Anne Pitcher - Casa Própria como Estratégia para A Construção do Estado, 06/13/2014
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O debate aconteceu na Sexta-feira no dia 13 de Junho na Unidade de Pesquisa e Estratégia da DW, subordinado ao tema: “Casa Própria como Estratégia para A Construção do Estado: Uma comparação de políticas de habitação em África”, apresentado por Anne Pitcher, University of Michigan Ann Arbor, Michigan EUA. A autora começa por fazer uma comparação da política habitacional em 7 cidades africanas dos seguintes países: Angola, Ghana, Kenya, Ruanda, Tanzânia, África do Sul, e Zâmbia e apresentou as desigualdades sociais como uma das características das cidades africanas. Autora levanta uma questão que lhe parece paradoxal entre estas cidades, olha para política habitacional a partir de dois extremos o negativo e o positivo. A mesma defende o argumento de que Muito governos na África adoptaram políticas de habitação, mas os seus interesses e os do sector privado têm produzido habitação de alta ou de médio superior renda. ENGLISH: The debate Friday June 13 was on the theme: "Homeownership - A Strategy for State Constructed Housing: A Comparison of housing policies in Africa" presented by Professor Anne Pitcher, University of Michigan Ann Arbor, Michigan, USA. The author begins by making a comparison of housing policy in 7 African cities from the following countries: Angola, Ghana, Kenya, Rwanda, Tanzania, South Africa and Zambia. She presented social inequalities as a characteristic of African cities. The speaker raised a question that sounded paradoxical; why have African governments adopted social housing policies, that tend to only benefit high and upper middle income groups. WHen there are housing subsidies from the State, why do they generally go to these same upper income groups? Why does the private sector not invest in real social housing? http://dw.angonet.org/friday-debate
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Anne Pitcher - Casa Própria como Estratégia para A Construção do Estado, 06/13/2014
- 1. CASA PROPRIA COMO ESTRATÉGIA PARA A CONSTRUÇÃO DO ESTADO: UMA COMPARAÇÃO DE POLÍITICAS DE HABITAÇÃO EM AFRICA Anne Pitcher, University of Michigan Ann Arbor, Michigan EUA
- 2. O Paradoxo de habitação em África Problema: • As áreas urbanas Africanas estão crescendo como são assentamentos informais que abrigam os pobres urbanos •O Paradoxo: • Apesar necessidade de habitação de baixa renda, habitação de luxo e de medio superior está aumentando mais rapido que habitacao aos precos accessiveis Por que? •Meu argumento: • Muito governos na Africa adotaram políticas de habitação, mas os seus interesses e os do sector privado têm produzido habitação de alta ou de medio superior renda.
- 3. Características: Casos Selecionadas Country Total pop (thousands) Urban % of population Pop. of capital (thousands) Rate of pop. change in capital, 2005-2010 Est. slum population as percentage of urban (2009) GNI/capita Post- conflict? Angola 19,082 47.6 (58.4) 5,230 3.19 80 1627 yes Ghana 24,392 44.1 (51.2) 3,452 3.3 40.1 611 no Kenya 40,513 45.3 (23.6) 3,523 4.5 54.7 737 no Rwanda 10,624 22. 9 (18.8) 909 3.85 65.1 521 yes South Africa 50,133 (61.5) 3,670 2.35 23.0 5581 no Tanzania 44,841 26 (26.3) 3,349 4.46 63.5 524 no Zambia 13,089 (38.7) 1,451 2.74 57.3 881 no
- 4. Capitais: Residential Sales and Rental Prices City Pop. of capital (thousands) Urban % of population Urban annual growth rate (2010-2015) Est. slum population as percentage of urban (2009) Novas Unidades Necessarias (Por Ano, EST) Luanda 5,230 47.6 (58.4) 3.97 90 200,000 Accra 3,452 44.1 (51.2) 3.50 40.1 133,000 Nairobi 3,523 45.3 (23.6) 4.36 54.7 156,000 Kigali 909 22. 9 (18.8) 4.50 65.1 25,000 Johannesburg 3,670 (61.5) 1.21 23.0 200,000 Dar es Salaam 3,349 26 (26.3) 4.77 63.5 280,000 Lusaka 1,451 (38.7) 4.15 57.3 68,272
- 5. Por que sao preocupados os governos em Africa com provisão de habitação e aquisição de casa própria? Habitação pode impulsionar a economia (sectores de financiamento, construção, etc) Casa propria é ativo financeiro importante A política de aquisição de casa própria pode servir como fonte de tributaç o pelos governosā Os governos adopataram-se o discurso de sonho de proprietario Habitação a preços acessíveis traz benefícios para saude, educação, e bem-estar Boa Habitação promove estabilidade social
- 6. Tipos de Habitação Rehabilitacao e Redimensionamento dos Distritos Centrais Comercias Novas Cidades Condominios Fechados Habitacao a Precos Acessiveis Financiamento para Auto-Construcao Melhoramento dos assentamentos informais
- 7. Kigali Revitalization of CBD
- 10. Habitação a preços acessiveis- África do Sul
- 11. Cidades Diferentes, Resultados Semelhantes • Cidades “Superstars” (Superestrelas) • Mas em Africa, Cidades Superestrelas com Grande Desigualdade
- 12. Capitais:Rendimento mediano, Precos Medios de Casas, e Relacao Preco/Salario Capital Median income civil servant per year (US$) Average House Price 1-3 Bedroom (US$) Price/Income Ratio Accra 7692 85000 11 Dar es Salaam 6984 114000 16 Johannesburg 12284 145000 11 Kigali 94000 Luanda 16800 500000 29 ex_Luanda 16800 140000 8 Lusaka 7944 60000 7 Nairobi 4280 131000 30
- 13. Capitais da Africa: Desigualdade de Renda Country Country Gini Coefficient Rate of pop. change in capital, 2005-2010 Capital City Capital City Gini Coefficient Angola n/a 3.19 Luanda .62 Ghana 42.8 3.3 Accra .50 Kenya 47.7 4.5 Nairobi .59 Rwanda 53.1 3.85 Kigali .47 South Africa 67.4 2.35 Johannesburg.75 Tanzania 37.6 4.46 Dar es Salaam .37 Zambia 54.6 2.75 All urban .66
- 14. Explicando a Preferência para Médio e Superior Renda Habitação A. Argumentos alternativos: 1. Desenvolvimento do mercado de hipotecas 2. Remessas de Emigrantes B. O meu argumento: As Preferências de Stakeholders Afectam Oferta e Procura 1. Estrutura Socioeconomica 2. As Preferencias de Sector Privado 3. O Papel do Governo
- 15. Mercado de Hipotecas (% de PIB)
- 16. B. Explicações do lado da oferta Crescimento de Fundos de Private Equity e do sector financeiro privado Governos-Precisam Retorno sobre Investimento e tem excesso de liquidez Fundos de Pensoes e Seguros; tambem alguns empresas estatais (Kenya e Tanzania) E/Ou Querem criar classe economica domestica Sector privado prefere construir e vender habitacao de alta renda particularmente num ambiente de alto risco (lucro e maior)
- 17. Investmento nos bens imoveis dos fundos publicos de pensoes
- 18. Kenya: Madaraka
- 20. Explicações do lado da procura 1. O Mais poderoso e importantes pessoas querem Habitacao de Alta Renda 2. Grupos politicamente importantes precisam moradias 3. Os mais ricos sao concentrados nos capitais 3. Especulacao no mercado de habitacao de luxo Exemplos: Kenya: Casa de Vice-Presidente Tanzania: Os Ministors, e funcao publica
- 21. Kenya: Casa de Vice-Presidente
- 23. As Diferenças entre as 7 Cidades/Estados Africa do Sul-mais habitacao aos precos acessiveis porque os investimentos tem menos risco Kenya- 1.Expansao de “private equity” facilita mais investimentos e mais pesquisa sobre o mercado imobiliario 2. classe de capital domestico e grande, estavel, e independente do estado (porem nao foi sempre assim porque a familia Kenyatta e a maior proprietario de terra no pais) 3. Tem Master plan Kigali 1. Plano director e ajuda externa 2. “Estado empresario” quer ganhar dinheiro
- 24. Implicacoes pelos estados e os habitantes Setor publico ainda e importante politicamente Os governos quer impulsionar o desenvolvimento de mercado imobiliario Provisão de habitação como um direito social continua a ser, em princípio, mas não na prática As políticas de habitação reforçar social e espacial Diferenciação herdada do período colonial Rent-seeking e Corrupção (pior em países menos democráticos) Crescimento Urbano Desequilibrado
- 25. Obrigada
Notas do Editor
- A palestra vai discutir as politicas de habitacao dos 7 governos da Africa, vai identificar um paradoxo de novos conjuntos habitacionais que todos esses 7 cidases partilham e explicar as razoes do paradoxo. Para fazer esse estudo, eu escolhi 7 capitais em Africa com base nas suas diferencas. get to that later. So we’re going to look at what African governments are doing with respect to housing. In Africa, shortages of affordable housing are well-documented and most governments have designed housing policies to address them. These policies recognize housing as a social right, but at the same time, like Thatcher and consistent with neoliberal economic policies that most governments have adopted, they also stress the value of home ownership as an asset that can be bought or sold. But the paradox is that despite the enormous need for housing by the poor, especially in urban areas, most housing that is being built and delivered by the private or the public sector or some combination of the two, is intended for the middle and upper class and it is EXPENSIVE.
- Então, olhando para os 7 casos, eles diferem consideravelmente de acordo com o tamanho de suas populações, o contexto político, e sua localização geográfica, se eles tiveram um conflito ou não, eo tipo de regime. Nos extremos, temos a África do Sul, que é o mais orientado para o mercado e mais democrático e onde a habitação como um direito social consagrado na Constituição. Na outra extremidade do espectro, temos Angola que experimentou um período extremamente longo de conflitos violentos após a independência em 1975, tem um estado altamente economia em que as exportações de petróleo contribuem com cerca de até o fim da guerra em 2002 impulsionado, já que pode ser melhor descrito como uma autocracia eleitoral, e uma economia onde petróleo e derivados contribuem com cerca de 47% do PIB.
- No entanto o que eles têm em comum são os assentamentos informais superlotadas, onde as condições de habitação são muito pobres. Em particular, Dar es Salaam tem grande procura para habitacao em relacao a populacao da cidade.
- Então, o que eles fizeram? Em quase todos os casos, governos adotaram politicas de habitacao, reservaram fundos de habitacao, e trabalhou com o setor privado para criar novos conjuntos habitacionais Devido à necessidade demonstrada para habitação, a maioria dos governos claramente articulada compromissos para provisão de habitação. África do Sul desde 1994 sob o ANC; Zâmbia e Gana, as suas políticas de habitação ter sobrevivido mudanças do partido no poder; e até mesmo cinco anos atras Angola adotou uma política muito ambiciosa de fornecer uma milao casas antes da próxima eleição, um objectivo político que imitava um similar politica adotado por Margaret Thatcher em 1986. Neste sentido , esses governos aparecem entender os beneficios conhecidos de provisao de habitacao.
- Quando nos olhamos pelos resultados, claramente os governos e o sector privado tem feito muito. Aqui e uma lista dos various estrategias de construcao residencial.
- Revitalizacao do distrito central dos negocios.
- Um projecto de empresa de private equity, Actis, no Thika road, proximo a Nairobi. Um projecto misto com investimento de instituicoes internacionais.
- Designed by an American Developer. A empresa americana desenvolveu essa condomino fechado e vende o sonho da familia feliz aos ganianos
- Jabulani, Soweto. Not for the poorest of the poor but for people who cannot access the mortgage market.
- Mas aqui o paradoxo nos todos os casos. Os resultados dos casos sao semelhantes. As cidades tem duas qualidades-eles sao “superstar” cities-quer dizer que o preco de habitacao e muito, muito mais alto que outros cidades no pais e em comparacao a salario medio. Essa phenomeno existe tambem com Nova Iorque, chicago, SF nos EUA mas a diferenca em Africa e a co-existencia de desigualdade alta por causa de proximidade de construcao informal, dos musseques, ou de cidade de canico se esteja de Moz.
- O que estamos vendo é que um monte de habitação que está sendo construído, principalmente pelo setor privado, mas a maioria de que a habitação vai para classe média e alta e mais do que é muito caro. Na verdade, os preços da habitação nestes sete capitais compartilham as características das cidades norte-americanas que Joseph Gyourko, Mayer e Sinai identificam como "cidades superstar". Em relação a outras cidades, o aumento nos preços da habitação nas cidades de superstar ultrapassar significativamente os preços em outros mercados e, como resultado, os preços expulsar os moradores que não podem pagar para viver lá (por isso acho que San Francisco e Nova Iorque ou Londres). Para entender isso, nos podemos avaliar a relacao entre o preco medio da casa e o rendimento mediano dum trahalhador/dora na funcao publica. E habitual por essa relacao seja 3-1 ou 4-1. Mas podemos ver que so Lusaka tem casas aos precos acessiveis pelos residents com rendimento mediano. Nairobi e o pior.
- Mas o que é diferente nas cidades de superstar da África é que o rico ao vivo em áreas urbanas por causa dos serviços, melhores condições de moradia, e amenidades, etc, mas também devido à falta de clareza direitos de propriedade ou falta de aplicação, bem como a terra disponível, você também terá a pobres. Assim, a desigualdade de renda muito elevada. Entao, nos repetimos, com um grande maioria dos pobres nos capitais, porque é que a maioria das novas moradias para renda alta ou média Como explicar esse resultado? Algumas explicações comuns, que nós rejeitamos e depois se concentram na oferta e procura.
- Vou rapidamente falar sobre argumentos alternativos que se utilizou para explicar media e superior renda habitaca e depois meu argumento que
- Sources: Finmark Trust, 2010; Hoek-Smit, 2012; Hofinet, 2012; UN-Habitat, 2012. Como se ve, o mercado de hipotecas funciona so em Africa de Sul. Tambem com remessas de migrantes, so em gana, eles contribuiam para aumento da venda das moradias. Na minha opiniao, as preferencias de stakeholders como o governo e o sector privado sao mais importantes. Mas as forças de mercado não são suficientes para explicar o aumento da oferta de habitação de ponta nem o boom nos preços dos imóveis urbanos. Em vez disso, mecanismos e objetivos não mercantis e políticos parecem estar dirigindo a oferta e a procura.
- Fundos de pensoes Sources: Baruti, 2010; Ghana 2010; International Social Security Association (ISSA), 2010, Rwanda Social Security Board, 2012; South Africa, Public Investment Corporation, 2011.
- Habitacao de Corporacoa de Habitacao nacional do Governo de Kenya, 82,000-65,000 US D each
- Vai ser construido com os fundos de Fundo de seguranca social nacional de T e o sector privado. Vai acomodar meio milhao de pessoas. 83,000 fogos.
- Foi construida em 2007por 453 milhoes KSh e em Julho 2013, o novo V-P quer fazer a renovacao de 3 million dollars. O v-p previo (Moi) guardou a casa anterior de V-P como residencia pessoal.
- Ja discutei os semelhancas, antes de acabar a paletras, quero abordar as diferencas. NIUPLAN-put together in Nairobi with help of Japanese Aid Agency (JICA)