na
verdade o perfil de valorização ou de depreciação pode variar no tempo e no
espaço.
Na visão de Moreira (1994, p. 62) outros métodos são apresentados para
obter a depreciação como o método da idade-vida útil, que estabelece um fator de
depreciação igual à relação entre a vida remanescente e a sua vida útil, o método da
linha reta que estabelece a idade da benfeitoria e o método de Ross-Heidecke,
apresentado no anexo 1, que considera um fator de depreciação baseado numa
tabela em que são considerados, ao mesmo tempo, a idade em porcentagem da
vida útil e o estado de conservação da benfeitoria.

25
2.6.3. Fator de Comercialização
A determinação do valor do imóvel pelo método de custo deve levar em
conta a vantagem relativa da construção pronta em relação àquela ainda em projeto.
Existem diversos elementos que diferenciam estas duas alternativas. Os imóveis
prontos não estão mais sujeitos a riscos, custos financeiros, taxas, multas,
desperdícios, greves, erros de projeto ou de execução. Assim, o imóvel já pronto
apresenta vantagens em relação ao outro, e esta diferença deve refletir-se em uma
quantia a ser acrescida ao custo de reprodução. (Gonzáles, p.41).
A interferência da renda e da procura afeta diretamente o Fator de
Comercialização.
Algumas construções podem possuir acabamentos excessivamente caros
e não usuais e o valor da propriedade não será necessariamente aumentado na
mesma proporção destes custos extras. Igualmente, uma residência projetada para
necessidades especificas dos ocupantes pode ter poucos interessados (ou mesmo
não encontrar compradores), e o preço de venda será bem inferior ao custo da
produção. Nestes casos, o Fator de Comercialização pode ser menor do que um.
(Gonzáles, p.41).
3. METODOLOGIA DE TRABALHO
A busca de informações é essencial para a avaliação de imóveis, neste
capitulo será mostrado às etapas para obter dados para a criação do Fator de
Comercialização dos bairros: Pio Correa, Santo Antonio, Rio Maina, Santa Barbara,
São Luiz, Michel, Nossa Senhora da Salete, Pinheirinho Jardim Angélica, da cidade
de Criciúma SC.

26
A figura 01 define a localização geográfica da cidade de Criciúma SC.
Figura 1: Localização da área de estudo
Fonte: IPAT (Instituto de Pesquisas Ambientais e Técnológicas)
3.1. LEVANTAMENTO DE DADOS
Para obter a amostra apresentada no anexo 2, foram levantados os dados
das casas ofertadas pelas imobiliárias, anúncios em jornais e construtoras da
cidade, fornecendo assim, os aspectos intrínsecos de cada imóvel: área, número de
dormitórios, número de banheiros, número de box de garagem, endereço completo.
As características extrínsecas dos imóveis em oferta: estado de
conservação e padrão construtivo foram observadas pelas fotografias anexadas nos
sites das imobiliárias, ou seja, não foram vistoriadas in loco os dados constantes
nesta pesquisa por limitações temporais.

27
Junto ao IBGE5
(censo 2000), acrescentou-se a essas características, a
renda média do chefe de família de cada bairro estudado.
No período de março/09 à outubro/09, foram coletados no mercado
imobiliário, dados de imóveis (tipo casa) em oferta para determinação do
Fator de Comercialização de cada elemento pesquisado. Salienta-se que estes
mesmos dados de pesquisa foram objeto da obtenção do modelo de regressão
linear, ora determinado pela autora na ocasião do seu estágio supervisionado para
avaliação pelo método comparativo de dados de mercado O banco de dados
elaborado no período, contabilizou em uma amostra com 86 (oitenta e seis)
pesquisas, sendo: 14 (quatorze), para o bairro Rio Maina; 8 (oito), para o bairro Pio
Correa; 12 (doze), para o bairro Pinheirinho; 10 (dez) para o bairro Nossa Senhora
da Salete; 8 (oito) para o bairro Michel; 12 (doze) para o bairro Jardim Angélica;
7(sete) para o bairro Santa Barbara; 5 (cinco) para o bairro Santo Antonio e 10 (dez)
para o bairro São Luiz.
O número de dados pesquisados para cada bairro limita-se pela
disponibilidade de oferta no período e pela qualidade dos dados, ou seja, só foram
utilizados aqueles dados que obteve-se todas as características intrínsecas e
extrínsecas do imóvel. Reforça-se que a informação em qualidade e quantidade é
fundamental para a determinação da metodologia de cálculo, tanto para a avaliação
pelo método comparativo de dados de mercado, como para avaliação pelo método
evolutivo. As informações de um modo geral, estão disponíveis nas imobiliárias de
uma maneira incompleta, exigindo do avaliador complementar os dados para
identificar as variáveis e atributos do valor.
3.2. DETERMINAÇÃO DO MODELO DE REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA
O modelo de regressão linear múltipla foi obtido com a utilização
programa SisRen Windows. Para a elaboração do modelo foram utilizadas as 86
pesquisas descritas no item anterior.
O número de varáveis utilizadas no modelo foram 8, como segue:
 Variável dependente
5.IBGE – Instituto Brasileiro de Estatística e Geografia.

28
Valor Unitário: Esta variável CALCULADA - DEPENDENTE, apresenta o
valor unitário do imóvel (amostra /avaliando), expresso em R$/m², e é o resultado da
divisão entre o (Vt) Valor Total e a (At) Área total.
 Variáveis independentes
Área Total Terreno: Variável Quantitativa que demonstra a contribuição
do valor do terreno no valor total da edificação, é expressa na unidade metro
quadrado.
Suíte: Variável Quantitativa indica a quantidade de suítes existentes no
imóvel. Espera-se, por hipótese que, quanto maior o número de suítes, maior o valor
unitário.
Total de vagas: Variável Quantitativa que indica a quantidade de vagas
de garagem existentes no imóvel. Espera-se por hipótese, que quanto maior o
número de vagas, maior o valor unitário.
Área Total Casa: Variável Quantitativa que demonstra quanto o valor do
imóvel está relacionada com a área do mesmo e é expressa na unidade: metro
quadrado.
Padrão Construtivo: Variável Qualitativa que considera a qualidade dos
materiais utilizados na construção do imóvel (casa) da amostra e/ou avaliado como
formadora de valor. Espera-se por hipótese que o padrão construtivo: alto, tenha um
maior valor unitário. No padrão construtivo foi atribuído os seguintes códigos
alocados: alto, 3; normal, 2 e baixo,1.
Estado de conservação: Variável Qualitativa. Características físicas
como: idade aparente, estado de conservação de fachadas, esquadrias, calçadas,
jardim, etc, irão contribuir para a formação do valor do imóvel (casa) da amostra e/ou
avaliado. Espera-se por a hipótese que, quanto pior o estado de conservação do
imóvel (casa) da amostra e/ou avaliado, menor será o seu valor unitário. Definiu-se
os seguintes códigos alocados: péssimo,1; regular,2 e bom,3.
Renda: Variável Proxy obtida através do censo, IBGE 2000. Espera-se
por hipótese que quanto o maior a renda familiar maior é o valor unitário do imóvel.

29
A escolha das variáveis componentes deste estudo tem como finalidade
identificar às características mais importantes do mercado imobiliário (tipo casa) da
cidade de Criciúma e assim diferenciá-los quanto aos seus aspectos quantitativos ou
qualitativos.
Após a análise exploratória dos dados da pesquisa escolheu-se a
equação de regressão com o maior coeficiente de determinação como segue:
Valor unitário = +212,1180652 -0,0005991142063 * Área do Terreno²
+82,445184846 * Suíte +162,1982615 * Total de Vagas +87960,50608/ Área da
Casa + 139,4654317 * Padrão Acabamento² + 69,26011941 * Estado de
Conservação² - 7519,768737/ Renda²
Foi encontrado um coeficiente de determinação igual a 69,99%, isto
significa que o valor unitário é explicado pela equação de regressão, o restante
30,01% está atribuído a variáveis que não foram consideradas no modelo ou a erros
ocasionais.
O modelo apresentou uma significância de 10%, existindo regressão na
atuação conjunta das variáveis com a probabilidade de 90%, como mostra a tabela
1.
Tabela 1: Resultados relativos do modelo gerado.
Variáveis Equação t-observado Significância %
Área do
Terreno
x² -4,03 0,01
Suíte x 1,88 6,34
Total de Vagas x 3,70 0,04
Área da Casa 1/x 7,43 0,01
Padrão de
Acabamento
x² -8,41 0,01
Estado de
Conservação
x² 2,76 0,72
Renda 1/x² -7,18 0,01
Fonte: Programa SisRen Windows.

30
Foi analisada a normalidade dos resíduos, a significância das variáveis,
examinados os testes de hipóteses formulados numérico e graficamente verificando
a pertinência dos sinais + e – obtidos no modelo.
3.2.1. Especificação das Avaliações
A NBR 14653-2 estabelece no seu item 9.1.1 que a especificação de uma
avaliação esta relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações,
como com o mercado e as informações que dele possam a vir ser extraídas. Desta
forma, o grau de fundamentação terá o objetivo de determinar o empenho do
avaliador no trabalho, ou seja, o Grau será maior quanto menor for a subjetividade
presente na avaliação. Assim, os trabalhos de avaliações, podem ser classificados
como de grau I, II e III.
Os graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de
regressão linear estão estabelecidos na tabela 2.
Tabela 2: Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de
regressão linear.
Item Descrição Grau III Grau II Grau I
1 Caracterização do Imóvel
Avaliando.
Completa quanto
a todas as
variáveis
analisadas.
Completa quanto
as variáveis
utilizadas no
modelo.
Adoção de
situação
paradigma.
2 Coleta de dados de
mercado.
Características
conferidas pelo
autor do laudo.
Características
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
Podem ser
utilizadas
características
fornecidas por
terceiros.
3 Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados.
6 (k+1), onde k é
o numero de
variáveis
independentes.
4 (k+1), onde k é
o numero de
variáveis
independentes.
3 (k+1), onde k é
o numero de
variáveis
independentes.
4 Identificação dos dados de
mercado.
Apresentação de
informações
relativas a todos
os dados e
variáveis
analisadas na
modelagem, com
foto.
Apresentação de
informações
relativas aos
dados e variáveis
efetivamente
utilizados no
modelo.
Apresentação de
informações
relativas aos
dados e variáveis
efetivamente
utilizados no
modelo.
5 Extrapolação Não admitida Admitida para
apenas uma
variável desde
que:
Admitida desde
que:
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não

31
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior.
b)O valor
estimado não
ultrapasse 10%
do valor
calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável.
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior, nem
inferiores à metade do
limite amostral inferior.
b)O valor
estimado não
ultrapasse 10% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável.
6 Nível de significância 
(somatório do valor das
duas caudas) Maximo para
a rejeição da hipótese nula
de cada repressor (teste
bicaudal).
10%
20% 30%
7 Nível de significância
máximo, admitido nos
demais testes estatísticos
realizados.
1% 5% 10%
Fonte: NBR 14653-2: Avaliações de imóveis urbanos, 2004.
No entanto, para a obtenção do grau III, será obrigatório:
1) Apresentação do laudo na modalidade completa;
2) Discussão do modelo, verificada a coerência da variação das variáveis em
relação ao mercado.
A utilização de códigos alocados e tratamento prévio por fatores, implica
na obtenção no máximo do grau II de fundamentação.
No entanto para fins de enquadramento global do laudo em graus de
fundamentação, deverão ser considerados os seguintes critérios:
1) Atribui-se um valor para cada exigência atendida nos graus III, II, I. Sendo 1
ponto para o grau I, 2 pontos para o grau II e 3 pontos para o grau III.
2) O enquadramento do laudo deve considerar a soma dos pontos obtidos para
o conjunto de itens, especificados na Tabela 3.

32
Tabela 3: Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no
caso de utilização de modelos de regressão linear.
Grau III Grau II Grau I
Pontos mínimos 18 11 7
Itens obrigatórios no
grau correspondente
3, 5, 6 e 7, com os
demais no mínimo
grau II.
3, 5, 6 e 7, no
mínimo no grau II.
Todos, no mínimo no
grau I.
Os graus de precisão da avaliação obtidos através da aplicação de modelos
de regressão linear, deverão se enquadrar na Tabela 4.
Tabela 4: Graus de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de
modelos de regressão linear.
Descrição Grau III Grau II Grau I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno
do valor central da estimativa 30% 30%-50% >50%
O modelo gerado neste trabalho obteve Grau III de Fundamentação e
Grau III de Precisão.
3.3. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO PARA O MÉTODO
EVOLUTIVO
Para o cálculo da quantificação do custo da construção utilizou-se os
dados da pesquisa conforme o anexo 02 e optou-se pelo programa de orçamento
FOX, de autoria do Engenheiro Civil Israel Lazzarin, pela facilidade de elaboração e
pelo acesso no site www.engenheirofox.com, onde foram orçadas as pesquisas
conforme anexo 3, com todas as etapas para construção com os respectivos
serviços. Para a elaboração dos orçamentos utilizou-se as características
disponíveis na pesquisa, portanto são orçamentos sintéticos.
Elabora-se o orçamento seguindo o passo à passo do programa. Inicia-se
considerando a localização, área, o número de pavimentos do imóvel, seguindo para
o número de peças: banheiros, cozinha, vagas de garagem e suas respectivas
áreas. Em seguida a identificação do padrão construtivo, do qual aparece em três

33
opções: baixo, médio e alto, após faz-se um levantamento geral dos insumos a
serem utilizados na obra. Na seqüência quantificou-se as instalações provisórias
como: ramal de água, construção do barraco de abrigo de obra e,também, a energia
provisória. A fundação é o próximo passo, onde disponibiliza alguns tipos de
fundações a serem usados na obra: sapata e arranque, fundação perfurada, sapata
corrida e sapata corrida externa e sapata com arranque no interior, logo após parte-
se para superestrutura, onde considera-se os pilares e vigas em concreto armado.
Segue-se considerando a pavimentação, onde define-se o tipo: laje pré-moldada,
contra piso e assoalho. Na etapa do fechamento, considera-se o tipo de tijolo a ser
usado e também o revestimento, partindo então, para a cobertura onde define-se o
seu tipo. Finalizando com as esquadrias e rodapés e a instalações elétrica e
hidrosanitária. O programa processa os referidos dados, resultando os itens das
etapas construtivas com os seus referidos valores calculados. O anexo 04 mostra
um exemplo como descrito acima, passo à passo no programa FOX, e o resultado
do orçamento de uma das casas pesquisadas para a determinação do FC.
3.3.1. Grau de Fundamentação
A NBR 14653-2:2004, define o grau de precisão da avaliação do método
evolutivo como:
Tabela 5 – Grau de fundamentação.
Descrição Grau III Grau II Grau I
1 Estimativa do valor
do terreno
Grau III de
fundamentação no
método comparativo
ou no involutivo
Grau II de
fundamentação no
método
comparativo ou no
involutivo
Grau I de
fundamentaç
ão no método
comparativo
ou no
involutivo
2 Estimativa dos
custos de reedição
Grau III de
fundamentação no
método da
quantificação do custo
Grau II de
fundamentação no
método da
quantificação do
custo
Grau I de
fundamentaç
ão no método
da
quantificação
do custo

34
3 Fator de
comercialização
Inferido em mercado
semelhante
Justificado Arbitrado
Fonte: NBR 14653-2 Avaliações de imóveis urbanos, 2004.
O enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no
caso da utilização do método evolutivo esta definido na NBR 14653-2:2004 como:
Tabela 6 – Enquadramento dos Laudos.
Graus Grau III Grau II Grau I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios no
grau correspondente
1 e 2, com o 3 no
mínimo no grau II
1 e 2 no mínimo no
grau II
Todos, no mínimo
no grau I
Fonte: NBR 14653 - 2 Avaliações de imóveis urbanos, 2004.
O modelo gerado neste trabalho, obteve Grau III de Fundamentação.
3.4. OBTENÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
O Fator de Comercialização foi obtido pela fração entre o preço ofertado e
o valor do custo, que teve uma variação de 1,25 á 1,84; para os nove bairros
avaliados.
Segue as tabelas representativas dos fatores de comercialização dos
dados pesquisados, bem como o FC obtido pela média aritmética, desvio padrão e
coeficiente de variação (CV) para os bairros: Rio Maina, Pio Correa, Michel, Jardim
Angélica, Pinheirinho, Nossa Senhora da Salete, São Luiz, Santo Antônio e Santa
Bárbara.
Tabela 7: Fator de Comercialização – Bairro Rio Maina.
Valor de Oferta Valor de Custo FC
Pesquisa 01 R$ 250.000,00 R$214.603,37 1,16
Pesquisa 02 R$ 115.000,00 R$ 122.662,19 0,93
Pesquisa 03 R$ 95.000,00 R$ 150.873,23 0,62
Pesquisa 04 R$ 65.000,00 R$ 138.130,29 0,47

35
Pesquisa 05 R$ 130.000,00 R$ 111.214,04 1,16
Pesquisa 06 R$ 120.000,00 R$ 158.475,81 0,75
Pesquisa 07 R$ 140.000,00 R$ 100.675,96 1,39
Pesquisa 08 R$ 72.000,00 R$ 47.669,64 1,50
Pesquisa 09 R$ 79.000,00 R$ 39.959,03 1,97
Pesquisa 10 R$ 162.000,00 R$ 125.542,44 1,29
Pesquisa 11 R$ 192.000,00 R$ 123.701,27 1,55
Pesquisa 12 R$ 52.000,00 R$ 37.788,01 1,37
Pesquisa 13 R$ 160.000,00 R$ 76.923,50 2,07
Pesquisa 14 R$ 110.000,00 R$ 75.364,96 1,40
Média Aritmética 1,25
Desvio Padrão 0,46
CV 0,36
Tabela 8: Fator de Comercialização – Bairro Pio Correa.
Pesquisa 15 R$ 1250.000,00 R$ 836.634,90 1,49
Pesquisa 16 R$ 550.000,00 R$ 284.558,42 1,93
Pesquisa 17 R$ 580.000,00 R$ 316.137,66 1,83
Pesquisa 18 R$ 750.000,00 R$ 396.087,32 1,89
Pesquisa 19 R$ 850.000,00 R$ 396.917,21 2,14
Pesquisa 20 R$ 600.000,00 R$ 293.743,45 2,04
Pesquisa 21 R$ 750.000,00 R$ 434.574,22 1,72
Pesquisa 22 R$ 400.000,00 R$ 243.776,48 1,64
Desvio Padrão 0,19
CV 0,10
Tabela 9: Fator de Comercialização – Bairro Michel.
Pesquisa 23 R$ 198.000,00 R$ 71.902,25 2,41
Pesquisa 24 R$ 220.000,00 R$ 138.665,43 1,58
Pesquisa 25 R$ 240.000,00 R$ 204.400,66 1,17
Pesquisa 26 R$ 380.000,00 R$ 181.873,90 1,92

36
Tabela 10: Fator de Comercialização – Bairro Jardim Angélica.
Pesquisa 31 R$ 250.000,00 R$146.271,01 1,71
Pesquisa 32 R$ 230.000,00 R$ 149.656,70 1,53
Pesquisa 33 R$ 400.000,00 R$ 259.223,35 1,54
Pesquisa 34 R$ 220.000,00 R$ 121.141,33 1,81
Pesquisa 35 R$ 280.000,00 R$ 135.000,83 2,07
Pesquisa 36 R$ 166.400,00 R$ 122.669,87 1,35
Pesquisa 37 R$ 150.396,55 R$ 102.114,19 1,46
Pesquisa 38 R$ 355.000,00 R$ 181.522,60 1,95
Pesquisa 39 R$ 220.000,00 R$ 182.334,03 1,20
Pesquisa 40 R$ 230.000,00 R$ 134.613,63 1,70
Pesquisa 41 R$ 240.000,00 R$ 148.761,18 1,61
Pesquisa 42 R$ 250.000,00 R$ 156.133,45 1,60
Desvio Padrão 0,24
CV 0,14
Tabela 11: Fator de Comercialização – Bairro Pinheirinho.
Pesquisa 43 R$ 80.000,00 R$ 75.443,09 1,06
Pesquisa 44 R$ 175.000,00 R$ 110.832,68 1,57
Pesquisa 45 R$ 200.000,00 R$ 187.059,64 1,06
Pesquisa 46 R$ 95.000,00 R$ 84.231,75 1,12
Pesquisa 47 R$ 420.000,00 R$ 297.421,80 1,41
Pesquisa 48 R$ 130.000,00 R$ 102.872,84 1,26
Pesquisa 27 R$ 830.000,00 R$ 586.630,26 1,41
Pesquisa 28 R$ 180.000,00 R$ 115.869,07 1,55
Pesquisa 29 R$ 350.000,00 R$ 165.907,32 2,10
Pesquisa 30 R$ 700.000,00 R$ 342.528,80 1,89
Desvio Padrão 0,40
CV 0,22

37
Pesquisa 49 R$ 166.396,55 R$ 139.838,26 1,19
Pesquisa 50 R$ 333.265,61 R$ 224.580,93 1,48
Pesquisa 51 R$ 70.000,00 R$ 63.485,50 1,10
Pesquisa 52 R$ 85.000,00 R$ 68.857,11 1,23
Pesquisa 53 R$ 130.000,00 R$ 137.569,61 0,94
Pesquisa 54 R$ 200.000,00 R$ 108.330,27 1,84
Desvio Padrão 0,25
CV 0,20
Tabela 12: Fator de Comercialização – Bairro Nossa Senhora da Salete.
Pesquisa 55 R$ 120.000,00 R$ 84.081,32 1,42
Pesquisa 56 R$ 190.000,00 R$ 103.618,17 1,83
Pesquisa 57 R$ 301.000,00 R$ 168.771,74 1,78
Pesquisa 58 R$ 215.000,00 R$ 125.802,90 1,70
Pesquisa 59 R$ 315.000,00 R$ 148.870,38 2,11
Pesquisa 60 R$ 190.000,00 R$ 120.389,12 1,57
Pesquisa 61 R$ 100.000,00 R$ 63.489,25 1,57
Pesquisa 62 R$ 78.868,00 R$ 72.159,62 1,08
Pesquisa 63 R$ 185.000,00 R$ 110.295,68 1,67
Pesquisa 64 R$ 100.000,00 R$ 88.133,30 1,13
Desvio Padrão 0,31
CV 0,19
Tabela 13: Fator de Comercialização – Bairro São Luiz.
Pesquisa 65 R$ 110.000,00 R$ 78.188,48 1,41
Pesquisa 66 R$ 530.000,00 R$ 198.862,43 2,66
Pesquisa 67 R$ 300.000,0 R$ 222.710,33 1,34
Pesquisa 68 R$ 220.000,00 R$ 93.130,29 2,36

38
Pesquisa 69 R$ 232.000,00 R$ 140.204,87 1,65
Pesquisa 70 R$ 355.000,00 R$ 202.621,43 1,75
Pesquisa 71 R$ 120.000,00 R$ 73.641,42 1,62
Pesquisa 72 R$ 130.000,00 R$ 82.088,88 1,58
Pesquisa 73 R$ 350.000,00 R$ 263.183,54 1,32
Pesquisa 74 R$ 400.000,00 R$ 202.913,39 1,97
Desvio Padrão 0,44
CV 0,25
Tabela 14: Fator de Comercialização – Bairro Santo Antônio.
Pesquisa 75 R$ 120.000,00 R$ 85.652,54 1,40
Pesquisa 76 R$ 110.000,00 R$ 93.298,16 1,17
Pesquisa 77 R$ 150.000,0 R$ 85.739,50 1,74
Pesquisa 78 R$ 240.000,00 R$ 129.173,88 1,85
Pesquisa 79 R$ 65.000,00 R$ 47.754,31 1,36
Desvio Padrão 0,28
CV 0,18
Tabela 15: Fator de Comercialização – Bairro Santa Bárbara.
Pesquisa 80 R$ 250.000,00 R$ 168.816,94 1,48
Pesquisa 81 R$ 190.000,00 R$ 158.454,56 1,19
Pesquisa 82 R$ 190.000,0 R$ 138.141,61 1,37
Pesquisa 83 R$ 280.000,00 R$ 250.198,24 1,12
Pesquisa 84 R$ 400.000,00 R$ 254.668,25 1,57
Pesquisa 85 R$ 423.627,00 R$ 305.247,41 1,38
Pesquisa 86 R$ 280.000,00 R$ 168.871,68 1,65
Desvio Padrão 0,19
CV 0,13

39
3.5. COMPARAÇÃO DOS VALORES AVALIADOS PELOS MÉTODOS:
COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO E EVOLUTIVO
Para convalidar os Fatores de Comercialização obteve-se uma nova
amostra como segue no anexo 5, composta de nove pesquisas ofertadas no
mercado imobiliário. O modelo gerado encontra-se no anexo 6.
Organizou-se uma planilha, conforme tabela 16, com os 9 (nove) dados
pesquisados e avaliou-se os referidos imóveis por ambas metodologias: evolutivo e
comparativo de dados de mercado, e calculou-se as variações com os valores de
ofertas.
Tabela 16: Comparativo dos modelos.
Oferta Comparativo Evolutivo
Variação (%)
Comparativo
Variação(%)
Evolutivo
1 165.000,00 152.155,37 176.688,66 -7,78% 7,08%
2 180.000,00 175.154,51 175.948,61 -2,69% -2,25%
3 500.000,00 485.935,31 513.491,73 -2,81% 2,70%
4 380.000,00 384.872,49 391.573,31 1,28% 3,05%
5 990.000,00 1.001.848,53 1.079.700,14 1,20% 9,06%
6 750.000,00 665.624,32 858.816,63 -11,25% 14,51%
7 435.000,00 409.622,04 423.655,42 5,83% -2,61%
8 220.000,00 212.330,39 240.432,64 -3,49% 9,29%
9 400.000,00 384.603,50 407.966,14 -3,85% 1,99%
Interpretando os resultados obtidos, pode-se dizer que a dispersão dos
dados que geraram os FC o bairro Pio Correa apresentou o menor coeficiente de
variação e o bairro Rio Maina o maior coeficiente de variação. Ou seja, somente
para o bairro Rio Maina obteve-se um valor de cv superior a 25%, atribuindo-se a
respectiva variação, à variabilidade de padrões construtivos. Os demais valores de
coeficiente de variação encontram-se dentro do esperado para os dados do mercado
imobiliário.
A tabela 17 apresenta a comparação entre o método comparativo de
dados de mercado com o valor ofertado no mercado imobiliário.

40
Tabela 17: Comparativo método comparativo de dados de mercado e mercado
imobiliário.
Oferta Comparativo
Variação (%)
Comparativo
1 165.000,00 152.155,37 -7,78%
2 180.000,00 175.154,51 -2,69%
3 500.000,00 485.935,31 -2,81%
4 380.000,00 384.872,49 1,28%
5 990.000,00 1.001.848,53 1,20%
6 750.000,00 665.624,32 -11,25%
7 435.000,00 409.622,04 5,83%
8 220.000,00 212.330,39 -3,49%
9 400.000,00 384.603,50 -3,85%
Com relação à comparação dos valores obtidos das avaliações pelo
método comparativo de dados de mercado com os valores ofertados 06 imóveis
avaliados pelo método comparativo de dados de mercados apresentaram dados
inferiores aos valores de oferta e 03 imóveis apresentaram valores pelo método
comparativo de dados de mercado superiores aos valores ofertados.
A tabela 18 apresenta a comparação entre o método evolutivo com o
valor ofertado no mercado imobiliário.
Tabela 18: Comparativo método evolutivo e mercado imobiliário.
Oferta Evolutivo
Variação(%)
Evolutivo
1 165.000,00 176.688,66 7,08%
2 180.000,00 175.948,61 -2,25%
3 500.000,00 513.491,73 2,70%
4 380.000,00 391.573,31 3,05%
5 990.000,00 1.079.700,14 9,06%
6 750.000,00 858.816,63 14,51%
7 435.000,00 423.655,42 -2,61%
8 220.000,00 240.432,64 9,29%
9 400.000,00 407.966,14 1,99%
Com relação à comparação dos valores obtidos das avaliações pelo
método evolutivo com os valores ofertados observa-se que os valores obtidos pelo
método evolutivo apontam 07 imóveis com valores superiores aos valores ofertados.
e somente 02 imóveis com valores inferior aos valores ofertados.

41
CONCLUSÃO
O objetivo principal deste trabalho foi estudar o Método Evolutivo de
Avaliação e inferir o Fator de Comercialização para os bairros analisados,
melhorando o grau de fundamentação e precisão das avaliações.
Conforme resultados obtidos o Bairro Pio Correa resultou num FC= 1,84,
devido a sua melhor localização e conseqüente alto padrão de construção. Com o
mesmo raciocínio, o bairro Michel resultou num FC=1,75, praticamente igualando-se
ao bairro São Luiz, com FC= 1,76. Isto deve-se pela crescente expansão e
valorização imobiliária no respectivo bairro.
Observou-se que no bairro Jardim Angélica resultou um FC= 1,63,
provocado por uma explosão imobiliária, em face à procura de imóveis, devido a
concentração de instituições de Ensino.
Nos demais bairros os FC obtidos, apresentaram-se conforme esperados,
em face à sua localização na malha urbana.
Neste sentido, ao inferir os FC por bairros devolve-se ao método evolutivo
a credibilidade dos valores avaliados, pois o referido método é preterido em relação
ao método comparativo de dados de mercado que é o mais recomendado.
Com a estabilização da economia, juros baixos e inflação controlada eram
de se esperar que os valores obtidos pelo método comparativo de mercado e o
evolutivo apresentassem valores próximos, confirmando-se com a simulação
realizada. As diferenças dos valores obtidos pela avaliação do mesmo imóvel
ofertado, pelo método comparativo de dados de mercado e método evolutivo veio
confirmar que dificilmente obtém-se valores iguais para o mesmo imóvel quando
avaliados por métodos avaliatórios diferentes, o que reforça a responsabilidade do
avaliador no atendimento de todas a exigências de Norma, concentrando-se na
qualidade e quantidade dos dados da pesquisa.
Na maioria das vezes, ao avaliar um imóvel pelo método evolutivo, pela
falta de um FC, devidamente inferido no mercado imobiliário, o grau de
fundamentação é enquadrado no grau II ou I. Com esta pesquisa, inferindo os FC
para os bairros citados, obteve-se uma contribuição e recomendação para o uso do
método evolutivo para as avaliações dos imóveis tipo casa na cidade de Criciúma,
com um grau de fundamentação atingindo o grau III.

42
RECOMENDAÇÕES:
 Elaborar fatores de comercialização para os demais bairros de Criciúma SC.
 Monitorar os fatores obtidos, mediante novas pesquisas observando o
comportamento do mercado imobiliário.
 Utilizar para a obtenção do fator de comercialização outros programas de
orçamento: PLEO, VOLARE.

43
REFERÊNCIAS
AMATO, F. B.; MONETTI, Arbitragem de Valor: conceitos para empreendimentos
de base imobiliária. São Paulo: EPUSP, 2001 .
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS. NBR 14653-1 / 2004
Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2004.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS. NBR 14653-2 / 2004
Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2004.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia
cientifica. São Paulo: PINI, 1998.
FERMO, Graziela Olivo, Modelo de Regressão Linear Múltipla para Avaliação de
Apartamentos na Cidade de Criciúma, SC – Engenharia Civil – Universidade do
Extremo sul Catarinense – Unesc, junho 2006.
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. São Paulo:
PINI, 2001.
GAZOLA, Sebastião. Construção de um modelo de regressão para avaliação de
imóveis. 2002. 104f. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) –
Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis
GIAMMUSSO, Salvador Eugênio – Orçamentos e custos na construção – São
Paulo: Pini, 1988.
GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. A Engenharia de Avaliações na Visão
Inferêncial. São Leopoldo: UNISINOS, 1997.
MATTOS, Aldo Dórea. Como preparar orçamentos de obras. São Paulo: PINI,
2006.
MENDONÇA, Marcelo Corrêa; et al. Fundamentos de Avaliações e Perícias de
engenharia. São Paulo: PINI, 1998.
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de engenharia de avaliações. 3 ed. São
Paulo: PINI, 1994.
OLIVEIRA, Ana Maria de Biazzi Dias de. Avaliações com tratamento por fatores.
In: Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, XXII, Fortaleza.
ROMANATEC. Engenheiro Fox. Disponível em: http://www.engenheirofox.com/.
Acesso em: 10 ago. 2009 a

44
ZANCAN, Evelise Chemale. Metodologia para a avaliação em massa de imóveis
para efeito de cobrança de tributos municipais - caso dos apartamentos da
cidade de Criciúma, SC. Criciúma, SC: Ed. UFSC, 1995.

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