O documento discute a tendência do mercado para lotes urbanizados e residências unifamiliares e como implantar bairros planejados de forma a atender a demanda por infraestrutura e serviços similares aos da cidade. Apresenta estratégias para o desenvolvimento gradual de bairros planejados com moradia, emprego, comércio, lazer e outros serviços.

1. A tendência no mercado consumidor de lotes urbanizados e residências unifamiliares. Paulo Cesar Sampaio de Toledo

2. CIA Inteligência e Coordenação Fundada em 1997 com a fusão de 3 imobiliárias que atuavam em AlphavilleSao Paulo desde 1984. Coordenou e comercializou mais de 30.000 lotes e mais de uma centena de edifícios residências e comerciais em 31 cidades brasileiras em 14 anos. Participou no planejamento e coordenação de bairros planejados em Barueri / Grande SP, Salvador /BA , Campinas/SP, Goiânia/GO , Itu/SP, Caruaru/PE, Linhares/ES e de resorts e hotéis em Santa Catarina, Bahia, Goiânia e São Paulo. Em 2010 montou uma nova divisão de negócios - Inteligência e Coordenação - com o objetivo de assessorar empreendedores na formatação de estratégias comerciais para o desenvolvimento de bairros planejados. Desde 2010 faz parte do grupo a franquia imobiliária RE/MAX, que possui 172 franquias em 16 Estados.

3. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS Com o processo de verticalização das cidades brasileiras, as áreas para implantação de condomínios de lotes passam a ser cada vez mais escassas. Naturalmente os empreendedores buscam grandes áreas para o desenvolvimento de Bairros Planejados – as chamadas Edges Cities – ou cidades do entorno.

4. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS Estas áreas, na grande maioria dos casos, não tem a infraestrutura necessária para atender os anseios do seu público – que busca a infraestrutura e equipamentos da cidade, logo se faz necessário dotá-la de diversos equipamentos para suprir os anseios deste consumidor.

5. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS Muito da infraestrutura está diretamente ligada ao poder público e as características geográficas da área, entretanto outras estão diretamente ligadas aos investimentos que o empreendedor deverá fazer na área e também ao tempo de maturidade do empreendimento.

6. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS A implantação da infraestrutura espelha a complexidade e dinamismo do processo e exige uma estratégia de desenvolvimento diferenciada, a saber:

7. IMPLANTAÇÃO – Linha do tempo 1ª FASE 2ª FASE 3ª FASE Lotes dos mais diversos tamanhos Condomínios de casas prontas – housings Apartamentos 1. MORADIA 2. EMPREGO Trabalhadores do setor de construção, mão de obra doméstica e/ou indústria Profissionais liberais Executivos 3. COMÉRCIO E SERVIÇOS Consultórios de Profissionais liberais Comércio e Serviços de conveniência Shopping Centers 4. ESPORTE ClubHouses Clubes sociais Academias e Centros Esportivos 5. EDUCAÇÃO Escola Infantil Escola de Nível Médio Escola Superior 6. CULTURA Centro de convivência ao ar livre Cinemas Teatro 7. SAÚDE Consultórios médicos Pronto Socorros Hospital 8. RELIGIÃO Capela católica Igreja Demais religiões 9. SOCIAL ClubHousing Bares e Restaurantes Casas de Shows e Entretenimento 10. LAZER Praças e Ruas do Condomínio Club Social Shoppings e Pontos de Encontro

8. TENDÊNCIA DE CONSUMO O desejo de morar em uma casa permeia o sonho da maior parte das famílias brasileiras. Com a verticalização da cidades, o consumidor terá que fazer uma opção – a tranquilidade e o sonho da casa ou a praticidade de um apartamento na cidade? E, por que não, um apartamento em um bairro planejado?

9. TENDÊNCIA DE CONSUMO Sub-produto Produto – BairroPlanejado Criar um sentimento de lugar (endereço/destino) Lotes, Casas e Apartamentos + Lojas, serviços e escritórios Tervidaprópria (infraestruturadacidade) Estimular a vidaemcomunidade (sentimento de pertenceraolocal – vidacomoantigamente) Diferencial de Produto Perpetua o Conceito Liquidez + menorprazo de implantação

10. TENDÊNCIA DE CONSUMO As principais questões que são colocadas pelos consumidores na hora da decisão de morar em um bairro planejado x morar na cidade: CARRO 100% DO TEMPO X MOBILIDADE A PÉ (WALKABILLITY) DISTÂNCIA DO TRABALHO X PROXIMIDADE DO TRABALHO SERVIÇOS E COMÉRCIO DISTANTES X SERVIÇOS E COMÉRCIO NA PORTA DE CASA TRANQUILIDADE X CAOS URBANO ESPAÇO X FALTA DE ESPAÇO VIDA COMO ANTIGAMENTE X VIDA COSMOPOLITA CONTATO COM O VERDE X CONTATO COM O CAOS URBANO DESEJO DE CONSTRUIR O SEU SONHO X SONHO LIMITADO CONVIVÊNCIA SOCIAL X ISOLAMENTO SOCIAL

11. TENDÊNCIA DE CONSUMO + BairroPlanejado Cond. Horizontal Reserva de mercado Loteamento Cond. Vertical Casa Isolada - + - Liquidez de comercialização Posicionamentogeramaiorliquidez, menorprazo de implantação e potencializaresultado, desdeque o conceito do empreendimentosejadiferenciado

12. CASE – Eldorado GO Características Dentro da área urbana Vetor de crescimento Etapas 1ª Fase: condomínios horizontais 2ª Fase: produtos verticais entre 70 e 90m² 3ª Fase: implantação de shopping center Forças Localização dentro da área urbana Experiência e solidez do grupo empreendedor Ameaças Preço X Tempo de implantação

13. DEBATE O grande desafio é dotar o Bairro Planejado da infraestrutura necessária para que o consumidor troque os benefícios de morar em um produto vertical na cidade pelos benefícios de um Bairro Planejado longe dos grandes centros. Como dotar o Bairro Planejado da infraestrutura para atender plenamente os desejos dos consumidores? Nos seus primeiros anos de implantação o consumidor “aceita” trocar a falta de infraestrutura pelo desejo de morar em uma casa? E no apartamento? Qual é a tendência de consumo de lotes residenciais e de produtos verticais em um Bairro Planejado?

14. CIA INTELIGÊNCIA E COORDENAÇÃO Paulo Cesar Sampaio de Toledo