O documento discute as armadilhas fiscais para brasileiros que compram imóveis em Miami, como impostos de sucessão que podem chegar a 47% do valor do imóvel. Recomenda-se fazer a aquisição por meio de uma empresa no exterior para evitar esses impostos, ou comprar com intenção de vender em curto prazo para pagar menos impostos. Compradores precisam ficar atentos também a despesas condominiais e tributos nos Estados Unidos.

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Armadilhas da febre de Miami
Por Luciana Monteiro
(/sites/default/files/gn/11/11/foto25inv-101-miami-d1.jpg)Aloysio
Vasconcellos, da Westchester: a transferência de um imóvel para um herdeiro pode atingir até 47% do valor
de mercado de um apartamento ou casa
A combinação real forte e imóveis ainda com preços baixos tem levado muitos brasileiros a comprar uma
casa ou apartamento nos Estados Unidos. O destino mais procurado é a Flórida, com preferência sobre
Miami e Miami Beach. O problema é que muitos estão adquirindo imóveis no exterior sem avaliar a
parte fiscal, tanto americana quanto brasileira. Se a compra for feita em nome da pessoa física, por
exemplo, em caso de morte, o imposto de sucessão e outros tributos podem chegar a quase metade do
valor do imóvel. E nem sempre os recursos desembolsados lá fora podem ser compensados aqui no
Brasil.
Os números mostram que os brasileiros estão entre os maiores compradores estrangeiros de imóveis na
Flórida, atrás apenas dos canadenses. Dados da Associação Nacional dos Corretores (NAR) revelam que
os brasileiros representavam em agosto deste ano 8% dos adquirentes internacionais na região. Só para
se ter ideia, no ano passado, a fatia era de 3%. E, segundo a NAR, calcula-se que 55% a 60% dos imóveis
em Miami sejam vendidos hoje para estrangeiros, principalmente do Brasil.
Muita gente inclusive opta por vender suas casas de veraneio no Brasil e buscar outra em Miami. Mas
poucos tomam conhecimento de que, conforme a legislação americana, o imposto na transferência de
um imóvel para um herdeiro pode atingir até 47% do valor de mercado dele, alerta Aloysio Vasconcellos,
presidente da Westchester Financial Group, consultoria americana que atua nas áreas de proteção de
ativos, planejamento sucessório e tributário internacional. E o pior: esse imposto de sucessão deve subir
para até 55% em 2013.
Por isso, vários brasileiros têm procurado realizar a aquisição em nome de uma pessoa jurídica. A pessoa
abre uma empresa no exterior - de preferência num paraíso fiscal, porque é mais barato - e, em seguida,
monta uma companhia nos Estados Unidos. E é essa empresa americana que comprará o imóvel. Como
uma empresa não morre, não há imposto sobre sucessão, explica Samir Choaib, sócio do escritório
Choaib Paiva e Justo Advogados.
http://www.valor.com.br/imprimir/noticia/1110042/impresso/financas-e-investimento... 25/11/2011

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Mas isso quer dizer que a abertura de uma empresa no exterior para a aquisição do imóvel é sempre o
mais indicado? Não necessariamente, ressalta o advogado. Se o objetivo da pessoa é comprar o imóvel
para obter ganhos no curto prazo, ou seja, revender em seguida a um preço maior, a aquisição como
pessoa física é mais recomendada.
Isso porque o imposto sobre ganhos de capital nos Estados Unidos é, em geral, de 15%, valor que pode
ser compensado aqui no Brasil. "Mas, caso essa seja a opção, a pessoa deve se precaver fazendo um
seguro de vida no exterior para o herdeiro pagar o imposto de sucessão caso ocorra um acidente fatal
com o proprietário do imóvel", diz Choaib.
E como fica na hora de fazer a declaração de imposto de renda (IR)? Por exemplo: a pessoa física compra
um imóvel no valor de US$ 1 milhão e, naquele dia, o dólar estava a R$ 1,80. Deve-se, então, colocar na
declaração o imóvel adquirido no valor de R$ 1,8 milhão, o que representa US$ 1 milhão. "E não se deve
alterar mais; se a pessoa ficar cinco anos com o imóvel, ela vai repetir essa informação no imposto de
renda durante cinco anos", diz Choaib. "Quando ela vender o imóvel, deverá recolher 15% de IR nos
Estados Unidos e no Brasil também, mas em virtude de acordo de compensação, ela não pagará mais
nada aqui."
Já para os brasileiros que não pretendem vender o imóvel tão cedo, querem deixar para os filhos ou
mesmo têm a intenção de alugá-lo, o mais indicado realmente é fazer a aquisição via pessoa jurídica.
Nesse caso, o contribuinte deve declarar apenas a empresa que possui na hora de fazer a declaração do
imposto de renda. Se, mais tarde, a casa for vendida, o IR pago nos EUA sobre ganho de capital será de
15% a 35%, dependendo do tipo societário da empresa americana.
Se uma casa de R$ 1,8 milhão for vendida mais tarde por R$ 2,8 milhões, ou seja, com ganho de capital
de R$ 1 milhão, a empresa americana investidora terá de pagar o imposto nos Estados Unidos. Se a
alíquota for de 15%, será o equivalente a R$ 150 mil. Na hora de trazer de volta para o Brasil os R$ 850
mil restantes (R$ 1 milhão - R$ 150 mil) e passar os recursos para a pessoa física, será preciso pagar
27,5% de IR aqui via carnê-leão.
A maior parte dos brasileiros que compra um imóvel na Flórida procura apartamentos de dois quartos
de frente para a praia em Miami Beach, Brickell ou Sunny Isles, conta Cristiano Piquet, dono da Piquet
Realty, corretora imobiliária especializada em representar e assessorar brasileiros que querem comprar
imóveis em Miami. "Hoje, paga-se, em média, R$ 7,5 mil por metro quadrado nos apartamentos novos,
enquanto antes pagava-se de R$ 15 mil a R$ 20 mil", diz. Segundo ele, todos os seus clientes estão
abrindo empresas lá fora e realizando a aquisição no nome da pessoa jurídica. "Numa empresa, é
possível abater até as despesas de viagem a fim de que o lucro seja reduzido e o imposto, menor."
Mesmo no caso daqueles que compram um imóvel com o objetivo de alugar e obter rendimento extra, é
preciso ter muita atenção, pois o investidor pode acabar se frustrando, alerta Vasconcellos, da
Westchester. Diferentemente do que ocorre no Brasil, ao alugar um apartamento, o pagamento do
condomínio não é responsabilidade do inquilino e, sim, do proprietário, assim como os tributos e os
outros encargos, ressalta o executivo.
Segundo Vasconcellos, um apartamento em Miami Beach é alugado hoje por US$ 1,6 mil, em média,
para um condomínio médio de US$ 1 mil. O proprietário, então, deve procurar fazer também um seguro
de responsabilidade civil. Isso porque se um vazamento no seu apartamento molhar uma obra de arte do
vizinho, a pessoa estará coberta. Daí, pagando-se o condomínio, seguro e impostos, sobra US$ 200 ou
US$ 300 para o proprietário. "Longe da badalação, no entanto, é possível lucrar um pouco mais", diz.
http://www.valor.com.br/imprimir/noticia/1110042/impresso/financas-e-investimento... 25/11/2011

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"Já vi várias pessoas comprando imóveis em Miami sem qualquer consultoria e, depois, terem
problemas por conta disso", afirma Matias Alem, presidente da BRG International, empresa de vendas
de imóveis em Miami. "Às vezes, compra-se um apartamento num condomínio antigo e, mais tarde, o
proprietário é chamado para realizar um aporte para fazer uma pintura ou um concerto qualquer no
prédio", diz. "A pessoa pode comprar um imóvel com condomínio de US$ 600,00 e, de um mês para o
outro, passar a pagar US$ 1 mil." Por isso, diz ele, é importante consultar um corretor de confiança, que
conheça a região, e que vai checar, num sistema integrado, a condição do imóvel.
Além de analisar todas essas variáveis, os brasileiros têm de ficar atentos ao fato de que, além da
tradicional declaração de imposto de renda, é preciso fazer também a Declaração de Capitais Brasileiros
no Exterior no Banco Central (BC). A obrigação precisa ser feita por toda pessoa física ou jurídica
residente no país que tiver ativos de valor igual ou superior a US$ 100 mil no exterior no dia 31 de
dezembro do ano anterior.
http://www.valor.com.br/imprimir/noticia/1110042/impresso/financas-e-investimento... 25/11/2011