Análise Comparativa Gestão de Manutenção Predial. Atividade de consultoria WGPS.

2. O objetivo desta apresentação é de analisar a
relação custo-benefício incorrida no processo
de terceirização bem como na contratação de
forma direta, no que se refere as
especificações, operacionalização,
responsabilidades e disposições legais,
decorrentes da prestação de serviços de
Manutenção Predial.

3. A Norma Brasileira, NBR5674, determina que a
Manutenção consista no procedimento técnico-
administrativo, em benefício do proprietário e/ou
usuários, que tem por finalidade levar a efeito as
medidas necessárias à conservação de um imóvel e à
permanência das suas instalações e equipamentos, de
modo a mantê-lo em condições funcionais normais, tal
como as que resultaram da sua construção, em
observância ao que foi projetado e durante a sua vida
útil.

4. Através da Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977,
regulamentada pela Resolução n° 425, de 1998,
para todos os efeitos legais, as instalações
prediais elétricas e hidráulicas, devem possuir
autoria de responsabilidade técnica, avalizada
através de um instrumento denominado ART
(Anotação de Responsabilidade Técnica),
emitido por profissional de Engenharia e
devidamente registrado no CREA.

5. Da Manutenção Preventiva
As instalações prediais elétricas e hidráulicas do xxxxxxx, são constituídas
por xxxx equipamentos.
As atividades de monitoramento da conservação destes equipamentos
consistem na elaboração de um cronograma de manutenção preventiva,
elaborado pelo Engenheiro responsável pelas instalações prediais, emitido
de acordo com o programa de utilização dos equipamentos, considerando
as determinações dos Fabricantes.
Após a elaboração deste cronograma, os equipamentos são catalogados
(TAG) e cadastrados no Sistema de Gerenciamento Predial.
Através deste cadastro e de acordo com o cronograma de Manutenção,
são geradas ordens de serviço preventivas, as quais são atualizadas
periodicamente no sistema.
Esta atualização é feita, após a verificação in loco dos equipamentos, a
qual também é registrada nas fichas (TAG´s) que acompanham todos os
aparelhos.
.

9. Da Manutenção Corretiva
Através da lei nº 8.078 de 11 de setembro de
1990, no Capítulo IV, Artigo 14, o prestador de
serviços responde, independentemente da
existência de culpa, pela reparação dos danos
causados aos usuários por defeitos relativos à
prestação de serviços, bem como por
informações insuficientes ou inadequadas
sobre sua fruição e riscos.

10. Da Manutenção Corretiva
As ocorrências corretivas constituem na realização de
serviços de manutenção face ao mau uso das instalações,
situações que configurem riscos ao patrimônio ou às
pessoas, vícios construtivos, danos por intempéries ou
reposição de peças por desgaste de materiais.
São traduzidas pela necessidade de reposição de
lâmpadas, luminárias, tubulações elétricas e hidráulicas,
correções de vazamentos e infiltrações, serviços de
pintura, marcenaria, carpintaria e alvenaria, serviços de
manutenção eletromecânica, tais como análise
termográfica e medição ôhmica, serviços de manutenção
em sistemas de refrigeração, dentre outros.

11. Da Manutenção Corretiva
O acompanhamento das atividades de correção é
realizado mediante a emissão de ordens de serviço, as
quais são cadastradas no sistema de Gerenciamento
Predial.

14. Através do software de Gerenciamento Predial é realizado
todo o cadastramento, planejamento e controle das
manutenções preventivas e corretivas.
Este cadastramento contém todas as atividades desenvolvidas
na prestação de serviços de manutenção, no que se refere às
dependências e instalações, equipamentos e respectivas
especificações de seus componentes, rotinas de manutenção,
histórico e controle de ordens de serviço.
Com base nos dados acima especificados, são emitidos
relatórios gerenciais mensais, que mensuram a evolução das
atividades de manutenção preventiva e corretiva, a
consolidação das ordens de serviço, a totalização das horas
trabalhadas da equipe fixa, dentre outros.

15. Seguindo as determinações da Lei 6.496 de 07 de
dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425,
de 1998, são mantidas atualizadas em nossos arquivos e no
portal de serviços, as Anotações de Responsabilidade
Técnica das Instalações Prediais Elétricas e Hidráulicas,
avalizadas por Engenheiro e registradas no CREA.
De acordo com a NBR 5419, que regulamenta o Sistema de
Prevenção de Descarga Atmosférica, mantemos em nossos
arquivos e no portal de serviços, Laudo Técnico e Relatório
de Medição Ohmica, correspondentes a conservação e
manutenção dos pára-raios, os quais são emitidos por
Engenheiro e registrados no CREA.

16. No tocante à manutenção das instalações elétricas
prediais, efetuamos anualmente a Análise Termográfica
dos Equipamentos.
Esta verificação, consiste na realização de serviços de
manutenção preventiva, executados através da inspeção
termográfica dos quadros elétricos, distribuidores de
força e subestações, com a finalidade de identificar por
meio dos pontos de calor excessivo às correções
necessárias ao bom funcionamento dos equipamentos.
Esta vistoria é realizada através de termovisores, que
geram imagens térmicas chamadas termogramas, que
permitem visualizar a distribuição de calor na região
focalizada, diagnosticando os pontos quentes.

17. No que se refere as especificações,
operacionalização, responsabilidades e
disposições legais, decorrentes da prestação
de serviços de Manutenção Predial,
Ilustramos todos os procedimentos técnicos e
administrativos, necessários a realização
destas atividades.

18. Após análise dos procedimentos técnicos e
administrativos necessários a realização das
atividades de manutenção predial, a seguir,
apontaremos as diferenças entre os modelos
de gestão sob forma de contratação direta e
terceirizada de mão-de-obra e serviços co-
ligados.

19. Da Contratação Direta
A Contratação Direta é a manutenção do quadro
funcional, pelo próprio Condomínio, atribuindo-
lhe a função de empregador direto, atraindo
para si todos os encargos decorrentes do
gerenciamento de pessoal.

20. Dos Benefícios
• Subordinação direta;
• Despesas com mão-de-obra, reduzidas no curto
prazo.

21. Das Responsabilidades Técnicas
• Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela
Resolução n° 425, de 1998, deverá ser contratada empresa
especializada ou profissional de Engenharia, responsáveis
pela emissão das ART´s.
• Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, Capítulo IV, Artigo 14,
o Corpo Diretivo do empreendimento, assume todos os
encargos decorrentes da prestação de serviços, respondendo
civil e criminalmente.
• NBR 5419, que regulamenta o Sistema de Prevenção de
Descarga Atmosférica, realizar-se-á inspeção anual e
posterior emissão de laudo, os quais deverão ser emitidos
por profissional de Engenharia, com registro no CREA.

22. Das ResponsabilidadesTécnicas
• Elaboração de cronogramas de tarefas de rotina
de ManutençãoCorretiva e Preventiva;
• Coordenação e planejamento das atividades de
manutenção;

23. Das Responsabilidades Trabalhistas
De acordo com o Artigo 2º da CLT, o Condomínio é a
instituição que admite,assalaria e dirige a
prestação pessoal de serviço.
Na contratação direta, a responsabilidade do
Condomínio é integral e pessoal, respondendo por
acidentes de trabalho, demandas trabalhistas como
real empregador, onde tais encargos poderão ser
estendidos ao próprio Síndico.

24. Das ResponsabilidadesTrabalhistas
•CLT -ART.41 - Registro dos empregados;
•CLT –ART.628 – Livro de Inspeção doTrabalho;
•CLT –ART.457 -Emissão de folha de pagamento;
•LEI 10.243 DE 19/06/2001 -Recolhimento direto dos encargos sociais;
•CLT -ART.458 - Pagamento direto dos benefícios trabalhistas, implicando em contratos
com empresas de alimentação, assistência médica e transporte;
•CLT -ART.58 - Acompanhamento e supervisão quanto a jornada de trabalho dos
funcionários, visando acréscimo de horas-extras;
•CLT -ART.129 -Provisão para pagamento de férias e 13º salários;
•CLT -ART.477 -Provisão para pagamento de rescisões de contrato;
•CLT –ART.458 -Aquisição e controle de uniformes;
•CLT -ART.166 - Aquisição e controle de EPI´s;
•NR-09 - Programa de Prevenção de RiscosAmbientais (PPRA);
•NR-07 - Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO);
•NR-10 – Normas de Segurança em Instalações Elétricas;
•CLT -ART.458 - Seguro de vida dos funcionários;
•CLT -ART.179 – Adicional de periculosidade;
•CLT -ART.58 - Adicional de insalubridade;
•CLT -ART.382 – Repouso semanal remunerado;
•CLT –ART.578 - Contribuições Assistenciais e Sindicais;
•CLT –ART.611 – Das Convenções e Acordos Coletivos;
•CLT –ART.856 - Dos Dissídios das categorias.

25. Da Gestão de Pessoal
•Processos seletivos para contratação de pessoal;
•Emissão e controle de escalas de trabalhos;
•Emissão e controle de folhas de ponto (faltas, atrasos,
horas-extras);
•Substituição dos funcionários em período de férias, licença
médica e paternidade;
•Realização de treinamentos técnicos;
•Controle e acompanhamento dos Exames Médicos de
Saúde Ocupacional;
•Fornecimento dos materiais, insumos e ferramental,
necessários a realização dos serviços de manutenção predial;
•Disponibilização de equipe para Supervisão e
Gerenciamento.

26. Da Responsabilidade Civil
Conforme disposto na Lei 7.347 de 24 de julho de
1985, na eventualidade de quaisquer danos,
ocasionados pela má consecução das atividades,
causados direta ou indiretamente, pelos
funcionários alocados no empreendimento, que
acarretem acidentes, avarias, lesões próprias ou a
terceiros, são de total responsabilidade do
empregador, os quais deverão ser ressarcidos em
proporção igual ou superior ao agravo.

27. DaTerceirização
A terceirização de mão-de-obra ou contratação de
empresa interposta, é a transferência do controle e da
responsabilidade, do quadro funcional necessário ao bom
andamento do Condomínio, para uma empresa que se
destina a tal finalidade.
Na terceirização, o Condomínio é o tomador do serviço,
assumindo a necessidade de manutenção do quadro
funcional exclusivamente para a operacionalização dos
serviços, considerando que sua finalidade não é de gerar
lucro e sim de conservar as suas instalações.

28. Das ResponsabilidadesTécnicas
Por disposições legais e contratuais, a empresa contratada para realização dos
serviços de manutenção predial, assume toda e qualquer responsabilidade
quanto às Anotações de ResponsabilidadeTécnica (ART´s), emissão de Laudos e
Relatórios do Sistema de Prevenção e DescargaAtmosférica, ocorrências
preventivas e corretivas.
• Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425,
de 1998, a empresa contratada assume a responsabilidade quanto à
conservação e manutenção das instalações elétricas, hidráulicas e prediais do
empreendimento.
• Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, Capítulo IV, Artigo 14, a empresa
contratada assume todos os encargos decorrentes da prestação de serviços,
respondendo civil e criminalmente.
• NBR 5419, que regulamenta o Sistema de Prevenção de Descarga
Atmosférica, realizar-se-á inspeção anual e posterior emissão de laudo, os
quais deverão ser emitidos pela empresa contratada,com registro no
CREA.

29. Das ResponsabilidadesTrabalhistas
De acordo com a Lei 8.666 de 21 de Junho de 1993,
na terceirização a responsabilidade trabalhista é
subsidiária, ou seja, o Condomínio somente arcará
com eventuais verbas devidas aos empregados, em
caso de inadimplência por parte da empresa
contratada.

30. As empresas proponentes a quaisquer prestações de serviços, no
processo licitatório, deverão apresentar:
1. Contrato Social e suas alterações;
2. Prova de inscrição no CNPJ;
3. Prova de inscrição no Cadastro de Contribuinte Municipal;
4. Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais;
5. Prova de regularidade relativa à Seguridade Social (INSS) e
Fundo de Garantia porTempo de Serviço (FGTS);
6. Registro ou inscrição na entidade profissional competente;
7. Balanço patrimonial e declaração de Imposto de Renda;
8. Certidão negativa de falência ou concordata;
9. Relação de clientes para consulta;
10. Atestados de capacidade técnica fornecidos pelos clientes;
11. Certificados de qualidade.

31. Após a escolha da empresa, durante o período de
prestação dos serviços, a contratada deverá
apresentar, juntamente com a nota fiscal de
faturamento: Folha de pagamento, GFIP, SFIP, GPS
quitada correspondente ao recolhimento do INSS,
dos colaboradores alocados no empreendimento,
sem os quais, por determinação de contrato, não
efetuamos o pagamento das faturas mensais.
A apresentação das Certidões Negativas de
Débitos, também é condicionada ao pagamento
das faturas.

32. Além das determinações elencadas anteriormente,
consta de Cláusula Contratual, a apresentação de
uma Carta Fiança, na qual a contratada assegura,
por meio de uma instituição bancária, a
importância correspondente a dois meses de
contrato, para o caso de inadimplemento no
pagamento de suas obrigações trabalhistas.

33. Da Gestão de Pessoal
•Absenteísmo: acompanhamento na reposição de
postos de trabalho, no caso de faltas e/ou atrasos,
objetivando, se for o caso, descontos posteriores
no faturamento;
•Monitoramento da apresentação das
documentações trabalhistas, as quais
acompanham a nota fiscal de faturamento mensal.

34. Da Responsabilidade Civil
Conforme disposto nas Leis 8666 de 1993 e 8078 de 1990 e
seguindo determinações impostas em contrato, nossas
contratadas, assumem toda e qualquer responsabilidade
decorrente da prestação de serviços, afiançando através de
um Seguro de Responsabilidade Civil, tendo como
beneficiário o Condomínio e emitido por empresa
Seguradora, a reposição, o ressarcimento e/ou demais
garantias necessárias a restituição de danos que,
eventualmente, possam incorrer das atividades realizadas.
A cópia da apólice de seguro e/ou certificado de cobertura,
são encaminhados à Contratante, sem os quais, o
pagamento mensal das faturas, por questões contratuais,
não é realizado.

35. Após a realização da análise comparativa acerca do
escopo decorrente dos padrões de gestão
baseados na contratação de mão-de-obra direta e
dos serviços terceirizados, apreciaremos os custos
relacionados a cada modelo.