Apresentação de resultados financeiros da BRProperties para o 3T10. Destaca o crescimento de receita, lucro e EBITDA, além da aquisição de 41% do Ventura Corporate Towers II e emissão de bônus perpétuo de US$ 200 milhões. A vacância total foi de 12,3% mas excluindo novos empreendimentos foi de 1,8%.
2. BRProperties 3T10
Destaques
2
Destaques
Financeiros
Destaques
Operacionais
Com a aquisição de 41% do Ventura Corporate Towers II, atingimos 84% da meta de aquisição
proposta no orçamento de capital após o IPO da Companhia, e um recorde de aquisições de mais
de R$1,5 bilhão no ano.
Ao término do 3T10, nosso portfólio totalizou 1.014.636 m² de área bruta locável (ABL), um
aumento de 139% em relação ao mesmo período do ano anterior
Companhia realizou emissão de Bônus Perpétuo, no valor de US$ 200 milhões, ofertados à
investidores qualificados. O bônus emitido possui direito de recompra ao par após o 5° ano, e
pagará juros de 9% ao ano. Os recursos captados serão utilizados principalmente para novas
aquisições
Contratamos aproximadamente R$ 238 milhões de empréstimos atrelados à TR de longo prazo;
tipo de crédito que representa 78% de nossa dívida total, não incluindo o bônus perpétuo
Nossa receita de administração de imóveis aumentou em 72% no 3T10 comparado com o 3T09
A receita bruta do 3T10 cresceu 91% em relação ao 3T09, totalizando R$ 58,5 milhões
Apresentamos um EBITDA ajustado para despesas de bônus e plano de opções de R$ 45,4
milhões ao final do 3T10, acréscimo de 101% sobre 3T09
No período de 3T10 e 9M10, estimamos um EBITDA ajustado pro-forma de R$ 49,0 milhões e
R$ 162,4 milhões, com margem de 85% e 88%, respectivamente. Excluídas as despesas de
vacância, estas margens vão para 93% e 92% no 3T10 e 9M10, respectivamente.
Lucro líquido da Companhia foi de R$ 10,4 milhões, um aumento de 67% sobre 3T09 e o FFO
consolidado totalizou R$ 17,9 milhões, com uma margem FFO de 33%
3. BRProperties 3T10
Aquisições Recentes
Em agosto de 2010, adquirimos em conjunto do Banco BTG
Pactual, o equivalente a 82% de uma das torres que
compõem o Ventura Towers, complexo Triple A de escritórios,
por R$ 680 milhões.
Aquisição foi feita por meio do fundo imobiliário Ventura II-A
Fundo de Investimento Imobiliário-FII, do qual a BR Properties
será responsável pela gestão
É o maior e mais moderno centro de escritórios do Rio de
Janeiro, localizado no centro da cidade, uma das áreas
corporativas mais valorizadas de todo o país e onde há ótima
infra-estrutura e fácil acesso ao aeroporto Santos Dumont.
Com a aquisição, o portfólio da BR Properties alcançou a
faixa de mais de 1 milhão de m² de ABL, sendo cerca de 108
mil m² no centro da cidade do Rio de Janeiro.
Ventura Corporate Towers II
3
Tipo: Escritório AAA
ABL: 21.493 m²
% Adquirido: 41%
Andares: 17
Capex: R$ 340 MM
4. BRProperties 3T10
Portfólio
Evolução do Portfólio (ABL m²)
Composição do Portfólio
(% valor de mercado)
Composição do Portfólio
(% ABL)
4
58%
38%
1% 3%
Escritório Industrial Outros Desenvolvimento
27%
72%
1%
Escritório Industrial Outros
993.143
1.014.63621.493
2T10 Aquisição Ventura Towers 3T10
5. BRProperties 3T10
A BR Properties já investiu R$ 1,2 bilhões, ou 84%, do valor total de aquisições previstas no orçamento de
capital após o IPO
Atualmente, estamos 25% acima da nossa meta de aquisições estabelecida para os recursos do IPO em
2010
Aquisições
Cronograma de CAPEX de Aquisição Pós IPO Aquisições Pós IPO
5
1.212
mar/10 abr/10 mai/10 jun/10 jul/10 ago/10 set/10 out/10 nov/10 dez/10
Orçamento de Capital
Realizado
1.452
968
1.212
mar/10 abr/10 mai/10 jun/10 jul/10 ago/10 set/10
Orçamento de Capital
Realizado
+25%
6. BRProperties 3T10
Apresentamos uma vacância financeira de 12,3% no período; Excluindo os imóveis CBOP -Jacarandá, Torre
Nações Unidas e Ventura Towers II, nossa vacância financeira no período diminui para 1,8%
Destaques Operacionais
Composição da Vacância
Ed. Jacarandá: pago apenas sinal de 18% do valor total da aquisição, está 55% locado e em processo de
locação, a cargo do vendedor
TNU: em fase final de retrofit, encontra-se 55% locado, e esperamos um upside no preço de aluguel por m²
nas próximas locações
Ventura II: adquirido em agosto deste ano, encontra-se 50% locado para o BNDES e British Gas
Vacância por Imóvel
6
6,6%
5,2%
1,8%
10,4%
12,3%
1,8%
2T10 3T10 3T10 Ex CBOP, TNU &
Ventura
Física
Financeira
4,7%
3,0%
2,8%
0,9%
0,5%
0,2% 0,2% 0,0%
Ventura
Castelo Branco Office Park
TNU
Piraporinha
DP Louveira 9
Plaza Centenário
Raja Hills
Number One
12. BRProperties 3T10
Endividamento
Cronograma de Amortização do Principal
Dívida Líquida 3T10 Perfil da Dívida 3T10
12
245.152
70.394
88.875 84.998
109.550 108.015
120.282
266.214
86.263
77.732
44.756
22.684
10.591
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
362
1.429
890
93
974 539
Dívida CP Obrigações
por
Aquisição
Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida
Líquida
*
* Inclui dívida de curto prazo, que será integralmente paga utilizando o caixa da Companhia até o final de 2010
78%
3%
20%
TR
IGPM
CDI
13. BRProperties 3T10
Bônus Perpétuo
13
BancoBônus
USD
115,64% CDIUSD
BRProperties
Em outubro de 2010, realizamos a emissão de Bônus Perpétuo, no valor de US$ 200 milhões, ofertados para
investidores institucionais qualificados. O bônus emitido possui direito de recompra ao par após o 5° ano, e pagará
juros de 9% ao ano.
Operação de Swap
O cupom a ser pago foi fixado por 5 anos em moeda local, atrelado à variação do CDI,
a fim de mitigar a exposição frente a variação cambial
Apesar de a operação de hedge fixar somente o cupom, podendo haver volatilidade no saldo da
dívida, o efeito no fluxo de caixa é nulo, uma vez que a dívida não possui prazo de vencimento.
> Manutenção de crescimento da Companhia > Alogamento do prazo da dívida
> Captação de recursos a custos inferiores ao mercado local > Diminuição do custo médio da dívida de longo-prazo
> Alternativa ao crédito imobiliário para financiamento de longo-prazo
Objetivos
14. BRProperties 3T10
Performance da Ação
14
N° Total de Ações: 139.403.585
Valor de Mercado: R$ 2,4 bilhões
Vol. médio de negociação (30d): R$ 11,1 milhões
* Em 9 de novembro de 2010
GP Investments
14%
Laugar S.A.
5%
Silverpeak
4%
Free Float
77%
33,46%
4,53%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
BRPR3
Ibovespa
A atual composição acionária da BR Properties é altamente fragmentada, com controle difuso, sem acordo de
acionistas e com 77% das ações em free float
15. BRProperties 3T10
Glossário
EBITDA (Earnings Before Income, Tax, Depreciation and Amortization): medida não contábil que mensura a
capacidade da Companhia de gerar receitas operacionais, sem considerar sua estrutura de capital. Calculada excluindo
as despesas gerais e administrativas do lucro bruto, e somando de volta a depreciação e amortização do período
(Lucro Bruto – Despesas Gerais e Administrativas + Depreciação + Amortização)
EBITDA Ajustado: ajustes feitos ao número do EBITDA de forma a excluir R$ 0,2 milhões referentes às despesas do
Plano de Opções de compra de Ações da Companhia, além de R$ 1,1 milhões em provisão de bônus de funcionários e
administradores
FFO (Funds From Operations): medida não contábil que soma de volta as despesas de depreciação ao lucro liquido, de
forma a medir, utilizando o demonstrativo de resultado, o caixa líquido gerado no período
(Lucro Líquido + Depreciação)
Leasing Spread: ganho real (líquido de inflação) entre os novos aluguéis negociados nas revisões ou novas locações
comparadas com os valores anteriormente praticados nas mesmas unidades dos imóveis
Vacância - Financeira: estimada multiplicando o valor de aluguel por m² que poderia ser cobrado pelas respectivas áreas
vagas, e posteriormente dividindo este resultado pelo valor potencial de aluguel mensal da propriedade como um todo.
Mensura-se então o percentual de receita mensal que foi perdida devida a vacância do portfólio.
Vacância - Física: estimada utilizando o total de áreas vagas do portfólio dividido pela ABL total do portfólio
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16. BRProperties 3T10
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Relações com Investidores
Pedro Daltro
Diretor Financeiro e de Relações com Investidores
Leonardo Fernandes
Gerente de Relações com Investidores
Marcos Haertel
Analista de Relações com Investidores
Fone: (55 11) 3201-1000
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