TCC_GNICC05_BeloHorizonte_SabrinaSantosMarins

FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS
MBA - GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E DA CONSTRUÇÃO
CIVIL – GNICC 05
O INVESTIMENTO EM BONS PROJETOS DE EDIFICAÇÕES E O
CONSEQUENTE AUMENTO DA EFICIÊNCIA EM CRONOGRAMAS
DE EXECUÇÃO E REDUÇÃO DE CUSTOS DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
Sabrina Santos Marins
Coordenador Acadêmico: Prof. Msc. Pedro de Seixas Corrêa
Orientador: Prof. Msc. Daniel Ferreira Falcão
Belo Horizonte
2014

CONSEQUENTE AUMENTO DA EFICIÊNCIA EM CRONOGRAMAS
DE EXECUÇÃO E REDUÇÃO DE CUSTOS DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado
ao curso MBA em Gestão de Negócios
Imobiliários e da Construção Civil de Pós-
Graduação lato sensu, Nível de
Especialização, do Programa FGV
Management como pré-requisito para a
obtenção do título de Especialista. GNICC 05.
Orientador: Prof. Msc. Daniel Ferreira Falcão
Belo Horizonte - MG
2014

BANCA EXAMINADORA
DISCIPLINA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC
CURSO: GNICC 05 – BELO HORIZONTE
DATA: 20 de novembro de 2014
ASSUNTO/TÍTULO:
CONSEQUENTE AUMENTO DA EFICIÊNCIA EM CRONOGRAMAS DE
EXECUÇÃO E REDUÇÃO DE CUSTOS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
ALUNA
BANCA EXAMINADORA
Prof. Msc. Pedro de Seixas Corrêa
PROFESSOR ORIENTADOR
Prof. Msc. Daniel Ferreira Falcão

RESUMO
O presente trabalho tem como objetivo analisar se a etapa de desenvolvimento de
projetos apresenta-se como elemento potencial para maior eficiência física e
financeira na construção de empreendimentos. Para tal, a referência bibliográfica
procura levantar e relacionar as formas através das quais conceitos, metodologias,
aspectos técnicos e indicadores podem ser considerados afim de que cronogramas
sejam otimizados e custos de execução de obras reduzidos. Neste mesmo sentido,
a compatibilização de projetos e a gestão e coordenação de projetos são entendidas
como fundamentais para a redução de erros e retrabalhos, assim como para a
fluidez de forma clara, objetiva e integrada do processo de planejamento do
empreendimento. O trabalho resulta na confirmação de que conceder especial
atenção à etapa de projetos é uma maneira de aprimorar a eficiência do
empreendimento. Conclui-se também que em posse de números percentuais pode-
se mais facilmente aumentar a utilização dos conceitos apresentados e promover a
valorização da área de projetos de edificações e coordenação de projetos.
Palavras-chave: Coordenação, Projetos, Edificações, Cronograma, Custo,
Construção.

LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Relação entre o tempo de desenvolvimento de um empreendimento e o
custo das atividades, demonstrando o efeito de um maior “investimento” na fase de
projeto ...................................................................................................................... 16
Figura 2 – Potencial de Influência no custo final de um empreendimento de edifício e
suas fases ................................................................................................................ 17
Figura 3 - A chance de reduzir o custo de falhas do edifício em relação ao avanço do
empreendimento ...................................................................................................... 18
Figura 4 - Engenharia sequencial x Engenharia Simultânea.................................... 21
Figura 5 - Interfaces do processo de desenvolvimento do produto na construção de
edifícios .................................................................................................................... 22

LISTA DE QUADROS
Quadro 1 – Princípios da Construtibilidade .............................................................. 12

SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO .....................................................................................................8
2. REFERENCIAL TEÓRICO E DESENVOLVIMENTO.........................................10
2.1. Racionalização dos Projetos de Edificações................................................10
2.1.1. Construtibilidade.................................................................................11
2.1.2. Soluções Técnicas e Uso da Tecnologia ...........................................14
2.1.3. Custo e Indicadores ...........................................................................15
2.1.4. Utilização de Padrões - Normalização ...............................................19
2.2. Compatibilização de Projetos de Edificações...............................................20
2.3. Gestão e Cordenação do Processo de Projeto ............................................24
3. CONCLUSÃO ....................................................................................................27
4. REFERÊNCIAS ................................................................................................29

8
1. INTRODUÇÃO
Tendo-se em vista que o objetivo último do mercado da construção civil é a máxima
rentabilidade, torna-se evidente que o fundamental em todas as etapas envolvidas
na realização de um empreendimento imobiliário é a eficiência. Naturalmente
incorporadoras e construtoras se mostram insatisfeitas com elevados custos de
execução das obras, recorrentes atrasos de cronogramas e mesmo seus
superdimensionamentos por evidenciarem o descompromisso com tal fundamento.
A partir desta insatisfação, buscam-se incessantemente soluções que possam
reduzir o tempo de execução de seus empreendimentos assim como reduzir os
custos envolvidos nesta etapa.
Diante do exposto, chega-se às seguintes perguntas de pesquisa: A etapa de
projetos de edificações pode ser forte contribuinte na redução de cronogramas e
custos de execução de obras? Quais recursos podem ser considerados na etapa de
projeto para o alcance de tal aprimoramento na construção de edificações? De que
maneira a Coordenação de Projetos pode atuar para a contratação e elaboração de
projetos de edificações mais eficientes? Por fim, justifica-se um maior investimento
financeiro e temporal na etapa de desenvolvimento de projetos de edificações e
Coordenação de Projetos visando redução de cronogramas e custos de execução
de obras?
Então se analisa a hipótese de a etapa de desenvolvimento de projetos de
edificações apresentar-se como elemento potencial para maior eficiência física e
financeira na construção do empreendimento. Relacionam-se, para a etapa de
projeto, os aspectos técnicos que podem ser considerados, a importância do uso da
tecnologia, indicadores e padrões que auxiliam no aumento da construtibilidade de
uma edificação. Apresenta-se também de que modo a compatibilização de projetos
pode reduzir erros de execução e minimizar o índice de retrabalho tornando a

9
informação mais completa e precisa para as equipes envolvidas na execução. Neste
momento a gestão e coordenação do processo de projetos são apresentadas como
fundamentais para a determinação dos objetivos a serem alcançados com os
projetos, para integração dos projetistas, para criação de parâmetros a serem
seguidos pelos mesmos e para realização da análise crítica do produto.
Assim, foram levantadas e relacionadas formas a partir das quais, através de bons
projetos de edificações, os cronogramas podem ser otimizados e os custos de
execução de obras reduzidos. Também foram mencionadas metodologias para
simplificar o processo de desenvolvimento e interpretação dos projetos, evitando
desperdícios de tempo e gastos desnecessários.
Finalmente, o desenvolvimento do presente trabalho busca a confirmação de que o
cuidado e investimento na etapa de desenvolvimento de projetos podem impactar
fortemente no aprimoramento do processo construtivo.

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2. REFERENCIAL TEÓRICO E DESENVOLVIMENTO
A partir do entendimento de que os projetos são peças básicas e fundamentais no
processo de incorporação e construção de edificações busca-se neste capítulo fazer
um apanhado literário de alguns conceitos e formas através das quais se pode, na
concepção, integração e gestão dos projetos, aprimorar o processo construtivo, com
ênfase no melhor desempenho de cronograma de realização do empreendimento e
custos envolvidos.
2.1 Racionalização dos Projetos de Edificações
As edificações são produtos dos mais complexos e quanto mais complexos os
produtos, maior a dificuldade na tomada de decisões. As opções de solução de
projetos são inúmeras e a melhor escolha será consequência de uma decisão
racional. Tais decisões racionais, originadas do raciocínio lógico, sistemático e
resolutivo dos projetistas envolvidos, deverão resultar no produto mais eficiente
possível. Chegando-se, assim, à racionalização dos projetos (ROSSO,1980).
Sabbatini (1989) define a racionalização construtiva como “um processo composto
pelo conjunto de todas as ações que tenham por objetivo otimizar o uso de recursos
materiais, humanos, organizacionais, energéticos, tecnológicos, temporais e
financeiros disponíveis na construção em todas as suas fases".
Efetivamente,
Racionalizar a construção significa agir contra os desperdícios de materiais e
mão de obra e utilizar mais eficientemente o capital: em sentido lato é
portanto a aplicação de princípios de planejamento, organização e gestão,
visando eliminar a casualidade nas decisões e incrementar a produtividade do
processo. (ROSSO, 1980, p.10).

11
A racionalização pode ser tratada como um princípio utilizável em qualquer processo
construtivo, gerando significativa redução de custo, a partir da utilização da
padronização, simplificação das operações e aumento de produtividade
(MELHADO,1994). O autor ainda destaca que a maior parte destas ações deve ser
implementada ainda na fase de desenvolvimento de projetos, devido às suas
implicações quanto a dimensões, especificações e detalhes que são incluídos nos
mesmos. Ou seja, os projetistas através de boas escolhas no desenvolvimento de
seus projetos levam à melhores resultados e maior eficiência, também na fase de
execução.
Assim compreende-se a necessidade da ênfase na racionalização durante as etapas
de concepção dos projetos de edificações. Para aplicação da mesma, listam-se nos
sequentes subitens alguns critérios a serem considerados.
2.1.1. Construtibilidade
O conceito de construtibilidade é abrangente, entretanto tem como objetivo principal
projetar facilitando a construção. Em 1983 e 1985 surgiram nos Estados Unidos e
Europa, respectivamente, os primeiros estudos ao perceberem que os a maioria dos
problemas ocorridos em obras eram oriundos da falta de integração entre o
processo de desenvolvimento de projetos e o processo de execução de obras
(DIAS, 1992).
Segundo Oliveira (1995), a construtibilidade é a habilidade ou facilidade de um
projeto em ser construído. Este conceito inicial, da simples facilitação da construção
através do projeto, vem sendo ampliado incluindo a importância da integração do
conhecimento e experiência construtiva durante as fases de concepção,
planejamento, projeto e execução do empreendimento, tendo como objetivo
simplificar a produção através do profundo conhecimento das soluções técnicas
disponíveis no mercado da construção civil. Soluções benéficas relativas a técnicas
de execução podem ser alcançadas com enfoque, ainda na etapa de projeto, na
escolha de materiais mais adequados (DIAS, 1992).

12
Na visão dos autores citados o processo de execução de obra se torna mais fácil e
terá melhores resultados se o conceito de construtibilidade for considerado já na
etapa de projeto com o esclarecimento dos métodos de execução e com a utilização
de soluções tecnológicas racionalizadas. Desta forma, o investimento em melhores
projetos significará uma redução de desperdício tanto de material quanto de mão-de-
obra, e desejavelmente, sem acréscimo de custos. Quanto mais cedo o conceito de
construtibilidade for implantado maiores os benefícios.
A construtibilidade busca maior integração entre projetistas e construtores.
Estreitando o dialogo entre estas partes a experiência na execução dos projetos
pode ser tomada como alimentadora para a observação dos aspectos de
construtibilidade dos mesmos. Estes projetistas poderão assim, mais facilmente,
desenvolver melhores futuros projetos facilitando o processo de produção
continuamente. Neste contexto uma boa gestão de projetos se torna fundamental no
acompanhamento e certificação da manutenção dos procedimentos para aplicação
do conceito (MELHADO, 1994).
De fato, a percepção adequada e entendimento dos princípios da construtibilidade
são fundamentais para que seu conceito seja aplicado nas diversas etapas do
processo de projetos de edificações. O CIIA Constrution Industry da Austrália
juntamente com o CII – EUA listam tais princípios e seus significados aqui
apresentados no quadro 1 (CII, 1993).
Quadro 1 – Princípios da Construtibilidade
PRINCÍPIOS SIGNIFICADO
Integração
A construtibilidade deve ser parte integral do planejamento do
empreendimento.
Conhecimento de construção
O planejamento do projeto deve envolver ativamente o conhecimento e
experiência de construção.
Habilidade da equipe
A experiência, habilidade e composição da equipe do empreendimento
deve ser apropriadas para o mesmo.
Objetivos corporativos Construtibilidade é aumentada quanto a equipe do empreendimento em o
entendimento dos objetivos do cliente e do empreendimento.

13
Recursos disponíveis
A tecnologia da solução de projeto deve ser compatível com a
habilidade e recursos disponíveis.
Fatores externos
Fatores externos podem afetar o custo e/ou o programa do
empreendimento.
Programa
A totalidade do programa do empreendimento deve ser realista e
adequado à construção, devendo ter a concordância da equipe do
empreendimento
Metodologia construtiva O projeto deve considerar a metodologia construtiva.
Acessibilidade
Construtibilidade será aumentada se a acessibilidade da construção é
considerada no projeto e nos estágios de construção do
empreendimento.
Especificações A construtibilidade do empreendimento será aumentada quando a
eficiência construtiva é considerada na elaboração de especificações.
Inovação na construção
O emprego de técnicas inovadoras durante a construção vai aumentar a
construtibilidade.
Retroalimentação
Construtibilidade pode ser aumentada em futuros empreendimentos
similares se uma análise pós-construção é realizada pela equipe do
empreendimento.
Fonte: CII ( 1993)
Segundo Tatum (1987), com a implementação da construtibilidade espera-se que os
seguintes os benefícios sejam encontrados:
• diminuição das tarefas na construção;
• diminuição das dificuldades durante a construção;
• reconhecimento das limitações e práticas locais;
• melhoria dos métodos construtivos e da tecnologia;
• importância à melhoria de coordenação entre os projetistas e construtores;
• adoção do mesmo ponto de vista por todos os membros da equipe.
Griffith (1987) corrobora o alcance de benefícios através da aplicação da
construtibilidade e relaciona os seguintes resultados esperados:
• simplificação do projeto levando execução mais fácil em canteiro;

14
• comunicação mais precisa e eficaz das intenções contidas no projeto;
• gerenciamento da execução em canteiro mais eficaz;
• uso melhor dos recursos disponíveis para projetar e construir.
Por fim, os autores concordam que a tão desejada qualidade nos projetos pode ser
alcançada através, dentre outros, da implementação da racionalização construtiva e
da própria construtibilidade desde o inicio da etapa de projetos.
2.1.2. Soluções Técnicas e Uso da Tecnologia
Rosso (1980) afirma que o progresso técnico está diretamente relacionado à
melhoria de produtividade. Ao se aplicar novas tecnologias ao processo de produção
consegue-se aumentar seu volume garantindo também melhor aproveitamento dos
recursos disponíveis. Para que o maior proveito das tecnologias seja tirado, é
importante que a inclusão de novas soluções ocorra na etapa de concepção de
projeto.
Na medida em que se faz uso de novas tecnologias torna-se possível, por exemplo,
a substituição de mão de obra por equipamentos. Ao se realizar tal substituição,
muitas vezes obtém-se redução do desperdício de capital, matéria prima e trabalho,
somando-se a isto a maior eficiência em termos de tempo de execução (ROSSO,
1980).
Segundo Souza (2008) fator ainda mais relevante para este debate é que os
projetistas, como especificadores de materiais e serviços, envolvidos no processo de
projeto de edificações estejam informados e atentos à vasta gama de suprimentos e
soluções técnicas constantemente disponibilizadas e aprimoradas pelo setor de
fornecedores da construção civil. Igualmente torna-se fundamental que este
profissional esteja sempre atualizado com as contínuas revisões, substituições e
cancelamentos das normas técnicas, em adição a necessária atualização referente

15
às certificações e qualificações dos produtos a fim de verificar a efetividade na
aplicação da solução escolhida.
Alguns exemplos de alternativas tecnológicas serão aqui mencionados, mas reforça-
se a importância da reciclagem profissional para que no ato da tomada de decisão o
projetista tenha o domínio das soluções técnicas e opções disponíveis.
São eles (SOUZA, 2008):
 Bloco de concreto/ cerâmico estrutural
 Paredes de chapa de gesso acartonado ( drywall)
 Painéis de concreto para vedação de fachadas
 Fachada-cortina de Vidro
 Fachada Ventilada
 Sistemas Estruturais Pré-Moldados
 Sistemas Estruturais Leves (Membranas)
 Tubos multicamadas flexíveis
2.1.3. Custo e Indicadores
É sabido que o custo total de uma edificação está relacionado às decisões de
projeto. O trabalho dos diversos projetistas pode ser aprimorado considerando-se,
quando da tomada de decisões, os aspectos econômicos. Critérios e até mesmo o
programa de um empreendimento devem ser avaliados a fim de se encontrar o
melhor custo-benefício e não somente a redução orçamentária indiscriminada, que
muito frequentemente ocasiona a simples perda de qualidade (MASCARO, 2010).

16
A Figura 1 mostra, em modo comparativo, que mesmo investindo menos no projeto,
o custo final da obra tende a ser maior. Valorizar o projeto exige mais investimento
financeiro e mais tempo dedicado para que seu desenvolvimento seja coerente e
completo. Com isso, o custo durante a obra é expressivamente menor (FABRÍCIO,
2002).
Figura 1 – Relação entre o tempo de desenvolvimento de um empreendimento e o custo das
atividades, demonstrando o efeito de um maior “investimento” na fase de projeto
Fonte: (Melhado, 2005)
O gráfico abaixo ilustra a relevância do projeto, mostrando a sua grande influência
no custo final de um empreendimento em relação às demais fases ao longo do
processo. A análise feita pelo grupo Construction Industry Institute – CII registra que
a influência no custo final é maior nas primeiras fases, onde as decisões tem maior
poder de interferência (MELHADO, 2005). À medida que as etapas de projeto
avançam, fica cada vez mais difícil prever falhas e incompatibilidades. Quando
encontradas, o investimento para intervir é bem maior, o que acaba resultando em
um aumento no custo final. Conclui-se que etapas de projetos e influência no custo
final são fatores inversamente proporcionais (FABRÍCIO, 2002).

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Figura 2 - Potencial de influência no custo final de um empreendimento de edifício e suas
fases
Fonte: CII, 1987 apud MELHADO, 2005
Complementando este ponto de vista, na Figura 3, HAMMARLUND & JOSEPHSON
(1992) enfatizam que é nas primeiras etapas do empreendimento que se consegue
redução dos custos de falhas do edifício. Os autores dão merecida evidência às
etapas do estudo de viabilidade até à conclusão do projeto, pois apesar do baixo
dispêndio de recursos, é nessas etapas que se têm as maiores chances de tomar
decisões estratégicas.

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Figura 3 - A chance de reduzir o custo de falhas do edifício em relação ao avanço do
empreendimento
Fonte: HAMMARLUND, JOSEPHSON,1992, apud Melhado, 2005
Do ponto de vista técnico, através da utilização de algumas leis (MASCARO, 2010) e
indicadores torna-se possível, de forma mais rápida, comparar alternativas de
projeto à medida que são cogitadas sem a necessidade de ter em mãos orçamentos
completos do empreendimento.
Ao utilizar tais leis e indicadores, ainda no processo de desenvolvimento do projeto,
o profissional toma consciência dos prováveis custos de cada alternativa e pode
assim, de forma permanente, optar por melhores soluções.
Cada especialidade tem seus indicadores específicos de desempenho que
representam de forma quantitativa os dados de projeto, facilitando a tomada de
decisão. No estudo de um projeto arquitetônico, o ponto de vista geométrico

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condiciona fortemente o custo de uma edificação. A seguir três leis disponíveis para
utilização pelo arquiteto (MASCARO, 2010):
- Lei do tamanho
- Lei da forma
- Lei da altura
Na avaliação de eficiência de projetos estruturais pode-se avaliar a relação entre o
peso de aço e a área construída. Também é válido considerar, dentre outras, a
relação entre o volume de concreto e a área construída assim como a relação entre
a área de formas e a área construída (MELHADO, 2005).
Do mesmo modo, o comprimento das tubulações hidráulicas em relação ao número
de pontos e o comprimento das tubulações elétricas em relação ao número de
pontos podem ser observados para que o projeto apresente o melhor custo-
benefício (TUBINO, 2004).
2.1.4. Utilização de Padrões - Normalização
A redução da variedade e a simplificação do produto eliminam a necessidade de
variados ciclos de produção e de adaptação e ajustes de equipamentos. Desta
maneira, evita-se também o maior número de erros, retrabalhos e desperdício de
matéria prima. Portanto, ao quitar a produção de objetos diferentes leva-se a maior
continuidade e constância da produção, fatores imprescindíveis para a otimização do
processo construtivo. Aqui está o princípio da normalização (ROSSO, 1980).
Tal princípio deve ser aplicado já na etapa de projeto, pois é fruto, indiscutível, do
bom planejamento e da boa programação. Segundo Rosso (1980), ao se encontrar

20
a solução que melhor atenda à demanda, com menor custo, parte-se para a
repetição que, com a escala, aumenta-se a produtividade.
Em adição, através da uniformidade facilita-se o processo de controle, que como
elemento de retroalimentação na Gestão de Projetos (1), conduz à melhoria dos
índices de desempenho.
A normalização da informação também é possível e desejável. A partir da criação de
padrões para apresentação dos projetos envolvidos em um empreendimento facilita-
se e acelera-se a compreensão dos mesmos pelos membros da produção.
Minimizam-se as dúvidas e garante-se que o produto final seja apresentado da
maneira como foi concebido. Assim, a informação torna-se mais acessível às
equipes de obra. Nesta padronização institui-se a simplificação para que elementos
supérfluos sejam eliminados além de se uniformizar a apresentação do conteúdo.
Como produto final, é recomendável que a informação seja integralizada através da
Compatibilização dos Projetos, conceito apresentado posteriormente neste trabalho
(MELHADO, 2005).
2.2. Compatibilização de Projetos de Edificações
Mesmo com os avanços tecnológicos e processuais da produção civil, a falta de
integração entre os projetos durante o seu desenvolvimento é mais comum que o
esperado. É de praxe que empresas desenvolvam seus projetos sem relacionar as
disciplinas a eles direcionadas (TAVARES, 2003).
Contudo, a busca por qualidade e eficiência é constante. Neste cenário, o setor da
construção civil passa a adotar métodos da Engenharia Simultânea (FABRÍCIO,
2002).
_________________________________
(1) Mais adiante a Gestão de Projetos será apresentada como conjunto de ações voltadas para a
qualidade final do projeto e produtos. A retroalimentação do processo é uma de suas etapas.

21
Entende-se como Engenharia Simultânea a filosofia resultante de experiências e
conhecimentos, surgida em decorrência da necessidade de evolução dos conceitos
e paradigmas da indústria. Representa, essencialmente, uma alternativa aos
métodos correntes de desenvolvimentos de produtos, especialmente no processo de
elaboração de projetos. Ela substitui o modelo de gerenciar sequencialmente as
etapas de trabalho, denominada Engenharia Sequencial, onde o início de uma
determinada atividade só se inicia com o término de outra, apresentando-se como
um desenvolvimento de todas as especialidades de projeto em paralelo, através de
times multidisciplinares de projeto interagente, obtendo prazos e custos reduzidos
(FABRICIO, 2002).
A figura abaixo, adaptada de Weck et al. (1991, apud TAKAHASHI, 1996) e
apresentada por Fabrício (2002) em sua dissertação, compara as etapas de
desenvolvimento de produto de forma sequencial e simultânea, evidenciando o
ganho de tempo e a interatividade do processo.
Figura 4 : Engenharia Sequencial x Engenharia Simultânea
Fonte: FABRICIO, 2002
Uma vez que o termo Engenharia Simultânea surgiu nos processos produtivos da
indústria seriada, inicialmente na automobilística, quando da transposição para a
Construção Civil foi adaptada às suas necessidades, recebendo o nome de Projeto
Simultâneo. A adoção deste método, segundo Melhado (2005), busca ampliar maior

22
integração entre os diversos agentes do processo, pela formação de equipes
multidisciplinares, redução do tempo de elaboração dos projetos, melhoria de
desempenho do produto e do processo e diminuição dos custos.
A aplicação do Projeto Simultâneo, segundo Fabrício; Melhado (2001) se basearia
em cinco interfaces sendo três principais de colaboração no projeto: interface
mercado-projeto-uso, programa-projeto e a interface entre os projetos do produto, ou
seja: elas englobam desde a negociação do projeto com o cliente até a execução da
obra, ocorrendo de forma cooperada e integrada dos profissionais. A estas,
acrescenta-se a retroalimentação das fases de execução, interface projeto-obra, uso
e de interface com o cliente, conforme a figura 5.
Figura 5- Interfaces do processo de desenvolvimento do produto na construção de edifícios.
Fonte: FABRÍCIO; MELHADO, 2001
Onde:
i1: interface mercado – projeto – uso (interface com o cliente)
i2: interface programa-projeto
i3:interface entre os projetos do produto
i4: interface projeto do produto – produção (projeto para produção)
i5: retroalimentação execução – projeto
Destaca-se a quarta interface, projeto-obra, relacionada à construtibilidade dos
projetos e à elaboração de Projetos de Produção que resolvem antecipadamente e
de forma coerente com as especificações do produto os métodos construtivos dos

23
subsistemas da obra. A fim de elaborar um Projeto de Produção com qualidade faz
se a amarração dos Projetos do Produto cujo conteúdo, isoladamente, traz
informações relativas à caracterização dos mesmos. Tal amarração, também
chamada de compatibilização, embasa um Projeto de Produção com concordância e
harmonia, assegurando às empresas e consumidores, a racionalização da obra com
redução de tempo de elaboração e de custo, melhorando o desempenho do produto
(FABRICIO, 2001).
Assim, a compatibilização de projetos é vista como um instrumento fundamental no
processo de desenvolvimento dos diversos projetos que englobam um
empreendimento. Graziano (2003) define a compatibilidade como atributo do projeto
cujos componentes dos sistemas ocupam espaços que não conflitam entre si,
garantindo dados com consistência e confiabilidade até o final do processo de
projeto e obra.
Segundo Picchi (1993), a compatibilização de projetos se resume a compreender a
atividade de sobrepor os vários projetos e identificar as interferências, assim como
programar reuniões entre os diferentes projetistas e a coordenação. Já para
Rodríguez e Heineck (2001), a compatibilização deve acontecer em cada uma das
etapas de projetos, indo de uma integração geral das soluções até as verificações
de interferência geométricas das mesmas, sendo facilitada quando iniciada nos
estudos preliminares.
A literatura a respeito do conceito de compatibilização não é consensual, porém é
unânime a crença na necessidade, abordada por diversos autores, de sobrepor os
projetos interligados, estudá-los, identificar falhas, apontar problemas e implicar
modificações ainda na fase de planejamento, evitando grandes erros durante a fase
de obra.
Com este instrumento, o empreendimento deixa de ser tratado de forma
segmentada e passa a ser tratado como algo multidisciplinar, onde o
compatibilizador/coordenador, profissional capaz de compreender o raciocínio
conceitual de um todo, levanta as informações analisadas para as partes e com a

24
cooperação destas discutem-se as análises originando um projeto completo, bem
resolvido e autônomo para produção.
Há então uma mobilização de diferentes profissionais de interesses e
conhecimentos especializados para tratar com êxito os múltiplos problemas
colocados no empreendimento, mitigando os projetos mal gerenciados que acabam
resultando em produtos com deficiências nas informações, falta de dados e
consequentes tomadas de decisões/improvisações na obra, sem conhecimento de
toda equipe envolvida (FABRICIO, 2002).
2.3. Gestão e Coordenação do Processo de Projeto
Questões relacionadas a projetos são grandes causadoras de perdas em eficiência
na construção civil. O projeto mal resolvido leva a modificações durante o processo
construtivo, não cumpre as especificações, detalha de forma insuficiente soluções
propostas e principalmente apresenta falhas além de incompatibilidades entre as
diversas especialidades. Caso o processo de desenvolvimento de projetos tenha
sido mal executado, ter-se-á baixo desempenho na execução e prejuízos nas
características do produto, como por exemplo, a presença de patologias
(MELHADO, 2005).
Novamente na busca da qualidade e maior eficiência de execução dos
empreendimentos imobiliários, não se pode contratar projetos de edificações e
apenas esperar pelo recebimento de um bom produto final. É sabido que a melhoria
na eficiência dos projetos depende da análise crítica dos participantes do processo
de elaboração dos mesmos, entretanto é fundamental que o processo de
desenvolvimento se dê de forma integrada e coordenada. Para garantir que os
projetos sejam elaborados de forma racional, primando pelas melhores soluções,
toda a etapa de projetos precisa ser bem gerida.
A gestão de projetos se dá desde a contratação e orientação aos projetistas até a
análise do material recebido, passando pela criação de critérios de avaliação dos

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projetos. A todo o momento a equipe de gestão de projetos deve visar à integração
das partes interessadas, o empreendedor, usuário, projetista, fornecedor e produção
(MELHADO, 2005).
Ainda segundo Melhado (2005) as equipes de gestão e coordenação definem os
objetivos dos projetos e certificam, através da contínua orientação aos projetistas,
que o equilíbrio dos interesses das partes envolvidas está sendo encontrado, assim
como a valorização dos pontos em comum. Enquanto a equipe de gestão de
projetos define as diretrizes a equipe de coordenação as operacionaliza.
Em seus deveres mais técnicos, a coordenação tem o de definir conteúdo mínimo e
de disponibilizar regulamentações para controlar e orientar o processo de projeto.
Deve subsidiar o processo com manuais e códigos de edificações, além de
estabelecer as regras para coleta, processamento e transmissão das informações.
Por fim, também é de responsabilidade desta equipe estipular a padronização da
forma de apresentação gráfica e de conteúdo de projetos bem como critérios de
verificação. Em suma a coordenação tem como tarefa o estabelecimento de
métodos de elaboração e controle de projetos concomitantemente com o de
continuamente incentivar a cooperação entre as partes envolvidas
(MELHADO,2005).
Em adição, a gestão e coordenação de projetos tem a função de associar as etapas
de projeto e produção eliminando assim interferências indesejáveis antes mesmo
que cheguem à execução. Ao integrar estes processos viabiliza-se e permite-se
estabelecer o processo de retroalimentação das informações, grande inibidor da
repetição de falhas em diversos empreendimentos. Dados deverão ser coletados,
assim como resultados devem ser medidos durante a execução do projeto com o
objetivo de melhor compreender o impacto das decisões tomadas durante o
desenvolvimento dos projetos. Esta prática subsidia a incorporadora e construtora
com um banco de boas e más soluções a fim de possibilitar a evolução dos
procedimentos da empresa. Obviamente, é fundamental que tal banco de dados
seja consultado durante o desenvolvimento de projetos futuros (MELHADO, 2005).

26
Para que todo o processo de projetos produza resultados positivos, Melhado (2005)
destaca os seguintes fatores essenciais que devem estar presentes:
• competência dos profissionais de projeto;
• designação de profissionais especializados para solução de parte específicas
dos projetos;
• padronização da apresentação das informações;
• observância das necessidades e expectativas do empreendedor e dos
usuários;
• consideração das exigência das execução e controle;
• eficiência e eficácia da coordenação de projetos.
Ademais, fatores ambientais condicionantes da atividade de projeto devem ser
considerados, tais como:
• influência da qualidade dos processos de gestão do empreendimento (como
contratação, incorporação ou comercialização);
• acesso ao conjunto de informações técnicas e especificações necessárias à
elaboração do projeto;
• normalização adequada – por exemplo, quanto à critérios de projeto e
dimensionamento; conteúdo e apresentação dos projetos;
• orientação clara e eficiente, por parte dos órgãos de aprovação, quanto as
legislações e regulamentações aplicáveis ao caso.
Cabe, como visto anteriormente, às equipes de gestão e coordenação de projetos a
atenção constante aos fatores listados acima para que a qualidade, tanto dos
projetos em si quanto das suas implicações nas demais fases do empreendimento,
sejam alcançadas.

27
3. CONCLUSÃO
A literatura consultada e apresentada evidencia variadas ferramentas e amplos
conceitos para a implementação da racionalização, com consequente redução de
custos e cronogramas de execução, na construção civil. A aplicação destes
conceitos apresenta-se como um processo contínuo de aprendizagem, entretanto
ainda são pouco explorados pelos profissionais do setor pelas dificuldades
apresentadas pelos incorporadores e construtores em compreender a racionalização
durante todo o ciclo de vida dos empreendimentos.
Conclui-se também que, na perspectiva de aumentar a produtividade e eficiência na
construção civil, apresenta-se, como fundamental, a necessidade de implementar
incessantemente as melhores práticas já a partir da primeira etapa de uma
edificação. A etapa de projetos, compreendida como umas das inicias e grande
influenciadora do processo de execução e dos resultados de um empreendimento,
busca maior qualidade nos projetos e para tal faz-se necessário investir na maior
integração entre construtoras e projetistas. Através da boa gestão e coordenação de
projetos a integração se viabiliza e todos os participantes do processo construtivo
estarão informados e poderão internalizar os conceitos de construtibilidade,
composição de custos, uso de tecnologia e a importância da normalização e
compatibilização, anteriormente apresentados, para que seu produto seja de
qualidade e fundamentalmente otimizado.
Desta forma e perante a influência que a etapa de projetos tem sobre a edificação
fica cada vez mais argumentado que conceder especial atenção à mesma não é um
desperdício e sim uma maneira de aprimorar o empreendimento. Quanto maior o
tempo dedicado na concepção e desenvolvimento dos projetos e maior o
investimento financeiro inicial, menores serão as falhas e retrabalhos. Possíveis
dificuldades serão antecipadas, custos não planejados para intervir são
minimizados, fazendo com que o empreendimento seja mais eficiente física e
financeiramente.

28
Finalmente, propõe-se o aprofundamento do estudo realizado a fim de encontrar a
porcentagem relacionada à maior economia que o investimento financeiro e
temporal no processo de desenvolvimento de projetos de edificações pode
efetivamente trazer ao curso da construção de edificações. Em posse de números
percentuais pode-se mais facilmente promover a valorização da área de projetos de
edificações e coordenação de projetos intrinsecamente ligada ao planejamento
como conceito genericamente almejado e timidamente aplicado no âmbito do
desenvolvimento de projetos de edificações na Construção Civil.

29
4. REFERÊNCIAS
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