Relatorio 2016 v

CONDOMÍNIO RELATÓRIO
ADMINISTRATIVO

RESUMO GESTÃO 2013 / 2017
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18 MESES DE ATUAÇÃO NAS MELHORIAS
DE INFRA-ESTRUTURA
INFRAESTRUTURA

REFORMA ELÉTRICA, CONDOMÍNIO
MAIS SEGURO
COMO ERA ANTES:
RISCOS ACIDENTES
ATUAL:
NORMATIZADO

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CAIXAS D’ÁGUA

REFORMA DAS ESCADARIAS E
SISTEMA DE ILUMINAÇÃO
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NOVA ILUMINAÇÃO – LED
REDUÇÃO DE 60% NO CONSUMO
PROJETO LED E REDUÇÃO DO CONSUMO DE
ENERGIA NAS AREAS COMUNS

Com a NET tentamos negociar cortesia para o serviço de Telefone + Internet e não
conseguimos pois ela não oferece cortesia de telefone. Porém, conseguimos cortesia para
a instalação de 3 pontos de televisão para os salões de festas dos blocos 3, 4 e 5.
Negociamos com a TIM a instalação de cabos e conexões para banda larga em fibra
óptica para substituirmos o gasto que incluía Internet + telefonia.
Com a Claro conseguimos a instalação de fibra ótica e serviço de TV a cabo e com a
VIVO TV, a internet fibra ótica de até 200 MB/s para concorrer com a NET.
Assim, passamos a oferecer a todos os moradores maior liberdade e possibilidade de uma
melhor negociação na redução das tarifas desses serviços de comunicação que antes
ficavam na mão de apenas um fornecedor!
Serviços Comunicação e TV

HALLS: PASSADO DISTANTE
PARA QUEM NÃO LEMBRA

NOVAS CAIXAS DE
CORRESPONDÊNCIA
NOVA PINTURA E ILUMINAÇÃO LED
DOS HALLS
NOVAS CAIXAS DE CORRESPONDÊNCIAS
E ADEQUAÇÃO DOS HALLS

CONTRATAÇÃO DE UM ZELADOR E UMA
AUXILIAR ADMINISTRATIVA

 SUBSTITUIÇÃO DE EMPRESA DE RONDAS – CONTRATO ABUSIVO
 MAIOR INTERATIVIDADE COM OS FUNCIONÁRIOS
 IMPLANTAÇÃO DE NORMAS E PROCEDIMENTOS
SERVIÇO DE
RONDA

 AGUA POTÁVEL
 PAPEL HIGIÊNCIO
 TAMPA VASO SANITÁRIO
 MELHORIAS NA HIGIENE – AMBIENTE SAUDÁVEL
GUARITA
Portaria)

 EFICIÊNCIA NO CONTROLE DE PONTO
 DIMINUIÇÃO DE RISCOS TRABALHISTAS
RELÓGIO DE PONTO

BANHEIROS E ROUPEIROS PARA FUNCIONÁRIOS

PREOCUPAÇÃO COM O BEM-ESTAR
DOS FUNCIONÁRIOS
UMA CONDIÇÃO MAIS SALUBRE
PARA O EXERCÍCIO DE SUAS
FUNÇÕES
ÁGUA POTÁVEL PARA
FUNCIONÁRIOS

 MELHORA DA AUTO ESTIMA DOS
FUNCIONÁRIOS
 ROUPAS ADEQUADAS PARA CADA
FUNÇÃO
UNIFORME PARA OS
FUNCIONÁRIOS

Os Equipamentos de Proteção Individual
são itens obrigatórios. Assim,
fornecemos os EPIs* para toda a equipe
e aparelhamos nosso condomínio com ferramentas
que permitissem a execução das principais tarefas.
Também treinamos os funcionários em procedimentos de segurança com ênfase nas
tarefas de manutenção. O não uso dos equipamentos pode acarretar advertência e até
demissão por justa causa. Todos os funcionários foram instruídos sobre a necessidade e
importância do uso dos EPIs.
Hoje temos uma ótima e motivada equipe de funcionários!
E a eles o nosso respeito e agradecimento!
Todo o esforço do atual grupo gestor está focado em
uma administração empresarial, objetivando a otimização
dos recursos do condomínio, materiais e humanos.
* Capacetes, óculos, protetores auriculares, botas com ponteiras de ferro,
luvas de látex e borracha, cintos de segurança.
EQUIPAMENTOS DE
PROTEÇÃO

Quando assumimos, o condomínio não tinha sequer uma chave de fenda.
As ferramentas eram de propriedade de um funcionário. Precisávamos equipar nosso
pessoal de manutenção para a execução das tarefas do dia-a-dia.
Montamos um quadro de ferramentas completo, conseguimos a doação de um pequeno
compressor para pintura, adquirimos uma maquina de poda a gasolina para os muros de
hera, uma maquina de solda e maquina de corte para ferragens.
Hoje o condomínio tem todo o necessário para execução de qualquer tarefa de
manutenção.
QUADRO DE
FERRAMENTAS

Definimos 45 pontos de checagem para as
rondas noturnas, em percurso de 45 minutos
a cada 2 horas, com relatórios diários de
inspeção.
Assim os rondas ao passarem o posto
relatam as ocorrências, para as devidas
providências.
Tais como: troca de lâmpadas
queimadas, vidros quebrados,
etc...
BASTÃO DE VIGILÂNCIA
PARA OS RONDAS NOTURNOS

Contratamos uma empresa especializada no assunto para montarmos uma brigada de
incêndio, formada por funcionários e moradores. Pela primeira vez na história do nosso
condomínio, temos uma Brigada de Incêndio composta por funcionários e moradores
devidamente treinados para prestar os primeiros socorros e fazer o uso correto dos
equipamentos. Agora o condomínio tem a certificação emitida pelo Corpo de Bombeiros
que por sinal é obrigatória, além de ser de extrema importância para a nossa segurança.
VENHA FAZER PARTE DESTE TIME, AS INSCRIÇÕES ESTÃO ABERTAS!
BRIGADA
DE INCÊNDIO

APROVADO PELA VIGILÂNCIA
SANITÁRIA E NA VISTORIA DO CORPO
DE BOMPEIROS
REFEITORIO DOS
FUNCIONÁRIOS

ESCRITÓRIO DE
ADMINISTRAÇÃO INFORMATIZADO
Abandonado e utilizado como depósito de objetos velhos e entulho, transformamos o
antigo apartamento de zelador em um escritório administrativo completamente
informatizado, no qual todo condômino pode ser bem atendido, diariamente, com
conforto e respeito. Hoje temos um cadastro de moradores e telefones para contato em
caso de emergência.

TRIAGEM DE CORRESPONDÊNCIAS PARA
312 APARTAMENTOS DIARIAMENTE.
A violação de correspondências,
extravios, diminuíram a quase zero e
arrombamento de caixas ficaram no
passado!
TRIAGEM DE
CORRESPONDÊNCIAS

 AUTOMAÇÃO DE ENTRADA E SAÍDA DOS VEÍCULOS CADASTRADOS.
 CONTROLE DE ACESSO DE PEDESTRES E VISITANTES.
 MELHORANDO A EFICIÊNCIA DO RECONHECIMENTO E PERMISSÕES DE
ENTRADA NA PORTARIA.
CONFORME DECIDIDO EM ASSEMBLEIA É OBRIGATÓRIO, PARA CARROS DE MORADORES. COMO TAMBÉM
A ATUALIZAÇÃO CADASTRAL NA TROCA OU VENDA DO AUTOMÓVEL.
CRACHÁS DE
ESTACIONAMENTO

BENFEITORIAS
Via de regra qualquer obra
extraordinária, ou seja, obras que não
são previstas no custo das
manutenções diárias do condomínio,
precisam ser rateadas.
Realizamos diversas melhorias no
condomínio apenas administrando o
dinheiro que tínhamos no fluxo de
caixa, sem a necessidade de rateio
extra! Mas não há mágica.

NA ESCADA QUE DÁ ACESSO AO BLOCO 5, COLOCAMOS UM REVESTIMENTO DE PEDRA MINEIRA.
É UM EXPERIMENTO SOBRE COMO PODEMOS TER O REVESTIMENTO DO PÁTIO E DAS ESCADAS DE ACESSO. ALÉM DE
DEIXAR A ÁREA MAIS BONITA, VALORIZA NOSSO CONDOMÍNIO.
REFORMA
ESCADAS E PÁTIO

Outro espaço regularizado através de
uma AGE para se obter a aprovação
de uma garagem com estrutura
apropriada para suportar o peso das
motos em um espaço de área
comum, o que era irregular irregular
conforme nossa convenção.
GARAGEM COBERTA
PARA MOTOS

Construção do Sistema de
captação e armazenamento de
água da chuva: 6.000 litros. E
instalamos de um sistema de
bombeamento de água
econômico, para irrigação e
limpeza das áreas
comuns.Reduzindo custo de
consumo de água para as áreas
comuns e jardins.
CAPTAÇÃO DE AGUAS
DA CHUVA

 PROJETO PARA O NOVO PISO PARA OS ESTACIONAMENTOS
 SEM PÉ NO BARRO,
 SEM MANUTENÇÃO DA GRAMA, OU PEDRISCO NO ESPAÇO ONDE A GRAMA MORREU.
 PISO INTER TRAVADO, PERMEABILIDADE A ÁGUA DA CHUVA, BONITO E FUNCIONAL.
 POSSIBILIDADE DE AUMENTO DO ESPAÇO DAS VAGAS ENTRE 5 A 10 CM
RECAPEAMENTO DO
1º TRECHO DO
ESTACIONAMENTO
SUPERIOR

LAZER E NOVAS ÁREAS DE CONVIVÊNCIAS

REFORMA DOS SALÕES DE FESTAS
Com a boa administração do dinheiro vindo dos aluguéis dos salões de festas, cuja renda
sequer era contabilizada, pudemos realizar a reforma de QUATRO salões, a programar os
que faltam ser reformados, possibilitando a todos receber seus convidados e familiares em
um ambiente bem mais agradável, bem equipado e bonito; além de ter valorizado o
nosso bem imóvel.

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REFORMA DOS SALÕES DE FESTAS

Adquirimos um conjunto de quatro
poltronas em estrutura de aço
galvanizado e entrelaçado com
fita de plástico industrial, mais
uma mesa de centro. Para cada
uma das 6 torres
Nosso intuito é tornar os Halls uma
área agradável de socialização,
lazer e descanso.
POLTRONAS PARA OS
HALLS DE ENTRADA

Criamos e entregamos para o
condomínio um novo espaço
para lazer e convivência. Com
regras para uso em conjunto
com uma horta comunitária
para ervas, chás e temperos.
Animais são proibidos, para não
contaminar
as hortaliças.
Assim os condôminos tem a sua
disposição um complemento de
suas feiras para sua cozinha.
PERGOLADO E
HORTA COMUNITÁRIA

Através de uma enquete
conseguimos a adesão para esta
ideia, ratificada em assembleia
para este serviço prestado aos
moradores do condomínio.
Agora temos a comodidade de
termos dentro do condomínio,
frutas, legumes e verduras e até
um food truck.
FEIRA LIVRE NO
CONDOMÍNIO

Percebemos que mães ficavam
ao relento em dias de chuva e
construímos este novo espaço
para que as mães e crianças
pudessem ter um local mais
apropriado para aguardar as vans
escolares e os condôminos aos
seus convidados.
PONTO DE ESPERA DE
VANS E TAXIS

Através de enquete, conseguimos
autorização para mudar o destino
de uso do salão de festas e
construir um salão de jogos
exclusivo para moradores acima
dos 10 anos.
Ratificado em assembleia.
SALÃO DE JOGOS

Com imagens de animais em extinção
da fauna brasileira, compusemos a nova
temática do parquinho.
REVITALIZAÇÃO DAS PINTURAS
DO PARQUINHO

Rede de plástico industrial para conter
entupimentos da calha e manta asfáltica
em cada trinca, fresta e bordas do telhado
REFORMA E MANUTENÇÃO
DO TELHADO
MANUTENÇÃO
CONSTANTE
LIMPEZA E
IMPERMEABILIZAÇÃO
SUBSTITUIÇÃO E
FIXAÇÃO DE TELHAS E
RUFOS

Com a boa administração do dinheiro vindo da conta do lixo reciclado, pudemos realizar
a troca das luminárias do pátio, rampa e escadas dos estacionamentos, além da troca
das lixeiras. Este dinheiro poderá ser utilizado também para outra finalidades, como a
manutenção dos jardins, por exemplo.
LUMINÁRIAS TIPO SÃO
PAULO ANTIGO

Manutenção: pela segunda vez terminamos junto com o agrônomo da subprefeitura o
levantamento para os diversos tipos de poda que a área verde do nosso condomínio
precisa.
Queremos agradecer a colaboração daqueles que assinaram a lista para obtermos a
trabalhosa autorização para o serviço e podermos contratar a empresa que fez as podas
mais técnicas. Depois das podas, nosso condomínio ficou mais bonito, bem cuidado, e
LIMPEZA E PODA DAS
ARVORES

Tivemos que remover um abacateiro que nos causava prejuízos dentro e fora do
condomínio, como também duas arvores condenadas sendo uma totalmente seca. Assim
plantamos novas arvores:
10 Ipês, 6 Manacás e 3 pinheiros
PLANTIO DE
NOVAS ARVORES

CONTRATAMOS UMA EMPRESA PARA DAR DESTINO CORRETO MATERIAIS COM RESÍDUOS
CONTAMINANTES. PILHAS, BATERIAS, ÓLEOS DE COZINHA, LÂMPADAS ETC.; DÁ O TRATAMENTO
ADEQUADO E O DESTINO CORRETO PARA ESSES RESÍDUOS. NOS AJUDA AINDA A TER MAIS
CONSCIÊNCIA AMBIENTAL E FORNECE A CERTIFICAÇÃO AMBIENTAL.
É ISSO MESMO: O CONDOMÍNIO AGORA TEM CERTIFICAÇÃO AMBIENTAL!
MAS PRECISAMOS CONTINUAR FAZENDO A NOSSA PARTE PRINCIPALMENTE COM O ÓLEO DE
COZINHA.
CERTIFICAÇÃO
AMBIENTAL

O escritório Moret&Mineli já ajuizou 42 ações em trâmite e uma cobrança aproximada de
R$ 1.300,000 (um milhão e trezentos mil reais). Até o final do ano mais 8 ações estão
planejadas, totalizando uma cobrança aproximada de R$ 1.350.000,00 (um milhão,
trezentos e cinquenta mil reais).
Já foram firmados (e cumpridos) acordos judiciais relevantes neste período, tais como o
firmado com a Cohab em 23.09.15 relativo à unidade 52-6 (R$ 78.221,52), em
13.09.2015 relativo à unidade 52-1 (R$ 92.281,13), em 06.06.16 relativo à unidade 53-1
(R$ 21.454,72).
Ocorreram também recebimentos decorrentes de depósitos judiciais também feitos pela
Cohab, como a transferência de R$ 19.912,76 em 16.08.16 (uni 72-3) e R$ 73.706,41 em
07/10/2016 (uni 123-4) e mais recebimentos de valores símiles estão por vir.
COBRANÇA DOS
ATRASADOS

Estávamos no Fórum a serviço do condomínio e ao percebermos que não havia
interessados no arremate da unidade, em consulta ao conselho, advogado e fluxo
do caixa com a administradora, não tivemos dúvidas em arrematar o apartamento
em leilão.
Da dívida de R$ 72.000,00 poderemos capitalizar para o condomínio o valor de
venda da unidade em pelo menos 3,5 vezes o valor da dívida. E com este dinheiro
realizar melhorias para o condomínio.
Na AGE de 06/03/2017 regularizamos a venda do apartamento com o valor mínimo
de oferta, em R$ 280.000,00, comunicado a todos os moradores interessados.
Faremos constar em ATA todo o procedimento de venda e utilização do dinheiro
acrescido aos cofres do condomínio, bem como o abatimento da dívida e a saída
do dinheiro para a compra do imóvel.
Tudo contabilizado no demonstrativo do nosso fluxo de caixa. Transparência e Lisura
ARREMATE DO
APARTAMENTO 54 BLOCO 6

Concluímos a auditoria nas contas reprovadas dos anos de 2011 e 2012 e levamos ao
conhecimento de todos os resultados e seus desdobramentos jurídicos, ainda em
andamento.
AUDITORIA DAS CONTAS
2011 E 2012

Levamos ao conhecimento de todos em assembleia sobre a ausência do fundo de reserva
nas contas de nosso condomínio. Com a votação a favor, conseguimos resgatar esta
importante e obrigatória "poupança", regulamentada pela nossa convenção.
RESGATE DO
FUNDO DE RESERVA

Contratamos uma advogada especializada em causas trabalhistas para
defender o condomínio nas ações impetradas por funcionários, que pretendem
receber além do que convencionado por lei, quando do momento de suas
dispensas.
Isto tem ajudado ao condomínio, reduzindo o risco de indenizações indevidas.
Conforme ilustrado nos demonstrativos mensais.
AÇÕES TRABALHISTAS

Uma de nossas principais propostas de gestão foi alcançada com sucesso e em tempo
recorde. Hoje não temos mais dívidas com fornecedores (devíamos à administradora de
condomínios da gestão anterior um montante expressivo); não parcelamos mais nossas
contas de água para pagar em 10 vezes...; não fizemos rateios extras seja para despesas
ordinárias (pagamento de funcionários e de 13º salários) nem para despesas
extraordinárias- até agora - além de termos resgatado nosso fundo de reserva para
situações emergenciais.
SANEAMENTO
FINANCEIRO

Para obras emergenciais o fundo de
reserva é fundamental!
São obras que não podem ser adiadas!
Quanto mais tempo demorar, para a
tomada de decisão, maior o prejuízo ao
patrimônio e maior custo aos cofres do
condomínio!
OBRAS EMERGENCIAIS RESPONSABILIDADE
ADMINISTRATIVA

Solicitamos vistoria do Corpo de Bombeiros que constatou que tínhamos 60 lances de
mangueiras vencidas (grande parte desde 2002...), e fora dos padrões exigidos nas
normas de segurança no Combate a Incêndios. Se não tivéssemos resgatado o fundo de
reserva nas taxas do condomínio, teríamos que fazer um rateio emergencial para a
reposição desses equipamentos obrigatórios e de segurança.
Custo? R$ 19.000,00 honrados com o nosso fundo de reserva!
EXTINTORES E
MANGUEIRAS DE INCÊNDIO

No entorno dos muros das
ruas Gal. Daltro Filho e Cruz
das Almas, as galerias
estavam danificadas
comprometendo a
estrutura dos muros do
condomínio. Recapeamos
todo o piso e reconstruímos
as parede das galerias em
toda sua extensão.
RECONSTRUÇÃO E
RECAPEAMENTO DA
GALERIA DE AGUAS
PLUVIAIS

Com as rachaduras e recalque no
passeio em frente ao salão de festas
do bloco 5, foi necessário uma obra
emergencial para o devido reparo,
conforme aprovado na ultima AGE.
REPARO NO SISTEMA DE
CAPTAÇÃO DE ESGOTO
DO BLOCO 5

Com as rachaduras e recalque no muro do estacionamento superior, foi necessária uma obra
emergencial para a devida reconstrução, conforme aprovado na ultima AGE.
RECONSTRUÇÃO
DO MURO DOS
Estacionamentos
SUPERIORES

Foram plantadas 10.000 mudas de grama amendoim para reter a erosão pelas aguas das
chuvas e construída uma escada hidráulica para a agua coletada pelo dreno do muro.
TRATAMENTO
DO TALUDE
CONTRA EROSÃO

O QUE VEM AGORA
PRÓXIMOS PASSOS
2017

COBERTURA DAS GARAGENS
PRÓXIMOS PASSOS

REFORMA DOS ELEVADORES
PRÓXIMOS PASSOS

REFORMA DO PISO DOS
ESTACIONAMENTOS
PRÓXIMOS PASSOS

PINTURA DAS FACHADAS
PRÓXIMOS PASSOS

BICICLETÁRIO
PRÓXIMOS PASSOS
No espaço embaixo da
garagem das motos, no
antigo refeitório dos
funcionários, estamos
preparando o projeto para o
bicicletário.
Com câmeras de vigilância,
iluminação adequada.
Cada dono de bicicleta
receberá um chave da única
porta de acesso.
As Regras de uso e
responsabilidades serão

Na mesma AGE que propomos o salão
de jogos conseguimos também a
aprovação para uma academia no
salão de festas do bloco 1.
Mas antes precisaremos reconstruí-lo,
pois o mesmo se encontra sem
condições de uso há mais de 8 anos.
Reconstrução programada para este
ano.
ACADEMIA:
PROJETO FUTURO

Seguimos aguardando a possibilidade de
cobrança pelo escritório Santos & Calixto, da dívida
que a construtora foi condenada a nos pagar, com
sentença transitada em julgado e em SEGUNDA
INSTANCIA. Com todos os recursos de embargo do
pagamento vencidos.
Porém, Se e quando vier, este dinheiro completaria
a modernização de nosso condomínio, com a
cobertura das garagens, reforma dos 12
elevadores, a pintura das torres e reforma do piso
dos estacionamentos, se possível for.
Estamos trabalhando com afinco para que tudo
ocorra da maneira mais correta, ética e
transparente: com acesso livre às informações
como é de nossa índole. Fazer o que devemos
fazer: o melhor em prol do condomínio.
PRÓXIMOS PASSOS

GRUPO GESTOR
GRUPO GESTOR ATUAL É
FORMADO POR QUASE 20
PROPRIETÁRIOS

Relatorio 2016 v

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