Vistorias na construção civil

VISTORIAS NA
CONSTRUÇÃO CIVIL
Conceitos e Métodos
Eduardo M. Burin
Emílio Daniel
Flavio F. de Figueiredo
Iara C. S. Mourão
Marcio S. Santos

Vistorias na Construção Civil
r
- Conceitos e Métodos
Eduardo M. Burin
Emílio Daniel
Flavio F. de Figueiredo
lâra C. S, Mourão
Mareio S. Santos

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Vistorias na construção civil: conceitos e
métodos i Eduardo M. Burin,.. [et al.]. - -
São Paulo : PINI, 2009.
Outros autores: Emilio Daniel, Flavio f. de
Figueiredo, Iara C. S. Mourão, Mareio S. Santos.
Bibliografia.
ISBN 978-85-7266-217-8
1. Construção - Vistoria 2. Engenharia Civil
i. Burin, Eduardo M. II. Daniel, Emilio.
III. Figueiredo, Flavio F. de. IV. Mourão, Iara
C S. V. Santos, Mareio S
09-08435 CDD-624
índices para catálogo sistemático:
1. Construção civil : Engenharia : Vistoria :
Métodos 624
Vistorias na Construção Civil - Conceitos e Métodos
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Coordenação de Manuais Técnicos: Josianí Souza
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1
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Revisão: Ricardo Sanovick Shimada
Capa:
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1a edição: ago/2009 •I
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índice
Prefácio 7
Apresentação 9
1. Introdução 11
Quantidade de sistemas 12
Quantidade de intervenientes , 12
Serviços artesanais 12
Falta de projetos e planejamento 13
Interação com o meio 13
Alterações do meio . 13
Manutenção e conservação 14
Relevância patrimonial * 14
Descentralização 15
2. Conflitos relativos à construção civil 17
2.1. Tendências observadas 17
Consciência dos direitos 18
Crise e alterações no panorama econômico 18
Especialização dos profissionais 19
Exemplo 19

2.2. Deficiências observadas na solução de conflitos 22
23. Referências relevantes 26
3, Vistorias na construção civil 29
3.1. Conceituação 29
Qual é o objetivo do registro? 34
3.2. Requisitos gerais da vistoria 36
1 - requisito: ser compatível com o nível de complexidade 37
Compatibilidade com a complexidade . . 38
2- requisito: ser realizada no momento oportuno.... 39
Qual é o momento oportuno? 40
3- requisito: visão. 42
4e requisito: deve ser confiável . 43
3.3. Vistoria versus Perícia 45
3.4. Vistoria versus Relatório Fotográfico 45
3.5. Tipos de vistoria 47
4. Vistorias de confrontantes de obras 49
IEM - Laudo de vistoria.. 55
I. Informações gerais 56
II. Considerações preliminares 56
1
1
.
1
. Objetivo 56
11.2. Imóveis vistoriados 58
IIL Rua Monte Verde, 1500 59
IV. Rua das Rosas, 75 70
V. Considerações finais 77
VI. Encerramento 77

5. Vistorias especiais em obras 79
Inspectors Vistorias - Laudo de vistoria 81
I I I Objetivo . 82
II.2. Localização 82
11.3- Terreno - 82
11.4. Caracterização sucinta do empreendimento 82
11.5. Caracterização do estagio da obra 83
11.5.1. Fotografias 83
11.5.2. Caracterização qualitativa e quantitativa do estágio da obra...... 88
11.6. Encerramento - - 92
6. Vistorias programadas de edificações 93
EFE-Laudo de Vistoria 95
II. Considerações preliminares . 96
1
1
.
1
. Objetivo 96
11.2. Localização 96
III. Caracterização do apartamento-modelo 100
IV. Encerramento 109
MEI - Laudo de Vistoria 111
I. Informações gerais - 112
1
1
.
1
. Objetivo 112
11.2. Localização 112
11.3. Características do empreendimento 112
III, Caracterização das áreas comuns 114
IV. Encerramento, - 146

7. Vistorias para comercialização de imóveis usados 147
8. Vistorias para imóveis locados 149
Inspectors Vistorias - Laudo de vistoria 152
I. Informações gerais . 153
1
1
.
1
. Objetivo 153
IL2. Localização 153
11.3. Terreno 153
11.4. Benfeitorias ,, 153
11.5. Caracterização do estado do imóvel objetivado 155
11.5.1. Fotografias 155
11.5.2. Descrição do estado do imóvel 159
11.6. Encerramento 160
9. Diretrizes para especificação de serviços de vistoria 161
Seleção de empresas 163
Bibliografia 165
Autores 167

Prefácio
A indústria da construção civil e imobiliária tem incorporado nas últimas décadas
inúmeros aprimoramentos nos processos construtivos, com certificações nacionais e
internacionais, e também diversas ferramentas de gestão da informação, gerencia-
mento de riscos e controle de processos, com o intuito de aperfeiçoar cada vez mais
o produto imóvel, e fornecer subsídios à tomada de decisão por parte dos diversos
agentes do mercado imobiliário.
Dentre as ferramentas disponíveis e em fase de ampliação de utilização estão as
vistorias, já aplicadas em diversos países, as quais se constituem importantes ele-
mentos para solução de controvérsias na construção civil, evitando que estas se
transformem em litígios judiciais, sempre onerosos e desgastantes,
A despeito dos inquestionáveis benefícios ao processo decisório e à solução de con-
flitos, as vistorias criteriosas realizadas nas diversas fases da vida de um imóvel, des-
de o planejamento até a comercialização e entrega, ainda não são executadas em
escala condizente com a da indústria imobiliária nacional, menos por desinteresse
dos atores do mercado e mais pela falta de conhecimento dos benefícios associados
à execução das vistorias.
Assim sendo, esta publicação, pela qualidade, credibilidade e experiência de seus
autores, todos com larga vivência no tema, constitui notável contribuição de grande
interesse a engenheiros, arquitetos e operadores do mercado imobiliário, sem ainda
ter sido objeto de bibliografia específica nacional.
Ricardo Yazbek, é Engenheiro civil, Presidente da FIABCI/
BRASIL - Capítulo Brasileiro da Federação Internacional
das Profissões Imobiliárias, Vice-presidente da CBSC -
Câmara Brasileira da Indústria da Construção, Membro
Nato do Conselho Consultivo do SECOVl-SP - Sindicato da
Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
imóveis do Estado de Sâo Paulo, e Presidente da R.YAZBEK
Desenvolvimento [mobiliário Ltda,

Apresentação
Há mais de 15 anos, vimos observando um incremento muito expressivo nos litígios
envolvendo construção civil, nas suas diversas etapas.
Ao tentar diagnosticar as causas de ta! aumento, encontramos na falta ou deficiên-
cias de referências técnicas para os envolvidos, um dos principais transformadores
de controvérsias em litígios.
Não havendo referências sólidas para pautar a inter-relação entre as partes, resta
prejudicada a possibilidade de apuração de desvios de qualquer natureza ou porte,
quer através de simples verificações, quer por meio de Perícia de Engenharia.
Dentre as referências importantes encontram-se as Vistorias, por constituírem ins-
trumentos que possibilitam a perpetuação de um retrato fiel e verdadeiro do bem
vistoriado para servir como referência para eventual apuração futura.
A não execução de vistoria, aliada a deficiências de especificação dos trabalhos ou
ainda a contratação de empresas ou profissionais nao preparados ou não habilitados
para executá-las, são as falhas mais comuns que impedem que se aproveite o enor-
me potencial desta ferramenta aparentemente simples.
Este livro foi desenvolvido com o objetivo de mostrar aos diversos envolvidos, direta
ou indiretamente, com a Construção Civil - tais como: incorporadoras, construtoras,
compradores, locatários, locadores, gestores de condomínios etc - a importância e
as possibilidades de aplicação das Vistorias e os requisitos que devem ser exigidos
dos trabalhos, ilustrando com casos práticos e exemplos de laudos.

Além disso, são apresentadas diretrizes para especificação de serviços de vistoria,
pois, na observação de casos reais, constatamos que a maioria dos trabalhos que se
mostram imprestáveis tem em falhas na definição de escopo para contratação, sua
primeira e principal deficiência.
Não temos a pretensão de esgotar o assunto. Muito pelo contrário, pretendemos
com este trabalho provocar o mercado para que traga novos elementos para enri-
quecer esta especialidade que, quase sempre relegada a segundo plano em relação
às Perícias, tem se mostrado extremamente relevante na solução de incontáveis con-
trovérsias ou litígios.
Por fim, é importante salientar que, embora este livro esteja voltado para Constru-
ção Civil, muitos dos conceitos aqui apresentados podem ser aplicados a outras
áreas, como, por exemplo: indústria, agricultura, prestação de serviços etc.
Eduardo M. Burin
Emílio Daniel
Ffavío F, de Figueiredo
Iara C. S. Mourão
Mareio S. Santos

1 - Introdução
r
A construção civil é dotada de muitas particularidades, que exigem um enfoque es-
pecial, tanto para as fases de produção, como para as de utilização do produto final.
Dentre as principais especificidades, destacam-se as seguintes, as quais serão deta-
lhadas na seqüência:
Quantidade de sistemas;
Quantidade de intervenientes;
Serviços artesanais;
Falta de projeto e planejamento;
Interação com o meio;
Alterações do meio;
Manutenção e conservação;
Relevância patrimonial;
Descentralização.
Embora, para facilitar a exposição, muitas das menções remetam à construção de
casas e edifícios, as características aqui relacionadas são encontradas - com pesos
diferentes - em todos os outros tipos de obras civis privadas ou públicas, como:
pontes, viadutos, ferrovias, portos etc.

Quantidade de sistemas
Por nnaís simples que seja uma edificação, é grande a quantidade de sistemas e
componentes que devem ser implantados e interagir harmonicamente. Assim, por
exemplo, caixilhos, revestimentos, alvenarias, cobertura, estrutura e fundações de-
vem ser especificados, projetados e executados de forma que se possa obter de
cada sistema o melhor desempenho possível e, ao mesmo tempo, que a edificação
como um todo atenda à sua finalidade, com segurança e conforto, durante toda a
sua vida útil.
Quantidade de intervenientes
Em razão direta do grande número de sistemas, é muito grande a quantidade de
profissionais e empresas que devem atuar em uma obra civil, desde a concepção até
a manutenção.
Desenvolvimento de projetos legais e projetos executivos, abrangendo várias espe-
cialidades técnicas, obras, instalações de sistemas, manutenção, conservação, pro-
jetos e obras de atualização física ou funcional são apenas exemplos de atividades
que são desenvolvidas durante a vida de uma edificação, por diferentes profissionais
ou empresas,
Embora fosse desejável que todos esses intervenientes tivessem atuação harmônica,
várias diferenças entre eles, tais como de cultura, desenvolvimento tecnológico e de
preparo de mão-de-obra, impedem que isso ocorra.
Muitas improvisações e adaptações são feitas para se superarem falhas ou ausên-
cias de projetos, São tolerados, muitas vezes com excessiva complacência, danos
causados por um instalador de serviços referentes a etapas que antecederam sua
entrada na obra. Também é comum se observar trabalhos de manutenção que são
executados sem levar em conta as especificações e os projetos originais do sistema
em que se está intervindo.
Serviços artesanais
Muitos serviços executados em uma obra civil são fundamentalmente artesanais e
sua qualidade está diretamente relacionada à habilidade do profissional que o exe-
cuta e ao treinamento por ele recebido.

Falta de projetos e planejamento
Execução de projetos detalhados e planejamento cuidadoso de fornecimento de
insumos e serviços ainda são exceções nas obras brasileiras, Este panorama começa
a mudar nas grandes cidades.
Em nossa cultura, tanto planejamento como projeto são muitas vezes considerados
gastos e não investimentos. Assim, faz-se o mínimo necessário, via de regra, sem se
buscar a excelência dos fornecedores desses serviços,
São muitas as vezes em que vemos obras de envergadura e sofisticação tecnológica
serem executadas com o emprego de ferramentas rudimentares de planejamento
e com base apenas em alguns projetos essenciais, elaborados por profissionais ou
empresas que não detêm conhecimento à altura.
Para quem age com essa mentalidade, prevenção contra riscos e superação de im-
previstos são, na maioria das vezes, tratados de forma amadora.
Interação com o meio
Toda obra civil deve ser planejada levando-se em consideração as solicitações de uso
e do meio externo que possam ser previstas, com fatores de segurança para cobrir
as incertezas,
Capacidade de suporte do solo, nível de lençol freático, regime de chuvas, ventos,
ínsolação, temperaturas, etc. são características de cada locai e devem ser conside-
radas em todas as fases de uma obra, desde a concepção até os planos de manu-
tenção. Esse conjunto de características do meio externo é único para cada obra.
Na opinião dos autores, este é um dos pontos que mais diferencia a obra civil das
atividades industriais convencionais. Enquanto na indústria podem ser preparados
e ensaiados protótipos, que são submetidos a mais ampla gama de solicitações, na
construção civil cada obra é um protótipo único que, naturalmente, poderá, desde
cedo, apresentar reações indesejáveis a certas solicitações do meio, exigindo corre-
ções e adaptações para que possa ter um desempenho satisfatório.
Alterações do meio
Como mencionado no item anterior, são muitas as características de cada local que
devem ser consideradas para se projetar e implantar uma obra.

Considerando que, via de regra, as obras civis são erigidas para durar pelo menos
muitas décadas, são inevitáveis - embora, muitas vezes, imprevisíveis - modificações
nessas características.
Flutuações no nível do lençol freático, surgimento de vibrações devidas ao tráfego,
outras obras ou indústrias e alterações climáticas ou microclimáticas são apenas
exemplos de interferências capazes de trazer novas solicitações a uma obra civil
durante sua vida,
Manutençao e conservação
Manutenção preventiva ou corretiva e conservação não são levadas muito a sério no
Brasil, especialmente quando se referem àquilo que não é visível.
As edificações são utilizadas até a exaustão, como se todos os seus componentes,
indistintamente, tivessem durabilidade infinita. São tomados como cuidadosos os
proprietários ou usuários que pintam periodicamente seus imóveis, trocam algum
revestimento ou fazem alguma maquiagem equivalente.
Por outro lado, atualizar instalações elétricas ou hidráulico-sanitárias, realizar re-
paros em estruturas de edifícios, pontes ou viadutos, investir na conservação de
para-raios ou de impermeabilizações, por exemplo, não faz parte da rotina, nem
tampouco da história, da maior parte das obras públicas ou privadas.
Tanto na esfera privada, como na pública, o que se observa é a canalização dos
recursos disponíveis para aquilo que se vê, que traz prazer imediato ou retorno polí-
tico. Enquanto isso, o que não é facilmente visível, mas que pode estar comprome-
tendo de forma definitiva 3 durabilidade e até a segurança de uma obra, é relegado
a segundo plano.
Relevância patrimonial
Especialmente para muitas pessoas físicas, o imóvel é o item mais valioso de seu
patrimônio, âs vezes sendo pago em prestações numerosas e muito pesadas no
orçamento familiar.
Isto faz com que a relação com aquele bem ultrapasse a razão em direção ã paixão,
especialmente quando é sentida alguma ameaça real ou imaginária de alteração ou
deterioração, que poderá acarretar redução de seu valor.

Enquadram-se nessa situação ameaças exógenas, tais como, as advindas de vizi-
nhança, ou endógenas, como defeitos ou anomalias construtivas que podem impli-
car em deterioração mais acentuada de algum componente da edificação.
Descentralização
Do ponto de vista geográfico, cada obra civil é desenvolvida em uma espécie de
filial de cada uma das empresas intervenientes, em especial para aquelas com maior
permanência durante a construção.
Somando-se esta característica à dinâmica das obras, que, muitas vezes, exige deci-
sões imediatas e de grande impacto, tem-se como resultado uma transferência de
responsabilidade muito grande para a estrutura de decisão do canteiro que, em sua
maioria, não está preparada para tal,
A popularização de sistemas de comunicação mais ágeis, tais como a Internet e te-
lefonia celular, tem contribuído muito para facilitar a integração em tempo real dos
vários níveis hierárquicos e, com isso, levar as decisões às esferas adequadas.

2 — Conflitos relativos à construcão civil
*
2.1 - Tendências observadas
Devido à série de particularidades Intrínsecas que possui, a construção civit tem
potencial muito grande para geração de conflitos entre os envolvidos direta ou in-
diretamente, com a obra ou aqueles por ela afetados, desde as fases embrionárias
de um projeto até o uso e manutenção de uma obra com idade avançada, passando
por todas as etapas e relacionamentos possíveis.
Por mais habilidosa que possa ser a administração dos conflitos, é natural que mui-
tos acabem se transformando em discussões que, se não solucionadas na esfera
administrativa, rumam à judicial
Ma prática, tem se observado um aumento substancial na quantidade de questio-
namentos, muitos com grande potencial de se transformar em litígios importantes.
Podem ser destacados três fatores que contribuem muito para esse acréscimo na
quantidade de questionamentos:
Consciência dos direitos;
Crises e alteração no panorama econômico;
Especialização dos profissionais.

Consciência dos direitos
A promulgação da Carta Magna de 1988 estabeleceu uma nova ordem constitucio-
nal que assegurou aos cidadãos brasileiros inúmeros direitos, baseados, de forma
geral, na noção de dignidade da pessoa humana. A partir do momento em que o
cidadão brasileiro começou a se habituar a essa nova ordem - donde surgiram ou-
tros diplomas legais, que procuravam assegurar a aplicabilidade desses direitos - o
número de demandas judiciais aumentou.
Um exemplo de diploma legal surgido no contexto dessa nova ordem é o CDC -
Código de Defesa do Consumidor, instituído em 1990- Com o advento do CDC, o
nível de consciência da sociedade acerca dos direitos nas relações de consumo vem
crescendo gradativamente.
Sem entrar no mérito da questão se as transações comerciais desenvolvidas no con-
texto do mercado imobiliário constituem relações de consumo, também naquelas
relações não-regidas pelo CDC a busca dos cidadãos e das empresas pela garantia
dos seus direitos tem aumentado bastante, em parte pela consciência criada a partir
da Instituição do mencionado código.
Crise e alterações no panorama econômico
As sucessivas crises pelas quais o Brasil passou, bem como as alterações no pa-
norama econômico nacional e internacional, alteraram o poder aquisitivo de uma
grande fatia da população e, para muitas empresas, diminuíram as margens de
lucro, Com isso, os recursos disponíveis para gastos ou investimentos imprevistos
tornam-se muito mais escassos, levando pessoas e empresas a lutar com muito
mais afinco, para não perder ou para buscar a recuperação de perdas em suas
relações comerciais.
A título de exemplo, em relação à atual crise internacional, dados do Indicador
Serasa Experian de Falências e Recuperações mostram que, em comparação com
o ano anterior, 2008 teve uma alta de 16% no número de recuperações judiciais
requeridas.
Alguns advogados destacam também que a crise cria precedentes para revisões de
contratos, fusões e aquisições, o que também pode explicar o aumento do número
de contendas judiciais neste cenário.

Especialização dos profissionais
Como decorrência das necessidades ditadas pelo mercado, observou-se nos últimos
anos um aumento muito grande na quantidade de profissionais que se especializa-
ram na reivindicação de direitos originados das mais diversas relações comerciais.
Assim, houve incremento na quantidade de escritórios de advocacia que atuam com
destaque na área, surgiram institutos para defesa ou proteção do consumidor e
aumentou o número de laboratórios para ensaios tecnológicos e de profissionais
técnicos especializados em identificar pontos que podem gerar reivindicações,
Uma mudança importante decorrente da especialização dos profissionais do merca-
do imobiliário se refere ã tomada de decisão dos empresários atuantes no setor. A
profissionalização das empresas trouxe o administrador e o especialista para o cam-
po da tomada de decisão, de forma que o processo decisório deixou de ter no dono
sua figura exclusiva, com vieses que impediam uma decisão calcada em aspectos da
lógica econômica de maximização dos lucros e redução das perdas.
Exemplo
Pesquisa realizada com proprietários de imóveis novos em 2004 em São Paulo pela
Datafolha {Folha de São Paulo, Caderno Imóveis 1, 17/04/2005) apurou que 5 0 %
dos entrevistados já haviam tido problemas com seus apartamentos.
Destes, apenas 12%. não entraram em contato nem com a construtora nem com a
incorporadora, o que representa o elevado índice de 8 8 % de pessoas que apresen-
taram suas reivindicações.
O gráfico seguinte mostra a distribuição das reclamações apresentadas, por item da
edificação.

H
deleelaram problemas
comi> infiliíiiçíics. vazamentos.
unftitLulc e goleiras
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1 % notaram infiltração
- Jc água pela janela e
pniblèiiiiLH n:i Ttulaçilií
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líi/cm respeite a purtilts
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assentado
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lonas ou fora Jo prumo
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revestimento ruim <>u
desigual
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cntrcn^bdiK foi a d
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desnível«do nu torto
A única reclamação
dizia iei]líiUi :i ]i*vis
quebrada:-. nscjdas <oi
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í queixaram de
vicamcnlu csiíí iivslaliçüei
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3%
T
2%
B^canamente Fbrtaa e EstruUra d
o
- Ffeos e
e infiltrações janelas prédio azulejos
F&teüaa e Instaiaçâes
tetos e)étxic3s
Flníufa Atabamentc Mjtais e InsEaiaçSes a
louças gâs I
a
q
u
e
c
i
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e
n
t
o
Fig. 1- Distribuição das reclamações mais freqüentes
{Fonte: Folha de SP, 17/04/2005}.
As distribuições do perfil, conduta e tempo de percepção dos reclamantes estão
apresentadas na figura a seguir:

VALOR DO APARTAMENTO
Até De RS 50 mil De R$ 100 mil Acima cie
R$ 50 mil a RS 100 mil a RS 200 mil RS 200 mi!
ONDE M O R A
65
Centro Zona
Oeste
51
Zona
Sul
Zona
Leste
Grande
SP
Zona
Norte
O P R O B L E M A FOI P E R C E B I D O
QUANTO T E M P O A P Ô S A E N T R E G A ?
Até um mês
De um a seis meses
De seis meses a um ano [ -[g
Mais tfe um ano 5
44
34

4% Sim, com a incorporadora
Fig. - Distribuição do perfil, conduta e tempo de percepção dos reclamantes
{Fonte: Folha de SP, 17/04/2005}.
O resultado da pesquisa coincide exatamente com a situação que observamos em
nossa vida profissional.
22 - Deficiências observadas na solução de conflitos
Ao se reivindicar um direito ou ao responder a uma reivindicação, é fundamental
que a questão seja analisada por técnicos especializados em litígios, com base no
maior espectro possível de informações disponíveis.
Assim, o primeiro passo é procurar reunir todas as informações possíveis e estudá-las
tecnicamente, com o rigor exigido pela envergadura de cada caso.
Também é muito importante procurar definir cenários acerca das informações de
que pode dispor o oponente e quais as possíveis influências que as mesmas podem
ter no desünde da questão.
Por fim, é conveniente que se realizem exercícios de análise simulando a visão global
que um observador externo teria acerca da demanda, para que se possa avaliar os
riscos.
Esta receita aparentemente óbvia e intuitiva muitas vezes é deixada de lado e, em
seu lugar, entram ímpetos, visões apaixonadas, opiniões pessoais de pessoas sem
conhecimento técnico ou com conhecimento restrito da controvérsia e toda sorte
de ingredientes que impedem a solução amigável dos conflitos, por afastarem as
partes do ponto de equilíbrio em torno do qual poderia haver uma composição, ou
impedirem que se defina tecnicamente o real ponto de equilíbrio.

Assim, a origem das deficiências na solução dos conflitos está associada basicamen-
te aos seguintes aspectos:
* Despreparo dos envolvidos, que, não reconhecendo suas limitações, não
buscam as imprescindíveis orientações técnicas ou não tomam as cau-
telas necessárias;
• Na visão apaixonada dos envolvidos, que os leva a tratar os assuntos
técnicos com emoção, em detrimento da racionalidade;
Embora seja difícil estabelecer um rol que contenha todas as deficiências no trato
de conflitos envolvendo questões técnicas com potencial para gerar litígios, uma
vez que sempre há a possibilidade de nos depararmos com algo novo ou até ini-
maginável, são apresentados a seguir os tipos de falhas mais comuns na solução de
conflitos, as quais serão detalhadas na seqüência:
Falta de embasamento;
Divergências quanto à solução dos danos;
Divergências quanto à extensão dos danos.
• Falta de embasamento: Boa parte das contendas judiciais tem sua
gênese na falta de embasamento de pelo menos um dos envolvidos no
litígio. Pleitos calcados em acordos tácitos ou então feitos com fulcro
em documentos defeituosos são exemplos de como a falta de embasa-
mento se manifesta.
Tanto acordos tácitos como documentos defeituosos (inespecíficos, dú-
bios ou contraditórios) criam precedentes para interpretações particula-
res e tendenciosas das partes.
O "caso 1" exposto a seguir ilustra essa situação.
Caso 1 - Falhas de especificação de contrato de forneci-
mento de serviços
Uma demanda extrajudicial envolvendo um importan te hospital
e uma empreiteira de construção civil evidencia a influência da
falta de embasamento nos litígios.
As partes firmaram um contrato para fornecimento de mão-
de-obra para realização de obras de restauro na fachada do
prédio do hospital, incluindo, dentre outros serviços, o restauro
de mais de 100 esquadrías.

A planilha de descrição dos serviços anexada ao contrato infor-
mava que seria feito o "restauro das venezianas em madeira dos
caixiihos".
A desavença surgiu porque a empreiteira entendia que o res-
tauro somente contemplaria a parte externa das venezianas,
enquanto o hospital desejava o restauro integral dos caixiihos
(inclusive batentes, guarnições e folhas internas).
O contrato, inespecifico, permitiu interpretações particulares de
ambas as partes.
• Divergências quanto à solução dos danos: Verifica-se com certa
freqüência no judiciário algumas demandas originadas de divergências
quanto à solução dos danos materiais ocasionados por uma das partes.
Esse tipo de divergência ocorre porque os custos de reparação dos da-
nos são extremamente dependentes da solução proposta para tal, de
forma que as partes de um litígio podem conduzir a solução do proble-
ma visando a obter vantagens ou então diminuir suas perdas,
0 "caso 2" apresentado a seguir ilustra essa situação.
Caso 2 - Correção de trincas geradas por escavação em
terreno vizinho
Em uma demanda judicial, os autores ingressaram com pedido
de indenização pelos danos materiais causados por escavações
ocorridas no terreno do réu, por ocasião da construção da resi-
dência deste último.
As partes não divergiam quanto à existência dos danos: ambos
reconheciam que as obras no imóvel do requerido ocasionaram
danos ao imóvel dos autores. No entanto, as soluções propostas
para reparar os danos, e por decorrência os custos a elas asso-
ciados, variavam dentro de uma ampla faixa de possibilidades
e valores.
O réu aduzia que, para a reparação das trincas, seria somente
necessário aplicar massa corrida e proceder à pintura localizada
do imóvel dos autores: Já os requerentes alegavam que seria
necessário o reforço das fundações do imóvel e um tratamento
especifico para reparação das fissuras (aplicação de teia de poli-
éster e argamassa polimérica), além de pintura integral do imó-
vel, com vistas à manutenção da uniformidade do acabamento.

• Divergências quanto à extensão dos danos: Também são comuns
na construção civil litígios originados da falta de concordância entre as
partes no que se refere è extensão dos danos materiais. Nesse sentido,
ou se verifica uma superestimatíva dos danos ocasionados pela parte
adversa ou então uma subestimativa dos danos causados pela própria
parte.
Um exemplo de discordância quanto à extensão dos danos é apresentado no
"caso 3".
Caso 3 - Supostos danos provocados por shopping.
Há algum tempo foi amplamente noticiada uma demanda ju-
dicia! envolvendo um empreendimento da cidade de São Pau-
to como réu e uma senhora proprietária de um imóvel vizinho
como autora.
A requerente pleiteava em juízo uma indenização de 24 milhões
de reais por supostos danos causados pelas obras de um esta-
cionamento no subsolo do empreendimento.
A requerente alegava que o desvio de um córrego que atraves-
sava o centro de compras teria feito o imóvel da mesma ceder,
provocando uma infinidade de rachaduras, queda parcial do
beirai e afundamento do piso da sala.
Por sua vez a administração do empreendimento alegava que
vistorias prévias contratadas junto a uma empresa especializada
já mostravam a existência de trincas no imóvel, mesmo antes do
início das obras.
A empresa ré admitiu que as obras causaram alguns danos no
imóvel, porém aceitava pagar somente 24 mil reais, ou sejar um
milésimo do valor pleiteado pela autora.
As falhas anteriormente mencionadas têm um aspecto em comum: a falta ou a
deficiência de referências que pudessem conferir fundamento aos diversos
pleitos.
As referências podem municiar as partes com informações que constituirão o em-
basamento para os pleitos. Adicionalmente, referências relevantes propiciam uma
melhor avaliação da extensão dos danos materiais, bem como das soluções (e cus-
tos) de reparação.

2.3 - Referências relevantes
Corno já mencionado, a falta ou deficiência de referências é uma das principais
causas de litígios envolvendo as empresas atuantes no mercado imobiliário e os
cidadãos em geral. De fato, são as referências disponíveis que consolidam as infor-
mações existentes acerca da inter-relação entre as partes, podendo tais referências
constituir provas em trabalhos de perícias de engenharia,
São identificados os seguintes referências relevantes:
• Publicidade: As peças publicitárias devem retratar com fidelidade o produto
que estão divulgando, São de farto conhecimento certos termos utilizados em
materiais de publicidade que possuem caráter genérico ou não tem relação com
o bem ou serviço negociado. Expressões genéricas como, por exemplo, "sistema
de segurança completo" ou "lazer completo" são encontradas com freqüência
em materiais de publicidade e têm gerado questionamentos inclusive na esfera
judicial.
• Contratos: Os contratos devem refletir com precisão os termos negociados entre
as partes. Observa-se com freqüência casos de "contratos-padrão" com cláusulas
que não tem relação com o bem fornecido/adquirido ou o serviço contratado,
decorrendo em questionamentos das partes envolvidas.
• Projetos e memoriais: Os projetos e memoriais devem ter um nível de detalha-
mento adequado, para que possam delimitar inequivocada mente a obra objeto
de negociação entre as partes. Nesse sentido, projetos ou memoriais contendo
notas ou menções que não tem qualquer relação com a obra também possibilitam
questionamento de direitos peías partes, notadamente pela parte compradora.
• Documentos: Toda documentação referente a um empreendimento deve ser ela-
borada com a preocupação de se criar referências fidedignas para eventuais ques-
tionamentos futuros. Documentos importantes não sao somente cartas, memoran-
dos e relatórios técnicos, mas também diários de obras, faxes, e-mails etc,
Um requisito básico para a tempestiva tomada de decisões das empresas é a velo-
cidade na transmissão das informações. Porém, é necessário extremo cuidado para
que, no afã de enviar rapidamente uma informação (ex: por e-mail ou "torpedo"),
não sejam negligenciados os necessários cuidados com a redação das mensagens,
visando a salvaguardar os interesses da parte.
O "caso 4" apresentado a seguir mostra um registro bastante inadequado em um
documento, que pode gerar conflitos posteriores.

Caso 4 - Registro em diário de obras.
Compufsando o diário de uma obra objeto de perícia judicial
nos deparamos com o seguinte registro: "0 equipamento está
assim: tem dia que quebra de manhã, tem dia que quebra de
tarde. Faz três semanas que eu estou pedindo para trocar. Na
hora que der uma &ghã9êD2 não quero nem ver. „ ". (o substan-
tivo grifado substitui o originaiinapropriado para publicação).
O engenheiro da obra vistou o diário uma semana depois do
registro, deixando consignado que visitava a obra apenas oca-
sionalmente. Tanto a deficiência no equipamento como a falta
de fiscalização constante eram as principais alegações da autora
e foram cabalmente comprovadas no diário de obras da ré.
• Depoimentos: Os depoimentos pessoais, que podem ser gravados ou transcri-
tos, são tão importantes quanto os documentos gerados er nesse sentido, são
válidas as mesmas observações feitas no item anterior no que tange ao cuidado
no uso de assertivas que podem atentar contra os próprios interesses da parte.
Depoimentos de interesse podem ser oriundos de assernbleias de condomínio,
imprensa, inquéritos, processos e depoimentos perante clientes e fornecedores.
• Vistorias: As vistorias permitem que um fato relativo a um bem seja constatado e
"perpetuado", constitucndo-se em referência das mais relevantes para eventuais
apurações futuras. As vistorias serão conceituadas no capítulo seguinte,

3 — Vistorias ria coristrucâo civil
r
3.1 - Conceituação
Não há uma definição única e completa para o termo vistoria, considerando todas as
possíveis aplicações de seu emprego. O que se observa com freqüência é que a defi-
nição de vistoria está condicionada ao contexto de aplicação do mencionado termo.
Segundo a NBR 146S3-1 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, visto-
ria é a "constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e
nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam",
A NBR 13.752 da A8NT conceitua vistoria como "constatação de um fato, mediante
exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem".
Já o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações do IBAPE
- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia conceitua vistoria como
"constatação de um fato em imóvel, mediante exame circunstanciado e descrição
minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer
sobre o mesmo".
Como se depreende, os pontos mais relevantes das definições supra são os seguintes;
1- - A vistoria visa a constatação técnica de um fato;
2- - Essa constatação se dá in-loco;
3- - Essa constatação deve ser criteriosa;
A- - Objetiva elementos ou condições que caracterizam ou influen-
ciam um bem.

Por se constituir uma constatação técnica, a vistoria deve ser efetuada por
profissionais devidamente habilitados, com o necessário conhecimento técnico
acerca do objeto da vistoria. Essa constatação técnica muitas vezes pode exigir
a aferição de medidas (temperatura, abertura de fissuras e trincas, níveE de ruí-
do, medidas de pH etc), a execução de ensaios, provas de carga etc para deixar
consignada a real situação do objeto por ocasião da vistoria.
Fig. - Execução de ensaio de esclerometria para constataçao da resistência a
compressão do concreto que constitui um piso.
Essa constatação técnica deve ser feita in-loco, ou seja, não se caracteriza por exa-
mes indiretos, feitos com base em interpretação de fotos e filmes. Já é de farto co-
nhecimento que, a despeito das possíveis similaridades entre as diversas obras, cada
uma é, no senso estrito, um protótipo único. Destarte, não é possível, para uma
cabal constatação da situação de um bem, proceder a exames de bens ou casos "si-
milares". A constatação técnica deve contemplar precisamente o objeto da vistoria.
Em adição aos atributos anteriores, a vistoria também deve ser criteriosa. Segundo
o Dicionário Luft da Língua Portuguesa, critério é a "propriedade de distinguir o
verdadeiro do falso, o bom do ruim; juizo; raciocínio; regra".

A ciência, que se incumbe da tarefa de aumentar o conhecimento acerca de uma
determinada área, necessita de critérios daros, métodos de investigação precisos
que descartem as ilusões dos sentidos, os preconceitos, as crenças pessoais (religio-
sas ou não) e as superstições de todo o tipo.
A engenharia, como ciência, se vale intensamente de critérios objetivos para 3 con-
cepção das mais diversas obras e a vistoria, como atividade desenvolvida no âmbito
da engenharia, não pode prescindir de critérios técnicos, necessários para a adequa-
da tomada de decisões.
Tendo em vista os atributos supra apresentados, não há hipótese de se confundir
um Laudo de Vistoria com um mero Relatório Fotográfico. Como visto no presente
tópico, a vistoria vai muito além da singela extração de fotos de um bem, evoluindo
para a constatação técnica de fatos, seja através de fotos, seja através de ensaios ou
aferição de medidas.
Mesmo nas situações mais simples, nas quais a caracterização fiel do bem pode ser
feita somente por fotos, estas são dirigidas para o objetivo, com detalhamento ne-
cessário e, sobretudo, descrição técnica da situação observada.
O "caso 5" a seguir apresentado confronta uma descrição subjetiva e imprecisa da
qualidade da argamassa externa com uma constatação baseada em critérios.
Caso 5 - Perícia judiciai sobre patologias na argamassa de
revestimento externo.
Uma senhora, moradora da zona oeste de São Paulo, moveu
ação contra uma pequena construtora, alegando danos mate-
riais em decorrência da má execução dos serviços de constru-
ção de sua residência, particularmente do revestimento externo.
Necessária a produção de prova pericial, o perito nomeado pelo
Juízo fez exames singelos e constatou, sem qualquer critério ob-
jetivo, que a argamassa de revestimento externo se apresentava
em perfeitas condições, com boa "resistência ao toque" (sic).
0 assistente técnico da requerente apresentou Parecer Diver-
gente, expondo uma constatação criteriosa da situação do re-
vestimento externo, mediante ensaios de tração da argamassa
à luz da NBR 13.528/95, Dessa constataçao criteriosa, restou
consignado que o revestimento externo possuía péssima qua-
lidade e não atendia aos requisitos de desempenho esperados.
Após vários esclarecimentos, o Juízo decidiu por substituir o pe-

rito, nomeando outro profissionaI para condução dos trabalhos
da perícia,
Este novo perito, constatando a real situação do revestimen-
to externo mediante ensaios de arrancamento, concluiu que
100% do revestimento externo se apresentava com resistência
de aderência inferior ao preconizado pela norma. Eis um exem-
plo de constatação da fiel situação do revestimento mediante
ensaios tecnológicos.
Pelo exposto, pode-se sintetizar os pilares da vistoria e suas relações corn a tomada
de decisões na figura a seguir apresentada:
Muito embora o conceito supra não faça menção explícita, a vistoria deve ser firme-
mente orientada por um objetivo ("para que vistoriar"), A definição de um objeti-
vo para a vistoria é particularmente importante na construção civil, a considerar a
complexidade e diversidade dos subsistemas que compõem uma edificação ou obra.
Dentro do cenário global de uma obra, muitas vezes complexa, o objetivo é funda-
mental para que se defina qual (quais) parte (s) do cenário será (serão) objeto de
registro, como ilustra a figura a seguir.

Obra
As partes deste cenário tão complexo que deverão ser registradas dependerão do
objetivo do trabalho de vistoria.

Qual é o objetivo do registro?
0 produto final dessa constatação tem por finalidade perpetuar uma situação vigen-
te em determinada data e, destarte, servir de referência para tomadas de decisão
futuras.
CONSTATAÇÃO DA
SITUAÇÃO
E por que é importante possuir um registro como referência para o futuro?
Muitas vezes, o direito relativo a um bem será exercido em data futura, quando a
situação anteriormente vigente, que justificava a busca pelo direito, já não existe mais.
Nesta hipótese se enquadra, por exemplo, a de um imóvel que foi entregue a um
locatário em perfeitas condições e está sendo devolvido ao tocador com diversos
danos, 0 locador, a fim de não perder futuras oportunidades de locação do bem,
pode perpetuar a situação vigente na data da entrega mediante uma vistoria e pro-
ceder aos reparos necessários para deixar o imóvel na condição anterior à locação.
De posse do Laudo de Vistoria, o proprietário do imóvel poderia pleitear eventuais
direitos em ocasiões futuras.
> REFERÊNCIA PARA
O FUTURO

Ainda como exemplo, pode-se mencionar o caso de abandono de obra por um em-
preiteiro. 0 construtor responsável pela obra pode constatar a qualidade e avanço
físico da mesma até data do abandono pelo empreiteiro, mediante um Laudo de
Vistoria, e prosseguir com a obra lançando mão de outra empresa, deixando carac-
terizado o que efetivamente fora executado por aquele primeiro contratado, para
eventuais apurações futuras.
Um terceiro exemplo seria a vistoria de confrontante de obra para perpetuação das
situações dos imóveis lindeiros a uma obra por ocasião de seu início, 0 Laudo de
Vistoria seria importante para delimitar inequivocadamente os eventuais danos cau-
sados pela obra e aqueles previamente existentes,
Para que possa ser uma referência para o futuro, a vistoria deve atender a alguns
requisitos básicos, a serem apresentados no tópico seguinte.
inobstante a inequívoca importância das vistorias, os autores têm observado que as
mesmas vêm sendo relegadas a segundo plano, mesmo em ocasiões em que seriam
imprescindíveis (locações, entrega de obra, entorno de obras etc). Nesse panorama,
são comuns as seguintes situações;
Não execução de vistoria;
Execução de vistoria por pessoa não legalmente
habilitada;
Execução de vistoria por profissional inexperiente.
A não-execução de vistoria é um caso extremo, de prejuízos decorrentes óbvios: a
falta de registros de uma situação anteriormente vigente no imóvel/obra pode difi-
cultar ou mesmo impossibilitar a apuração de eventuais direitos em ocasiões futuras.
Quanto à execução de vistoria por pessoa não legalmente habilitada é importan-
te mencionar que, consoante a Resolução ns 345 de 27 de julho de 1990, do CÜNFEA
- Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que disciplina as ativida-
des de engenharia de avaliações e perícias de engenharia, a vistoria de bens móveis e
imóveis, suas partes integrantes e pertences é uma atividade privativa dos profissionais
registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia-CREAs.
A mencionada Resolução, no seu artigo 3, preconiza o seguinte:
"Art.3 ~ Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e
demais procedimentos indicados no art. 2, quando efetivados
por pessoas fisicas ou jurídicas não registradas nos CREAs,"

A vistoria, sendo um dos procedimentos contemplados no artigo 2 da mencionada
Resolução, somente pode ser realizada por profissional registrado no CREA, para
que tenha validade jurídica,
A última não-conformidade em relação ao procedimento de vistoria, execução por
profissional inexperiente, também tem sido observada com certa freqüência. A
experiência confere ao profissional uma série de competências importantes para
uma boa execução da vistoria, como a visão dos seus possíveis desdobramentos e a
constatação de componentes e elementos que influenciam certo bem.
O excerto a seguir, extraído de um Laudo Pericial do Eng. Alcides Ferrari Neto, ilustra
uma situação em que a vistoria não foi efetuada de forma adequada,
"eis que, lastimavelmente, a importante vistoria prévia nèo se
prestou para muita coisa neste episódio, pois não foi efetuada
internamente."
O Eng. Eduardo Elias Franhani, em Laudo Pericial de uma Ação de Nunciação de
Obra Nova, também menciona a má qualidade da vistoria efetuada a pedido da
construtora ré, conforme segue;
"A construtora ré nos forneceu uma série de documentos re-
ferentes a obra em questão {vide anexo), inclusive um precário
laudo de vistoria antes do inicio das obras. O laudo não é con-
clusivo (sem fotos comprobatórias), de modo que não se pode
confirmar anomalias preexistentes, pelo menos, com a intensi-
dade verificada por ocas/ao das nossas vistorias."
3.2 - Requisitos gerais da vistoria
A vistoria deve atender a alguns requisitos para que possa servir de referência para
o futuro, os quais são discriminados abaixo:

Compatível com
a Complexidade
Registro
de
Situação
Momento
Oportuno
Referência
para o
Futuro
Visão
Confiável
Fig. - Requisitos gerais da vistoria.
I2 requisito: ser compatível com o nível de complexidade,
Muitas vezes, a vistoria objetiva obras/edificações com alto nível de complexidade.
Necessariamente, a vistoria deve se ajustar a esse nível de complexidade, de forma
a poder representar a situação do bem na sua integralidade e com nível de detalhe
adequado à necessidade.
Com freqüência, é necessária a participação de uma equipe multidisciplinar para re-
alização da vistoria, podendo-se destacar o envolvimento conjunto de engenheiros
civis, elétricos, mecânicos, de segurança do trabalho, ambientais, arquitetos, dentre
outros.
O custo da vistoria é função do nível de detalhamento exigido em uma situação
específica, seja pela quantidade de horas técnicas ou pela necessidade de ensaios
tecnológicos, aferições de medidas etc, razão pela qual a especificação do seu nível
de detalhamento é fundamental,
A figura a seguir exemplifica os diversos níveis de detalhe que podem ser caracteri-
zados em uma mesma obra.

Compatibilidade com a complexidade
Fig. - Níveis de detalhe de uma obra.
Caso o objetivo da vistoria seja o de constatar o estágio da obra, visualizações
mais abrangentes, como aquela apresentada na situação 1 da figura retro, po-
dem ser suficientes.
Já se a finalidade da vistoria for, por exemplo, a constatação do alinhamento dos cai-
xiihos, um exame ao nível de detalhe da situação 2 pode ser adequado, utilizando-se
a situação apresentada em 1 para caracterização geral.
Complementarmente, se o objetivo da vistoria for o de constatar deficiências na
instalação das janelas, seria necessário o exame de cada uma das janelas (ou de um
número previamente definido por processos de amostragem), com exame em nível
de detalhamento equivalente à situação 3 e, adicionalmente, caracterizações pelos
níveis de detalhamento das situações 1 e 2.

No exemplo aqui apresentado, uma vistoria que contemplasse o terceiro nível de
detalhe poderia representar ônus não-justificável se a necessidade do contratante
"for a simples constatação do estágio da obra. Por outro lado, um trabalho que se
restringisse ao primeiro nível de detalhe poderia ser imprestável para caracterização
de deficiências na instalação de janelas.
0 "caso 6" apresentado a seguir exemplifica uma vistoria com nível de complexida-
de mediano, em vista da necessidade de equipe multidiscipíínar.
Caso 6 - Vistoria de cenário de acidente.
O caso ora em comento se refere a uma vistoria realizada após
acidente com vitima ocorrido no interior de $F> o qual consistiu
na queda de árvore antiga existente em terreno onde uma obra
estava em andamento. A referida árvore caiu quando dos tra-
balhos de paisagismo.
A vistoria solicitada tinha por objetivo constatar o atendimento
dos preceitos de Engenharia de Segurança do Trabalho.
O Engenheiro Civil com especialização em Segurança do Traba-
lho optou por complementar sua equipe com Engenheiro Agrô-
nomo, por se tratar de acidente envolvendo espécie arbórea.
O Engenheiro Agrônomo mostrou aos profissionais incumbi-
dos de investigar o acidente sob a ótica criminal que a árvore
estava acometida de patologia náo corriqueira naquela regiâot
a qual teria acarretado perda da resistência e consequente-
mente sua queda.
A vistoria efetuada por equipe multidiscipíínar permitiu que fos-
sem obtidos importantes elementos para a elucidação do caso,
2S requisito: ser realizada no momento oportuno.
Como a vistoria tem o condão de retratar um fato ou situação vigente em deter-
minado momento, deve ser efetuada contemporaneamente à existência do fato ou
situação que se pretende "perpetuar", exigindo agilidade por parte do profissional
que efetuará a vistoria.
Embora pareça {e de fato seja) um requisito óbvio, muitas vezes elementos impor-
tantes para a elucidação de uma controvérsia não são devidamente registrados de-
vido à realização intempestiva da vistoria.

Qual é o momento oportuno?
Fíg. - Momento oportuno da vistoria.
A figura retro possibilita contextuaíizar a importância de se definir o momento opor-
tuno para realização da vistoria.
Se, neste exemplo, o objetivo for o de caracterizar o posicionamento das armaduras,
a vistoria deve ser realizada no momento representado pela situação 1. Após a con-
cretagem, ilustrada na situação 2, a verificação direta do posicionamento da arma-
dura será impossível, ou seja, perdeu-se o momento oportuno para a constatação.
A figura a seguir, relativa ao "caso 7", ilustra a execução da vistoria em momento
posterior àquele entendido como oportuno.
Caso 7 - Vistoria de confrontante efetuada em momento
inoportuno
A figura a seguir apresentada se refere a um caso de vistoria
feita posteriormente ao momento oportuno. A vistoria do imó-
vel vizinho à obra somente ocorreu durante o seu curso, após a
execução da etapa de escavação do terreno. Na vistoria foram
constatadas diversas avarias no imóvel vizinho, porém, não foi

possível determinar de forma inquestionável se as mesmas fo-
ram causadas pelo movimento de terra efetuado na obra ou se
eram pré-existentes, Esse caso ilustra a importância de se efetu-
ar a vistoria de confrontantes antes do início da obra.
Fig. - Momento oportuno da vistoria.
Já o "caso 8" a seguir mostra a importância da agilidade, tanto do solicitante do
Laudo de Vistoria quanto do profissional que a realiza.
Caso 8 - Colapso de cortina de contenção em obra de hi-
permercado
0 presente caso se refere a uma vistoria empreendida na obra
de um grande hipermercado de São Paulo,
A obra objetivava a construção de um prédio de 12.000 m2 de
área construída, contemplando a execução de cortina de con-
creto em um trecho de 150m, para viabilizara execução dos tra-
balhos sob o nível da rua. 0 prazo total da obra era de 6 meses.
Faltando um mês e meio para o término dos serviços, ocorreu
a ruptura da cortina num trecho de 7 Sm, causando danos na
parte dos fundos de 4 imóveis vizinhos.

O acidente foi objeto de noticia em todos os telejornais.
A obra foi embargada na sua totalidade peia Municipalidade.
imediatamente após o sinistro, a proprietária do hipermercado
contratou uma empresa especializada em vistorias para caracte-
rizar os danos ocorridos nos imóveis vizinhos.
Além da caracterização dos danos nos imóveis lindeiros, a vis-
toria também se prestou para aclarar a Municipalidade que os
danos eram de pequena monta é a ruptura da cortina se deu
em reduzida área, não justificando o embargo de toda a obra.
Da vistoria efetuada pelos especialistas restaram consignados
dois fatos: a pequena extensão dos danos nos imóveis vizinhos e
a restrição espacial dos riscos decorrentes da ruptura da cortina.
Em face do Laudo de Vistoria contratado pela empreendedo-
ra a Municipalidade desembargou de imediato 95% da obra,
enquanto as causas do acidente que envolveu parte da cortina
eram apuradas.
Caso não ficasse plenamente caracterizada a limitação da área
em risco, toda obra poderia ficar embargada, ocasionando
grande prejuízo aos empreendedores.
39 requisito: visão.
A visão é um atributo alcançado pelo contínuo exercício da prática profissional, ou
seja, pela experiência.
Os elementos do "cenário" que merecem registro, bem como o nível de detalhe
para cada elemento do bem vistoriado durante a vistoria, dependem da visão do
profissional que a conduz.
Normalmente as vistorias seguem um script pré-definido, com recomendações ge-
rais para sua execução. No entanto, tais recomendações possuem caráter mera-
mente orrentativo, cabendo ao profissional de campo a definição dos atributos do
trabalho e o que deve ser observado e registrado no Laudo de Vistoria.

Fig. - Visão do profissional que realiza a vistoria.
4- requisito: deve ser confiável
Como já exposto, os trabalhos de vistoria devem retratar uma situação, principal-
mente para que se tenha uma referência para eventuais apurações futuras,
A confiabilidade do trabalho de vistoria deve ser pautada pela conjunção de fatores
como credibilidade, qualidade, independência e tradição da empresa ou profissional
que a realiza, visto que retratos parciais ou distorcidos da realidade tornam-no im-
prestável como referência para qualquer apuração técnica.

Fig. - Distorçoes da realidade - itustraçao.

3.3 - Vistoria versus Perícia
A vistoria difere substancialmente da perícia, à medida que enquanto a primeira visa
a constatação de um fato ou situação, sem investigar a causa que motivou o fato a
ser constatado, a segunda objetiva a apuração das causas que motivaram determi-
nado evento ou da asserção de direitos.
O Glossário do IBAPE/T 994 conceitua perícia como "atividade concernente a exame
realizado por profissional especialista, legalmente habilitado, destinado a verificar ou
esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o estado,
alegação de direitos ou a estimação da coisa queé objeto de litígio ou processo".
Embora sejam diferentes do ponto de vista conceituai, destacando-se, sobretudo,
os aspectos de esclarecimento e apuração de causas, pode haver uma relação entre
esses dois procedimentos, uma vez que as vistorias podem fornecer importantes
subsídios para as perícias de engenharia.
Em que pese fato de não buscar a causa dos fatos, a vistoria poderá no futuro ime-
diato ou remoto se transformar em importante e muitas vezes único elemento que
fornecerá subsídio para a perícia, sendo portanto um grande equívoco diminuir sua
real importância.
Cometem grande equívoco aqueles que relegam as vistorias técnicas a plano inferior
ao das perícías.
Como analogia, referenciar uma decisão futura com fulcro em uma vistoria de mé
qualidade é equivalente ao médico decidir por realizar um procedimento cirúrgico
com base em uma radiografia pouco nítida ou em exame não-confiável,
3.4 - Vistoria versus Relatório Fotográfico
Como mencionado anteriormente, uma confusão bastante comum no meio técnico
é a associação da vistoria com um singelo relatório fotográfico do bem vistoriado.
Cotejando-se a definição de vistoria, nota-se que não há como confundir relatório
fotográfico e vistoria: esta última visa a constatação de um fato mediante exame
criterioso, levando em conta aspectos subjacentes em bem vistoriado, enquanto o
primeiro é apenas uma reportagem sem cunho técnico.
As fotos são elementos essenciais para a constatação, mas não os únicos. Não ra-
ramente, a constatação cabal de um fato ou situação também deve contemplar
ensaios tecnológicos (ex: resistência à compressão do concreto, deflexão de pavi-

mentos, ensaios para constatação de ocorrência de ca rbonatação, etc) e medições
(níveis de ruído, espessuras, pH etc).
Ainda no que se refere à vistoria, em vista do fato de as fotos serem dirigidas para o
objeto da constatação e para os aspectos que o influenciam, a experiência do técni-
co que realiza os exames ditará "o que" e "como" deve ser fotografado.
Fig. - Constatação do estado do pavimento por foto.
X
Fig. - Verificação das camadas do pavimento por exame minucioso.

3.5 - Tipos de vistorias
É comum considerar-se como fases do produto imobiliário o planejamento, o proje-
to, 3 execução e o uso.
As vistorias podem abranger essas quatro fases do produto imobiliário, de forma
que é possível definir os seguintes tipos:
Vistorias de confrontantes de obras;
Vistorias especiais em obras;
Vistorias programadas de edificações;
Vistorias para comercialização de imóveis usados;
Vistorias para imóveis tocados.
Os capítulos seguintes apresentam as especificídades de cada um dos tipos de visto-
ria supra apresentados, com exempio em cada caso.
Os exemplos apresentados referem-se a casos reais, com alterações de nomes e
endereços para preservação das partes envolvidas.
Para que o íeitor possa ter idéia da extensão dos trabalhos, são relacionadas as le-
gendas das fotografias obtidas e somente algumas fotos exemplificativas, a fim de
tornar o entendimento mais célere, sem alongamentos desnecessários.

4 — Vistorias de confrontantes de obras
A vistoria de confrontantes de obras tem sido uma prática cada vez mais comum de
construtoras e sncorporadoras, constituindo-se inclusive em ferramenta de gestão
das relações com a vizinhança.
Tal vistoria visa a constatação do estado de todos os imóveis situados na região de
influência primária e/ou secundária de uma obra.
Por definição, região de influência primária é aquela delimitada por todas as edi-
ficações e logradouros confinantes. Jé região de influência secundária é aquela
na qual existem imóveis e logradouros que, muito embora não sejam confinantes,
são susceptíveis de sofrerem danos em decorrência da obra.
A definição da região de influência secundária demanda estudos específicos por par-
te do profissional que realizará a vistoria, os quais deverão contemplar a experiência
prévia do profissional, argumentos de geotecnia e análise de processos construtivos.
As figuras a seguir mostram exemplo hipotético das definições das zonas de influên-
cias e dos imóveis vistoriados neste caso.

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Rua Ana Plácido Reimberg
Imóveis vistoriados

No caso de obras novas esse tipo de vistoria é obrigatório, por força da NBR
12722/1992 a qual, no item 4.1.10.1, informa o seguinte:
"4.1 10.1 - "Toda vez que for necessário resguardar interes-
ses às propriedades vizinhas à obra (ou âo logradouro públi-
co) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a
executar, das escavações, aterros, 5/5temas de escoramento e
estabilização, rebaixamento de lençol d'água, serviços provi-
sórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional
especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar
os seguintes elementos: a) planta de localização de todas as
edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os
logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem al-
gum dano por efeito da execução da obra; b) relatório descri-
tivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada
caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edi-
ficações e logradouros, além da constatação de defeitos ou
danos porventura existentes nelas,"
Alguns autores mencionam que esse tipo de vistoria, quando realizada no âmbito
extra-judiciaJ, tem a vantagem de estabelecer uma relação de confiança mútua entre
a construtora e a vizinhança que, por algum tempo, terá de conviver com os incô-
modos de uma obra.
Em resumo:
Descrição:
Vistoria pormenorizada de todos os imóveis situados na região
de influência primária de uma obra.
Em casos especiais, poderá abranger inclusive imóveis localiza-
dos na região de influência secundária da obra.
Aplicação:
Documentar tecnicamente o estado de cada imóvel vistoriado,
visando definir referências no caso de eventuais reclamações
futuras de proprietários a respeito de avarias que poderiam ter
sido ocasionadas a seus imóveis em decorrência da execução de
uma obra.

VISTORIAS NA C O N S T R U Ç Ã O CI VIL - CONCEITOS E MÉTODOS
Época de execução:
Antes do inicio da obra, sendo o ideal que as vistorias sejam
feitas antes mesmo de demolições e escavações.
A seguir será apresentado um caso real de Laudo de Vistoria de
Confrontantes, com alterações de nomes e endereços para pre-
servação das partes envolvidas, com apresentação de somente
algumas fotos exemplificativas e relação completa das legendas
das fotografias obtidas.

liiii IEM
IEM Consultoria, Empresa Membro do IBAPE - Instituto Brasi-
leiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, atendendo à soli-
citação de S O L E I EMPREENDIMENTOS LTDA. para vistoria dos
imóveis confrontantes ao canteiro de obras situado na Rua dos
Jasmins, no 140 - Vila Mariana - São Paulo - SP, no qual será
erigido edifício residencial, vem apresentar suas conclusões con-
substanciadas no seguinte
55
LAUDO DE VISTORIA
EMPRESA MEMBRO
1BAPE/SP

X
E
Í
v
l
I - Informações gerais
• Finalidade: Vistoria de Confrontantes de Obra.
• Solicitante: Soteii Empreendimentos Ltda.
• Locat da obra: Rua dos Jasmins, n-140 - Vila Mariana - São Paulo - SP, onde será
erigido edifício residencial.
• Datas das vistorias: 09 a 24 de março de 2009.
II - Considerações preliminares
II.1 - Objetivo
Trata o presente Laudo da vistoria prévia ao início intensivo de trabalhos envolven-
do a obra retro mencionada e respectivos imóveis vizinhos - que serão descritos na
seqüência - com o objetivo de documentar o estado dos mesmos nas datas conside-
radas, visando a dirimir dúvidas quanto a responsabilidades sobre eventuais danos
futuros.
Por ocasião da vistoria, as edificações existentes no local não haviam sido demolidas.
Apresentam-se a seguir fotos gerais ilustrativas do local das obras e de confrontantes,
1 - Vista da Rua dos Jasmins., em frente ao canteiro de obras
2 - Vista da Rua dos Jasmins, em frente ao canteiro de obras
3 - Rua dos Jasmins - Frente do canteiro de obras
4 - Rua dos Jasmins - Frente do canteiro de obras
5 - Vista da Rua das Rosas
6 - Vista da Rua das Rosas

• h - U í s s B
IEM
7 - Rua das Rosas- Frente do canteiro de obras
8 - Rua das Rosas - Frente do canteiro de obras
9- Canteiro de obras - Porção lateral esquerda
10 - Canteiro de obras - Porção lateral esquerda
11 - Canteiro de obras - Porção central
12 - Canteiro de obras - Porção lateral direita
14 - Canteiro de obras - Porção de fundos
21 - Canteiro de obras - Porção frontal
24 - Canteiro de obras - Porção lateral esquerda
26 - Vista do canteiro de obras
57

l a J u a * . I E M
(1.2 - Imóveis vistoriados
De acordo com relação fornecida pela Solicitante, foram vistoriados os seguintes
imóveis:
• Rua Monte Verde, 1500
* Rua das Rosas, 75
Os imóveis foram vistoriados, com a permissão e acompanhamento de seus ocupan-
tes, proprietários / responsáveis ou seus prepostos.

1 :::5 IEM
II] - Rua Monte Verde, 1500
Trata-se de prédio residencial muítífamiltar denominado Edifício Esmeralda, com
idade aparente aproximada de 35 anos, A edificação em foco é formada por 2 sub-
solos, pavimento térreo, 14 pavimentos tipo e ático (barrilete, casa de máquinas e
cobertura).
Os subsolos são formados por hall de elevadores e vagas de garagem.
O pavimento térreo possui a seguinte composição:
• Área externa: guarita, playground e circulação.
• Área interna: hall social, haíl de serviço, salão de festas e apartamento
do zelador.
A vistoria deste imóvel, que confronta com o canteiro de obras ao longo de sua
divisa lateral esquerda, foi acompanhada pelo Sr. Paulo, zelador do condomínio.
Nos subsolos foram identificadas trincas, fissuras e áreas de infiltração com estu-
famento e deterioração do revestimento. Mo pavimento térreo foram observadas
trincas e fissuras.
Na porção do prédio que engloba a casa de máquinas, barriletes e cobertura, foram
constatadas anomalias tais como trincas e fissuras em paredes e pisos.
O revestimento externo do prédio em exame apresenta áreas com fissuração.
0 estado geral de conservação da edificação varia de regular a ruim em determina-
dos locais e as fotografias apresentadas a seguir ilustram a situação verificada em
vistoria.
1 - Frente do imóvel
2 - Frente do imóvel
3 - Fachada frontal
4 - Fachada frontal: trinca e manchas de infiltração
5 - Fachadas frontal e lateral esquerda
6 - Fachadas frontal e lateral direita

i u m a t lEIvl
ÔO
7 - Fachada lateral direita
9 - Fachada lateral direita
10 - Fachada de fundos
13 - Fachada lateral esquerda
14 - Fachada lateral esquerda
16 - Pav. Térreo - Porção frontal - Circulação
17 - Pav. Térreo - Porção frontal - Acesso ao edifício e à guarita
18 - Pav. Térreo - Porção frontal
19 - Pav. Térreo - Guarita
20 - Pav. Térreo - Guarita - Banheiro
21 - Pav Térreo - Circulação
22 - Pav, Térreo - Circulação
23 - Pav. Térreo - Circulação: trinca
24 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação
25 - Pav, Térreo - Porção lateral direita - Circulação
26 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas
31 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trinca

1 :::5 IEM
32 - Pav. Térreo - Porçáo lateral direita - Circulação: trincas e fissuras
33 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas e fissuras
34 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trinca
38 - Pav. Térreo - Porção de fundos - Circulação
39 - Pav. Térreo - Porção de fundos - Banheiro de funcionários
40 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação
41 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trincas
46 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: indício de reparo recente
47 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: indício de reparo recente
48 - Pav, Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trinca e descolamento do
revestimento
49 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trinca e deterioração do
revestimento
50 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Cozinha
51 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação
52 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro
53 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: ausência de revestimento
54 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: descolamento de reves-
timento
61

ü s k l i M f l â b lEívl
55 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: descolamento de reves-
timento
56 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: descolamento de revestimento
57 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Dormitório
58 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Dormitório: indício de reparo recente
59 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Sala
60 - Pav. Térreo - Porção de fundos - Circulação
61 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação; trinca
62 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trinca
65 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: mancha de infiltração
66 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: fissura
67 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação
70 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação - Vestiário de funcionários
71 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação - Vestiário de funcioná-
rios: trinca
74 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trincas e indícios de infiltração
75 - Pav, Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: indícios de infiltração e estu-
famento do revestimento
76 - Pav. Térreo - Hall de elevador social 1

1• h I [ i ü : IEM
78 - Pav. Térreo - Salão de festas
79 - Pav Térreo - Salão de festas - Banheiro 1
80 - Pav. Térreo - Salão de festas - Banheiro 1: trinca
81 - Pav. Térreo - Salão de festas - Cozinha
82 - Pav. Térreo - Salão de festas - Cozinha: fissura
83 - Pav Térreo - Salão de festas - Cozinha; fissura e indício de infiltração
84 - Pav. Térreo - Salão de festas - Cozinha; mancha de infiltração
85 - Pav. Térreo - Salão de festas - Banheiro 2
86 - Pav. Térreo - Circulação
89 - Pav Térreo - Centro de medição
90 - Pav. Térreo - Centro de medição
91 - Acesso aos Subsolos
92 - Acesso aos Subsolos: trincas
93 - Acesso aos Subsolos: fissura
94 - 1- Subsolo - Garagem
95 -1- Subsolo - Garagem: indícios de infiltração e deterioração do revestimento
96 - 1 - Subsolo - Garagem: manchas de infiltração
97-1- Subsolo - Garagem; indício de reparo recente
98 - 1B Subsolo - Garagem
99 - 1- Subsolo - Garagem: indício de reparo recente
100- 1- Subsolo - Garagem; trinca e mancha de infiltração
101 - 1- Subsolo - Garagem: mancha de infiltração
102 - 1a Subsolo - Garagem: trincas
103 - 1s Subsolo - Garagem: indício de reparo anterior (cicatriz)

I l i n i ,-tb
lEIvl
104- 19 Subsolo -
105- 19 Subsolo-
106- 19 Subsolo -
107 -19 Subsolo -
108- 19 Subsolo-
109 -1- Subsolo •
110-19 Subsolo-
111 - l 9 Subsolo-
112-19 Subsolo-
113 -1- Subsolo •
114- 19 Subsolo-
115- 19 Subsolo-
1 1 6 - 1 9 Subsolo-
117-19 Subsolo
118-19 Subsolo
119-1- Subsolo
120-19 Subsolo
121 -19 Subsolo
122-19 Subsolo
123-19 Subsolo
124-19 Subsolo
125- 19 Subsolo
126- 19 Subsolo
127-19 Subsolo
128- 19 Subsolo
129-19 Subsolo
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem
Garagem:
Garagem:
Garagem
Garagem:
Garagem:
Garagem:
Garagem:
Garagem:
- Garagem
Garagem:
Garagem:
- Garagem:
- Garagem:
- Garagem:
Garagem:
nca e indício de reparo anterior (cicatriz)
ncas
ncas e fissuras
nca
nca
ncas
indício de reparo anterior (cicatriz)
trinca
ncas
nca
nca
nca
trinca
trinca
trincas
trinca
trincas
trincas

1. r b l l í i l s : IEM
130 - I 2 Subsolo - Garagem
131 - Acesso ao 2- Subsolo: trinca
133 - Acesso ao 2- Subsolo: trincas e fissuras
135 - Acesso ao 2- Subsolo; trincas
136 - Acesso ao 2- Subsolo; trinca
137 - Acesso ao 2- Subsolo
141 * Acesso ao 2- Subsolo: trinca, indício de infiltração e estufamento do re-
vestimento
143 - 2- Subsolo - Garagem; trincas
144 - 2- Subsolo - Garagem; trinca e indício de reparo anterior
145 - 2- Subsolo - Garagem: trincas
148-2- Subsolo - Garagem
149 - 2- Subsolo - Garagem: manchas de infiltração
150 - 2- Subsolo - Garagem: trinca e indício de reparo recente
151 - 2a Subsolo - Garagem: indício de reparo recente
152-2- Subsolo - Garagem: trinca e indício de reparo anterior
153-2- Subsolo - Garagem
154 - 2- Subsolo - Garagem; trinca

I .rhlIlHa n lEIvl
66
155 - 2° Subsolo - Garagem: trincas
157 - 2° Subsolo - Garagem: indícios de reparos recentes
158 - 2- Subsolo - Garagem: indícios de reparos recentes
159 - 2- Subsolo - Garagem: trinca e indício de reparo recente
161 - 2- Subsolo - Garagem; trincas e fissuras
162 - 2- Subsolo - Garagem; indícios de reparos recentes
163 - 2- Subsolo - Garagem: indício de reparo recente
166 - 2° Subsolo - Garagem: trincas e indícios de reparo recente
167 - 2- Subsolo - Garagem: trincas e fissuras
168 - 29 Subsolo - Garagem: trinca, indícios de reparo recente
169 - 29 Subsolo - Garagem: trincas
171 - 2- Subsolo - Garagem: fissuras
173 - 2- Subsolo - Garagem: trinca
176 - 2- Subsolo - Garagem; indício de reparo recente
178 - 2° Subsolo - Compartimento de bomba de recalque

n• h I 1 IEM
179-2" Subsolo - Garagem: manchas de infiltração
180 - 2e Subsolo - Garagem: trinca e manchas de infiltração
182 - 22 Subsolo - Garagem: trincas
183 - 2e Subsolo - Garagem: trinca
184-2- Subsolo - Garagem: trinca
185-2- Subsolo - Garagem: trinca
186 - Escadaria de acesso ao ático
187 - Escadaria de acesso ao ático: trincas
188 - Escadaria de acesso ao ático: trincas, indício de infiltração e deterioração do
revestimento

X
E
Í
v
l
191 - Escadaria de acesso ao átíco: trincas
193 - Escadaria de acesso ao ático: trinca, indicio de infiltração e deterioração do
revestimento
194 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura
195 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura: trincas
196 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura: trincas e
mancha de infiltração
197 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura
198 - Ático - Casa de máquinas 1
200 - Ático - Casa de máquinas 1: trinca
206 - Ático - Casa de máquinas 1: estufamento do revestimento
210 - Ático - Casa de máquinas 1: fissura
211 - Ático - Casa de máquinas 1: fissuras
212 - Ático - Acesso ao barrilete: indício de reparo recente, e deterioração do
revestimento
213 - Ático - Acessoao barrilete
214 - Ático - Acesso ao barrilete

I , h I I :í:S IEM
215-Ático - Barrilete
216 - Ático - Barrilete
217 - Ático - Barrilete
218- Ático - Barrilete
219- Ático - Barrilete
220 - Fachada lateral esquerda: trincas
222 - Ático - Acesso à casa de maquinas 2
225 - Ático - Casa de máquinas 2: mancha de infiltração
226 - Ático - Casa de máquinas 2: fissura
230 - Fachada lateral esquerda: trinca
231 - Ático - Circulação: trincas
232 - Ático - Circulação: trincas
69

X
E
J
V
1
IV - Rua das Rosas, 75
Trata-se de imóvel residencial com idade aparente aproximada de 60 anos, sendo
formado por três pavimentes, que possuem a seguinte composição:
• Pavimento térreo: garagem.
• 1° Pavimento superior: hall de entrada, circulação, cozinha, copa, sala,
dormitório, banheiro e área de serviço.
• 2° Pavimento superior circulação, 2 dormitórios, banheiro e terraço.
A vistoria deste imóvel, que confronta com o canteiro de obras ao longo de sua
divisa de fundos, foi acompanhada pelo Sr, Roberto, proprietário da casa.
Foram constatadas fissuras, trincas, áreas com infiltração com estufamento, deterio-
ração do revestimento em tetos, paredes e fachadas e tubulações e fios aparentes.
0 estado geral de conservação da edificação é ruim e as fotografias apresentadas a
seguir ilustram a situação verificada no local.
1 - Vista do imóvel
2 - Frente do imóvel: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento
3 - Frente do imóvel: trincas, mancha de infiltração e deterioração do revestimento
4 - Fachada frontal: manchas de infiltração e deterioração do revestimento
5 - Fachada frontal: manchas de infiltração e deterioração de revestimento
6 - Fachadafrontal: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento
7 - fachada frontal: trincas, manchas de infiltração, deterioração e ausência de re-
vestimento
8 - Fachadafrontal: trinca e deterioração do revestimento
9 - Fachadafrontal: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento
10 - Fachada frontal: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento
11 - Fachada frontal: indício de infiltração e deterioração do revestimento
12 - Pav. Térreo - Garagem
13 - Pav Térreo - Garagem: mancha de infiltração

14 - Pav. Térreo - Garagem: indício de infiltração
15 - Pav Térreo - Acesso 1- Pav Superior
16 - Acesso 1s Pav Superior: trinca, manchas de infiltração e deterioração do reves-
timento
17-1- Pav. Superior - Hall de entrada: manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
18-1- Pav, Superior - Hall de entrada: trinca, manchas de infiltração e deterioração
do revestimento
19 - 1S Pav Superior - Hall de entrada: indícios de infiltração e deterioração do re-
vestimento
20 - 1- Pav Superior - Hall de entrada: indícios de infiltração e deterioração do re-
vesti mento
21 - 1S Pav Superior - Hall de entrada: trinca
22 - 12 Pav. Superior - Hall de entrada: manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
23-1- Pav Superior - Circulação: deterioração do revestimento
24-1- Pav. Superior - Hall de entrada: fissura
25 - 1- Pav, Superior - Copa; trinca, manchas de infiltração, ausência e deterioração
do revestimento
26 - 1S Pav. Superior - Copa: mancha de infiltração, deterioração do revestimento e
vidro trincado
27 - 1B Pav Superior - Copa: trinca e deterioração do revestimento
28-1- Pav. Superior - Copa: trinca, indício de infiltração e deterioração do revesti-
mento
29-1- Pav, Superior - Copa: trincas, mancha de infiltração, deterioração do revesti-
mento e armaduras expostas
30 - I 2 Pav. Superior - Copa: manchas de infiltração e deterioração do revestimento
31 - 12 Pav. Superior - Copa: indício de infiltração e deterioração do revestimento
71

I
n
f
l
u
i a, IEM
32 - 1S Pav. Superior - Copa: mancha de infiltração, indício de reparo, ausência e
deterioração do revestimento
33 - 1- Pav. Superior - Sala
34-1- Pav. Superior - Sala: trinca
35 -1- Pav. Superior - Sala: trinca
36-1- Pav. Superior - Cozinha
3 7 - 1 - Pav. Superior - Cozinha: trinca, mancha de infiltração e deterioração do
revestimento
3 8 - 1 - Pav. Superior - Cozinha: trinca, mancha de infiltração e deterioração do
revestimento
3 9 - 1 - Pav. Superior - Cozinha: indícios de infiltração, de reparo recente e fiação
aparente

40 - 1S Pav. Superior - Cozinha: indício de infiltração, reparo recente, deterioração
do revestimento e fiação aparente
41 - 1B Pav. Superior - Cozinha: trinca e ausência de vidro
42 - 1e Pav. Superior - Cozinha: trinca, indício de infiltração, deterioração do reves-
timento
43-1- Pav. Superior - Cozinha: trincas, indício de reparo recente e fiações expostas
44-1- Pav. Superior - Dormitório
45-1- Pav. Superior - Dormitório: trincas
46 - 12 Pav Superior - Dormitório: manchas de infiltração e deterioração do reves-
timento
47-1- Pav, Superior - Dormitório; trinca, manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
48-1- Pav. Superior - Dormitório: trinca, manchas de infiltração e estufamento do
revestimento
49 - l s Pav. Superior - Dormitório: trinca, indício de infiltração e deterioração do
revestimento
50-1- Pav. Superior - Dormitório: manchas de infiltração
51-1- Pav, Superior - Banheiro: trinca, indício de infiltração, deterioração, ausência
de revestimento e tubulação aparente
52 - 1£ Pav Superior - Banheiro: trinca, indício de infiltração, deterioração, ausência
de revestimento e tubulação aparente
53-1- Pav. Superior - Banheiro:deterioração, ausência de revestimento e tubulação
aparente
54-1- Pav, Superior - Banheiro: deterioração, ausência de revestimento, tubulação
e fiação aparentes
55-1- Pav. Superior - Porção lateral esquerda - Circulação
56 - 1S Pav. Superior - Porção lateral esquerda - Circulação: indício de infiltração,
deterioração e ausência de revestimento

t
a
J
l
i
l
S
.
^ IEM
57 - 1S Pav. Superior - Porção lateral esquerda - Circulação: manchas de infiltração e
deterioração de revestimento
58 - 1- Pav. Superior - Área de serviço
59-1- Pav Superior - Área de serviço: mancha de infiltração e ausência de fecha-
mento da mu reta
6 0 - 1 - Pav. Superior - Muro de divisa: manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
61 - 1a Pav, Superior - Muro de divisa: manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
62 - Acesso ao 2- Pav. Superior
63 - Acesso ao 2- Pav, Superior: trincas
64 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
65 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, manchas de infiltração e deterioração do
revestimento

1• 1 < LI IEM
66 - 2S Pav. Superior - Circulação: trincas, manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
67 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, marchas de infiltração e deterioração do
revestimento
68 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, indícios de infiltração e deterioração do
revestimento
69 - 2° Pav. Superior - Circulação: trinca
70 - 2- Pav Superior - Dormitório 1
71 - 2S Pav. Superior - Dormitório 1: trincas
72 - 2- Pav. Superior - Dormitório 1: trincas
73 - 2- Pav. Superior - Dormitório 1: trincas, indícios de infiltração e deterioração do
revestimento
74 - 2- Pav. Superior - Dormitório 1: trincas, manchas de infiltração e deterioração
do revestimento

X
E
Í
v
l
75 - 2° Pav. Superior - Dormitório 1: trincas e manchas de infiltração
76 - 2- Pav. Superior - Dormitório V. trinca e mancha de infiltração
77 - 2° Pav. Superior - Banheiro
78 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trincas, manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
revestimento
80 - 2E Pav. Superior - Banheiro: trincas, manchas de infiltração e deterioração do
revestimento
81 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trinca
revestimento
83 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trinca, indícios de infiltração e deterioração do
revestimento
84 - 2e Pav Superior - Dormitório 2
85 - 2Q Pav. Superior - Dormitório 2: trincas, manchas de infiltração e deterioração
do revestimento
86 - 2- Pav, Superior - Dormitório 2: trinca e manchas de infiltração
87 - 2- Pav. Superior - Dormitório 2: trinca, manchas de infiltração e deterioração
do revestimento
88 - 2° Pav. Superior - Dormitório 2: trinca, manchas de infiltração e deterioração
do revestimento
89 - 2- Pav. Superior - Dormitório 2: trinca e manchas de infiltração
91 - Fachada de fundos; deterioração do revestimento
92 - 2- Pav. Superior - Terraço: rachadura
93 - 2- Pav. Superior - Terraço: rachadura
94 - 2° Pav. Superior - Terraço

95 - 2- Pav. Superior - Terraço: ausência de fechamento da mureta
96 - 2- Pav. Superior - Terraço: trinca e deterioração do revestimento
V - Considerações finais
• De maneira geral, as edificações confrontantes ou na área de influ-
ência do canteiro de obras mostram-se em estado de conservação
que varia de um imóvel para outro, oscilando de regular a ruim em
determinados locais.
• Em geral, as edificações vistoriadas apresentam trincas e fissuras,
tendo sido encontrados sinais de infiltrações (mofo, revestimento
estufado, manchas etc).
• As edificações vistoriadas apresentam alguns sinais de reparos com
extensão variável (notados através de irregularidades ou desconti-
nuidade na textura do revestimento). Alguns destes reparos pos-
suem aspecto que indica que as causas que os originaram podem
não ter sido sanadas.
VI - Encerramento
Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo de Vistoria, que se com-
põe de 160 {cento e sessenta) folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas
rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada.
Acompanham 02 (dois) Anexos:
Anexo I - 1a5 páginas do periódico "Jornal da Tarde" de 09 de junho a 22
de junho, que aparecem em algumas fotos.
Anexo II - A.RJ. - Anotação de Responsabilidade Técnica.
São Paulo, de junho de 2009.

5 - Vistorias especiais em obras
As vistorias especiais em obras visam a caracterizar situações incomuns com vistas a
registrar fatos que poderão sofrer alterações em curto espaço de tempo, situações
essas que poderão ser relevantes para discutir direitos no futuro.
Importante salientar que não somente são caracterizados os "efeitos" ou "conse-
qüências" de um fato em particular, mas também o panorama subjacente.
Esse tipo de caracterização pode demandar a realização de medições e ensaios tec-
nológicos.
Tal tipo de vistoria visa, por exemplo, a caracterização de:
• estágio de interrupção de obras ou serviços: de especial interesse é a cons-
tatação do estágio de paralisação das obras, verificação da qualidade/deficiências
de serviços, estoque de insumos e itens parcialmente trabalhados, equipamentos
relacionados à prestação de serviços que eventualmente tenham permanecido na
obra etc.
• fornecimento deficiente: este tipo de caracterização contempla, por exemplo,
a avaliação de quantidades fornecidas, locais de aplicação, tipo de deficiência,
ocorrência de deficiência {local, quantidade, percentual etc), fatores externos ou
da própria obra que podem ter concorrido para a deficiência.
Neste tipo de constatação, um primeiro nó de decisão é verificar se a deficiência re-
clamada é intrínseca ao material ou serviço ou se é decorrente de fatores exógenos.

• danos materiais e m acidentes: este tipo de constatação contempla a caracte-
rização do acidente, caracterização dos danos causados pelo acidente, caracteri-
zação dos itens internos e externos à obra ou ao item acidentado que possa ser
relevante para a apuração de suas causas etc.
Resumidamente:
Descrição
Vistorias realizadas em obras para caracterizar ocorrências es-
peciais:.
Exemplos de aplicação
Caracterização de:
• estágio de interrupção de obras ou serviços
• fornecimentos deficientes de materiais ou serviços
• danos materiais em acidentes
Época de execução
Mediante solicitação.
A seguir será apresentado um caso real de Laudo de Vistoria, com alterações de
nomes e endereços, para preservação das partes envolvidas, com apresentação de
somente algumas fotos exemplificativas e relação completa das legendas das foto-
grafias obtidas.

INSPECTORS VISTORIAS, atendendo à solicitação para execução
de vistoria de constatação do estágio de interrupção de obra do
imóvel situado na Alameda Aurora Boreal, 8ertioga - SP, vem
apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte
LAUDO DE VISTORIA

I - Informações gerais
• Finalidade: Vistoria de caracterização do estágio de interrupção de obra.
• Localização: Alameda Aurora Boreal, 2121 - Bertioga - SR
• Data da vistoria: 19 de outubro de 2007.
II - Considerações preliminares
1
1
.
1 - Objetivo
Trata o presente Laudo de vistoria efetuada na obra levada a efeito pela
empreendedora MSS Realty na Alameda Aurora Boreal n- 2121, Bertioga/SP, a
qual foi temporariamente interrompida pela empreiteira TPS Construções em
18/10/2007.
Destarte, o objetivo do presente Laudo é o de bem caracterizar o estágio de inter-
rupção da obra supramencionada,
11.2 - Localização
A obra em exame está localizada na Alameda Aurora Boreal, nB 2121, Bertioga/SP,
conforme trecho do mapa da cidade a seguir apresentado.
11.3 - Terrena
O terreno em que foi erigido o prédio em que se situa o imóvel avaliando possuí
testada no nível do logradouro para o qual entesta e seu solo é aparentemente seco
e de boa consistência.
11.4 - Caracterização sucinta do empreendimento
Sobre o terreno retro-descrito encontra-se em construção um edifício residencial de
alto padrão, com térreo, seis pavimentes tipo e cobertura.

No térreo estarão localizados: piscina aduito com deck molhado, piscina infantil,
quadra de squash, fitness, sauna com ducha, salão de jogos, salão de recreação
infantil, hometheater, jardim e churrasqueiras.
Os apartamentos situados do 12 ao 62 andares possuirão três suítes, terraço panorâ-
mico com churrasqueira, salas de estar e jantar, cozinha ampla, W . C , área de serviço
e w.c, de empregada,
No último pavimento estarão situados os apartamentos de cobertura, os quais
possuirão, além dos compartimentes dos apartamentos-tipo, uma piscina com
amplo deck.
1K5 - Caracterização do estágio da obra
IL5.1 - Fotografias
Apresentam-se a seguir fotos de caracterização da obra em estudo 1
Foto - porção frontal da obra.
1 A fim de evitar alongamentos desnecessários e para conferir agilidade à leitura, a maioria das
fotos foi suprimida, tendo sido mantidas apenas algumas para caracterização gerai do problema.

Foto - Situação da porção frontal do subsolo,
Foto - Porção intermediária do térreo

Foto -1- andar - porção lateral direita.
Apresenta-se a seguir a relação completa das fotos extraídas na obra.
1 - Vista da Alameda XXXXXXX
2 - Vista da Rua XXXXXX
3 - Vista da Rua XXXXXXX
4 - Vista da Fachada a partir da esquina da AL XXXXX com Rua XXXXXX
5 - Fachada voltada para a Rua XXXXXXX
7 - Porção lateral direita - Muro de divisa
8 - Porção de fundos - Divisa
9 - Porção de fundos - Divisa
10 - Porção lateral esquerda
11 - Porção frontal

14 - Subsolo - Porção frontal
15 - Subsolo - Porção frontal
16 - Subsolo - Porção intermediária
17 - Subsolo - Porção de fundos
18 - Térreo - Porção lateral esquerda
19 - Térreo - Porção intermediária
20 - Térreo - Porção frontal
21 - Térreo - Porção lateral direita
22 - Mezanino - Porção intermediária
23 - Mezanino - Porção intermediária
24 - 1e andar - Porção frontal
25 - 1e andar - Porção lateral direita
26 - 1- andar - Porção lateral esquerda
27-1- andar - Porção de fundos
28 -1- andar - Porção intermediária
29 - 1- andar - Porção intermediária
30 - Acesso ao 2- andar
31 - 2- andar - Porção frontal
32 - 2- andar - Porção lateral direita
33 - 2e andar - Porção lateral esquerda
34 - 2- andar - Porção de fundos
35 - 2e andar - Porção intermediária
41 - 3e andar - Porção de fundos

45 - 4e andar - Porção frontal
46 - 4S andar - Porção lateral direita
47 - 4S andar - Porção de fundos
48 - 42 andar - Porção de fundos
50 - 4e andar - Porção intermediária
57 - 5e andar - Porção lateral esquerda
58 - 5S andar - Porção de fundos
60 - 5S andar - Porção intermediária
61 - Acesso ao 6S andar
62 - 6G andar - Porção de fundos
69 - 6& andar - Porção intermediária

70- 6Ê andar - Porção intermediária
71 -6- andar - Porção intermediária
72- 6- andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda
73- 6- andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda
74- 6S andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda
75- 6e andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda
76 6e andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita
77 -6e andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita
78- 6e andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita
79- 6g andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita
80- 6- andar - Laje da cobertura - Porção intermediária
81 -Bancada de madeira para dobra de aço
82 -Bancada de madeira para corte de aço
83- Bancada de madeira para corte de aço - Motor
84- Bancada de madeira para corte de aço - Serra
85- Bancada de madeira para corte de madeira
86- Depósito de materiais
87- Motores e mangote de vibrador
88- Gericas
89- Barras de aço cortadas
90- Barras de aço cortadas e dobradas
91 -Feixes de arame trançado
11.52 - Caracterização qualitativa e quantitativa do estágio da obra
Com base na vistoria empreendida à obra objetivada foi possível a completa carac-
terização de seu estágio de interrupção, à luz da boa técnica de Engenharia, como
apresentado a seguir.

Em linhas gerais, foi encontrada a seguinte situação:
• Subsolo: concluída.
• Térreo: concluída na projeção do subsolo. Não executadas fundações
e estrutura das porções que serão edifiçadas entre os alinhamentos das
vias públicas e do subsolo e nos fundos do imóvel.
• Mezanino ao 5o andarr concÊuída.
• 6o andar: - Laje de piso: concretada e parcialmente desformada.
- Pilares: formas e armaduras concluídas.
- Vigas: executadas formas apenas dos corpos principais (A e
B), sem fechamentos laterais.
- Formas: não executadas na porção central (C) e nem nos
terraços (D, E, F e G).
- Lajes: executadas parcialmente as formas nos corpos prin-
cipais (A e B).
Apresenta-se a seguir ilustração mostrando a planta de formas do ático, com indica-
ção das porções mencionadas na caracterização supra.

O gráfico a seguir apresenta a apuração quantitativa dos percentuais executa-
dos, com base nos estudos e levantamentos apresentados no Anexo I do presente
trabalho, confrontando a situação fática com aquela retratada nas plantas do Anexo
II e no memorial descritivo do Anexo III
2 Os anexos também foram suprimidos nesta apresentaçâo.

1
0
0
%
90%
80%
70%
40%
30%
30%
10%
0%.
% EXECUTADO
JZD a
Gráfico - Percentual executado.
100%
90%
30%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
100%
% ESTRUTURAS DE CONCRETO
1
0
0
% 1
0
0
% 1
0
0
% 1
0
0
% 100%
65%
40%
SLbsoJo térreo 2? 4a SP &
Gráfico - Percentual executado das estruturas de concreto
(fundações + superestrutura).

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