A Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, veio alterar a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (novo regime de arrendamento urbano), o Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (regime jurídico das obras em prédio arrendados) e o Código Civil. Com a entrada em vigor da referida lei, a 15 de junho de 2017, foram implementadas diversas alterações ao regime em vigor, designadamente quanto às comunicações entre senhorio e arrendatário, ao período transitório de atualização de rendas e transição para o NRAU, e à denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obras profundas.

1. 26 de junho de 2017
ARRENDAMENTO URBANO
Alterações implementadas pela Lei N.º 43/2017, de 14 de junho
A Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, veio alterar
a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (novo regime
de arrendamento urbano), o Decreto-Lei n.º
157/2006, de 8 de agosto (regime jurídico das
obras em prédio arrendados) e o Código Civil.
Com a entrada em vigor da referida lei, a 15
de junho de 2017, foram implementadas diversas
alterações ao regime em vigor,
designadamente quanto às comunicações
entre senhorio e arrendatário, ao período
transitório de atualização de rendas e transição
para o NRAU, e à denúncia pelo senhorio para
demolição ou realização de obras profundas.
No que respeita às
comunicações, quando se
trate de comunicação para
cessação do contrato de
arrendamento por contacto
pessoal de efetuadas através
de advogado, solicitador ou
agente de execução, devem estes de
encontrar comprovadamente mandatados
para o efeito.
Passam a considerar-se realizadas as
comunicações cuja carta seja devolvida por o
destinatário se recusar a recebê-la, sendo, no
entanto, necessário proceder a nova
comunicação, após 30 a 60 dias do primeiro
envio, caso a carta seja devolvida por não ter
sido levantada.
Por último se o locado for casa morada de
família as comunicações têm de ser dirigidas a
cada um dos cônjuges sob pena de ineficácia
da mesma.
Relativamente ao período transitório de
atualização de rendas e transição para o NRAU,
até então 5 anos, foi alargado por mais 3 ou 5
anos, conforme as circunstâncias.
Se o arrendatário invoca e comprova que
rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu
agregado familiar é inferior a 5 retribuições
mínimas nacionais anuais (RMNA):
 O contrato só fica
submetido ao NRAU
mediante acordo entre as
partes ou, na falta deste, no
prazo de 8 anos a contar da
receção pelo senhorio da
resposta do arrendatário;
 São reduzidos os
valores máximos das rendas
aplicáveis nesse período
para 15%, 13% ou 10 % do
RABC, no caso do rendimento mensal do
agregado familiar ser inferior a,
respetivamente, €1000, €750 ou €500;
 Findo o período de 8 anos, pode ser
promovida a transição para o NRAU, no
caso de silêncio ou falta de acordo
quanto ao tipo e duração do contrato
este considera-se celebrado por prazo
certo, pelo período de 5 anos.
No caso de arrendatário com idade igual ou
superior a 65 anos ou com deficiência com grau
de incapacidade igual ou superior a 60%, o valor
AS ALTERAÇÕES AO NOVO
REGIME DE ARRENDAMENTO
URBANO (NRAU) ENTRARAM EM
VIGOR NO PASSADO DIA 15 DE
JUNHO DE 2017

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da primeira renda (apurada nos termos do
artigo 35.º, n.ºs 2 e 3 do NRAU) vigora por um
período de 10 anos, e o contrato apenas fica
submetido ao NRAU por acordo ou na falta
deste, findo o referido prazo de 10 anos – prazo
que apenas se inicia com a receção pelo
senhorio da resposta do arrendatário.
Também o arrendamento para fim não
habitacional sofre alterações, no que respeita
ao arrendatário que invoca e comprova o facto
de se tratar de microempresa ou pessoa
coletiva de direito privado sem fins lucrativos,
regularmente constituída, que se dedica à
atividade cultural, recreativa, de solidariedade
social ou desportiva não profissional, e
declarada de interesse público ou de interesse
nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva
de direito privado que prossiga uma atividade
declarada de interesse nacional, ou república
de estudantes, caso em que o contrato só fica
submetido ao NRAU por acordo ou na falta
deste no prazo de 10 anos após receção da
resposta pelo senhorio, período em que a renda
é tem como limite máximo o valor anual
correspondente a 1/15 do valor matricial do
locado.
Findo o referido período de 10 anos pode ser
promovida a transição para o NRAU, no caso de
silêncio ou falta de acordo quanto ao tipo e
duração do contrato este considera-se
celebrado por prazo certo, pelo período de 5
anos.
Também a cessação do contrato motivada
pelo atraso no pagamento das rendas, sofre
alterações, passando a ser apenas oponível a
partir da 3.ª renda em atraso.
No que respeita à denúncia para demolição
ou realização de obra de remodelação ou
restauro profundos que obriguem à
desocupação do locado, foram introduzidas as
seguintes alterações:
 O arrendamento não caduca por morte do
primitivo arrendatário;
 Definição dos conceitos de «Obras de
reconstrução» - as obras de construção
subsequentes à demolição, total ou parcial,
de uma edificação existente, das quais
resulte a reconstituição da estrutura das
fachadas - art.º 2.º, al. c) do Decreto-Lei n.º
555/99, de 16 d dezembro (RJUE) – e «Obras
de alteração», as obras de que resulte a
modificação das características físicas de
uma edificação existente, ou sua fração,
designadamente a respetiva estrutura
resistente, o número de fogos ou divisões
interiores, ou a natureza e cor dos materiais
de revestimento exterior, sem aumento da
área total de construção, da área de
implantação ou da altura da fachada;
«Obras de ampliação», as obras de que
resulte o aumento da área de implantação,
da área total de construção, da altura da
fachada ou do volume de uma edificação
existente, desde que (i) resulte um nível bom
ou superior ao estado de conservação do
locado (portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de
novembro – art.º 6.º, n.º 3), e (ii) o custo da
obra, incluindo IVA, corresponda a pelo
menos 25% do valor patrimonial tributário
constante da matriz (ou proporcionalmente
calculado quando não diz exclusivamente
respeito ao locado).
 O arrendatário passa a poder pedir a
consulta ou emissão de reprodução ou
certidão do processo, não lhe podendo o
mesmo ser negado.
 O valor da compensação aumenta,
passando a corresponder a 2 anos de
renda, que não pode ser inferior a duas
vezes o montante de 1/15 do valor
patrimonial do locado, e fica o senhorio
obrigado a garantir o realojamento por
período não inferior a 3 anos (na falta de
acordo apenas haverá lugar ao
pagamento da compensação).
 A desocupação do locado passa a ter
lugar no prazo de 60 dias contados da
receção da confirmação, se já tiverem
corrido os 6 meses de aviso prévio.
 A indeminização é paga em duas partes,
uma com a confirmação da desocupação
e outra no momento da entrega do locado,
sob pena de ineficácia.
 O arrendatário passa a ter direito de
preferência em novo arrendamento
celebrado pelo senhorio, durante os 2 anos
seguintes à data de cessação do contrato.
Por último, no que respeita à atualização das
rendas e transição para o NRAU, a presente
alteração laboral não estabelece qualquer
regra transitória quanto à aplicação da lei no
tempo e respetiva salvaguarda de aplicação

3. M O R A I S C A R D O S O E A S S O C I A D O S – S O C I E D A D E D E A D V O G A D O S , S P , R . L .
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Ricardo Celorinda Luís - Advogado
Morais Cardoso e Associados – Sociedade de Advogados, SP, R.L.
Avenida João Crisóstomo, n.º 18 – 5.º Esq. 1000-179 Lisboa - Portugal
Tlf.: (00 351) 21 352 41 26 – Fax.: (00 351) 21 314 30 00
A informação disponibilizada é de carácter geral e não dispensa o recurso a aconselhamento
jurídico na apreciação das situações em concreto.
para o futuro, pelo que se aplica a regra geral
prevista no artigo 12.º do Código Civil, sujeita,
portanto, a interpretação.
Parece-nos, no entanto, que será de distinguir
duas situações:
a) Contratos que transitaram para o NRAU;
b) Contratos cujo prazo de transição para
o NRAU se encontra a correr.
Nos primeiros, os seus efeitos já se encontram
estabilizados no nosso ordenamento jurídico,
pois o contrato já transitou para o NRAU, não
surgindo aqui dúvidas quanto à sua aplicação.
Porém, nos segundos, como o contrato
apenas transita para o NRAU no final do período
transitório (5 anos), encontra-se assim sujeito às
presentes alteração. Deste modo, não obstante
o procedimento se ter iniciado ao abrigo da
anterior redação do NRAU, o presente
alargamento do período transitório afeta esses
contratos, impossibilitando-se assim o senhorio
de atualizar a renda ou transitar os contratos
para o NRAU, sem que tenha corrido o novo
prazo.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
 A Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, que entrou em vigor a 15 de junho de 2017, implementou diversas
alterações ao regime de arrendamento em vigor, designadamente quanto às comunicações entre
senhorio e arrendatário, ao período transitório de atualização de rendas e transição para o NRAU, e
à denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obras profundas.
 As comunicações para cessação do contrato consideram-se realizadas se a carta for devolvida por
o destinatário se recusar a recebê-la, sendo, no entanto, necessário proceder a nova comunicação,
após 30 a 60 dias do primeiro envio, caso a carta seja devolvida por não ter sido levantada.
 A resolução com fundamento na mora no pagamento da renda, só é exigível a partir do 3.º mês em
falta;
 É alargado o período transitório de atualização de rendas e transição para o NRAU nos casos de
arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou portador de deficiência superior a 60%, para
10 anos, arrendatário com RABC inferior a 5 RMNA, para 8 anos, e microempresas ou equivalentes,
para 10 anos.
 É dificultado o procedimento de denúncia para demolição ou obras profundas no locado,
designadamente através da definição dos conceitos de obras de reconstrução e obras de
ampliação, consequente aumento da compensação devida e atribuição de um direito de
preferência legal pelo arrendamento da fração nos 2 anos seguintes à cessação.
 O novo período transitório aplica-se aos contratos cujo procedimento de atualização de renda /
promoção para o NRAU já se tenha iniciado mas ainda não tenha terminado, por não existir na lei
qualquer norma transitória a ressalvar a aplicação apenas para novos procedimentos.