O documento discute a formação e estouro de uma bolha no mercado imobiliário comercial brasileiro entre 2010-2013, quando o crescimento do PIB desacelerou, reduzindo a demanda por escritórios e galpões. Isso levou a um excesso de oferta e queda nos preços desses imóveis, principalmente em São Paulo. O economista Robert Shiller identificou a formação de uma "bolha" nesse setor. Shoppings também sofreram com a expansão caótica na década passada.
1. 1. Introdução
O fenômeno bolhas é de imprescindível importância para o mercado
econômico do país e deve ser estudado a fundo .O futuro do preço de
mercado, por definição é incerto. Na maioria dos casos ondas de valorização
são seguidas por mais ondas de valorização, havendo boas razões
econômicas por trás delas.
Devido ao crescimento do PIB em 2010, o mercado imobiliário tendeu a investir
em construções de novos estabelecimentos comerciais, porém, a partir de
2011 houve uma queda brusca do PIB e a economia começou a desacelerar
oque reduz a demanda por imóveis comerciais. Na teoria com o crescimento do
PIB a economia cresce. Portanto mais empresas tem o interesse em novos
investimentos, assim, faz-se necessário o aluguel de novos escritórios,
armazém, galpões, etc. Assim as vendas dos imóveis diminuem por não haver
investidores interessados no uso desses, já que a economia esta desfavorável
a investimentos e crescimento. Além disso, o os preços dos imóveis estavam
altos devido ao anterior crescimento comercial e não reajuste na queda,
desfavorecendo ainda mais o procura por esses imóveis. A consequência disso
é que há mais imóveis e armazéns vagos no país.
2. Desenvolvimento
A expressão “Bolha” se trata de um fenômeno financeiro marcado por preços
que decolam da realidade para depois cair subitamente, como o inflar de uma
bolha de sabão que ao estar muito grande, não suporta a tensão superficial e
acaba por estourar.
Uma bolha só se forma porque, até o dia em que estoura há um consenso em
torno dos bons fundamentos da alta dos preços. Os maiores símbolos da bolha
imobiliária no país não são os imóveis residenciais mas sim, os comerciais,
devido a fúria construtora da ultima década. Em 2012 e 2013 os lançamentos
somam 25 bilhões de reais, o maior volume da história do país. A ideia desses
empreendedores imobiliários era que a demanda por área de escritórios
seriam multiplicadas e quem não aproveitasse para construir perderia a maior
oportunidade da história do Brasil.
Um fator que deve ser levado em conta é que a demanda por imóveis
residenciais não ocasionou na “bolha”, pois a disponibilidade de crédito,
emprego e renda garante que haverá demanda por casas e apartamentos.
Além disso, o volume de financiamentos e a renda continuam crescendo e o
desemprego está estável. Conclui-se que o preço desses imóveis continua em
alta nas principais cidades. Segundo a revista Exame a alta acumulada foi de
2. 61% (pesquisa em sete cidades considerando um valor inicial de 1 milhão de
reais).
A expectativa de um aumento ainda maior também gerou um recorde de
construções, consequência disso foi que a alta de crescimento de área de
galpões disponíveis no país cresceu 120% em apenas três anos.
O fato é que os empreendimentos que estão ficando prontos recentemente
foram desenhados no período de PIB elevado, assim sendo entreques para
aluguel na queda do PIB.
Para exemplificar, um apartamento pequeno de 35 metros quadrados recém-
lançado em São Paulo costuma ultrapassar o valor de 1,1 milhões de reais.
O americano Robert Shiller, ganhador do premio Nobel de economia, em uma
visita a São Paulo, identificou o fenômeno “bolha” no mercado imobiliário
brasileiro. Porém, concentrado apenas no setor comercial.
Shiller, que estuda o mercado imobiliário americano há uma década, analisou
que está acontecendo com o mercado imobiliário brasileiro numa visita a São
Paulo e afirmou: “É bolha”.
O efeito disso são imóveis vazios sendo a única alternativa é a diminuição dos
preços. O valor pedido por imóvel era de 240 reais por metro quadrado e os
interessados estão dispostos a pagar 180 reais. Os donos de alguns imóveis,
um grupo de árabes bilionários, declararam que vão alugar quando o preço
voltar a subir. Porém, que não pode se dar ao luxo aceita os preços mais
baratos.
Nesse estágio o aluguel comercial caiu 15% em São Paulo, 10% no Rio de
Janeiro e 7% em Recife de 2012 a 2013. A casos em que em algumas regiões
de São Paulo um quarto dos imóveis estão desocupados.
“O que está acontecendo no mercado imobiliário comercial é
consequência da desaceleração da economia, que está se espalhando
por mais setores. A indústria não foi bem na década passada, e agora
começa a haver problemas no setor de serviços”, diz o economista
Marcos Lisboa, vice-presidente da escola de economia Inesper. (Leal &
Vilarga, 29/05/2014)
No mercado dos Shoppings há um sinal nítido de uma bolha estourando. O
setor vive os efeitos de uma expansão caótica na ultima década. Os
investidores se levaram pela ideia otimista de compra no país. Já que os
brasileiros compram menos em shoppings do que os consumidores de outros
países emergentes e desenvolvidos, os investidores concluíram que havia mais
3. espaço para empreendimentos do tipo. Porém, as disputas pelo espaço levou à
empreendimentos fracos. Além disso, no caso de uma cidade com três
shoppings ruins, um roubaria a clientela do outro.
No entanto , os hotéis estão passando praticamente ilesos pela fase ruim do
setor. Onde no caso há um problema de escassez e não de oferta. Em média
os Hotéis do país tem uma taxa de 66% de ocupação, índice considerado
saldável. Em Brasília e no Rio de Janeiro, as diárias aumentaram 12% no ano
passado.
Mas a Copa do Mundo poderá atrapalhar essa condição otimista, pois a
construção, em algumas cidades cede está em um ritmo desordenado. Por
Exemplo, em Belo Horizonte os números de quartos dos hotéis irão dobras até
2015, podendo reduzir a taxa de ocupação para 40%.
3. Conclusão
Os números de prédios a ser entregues nesse ano deve ser equivalente ao do
ano passado, sendo assim, a taxa de vacância continua subindo. Haverá dois
cenários possíveis que dependem da economia. No setor dos Shoppings a
situação não está mais favorável, onde estão previstas 43 inaugurações para
2014, sendo um novo recorde.
No entanto no setor comercial, galpões e armazéns já tentaram sanar um
pouco o problema. Diminuíram de 1,4 para 1 milhão de metros quadrados o
numero de imóveis, baseados no excesso destes no mercado e na correção
dos preços no ultimo ano. Mesmo assim, a quantidade de imóveis tende a
crescer em 2015, então é possível que os preços caiam ainda mais.
Há bolhas e bolhas. O mercado imobiliário comercial é cíclico, pois acompanha
os altos e baixos típicos de uma economia de mercado. A bolha que ocasionou
a queda da economia mundial surgiu em uma bolha no mercado imobiliário
americano, onde o agravamento foi causado pelo excesso de dividas
envolvidas, tanto de donos de residenciais como de construtores, que tomaram
dinheiro demais emprestado dos bancos. No caso brasileiro a nossa “bolha”
não terá efeito semelhante, pois o volume de dividas das empresas que
controlam esse setor é relativamente baixo. Isso não quer dizer que não haverá
consequências. No setor varejista dos shoppings haverá uma baixa de lucro
por conta do baixo movimento.
O mercado imobiliário brasileiro reflete a atual situação financeira do país. P
seguimento comercial depende fundamentalmente das impressas investindo e
na confiança no futuro da economia.
A solução dos Shoppings seria um possível investimento em atração de
publico, como o exemplo do aquário em Dubai, nos emirados árabes, assim
aumentando as vendas.