livro imobiliário.pdf

2013
Direito Imobiliário
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram

Copyright © UNIASSELVI 2013
Elaboração:
Revisão, Diagramação e Produção:
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
UNIASSELVI – Indaial.
346.043
A158d Abram, Daniella Boppré de Athayde
Direito imobiliário / Daniella Boppré de Athayde Abram.
Indaial : Uniasselvi, 2013.
157 p. : il
ISBN 978-85-7830-761-5
I. Direito imobiliário.
1. Centro Universitário Leonardo da Vinci.
2. Abram, Daniella Boppré de Athayde.
Impresso por:

III
Apresentação
Prezado(a) acadêmico(a)!
Em nosso dia a dia, deparamo-nos, frequentemente, com transações
que envolvem bens imóveis, tais como a compra e a venda, a locação e o
financiamento da casa própria.
Estas transações imobiliárias são regidas pelo Direito Imobiliário,
que é o objeto da nossa disciplina.
Como futuro profissional do mercado imobiliário, você terá contato
constante com o Direito, pois trabalhará com contratos, direitos reais de
garantia e operações de financiamento, o que torna muito importante a
compreensão do conteúdo desta disciplina.
Iniciaremos com uma ampla visão do Direito, para podermos
conhecer suas subdivisões e, assim, contextualizarmos o Direito Imobiliário.
A seguir, estudaremos institutos essenciais deste importante ramo do
Direito, tais como: posse e propriedade, Sistema Financeiro da Habitação,
incorporação, registro imobiliário, entre outros.
Também é importante o conhecimento da legislação específica
que regulamenta as transações imobiliárias. E nesta legislação específica,
destacamos o Código Civil. Porém, não podemos deixar de citar outras
importantes leis que também disciplinam o Direito Imobiliário, tais como
a Lei de Locações Urbanas (Lei nº 8.245/91), a Lei de Registros Públicos (Lei
nº 6.015/73), a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), entre
outras.
Bons estudos!

IV
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto
para você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há
novidades em nosso material.
Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é
o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um
formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura.
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente,
apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade
de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador.
Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para
apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto
em questão.
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa
continuar seus estudos com um material de qualidade.
Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de
Desempenho de Estudantes – ENADE.
Bons estudos!
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seus estudos, a Uniasselvi disponibiliza materiais que
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UNI

VII
Sumário
UNIDADE 1 – NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO
IMOBILIÁRIO ........................................................................................................... 1
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO........................................................................................ 3
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 3
2 NOÇÕES DE DIREITO..................................................................................................................... 3
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO.................................................................................. 4
2.2 DIREITO E MORAL................................................................................................................. 5
2.3 FONTES DO DIREITO............................................................................................................ 5
2.4 NORMA JURÍDICA.................................................................................................................. 7
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA.............................................................................................................. 7
3 DIREITO POSITIVO......................................................................................................................... 8
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E PRIVADO.
............... 8
4 DIREITO CIVIL.................................................................................................................................. 10
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 11
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 12
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL ...................................... 13
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 13
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL........................................................ 14
2.1 SUJEITO DE DIREITO............................................................................................................ 15
2.2 PESSOA FÍSICA......................................................................................................................... 15
2.3 PESSOA JURÍDICA.................................................................................................................. 18
2.4 BENS.
.............................................................................................................................................. 20
2.5 FATOS JURÍDICOS................................................................................................................... 24
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL................................................... 28
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 29
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 30
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO.............................................................................................. 33
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 33
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO.................................................................................... 33
3 DIREITO DAS COISAS: DIREITO DE CONSTRUIR – DIREITO DE VIZINHANÇA...... 34
3.1 LIMITAÇÕES DO DIREITO DE CONSTRUIR PELO DIREITO DE
VIZINHANÇA............................................................................................................................ 34
4 DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – CONCEITOS IMPORTANTES............................................ 35
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO.............................................................................................. 36
4.2 FONTES DAS OBRIGAÇÕES............................................................................................... 37
4.3 ESPÉCIES DE OBRIGAÇÕES................................................................................................ 37
4.4 TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES................................................................................ 37
4.5 CUMPRIMENTO OU PAGAMENTO DA OBRIGAÇÃO........................................... 37
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO......................................................................... 38
4.7 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS.......................................................................................... 39

VIII
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 40
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 41
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE ...................................................... 43
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 43
2 PROPRIEDADE.................................................................................................................................. 43
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE........................................................................... 44
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE........................................................... 44
3 POSSE................................................................................................................................................... 46
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE.............................................................................................. 46
4 DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS.................................... 48
4.1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GOZO E FRUIÇÃO.
............... 49
4.2 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE AQUISIÇÃO.
............................ 50
4.3 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GARANTIA............................. 50
LEITURA COMPLEMENTAR............................................................................................................. 51
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 57
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 58
UNIDADE 2 – DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS................................... 61
TÓPICO 1 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO.......................................... 63
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 63
2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA................................................................................................. 63
2.1 INCORPORADOR.................................................................................................................... 64
2.2 REQUISITOS LEGAIS DA INCORPORAÇÃO.............................................................. 64
3 CONDOMÍNIO................................................................................................................................... 66
3.1 ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO............................................................................................. 66
3.1.1 Condomínio edilício............................................................................................................. 66
3.1.1.1 Instituição e constituição do condomínio edilício............................................... 67
3.1.1.2 Direitos e deveres do condômino.......................................................................... 69
3.1.1.3 Síndico.
....................................................................................................................... 69
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 71
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 72
TÓPICO 2 – FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS................................. 73
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 73
2 FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS.......................................................................................... 73
2.1 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)....................................................... 74
2.2 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI).............................................................. 76
2.3 CARTEIRA HIPOTECÁRIA.
................................................................................................. 80
2.4 FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA.......................................... 80
2.5 PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR).
................................. 81
3 DICAS PARA EVITAR PROBLEMAS NO FINANCIAMENTO DE UM IMÓVEL.............. 81
4 UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL............................ 83
5 PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS, APLICAÇÃO
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E REVISÃO DAS CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.................................................................................................................................. 85
6 LOTEAMENTO................................................................................................................................... 86
7 REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À REGULARIDADE DO LOTEAMENTO........... 87
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 88
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 89

IX
TÓPICO 3 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A
AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS.......................................................................................... 91
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 91
2 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.......................................................................... 91
3 MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
(CONFORME LEI Nº 9.514/97)......................................................................................................... 92
4 CONSÓRCIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS (CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO)............ 98
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 108
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 109
UNIDADE 3 – REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS -
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA................................................................................ 111
TÓPICO 1 – REGISTRO IMOBILIÁRIO.......................................................................................... 113
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 113
2 REGISTRO IMOBILIÁRIO.............................................................................................................. 113
2.1 FUNÇÃO....................................................................................................................................... 114
2.2 LEGISLAÇÃO............................................................................................................................. 114
2.3 PRINCIPAIS ATOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO.................................................... 118
2.4 ACESSO ÀS INFORMAÇÕES CONSTANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO..... 118
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 120
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 121
TÓPICO 2 – CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS.......................................................... 123
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 123
2 PESQUISA NO REGISTRO DE IMÓVEIS E ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO
CRÉDITO............................................................................................................................................. 123
3 OUTRAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES................................................................................ 124
3.1 AQUISIÇÃO DE BENS DE PROPRIEDADE DE UMA EMPRESA.
........................ 124
3.2 REGIME DE BENS.................................................................................................................... 124
3.3 BEM DE FAMÍLIA..................................................................................................................... 126
3.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA.......................................................................... 128
3.5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS............................................................................................ 128
3.6 LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR.................................... 129
3.7 DESPESAS................................................................................................................................... 130
3.8 DÚVIDAS FREQUENTES...................................................................................................... 131
3.9 TERRENOS DE MARINHA.................................................................................................. 135
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 149
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 150
TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA..................................................................................... 151
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 151
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 153
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 154
REFERÊNCIAS....................................................................................................................................... 155

1
UNIDADE 1
NOÇÕES GERAIS DE DIREITO –
DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir desta unidade, você será capaz de:
• ter uma visão geral da Ciência do Direito, bem como de suas subdivisões;
• identificar e diferenciar a parte geral e especial do direito civil e suas sub-
divisões;
• compreender o conceito de direito imobiliário.
Esta unidade está dividida em quatro tópicos, com um conteúdo que irá
ajudar você a ter uma noção geral de Direito, buscando contextualizar o
Direito Imobiliário como ramo do Direito Civil e especialmente ligado ao
Direito das Coisas. Ao final de cada tópico você encontrará atividades que
contribuirão para uma melhor fixação do conteúdo.
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE

3
TÓPICO 1
UNIDADE 1
CONCEPÇÃO DE DIREITO
1 INTRODUÇÃO
Para que possamos estudar o Direito Imobiliário é importante que primeiro
entendamos alguns conceitos ligados à ciência do Direito (afinal, o que é Direito?)
para, então, conhecermos o Direito Civil e, finalmente, o Direito Imobiliário. Por
isso, neste tópico estudaremos este e alguns conceitos importantes ligados à
Introdução ao Estudo do Direito.
2 NOÇÕES DE DIREITO
A palavra “direito” vem do latim directum, “literalmente direto, trazendo
à mente a concepção de que o direito deve ser uma linha direta, isto é, conforme
uma regra” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 2).
O termo tem muitos significados e não é possível resumi-lo em um só
conceito. Para amparar nosso estudo é suficiente analisar a Ciência do Direito e as
noções de direito objetivo e subjetivo, para, então, nos aprofundarmos no estudo
do Direito Positivo, em sua mais clássica divisão, qual seja, o Direito Público e o
Privado.
Inicialmente, pode-se afirmar que o Direito, visto como ciência, objetiva
estudar as normas que regulamentam a conduta humana na vida em sociedade
e que devem ser cumpridas a fim de se garantir a paz social. “A Ciência do
Direito é uma ciência de investigação de conduta que tem em vista um dever-ser
jurídico, isto é, a Ciência do Direito investiga e estuda as normas jurídicas. Estas
prescrevem aos indivíduos certas regras de conduta que devem ser obedecidas”
(RIZATTO NUNES, 2003, p. 35).
Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 3) bem ressaltam que o Direito tem
uma “característica essencialmente humana, instrumento necessário ao convívio
social [...]. Isso significa que não há como falar em direito sem falar em alteridade,
isto é, a relação com o outro, valendo ser invocado o brocardo latino Ubi homo ubi
jus (onde há homem, há direito), significativo de tal condição”.
Como vimos, a vida em sociedade é regulamentada por normas. Estas
normas valem para todos, sendo seu conhecimento e cumprimento obrigatórios,
como se lê do artigo 3º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro:
“Ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece”.

UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
4
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO
É este o conjunto de normas vigentes e impostas que devem ser
conhecidas e cumpridas por todos, que se denomina direito objetivo. O direito
objetivo pode ser conceituado como “o complexo de normas jurídicas que regem
o comportamento humano, de modo obrigatório, prescrevendo uma sanção no
caso de sua violação (jus est norma agendi)” (DINIZ, 2003, p. 244).
“Trata-se, portanto, da norma de comportamento a que a pessoa deve
se submeter, preceito esse que, caso descumprido, deve impor, pelo sistema, a
aplicação de uma sanção institucionalizada”. Por exemplo, respeitar as normas de
trânsito é um direito objetivo imposto ao indivíduo (GAGLIANO; PAMPLONA
FILHO, 2003, p. 2).
Já o direito subjetivo, segundo Godofredo Telles (apud Diniz 2003, p.
244):
é a permissão dada por meio de norma jurídica, para fazer ou não
fazer alguma coisa, para ter ou não ter algo, ou, ainda, a autorização
para exigir, por meio dos órgãos competentes do poder público ou por
meio de processos legais, em prejuízo causado por violação de norma,
o cumprimento da norma infringida ou a reparação do mal sofrido.
Por ex.: são direitos subjetivos as permissões de casar e constituir
família, de adotar pessoa como filho [...].
O direito subjetivo se diferencia do objetivo em razão de este, como acima
mencionado, ter caráter coativo (cumprimento obrigatório), enquanto o direito
subjetivo representa uma faculdade do titular de invocar a lei para tutelar seu
direito. Porém, como bem esclarece Maria Helena Diniz (2003, p. 248) “nítida é a
correlação existente entre o direito objetivo e o subjetivo. Apesar de intimamente
ligados, são inconfundíveis [...]”. Um não pode existir sem o outro. O direito
objetivo existe em razão do subjetivo, para revelar a permissão de praticar atos.
O direito subjetivo, por sua vez, constitui-se de permissões dadas por meio do
direito objetivo (TELLES apud DINIZ, 2003).
Füher e Milaré (2005) trazem um interessante exemplo que bem ilustra
esta ligação, que pode ser assim resumido: o meu direito de propriedade é
garantido pela Constituição Federal (regra de direito objetivo), sendo que, se
alguém violar este direito e invadir a minha propriedade, poderei acionar ou não
o Poder Judiciário para que a irregularidade seja sanada. Esta é uma faculdade
minha, ou seja, um direito subjetivo.
Assim, o Direito Civil, do qual faz parte o Direito Imobiliário, é regra de
direito objetivo, e os “direitos” dele resultantes serão regras de direito subjetivo.
Neste Caderno de Estudos utilizaremos a noção de direito objetivo que,
quando ordenado e visto de forma técnica, se transforma no direito em vigor
em um determinado país, chamado “Direito Positivo”, que estudaremos mais
adiante.

TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
5
2.2 DIREITO E MORAL
Antes de continuarmos o nosso estudo, é importante esclarecer que o
direito não se confunde com a moral, como frequentemente acontece.
A moral, conforme ensinam Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 7), “tem
um campo de ação mais amplo que o direito [...]”, embora a “[...] moralidade deva
sempre ser um norte na aplicação da norma jurídica [...] não há como negar que
a moral tem uma preocupação expressiva com o foro íntimo, enquanto o direito
se relaciona, evidentemente, com a ação exterior do homem” (GAGLIANO E
PAMPLONA FILHO, 2003, p. 6-7).
2.3 FONTES DO DIREITO
Como é sabido, fonte significa “origem, gênese, de onde provém (água).As
chamadas ‘fontes do direito’ nada mais são, portanto, do que os meios pelos quais
se formam ou se estabelecem as normas jurídicas” (GAGLIANO; PAMPLONA
FILHO, 2003, p. 9-10).
Isto posto, podemos dizer que a lei é a principal fonte do Direito, como
se vê do art. 4º da Lei de Introdução do Código Civil, “Quando a lei for omissa, o
juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais
de Direito”.
Além da lei, também são fontes do Direito: a doutrina, a jurisprudência,
a equidade, a analogia e os princípios gerais de Direito. Vejamos, de forma
sucinta, como se caracteriza cada uma destas fontes.A lei, ou legislação, como
preferem alguns autores, é a primeira e principal fonte do Direito, e segundo
Rizatto Nunes (2003, p. 72), é “o conjunto das normas jurídicas emanadas do
Estado, através de seus vários órgãos, entre os quais realça-se, com relevo, nesse
tema, o Poder Legislativo”. No ordenamento jurídico há várias espécies de leis
(constitucional, ordinária, delegada etc.) e uma hierarquia. No patamar mais alto
está a Constituição Federal, que é a principal lei do país, sendo, por isso, muitas
vezes, chamada de “Lei Magna” ou “Carta Magna”.
Abaixo da Constituição Federal estão as leis complementares, as leis
ordinárias (e também os tratados internacionais), as leis delegadas, os decretos
legislativos e resoluções, as medidas provisórias. A seguir estão os decretos
regulamentares e, por fim, as normas inferiores, como portarias, circulares etc.
Trazemos, a seguir, algumas noções gerais sobre cada uma delas:
lei complementar: “alusiva à estrutura estatal ou aos serviços do Estado,
constituindo as leis de organização básica” (DINIZ, 2003, p. 287), a lei ordinária
é “fruto da atividade típica e regular do Poder Legislativo. Como exemplo de
lei ordinária temos o Código Civil, o Código de Processo Civil [...]” (RIZZATTO
NUNES, 2003, p. 77). As leis delegadas “serão elaboradas pelo Presidente da

6
República, que deverá solicitar a delegação ao Congresso Nacional” (RIZZATTO
NUNES, 2003, p. 77). Ainda no mesmo patamar estão as Medidas Provisórias
que o Presidente da República poderá utilizar, no caso de relevância e urgência,
conforme o art. 62 da Constituição Federal. Logo abaixo, na hierarquia das
normas, vem o decreto regulamentar, que, conforme Rizzatto Nunes (2003, p.
79) “é ato do Poder Executivo e deve ser baixado para regulamentar norma de
hierarquia superior, como, por exemplo, a lei ordinária”. Por fim, as resoluções
são “[...] atos normativos administrativos, através dos quais o Legislativo dispõe
sobre matéria que não se insere nem no âmbito da lei, nem do decreto legislativo
[...] cuidam, geralmente, de algum assunto interno do Legislativo” (FÜHER;
MILARÉ, 2005, p. 54). O costume, por sua vez, “[...] é o uso geral, constante e
notório, observado socialmente e correspondente a uma necessidade jurídica [...].
Baseia-se, indubitavelmente, no argumento de que algo deve ser feito porque
sempre o foi, tendo sua autoridade respaldada na força conferida ao tempo e no
uso contínuo das normas” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17). É,
assim, uma norma jurídica não escrita, “que surge da prática longa, diuturna e
reiterada da sociedade” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 94).
A jurisprudência é definida por Rizzatto Nunes (2003, p. 87) “como o
conjunto das decisões dos tribunais a respeito do mesmo assunto”. “É reconhecida
como fonte do direito porque caba por prevalecer na maioria dos casos”
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17), ou seja, as decisões dos tribunais
são citadas como fundamento nas teses jurídicas e apontadas como precedentes,
“impondo ao legislador uma nova visão dos institutos jurídicos, alterando-os, às
vezes integralmente, forçando a expedição de leis que consagrem sua orientação”
(VENOSA apud DINIZ, 2003, p. 296).
A doutrina pode ser definida como o pensamento dos estudiosos do
Direito, que são chamados de doutrinadores. Todos os conceitos citados neste
caderno fazem parte da doutrina. É importante fonte do Direito, porque “é
essencial para aclarar pontos, estabelecer novos parâmetros, descobrir caminhos
ainda não pesquisados, apresentar soluções justas, enfim, interpretar as normas,
pesquisar os fatos e propor alternativas, com vistas a auxiliar a construção sempre
necessária e constante do Estado de Direito, com o aperfeiçoamento do sistema
jurídico” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 104).
Já a equidade, segundo Raposo e Heine (2004, p. 31), é o princípio pelo
qual “deve o juiz valorizar mais a razão (observando sempre a boa-fé) que a
própria regra de Direito [...], observando o que for justo e razoável [...]”. Gagliano
e Pamplona Filho (2003, p. 26) explicam que, nos casos em que pode julgar por
equidade, “é facultado expressamente ao julgador valer-se de seus próprios
critérios de justiça quando for decidir, não estando adstrito às regras ou métodos
preestabelecidos”. Porém, o julgamento por equidade não é a regra geral e o
juiz só pode julgar por equidade quando autorizado por lei. Como exemplo de
julgamento por equidade, Raposo e Heine (2004) citam a aplicação da regra in
dubio pro misero, ou seja, em alguns casos, havendo dúvida, o juiz pode decidir em
favor do mais fraco economicamente, como ocorre no Direito do Trabalho.

7
O juiz julgará com emprego da analogia quando “um fato não foi regulado
de modo direto ou específico em lei de ser julgado pelo juiz e esse vai buscar a
solução em uma lei prevista para uma hipótese distinta, mas semelhante ao caso não
regulado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 31).
Por fim, os princípios gerais do Direito são “regras gerais de conduta
que o juiz segue quando vai interpretar o caso que está analisando. Essas regras,
normalmente, não estão escritas” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 30) citam como
exemplo de princípios gerais do Direito: viver honestamente, não causar danos a
outra pessoa e dar a cada um o que é seu.
Antes de encerrarmos este item, vamos ainda tratar dos conceitos de
normas e relação jurídicas.
2.4 NORMA JURÍDICA
Já vimos antes que o Direito é uma ciência que estuda as normas jurídicas.
Mas, o que são normas jurídicas? Estas são as normas “[...] que disciplinam
condutas ou atos (comportamentos), através do seu caráter coercitivo (que
reprime), imperativo (que ordena) e compulsório (que obriga)” (RAPOSO;
HEINE, 2004, p. 29).
Pode-se dizer, de acordo com os ensinamentos de Gusmão (2006), que
são características da norma jurídica: quando as normas jurídicas disciplinam
condutas, estas são bilaterais, “por enlaçar o direito de uma parte com o dever
da outra”(GUSMÃO, 2006, p. 86). A norma jurídica é também abstrata, por
“não regular caso singular e por estabelecer modelo aplicável a vários casos,
enquadráveis no tipo nela previsto” (GUSMÃO, 2006, p. 81). É imperativa, porque
contém “um comando, uma prescrição, impondo uma conduta a ser observada.
A norma jurídica também é coercitiva, pois, uma vez desrespeitada, a sanção
é imposta pelo Estado, ou seja, a norma jurídica traz consigo uma sanção, que
poderá cair sobre a pessoa ou seu patrimônio” (GUSMÃO, 2006, p. 81).
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA
Conforme Gusmão (2006, p. 258), “a relação jurídica é o vínculo que une
uma ou mais pessoas, decorrente de um fato ou de um ato previsto em norma
jurídica, que produz efeitos jurídicos, ou, mais singelamente, vínculo jurídico
estabelecido entre pessoas, em que uma delas pode exigir de outra determinada
obrigação”.
As relações jurídicas são originadas de atos ou fatos jurídicos (cujos
conceitos veremos adiante), que envolvem pessoas físicas ou jurídicas. Essas
relações são chamadas “jurídicas”, pois seu objeto é um interesse juridicamente
protegido, ou seja, que interessam ao Direito, como o patrimônio, a vida, a honra
etc.

8
3 DIREITO POSITIVO
Segundo Raposo e Heine (2004, p. 27), “Direito Positivo é o conjunto da
legislação em vigor num determinado país”. Já para Rizzatto Nunes (2003, p.
115), o Direito Positivo “é o conjunto das normas jurídicas escritas e não escritas
(o costume jurídico), vigentes em um determinado território e, também, na órbita
internacional na relação entre os Estados [...]”. Esta noção se opõe ao conceito
de Direito Natural, que é anterior ao Direito Positivo e que se origina da própria
natureza, a exemplo do direito à vida, que independe da vontade humana.
O Direito Positivo é dividido principalmente entre Direito Público e
Privado, de acordo com a natureza das relações que regulam e os sujeitos desta
relação jurídica, como veremos a seguir.
A relação jurídica pode ser pessoal, quando envolve relação das pessoas
entre si (ex.: contratos) ou real, quando envolve as relações das pessoas com as
coisas, como, por exemplo, no direito de propriedade ou posse sobre um imóvel.
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E
PRIVADO
Outra importante divisão trazida pela doutrina é a que classifica o Direito
Positivo em Direito Nacional e Internacional. O Direito Nacional pode ser
entendido como “aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável
ao território do Estado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 28). Já o Direito Internacional,
segundo os mesmos autores, “rege as relações entre os Estados soberanos (Brasil,
Inglaterra, Estados Unidos, França, Alemanha, México, Chile etc.)” (RAPOSO;
HEINE, 2004, p. 28), conforme revelam os mesmos autores.
O Direito Nacional é dividido em Direito Privado e Público. O Direito
Público é o ramo do Direito Positivo que rege as relações “em que o sujeito é o
Estado, tutelando os interesses gerais e visando o fim social, quer perante seus
membros, quer perante os outros Estados” (DINIZ, 2003, p. 254). O Direito Público
é, ainda, subdividido em Direito Público interno e externo. Fazem parte do Direito
Público interno o Direito Constitucional, o Direito Administrativo, o Direito
Tributário, o Direito Processual, o Direito Eleitoral, o Direito Penal e o Direito
Militar. Já o Direito Público externo é formado pelo Direito Internacional, “que
pode ser público, que se constitui de normas disciplinadoras das relações entre
Estados, ou privado, que rege as relações do Estado com cidadãos pertencentes a
Estados diversos” (MONTEIRO apud DINIZ, 2003, p. 254).
O Direito Privado tem por objetivo a regulamentação das relações dos
particulares entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação. Desta forma:

9
Direito Privado = ramo do Direito que traz as regras que disciplinarão as
relações entre as pessoas.
Assim,porexemplo,quandotratarmosdoDireitoImobiliário,estudaremos
ramos do Direito Privado, porque as transações imobiliárias envolverão relações
de particulares entre si, de caráter privado.
O Direito Privado abrange o Direito Civil e o Direito Comercial. O Direito
Civil “é a forma originária de todo o Direito privado” (GUSMÃO, 2006, p. 190).
Regulamenta as relações entre as pessoas, tais como: as relativas ao casamento,
filiação, bens, contratos ou atos ilícitos. O Direito Comercial, por sua vez, foi
amplamente modificado. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2003, foi
revogada a primeira parte do Código Comercial e o Direito da Empresa passou a
ser tratado pelo Código Civil, que será objeto de estudo no próximo tópico.
Quanto ao Direito do Trabalho, alguns autores o enquadram como ramo
do Direito Privado, conforme propõe Diniz (2003 p. 255), enquanto outros o
enquadram como ramo do Direito Público, tendo características dos dois ramos.
Assim, para um melhor entendimento, elaboramos o mapa conceitual a
seguir:
FIGURA 1 – O DIREITO POSITIVO E SEUS RAMOS
FONTE: A autora
Constitucional
Administrativo
Tributário
Processual
Penal
Eleitoral
Militar
Interno
Público
Comercial
Trabalho
Externo Internacional
Direito
Civil
Privado
Público
Privado

10
4 DIREITO CIVIL
Para iniciarmos o estudo do Direito Civil, vamos trazer um conceito da
doutrina de Füher e Milaré (2005, p. 224), Direito Civil é visto como “o conjunto
de normas que regulamentam as relações jurídicas dos particulares entre si”.
As normas de Direito Civil estão reunidas no Código Civil, Lei nº 10.406/02,
que entrou em vigor em 2003, e também em outras leis, como a lei de locações
urbanas, registros públicos, divórcio, entre muitas outras.
Neste momento do nosso estudo vamos nos concentrar no Código
Civil. Ele inicia com uma “Lei de Introdução”, que atualmente se chama Lei de
Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que é aplicável a todos os
ramos do Direito e traz importantes normas jurídicas sobre a aplicação da lei no
tempo e no espaço, entre outras. Após a LICC, o Código Civil é dividido em duas
partes – a parte geral e a parte especial, que estudaremos no tópico seguinte.
Então, vamos lá?

11
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), estudamos algumas noções de
Direito, através das quais aprendemos:
• A concepção de Direito, suas divisões e as diferenças entre direito e moral.
• O Direito tem outras fontes além da lei, como a doutrina e a jurisprudência.
• Os conceitos de norma jurídica e relação jurídica.
• O Conceito de Direito Positivo e sua divisão em Direito Público e Privado.
• O Conceito de Direito Civil e seu enquadramento como ramo do Direito
Privado.
RESUMO DO TÓPICO 1

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1 A partir do conhecimento que você adquiriu até aqui, preencha a coluna
a seguir resumindo os conceitos que estudou, como forma de reflexão e
fixação deste conhecimento:
AUTOATIVIDADE
DIREITO
DIREITO OBJETIVO
LEI
COSTUME
JURISPRUDÊNCIA
DOUTRINA
EQUIDADE
ANALOGIA
2 Preencha as lacunas do grupo 2 relacionando-as com as assertivas do grupo 1:
GRUPO 1
(1) Direito Nacional.
(2) Direito Internacional.
(3) Direito Público.
(4) Direito Privado.
GRUPO 2
( ) .................... é o ramo do Direito Positivo que rege as relações em que o
sujeito é o Estado, tutelando os interesses gerais e visando ao fim social,
quer perante seus membros, quer perante os outros estados.
( ) .................... tem por objetivo a regulamentação das relações dos particulares
entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação.
( ) ..................... aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável
ao território do Estado.
( ) ....................... rege as relações entre os Estados soberanos.

13
TÓPICO 2
DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E
PARTE ESPECIAL
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Caro(a) acadêmico(a)! Agora que você já aprendeu as noções básicas da
Introdução ao Estudo do Direito, vamos estudar outros conceitos importantes
que vão nos preparar para o estudo específico do Direito Imobiliário. Neste
tópico entenderemos principalmente como se estrutura o Direito Civil, para então
ingressarmos no estudo do Direito Imobiliário, no Tópico 3.
Para entendermos bem como funciona o Direito Civil, é importante que
entendamos que o Código Civil é dividido em duas grandes partes:
A parte geral (arts. 1º a 232) e a parte especial (arts. 233 a 2.046). Na
parte geral encontraremos dispositivos legais sobre as pessoas, os bens e os fatos
jurídicos.
A parte geral é subdividida em três partes, chamadas Livros: Livro I - Das
pessoas; Livro II - Dos bens e Livro III – Dos fatos jurídicos.
Já na parte especial vamos encontrar o Direito das Obrigações, o Direito
da Empresa, o Direito das Coisas (que é o mais importante em nosso estudo), o
Direito de Família e o Direito das Sucessões.
A figura a seguir nos ajudará a ter uma visão melhor desta divisão.

14
FIGURA 2 – DIVISÕES E SUBDIVISÕES
FONTE: A autora
DAS PESSOAS
DOS BENS
DOS FATOS JURÍDICOS
DIREITO DA EMPRESA
DIREITO DAS COISAS
DIREITO DE FAMÍLIA
PARTE ESPECIAL
PARTE GERAL
DIREITO
CIVIL
DIREITO DAS
OBRIGAÇÕES
DIREITO DAS
SUCESSÕES
DICAS
Como sugestão, entre no site: <www.planalto.gov.br>, no link “legislação” e
baixe uma versão atualizada do Código Civil e dê uma olhada nesta divisão de que tratamos
acima. Será importante para nosso estudo futuro e para a sua vida profissional.
Agora que você já conhece a estrutura do Direito Civil, vamos estudar
separadamente cada uma das suas partes. Começaremos pela “Parte Geral”.
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL
Como você já viu, a parte geral do Código Civil trata “Das pessoas”, “Dos
bens” e “Dos Fatos Jurídicos”.
É importante ressaltar que esta parte geral do Código Civil traz regras que
se aplicam a todos os ramos do Direito, que compõem a parte especial do Código,
e também será aplicável nas transações imobiliárias. Então, vamos em frente?

TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
15
2.1 SUJEITO DE DIREITO
Partiremos, agora, para o estudo dos conceitos de pessoa natural e jurídica,
porém, para que possamos entender estes conceitos, é importante sabermos que
existe o sujeito de direito. “Não há direito que não tenha sujeito, pois ele tem
por objetivo proteger os interesses humanos” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). O
sujeito pode ser ativo ou passivo, de acordo com a posição ocupada na relação
jurídica. Assim, por exemplo, quando falamos que Pedro tornou-se titular de um
direito de propriedade sobre determinado bem que adquiriu, podemos dizer que
Sujeito Ativo, nesta relação jurídica, enquanto aquela pessoa que vendeu torna-
se Sujeito Passivo nesta relação, pois terá que cumprir o que determina a norma
(entregar o bem).
Verificamos, pois, que os sujeitos de direito podem ser assim classificados:
FIGURA 3 – ESPÉCIES DE SUJEITO DE DIREITO
FONTE: A autora
Sujeito de Direito
Ativo  Titular de direito
Passivo  Responsável pelo cumprimento
de uma obrigação
Não são somente as pessoas físicas que são sujeitos de direito. Também
poderão ser sujeitos de direito, por exemplo, as empresas, os condomínios etc.
ATENCAO
2.2 PESSOA FÍSICA
Quando falamos em “pessoas”, podemos nos referir às pessoas físicas
(naturais), ou às pessoas jurídicas. Vamos estudar cada um destes conceitos?
A pessoa física, também chamada de pessoa natural, é o ser humano. Diz-
se natural, porque sua existência legal se inicia por um fato natural (o nascimento).
Na definição de Coelho (2006, p. 156), “homens e mulheres são
todos considerados pessoas para o direito, isto é, aptos a titularizar direitos e
obrigações e autorizados à prática dos atos jurídicos em geral”. Quando tratamos
da prática destes atos jurídicos, precisamos entender que as pessoas físicas têm
personalidade e capacidade jurídica.

16
Porém, Personalidade Jurídica e Capacidade Jurídica não se confundem. De
uma forma simplificada, podemos dizer que a personalidade é a aptidão para ser
titular de direitos e obrigações civis, ficando, assim, a pessoa natural “autorizada a
praticar qualquer ato jurídico que deseja, salvo se houver proibição expressa”, de
acordo com o que diz Fábio Ulhoa Coellho (2006, p. 156). Toda pessoa natural tem
personalidade jurídica, desde que nasça com vida. Porém, o Código Civil protege
o nascituro (bebê em gestação) desde a concepção. Da personalidade decorrem
vários direitos, tais como direito ao nome, ao corpo, à honra etc.
A capacidade jurídica, por sua vez, é a “aptidão de alguém para exercer por
si os atos da vida civil” (BEVILÁCQUA apud ULHOA, 2006, p. 158). Uma pessoa
física pode ter personalidade jurídica para praticar um determinado ato da vida
civil, porém ser incapaz para praticá-lo por si só, ou “pessoalmente”, conforme
diz o Código Civil. A capacidade é a regra, como nos ensina Coelho (2006, p. 160):
As pessoas são, por princípio, capazes e podem, assim, praticar os atos
e negócios por si mesmas. A incapacidade é uma situação excepcional
previstaexpressamenteemleicomoobjetivodeprotegerdeterminadas
pessoas. Os incapazes são considerados, pela lei, não inteiramente
preparados para dispor e administrar seus bens e interesses sem a
mediação de outra pessoa (representante ou assistente).
Quando falamos em capacidade, é necessário, ainda, que se diferencie
a incapacidade absoluta da incapacidade relativa. Os absolutamente
incapazes de exercer pessoalmente (por si) os atos da vida civil são
entendidos pelo Direito como pessoas que não têm a mínima condição de
decidirsobreseusdireitoseinteresses.Porisso,terãoqueserrepresentados.
Já os relativamente incapazes, segundo o Direito, já têm algum
discernimento e podem expressar sua vontade, que é levada em
consideração. Por isso, diz-se que serão assistidos (ou seja, auxiliados).
Com a alteração do código Civil, pela Lei nº 13.146 de 06 de julho de 2015,
que institui a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da
Pessoa com Deficiência), as pessoas absolutamente incapazes são os menores de
16 (dezesseis) anos de idade. Confira:
QUADRO 1 – INCAPACIDADE ABSOLUTA E RELATIVA
Estado Atos praticados Artigo do Código Civil Brasileiro
Maioridade
Civil
18 anos
Plena
Capacidade para
o exercício de
todos os atos da
vida civil.
Art. 5o A menoridade cessa aos dezoito anos
completos, quando a pessoa fica habilitada à prática
de todos os atos da vida civil.
Parágrafo único. Cessará, para os menores, a
incapacidade:
I - pela concessão dos pais, ou de um deles na
falta do outro, mediante instrumento público,
independentemente de homologação judicial, ou
por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver
dezesseis anos completos;
II - pelo casamento;
III - pelo exercício de emprego público efetivo;
IV - pela colação de grau em curso de ensino superior;

17
V - pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela
existência de relação de emprego, desde que, em
função deles, o menor com dezesseis anos completos
tenha economia própria.
Incapacidade
Absoluta
Os atos
raticados são
nulos.
Art. 3 o São absolutamente incapazes de exercer
pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16
(dezesseis) anos.
Incapacidade
Relativa
Os atos
praticados
são anuláveis.
Art. 4 o São incapazes, relativamente a certos atos
ou à maneira de os exercer:
I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico;
III - aqueles que, por causa transitória ou permanente,
não puderem exprimir sua vontade;
IV - os pródigos.
Parágrafo único. A capacidade dos indígenas será
regulada por legislação especial.
FONTE: A autora
Como nosso tema é o Direito Imobiliário, podemos ilustrar o que acabamos
de ver, através do seguinte exemplo:
João, que é menor, com 15 anos de idade, recebeu um imóvel de herança
de seu avô. Pode-se afirmar que João tem personalidade jurídica, porém, o
Código Civil dispõe que os menores de 16 anos são absolutamente incapazes de
exercer atos da vida civil. Assim, não poderá vender “sozinho” o imóvel de que é
titular, porque, apesar de ter personalidade jurídica, falta-lhe “capacidade civil”
para tal, sendo necessário, neste caso, para que o negócio se concretize, que seja
representado por seu pai, mãe ou por seu representante legal na falta deles, e,
mais alvará judicial para venda de bem de menores.
UNI
Você já está estudando há mais de uma hora? É bom então levantar, relaxar um
pouco, quem sabe tomar água, para irmos em frente. Que tal?
A incapacidade civil em razão da menoridade cessa aos 18 anos. Porém,
esta incapacidade poderá terminar antes, caso ocorram os casos previstos no
Código Civil, art. 5º: a emancipação, que é concedida pelos pais ou pelo juiz
nas condições previstas em lei; pelo exercício de emprego público efetivo; pela
colação de grau em curso superior; pelo estabelecimento civil ou comercial que
garanta economia própria; pelo casamento.

18
Outro tema de importância no estudo das pessoas naturais é o relativo
ao domicílio e à residência. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, as
expressões não são sinônimas.
O domicílio da pessoa natural é definido pelo próprio Código Civil, sendo
o lugar em que a pessoa estabelece sua residência de forma definitiva. Assim, como
regra geral, a pessoa natural terá um só domicílio e várias residências. Podemos citar
como exemplo uma pessoa que mora em uma cidade com sua família (domicílio),
mastrêsvezesporsemanaficaemcidadesvizinhasemqueháfiliaisdesuaempresa.
Estas cidades podem ser consideradas como o local de suas residências.
Como já dissemos antes, o nascimento com vida é o início da personalidade
civil. Já a extinção da pessoa natural ocorre com a morte. Deste modo, “a morte
implica o fim da pessoa natural. A partir desse fato jurídico, nenhum novo direito
ou dever pode ser-lhe imputado” (COELHO, 2006, p. 215).
2.3 PESSOA JURÍDICA
“A pessoa jurídica é a entidade constituída de homens ou bens, com vida,
direitos, obrigações e patrimônios próprios” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). É
constituída pelo homem, e nasce da junção da vontade destas pessoas. Segundo
o dicionário jurídico de Silva (1991, p. 368):
[...] a expressão é utilizada para designar as instituições, corporações,
associações e sociedades, que por força ou determinação da lei
se personalizam, tomam individualidade própria, para constituir
uma entidade jurídica, distinta das pessoas que a formam ou que a
compõem. Diz-se jurídica porque se mostra uma encarnação da lei.
Uma vez constituída de acordo com o que determina a legislação, a pessoa
jurídica passa a ter vida própria, sendo, como já dissemos antes, sujeito de direito
e, assim, titular de direitos e obrigações.
Apenas a pessoa jurídica responde por suas obrigações como regra geral,
podendo, contudo, ocorrer a desconsideração da pessoa jurídica, nos casos previstos
em lei, tanto no Código Civil como no Código do Consumidor em caso de abuso
por parte dos seus componentes, a exemplo do que ocorre quando usam a pessoa
jurídica para cometer fraudes. Quando houver a desconsideração da pessoa jurídica,
os bens particulares de seus integrantes poderão responder por dívidas da empresa.
Paraaconstituiçãodapessoajurídica,oacordodevontadesdeseusconstituintes
(que serão seus representantes legais) será materializado em um documento próprio,
chamado estatuto ou contrato social, dependendo do tipo de sociedade.
Este documento deverá ser redigido de acordo com o que dispõe a lei. Para
que a pessoa jurídica exista juridicamente, passando assim a ser sujeito de direito,
é necessário o registro deste documento no órgão competente (Junta Comercial
ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas ou Títulos e Documentos, conforme

19
denominação em cada Estado), que também dependerá do tipo de sociedade.
Neste órgão deverão ser também registradas todas as alterações e modificações
do contrato social ou do estatuto.
As pessoas jurídicas podem ser classificadas, segundo Raposo e Heine
(2004), quanto à órbita de atuação: pessoa jurídica de direito público externo e
de direito público interno. As pessoas jurídicas de direito público externo são os
países estrangeiros, organismos internacionais e outros do gênero, e as de direito
público interno, a União, Estados, Municípios, Distrito Federal etc., e as de direito
privado, que são as que interessam ao nosso estudo, uma vez que são regidas pelos
princípios de direito privado: as sociedades, as associações e as fundações.
De forma resumida, podemos dizer que as sociedades são “pessoas
jurídicas de fins econômicos” (COELHO, 2006, p. 253), ou seja, o que motiva a
constituição e a manutenção deste tipo de pessoa jurídica é a obtenção de lucro,
sendo esta sua principal finalidade.
As sociedades, por sua vez, de acordo com o Código Civil, podem ser
classificadas em empresárias ou simples.
Esta classificação decorre “de acordo com a forma como é organizada a
exploração da atividade econômica” (COELHO, 2006, p. 254). O mesmo autor
nos ensina que as sociedades empresárias são as que combinam os quatro fatores
de produção (capital, mão de obra, consumo e tecnologia), organizando as
atividades como empresa. Aponta como sociedades empresárias: um banco, um
hospital, um supermercado etc. Destas sociedades cuida o Direito Comercial. As
“sociedades limitadas” e as “sociedades anônimas” que conhecemos são espécies
de sociedades empresárias.
Já nas sociedades simples, “o objetivo é a exploração de atividade
econômica de atividade intelectual” (COELHO, 2006, p. 254), e que são estudadas
pelo Direito Civil.
Aassociação,porsuavez,caracteriza-secomosendo“apessoajurídicaemque
se reúnem pessoas com objetivos comuns de natureza não econômica” (COELHO,
2006, p. 248). O mesmo professor exemplifica como associações as constituídas
por moradores de um bairro, “Associação de Moradores”, ou uma “Associação de
Lojistas” de uma cidade.
A fundação, por fim, resulta da “afetação de um patrimônio a determinada
finalidade [...]” (COELHO, 2006, p. 255). Uma determinada pessoa, chamada
“instituidor”(pessoafísicaoujurídica)escolhebensdoseupatrimônio(emvidaoupor
testamento)e“vincula”aadministraçãoeosfrutosdestesbensàrealizaçãodeobjetivos
(não econômicos) que gostaria de ver realizados. Difere da sociedade e da associação
por não possuir membros, pois nem mesmo o instituidor pode ser assim considerado.
As fundações são fiscalizadas pelo Ministério Público, que é representado, em âmbito
estadual, pelo promotor de Justiça, que pode, inclusive, pedir a sua extinção judicial.
Podemos visualizar os diferentes tipos de sociedade de forma esquematizada:

20
FIGURA 4 – ESPÉCIES DE PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO
FONTE: A autora
Associação  atividade não econômica  objetivos comuns
Fundação  atividade não econômica  patrim. do instituidor
Sociedade  atividade econômica
Pessoas Jurídicas de
Direito Privado
Empresárias  lucro
Simples  ativ. Intelec.
O domicílio da pessoa jurídica é o local que for escolhido nos seus atos
constitutivos, ou, em não tendo havido esta escolha, será considerado como
domicílio o local de sua sede, por ser este o local em que deverá cumprir suas
obrigações.
A extinção da pessoa jurídica pode ser chamada de dissolução ou
liquidação, dependendo do tipo de sociedade. De forma simplificada, podemos
afirmar que a dissolução da pessoa jurídica pode ocorrer por vontade dos sócios
(convencional), por determinação legal ou administrativa e, ainda, por decisão
judicial.
2.4 BENS
Para compreendermos melhor o conceito de bem, precisamos entender
que, para o Direito, “bem” e “coisa” não se confundem. Coisa “é tudo aquilo que
existe, excluído o homem” (RIOS, 1999, p. 31), enquanto Bens “são as coisas úteis
ou com valor econômico” (RIOS, 1999, p.31) e que podem ser apropriadas pelo
homem.
Podemos, pois, chamar de bem “tudo aquilo que satisfaz uma obrigação”
(GONÇALVES, 2007, p. 238), podendo também ser considerados bens as “coisas
materiais, concretas, úteis aos homens e de expressão econômica, suscetíveis de
apreciação, bem como as de existência imaterial economicamente apreciáveis”
(GONÇALVES, 2007, p. 239).
Existem várias espécies de bens, previstas no Código Civil: bens
considerados em si mesmos (imóveis, móveis, fungíveis e consumíveis, divisíveis
e bens singulares e coletivos), bens reciprocamente considerados, bens públicos
etc. Para a nossa disciplina, será suficiente conhecermos as principais divisões.
Vamos ver cada conceito separadamente?

21
Inicialmente, vamos iniciar com a clássica divisão entre bens móveis
ou imóveis. O conceito de bens móveis é trazido pelo próprio Código Civil,
em seu art. 82. Como o próprio nome diz, móveis são “os bens suscetíveis de
movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância
ou da destinação econômico-social”. Os animais, chamados semoventes (porque
se movem por si só) são considerados pelo direito como bens móveis. Também
são considerados bens móveis perante o direito civil as ações das sociedades, os
papéis do mercado de valores, entre outros.
Para o estudo de nossa disciplina é muito importante conhecermos o
conceito de bens imóveis, uma vez que o Direito Imobiliário trata justamente das
transações imobiliárias, ou seja, que têm por objeto bens imóveis.
Os imóveis, como regra geral, são os bens “que não se pode transportar,
sem destruição, de um para o outro lugar” (BEVILÁCQUA apud GONÇALVES,
2006, p. 246).
Assim, podemos considerar como bens imóveis o solo e seus componentes,
o subsolo e o espaço aéreo. Porém, segundo o Código Civil, em seu art. 79, são
bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente e,
assim sendo, são imóveis as construções, as plantações, as árvores e os frutos etc.
Esta distinção é de suma importância, por diversos motivos. Por exemplo,
a aquisição da propriedade de bens móveis se dá pela simples tradição (entrega),
enquanto a dos bens imóveis só ocorre depois do registro da escritura pública no
cartório do registro de imóveis.
Para as pessoas casadas entregarem bens imóveis como garantia (ex.:
hipoteca), dependem da autorização do cônjuge, o que não acontece nos bens
móveis, entre outros.
Outra classificação divide os bens em fungíveis ou infungíveis. Os
bens fungíveis, conforme o art. 85 do Código Civil, são os móveis que podem
substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade, a exemplo
do dinheiro e de alimentos. Ao contrário, os infungíveis são os que não têm as
características acima. Porém, é interessante como um bem fungível pode se tornar
infungível, como nos exemplos trazidos por Carlos Roberto Gonçalves (2006),
quando uma pessoa empresta a outra uma moeda rara de colecionador, ou um
boi que, emprestado para serviços de lavoura, é infungível, enquanto o mesmo
boi, se destinado ao corte, se torna fungível.
No estudo dos contratos imobiliários, esta distinção vai determinar
a espécie de contrato cabível; por exemplo, no mútuo, o objeto deve ser coisa
fungível, enquanto no comodato o bem será necessariamente infungível.
Os bens também podem ser classificados em consumíveis ou
inconsumíveis, sendo que os bens consumíveis, segundo o art. 86 do Código

22
Civil, são os móveis, cujo uso importa destruição imediata da própria substância,
sendo também considerados tais os destinados à alienação, e inconsumíveis os
que podem ser utilizados sem que haja destruição de sua substância.
O conceito de bens divisíveis também consta do Código Civil, em seu
art. 87, que diz que bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração
de sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a
que se destinam, e indivisíveis são aqueles que não possuem esta qualidade,
como exemplo, uma máquina, uma vez que, se tirarmos uma peça, ela deixa de
funcionar.
Conforme o art. 89 do Código Civil, são singulares os bens que, embora
reunidos, se consideram, de per si (por si só), independentes dos demais. Assim,
um carro é um bem singular quando considerado individualmente, como a
maioria dos bens. Os bens coletivos, também chamados universalidades, são os
que, “sendo compostos por várias coisas singulares, se consideram em conjunto”
(GONÇALVES, 2006, p. 260). Assim, o mesmo carro, que é um bem singular, pode
integrar um conjunto e, assim, formar um bem coletivo, como uma frota.
Os bens podem ser ainda principais ou acessórios. Os bens acessórios
são assim chamados porque dependem da existência de outro, o principal, para
existirem. “Assim, o solo é bem principal, porque existe sobre si, concretamente,
sem qualquer dependência” (GONÇALVES, 2006, p. 261), enquanto a árvore é
bem acessório, pois depende do solo em que está plantada para existir. Apesar
desta relação de dependência, o Código Civil permite que os bens acessórios
(frutos e produtos) sejam objeto de negócio jurídico.
Os bens acessórios são subdivididos em frutos, produtos, pertenças e
benfeitorias.
Os produtos se distinguem dos frutos porque os produtos não podem
ser colhidos periodicamente, “como as pedras e os metais, que se extraem das
pedreiras e das minas”, conforme Bevilácqua (apud GONÇALVES, 2006, p. 263).
Já os frutos, segundo Gonçalves (2006, p. 264-265), “são utilidades que
uma coisa periodicamente produz. Nascem e renascem da coisa, sem acarretar-
lhe a destruição no todo ou em parte”. Os frutos são, ainda, classificados em
naturais, como o fruto das árvores; industriais, como, por exemplo, a produção
de uma fábrica, e, também, civis, “que são os rendimentos produzidos pela
coisa, em virtude de sua utilização por terceiros, como os juros e os aluguéis”
(GONÇALVES, 2006, p. 264).
As pertenças, segundo o art. 93, ao contrário dos frutos e produtos, não
são partes integrantes do bem, como os produtos e os frutos, mas se destinam, de
modo duradouro, ao uso, serviço ou amorfoseamento de outro. Como exemplo,
podem-se citar os “objetos de decoração de uma residência” (GONÇALVES, 2006,
p. 265).

23
Por fim, as benfeitorias “são os melhoramentos que podem ser inseridos
na coisa”, de acordo com a opinião de Gonçalves (2006, p. 267). O tipo de
melhoramento que for inserido na coisa determinará o tipo de benfeitoria, qual
seja, necessária, útil ou voluptuária.
IMPORTANTE
Agora, como você já sabe a diferença entre frutos, produtos, pertenças e
benfeitorias, que são bens acessórios, é preciso que saiba a diferença entre estes tipos
de benfeitorias que citamos acima. Por quê? Porque eles vão influenciar alguns temas de
interesse para o Direito Imobiliário, tais como a posse, locação e o condomínio, como
veremos mais adiante.
Conhecer a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias é
o que faremos na sequência.
A distinção entre os tipos de benfeitorias é encontrada no Código Civil
em seu art. 96. Assim, de forma resumida, são necessárias aquelas destinadas
à conservação do bem (ex.: manutenção de um telhado de uma casa), enquanto
as úteis são as que aumentam ou facilitam seu uso (ex.: instalação de um ar-
condicionado), e, por fim, as voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou
recreio, mas que não aumentam nem facilitam o uso do bem (como, por exemplo,
um jardim).
Jáosbenspúblicos,conformeoart.98doCódigoCivil,sãoos“pertencentes
àspessoasjurídicasdedireitopúblicointerno”(BRASIL,2002),como,porexemplo,
as praias, as praças e outros bens pertencentes à União, estados e municípios. Por
sua vez, os privados são os que pertencem aos particulares. Os bens públicos são
inalienáveis, ou seja, a titularidade do direito de propriedade, como regra geral,
não pode ser objeto de transferência. Somente em casos especiais, com regras
específicas constantes do Direito Administrativo, é que a alienação destes bens
será permitida.
Os bens particulares, por sua vez, salvo as exceções previstas na lei civil,
poderão ser alienados e, assim, transferido o direito de propriedade sobre eles,
quando forem, por exemplo, objeto de contrato de compra e venda, doação e
outras transações imobiliárias.

24
ESTUDOS FUTUROS
Você perceberá que estes conceitos que acabamos de estudar são
fundamentais para o Direito Imobiliário, pois tratam de assuntos como capacidade civil
e classificação dos bens, por exemplo, em bens móveis e imóveis. Assim, poderemos
responder a questionamentos importantes, tais como: “Qual é a idade mínima para se
assinar um contrato?” “Que tipo de bem pode ser objeto de contratos como o de locação
e comodato?”.
Vistas as diferenças entre as classes de bens principais e suas subdivisões,
para uma melhor compreensão, de forma esquematizada, podemos visualizar o
seguinte:
FIGURA 5 – BENS PRINCIPAIS E ACESSÓRIOS E SUAS SUBDIVISÕES
FONTE: A autora
NECESSÁRIAS ÚTEIS VOLUPTUÁRIAS
ACESSÓRIOS
PRINCIPAIS
BENS
PRODUTOS
FRUTOS
PERTENÇAS
BENFEITORIAS
NATURAIS
CIVIS
COMERCIAIS
2.5 FATOS JURÍDICOS
No Livro III do Código Civil vamos encontrar a legislação referente aos
fatos jurídicos. O entendimento deste conceito é também fundamental no estudo
do Direito Imobiliário.
Primeiramente, precisamos entender o que é um fato jurídico. É qualquer
acontecimento que tenha consequências no mundo jurídico, ou seja, todo
acontecimento que produz efeito jurídico, ou, em outras palavras, fatos que
“interessem” (sejam importantes) perante o Direito e, assim:

25
Só é fato jurídico o acontecimento que produz efeitos no mundo jurídico.
Desta forma,
Não é todo acontecimento que será um fato jurídico.
Para entendermos bem esta afirmação, podemos imaginar que o
nascimento de uma pessoa é um fato jurídico, pois produz efeitos no mundo
jurídico. Você lembra que o nascimento com vida é o início da personalidade
jurídica? Então, o nascimento é um fato que tem relevância para o Direito, e por
isso é considerado um fato jurídico.
Os fatos jurídicos podem ser então naturais, porque vêm da natureza,
ex.: nascimento, morte, terremoto, raios etc., e, assim, independem da vontade
humana para ocorrerem; ou humanos, que dependem da vontade humana para
se verificarem, e que também são chamados atos jurídicos. Para o nosso estudo é
preciso que entendamos bem o conceito de ato jurídico.
Mas, antes, vamos visualizar de forma esquematizada o que vimos até
agora.
FIGURA 6 – FATOS JURÍDICOS E SUAS SUBDIVISÕES
FONTE: A autora
FATOS JURÍDICOS
LÍCITOS
ILÍCITOS
NEGÓCIO
JURÍDICO
ATO JURÍDICO "são ações
humanas que criam, modificam,
transferem ou extinguem direitos."
FATOS HUMANOS
(ATOS HUMANOS)
FATOS NATURAIS
(Independem da
vontade)
(Dependem da
vontade)

26
Os atos jurídicos são divididos em lícitos, quando seus efeitos são
voluntários, e ilícitos, quando os efeitos são involuntários, conforme explica
Gonçalves (2006). Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que
dispõe a lei, será um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou
seja, o pagamento do preço resultará na transferência da propriedade. Já um
acidente de trânsito será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas
partes envolvidas.
Entre a classificação dos atos jurídicos, temos o NEGÓCIO JURÍDICO,
como você pode ver no esquema acima, tendo como característica principal a
junção da vontade dos agentes (particulares) que produzirá os efeitos pretendidos,
ou seja, criar, modificar, transferir ou extinguir direitos. Por isso se diz que o
contrato é seu símbolo (AMARAL apud GONÇALVES, 2006).
IMPORTANTE
CONTRATO = NEGÓCIO JURÍDICO
Você entendeu por que este conceito é tão importante? Porque as
transações imobiliárias envolvem contratos, que são as principais espécies de
negócio jurídico.
Porém, para que o negócio jurídico seja VÁLIDO, ou seja, para que possa
produzir os efeitos de criar, modificar, transferir ou extinguir direitos, é necessário
que estejam presentes seus requisitos de validade, previstos no art. 104 do Código
Civil:
NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO = AGENTE CAPAZ + OBJETO LÍCITO +
FORMA PRESCRITA OU NÃO DEFESA EM LEI
Para que o agente seja CAPAZ, é preciso que tenha CAPACIDADE CIVIL,
que é a aptidão para praticar por si os atos da vida civil, sendo que em caso
de incapacidade absoluta do agente (por exemplo, menores de 16 anos), ele será
representado e, em caso de incapacidade relativa (por exemplo, maior de 16 e
menor de 18 anos), o agente será assistido. Estes conceitos já foram estudados no
Tópico 1.
O OBJETO LÍCITO é “o que não atenta contra a lei, a moral ou os bons
costumes” (GONÇALVES, 2006, p. 320). Assim, como você já viu, os bens públicos
não podem ser objeto de compra e venda, pois sua alienação não é permitida por lei.

27
Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que dispõe a lei, será
um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou seja, o pagamento
do preço resultará na transferência da propriedade. Já um acidente de trânsito
será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas partes envolvidas.
A FORMA é a maneira pela qual o negócio jurídico se exterioriza. Segundo
o Código Civil, a forma deve ser a prescrita (prevista) ou não defesa (proibida)
em lei. Assim, falando em transações imobiliárias, podemos dizer que a compra
e venda de um bem imóvel, para ser válida, DEVE NECESSARIAMENTE SER
REALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA e não apenas por contrato, pois assim
exige o Código Civil.
Quando faltarem os requisitos legais, o negócio jurídico será NULO, como
previsto no art. 166 do Código Civil.
No negócio jurídico, a vontade é o elemento essencial, porque ele nasce da
conjunção de duas vontades. Por isso, ela deve ser válida, ou seja, não deve haver
nada que influencie esta vontade, que deve ser livre. Se assim não for, o negócio
jurídico será viciado, e será anulável, no prazo de quatro anos (conforme art. 178
CC).
Poderá também ser ANULÁVEL em caso de incapacidade relativa do
agente ou vício de consentimento, também chamado defeitos do negócio jurídico
que se originam da vontade viciada. São defeitos do ato jurídico os previstos nos
artigos 138 a 165 do Código Civil: o erro substancial, o dolo, a coação, o estado de
perigo, a lesão e a fraude contra credores.
De uma forma simplificada, podemos dizer que, no erro, a pessoa não tem
noção da verdade, e, se soubesse, a manifestação da vontade seria diferente. No
dolo, há o emprego de um artifício para induzir alguém para realizar o negócio
em benefício próprio ou de terceiro. Na coação, há um fundado temor de dano
próximo a acontecer (iminente) à pessoa, à família ou aos seus bens. Na fraude
a credores, o devedor se desfaz de seus bens, de forma maliciosa, para escapar
das dívidas. O estado de perigo ficará demonstrado quando alguém se obrigar,
por uma prestação muito onerosa, para salvar a si, pessoa de sua família, ou
outro ente querido de grave dano conhecido da outra parte. Por fim, haverá lesão
quando uma pessoa, em razão de necessidade ou inexperiência, se obriga por
uma prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta,
por exemplo, quando uma pessoa vende um bem por um valor muito inferior ao
que ele realmente vale, por dificuldades financeiras.
Assim, se um negócio jurídico for assinado por um menor de 16 anos, ele
será nulo e não poderá produzir efeitos. Porém, se uma pessoa maior for coagida
a assiná-lo, ele será anulável, só não produzindo efeitos depois desta declaração.

28
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL
Agora sim, podemos conhecer os ramos do Direito Civil que compõem a
parte especial do Código Civil: Direito das Obrigações, Direito da Empresa, Direito
dasCoisas,DireitodeFamíliaeDireitodasSucessões.Cadaumdosramosespecíficos
destaparteespecialdisciplinaumaespéciederelaçãojurídica,comoveremosaseguir.
As subdivisões da parte especial do Direito Civil são:
O Direito das Obrigações “trata do vínculo pessoal que liga credores e
devedores, tendo por objeto uma prestação patrimonial” (FÜHER; MILARÉ, 2005,
p. 224).
Já o Direito da Empresa “refere-se ao exercício profissional da atividade
econômica organizada, para a produção ou circulação de bens e serviços” (FÜHER;
MILARÉ, 2005, p. 224).
O Direito das Coisas, por sua vez, disciplina a relação que “se estabelece
entre as pessoas e os bens, como a propriedade, a posse ou a hipoteca” (FÜHER;
MILARÉ, 2005, p. 224).
O Direito de Família, segundo Gusmão (2006, p. 204), é “a parte do direito,
norteado pelo interesse social, que rege as relações jurídicas constitutivas da família
e as dela decorrentes. Tem por matéria as relações jurídicas que formam a família, ou
seja, as entre esposos, entre pais e filhos e entre parentes”.
Por fim, “o Direito das Sucessões tem por objetivo dispor sobre como
ocorrerá a transmissão dos bens das pessoas falecidas” (FÜHER; MILARÉ, 2005, p.
224).

29
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve a oportunidade de estudar
os conteúdos apresentados no resumo a seguir:
• A parte geral do Código Civil se aplica a todos os ramos da parte especial.
• A parte geral se divide em três livros: das pessoas, dos bens e dos fatos jurídicos.
• A parte especial do Código Civil trata do Direito das Obrigações, Direito da
Empresa, Direito de Família, Direito das Coisas e Direito das Sucessões.
• O contrato é o principal símbolo do negócio jurídico e que para sua validade
depende da existência de agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não
proibida em lei.
• Na falta dos requisitos legais ou ocorrendo “defeito” no negócio jurídico, o ato
poderá ser nulo ou anulável.

30
Caro(a) acadêmico(a)! Você compreendeu bem os conceitos trazidos neste tópico?
Então, de acordo com as frases, escolha as palavras que completam o esquema a
seguir:
1 Para o estudo do Direito Imobiliário é importante conhecermos as diversas
espécies de bens. Inicialmente, podemos dividi-los em bens móveis e
______________, pois, como o próprio nome diz, o Direito Imobiliário
regulamenta relações que envolvam bens desse tipo.
2 Por isso, podemos dizer que são bens _______________ aqueles “que não se
pode transportar, sem destruição, de um para outro lugar” (BEVILÁCQUA
apud GONÇALVES, 2006, p. 246).
3 Outra classificação importante que devemos registrar é a que divide os bens
em principais e _____________, que só existem mediante a existência dos
bens principais, como, por exemplo, ocorre com a árvore em relação ao solo.
Os bens _______________ são os bens móveis que não se podem substituir
por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade.
4 Outra classificação importante para o estudo do Direito Imobiliário é a que
os divide em bens principais e acessórios. Estes, por sua vez, se subdividem
em ___________, ___________, _________ e benfeitorias. As benfeitorias
podem ser úteis, necessárias ou _________________, que são aquelas que
apenas tornam o bem mais belo ou luxuoso.
5 Tem o contrato como seu símbolo: __________________.
6 Um dos requisitos de validade do negócio jurídico: __________________.
7 Temporobjetivocriar,modificar,transferirouextinguirdireitos:_________________.
8 Característica que impede um menor de praticar atos por si na vida civil:
___________.
9 O Código Civil é dividido em duas partes: uma ________ e outra especial.
10 Além de modificar e criar direitos, outra característica do negócio jurídico
válido é o poder de _____________ direitos.
11 Quando o objeto do contrato é permitido em lei, dizemos que este objeto é
_______.
AUTOATIVIDADE

31
12 Um ato jurídico que não tenha os requisitos de validade não produzirá
____________.
13 Diz-se que no negócio jurídico há uma junção da ____________ dos agentes.
14 O mesmo que forma prevista em lei: forma ____________ em lei. Diz-se de
fatos como a chuva: fatos _________________.

33
TÓPICO 3
DIREITO IMOBILIÁRIO
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Agora que já conhecemos o Direito Privado, o Direito Civil e suas
subdivisões, vamos iniciar o estudo do Direito Imobiliário, em que se estudam
as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o
direito de vizinhança.
Também se estuda nesta área o condomínio, os direitos reais sobre coisas
alheias, como a servidão, o direito de superfície e a hipoteca, que fazem parte do
Direito das Coisas. Iniciaremos pelo conceito deste importante ramo do Direito e
de institutos de Direito das Coisas a ele ligados, a exemplo da Posse e Propriedade
e Direito das Obrigações, porque é no âmbito deste ramo do Direito que nascem
as transações imobiliárias.
Preparado? Então, vamos continuar.
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Com a evolução da sociedade e o crescimento da população, nasceu
a necessidade de aumento das habitações e o surgimento de loteamentos,
condomínios e várias outras transações que envolvam bens imóveis. Surge
também a necessidade de haver profissionais como você, que auxiliarão as partes
nestas transações, e também uma legislação própria para regulamentar estas
relações. É aí que surge o Direito Imobiliário.
O Direito Imobiliário, segundo Tostes Malta e Júlia Lefévre, citados por
Torres (2006, p.1), pode ser conceituado como o:
Ramo do direito que regula as relações jurídicas que dizem respeito a bens
imobiliários ou imóveis.
“Alguns autores entendem que se trata de ramo do Direito Civil, mais
especificamente do Direito das Coisas” (RIOS, 1999, p. 87), enquanto outros
apontam sua autonomia, em razão da importância das relações que tutela,
dentre as quais as relativas à casa própria, locação, loteamentos e incorporação
imobiliária.

34
Discussão à parte, o que interessa ao nosso estudo é, como vimos no
conceito acima, o fato de que o Direito Imobiliário tem como objeto a relação de
pessoas com bens imóveis.
Você lembra o conceito de bem imóvel que vimos no item anterior? Que
tal dar uma relembrada?
Um bem imóvel é uma coisa, e esta relação entre as pessoas e as coisas é
disciplinada pelo Direito das Coisas, enquanto as relações entre as pessoas são
regulamentadas pelo Direito das Obrigações.
São vários os institutos que compõem o Direito das Coisas, tais como:
a posse, a propriedade, a habitação e o usufruto. Estes institutos são chamados
de direitos reais porque tratam de direitos sobre as coisas, que, em latim, são
chamados res. Este é o tema do nosso próximo tópico, mas antes vamos conhecer
outros importantes institutos do Direito das Coisas e das Obrigações que também
se aplicam ao Direito Imobiliário.
3 DIREITO DAS COISAS: DIREITO DE CONSTRUIR – DIREITO
DE VIZINHANÇA
Também constitui direito do proprietário construir sobre o seu terreno
o que desejar. Porém, ele será exercido pelo proprietário com respeito às
normas relativas ao direito de vizinhança e aos regulamentos administrativos,
especialmente o Plano Diretor do município. Neste item, vamos conhecer este
direito e as limitações ao seu exercício.
O direito de construir está previsto no art. 1.299 do Código Civil: “O
proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver,
salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos” (BRASIL, 2002).
Podemos afirmar que o direito de construir e plantar é livre, porém não é pleno,
pois sofre limitações, conforme previsto nos arts. 1.300 a 1.312 do Código Civil.
3.1 LIMITAÇÕES DO DIREITO DE CONSTRUIR PELO
DIREITO DE VIZINHANÇA
Entre as limitações ao direito de construir estão:
• não despejar água no terreno vizinho;
• não abrir janelas ou construir terraços a menos de um metro e meio do terreno
vizinho;
• respeitar, na zona rural, a distância mínima de três metros entre as construções;

TÓPICO 3 | DIREITO IMOBILIÁRIO
35
• não construir na parede confinante fornos, fogões, chaminés ou quaisquer
outras construções que possam causar infiltrações ou interferências no terreno
vizinho;
• cumprir outras disposições relativas ao terreno confinante (arts. 1.305, 1.306,
etc.);
• não efetivar construções que possam poluir ou tirar poço ou nascente de
outrem;
• não realizar obras ou escavações que possam comprometer a segurança do
terreno vizinho.
Assim, o direito do proprietário construir é sempre limitado, podendo
este ou o possuidor ingressar na justiça para fazer cessar este uso anormal da
propriedade. Neste caso, segundo o Código Civil, art. 1.312 (BRASIL, 2002), o
proprietário poderá exigir, além da demolição da construção, a reparação dos
danos causados.
Além das hipóteses referentes ao uso nocivo da propriedade, o direito
de vizinhança trata ainda das árvores limítrofes, que são as que ficam na linha
divisória entre dois terrenos. Se o tronco estiver na linha divisória, esta será
considerada como propriedade comum entre os vizinhos. Se houver invasão
de raízes e galhos no terreno, poderão ser cortados até a linha divisória pelo
proprietário do terreno invadido. Os frutos caídos serão de propriedade do
proprietário do terreno em que caírem; da passagem forçada, permitindo ao
vizinho que tenha acesso à via pública, mediante indenização; da obrigação do
proprietário de permitir a passagem de tubos e tubulações de utilidade pública,
mediante indenização, da passagem das águas, do direito de tapagem, tais como
cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano e rural.
4 DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – CONCEITOS IMPORTANTES
Agora que já conhecemos os principais institutos do Direito das Coisas
e o conceito de Direito Imobiliário, vamos conhecer um pouco do Direito das
Obrigações, porque dele vamos extrair institutos que também integram e se
aplicam ao Direito Imobiliário.
Quer saber por quê? Porque as transações imobiliárias sempre envolvem
obrigações. Por exemplo, quando firmamos uma transação imobiliária como a
compra e venda, vemos surgir duas obrigações, quais sejam: a do comprador de
pagar e a do vendedor de entregar, tão logo receba o preço. Estas relações pessoais
(que envolvem as pessoas entre si) podem gerar direitos reais, que são estudados
pelo Direito das Coisas, como vimos anteriormente. E mais, esta transação, ainda
que verbal, é feita através de um contrato, cujas regras também encontramos no

36
Direito das Obrigações. Neste tópico vamos encontrar conceitos importantes
para o nosso estudo, para podermos compreender os principais contratos que
envolvem bens imóveis, que estudaremos na Unidade 2.
E então, meu companheiro de viagem, vamos em frente?
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO
Segundo Rios (1999, p. 35), pode-se dizer que “obrigação é o vínculo de
direito pelo qual alguém se propõe a dar, fazer ou não fazer alguma coisa em
benefício de outrem”.
Analisando este conceito, podemos ver que alguém se obriga a uma
prestação que pode ter três modalidades, de acordo com o objeto da prestação,
como vemos no esquema a seguir:
FIGURA 7 – ESPÉCIES DE OBRIGAÇÃO
FONTE: A autora
NÃO FAZER
FAZER
OBRIGAÇÃO
DAR
A obrigação é de dar (entregar) uma coisa quando este é o seu objeto,
como no contrato de compra e venda. A obrigação de dar pode ser de dar coisa
certa (específica, o carro X, o imóvel Y) ou incerta (ex.: a venda de uma safra). Já a
obrigação de fazer, como a que envolve um contrato de prestação de serviços e de
não fazer quando as partes se obrigam a deixar de fazer alguma coisa, como, por
exemplo, quando um vizinho se obriga a não construir um muro.
Nas obrigações há três elementos: o sujeito ativo, o sujeito passivo e o
objeto. O sujeito ativo, ou o credor, é aquele que pode exigir a prestação; o sujeito
passivo, ou devedor, é o que deve cumprir a obrigação, e o objeto a obrigação de
dar, fazer ou não fazer, conforme vimos anteriormente.

37
4.2 FONTES DAS OBRIGAÇÕES
No nosso sistema, as fontes das obrigações são: os contratos e declarações
unilaterais de vontade (obrigações contratuais) e as que nascem dos atos ilícitos
(obrigações extracontratuais). Como exemplo desta última, podemos citar a
indenização a que tem direito a vítima de um acidente de trânsito.
4.3 ESPÉCIES DE OBRIGAÇÕES
A obrigação será alternativa quando o devedor puder escolher entre
cumprir uma obrigação ou outra. Por exemplo, poderá o devedor escolher entre
entregar um carro ou o seu equivalente em dinheiro.
A obrigação será cumulativa quando o devedor necessitar cumprir todas
as obrigações para que se libere. Exemplo: O devedor deverá construir e pintar
um muro. Divisível será a obrigação que pode ser dividida entre os credores ou
devedores. Por exemplo, a dívida é de R$ 1.500,00, e cada um dos devedores fica
responsável pelo pagamento de R$ 500,00. Será indivisível quando essa divisão
não for possível. Ex.: dois devedores se obrigam a entregar uma casa ao credor. A
obrigação será personalíssima, quando o cumprimento da obrigação só possa ser
executado pelo próprio devedor, de forma exclusiva e pessoal. Exemplo clássico
deste tipo de obrigação é o pintor famoso contratado para pintar um quadro.
4.4 TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES
As obrigações podem ser cedidas para outra pessoa que não o devedor
ou o credor?
Podem, sim, através das figuras jurídicas que estudaremos a seguir:
Cessão de Crédito e Assunção de Dívida.
A Cessão de Crédito “é a transferência de crédito de uma pessoa para a
outra” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 51). Esta transferência que parte do credor
pode ou não envolver o pagamento de valores (onerosa) ou gratuita. Quem
transfere se chama Cedente, e aquele que recebe o crédito se chama Cessionário.
Já a Assunção de Dívida ocorre quando uma terceira pessoa, com a concordância
do credor (por escrito), assume o lugar do antigo devedor, que fica, então, livre
da dívida.
4.5 CUMPRIMENTO OU PAGAMENTO DA OBRIGAÇÃO
O cumprimento da obrigação é o ato que libera o devedor. Assim:
Pagamento do credor  satisfação da obrigação  liberação do devedor
 extinção da obrigação.

38
Mas, para que o cumprimento ou pagamento da obrigação seja efetivo,
temos que observar:
Quem deve pagar  o próprio devedor, outra pessoa por ele, a não ser que a
obrigação seja personalíssima (que só pode ser cumprida pelo próprio devedor), por
exemplo, a obrigação de pintar um quadro.
A quem se deve pagar a obrigação, como regra geral, deve ser paga ao
próprio credor, ou pessoa por ele autorizada, para ter eficácia.
A prova do pagamento  ao pagar, o devedor deverá exigir o recibo, que é
seu direito e a única prova do pagamento, pois este não se presume.
Local do pagamento  a obrigação, como regra geral, deve ser paga no local
que for convencionado. Na omissão, deverá ser cumprida no domicílio do devedor. Se
a prestação for a entrega do imóvel ou prestação relativa a este, o local do pagamento
será o da localização do bem.
Data do pagamento  o pagamento deverá ser realizado na data
convencionada e, se assim não acontecer, ficará o devedor sujeito aos encargos do
não pagamento. Se não houver data convencionada, considera-se que o pagamento
deve ser feito à vista.
Pode haver ainda o perdão da dívida, que se chama remissão.
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
Pode acontecer de o devedor não cumprir a obrigação na data combinada.
Então, diremos que o devedor é inadimplente. Porém, este não cumprimento
sujeitará o devedor a algumas consequências, que vamos conhecer agora.
A primeira consequência é a mora, que é o atraso ou o retardamento do
pagamento.
A mora tanto pode ser do devedor (que não paga) ou do credor (que se
recusa a receber). O devedor poderá ficar, assim, sujeito ao pagamento de multa,
juros, ou outros encargos previstos no contrato.
Asperdasedanossereferemàquiloqueocredorperdeu(danosemergentes)
e o que deixou de ganhar (lucros cessantes), em razão do descumprimento da
obrigação
Outra consequência é o pagamento de juros moratórios, que só podem ser
estipulados no máximo em 12% ao ano, conforme o Código Civil.

39
Acláusulapenal,porsuavez,seráaplicadaquandohouverdescumprimento
daobrigação,aexemplodoqueacontecenosaluguéis,quandoolocadoroulocatário
quiser terminar antecipadamente o contrato, ficando sujeito ao pagamento de três
meses de aluguel.
Por fim, temos as arras ou sinal de negócio. As arras são uma quantia que
o comprador paga ao vendedor para garantir o negócio (arras compensatórias),
ou como compensação pelo arrependimento (arras penitenciais). Conforme o
Código Civil, quando o comprador desistir do negócio, perderá os valores das
arras em favor do vendedor. Quando for o vendedor o desistente, este deve
devolver o que recebeu em dobro.
4.7 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS
As obrigações contratuais são aquelas que se originam de um contrato,
que é uma espécie de negócio jurídico (como vimos acima), pois cria, modifica,
conserva ou extingue direitos.
As partes contratantes têm plena liberdade de contratar, que é o princípio
conhecido como autonomia da vontade. Porém, costuma-se dizer que o Código
Civil limitou este princípio quando exige que quando as partes firmarem um
contrato será necessário haver a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que
significa que a parte deverá pensar e agir com probidade e honestidade. Também
limitam a liberdade de contratar, que é a função social do contrato (art. 421 do
Código Civil).
Podemos citar como exemplos de contratos que são utilizados no direito
imobiliário o comodato (empréstimo gratuito de bem infungível), a locação
(cessão de uso mediante remuneração), o mútuo (empréstimo de bem fungível),
mandato (concessão de poderes de representação através de uma procuração),
entre outros.
ESTUDOS FUTUROS
É importante conhecermos estes conceitos para nossos estudos futuros, uma
vez que, em breve, estudaremos mais profundamente os contratos, na disciplina “Elaboração
e Administração de Contratos”.

40
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve oportunidade de estudar
alguns itens, como:
• O Direito Imobiliário regulamenta as relações que envolvem bens imóveis e a
relação das pessoas com estes bens.
• O direito do proprietário de construir é sempre limitado, podendo este
ou o possuidor ingressar na justiça para fazer cessar este uso anormal da
propriedade, ou ainda exigir, além da demolição da construção, a reparação
dos danos causados.
• Alguns institutos do Direito das Coisas são utilizados pelo Direito Imobiliário,
tais como a posse e a propriedade.
• O estudo dos institutos de Direito das Obrigações é muito importante no
estudo do Direito Imobiliário, porque as transações imobiliárias envolvem
obrigações.
• Existem diversas espécies de obrigações, como dar, fazer ou não fazer.
• O não cumprimento das obrigações gera consequências.
• O direito de contratar sofre limitações por princípios como da função social do
contrato e boa-fé objetiva.

41
Prezado(a) acadêmico(a)! É hora de ver como está seu aprendizado. Responda
às questões a seguir:
1 Apresente um conceito de Direito Imobiliário.
2 Do que se trata o objeto do Direito Imobiliário?
3 Cite três temas que são estudados pelo Direito Imobiliário.
4 Qual o ramo do Direito Civil que mais se aproxima do Direito Imobiliário?
5 Cite três institutos do Direito das Coisas que são estudados pelo Direito
Imobiliário.
6 Discorra acerca do porquê de estes direitos serem chamados “direitos
reais”.
AUTOATIVIDADE

43
TÓPICO 4
DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Como dissemos anteriormente, o direito real “é o direito que afeta a coisa,
direta ou indiretamente, seguindo-a e buscando-a com quem se encontre” (RIOS,
1999, p. 63). É o chamado direito de sequela, que cria um vínculo jurídico entre
a pessoa e o bem e permite, por exemplo, que aquela entre na justiça para pedir
uma reintegração de posse de suas terras invadidas. Além disso, tem efeito erga
omnes, o que significa dizer que, estando devidamente registrado no Registro de
Imóveis, tem validade contra todos, sem que se possa alegar desconhecimento da
titularidade deste direito.
Podem ser objeto de direito real coisas apreciáveis, “de valor ou interesse
econômico” (RIOS, 1999, p. 62). Existem os direitos reais sobre as coisas próprias,
como a propriedade e os direitos reais sobre as coisas alheias, tais como a
hipoteca e o usufruto e o penhor. Como estamos estudando o Direito Imobiliário,
restringiremos nosso estudo à posse e propriedade e aos direitos reais sobre coisas
alheias que têm por objeto os imóveis. Iniciaremos pelo estudo da propriedade,
principal objeto do Direito Imobiliário.
2 PROPRIEDADE
Segundo o art. 1.228 do Código Civil, a propriedade ou domínio é o direito
que seu titular possui de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de
quem injustamente a possua ou detenha. É garantido pela Constituição Federal
em seu art. 5º, XXII da Carta Magna, que, porém, diz que a propriedade deve
atender à sua função social. Esta limitação também está expressa no parágrafo
primeiro do referido art. 1228 do Código Civil. De forma esquematizada, temos
os direitos e seus conceitos, conforme expõem Raposo e Heine (2004).

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DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
DIREITO DE SEQUELA
(buscar a
coisa de
mãos alheias)
(consumir,
alienar gravas
com ônus reais)
(explorar
economicamente)
(servir-se para
uso próprio)
FIGURA 8 – DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
FONTE: Adaptado de Raposo e Heine (2004, p. 84)
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE
Diz-se que a propriedade é plena quando todos estes direitos podem ser
realizados pelo proprietário, sendo, assim, considerada até que se prove o contrário,
conforme art. 1.231 do Código Civil. A propriedade será limitada quando sobre ela
recair um direito real (ex.: hipoteca) ou for resolúvel, quando tem prazo certo para
se extinguir. E como se adquire a propriedade imóvel?
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
São várias as formas de se adquirir a propriedade: registro do título,
usucapião e acessão. Vejamos cada uma delas.
A forma mais comum de aquisição da propriedade é o registro do título
(art. 1.245 do CC), que transfere a propriedade do bem imóvel.
UNI
Você já ouviu dizer que quem não registra não é dono? O que é então este
título e este registro? Vamos ver em seguida.

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