O documento apresenta uma análise comparativa de índices financeiros de duas empresas do setor de construção civil no Brasil, a Cyrela e a Gafisa, nos anos de 2006 e 2007. Analisa índices como liquidez, endividamento, rentabilidade e giro de ativos das empresas. A Cyrela apresentou melhora em sua margem líquida e rentabilidade enquanto expandia por meio de parcerias, ao passo que a Gafisa manteve índices estáveis.

1. Escola Brasileira de Administração Pública e de Empresas – EBAPE Graduação em Administração – Quarto Período Rio de janeiro – RJ – Junho de 2008 Trabalho de : Análise das Demonstrações Contábeis Professora : Vania Borgeth Por: Felipe Araújo Boris Fernandes Leandro de Avólio Galhano Malbina Charif Thales Ferro Vitor Clemon

2. O segmento de construção habitacional e comercial, verificou-se um aumento na aquisição de imóveis, com a melhoria da renda pós-Plano Real. O segmento apresenta grande potencial de crescimento,tendo em vista o déficit habitacional brasileiro, em torno de 7,9 milhões (FGV Projetos/2008). Construção Pesada edificações, que engloba obras habitacionais, comerciais, industriais, obras sociais e obras destinadas a atividades culturais, esportivas e de lazer; construção pesada, que engloba vias de transporte, obras de saneamento, de irrigação/drenagem, de geração e transmissão de energia elétrica, de sistemas de comunicação e de infra-estrutura de forma geral. O segmento de construção pesada, a partir de 1994, passou a sofrer com a queda da capacidade de investimento do governo, devido à deterioração das finanças públicas, porém sinalizou recuperação após 2004. Edificações O setor no Brasil

3. O setor de construção não é tipicamente exportador, mas, devido ao baixo crescimento econômico dos últimos anos, as empresas passaram a buscar novos mercados para compensar a queda das grandes obras no setor. A empresa em destaque A Cyrela Brazil Realty é a maior incorporadora de imóveis residenciais do Brasil. Considerada uma das empresas mais sólidas e admiradas do setor da construção civil Atualmente opera em 17 estados e 55 cidades no Brasil além da Argentina São 45 anos de história, 35 mil clientes e 7,25 milhões de metros quadrados incorporados Nos três primeiros meses de 2008, a Cyrela lançou 19 empreendimentos, sendo 8 da marca Living, e adquiriu 16 novos terrenos

4. Índice de Liquidez Geral Cyrela Gafisa Indice de Liquidez Geral = Ativo Circulante + Ativo Realizavel a Longo Prazo (Passivo Circulante + Passivo Exigivel a Longo Prazo ) A Cyrela no ano de 2006 obteve esse indice no valor de 2,80 e no ano de 2007 esse valor cai para 1,78. Para entender o motivo dessa queda no periodo de 2007 é necessario entender as mudanças em sua ESTRATÉGIA de negócios e não deve ser julgado a priori como resultado de uma má administração. LIQUIDEZ GERAL 1,7806 2,8093 2,0782 2,1970 2007 2006 2007 2006

5. Índice de Liquidez Corrente Cyrela Gafisa Indice de Liquidez Corrente = Ativo Circulante Passivo Circulante Observamos que no ano de 2006 o Indice de Liquidez Corrente obteve o valor de 2,51 e que no ano de 2007 esse indice avança para 2,53. Podemos tirar a conclução de que a capacidade de pagamento de suas dividas no periodo de 360 dias é bastante elevada. 2007 2006 2007 2006 LIQUIDEZ CORRENTE 2,5360 2,5103 3,3979 3,3561

6. Índice de Liquidez Seca Cyrela Gafisa Indice de Liquidez Seca = Ativo Circulante - Estoque - Despesas antecipadas Passivo Circulante Por se tratar de uma empresa do setor de construção civil, boa parte do seu ativo circulante é composto por estoque, o que configurou essa queda em comparação com o indice anterior. 2007 2006 2007 2006 LIQUIDEZ SECA 1,4058 1,2871 2,0406 2,2320

7. Índice de Participação de Capital de Terceiros Cyrela Gafisa Participação de CT = Capital de Terceiros Patrimonio Liquido O que explica o aumento no ano de 2007 para a Cyrela foi dada por motivos estratégicos de crescimento emitindo o valor de R$500.000.000 em Debêntures com vencimento no longo prazo. 2007 2006 2007 2006 ENDIVIDAMENTO 128,11% 55,27% 92,75% 83,55%

8. Índice de Composição do Endividamento Cyrela Gafisa Composição do Endividamento = Passivo Circulante Capital de Terceiros Podemos tirar a conclusão de que a Cyrela melhorou seu indice de endividamento que, no ano de 2006 foi de 60%, e no ano de 2007 abaixou para 35% mostrando que houve uma melhor alocação dos recursos de terceiros, apoximadamente 65% de sua divida está alocada no longo prazo no ano de 2007. 2007 2006 2007 2006 COMP. ENDIVIDAMENTO 34,74% 59,76% 40,67% 50,10%

9. Índice de Imobilização do Capital Próprio Cyrela Gafisa Imobilização do Capital Próprio = Ativo Permanente Patrimonio Liquido Ambas empresas apresentaram indices satisfatóriamente baixos por não necessitar tanto de ativos permanentes. 2007 2006 2007 2006 IMOB. CAP. PROPRIO 11,20% 10,89% 15,49% 1,31%

10. Índice de Imob. dos Recursos Não Correntes Cyrela Gafisa Imobilização dos Recursos Não Correntes= Ativo Permanente Patrimonio Liquido+ Exigivel a longo prazo Ao verificar o indice da Cyrela, é possivel notar que, no ano de 2006 para 2007 o indice caíu de 9,3% para 6,4% puxada pela sua estratégia de alocar suas dividas no longo prazo 2007 2006 2007 2006 IMOB. REC.Ñ CORRENTES 6,44% 9,30% 10,06% 0,93%

11. Giro do Ativo Cyrela Gafisa Giro do Ativo = Vendas Ativo Total Médio A Cyrela no ano de 2006 teve um giro do ativo 73,8%, refletindo seu aproveitamento em relação ao setor, e a queda no ano de 2007 para 44% se deve pelo fato de sua estratégia de crescimento adotada. 2007 2006 2007 2006 GIRO DO ATIVO 44,06% 73,82% 52,74% 54,44%

12. Margem Bruta Margem Bruta = Resultado Bruto Receita Líquida Cyrela Gafisa A Cyrela apresenta no ano de 2006 um indice de 42,2% e no ano de 2007 uma redução de um ponto percentual, para 41,2% e o motivo que levou a essa redução foi a entrada no ramo de imóveis populares, que oferecem preços um pouco mais baixo que sua margem. 2007 2006 2007 2006 MARGEM BRUTA 41,19% 42,22% 32,01% 29,83%

13. Margem Líquida Margem Bruta = Resultado do periodo Receita Líquida Cyrela Gafisa Observamos que no indice acima a Cyrela conseguiu uma melhora consideravel em sua margem liquida que no ano de 2006 foi de 21,7%, no ano de 2007 subiu para 24,7% puxado pela estratégia das Joint Venture com as construtoras de imóveis de Luxo e da Living. 2007 2006 2007 2006 MARGEM LIQUIDA 24,73% 21,70% 9,69% 6,94%

14. TRI Taxa de retorno sobre investimentos = Lucro Liquido Ativo Total Médio Cyrela Gafisa A Cyrela no ano de 2006 apresenta um indice 8% e um crescimento em 2007 para 10,9%, enquanto a Gafisa apresentava em 2006 um indice de 3,7% e uma alta no ano de 2007 5,11%. 2007 2006 2007 2006 TRI 10,90% 8,01% 5,11% 3,78%

15. TRPL Taxa de retorno sobre o Patrimônio Líquido = Lucro Liquido Patrimônio Líquido Cyrela Gafisa No ano de 2006 a Cyrela apresentava indices de 12,5%, e no ano de 2007 houve uma grande elevação, chegando a 21% em grande parte pela sua estratétegia de crescimento atraves de Joint Venture e da econômia brasileira no mercado imobiliário. 2007 2006 2007 2006 TRPL 21,01% 12,43% 9,69% 8,50%

16. Análise Vertical da Cyrela ATIVO CIRCULANTE 49,5 70,97 PASSIVO CIRCULANTE 19,51 21,15 Dispon. + Aplic.Fin. 4,42 13,63 Fornecedores 1,05 8,22 Clientes 16,7 18,61 Passivo Oneroso CP 4,14 3,36 Estoques 21,8 32,09 Duplicatas Desconts. Outros Ativos Circs. 6,55 6,64 Financiamentos 1,63 1,88 REALIZÁVEL LP 45,6 22,06 Títulos e Obrigações 2,52 1,48 Créd. Control.Colig. 5,83 3,87 Adiant. Clientes CP 1,86 2,76 Contas a Receber LP 15,3 18,11 Impostos a Recolher 1,61 1,44 Outros Realiz. LP 24,4 0,07 Salários e Encargos 0,26 ATIVO PERMANENTE 4,91 6,98 Dividendos a Pagar 0,31 0,99 Imobilizado Bruto 0,23 4,75 Outros Passivos Circs. 10,28 4,38 (-) Deprec., Exaust. Acum. 0,01 0,02 EXIGÍVEL LP 32,45 11,51 Imobilizado Líquido 0,22 4,73 Passivo Oneroso LP 15,42 2,22 Intangível Financiamentos LP 4,84 2,22 Investimentos 4,48 2,23 Títulos e Obrigações LP 10,59 Diferido Líquido 0,21 0,02 Débitos Control. Colig. ATIVO TOTAL 100 100 Imp. Renda Diferido 1,89 3,19 Adiant. Clientes LP Adiant. p/ Fut.Aum.Cap. Outros Exigíveis LP 15,13 6,09 NÃO EXIGÍVEL 48,05 67,34 Patrimônio Líquido 43,84 64,04 Capital Social Realizado 28,71 51,98 (-) Ações em Tesouraria 0 Reservas de Capital Reservas de Reavaliação Res. Lucros e Lucros Acum 15,13 12,06 Lucros Acumulados Particip. Minorit. 4,21 3,3 PASSIVO TOTAL 100 100

17. Análise Vertical da Gafisa ATIVO CIRCULANTE 66,5 90,99 PASSIVO CIRCULANTE 19,57 22,8 Dispon. + Aplic.Fin. 17,44 17,81 Fornecedores 2,94 1,79 Clientes 17,79 34,69 Passivo Oneroso CP 2,33 1,9 Estoques 26,26 29,51 Duplicatas Desconts. Outros Ativos Circs. 5,01 8,97 Financiamentos 2,02 1,16 REALIZÁVEL LP 25,47 8,3 Títulos e Obrigações 0,31 0,74 Créd. Control.Colig. Adiant. Clientes CP 1,62 5,1 Contas a Receber LP 0,5 2,78 Impostos a Recolher 2,38 2,78 Outros Realiz. LP 24,97 5,52 Salários e Encargos 1,31 1,21 ATIVO PERMANENTE 8,04 0,72 Dividendos a Pagar 0,91 0,74 Imobilizado Bruto 0,83 Outros Passivos Circs. 8,08 9,29 (-) Deprec., Exaust. Acum. 0,29 EXIGÍVEL LP 27,97 22,71 Imobilizado Líquido 0,66 0,55 Passivo Oneroso LP 21,04 17,88 Intangível Financiamentos LP 12,9 1,81 Investimentos 7,11 0,17 Títulos e Obrigações LP 8,13 16,06 Diferido Líquido 0,27 Débitos Control. Colig. ATIVO TOTAL 100 100 Imp. Renda Diferido 2,14 2,16 Adiant. Clientes LP Adiant. p/ Fut.Aum.Cap. Outros Exigíveis LP 4,79 2,68 NÃO EXIGÍVEL 52,47 54,48 Patrimônio Líquido 51,88 54,48 Capital Social Realizado 40,8 39,6 (-) Ações em Tesouraria 0,61 Reservas de Capital 5,67 11,19 Reservas de Reavaliação Res. Lucros e Lucros Acum 6,02 3,69 Lucros Acumulados Particip. Minorit. 0,58 PASSIVO TOTAL 100 100 --- Ativo Operacional 69,76 85,51 ---- Inv. Opercl. em Giro 36,31 56,11 ---- Dívida Onerosa Total 23,36 19,77

18. Índices de Atividade CYRELA 2007 2006 PMRE = 360 dias PMRV = 143 dias PMPC = 51 dias Ciclo Financeiro GAFISA 2007 2006 PMRE = 275 dias PMRV = 160 dias PMPC = 18 Ciclo Financeiro Prazo Médio de Clientes - dias 143 122 Prazo Médio Fornecedores -dias 51 49 Prazo Médio de Estoques - dias 360 390 Prazo Médio de Clientes - dias 160 215 Prazo Médio Fornecedores -dias 18 15 Prazo Médio de Estoques - dias 275 271

19. Conclusão da Análise Bom retorno em dividendos; Um dos preço/lucro mais justo do setor; A primeira em valor de mercado do setor; Rentabilidade equiparada à média do setor; Boas perspectivas do setor. Retorno em dividendos 11 Cyrela Realt ON 0,8 12 Rodobensimob ON 0,72 13 PDG Realt ON 0,68 14 Gafisa ON 0,61 Preço / Lucro Atual (%) 12 Cyrela Realt ON 18,44 13 Klabin Segall ON 18,67 14 Rossi Resid. ON 20,6 15 Gafisa ON 22,17 Valor atual de mercado 1 Cyrela Realt 8.606,70 2 MRV 4.881,90 3 Gafisa 4.236,20

20. CYRE3 INDEXADO PELA GFSA3 Entrada no canal de alta O desempenho da CYRE3 sobre a GFSA3 na BOVESPA é superior em 74% Topo histórico onde o desempenho chegou a ser superior em 100%