INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE.pdf

INTRODUÇÃO
AO PLANEJAMENTO
ECONTROLE DE CUSTOS
NA CONSTRUÇÃO CIVIL
BRASILEIRA
Pedrinho Goldman
• Orçamento
• NBR 12721
• Incorporação Imobiliária
• Gerenciamento

PE
DR
INHOGOLDMAN
• Engenheiro civil formado
em 1977 pela Pontifícia
Universidade Católica
do Rio de Janeiro.
• Diretor da Pekman
Engenharia Ltda. - Empresa
de Consultoria em Planejamento
de Edificações, fundada
em 9/ 2/ 1982.
• Professor do curso
"Orçamento e
Acompanhamento de Custos
na Construção Civil" (Núcleo
de Treinamento Tecnológico RJ).
• Mestre em produção civil;
curso concluído em 1999 pela
Universidade Federal
Fluminense do Rio de Janeiro

P I N P
INTRODUÇÃO
AO PLANEJAMENTO
ECONTROLE DECUSTOS
NA CONSTRUÇÃO CIVIL
BRAS
ILEIRA
Pedrinho Goldman
• Orçamento
• NBR 12721
• Incorporação Imobiliária
• Gerenciamento

Introdução ao planejamento e controle de custos na construção
civil brasileira
© Copyright Editora Pini Ltda.
Todos os direitos de reprodução ou tradução reservados pela Editora Pini Ltda.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Goldman, Pedrinho, 1954-
Introdução ao planejamento e controle de custos
na construção civil brasileira / Pedrinho Goldman. --
4. ed. atual. -- São Paulo : Pini, 2004.
C
onteúdo parcial : Orçamento -- NBR 12721 --
Incorporação imobiliária - Gerenciamento
Bibliografia.
ISBN 85-7266-155-7
1. Construção - Custos 2. Construção -
Planejamento 3. Indústria da construção - Brasil
4. Indústria da construção - Planejamento
I.Título.
04-2982 CDD-692.5
índices para catálogo sistemático:
1. Construção : Custos : Tecnologia 692.5
Coordenação Manuais Técnicos: Raquel Cardoso Reis
Projeto gráfica, capa e diagramação: LL Artes Gráficas
Revisão: Mônica Costa
Editora Pini Ltda.
Rua Anhaia, 964 - CEP 01130-900 São Paulo, SP
Fone: 11 3352-7558 - Fax 11 3352-7587
Internet: www.piniweb.com - E-mail: manuais@pini.com.br
4~ Edição
1a
tiragem: 1.000 exemplares, maio/2004
2a
tiragem: 1.000 exemplares, set/2005

prefácio
Toda construção começa com uma pergunta: os recursos disponíveis serão suficientes
para concluir aobra? E
m temposde ajustamento à economia globalizada, em que asmar-
gensvão diminuindo àproporção inversadacompetitividade empresarial, poucos especia-
listas brasileiros estão tão qualificados arespondê-la quanto Pedrinho Goldman, engenhei-
ro com 29 anos de atuação na indústria de construção civil, responsável por alguns dos
maiores projetos imobiliários do Rio de J
aneiro e autor deste livro que você compartilha
comigo do privilégio de ter em mãos.
"Introdução ao Planejamento e C
ontrole de C
ustos na C
onstrução Civil", esta quarta
edição, revista eatualizada, é leitura obrigatóriaquepreenche umalacuna na aindacarente
bibliografia técnica sobre planejamento egerenciamento financeiro no atual mercado bra-
sileiro de construção civil. Nosdiasde hoje, o cálculo financeiro eo planejamento total cie
um empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo, assumiram a mesma importância
de umcálculo estrutural, umavezqueasmargensde negócio atingiram um patamar menor
que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo.
Destinado a estudantes, engenheiros, técnicos e incorporadores, o livro de Pedrinho
Goldman éum instrumento de extraordinário valor didático, este sim, incalculável. O incrí-
vel desenvolvimento tecnológico experimentado pelas técnicas de construção nos últimos
vinte anosabriu para empreiteiros e incorporadores um vasto leque de conquistas e desa-
fios. As conquistas traduzem-se numa escala magnificente de difusão de informações e
conhecimentos nunca antes vivenciada na história humana. Os desafios brotam de cada
novo projeto, impondo a engenheiros, arquitetos e empreendedores uma permanente
reciclagem e revisão da metodologia científica de tudo o que se entende por engenharia e
administração de recursos.
A consciência da importância dasfinanças remonta à Grécia dos temposde Péricles,
que consolidou a supremacia econômica de sua terra promovendo intenso programa de
obras públicas paraembelezar Atenasegerar empregos para a população. E
, finalmente,
a Demóstenes, que ensinou como orador e homem público que "ter recursos é necessá-
rio e sem elesnada que é necessário pode ser feito". E
ssacultura do pleno conhecimento
financeiro de cada etapa de uma empreitada - que atravessou séculos como qualidade

imprescindível para o êxito de qualquer empreendimento - pode ser flagrada em cada
página desta obra.
E
ngenheiro, consultor, auditor, professor eescritor, Pedrinho Goldman concebeu notá-
vel trabalho intelectual ao apontar fachosde luzàsdúvidas habituais que brotam durante as
fasesde planejamento egestão orçamentária. O conteúdo técnico ea qualidade de "Intro-
dução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil" motivarão,
indubitavelmente, novos investimentos para o mercado imobiliário. Durante mais de dez
anos de convivência, período em que trabalhamos conjuntamente - fosse contratado por
mim ou por terceiros - em projetos que saltaram de páginas em branco para a paisagem
urbana carioca, presenciei a paixão com que Pedrinho Goldman se entrega ao trabalho,
nunca restringindo sua atividade à frente de micros e planilhas, massaindo a campo para
pesquisar e concretizar na prática os princípios matemáticos resultantes de mais de duas
décadas de pesquisas.
O Brasil, com riqueza de matéria-prima e mão-de-obra qualificada, é uma das dez
maiores economias do mundo. E
ste modelo, entretanto, é insuficiente para consolidar a
inserção do Paísàatual conjuntura econômica mundial. A dimensão modernadeste mode-
lo orbitaem torno do perfeito gerenciamento de capital, matéria-primaerecursoshumanos.
E
sse conceito está no centro do novo modelo, do novo paradigma. E
, amparada em alicer-
ces científicos como os que folheamos nas páginas a seguir, temos a certeza de que a
indústria de construção civil brasileira caminha para atingir, muito em breve, níveis
tecnológicos que em nada ficarão a dever aosobservados nos países do Primeiro Mundo.
Uma certeza tão absoluta quanto um planejamento do engenheiro Pedrinho Goldman.
ROGÉRIOJONASZYLBERSZTAJN
Engenheiro

Dedico aos meus pais,
Ela Berek Goldman e Kejla Goldman,
pelo apoio que nunca faltou

Agradeço à equipe da Pekman Engenharia, em especial,
a Michelle Valentic Ferreira e Amália de Souza Neta pela colaboração nas
modificações dos textos e conteúdos técnicos para a elaboração desta edição

índice
CAPÍTULO 1 A E
S
TR
UTUR
A DE UM S
E
TOR DE PLANE
J
AME
NTO TÉCNICO 11
0 setor de planejamento técnico na empresa de construção 15
Fluxograma do sistema 15
1 .J
fase - Viabilidade da construção 17
2.-1
fase - Planejamento técnico-econômico da construção 20
3."' fase - Controle físico-financeiro da construção 23
A.* fase - Resultados físico-financeiros da construção 26
CAPÍTULO 2 O PLANO DE C
ONTA NOS S
ERVIÇ
OS DE CONS
TRUÇÃO 27
Descrição de serviços principais 28
Carimbo de lançamento contábil 38
Plano de Contas de Construção detalhado 38
CAPÍTULO 3 CADAS
TRO DE PR
E
Ç
OS ECOMPOS
IÇÕES DOS S
ERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 67
Cadastro de fornecedores 67
Cadastro de preços de materiais e serviços 68
Composições de serviços de construção 71
Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para
fundações - sapatas, blocos e cintas 71
Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural 73
Composição C Armação para estruturas de concreto
(vigas, pilares e lajes) 76
Composição D - Alvenaria de tijolo cerâmico furado 80
Composição f Revestimento de piso cerâmico 83
CAPÍTULO 4 ES
PECIFICAÇÕESTÉCNICAS E DE AC
ABAMENTO DA OBRA 87
Especificações gerais do empreendimento 89
Generalidades 89
Instalação da obra 90
Movimentação de terra 90
Fundações 91
Estrutura 91
Alvenaria 91

Soleiras, rodapés e peitoris 91
Csquadrias 92
Ferragens 92
Vidros 92
Cobertura 93
Tratamentos 93
Revestimentos 93
Pinturas 94
Pavimentação 94
Instalações - generalidades 94
Instalações elétricas 94
Telefone 96
Instalações hidráulicas 96
Gás 96
Incêndio 96
Esgoto sanitário 97
Águas pluviais 97
Elevadores 97
lixo 97
Aparelhos 98
Elementos decorativos 98
Complementação da obra 98
Fachadas 99
Caderno complementar de especificações 99
CAPÍTULO 5 ORÇ
AMENTO DA CONS
TRUÇÃO POR E
S
TIMATIVAS 105
Projetos 107
Instalação da obra 107
Serviços gerais 107
Trabalhos em terra 107
Fundação 108
Estrutura 108
Instalações 108
Alvenaria 108
Cobertura 108
Tratamentos 108
Esquadrias 108
Revestimentos 108
Pavimentação 109
Rodapé, soleira e peitoril 109
Ferragens 109
Pintura 109

Vidros 109
Aparelhos 109
Complementarão 109
Limpeza 109
Remuneração da construtora 109
Anexo I - Custos unitários/m- de área equivalente de construção 116
Anexo II - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 117
Anexo III - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 119
CAPÍTULO 6 CONTROLE DOS S
ERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 121
Materiais de utilização nos serviços 122
Equipamentos 123
Ferramentas 123
Mão-de-obra 125
Prazo de execução 126
Considerações sobre o método de trabalho empregado 126
A quantidade produzida do serviço 126
Os custos correspondentes a cada insumo 128
CAPÍTULO 7 NBR 12721 - AVALIAÇ
ÃO DEC
US
TOS UNITÁRIOS EP
R
E
P
AR
O DEOR
Ç
AME
NTOS
DE CONS
TRUÇÃO P
AR
A INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIO E
M CONDOMÍNIO 133
Definições para os efeitos da NBR 12721 134
Projeto aprovado 134
Projetos-padrão 134
Dependências de uso privativo 134
Dependências de uso comum 134
Área coberta padrão 134
Área real 134
Área equivalente de construção 134
Área de divisão não-proporcional 135
Área de divisão proporcional 135
Área de construção sub-rogada 135
Custo unitário básico 135
Caract eríst icas principais dos projet os p ad r ão ut ilizado
na NBR 12721 136
Exemplos de preenchimento dos quadros I a VIII da NBR 12721 138
Comentários dos quadros preenchidos 151
Quadros para preenchimento de informações para arquivo
no registro de imóveis 157

CAPÍTULO 8 INTRODUÇÃO À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA BR
AS
ILE
IR
A 159
Criação da empresa incorporadora
Compra do terreno 161
Estudo do projeto 161
Estudo de viabilidade econômica do empreendimento 162
Elaboração da documentação técnica e jurídica do
empreendimento 163
Construção do empreendimento 164
Gerenciamento do empreendimento 165
Venda do empreendimento 166
Análise dos resultados 167
Observações finais 167
CAPÍTULO 9 INTRODUÇÃO AO GERENC
IAMENTO DAS EDIFICAÇÕES 169
I a
Fase: viabilidade e planejamento da edificação 170
2- Fase: produção 171
3a
Fase: término da obra 172
Anexo I - Percentual físico da obra 173
Anexo 2 - Análise físico-financeira da construção 175

A estrutura de um setor
de planejamento técnico
O planejamento se constitui hoje em um dos principais fatores para o sucesso
de qualquer empreendimento. No tocante à construção predial, faz-se necessário
um sistema que possa canalizar informações e conhecimentos dos mais diversos
setores e, posteriormente, direcioná-los de tal forma que todas essas informações e
conhecimentos sejam utilizados para a construção.
O setor de planejamento técnico surge exatamente desta necessidade de organi-
zação, deste complexo que á um empreendimento de construção predial.
Com relação às empresas de construção, o setor de planejamento técnico inter-
liga-se com quase todos os outros setores da empresa. Para que se conheça como
esta engrenagem funciona, descrevemos a seguir o relacionamento do planeja-
mento com os outros setores.
a) Setor de planejamento e setor de arquitetura
A primeira influência exercida pelo setor de planejamento no setor de arquitetura é
no que tange à escolha de especificações a serem adotadas nas obras. Isto porque as
facilidades ou dificuldades encontradas pela obra na execução de determinados mate-
riais, como, por exemplo, se os materiais são de boa qualidade ou mais baratosque os
similares, são informações e atribuições do setor de planejamento técnico.
A perfeita coordenação do projeto arquitetônico com outrosprojetos(cálculo estru-
tural, instalações, outros) também é atribuição do planejamento. A responsabilidade
na procura de novos materiais e serviços aliados à economia nos custos são atribui-
ções que o planejamento deve dividir com o setor de arquitetura.
b) Setor de planejamento e setor financeiro
No setor financeiro, o planejamento geralmente fornece informações quanto à
viabilidade econômica do empreendimento referente ao custo de construção obti-
do pelo orçamento detalhado da obra, pelo cronograma físico-financeiro e pelo
custo de construção de cada unidade do empreendimento obtido da execução da
NBR 12721, antiga NB 140.

Além disso, o planejamento também fornece as previsões de despesas da cons-
trução em períodos de interesse e as documentações técnicas necessárias ao pedido
de financiamento.
c) O setor de planejamento e o setor contábil
Éno setor contábil que o planejamento recebe os dados relativos às despesas reais
de construção, para que possa avaliar, planejar e controlar os custos das obras. Tam-
bém apropria todas as despesas de construção num sistema de codificações por item
de serviços e o envia mensalmente ao setor de planejamento.
O setor de planejamento pode, também, fornecer dados ao setor referentes às
construções, sempre que for necessário, como no auxílio de dados de fiscalização
contábil.
d) O setor de planejamento e o setor de processamento de dados
Os computadores eletrônicos são de grande valia para o setor de planejamen-
to, principalmente na execução de serviços, tais como:
Orçamentos
Cronogramas físico-financeiros
NBR12721
Controle cie materiais e serviços
Controle de despesas de construção
Concorrências
Previsões financeiras
Projetos
Gestão de contratos
Relatórios gerenciais físico-financeiros
Os itens descritos acima serão abordados posteriormente de maneira mais de-
talhada, pois eles formam a alma do planejamento.
Estes serviços são praticamente todos elaborados por microcomputadores, in-
clusive nas empresas de pequeno porte.
A elaboração dos projetos de arquitetura, cálculo estrutural e projetos de
instalações com a utilização da informática estão em processo de crescimen-
to no Brasil.

Acreditamos que este processo esteja em ritmo acelerado e as universidades têm
um papel preponderante de difundir junto aos universitários, principalmente de enge-
nhariaearquitetura, o hábito eapráticadestasaplicações(CAD esoftwarescorrelatos).
e) O setor de planejamento e o setor de tesouraria
É função do setor de planejamento enviar previsões de despesas ao setor de
tesouraria, para o bom cumprimento das obrigações financeiras cia empresa. Em
certos casos, as previsões financeiras são de grande importância, pois as empresas
em geral colocam à disposição tão-somente os valores previstos pelo planejamen-
to para o bom andamento do empreendimento. Caso as previsões apresentem gran-
des deformações, poderão acarretar sérios danos tanto para o empreendimento
quanto para a empresa.
f) O setor de planejamento e o setor jurídico
O planejamento é responsável pelo envio da documentação técnica, que será
anexada ao dossiê entregue nas repartições competentes para que o empreendi-
mento seja efetivado. Entre outros, temos:
Orçamento
Cronograma físico-financeiro
NBR 12721
Especificações
Cronograma detalhado
g) O setor de planejamento e o setor de compras
O setor de planejamento é em relação ao setor de compras o seu braço direito.
Tanto serve de fornecedor como de controlador e age da seguinte maneira em
relação a compras:
-Todas as propostas são analisadas pelo planejamento, antes de fechadas, para
serem comparadas com os respectivos valores orçamentários, fornecendo as
devidas observações que serão enviadas ao setor de compras juntamente com
a proposta em questão.
- Écom o auxílio do planejamento que o setor de compras adota o sistema de
concorrência para determinados serviços ou materiais, pois se o planejamento
tem um sistema de cadastro de materiais e conhece fatores como qualidade
dos materiais, das empreiteiras, dificuldades de aplicação dos materiais e ou-

tros aspectos, possibilita que as concorrências tenham grande chance de ser
bem-feitas e conseqüentemente os serviços sejam bem fechados.
- O setor de planejamento deve montar um sistema integrado do tipo Planeja-
mento-Obra-Compra, de forma que os pedidos de materiais, feitos pelas obras,
sejam sempre conferidos pelo setor de planejamento, no sentido de serem estri-
tamente necessários para a execução, não permitindo assim perdas desneces-
sárias que quase sempre afetam consideravelmente as despesas das obras.
h) O setor de planejamento e o setor de engenharia-obras
Finalmente, o planejamento afeta diretamente o fim último do empreendimen-
to, ou seja, a execução da obra.
Quase tudo quefoi dito atéagora em relação aosoutrossetores, de uma formaou de
outra, obriga a um relacionamento muito grande entre a obra e o planejamento.
Existem empresas que procuram criar um setor de planejamento nas próprias
obras, o que é correto no caso em que o porte destas não comporte ainda um setor
nos seus escritórios.
Porém, quando a empresa começa a se expandir, torna-se difícil o mecanismo
de planejamento e controle isolado, necessitando de um centralizador de toclas as
informações e dados das obras.
Vários são os dados das obras que devem ser enviados ao planejamento, entre
os quais:
- Informações mensais de entrada de materiais, assim como seus gastos, lo-
cais de utilização e quantidade em estoque, com os quais montamos os siste-
mas de controle de materiais e apropriação de serviços.
- Previsão de despesas, como programa de execução, para que não haja dis-
crepância com o cronograma físico-financeiro.
- Preenchimento de planilhas criadas pelo planejamento, com o objetivo de
obter as produções efetuadas em obra. Estes dados, combinados com outros do
planejamento, servirão de termômetro de custos, ou seja, fornecerão condições
ao profissional do setor de planejamento para julgar o andamento físico-finan-
ceiro de qualquer obra.
- Históricos técnicos de materiais e serviços, para que o setor de planejamento
possa julgar a necessidade de manter ou alterar serviços, produtividade,
empreiteiras, materiais, equipamentos e outros.

Éjunto à obra que o planejamento deve:
-Testar novos materiais, assim como novas técnicas de execução.
- Apropriar serviços, otimizando-os ao máximo.
- Identificar as dificuldades da obra, para poder estudar e encontrar suas
soluções.
Em seguida, apresentamos um quadro em que se mostram as diversas fases de
um empreendimento e como o setor de planejamento participa e atua.
O SETOR DE PLANEJAMENTO TÉCNICO NA EMPRESA
DE CONSTRUÇÃO
- Responsável pelo estudo de viabilidade técnico-econômica do empreen-
dimento
- Responsável pelo planejamento técnico-econômico das obras
- Responsável pelo controle técnico-econômico das obras em andamento
- Responsável pela obtenção e análise dos resultados técnico-econômicos do
empreendimento
FLUXOGRAMA DO SISTEMA

Se analisarmos o percurso deste fluxograrna, concluímos:
- Que ao iniciarmos osestudos dos novosempreendimentos, primeiro devemos
fazer a sua viabilidade técnico-econômica. Se a resposta a essa viabilidade for
não, trataremos de buscar novos empreendimentos. Caso contrário, seguiremos
para a etapa seguinte.
- Uma vez caracterizada a viabilidade técnico-econômica do empreendi-
mento, parte-se para o planejamento propriamente dito. É nesta fase que
toda a programação físico-financeira do empreendimento deve ser elabo-
rada e não se deve considerar esta etapa como perda de tempo. Ao contrá-
rio, em geral um empreendimento bem planejado leva menos tempo de
execução do que quando não o é. Além disso, nesta fase se constatam de
maneira mais detalhada as informações financeiras elaboradas na fase de
viabilidade. É bom lembrar que nunca é tarde para avaliar um mal que
pode ser evitado, ou seja, caso as informações inviabilizem uma análise
feita anteriormente, ainda há tempo de impedir que um empreendimento
seja malsucedido.
Em geral, o planejamento deve ser todo elaborado antes de a obra ser iniciada,
o que ainda não ocorre na prática das construções de hoje.
- A fase de controle de empreendimento se dá durante a sua execução.
A qualidade deste controle está diretamente ligada à qualidade do pla-
nejamento previamente elaborado e à qualidade do acompanhamento
físico-financeiro do empreendimento. Quanto melhor a organização da
empresa e da obra, maior a probabilidade de as informações estarem
corretas, possibilitando um bom controle. Nesta fase da obra não se faz
apenas controle. O controle é feito para propiciar, neste mesmo perío-
do, um planejamento de curto prazo e obtenção de resultados, para
que, nos casos de correções, estas possam ser feitas ainda durante os
serviços em andamento e não pura e simplesmente para constatar uma
deficiência já ocorrida.
- Os resultados são obtidos através de comparação e avaliação das previ-
sões e estudos do planejamento com as informações obtidas do controle do
empreendimento. Estes resultados são obtidos tanto durante a execução da
obra quanto após o seu término. Destes resultados, retornaremos às outras
etapas de novos empreendimentos, para atualizar e melhorar os níveis do
trabalho delas, formando assim a retroalimentação do sistema.

FASE - VIABILIDADE DA CONSTRUÇÃO
Dados
- Projeto arquitetônico
- Especificações técnicas e de acabamento da obra
- Prazo da obra
Obter
-Viabilidade do empreendimento
Setores Envolvidos
- Vendas: Valor do terreno
Valor de venda dos imóveis
Despesas com promoções
- Financeiro: Despesas financeiras
(financiamento ou recurso próprio)
- Arquitetura: Estudos preliminares
A I a
fase - Viabilidade de construção - vê-se envolvida,
principalmente, com três setores:
a) Setor de Promoção e Comercialização
As empresas de construção ou têm no seu quadro de funcionários profissionais alta-
mente especializados no ramo de promoção e vendas, ou trabalham com empresas
especializadas. Em função de uma série de fatores, tais como localização do terreno,
padrão social da região, características do projeto, situação do mercado comprador e
vendedor, entre outros aspectos, este setor fornecerá para a viabilidade:
-Valor de terreno - Pode ser obtido diretamente com proprietários que tenham
interesse na venda, através de um custo médio por m2
de terreno (valores esti-
mativos) e empresas imobiliárias especializadas.
-Valor de venda dos imóveis - Pode ser obtido através de vendas de imóveis
semelhantes, em regiões próximas ao local em estudo, através de anúncios
publicados nos meios de comunicação, por estimativas do custo/m2
de área útil
da unidade, entre outros.
- Despesas com promoções - Em função da política promocional da empresa
ou através de percentual do volume geral de vendas, cobrado pelas empresas
especializadas.

b) Setor Financeiro
Na obtenção da viabilidade econômica, outro setor de fundamental importân-
cia é o financeiro. Isto porque, em função da política da empresa empreendedora,
pode-se empreender um projeto com recurso próprio, ou através de recursos de
terceiros; entre eles, os financiamentos são os mais comuns. Tanto na utilização de
recursos próprios como na utilização de recursos de terceiros, a empresa incorre
em despesas financeiras que devem ser computadas na viabilidade do empreendi-
mento.
c) Setor Arquitetônico
É o setor arquitetônico que fornecerá os subsídios básicos para a avaliação
e para o próprio empreendimento, ou seja, o projeto arquitetônico e as
especificações de acabamento de obra. Na fase do empreendimento, ou
seja, a fase de viabilidade, em geral as empresas ainda não têm o projeto
arquitetônico detalhado. Em muitos casos nem o projeto básico, mas simples-
mente um estudo preliminar do empreendimento. O ideal é que, mesmo nesta
fase, já se tenha o projeto arquitetônico detalhado. Ocorre que por questões de
negociações nem sempre é possível esperar que o projeto esteja pronto, e por
isso mesmo a viabilidade é feita de maneira "estimativa".
Um elemento que hoje é também fundamental a uma correta viabilidade e que
não se pode deixar de levar em conta é o prazo da obra. Considerando que o prazo
é um pouco delimitado pelo prazo técnico de execução, não faz mal lembrar que
a sua variação implica alterações no custo direto e indireto de construção e nas
despesas financeiras, entre outros.
A sua importância aumenta ainda mais, com acréscimo real dos custos da
mão-de-obra e seus respectivos encargos sociais.
Exemplo simplificado de uma viabilidade econômica:
Seja uma edificação rnultifamiliar, formada por dez apartamentos com sala, três
quartos, totalizando uma área equivalente de construção de 1.600 m2
. O padrão de
acabamento do empreendimento é normal, tendo um custo/m2
de área equivalente
de construção da ordem de RS900,00/m2
em setembro de 2003.
A área do terreno tem 400,00 m2
e o valor por metro quadrado do terreno é de
R$ 600,00/m2
.
As despesas financeiras, levando-se em conta o prazo da construção, são de 8%.
O valor da vencia de cada apartamento corresponde a R$ 270.000,00.

As despesas com promoção de vendas correspondem a 5% do valor geral de
vendas.
Pede-se:
1 - Calcular o lucro do empreendimento
2 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação às des-
pesas da mesma
3 - Calcular o índice que representa o lucro em relação ao valor do terreno
4 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação à receita
da mesma
Solução:
A - Receitas:
- Quantidade: dez apartamentos
-Valor venal: R$ 270.000,00 por apartamento
- Receita total: 10 x R$ 270.000,00 = R$ 2.700.000,00
B - Despesas:
B.1 - Terreno:
- Área do terreno: 400 m2
-Valor do terreno por metro quadrado de sua área: R$ 600,00/m2
Valor do terreno: R$ 600/m2
x 400 m2
= R$ 240.000,00
B.2 - Construção:
- Área total equivalente de construção: 1.600 m2
- Custo por metro quadrado de área equivalente de construção:
R$ 900,00/m2
- Custo da construção: 1.600 m2
x R$ 900,00/m2
= R$ 1.440.000,00
B.3 - Despesas financeiras:
-Valor do custo da construção: R$ 1.440.000,00
- Percentual de despesas financeiras: 8%
- Despesas financeiras: 0,08 x R$ 1.440.000,00 = R$ 115.200,00

13.4 - Despesas com vendas:
-Valor Geral de Vendas (V.G.V.): R$ 2.700.000,00
- Percentual de despesas com vendas: 5%
- Despesas com vendas: 0,05 x R$ 2.700.000,00 = R$ 135.000,00
Total das despesas: B.1+ B.2+ B.3 + B.4 = R$ 1.930.200,00
RESPOSTAS AOS QUESITOS:
1- Lucro do Empreendimento: Receitas - Despesas =
R$ 2.700.000,00 -1.930.200,00 = R$ 769.800,00
2 - Percentagem do lucro em relação às despesas:
(Lucro/Despesas) x 100 = (769.800,00/1.930.200,00) x 100 = 39,88%
3 - índice do lucro em relação ao valor do terreno:
(Lucro/terreno) x 100 = (769.800,00/240.000,00) x 100 = 320,75%
4 - Percentagem do lucro em relação à receita total:
(Lucro/Receita) x 100 = (769.800,00/2.700.000,00) x 100 = 28,51 %
Nota:
Apesar de termos apresentado um exemplo de forma simplista, adotamos nos
quesitos cálculos muito usuais pelos incorporadores da construção civil.
Eles podem variar consideravelmente pelo tipo de investimento, pela for-
ma de obtenção dos recursos financeiros para empreender o projeto, pela ex-
pectativa de vendas (antes, durante e depois da construção), entre outros.
2a
FASE - PLANEJAMENTO TÉCNICO-ECONÔM ICO DA CONSTRUÇÃO
Dados
- Projeto arquitetônico completo
- Projeto de cálculo estrutural completo (inclusive fundações especiais)
- Projeto de instalações completas (inclusive os especiais)
- Especificações técnicas e de acabamentos da obra

Obter
- Quadros de áreas para fins de registro de imóveis (NBR 12721)
e rateio das frações ideais
- Orçamento detalhado da obra
- Cronograma físico-financeiro da obra
- Cronograma detalhado da obra
- Relatórios para acompanhamento físico-financeiro
Setores Envolvidos
- Arquitetura e Projetos
- Engenharia de Produção
- Jurídico
- Compras
- Contabilidade
- Financeiro
A 2a
fase - Planejamento técnico-econômico da construção - envolve
praticamente todos os setores da empresa:
a) Setor de Arquitetura e Projetos
Para uma boa elaboração do planejamento são necessários todos os projetos
envolvidos, assim como as especificações de acabamentos. Quanto aos projetos,
podemos citar entre os mais importantes:
- Projeto arquitetônico básico e detalhado
- Projeto de cálculo estrutural (inclusive fundação)
- Projeto de instalações
- Projetos especiais
b) Setor de Engenharia de Produção
Éo setor que junto ao planejamento elaborará as especificações técnicas do em-
preendimento, tais como: equipes de trabalho, equipamentos e ferramentas a serem
utilizados, o projeto de canteiro da obra, sistemas de execução de serviços, previsões
de entrega de materiais, além de uma programação detalhada do andamento físico da
obra, cujo prazo técnico conseqüentemente será caracterizado.

c) Setor Jurídico
O setor de planejamento, nesta fase, fornece os subsídios e materiais técnicos
necessáriosao processamento jurídico do empreendimento, taiscomo a NBR 12721
(antiga NB 140), quando da elaboração do memorial de incorporação, o valor do
custo da construção e o prazo da obra, entre outros.
d) Setor de Compras
Nesta fase de planejamento do empreendimento, o setor de compras fornece o
seu cadastro de preços atualizados, assim como o histórico das propostas fechadas
para subsídios ao planejamento na elaboração do orçamento detalhado da obra.
Além disso, pode alertar contra alguma especificação de material, sistema de
serviço ou subempreitada aplicados anteriormente, que não tenham sido satisfatórios
no aspecto compras.
e) Setor Contábil
Nesta fase, o setor de planejamento prepara o setor contábil para que na fase
posterior, que é a de controle, este tenha um bom desempenho quanto às informa-
ções contábeis.
f) Setor Financeiro
Éum setor muito importante do ponto de vista gerencial, que muitas vezes não
recebe o devido valor por parte dos técnicos. A sua importância é devida à políti-
ca cia empresa, já que o empresário, em geral, procura reservar apenas o capital
necessário ao bom cumprimento de seus compromissos financeiros. Reservar mais
que o necessário é perda de dinheiro, assim como reservar menos compromete a
realização dos compromissos, podendo levar a graves conseqüências. Com isso,
podemos ter a noção da importância e da responsabilidade da elaboração de um
orçamento do custo da construção e, conseqüentemente, de uma previsão finan-
ceira realista à política financeira da empresa.
Conclusão:
Esta etapa de planejamento busca canalizar o máximo de informações dos
mais diversos setores da empresa, a fim de que o planejamento da obra leve em
conta todos os detalhes pertinentes. Podemos citar como relatórios mais importan-
tes nesta fase:

- NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de cons-
trução para incorporação de edifício em condomínio.
- Orçamento detalhado da obra, para fins de acompanhamento e controle físi-
co-financeiro.
- Cronograma físico-financeiro da obra.
- Fluxo de desembolso de despesas por insumos, para a aprovação da diretoria.
- Relatórios de acompanhamento físico-financeiro.
- Documentação técnica para obtenção de financiamento.
Nesta fase, os principais setores envolvidos são praticamente os mesmos da fase
de planejamento, embora se inter-relacionem de maneira um pouco diferente.
O inter-relacionamento com o setor de arquitetura e projetos se dá ao longo de
todo o andamento da obra. Levando-se em contaque todososprojetos, assim como as
especificações de acabamento, foram bem detalhados, mesmo assim ocorrem inúme-
rasalterações e modificações no andamento daobra. Isto sedeve ao desenvolvimento
de novas técnicas de execução de serviço, à criação de novos materiais principais ou
auxiliares ou até mesmo pela inexistência no mercado de alguns materiais especifica-
dos na fase cie planejamento. Outro aspecto que deve ser levado em conta são as
possíveis alterações motivadas, seja pela necessidade de redução de custos, seja pela
melhoria do padrão da obra para facilitar a venda do empreendimento.
O setor financeiro deverá ser alimentado das informações de previsão, periodi-
camente, a fim de não permitir distorções grandes em previsões de médio e longo
prazo. Às vezes ocorre o inverso, ou seja, por questões de ordem financeira, a obra
poderá reduzir o seu ritmo ou até mesmo aumentá-lo, caso seja do interesse da
política da empresa naquele determinado momento. As previsões financeiras, em
geral, são divididas em duas partes:
3- FASE - CONTROLE FÍSICO-FINANCEIRO DA CONSTRUÇÃO
Engenharia
de produção

1a
- A previsão de compromissos já assumidos (contas a pagar).
2J
- A previsão de compromissos a assumir, em geral, elaborada pelo setor de
planejamento em conjunto com o setor de produção.
As previsões financeiras são feitas em parcelas semanais, podendo ser de curto,
médio e longo prazos. Muitas empresas elaboram um previsão financeira completa
na fase de planejamento e, ao longo da obra, previsões mensais (previsão bem
detalhada) e de períodos em períodos (exemplo: três em três meses) uma previsão
financeira de médio prazo. Com isso, o setor financeiro pode alterar as previsões
conforme os resultados obtidos, a fim de não permitir um grande desvio entre o
previsto e o gasto.
O setor contábil, nesta fase, tem um papel preponderante para o setor de
planejamento. Será a contabilidade informada, mensalmente, a ferramenta prin-
cipal para a avaliação dos resultados entre os gastos reais da obra e os custos
preestabelecidos em orçamento. Importante salientar a responsabilidade das
informações prestadas, assim como a perfeita alocação dos gastos da constru-
ção segundo as suas contas correspondentes. Para isso será necessário que a
empresa tenha um plano de serviços que seja o mesmo para todos os setores
da empresa, para que todos possam usar uma mesma linguagem. Chamamos
a este plano de serviços "plano de contas de construção''. Este plano de con-
tas permitirá que tanto a contabilidade quanto o planejamento comparem
valores de um mesmo insumo ou serviço.
Ao setor de compras, o setor de planejamento interage nesta fase de maneira
dinâmica. Praticamente todas as compras e contratos devem anteriormente ter o
aval do setor de planejamento, a fim de não permitir deformações de ordem quan-
titativa e financeira.
Uma vez efetuadas as compras e contratos, o planejamento deverá emi-
tir seu parecer em nível de relatório gerencial, analisando a performance
(vantagens e desvantagens) dos contratos fechados. Portanto, cabe ao setor
de planejamento cumprir o papel de assessor técnico e de controlador com
a finalidade de não permitir grandes deformações em relação às previsões.
Características semelhantes ao inter-relacionamento com o setor de compras
ocorrem com o setor de produção. Ao mesmo tempo em que o setor de planeja-
mento assessora, ele controla. Épor parte da obra que o planejamento receberá
quase todas as informações de ordem quantitativa dos insumos (materiais, mão-
de-obra e equipamentos). Isto se dará através de planilhas de apropriação preen-

chidas na obra, sob a supervisão e orientação de profissionais do planejamento.
Não é demais alertar para o perfeito preenchimento das informações, a fim de
que as avaliações sejam precisas e confiáveis. Mais uma vez entra em cena o
plano de contas de construção para possibilitar informações bem definidas, tor-
nando possível a mesma linguagem à empresa. Por sua vez, o planejamento
deve, sempre que possível, devolver as análises em curto prazo para que, nos
casos de deformações indesejáveis, estas possam ser sanadas em tempo, propician-
do o mínimo de prejuízo.
Exemplo 1:
Setor de Planejamento - Setor de produção
Análise de execução de Alvenaria de barro 1/2 vez
Descrição Unidade
Obra Planejamento
Descrição Unidade
Quantidade
índice
Quant./ m2
Quantidade
índice
Quant./ m2
Produção m2
100,00 - 1 30,00 -
Produtividade
Pedreiro hs 160,00 1,60 195,00 1,50
Servente lis 90,00 0,90 130,0 1,00
Consumos
Cimento saco 19,00 0,19 26,00 0,20
Areia mJ
3,00 0,03 2,60 0,02
Saibro m3
2,00 0,02 3,90 0,03
Tijolo 10x20x30 unid. 1.590,00 15,90 1.950,00 15,00
Tijolo 10x20x20 unid. 370,00 3,70 650,00 5,00
Perda dos tijolos % 10,20 - 10,00 -
Exemplo 2:
Setor de planejamento - Setor de compras
Seja a análise da contratação dos serviços de pintura para uma edificação
composta por 20 apartamentos de sala/dois quartos. Com base em contratos ante-
riormente fechados, em edificações com características muito semelhantes à que
está em questão, temos:

Previsão: 20 apartamentos x RS 5.000,00/apartamento = RS 100.000,00
Melhor proposta: RS90.000,00, correspondente a R$ 4.500,00 por apartamento.
4a
FASE - RESULTADOS FÍSICO-FINANCEIROS DA CONSTRUÇÃO
Gastos
^ . . Consumos Produtividades _ 4
C
ontratos Estoques
V
Relatórios gerenciais
4a
fase - Resultados
Éafase em que, mesmo durante o andamento daobra ou quando do seu término,
podemos perceber se a sua performance foi boa ou não. As principais informações
nesta fase são dos setores de contabilidade, compras e produção. Podemos destacar:
Principais Informações Setor
1 - Contratos e compras compras
2 - Consumos produção
3 - Gastos financeiros contabilidade
4 - Produtividade produção
5 - Estoques produção
Com todas estas informações, analisadas e comparadas com as preestabelecidas
nafase de planejamento, podemos emitir pareceres que sairão sob aforma de "relató-
rios gerenciais". E
stes relatórios são de grande valia para os setores técnicos e, princi-
palmente, para a diretoria, já que em linhas gerais eles traçam um retrato físico-
financeiro da obra.
Quando os relatórios forem elaborados apenas para serviços específicos, eles
podem ser feitos em curtíssimo prazo (ex.: semana). Quando analisados todos os
serviços da obra, são feitos mensalmente ou em períodos maiores de tempo.
Comentário sobre os setores das empresas:
Com a tendência de terceirização, um número expressivo de empresas está
reformulando sua estrutura organizacional, reduzindo ou eliminando alguns seto-
res, buscando como alternativa a contratação de empresas que venham a substi-
tuir parcialmente ou totalmente alguns setores, tais como de arquitetura, de conta-
bilidade e o setor jurídico.

O plano de conta nos
serviços de construção
O primeiro passo necessário para que se tenha um bom planejamento e con-
trole de obras é a organização. A construção de um modo geral é um complexo
que deve ser bem caracterizado quanto aos seus insumos (materiais, mão-de-
obra e equipamentos). Ébaseando-se neste fato que se verifica a necessidade de
uma plano, discriminando-o e procurando-se organizar as várias fases de execu-
ção da obra e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a cons-
trução. Chamaremos tal organização de "Plano de Contas de Construção".
É importante ressaltar que o plano de contas tem uma estrutura de modo a se
adequar às construções em geral, mas esta deve ser modelada, detalhada a cada
caso, a cada empresa junto às suas necessidades e nasdiversas formas de trabalho.
Éem função cio plano de contas que obteremos a distribuição da obra em serviços,
sendo mais específicos quanto mais detalhadamente se quiser controlar a obra.
Através do plano de contas obteremos a sistemática do controle cios materiais por
serviço e, finalmente, a integralização dos custos e materiais, que é sobretudo "o
abrir de portas" para todas as possibilidades de planejamento, apropriação e con-
trole de obras.
Para fins de organização empresarial, adota-se que cada obra tenha um número
que a identificará. Em seguida, cada serviço terá uma conta de identificação e
cada um dos itens de serviço terá uma subconta como identificação.
O plano de contas deve ser dinâmico, porque no decorrer do tempo novos
materiais, técnicas de execução e mudanças de critérios de apropriação fazem
com que deva ser sempre atualizado para que não ocorram discrepâncias entre o
que é realizado nas obras e o que é apropriado a elas.
O funcionamento do plano deve ser feito da seguinte forma: toclas as notas
fiscais, faturas e outros tipos cie recebimento deverão levar um carimbo em que
constarão o código da obra, o valor do recebimento, a conta e a subconta. Após
esse processo, serão enviados ao escritório central (ou ficar na própria obra), onde
serão contabilizados. Ao final de cada mês as contas serão totalizadas, dando
condições ao perfeito controle das despesas por serviço.

O leitor devesentir que, apartir do que foi acima descrito, todo o restodo sistema de
planejamento e controle terá como base o plano de contas.
O orçamento executado deverá também ser totalizado no sistema de contas de cons-
trução. Asprevisõesfinanceirastambém serão basedasnosdesmembramentosde serviços
do plano, assim como osmateriais deobra.
Abaixo, descrevemos um dos muitos planos de contas que podem ser utilizados
nas diversas empresas de construção.
DESCRIÇÃO DE SERVIÇOS PRINCIPAIS
Conta Serviços
001 Projetos
002 Análise de Solos
003 Análises de Custos
004 Cópias e Reproduções
005 Instalações Provisórias da Obra
006 Equipamentos e Ferramentas
007 Transportes e Carretos
008 Impostos e Taxas
009 Escritório da Obra
010 Administração
011 Diversos
012 Trabalhos em Terra
013 Fundações
014 Estruturas
015 Instalações
016 Alvenaria
017 Coberturas
018 Tratamentos
019 Esquadrias
020 Revestimentos
021 Pavimentações
022 Rodapés
023 Solei ras
024 Peitoris
025 Ferragens

026 Pinturas
027 Vidros
028 Aparelhos
029 Ligações
030 Utensílios Complementares
031 Limpeza Final
Descrição dos itens dos serviços principais
001 - Projetos
Subconta Descrição
0001 Arquitetura
0002 Maquete
0003 Paisagismo
0004 Desenho Decorativo
0005 Instalações
0006 Cálculo Estrutural
0007 Exaustão Mecânica
0008 Ar Condicionado
0009 Acústica
0010 Prevenção a Incêndio
0011 Piscina
002-Análise de Solos
0001 Sondagem
0002 Serviços Topográficos
0003 Serviços Aerofotogramétricos
0004 Aspectos Geológicos
003 - Análises de Custos
0001 Orçamento
0002 NBR 12721
0003 Cronograma Físico-Financeiro
0004 Documentação para Financiamentos
0005 Assessoria e Acompanhamento de Custos

0006 Avaliações
0007 Consultoria e Gerenciamento
004 - Cópias e Reproduções
0001 Cópias Heliográficas
0002 Xerox
0003 Vegetal Copiativa
0004 Plotagem e Digitalização
005 - Instalações Provisórias da Obra
0001 Barracão
0002 Tapume
0003 Banheiros Provisórios
0004 Cantinas
0005 PC Provisório
0006 Caixa-D'água Provisória
0007 Materiais de Segurança
0008 Placas de Obra
0009 Demolição
0010 Locação de Obra
0011 Estande de Vendas
006 - Equipamentos e Ferramentas
0001 Equipamentos
0002 Ferramentas
007 - Transportes e Carretos
0001 Transportes
0002 Entulhos
008 - Impostos e Taxas
0001 Licenças

0002 Taxas
0003 Registros
0004 Seguros
0005 Impostos
0006 Multas
0007 Certidões
009 - Escritório da Obra
0001 Manutenções
0002 Medicamentos
0003 Conduções
0004 Telefonemas
0005 Limpeza
0006 Pagamentos
0007 Vigilância
010-Administração
0001 Administração da Construtora
0002 Impostos de Serviços da Construtora
011 - Diversos
0001 Proteção de Transeuntes
0002 Reparo dos Vizinhos
0003 Diversos
012 - Trabalhos em Terra
0001 Escavação
0002 Muros
0003 Escoramentos
0004 Cortes
0005 Aterros
0006 Rebaixamento do Lençol Freático
0007 Retirada de Terra e Materiais

013 - Fundações
0001 Ferro
0002 Madeira
0003 Concreto Pré-Misturado
0004 Estacas Metálicas
0005 Estacas Pré-Moldadas
0006 Materiais Auxiliares
0007 Controle Tecnológico
014-Estruturas
0001 Ferro
0002 Madeira
0003 Escoras Metálicas
0007 Protensào
0008 Fôrmas de Isopor
015 - Instalações
0001 Instalações Hidráulicas
0002 Instalações Elétricas
0003 Instalações de Esgotos
0004 Instalações de Gás
0005 Pára-Raios
0006 Antena Coletiva
0007 Instalações Contra Incêndio
0008 Compactador
0009 Elevadores
0010 Escada Rolante
0013 Subempreitada

0014 Instalações de Infra-Estrutura
0015 Drenagem
016 - Alvenarias
0001 Barro
0002 Concreto
0003 Placas Pré-Moldadas
0004 Diversos
0005 Painéis de Gesso Cartonado
0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado
017-Coberturas
0001 Madeiramento
0002 Telhamento
0003 Subempreitada
018-Tratamentos
0001 Impermeabilizantes
0002 Proteção Térmica
0003 Proteção Acústica
0004 Juntas de Dilatação
0005 Subempreitada
019 - Esquadrias
0001 Madeira
0002 Ferro
0003 Alumínio
0004 P.V.C.
020 - Revestimento
0001 Aditivos

0002 Pastilhas
0003 Andaimes
0004 Lambris
0005 Azulejos
0006 Cerâmicas
0007 Mármore
0008 Granito
0009 Gesso
0010 Pedras
0011 Fórmica
0012 Papel de Parede
021 - Pavimentações
0001 Cimentado
0002 Enchimentos
0003 Tacos
0004 Frisos
0005 Cerâmica
0006 Asfaltos
0007 Mármore
0008 Granito
0009 Pedras
0010 Carpete
0011 Deck de Madeira
0012 Marmorite
0013 Pedra Portuguesa
0014 Elementos Pré-Moldados
022 - Rodapés
0001 Mármore
0002 Granito
0003 Madeira
0004 Cerâmica
0005 Cimentado

023- Soleiras
0001 Mármore
0002 Granito
0003 Madeira
0004 Cerâmica
0005 Cimentado
0006 Alumínio
024 - Peitoris
0001 Mármore
0002 Granito
0003 Madeira
0004 Alumínio
0005 Cimentado
025 - Ferragens para Esquadrias
0001 Material
0002 Subempreitada
026-Pinturas
0001 Material
0002 Subempreitada
027-Vidros
0001 Liso
0002 Laminado
0003 Temperado
028 - Aparelhos Sanitários
0001 Louças
0002 Metais

029 - Ligações
0001 Provisórias
0002 Definitivas
030- Utensílios Complementares
0001 Ajardinamento
0002 Interfone
0003 Aparelho de Iluminação
0004 Sauna
0005 Piscina
0006 Play-Cround
031 - Limpeza Final
0001 Material
0002 Subempreitada
Como já foi dito anteriormente, cada empresa de construção criará um plano
de contas de forma a atender às suas necessidades. Normalmente o plano é molda-
do em função do tipo de trabalho da empresa. Considerar que os serviços sob
responsabilidade da empresa deverão ter maior desmembramento de itens, quan-
do da necessidade de um controle mais rigoroso.
Existem materiais e mão-de-obra que não podem ser alocados imediatamente
apóssua compra ou contrato, devido àsgrandes quantidades compradasou contrata-
das, e servem para mais de um serviço específico. São eles, entre outros:
Cimento
Pedra
Areia
Saibro
Cimento Branco
Mão-de-Obra e Encargos Sociais
Nestes casos, cabe ao responsável pelas requisições quantificar os materiais e
mão-de-obra pelos serviços que serão utilizados, de tal forma que os mesmos se-

jam codificados segundo o plano de contas, antes de serem aplicados, da mesma
forma que os demais insumos de construção.
Antes de descrevermos o plano de contas detalhado, é importante comentar-
mos sobre a rotina da contabilização.
Todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e demais serviços que incidam
diretamente na construção deverão ser contabilizados na respectiva obra e segun-
do o código de contas. Para isso é necessário que se crie um carimbo para obra, a
fim de que todas as notas fiscais, faturas, duplicatas ou outro documento de co-
brança levem no seu verso os seguintes dados:
- Código da obra;
- N.° do documento;
- N.° do pedido;
-Tipo de compra;
- Conta principal do plano de contas para cada insumo;
- Subconta do plano de contas para cada insumo;
-Valor do insumo correspondente a cada conta e subconta;
-Valor total da nota;
- Assinaturas do apontador e engenheiro;
- Data do preenchimento.
E
ste preenchimento é feito tanto na obraquanto no escritório. Normalmente, a maio-
ria dos documentos são enviados para a obra e o restante para o escritório central. E
m
geral, o documento écarimbado e preenchido no próprio local de recebimento eéfeita
uma revisão pelo profissional responsável pelo lançamento doscustosno diário contábil.
Todos os profissionais, responsáveis pelo preenchimento dos carimbos, deverão
estar conscientes da responsabilidade e da importância do correto lançamento dos
custos. E
stes mesmos profissionais deverão possuir uma cópia completa do plano de
contas, para que nos casos de dúvidas sejam feitas as consultas necessárias. Étam-
bém muito importante a assessoria do profissional de planejamento aos elementos
responsáveis pela contabilização dos insumos. O mais simples erro de lançamento
contábil poderá gerar análises e conclusões completamente ilógicas e erradas.
Exemplo: Digamos que na obra o apontador, ao receber uma nota fiscal de azule-
jos, codifique no verso da nota o valor da compra com o código do plano de contas
para tijolos. Na análise dos dois serviços, mesmo que estes se apresentem com um
andamento regular, a contabilidade acusará um custo excessivo de materiais em alve-
naria e um saldo positivo considerável para a execução de revestimento-azulejo.

Quando osvalores são razoavelmente altos, outras informações complementares
(tais como contratos fechados, planilha de controle de materiais) podem nos alertar
quanto a erros contábeis. Caso contrário, fica bastante difícil a constatação de erros.
Portanto, todo cuidado é pouco e toda assessoria é salutar.
Em seguida mostraremos um modelo de carimbo para a utilização nos docu-
mentos de contabilização.
CARIMBO DE LANÇAM ENTO CONTÁBIL
Obra n° Documento n" Pedido Tipo
Requisição Proposta
Conla S
ubconta Valor
Total
Apontador E
ngenheiro Gerenciador Data
PLANO DE CONTAS DE CONSTRUÇÃO DETALHADO
0001 - Projetos
0001 Arquitetura
Nestasubconta serão lançados todososhonorários profissionais para
a execução de projetos arquitetônicos para a prefeitura, projetos de
execução, detalhes e elaboração de especificações.
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor - CAD.
0002 Maquete
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas para a elaboração
de maquetes.
0003 Paisagismo
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com projetos de
paisagismo.

Desenho Decorativo
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e
honorários profissionais para execução de desenhos decorativos.
0005 Instalações
Nesta subconta serão lançados todososhonorários profissionais para
execução dos projetos de instalações hidráulicas, esgoto, elétrica,
gás, P
. I., P
. C., telefone e águas pluviais.
Incluem-se ainda asdespesas com projeto auxiliado por computa-
dor-CAD.
0006 Cálculo Estrutural
a execução de projetos completos de:
a - Concreto Armado - fôrmas, armações e detalhes,
b - Projetos especiais de fundação, concreto protendido e outros,
c - Projetos com estruturas metálicas,
d - Projetos de obra-de-arte.
e - Consultorias e assessorias técnicas relativas a cálculo estrutural,
f - Projeto auxiliado por computador - CAD.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e
honorários profissionais para a execução de projeto para exaustão
mecânica, assim como para consultoria técnica.
dor-CAD.
todos os honorários profissionais para a execução de projeto para
ar condicionado, assim como para consultoria técnica.
dor - CAD.

0009 Acústica
todos os honorários profissionais para a execução de projeto para
tratamento acústico, assim como para consultoria técnica.
0010 Prevenção a Incêndio
todosos honorários profissionais para aexecução de projeto de pre-
venção a incêndios, assim como para consultoria técnica.
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor - CAD.
0011 Piscina
a execução de projeto para piscinas.
002 - Análise de Solos
0001 Sondagem
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução
de sondagens de reconhecimento, rotativa e outras, além das des-
pesas com transporte de equipamento.
0002 Serviços Topográficos
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais
para a execução de serviços topográficos, desenhos e laudos.
0003 Serviços Aerofotogramétricos
Nesta subconta serão lançadas todasas despesas para execução dos
serviços aerofotogramétricos, plantas, fotos, relatórios e laudos.
0004 Aspectos Geológicos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução
de estudos, relatórios e laudos sobre aspectos geológicos.

003 - Análise de Custos
0001 Orçamento
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com todos os
honorários paraa elaboração de orçamentos básicos detalhados ou
estimativas da construção.
0002 NBR12721
Nesta subcontaserão lançadostodososhonoráriosprofissionaisparaa
elaboração da NBR 12721 (quadros I aVIII), inclusive os impostos so-
breserviços correspondentes.
0003 Cronograma Físico-Financeiro
a elaboração de cronogramas físico-financeiros.
0004 Documentação para Financiamentos
a elaboração de documentação técnica para solicitação de finan-
ciamento junto aosórgãos financeiros, inclusive os impostos sobre
serviços correspondentes.
0005 Assessoria eAcompanhamento de Custos
a assessoria e acompanhamento de custos, tais como criação cio
plano de contas, criação do manual de rotinas operacionais, asses-
soria técnica e relatórios gerenciais.
0006 Avaliações
a elaboração de avaliações técnicas e perícias. Também estão incluí-
dosneste item materiais necessáriosao trabalho, taiscomo fotografias,
plantas e outros.
0007 Consultoria e Gerenciamento
Nestasubcontaserão lançadostodososhonoráriosprofissionaisparaa
consultoria e gerenciamento de obras.

004 - Cópias e reproduções
0001 Cópias Heliográficas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes às có-
pias heliográficas.
0002 Cópias Reprográficas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a cópias
simples, duplex, reduzida ou emendada.
0003 Vegetal Copiativa
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas referentesà repro-
dução em vegetal copiativa.
0004 Plotagem e Digitalização
Nestasubconta serão lançados todososhonoráriosprofissionais para
a digitalização de projetos por meio de computadores, assim como
as impressões dos projetos por meio de plotagem.
005 - Instalações Provisórias da Obra
0001 Barracão
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com materiais (tais
como madeira e prego) e subempreitadas para a execução de bar-
racões da obra.
0002 Tapume
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais
(tais como macieira e prego) e subempreitadas para a execução
de tapume.
0003 Banheiros Provisórios
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais
como madeira, prego, vaso, tubos e subempreitada para a execução
debanheiros provisórios.

0004 Cantinas
como madeira, prego, louça, torneira e subempreitada para a exe-
cução de cantina.
0005 Quadro de Força Provisório
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com materiais, tais
como fios, tubos, disjuntores e subempreitada para a execução do
quadro de força provisório.
0006 Caixa-D'água Provisória
como madeira, prego, tubo, registro, caixa de fibrocimento e sub-
empreitada para a execução de caixa-d'água provisória.
0007 Materiais de Segurança
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesascom materiais, taiscomo
botinas, cinto de segurança, óculos de proteção, luvas, capacetes e ou-
trosparaa proteção pessoal.
0008 Placas da Obra
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas para a confecção
e colocação das placas da obra.
0009 Demolição
subempreitadas paraaexecução de demolição de construções exis-
tentes.
0010 Locação da Obra
subempreitada para a execução da locação da obra.
0011 Estande de Vendas
como madeira, prego, ferragens e subempreitada para a execução
de estande de vendas.

006 - Equipamentos e Ferramentas
0001 Equipamentos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas, seja através de
compras de locações com equipamentos, tais como serra elétrica,
betoneira, vibrador, grua, central de concreto, torres, guinchos, má-
quinas de furar e outros. Incluem-se ainda nestasubconta as despe-
sas com peças de reposição e contratos de manutenção.
0002 Ferramentas
Nesta subconta serão lançadas todasas despesas com ferramentas,
taiscomo serrote, martelo, ponteiras, talhadeiras, picaretas, baldes,
pás, cordas e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despesas
com manutenção para as ferramentas.
007 - Transportes e Carretos
0001 Transportes
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com transporte de
materiais e equipamentos que não estejam vinculadas aos custos
deles ou que venham de outras obras.
0002 Entulho
Nesta subconta serão lançados os gastos com carretos para a reti-
rada de entulho no decorrer da obra.
e Taxas
Descrição
Licenças
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com licenças, tais
como alvará da obra, licença de placas de propaganda, abertura de
logradouros, loteamento, modificação de projeto e outros.
0002 Taxas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com taxas de li-
gações provisórias e definitivas de água, luz, esgoto, gás e outros.
008 - Impostos
Subconta
0001

Registros
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com registros, tais
como memorial de incorporação e outros.
0004 Seguros
Nesta subcontaserão lançadastodasasdespesascom seguros, taiscorno
seguro de responsabilidade civil, contra incêndio e contra roubo.
0005 Impostos
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesas com impostos, tais
como imposto territorial e imposto predial.
0006 Multas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com multas.
0007 Certidões
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com certidões, tais
como certidões negativas ecertidão de regularidade jurídico-fiscal.
009 - Escritório da obra
0001 Manutenção
subempreitada para pequenas manutenções, taiscomo substituição
de lâmpadas e fusíveis.
0002 Medicamentos
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom materiais para
pequenos socorros.
0003 Condução
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com condução,
tais como metrô, ônibus ou táxi.
0004 Telefonemas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas telefônicas.

Limpeza
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas com materiais de
limpeza durante a obra, tais como vassouras, detergente e ácidos.
0006 Pagamentos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas
especializadas em cálculosdefolhasdepagamento, assim como trans-
portese entrega dos pagamentos.
0007 Vigilância
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas
especializadas em vigilância do canteiro de obras.
010 - Administração
0001 Administração da Construtora
Nestasubconta serão lançados todososhonorários correspondentes
aos serviços da construtora.
0002 Impostosde Serviçosda Construtora
Nestasubcontaserão lançadostodososimpostossobreserviçoscorres-
pondentes aos honorários da construtora.
011 - Diversos
0001 Proteção deTranseuntes
Nesta subconta serão lançadas todasas despesascom materiais para a
proteção de transeuntes, tais como madeira, prego, tela de arame e
subempreitada para a sua execução.
0002 Reparo dos Vizinhos
Nestasubcontaserão lançadas todasasdespesascom subempreitadas
e materiais para reparo de danos causados pela obra aos vizinhos.
0003 Diversos
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesascom serviços, taiscomo
desratização, carro-pipa e gratificações.

012 - Trabalhos emTerra
0001 Escavação
serviços para escavação mecânica ou manual do terreno.
0002 Muros
serviços para a execução de muros de contenção.
0003 Escoramentos
serviços para a execução de escoramentos diversos do terreno.
0004 Cortes
serviços para a execução de cortes de pedra.
0005 Aterros
serviços para execução de aterros mecânicos e manuais.
0006 Rebaixamento do Lençol Freático
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução de
rebaixamento do lençol d'água, taiscomo aluguel de equipamentos.
0007 Retirada de Terra e Materiais
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carretos para
retirada de terra ou outros materiais resultantes da escavação.
013 - Fundações
0001 Ferro
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a
execução das fundações, tais como ferro CA 50, CA 60 e subem-
preitada.

0002 Madeira
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas com materiais para
a execução dasfundações, taiscomo tábuas, pernase subempreitada.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais e
serviços com concreto pronto para a execução das fundações.
0004 Estacas Metálicas
como perfis metálicos, soldas e serviços para a execução de esta-
queamento metálico.
0005 Estacas Pré-Moldadas
como estacase serviços para aexecução do estaqueamento em pe-
ças pré-moldadas.
auxiliares à execução da fundação, tais como pregos, arames e
aditivos para concreto.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ensaios e tes-
tesreferentesàfundação, taiscomo ensaioscom corpos-de-prova de
concreto.
014-Estruturas
0001 Ferro
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom ferro paraaexe-
cução cia estrutura, taiscomo ferroCA 50, ferro CA 60 e subempreitada.
0002 Madeira
Nesta subconta serão lançadas todasasdespesas com madeira para
a execução de estrutura, tais como tábua, perna e subempreitada.

0003 Escoras Metálicas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com escoras metá-
licasparaa execução daestrutura, taiscomo aluguel ou aquisição dos
equipamentos e subempreitada.
serviços para a execução de concreto pré-misturado para estrutura.
auxiliares à execução da estrutura, tais como pregos, arames e
aditivos para concreto.
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom testese ensaios
de materiaise serviços para o controle tecnológico de estrutura, tais
como verificação da resistência do concreto em corpos-de-prova.
0007 Protensão
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços
especializados de protensão em estruturas de concreto armado.
0008 Fôrmasde Isopor
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços
especializados cie execução de fôrmas para concreto armado em
peças de isopor montáveis.
015 - Instalações
0001 Instalações Hidráulicas
e equipamentos de instalações hidráulicas, tais como tubos gal-
vanizados, tubos de cobre, tubos em PVC, conexões e bombas
de recalque.

Instalações Elétricas
equipamentos de instalações elétricas, tais como fios, cabos, tubos
eletrodutos, quadros disjuntores e quadro de força.
Instalações de Esgoto
Nesta subconta serão lançadas todas asdespesas com materiais de
instalação de esgoto, tais como tubos de ferro fundidos, tubos de
PVC e conexões.
Instalações de Gás
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de
instalação de gás, taiscomo tubo galvanizado, conexões e registros.
Pára-Raios
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom materiais para
a execução de pára-raios, taiscomo cordoalha de cobre, captor, ele-
trodo e braçadeira.
Antena Coletiva
Nesta subconta serão lançadas todasas despesas com materiais para
a instalação de antena coletiva, tais como fios e tubos eletrodutos.
Instalação contra Incêndio
equipamentos de instalação contra incêndio, tais como extintores,
mangotes, registros, bomba de pressurização esistemade sprinklers.
Compactador
equipamentos para compactador de lixo.
Elevadores
Nestasubconta serão lançadas todasasdespesascom materiais, equi-
pamentos e serviços paraexecução de elevadores, além de impostos
e valores correspondentes à correção monetária dos contratos.

0010 Escada Rolante
Nestasubconta serão lançadastodasasdespesascom materiais, equi-
pamentos e serviços para execução da escada rolante, além de im-
postosevalorescorrespondentesàcorreção monetáriados contratos.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais,
equipamentos e serviços para execução da exaustão mecânica,
tais como dutos, grelhas e exaustor.
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com o siste-
ma de ar condicionado, tais como dutos, grelhas e maquinária.
0013 Subempreitada
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a
subempreitadas de instalações hidráulicas, elétricas, de esgoto e gás.
0014 Instalações de Infra-estrutura
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesascom materiaise mão-
de-obra subempreitada para a execução de instalações de infra-estru-
tura, tais como sistema de esgoto com estação de tratamento, dutos e
cabos elétricos entre as edificações e a rede pública, rede hidraúlica
entre edificações e a rede pública e rede de incêndio, entre outros.
0015 Drenagem
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a ma-
teriais e mão-de-obra empreitada para a execução de drenagem
do terreno.
0016 - Alvenaria
0001 Barro
tais como tijolos de barro furado e tijolos de barro maciço e subem-
preitada para a execução da alvenaria de barro.

0002 Concreto
tais como bloco de concreto furado 10 x 20 x 40 e subempreitadas
para a execução de alvenaria de concreto.
0003 Placas Pré-Moldadas
serviços para a execução de placas pré-moldadas, tais como con-
creto leve e fibra de vidro.
0004 Diversos
auxiliares e alvenaria, tais como madeira para andaimes, prego,
tijolos de vidro e vergas.
0005 Painéis de Gesso Cartonado
serviços para a execução de painéis de gesso cartonados.
0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado
serviços para a execução de painéis de isopor com gradeamento
galvanizado.
017-Coberturas
0001 Madeiramento
tais como madeira e prego para a execução do madeiramento.
0002 Telhamento
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais
como telhasdefibrocimentoeparafusosparaaexecução do telhamento.
0003 Subempreitada
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-
preiteiros para a execução de madeiramento e telhamento.

018-Tratamentos
0001 Impermeabilizantes
para impermeabilizações, tais como pentox, betúvia, manta em
pevefilm e sika.
0002 Proteção Térmica
para proteções térmicas, tais como lã de vidro e isopor.
0003 Proteção Acústica
para proteção acústica, tais como cortiça.
0004 J
untas de Dilataçao
para tratamento de juntasde dilataçao, taiscomo neoprene e isopor.
0005 Subempreitada
Nestasubcontaserão lançadastodasasdespesas com subempreitadas
para a execução de impermeabilização, proteção térmica, proteção
acústica e tratamento de juntas de dilataçao.
019 - Esquadrias
0001 Madeira
como portas, janelas, aduelas, alizares, pregos esubempreitada para
a execução de esquadrias de madeira.
0002 Ferro
tais como portão, basculante, gradis e subempreitada para a
execução de esquadrias de ferro.

0003 Alumínio
tais como portas, gradis e subempreitada para a execução de
esquadrias de alumínio.
0004 PVC
tais como portas, janelas, basculantes e subempreitadas para a exe-
cução de esquadrias de PVC.
020 - Revestimentos
0001 Aditivos
aditivos para revestimentos.
0002 Pastilhas
subempreitada para a execução de pastilhas, inclusive as despesas
com materiais auxiliares.
0003 Andaimes
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com compra, alu-
guel e manutenção de materiais e equipamentos para andaimes,
para revestimentos, assim como serviços subempreitados.
0004 Lambris
subempreitada para a execução de lambris de madeira.
0005 Azulejos
tais como azulejos, materiais auxiliares e subempreitada para a
execução de revestimentos em azulejos.
0006 Cerâmicas

tais como cerâmicos, materiais auxiliares e subempreitada para a
execução de revestimentos em cerâmica.
0007 Mármore
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármores
para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0008 Granito
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granitos
para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0009 Gesso
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com gesso para
revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
0010 Pedras
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras para
revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
0011 Fórmica
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com fórmicas
para revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0012 Papel de Parede
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com papel de pare-
de, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.
021 - Pavimentações
0001 Cimentados
subempreitada para a sua execução.

Enchimentos
tais como concreto celular, blocos de concreto leve, tijolos e
subempreitada para a execução de enchimento.
Tacos
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com tacos de
madeira, materiais auxiliares como pregos, piche e subempreitada
para a sua execução.
Frisos de Madeira
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com frisos de
madeira, materiais auxiliares como pregos, granzepes e subem-
preitada para a sua execução.
Cerâmicas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com cerâmica
para pavimentação, materiais auxiliares, tais como cola e subem-
preitada para a sua execução.
Asfalto
subempreitada para a execução do asfaltamento.
Mármore
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármore
para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
Granito
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granito para
pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
Pedras
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras

para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a
sua execução.
0010 Carpete
Nestasubconta serão lançadastodasasdespesascom carpete, mate-
riais auxiliares como cola e subempreitada para a sua execução.
0011 Deck de Madeira
como madeira, prego e subempreitada para a sua execução.
0012 Marmorite
auxiliares e subempreitada para a execução de marmorite.
0013 Pedra Portuguesa
subempreitada para a execução de pedra portuguesa.
0014 Elementos Pré-Moldados
subempreitada para a execução de elementos pré-moldados.
022 - Rodapés
Subconta
0001
0002
Descrição
Mármore
subempreitada para a execução de rodapés de mármore.
Granito
subempreitada para a execução de rodapés de granito.
Madeira
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés de
madeira, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0004 Cerâmica
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés
de cerâmica, materiais auxiliares e subempreitada para a sua
execução.
0005 Cimentado
subempreitada para a execução de rodapés cimentados.
023 - Soleiras
0001 Mármore
subempreitada para a execução de soleiras cie mármore.
0002 Granito
subempreitada para a execução de soleiras de granito.
0003 Madeira
subempreitada para a execução de soleiras de madeira.
0004 Cerâmica
subempreitada para a execução de soleiras de cerâmica.
0005 Cimentado
subempreitada para a execução de soleiras cimentadas.
0006 Alumínio
subempreitada para a execução de soleiras de alumínio.

024 - Peitoris
0001 Mármore
subempreitada para a execução de peitoris de mármore.
0002 Granito
subempreitada para a execução de peitoris de granito.
0003 Madeira
subempreitada para a execução de peitoris de madeira.
0004 Alumínio
subempreitada para a execução de peitoris de alumínio.
0005 Cimentado
subempreitada para a execução de peitoris cimentados.
025 - Ferragens
0001 Material
para ferragens, para portas e janelas, tais como fechadura, dobra-
diça e maçaneta.
0002 Subempreitada
preitada para a colocação de ferragens.
026-Pinturas
0001 Material
para pintura, tais como tintas e massas.

0002 Subempreitada
preitada para a execução de pintura.
027-Vidros
0001 Liso
e subempreitada para a execução de vidro liso.
0002 Laminado
subempreitada para a execução de vidro laminado.
0003 Temperado
subempreitada para a execução de vidro temperado.
028 - Aparelhos Sanitários
0001 Louças
como vaso, bidê, lavatório, cabide, papeleira e subempreitada para
colocação das louças.
0002 Metais
tais como registros, torneiras, chuveiros, válvulas de descarga e
subempreitada para colocação dos metais.
029 - Ligações
0001 Provisórias
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à
obtenção das ligações provisórias pelas concessionárias.

Definitivas
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à
obtenção das ligações definitivas pelas concessionárias.
030 - Utensílios complementares
0001 Ajardinamento
subempreitada para a execução de ajardinamento.
0002 Interfone
equipamentos e serviços para a instalação de interfone.
0003 Aparelhos de iluminação
equipamentos e serviços para a instalação de aparelhos de ilu-
minação.
0004 Sauna
equipamentos e serviços para a instalação de sauna.
0005 Piscina
equipamentos e serviços para a instalação de piscina.
0006 Play-Ground
equipamentos e serviços para a instalação de play-ground.
031 - Limpeza Final
0001 Material
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de
limpeza, tais como detergente, escova, ácido, sabão e álcool.

0002 Subempreitada
preiteiros para a execução da limpeza final da obra.
EXERCÍCIO:
Codificar segundo o plano de contas osseguintes materiais:
Código obra: Assinatura do responsável:
Endereço
C
onta Descrição Valor
Projeto de ar condicionado
Serviços topográficos
Despesas com cópias heliográíicas
Escavação mecânica
Tijolos dc barro
Janelas dc alumínio
Azulejos
Vidro liso
Rodapé de madeira
Solução do Exercício:
Descrição Plano de conta
1 - Projeto de ar condicionado 001.0008
2 - Serviços topográficos 002.0002
3 - Despesas com cópias heliográficas 004.0001
4 - Escavação mecânica 012.0001
5 - Estacas metálicas 013.0004
6 - Tijolos de barro 016.0001
7 - janela de alumínio 019.0003
8 - Azulejos 020.0005
9 - Vidro liso 027.0001
10 - Rodapé de madeira 022.0003

SISTEMAS DE CLASSIFICAÇÃO DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO
MASTER FORMAT
O Instituto Americano de Especificações da Construção (CSI) em conjunto com
o Instituto Canadense cie Especificações da Construção (CSC) têm desenvolvido
normas que são aceitas por grande parte da indústria da construção de seus países.
O "Master Format" é uma lista cie números e descrições para a indústria cia
construção. Trata-se de um sistema para organização detalhada de informações de
construção, em uma seqüência lógica, com base em produtos e métodos.
O Master Format promove a normatização e facilidade de recuperação de
informações.
Subdividido em dezesseis divisões principais, discrimino abaixo essas divisões
e correlaciono com osvinte grandes itensdosserviços de construção, que adotamos
largamente para a elaboração de orçamentos no Brasil e que serão abordados em
outros capítulos deste livro.
Quadro comparativo entre Master Format e Itens Principais Orçamentários:
Master Format Itens Principais de
Serviços
Divisão Descrição Item Descrição
(01) Requisitos Gerais (01) Projetos
(02) Local da Construção (02) Instalações da obra
(03) Concreto (03) Serviços Gerais
(04) Alvenaria (04) Trabalhos em terra
(05) Metais (05) Fundação
(06) Madeira e plástico (06) Estrutura
(07) Proteção térmica e de chuva (07) Instalações
(08) Portas e Janelas (08) Alvenaria
(09) Acabamentos (09) Cobertura
(10) Especiais (10) Tratamentos
(11) Equipamentos (11) Esquadrias
(12) Mobiliários (12) Revestimentos
(13) Construções Especiais (13) Pavimentação

(14) Sistemas de Transporte (14) Rodapé, soleira e peitoril
(15) Mecânico (15) Ferragens das esquadrias
(16) Elétrico (16) Pinturas
(17) Vidros
(18) Aparelhos sanitários
(19) Complementação
(20) Limpeza Final
Observação:
Segundo estes institutos, as dezesseis divisões do Master Format não seguem
uma seqüência da construção, nem está organizada segundo as contratações
tradicionais ou negócios de construção.
Seguem uma relação de grupamento lógico por conveniência de subdivisões e
é de fácil memorização.
Por outro lado, os vinte itens orçamentários têm uma ordenação lógica e
seqüencial na construção brasileira para o subsetor de edificações, que está mais
próxima da nossa realidade e facilita as avaliações e retroalimentações dos serviços
da construção.
Correlação entre o master format e os itens principais de serviços:
Master Format Itens Principais de Serviços
Divisão Descrição Item Descrição
(01) Requisitos gerais (01) Projetos
(03) Serviços Gerais
(02) Local de construção (02) Instalação da obra
(04) Trabalhos em terra
(03) Concreto (05) Fundação
(06) Estrutura
(04) Alvenaria (08) Alvenaria

(05) Metais (06) Estrutura
(11) Esquadrias
(06) Madeiras e Plásticos (11) Esquadrias
(12) Revestimento
(13) Pavimentação
(07) Proteção térmica e de chuva (10) Tratamentos
(08) Portas e Janelas (11) Esquadrias
(15) Ferragens das esquadrias
(17) Vidros
(09) Acabamentos (12) Revestimentos
(13) Pavimentação
(14) Rodapé, soleira e peitoril
(19) Complementação
(20) Limpeza geral
(10) Especiais (19) Complementação
(11) Equipamentos (18) Aparelhos sanitários
(12) Mobiliários (19) Complementação
(13) Construções Especiais (06) E
strutura
(14) S
istemas de transportes (07) Instalações
(15) Mecânico (07) Instalações
(16) Elétrico (07) Instalações

Cadastro de preçose
composições dos serviços
de construção
O setor responsável pela criação e manutenção de um cadastro de preços á,
sem dúvida, o setor de compras. Épara ele que serão encaminhados os pedidos de
compras e através dele os fornecedores e empreiteiros serão convidados a partici-
par das tomadas de preços.
Além do cadastro de preços, o setor de compras é responsável também pela
criação e manutenção do cadastro de fornecedores. Este cadastro tem como obje-
tivo facilitar e agilizar o trabalho do profissional responsável pelo contato com os
fornecedores. Além disso, facilita a consulta de qualquer pessoa que queira saber
qual o fornecedor de determinado material ou serviço.
CADASTRO DE FORNECEDORES
O cadastro de fornecedores, assim como qualquer cadastro, deverá ter apenas
os dados realmente necessários à consulta, evitando-se sempre que possível ex-
cessos de dados.
Podemos citar como exemplo um cadastro de fornecedores que seja composto
dos seguintes dados:
- código do fornecedor;
- nome do fornecedor;
- endereço;
- cidade;
- Estado;
-CEP;
- contato;
- telefone;
- fax;
- e-mail;
- código do insumo.
Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira:

Cadastro dc Forncccdorcs
Código Fornecedor E
ndereço Cidade listado CEP C
ontato Telefone Fax e-mail Código
Insumo
CADASTRO DE PREÇOS DE MATERIAIS E SERVIÇOS
O Cadastro de Preços de Materiais e Serviços possibilita à construtora, entre
outras vantagens:
- reduzir o prazo de execução dos orçamentos de custo de construção das
obras e o de execução de concorrências de materiais e serviços;
- facilitar a consulta dos preços de materiais, equipamentos, mão-de-obra pró-
pria e subempreitadas, mantendo-os sempre atualizados. Pelo fato de ser um
material de consulta freqüente, o cadastro deve ser simples e funcional. E
m
países cujos índices inflacionários são altos e, conseqüentemente, há altera-
ções freqüentes nos preços dos insumos, é aconselhável que se façam atualiza-
ções nos preços em períodos não superiores a 30 dias.
A classificação dos insumos pode ser feita de diversas maneiras, a critério e
interesse da construtora. Podemos exemplificar uma destas formas:
- materiais;
- equipamentos;
- mão-de-obra própria;
- subempreitada.
No caso de concorrências, assim como para cadastramento de preços dos
insumos, é aconselhável que se faça a cotação de um insumo pelo menos em três
fornecedores diferentes, a fim de que se possa comprar aquele que venha a ofere-
cer melhores vantagens. No que tange ao orçamento, caso os valores apresentem
diferenças consideráveis, é usual obter uma média dos valores informados para o
cálculo dos custos do serviço ao qual o insumo se insere.
São várias as formas possíveis de montagem de um cadastro de preços. Apre-
sentamos uma dessas formas, que consta de:
- código de insumo;
- descrição do insumo;

- unidade;
- preço unitário;
- código do fornecedor correspondente;
- data de atualização.
Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira:
Cadastro de Preços de Materiais e Serviços
Código Descrição Unidade Preço
Unitário
Código do
Fornecedor
Dala de
Atualização
COM POSIÇÕES DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO
O orçamento detalhado da obra é, sem dúvida, a mais importante ferramenta
para o planejamento e acompanhamento dos custos de construção. Para a sua
elaboração é necessária, entre outras, a seguinte documentação relativa ao em-
preendimento:
- Projeto arquitetônico completo;
- Projeto de cálculo estrutural;
- Projeto de instalações;
- Projetos especiais e complementares;
- Memorial descritivo das especificações técnicas e de acabamentos da obra.
Com base nesta documentação, o técnico responsável pela elaboração do or-
çamento poderá iniciar o seu trabalho, que constará do levantamento dos quanti-
tativos de cada serviço de construção.
A etapa de levantamento das quantidades por serviço é muito importante, por-
que é nela que se definirão praticamente as quantidades de materiais que serão
comprados na obra e o dimensionamento de equipes de trabalho em função dos
prazos preestabelecidos. Portanto, é necessário o máximo de atenção na obtenção
destes quantitativos. Para que a possibilidade de erros seja a menor possível, assi-
nalamos dois itens de destaque nesta fase:

1Q
- Que todos os compartimentos do projeto tenham suas especificações
de acabamentos totalmente definidos, a fim de que não se possa ter dúvi-
das quanto aos acabamentos a serem empregados ou possibilitar esqueci-
mentos nos levantamentos das quantidades.
2.° - Para cada serviço a ser executado, estarem plenamente definidos os mé-
todos ou critérios adotados para os levantamentos das quantidades. Não nos
esqueçamos de que osquantitativos orçamentários deverão corresponder à rea-
lidade construtiva e que estes deverão ser comparados aos quantitativos execu-
tados na obra, na fase de acompanhamento e controle.
Para que se possa fechar o orçamento da obra é necessária a obtenção dos custos
unitários correspondentes aos serviços já levantados na etapa anterior. E
stes custos
unitários dos serviços são obtidos através das chamadas "composições de custos".
Denominamos "composição de serviço" a união de todos os insumos (mate-
riais, mão-de-obra, equipamentos, ferramentas) que atuam diretamente em uma
determinada atividade.
Nos orçamentos, as composições de serviços são apresentadas sob a forma de
composições decustos, onde cada um de seusinsumosapresenta um índice de consu-
mo por unidade de serviço que, multiplicado pelo respectivo custo unitário, resulta no
valor unitário do insumo para a execução da unidade daquele serviço.
As composições de custos foram desenvolvidas no sentido de agilizar e facilitar
o trabalho do orçamentista. Ascomposições permitem calcular todasas quantidades
e custos dos insumos componentes de uma atividade, apenas com base no levanta-
mento das quantidades do serviço em projeto e nos preços unitários dos insumos.
Maspara que estascomposições possam espelhar a realidade construtiva, ou por
outra, para que o planejamento técnico possa ser confiável junto ao acompanha-
mento, é necessário que se saiba como obter uma composição correta ou de que
forma foi obtida a composição de serviços que estamos utilizando.
As composições de custos adotadas pelo mercado da construção, em geral, são
obtidas por:
1 - Apropriações de serviços feitos pela própria empresa em diversas obras;
2 - Utilização de composições de revistas técnicas tradicionais no mercado;
3 - Utilização de composições de livros técnicos tradicionais no mercado;
4 - Utilização de composições de empresas de consultoria especializadas em
planejamento de custos de construção;

5 - Utilização de composições de fabricantes, fornecedores e/ou empreiteiras
de materiais e serviços de construção.
Abordaremos a seguir alguns serviços de construção, levantando considerações
quanto aos critérios e metodologias a serem empregadas, no intuito de obter com-
posições de custos.
COM POSIÇÕES DE SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO
Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para fundações -
sapatas, blocos e cintas (unidade: m2
)
Data-base: outubro de 2003
Descrição Unidade Multiplicador Preço unitário Total R$
1 - pregos mistos kg 0,240 2,50 0,60
2-t ábua de pinho 3J
1x12" ml 2,500 3,00 7,50
3 - sarrafo de pinho 2'1
1 x 4" ml 3,000 1,37 4,11
4 - servente hora 1,30 4,70 6,11
5 - carpinteiro hora 1,30 6,39 8,31
Total: RS 26,63 /m>
Análise e comentário
- Trata-se de uma composição de custos referente à execução de moldagem e
desmoldagem de fôrma para blocos, cintas e sapatas. Como características princi-
pais, que deverão ser levadas em conta nesta composição, podemos citar:
I - A unidade desta composição é metro quadrado de área desenvolvida pelas
fôrmas, para a execução do concreto armado. É importante a clareza deste
critério, uma vez que o levantamento do quantitativo de projeto deverá ser
feito desta forma.
II - Para esta composição, foi levado em conta um reaproveitamento das tábu-
as, pernas e sarrrafos em duas vezes.
III - Da composição:
- E
sta composição é formada por cinco insumos que aparecem sob a coluna de
descrição.
- Na coluna unidade, aparecem as unidades correspondentes aos insumos, em
geral sob a forma de comercialização.

- Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade
do serviço, ou seja:
1 - Paracada metro quadrado de fôrma são consumidos 0,24 kg de pregos mistos.
2 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 2,50 ml de tábua de
pinho 3.a
1 x 12".
3 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 3,00 ml de sarrafo de
pinho 2.a
1 x 4".
4 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de servente.
5 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de carpin-
teiro.
Exemplo a:
Em uma determinada obra serão executados 700 m2
de fôrma desenvolvida
para blocos, cintas e sapatas. Calcule os consumos de materiais e mão-de-obra
para a execução total deste serviço:
Solução:
Para cada metro quadrado de fôrma desenvolvida temos os seguintes consumos
unitários:
Descrição Unidade Multiplicador
1 - Pregos mistos kg 0,24
2 - Tábua pinho 3.J
1 x 12" ml 2,50
3 - Sarrafo pinho 2.'1
1 x 4" ml 3,00
4 - Servente horas 1,30
5 - carpinteiro horas 1,30
Para obtermos a quantidade necessária dos insumos, para a execução total do
serviço, basta que multipliquemos todos os multiplicadores pela quantidade total,
ou seja, 700 m2
. Portanto:
1 - Pregos 0,24 kg/m2
x 700 m2
168 kg
2 - Tábua 2,50 ml/m2
x 700 m2
1.750 ml
3 - Sarrafo 3,00 ml/m2
X 700 m* 2.100 ml
4 - Servente 1,30 horas/m2
x 700 m' 910 hs
5-Carpint eiro 1,30 horas/m2
x 700 m2
910 hs

-Voltando à composição original, a coluna relativa a preços unitários contém
os preços unitários dos insumos em uma determinada data-base. Na composi-
ção descrita, os preços foram obtidos na base de outubro de 2003. Os preços
unitários para mão-de-obra foram majorados dos encargos sociais, para que
seja permitida a obtenção do custo global efetivo do serviço (encargos sociais
aplicados no caso = 115%).
- A coluna relativa ao custo total do insumo é obtida através da multiplicação
do preço unitário do insumo pelo multiplicador correspondente. O custo total
unitário da composição é o somatório do total obtido para cada insumo.
Exemplo b:
Calcule o custo total dos materiais e mão-de-obra para a execução de 1.000 m2
de fôrma para fundação:
Aproveitando ainda a composição ora descrita, basta multiplicarmos a quanti-
dade total a ser executada pelo preço total unitário obtido para cada um dos
insumos separadamente, ou seja:
Solução:
1 - Pregos
2 - Tábuas
3 - Sarratos
4 - Serventes
5 - Carpinteiros
R$ 0,60/ m2
x 1.000 m2
R
.$ 7,50/m?
x 1.000 m2
R$ 4,11/m2
x 1.000 m7
RS 6,1 l/ m2
x 1.000 m;
RS 8,31/m2
x 1.000 m2
RS 600,00
RS 7.500,00
RS 4.110,00
RS 6.110,00
RS 8.310,00
Total de materiais:
Total de mão-de-obra:
Total geral:
RS 12.210,00
RS 14.420,00
RS 26.630,00
Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural
Fck = 150 kg/ cm2
ou 15 MPa (unidade: m3
)

Descrição Unidade Multiplicador Preço Total
Unitário R$ R$
1 - Cimento saco 7,000 16,49 115,43
2 - Areia m}
0,622 23,00 14,31
3 - Pedra Britada n°1 m» 0,364 33,00 12,01
4 - Pedra Britada n° 2 m3
0,364 33,00 12,01
5 - Servente hora 8,000 4,70 37,60
6 - Pedreiro hora 1,000 6,39 6,39
Total: RS 197,75/m1
I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de preparo e
lançamento de concreto estrutural, preparado o concreto no canteiro da obra, com
a utilização de betoneira no preparo e vibrador para o adensamento.
II - A unidade desta composição é metro cúbico do volume dimensionado no
projeto de cálculo estrutural. Éimportante a clareza deste critério, uma vez que o
levantamento do quantitativo de projeto será feito desta forma.
Nos casos em que a obra apresentar características diferentes das composi-
ções, deve-se adaptá-las a fim cie que possam retratar, o máximo possível, a situa-
ção real da obra. Podemos citar, por exemplo, a utilização de aditivos no preparo
do concreto, ou a consideração de perdas de materiais, devido ao transporte ou
dificuldades na execução do concreto.
III - Da composição:
- Esta composição é formada por seis insumos que estão descritos na coluna
"descrição".
- Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos,
em geral sob a forma de comercialização.
1 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 7,0 sacos
de cimento;
2 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,622 m3
de areia;
3 - Rira cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3
de
pedra britada n.° 1 ;
4 - Paracada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3
de
pedra britada n.° 2;

5 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidas 8,00
horas de servente;
6 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural é consumida 1,00 hora de
pedreiro.
Exemplo:
Em uma determinada obra serão executados 80 m3
de concreto estrutural, con-
forme levantamento feito pelo projeto de cálculo estrutural. Com base na compo-
sição B, anteriormente descrita, calcular:
1 - Os consumos dos materiais e mão-de-obra para o serviço.
2 - O custo total dos materiais e mão-de-obra para o serviço.
Solução:
1 - Utilizando os multiplicadores da composição, que são na realidade os
consumos por unidade do serviço, temos:
1-Ciment o 7,000 sacos/m3
X 80 m3
: 560 sacos
2 - Areia 0,622 mVm4
X 80 m3
49,76 m3
3 - Pedra britada 1 0,364 mVmJ
X 80 m3
29,12 m3
4 - Pedra britada 2 0,364 mVmJ
X 80 m3
29,12 m3
X 80 m3
: 640 horas
6 - Pedreiro 1,000 horas/m3
X 80 m3
: 80 horas
Através dos resultados obtidos, pode-se fazer uma boa programação de com-
pras de materiais, assim como dimensionar corretamente a equipe de trabalho, em
função do prazo previsto para a execução do serviço. Digamos que, para este
exemplo, esteja prevista a concretagem em 30 horas de trabalho. O dimensio-
namento da equipe de trabalho seria:
Servente: 640 horas/ homem de trabalho -s- 30 horas = 22 homens p/
executar 80 m3
Pedreiro: 80 horas/ homem de trabalho -s
- 30 horas = 3 homens p/ exe-
cutar 80 m3
2 - Com relação ao custo total do serviço, basta multiplicarmos as quantidades
obtidas pelo preço unitário de cada insumo:

1-Ciment o 560 sacos x R$ 16,49/saco = RS 9.234,40
2 - Areia 49,76 m3
x RS 23,00/m3
RS 1.144,48
3 - Pedra britada n° 1 29,12 m3
x R$ 33,00/m3
RS 960,96
4 - Pedra britada n° 2 29,12 m3
X R$ 33,00/m3
RS 960,96
5 - Servente 640,00 horas X R$ 4,70/ hora RS 3.008,00
6 - Pedreiro 80,00 horas X R$ 6,39/hora RS 511,20
-Tot al de materiais: R$ 12.300,80
-Tot al de mão-de-obra: R$ 3.519,20
-Tot al Geral: R$ 15.820,00
Composição C - Armação para estruturas de concreto (vigas, pilares e
lajes) - unidade: kg
Unitário R$ R$
1 - Arame recozido n° 1 8 kg 0,020 2,22 0,04
2 - Ferro CA 5 0 - 10,0 mm kg 0,112 1,78 0,20
3- Fer r oCA 5 0 - 12,5 mm kg 0,202 1,69 0,34
4 - Ferro CA 50 - 16,0 mm kg 0,300 1,69 0,51
5 - Ferro CA 50 - 20,0 mm kg 0,187 1,69 0,32
6 - Ferro CA 60 - 4,6 mm kg 0,101 2,15 0,22
7 - Ferro CA 60 - 6,4 mm kg 0,149 2,15 0,32
8 - Servente hora 0,090 4,70 0,42
9 - Armador hora 0,090 6,39 0,58
Total: R$ 2,95/ kg
I - Trata-sede uma composição de custos referente à execução de corte, dobramento
e colocação de ferros para a execução de concreto armado.
Vale lembrar que as composições são obtidas através de levantamentos de
quantitativos em projetos, assim como de apropriações feitas em obras.
E
sta composição apresenta consumos unitários para armações conjugadas de
vigas, pilares e lajes.

Observação:
- Composição de custos para armação, obtidos por levantamentos efetuados
por projetos de cálculos estruturais de diferentes projetistas, tendem a ser um pou-
co diferentes entre si.
- A perda de ferro prevista nesta composição á de 5%.
- A apropriação deste serviço e, conseqüentemente, a obtenção dos
multiplicadores pode ser feita da seguinte maneira:
a - Obtenção dos consumos de materiais no levantamento do projeto de cálcu-
lo estrutural.
b - Consumos efetivamente gastos e perdas obtidas, através de apropriação do
serviço e controle das saídas de materiais pelo estoque,
c - Obtenção dos índices de produtividade da mão-de-obra, através das apro-
priações das horas gastas por profissional para a execução da armação e a
produção efetiva.
Um outro dado importante a ser levantado é quanto à tabela de pesos dos
ferros. Éinteressante que a tabela utilizada pelo calculista seja a mesma que a do
fornecedor dos ferros e que, por sua vez, esteja dentro dos parâmetros estabeleci-
dos pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
II - Da composição:
- E
sta composição é formada por nove insumos, que estão descritos sob a colu-
na "descrição''.
- Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos,
em geral, sob a sua forma de comercialização.
1 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,020 kg de
arame recozido n.° 18.
ferro CA 50 - 10 mm.
ferro CA 50 - 12,5 mm.
ferro CA 50-20,0 mm.

8 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas
de servente.
9 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas
de armador.
Exemplo:
E
m uma determinada obra foram levantados, em projeto, 8.000 kg de armação
para execução de uma laje estrutural. Com base na composição C, calcular:
a - Os consumos de materiais e mão-de-obra para o serviço;
b - O custo total do serviço.
Solução:
a - Para obtermos os consumos por insumo para este serviço, basta multiplicar-
mos a quantidade a ser executada pelos consumos unitários apresentados pela
composição, ou seja:
1 - Arame recozido 0,020 kg/ kg X 8.000 kg armação 160 kg
2 - Ferro CA 50 - 10 mm 0,112 kg/ kg X 8.000 kg armação 896 kg
3 - Ferro CA 50 -12,5 mm 0,202 kg/kg X 8.000 kg armação = 1.616 kg
4 - Ferro CA 50 -16,0 mm 0,300 kg/ kg X 8.000 kg armação = 2.400 kg
5 - Ferro CA 50 -20,0 mm 0,187 kg/ kg X 8.000 kg armação = 1.496 kg
6 - Ferro CA 60 - 4,6 mm 0,101 kg/ kg X 8.000 kg armação 808 kg
7 - Ferro CA 60 - 6,4 mm 0,149 kg/ kg X 8.000 kg armação = 1.192 kg
8 - Servente 0,090 horas/kg X 8.000 kg armação 720 horas
9 - Armador 0,090 horas/kg X 8.000 kg armação 720 horas
A programação de compra dos materiais pode ser feita com base nos consumos
obtidos. As perdas correspondentes a 5% já estão incluídas. Com relação à mão-
de-obra, considerando que os operários trabalhem 10 horas/dia e tenham cinco
dias para a execução da armação, quantos operários serão necessários para que o
serviço seja cumprido em tempo?

Servente = 720 homens/hora ^-(10 horas x 5 dias) = 15 homens
Armador = 720 homens/hora + (10 horas x 5 dias) = 15 homens
b - O custo total do serviço pode ser obtido pela multiplicação dos custos
unitários dos insumos pela quantidade a ser executada:
Descrição Preço da composição Unidade Quantidade Total
unitária RS
1 - Arame recozido 0,04 R$/ kg 8.000,00 320,00
2 - Ferro CASO -10,0 mm 0,20 RS/ kg 8.000,00 1.600,00
3 - Ferro CASO -12,5 mm 0,34 R$/kg 8,000,.00 2.720,00
4-Fer r o CA50-16,0 mm 0,51 R$/kg 8.000,00 4.080,00
5 - Ferro CASO - 2,0 mm 0,32 RSfkg 8.000,00 2.560,00
6 - Ferro CA60 - 4,6 mm 0,22 R$/kg 8.000,00 1.760,00
7 - Ferro CA60 - 6,4 mm 0,32 R$/kg 8.000,00 2.560,00
8 - Servente 0,42 R$/kg 8.000,00 3.360,00
9 - Armador 0,58 RS/ kg 8.000,00 4.640,00
Total de materiais: R$ 15.600,00
Total de mão-de-obra: R$ 8.000,00
Total geral: R$ 23.600,00
Para esta composição, os percentuais cios custos cie materiais e mão-de-obra,
em relação ao serviço, se apresentam da seguinte forma:
- Material: 66,10%
- Mão-de-obra: 33,90%
-Total: 100,00%

Composição D - Alvenaria de tijolo cerâmico furado - 10 cm - unidade: rrr
Unitário R$ R$
1 - Qualimassa
2 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 30
3 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 20
4 - Servente
5 - Pedreiro
saco
hora
hora
mil
mil
0,400
0,015
0,005
1
,0
0
0
1
,0
0
0
6,80 2,72
285,00 4,28
190,00 0,95
4,70 4,70
6,39 6,39
Total: R$ 19,04/m-'
Análise e comentário:
I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de alvenaria de
barro furado, espessura 10 cm, traço da argamassa de 1:3:3. Nesta composição
estão englobados osserviços de marcação, assentamento propriamente dito e aperto
da alvenaria.
A perda considerada para os tijolos foi de 10%.
II - Para obtenção dos quantitativos de projetos para fins de orçamento detalha-
do da obra, o critério a ser estabelecido para o levantamento da alvenaria é o
cálculo do metro quadrado de paredes efetivo.
Quer dizer, será levantada a metragem quadrada de paredes do projeto, des-
contando-se todos os vãos que interfiram nelas.
III - Existem casos em que as composições ou a obra propriamente dita exe-
cutam a alvenaria através da mão-de-obra empreitada. Neste caso, o critério de
quantidades de metros quadrados a serem executados poderá ser diferente. Em
alguns casos utilizam-se critérios de não serem descontados vãos de até dois
metros quadrados, sendo que para vãos maiores que dois metros quadrados todo
o resto será descontado, ou será descontado 50% do que exceder a dois metros
quadrados. Enfim, o importante é que na previsão orçamentária, ou seja, na fase
de planejamento, as composições a serem utilizadas sejam aquelas que melhor
refletirão a realidade construtiva.
IV - A determinação de uma composição como esta pode ser feita de uma boa
apropriação em obra.

Por um lado, os materiais serão controlados através de saídas dos almoxarifados e
do controle de consumos por material ensacado ou padiolas. A mão-de-obra, por sua
vez, é controlada segundo as horas efetivamente gastas na execução do serviço.
Finalmente, a produção é obtida pelo levantamento, no local, do serviço executado.
Os consumos com materiais e mão-de-obra, segundo as unidades de
comercialização, divididas pela produção efetiva em metros quadrados, resultarão
em índices de consumos por unidade de serviço, ou seja, os multiplicadores da
composição.
V - Da composição:
- E
sta composição é formada por cinco insumos, descritos sob a coluna "descri-
ção".
- Na coluna "unidades" aparecem as unidades dos insumos sob a sua forma de
comercialização.
- Os "multiplicadores" de cada insumo representam o seu consumo pela unida-
de do serviço, ou seja:
1 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidos 0,400 sacos de
qualimassa.
2 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 15,00 unidades
de tijolo cerâmico furado 10x 20x 30.
3 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 5,00 unidades
de tijolo cerâmico furado 10x 20x20.
4 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de
servente.
5 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de
pedreiro.
Exemplo:
Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 600 m2
de alvenaria em
tijolo de barro furado - 10 cm de espessura. Com base na composição D, calcular:
a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço;
Solução:
a - Para obtermos os consumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade
levantada em projeto pelos multiplicadores apresentados pela composição. Vejamos:

Descrição
1 - Qualimassa
2 -Tijolo 10x20x30
3-Tijolo 10x20x20
4 - Servente
5 - Pedreiro
Multiplicador
0,400 saco
0,015 mil
0,005 mil
1,000 horas
1,000 horas
Quantidade
600 m2
600 m2
600 m2
600 m2
600 m2
Consumo
240,00 sacos
9,00 mil
3,00 mil
600,00 horas
600,00 horas
Uma vez obtidas as quantidades a serem gastas fica fácil fazer uma programa-
ção de compras. As perdas dos tijolos já estão incluídas nos quantitativos.
Se quisermos dimensionar a equipe da mão-de-obra para a execução do servi-
ço em 20 dias úteis, por exemplo, temos:
20 dias úteis x 10 horas/dia = 200 horas
Portanto:
Servente: 600 horas/homem 200 horas = 3 homens
Pedreiro: 600 horas/homem 200 horas = 3 homens
unitários dos insumos pela quantidade a ser executada:
Descrição Custo unitário da Unidade Quantidade (m2
) Total R$
composição
1 -Qualimassa 2,72 RS/m2
600 1.632,00
2-Ti j ol o 1 0 x2 0 x3 0 4,28 R$/m- 600 2.568,00
3-Ti j ol o 10x20x20 0,95 R$/m2
600 570,00
4 - Servente 4,70 R$/m2
600 2.820,00
5 - Pedreiro 6,39 R$/m2
600 3.834,00
Total de materiais: RS 4.770,00
Total de mão-de-obra: R$ 6.654,00
Total geral: RS 11.424,00
Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em rela-
ção ao serviço se apresentam da seguinte forma:
- Material: 41,75%
- Mão-de-obra: 58,25 %
-Total: 100,00%

Composição E - Revestimento de piso cerâmico (unidade: m2
)
Descrição Unidade Multiplicador Preço unitário R$ Total R$
1 - Areia m5
0,050 23,00 1,15
2 - Cimento saco 0,040 16,49 0,66
3 - Rejunte kg 0,284 1,50 0,43
4 - Piso cerâmico 20 x 20 m?
1,050 13,00 13,65
5 - Ladrilheiro hora 1,75 6,39 11,43
6 - Servente hora 1,75 4,70 8,23
Total: r$ 35,55/ m2
Análise e comentário:
I -Trata-se de uma composição de custos referente à execução de piso cerâmico
incluindo-se a regularização de base e o assentamento propriamente dito, ambos
executados pelo profissional auxiliado por servente. A perda considerada para o
material cerâmico é de 5%.
II - Para a obtenção dos quantitativos de projetos para fins orçamentários, o
critério de levantamento é o cálculo da metragem quadrada de piso efetivo, ou
seja, a área do piso com os descontos de áreas que não levem o material cerâmico.
III - Muitas vezes a execução de piso cerâmico é feita por empresas
especializadas, subcontratadas para a execução do serviço. Nestes casos, a com-
posição deve estar compatível com o sistema executivo, para que a previsão não
corra riscos de consideráveis diferenças financeiras.
IV - Da composição
- E
stacomposição éformada por seis insumos, descritos sob a coluna "descrição".
- Na coluna "unidade" aparecem as unidades dos insumos sob a forma de
comercialização.
- Os "multiplicadores" ciecada insumo representam o seu consumo pela unida-
de do serviço, ou seja:
1 - Paracada metro quadrado cie piso cerâmico são consumidos 0,050 m3
de
areia.
2 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,040 sacos
de cimento.

3 - Paracada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,284 kg de
rejunte.
4 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 1,050 m2
de
piso cerâmico.
5 - Paracada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas
de ladrilheiro
6 - Paracada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas
de servente.
Exemplo:
Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 300 m2
de piso
cerâmico. Com base na composição E
, calcular:
a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço;
Solução:
a - Paraobtermos osconsumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade
levantada em projeto pelos multiplicadores apresentados pela composição E. Por-
tanto:
1 - Areia 0,050 m3
/m2
x 300 m2
= 15,00 mJ
2 -Ciment o 0,040 sacos/m2
x 300 m2
= 12,00 sacos
3 - Rejunte 0,284 kg/m2
X 300 m2
= 85,20 kg
4 - Piso cerâmico 1,050 m2
/m2
X 300 m2
= 315,00 m2
5 - Ladrilheiro 1,75 horas/m2
X 300 m2
= 525,00 horas
X 300 m2
= 525,00 horas
Obtidas asquantidades totaisa serem consumidas, pode-se fazer uma programação
completa dascomprasdos materiais, assim como dimensionar a equipe de trabalho em
função do prazo de término do serviço.
Considere que para a execução deste serviço foi planejado um prazo de dez dias
úteis e que cada operário trabalha 8 horas/dia. Para dimensionar a equipe, temos:
- Ladrilheiro 690 horas/homem + (10 dias x 8 horas) = 9 homens
- Servente: 600 horas/homem +(10 dias x 8 horas) = 8 homens

unitários dos insumos pela quantidade a ser executada.
Descrição Preço unitário da Unidade Quantidade Total R$
composição
1 - Areia 1,15 R$/m2
300 345,00
2 - Cimento 0,66 R$/m- 300 198,00
3 - Rejunte 0,43 R$/m2
300 129,00
4 - Piso cerâmico 13,65 R$/m- 300 4.095.00
5 - Ladrilheiro 11,43 R$/m' 300 3.429,00
6 - Servente 8,23 R$/m2
300 2.469,00
Total de materiais: RS 4.767,00
Total de mão-de-obra: RS 5.898,00
Total geral: RS 10.665,00
Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em rela-
ção ao serviço se apresentam da seguinte forma:
- Material: 44,70%
-Mão-de-obra: 55,30%
-Total: 100,00%

4Especificações técnicas
e de acabamento da obra
As especificações técnicas e de acabamento de uma obra representam fatores
importantes para o planejamento e aexecução da obra. Elas incidem diretamente em:
1 - Custos da construção.
2 - Métodos construtivos para a execução dos serviços.
3 - Prazo técnico da obra.
4 - Padrão de acabamento do empreendimento.
As especificações técnicas, que devem ser determinadas ainda na fase do pla-
nejamento da obra (portanto antes do início da construção), são aquelas que defi-
nem métodos e técnicas para a execução de serviço de construção, descritos ou
não nos projetos.
Estas informações são primordiais para a elaboração de um orçamento de obra,
para fins de acompanhamento físico-financeiro. A falta destas informações leva o
orçamentista a fazer considerações a respeito das características técnicas da obra
que, muitas vezes, fogem bastante da realidade construtiva.
Com as definições prévias das especificações técnicas o engenheiro da obra
comete o mínimo possível de improvisos. Além disso, elas possibilitam uma pro-
gramação para fechamento de contratos (materiais e serviços), com a antecedên-
cia conveniente.
Para subsidiar o planejamento técnico da obra, podemos citar os seguintes ele-
mentos, como relevantes, a serem especificados:
- Detalhamento dos projetos: sempre que possível, desenvolver os projetos
no seu melhor nível de detalhamento.
- Tipo de sondagem a ser executada.
- Projeto de canteiro da obra: trata-se de uma ferramenta valiosa, desde que
bem elaborada. Constam deste projeto a execução de barracões, almoxa-
rifados, silos, tapumes, área de passagens, inclusive para acesso a cami-
nhões de transporte, equipamentos e suas localizações.

- Equipe de administração da obra: constam desta equipe mestre, engenheiros,
encarregados gerais, vigias, almoxarifes, guincheiros.
- Seguros: os tipos de seguro usualmente utilizados para a obra.
-Trabalhos em terra: definições dos trabalhos que serão executados, tais como
escavação mecânica, escavação manual, contenções, rebaixamento do len-
çol d'água, desmonte de rocha, aterros.
-Tipo de fundação: se a fundação será direta ou profunda, sistema de execu-
ção a ser empregado, resistência característica do concreto, entre outros.
-Tipo de estrutura: sistema construtivo das fôrmas, tipo de escoramento, méto-
do de execução do concreto, resistência característica do concreto.
- Marca e padrão de elevadores.
- Entre os principais serviços a serem executados, quais serão com mão-de-
obra própria e com a utilização de subempreiteiros.
- Sistema de aquecimento de água.
- Definição dos equipamentos complementares da obra, tais como ilumina-
ção das partes comuns, equipamentos para hall social, interfone.
-Taxa de remuneração da construtora.
- Prazo de execução da obra.
As especificações de acabamento definem claramente quais serão os materiais
que comporão os revestimentos e acessórios do empreendimento, em cada com-
partimento e no seu todo.
Vários são os critérios a serem adotados para a definição dos acabamentos do
projeto. Podemos citar, entre outros:
- Conforto na sua utilização;
- Aspecto estético;
- Conservação e manutenção dos materiais;
- Aspecto de redução dos custos;
- Limitações da legislação local;
- Característica de comercialização do empreendimento.
Muitas vezes as especificações de acabamentos são alteradas durante a obra,
motivadas por situações como falta do material no mercado, materiais que não
são maisfabricados, alteração do padrão de especificação por parte dos investido-
res, para adequá-lo às condições de mercado. Quanto mais detalhado for o cader-
no de especificações, mais detalhado e preciso será o planejamento técnico.

Para que o leitor perceba melhor a importância destas definições, descrevemos,
a seguir, as especificações técnicas e de acabamento de uma edificação residencial
multifamiliar. Constam ainda deste caderno de especificações algumas generalida-
des que dizem respeito à responsabilidade da construtora no empreendimento.
ESPECIFICAÇÕES GERAIS DO EMPREENDIMENTO
Obra: Rua A, n.° 10
Incorporadora: Incorporadora XXX
Prazo da obra: 24 meses
01 - Generalidades:
01.01 - Equipe administrativa:
- um engenheiro residente
- um mestre-de-obras
- um apontador
- um almoxarife
- um vigia noturno
- um vigia diurno
01.02 - Equipamentos que serão utilizados:
- uma betoneira
- dois guinchos de embreagem
- duas torres metálicas com pranchas de cargas
- uma serra portátil
- dois vibradores de imersão
- uma máquina de cortar ferro
- uma máquina de dobrar ferro
01.03 - As normas, projetos de normas, especificações, métodos de ensaios e
padrões aprovados e recomendados pela Associação Brasileira de Normas Técni-
cas, bem como toda a legislação em vigor, referentes a obras civis, inclusive sobre
segurança do trabalho, serão parte integrante destas especificações, como se ne-
las estivessem transcritas.
01.04 - Estas especificações são complementadas pelos projetos e detalhes de
execução, devendo ser integralmente obedecidas.

01.05 - Em caso de divergências, prevalecerão:
- As especificações estabelecidas sobre os desenhos;
- As cotas assinaladas sobre as dimensões medidas em escalas;
- Os desenhos de maior escala sobre os de menor escala.
01.06 - A mão-de-obra e os materiais a serem empregados na execução dos
serviços deverão ser de boa qualidade, em obediência a estas especificações e
aos padrões em vigor.
01.07 - A aplicação de materiais industrializados ou de emprego especial obe-
decerá às recomendações dos fabricantes, cabendo à construtora, em qualquer
caso, a responsabilidade técnica.
01.08 - Os ensaios de materiais julgados necessários serão providenciados pela
construtora.
01.09 - São de responsabilidade da construtora:
- As licenças e suas prorrogações.
-Todas as providências junto aos órgãos públicos, institutos de previdência e
concessionárias de serviços públicos, cumprindo quaisquer formalidades e san-
ções exigidas, desde que digam respeito à obra ou a sua execução.
-Todas as medidas para a obtenção do "Habite-se", bem como averbação da
construtora no Registro Geral de Imóveis, inclusive o fornecimento de documentos
e pagamentos de taxas e emolumentos.
02 - Instalação da obra:
02.01 - Serão demolidas as construções porventura existentes no terreno e este
roçado e limpo.
02.02 - A obra será cercada por tapume de aspecto agradável e dotada de
dispositivos que garantam as condições adequadas de segurança.
02.03 - A construtora providenciará, junto aos órgãos competentes, as ligações
de serviços públicos.
02.04 - O canteiro deverá ser organizado e limpo, cabendo à construtora man-
ter estas condições durante a obra, retirando quaisquer materiais, equipamentos,
entulhos e outros que não sejam necessários à execução.
03 - Movimentação de terra:
03.01 - A locação da obra será feita rigorosamente de acordo com os níveis e
indicações constantes dos projetos e detalhes.

03.02 - As escavações manuaisou mecânicas serão executadas dentro cia melhor
técnica comprovada pela experiência e/ou normas, assim como garantindo as
condições adequadas de segurança.
03.03 - Os aterros que porventura existirem serão executados em camadas
uniformes, constituídas por material escolhido e isento de matéria orgânica, mo-
lhada e compactada.
04 - Fundações:
04.01 - As fundações serão projetadas de acordo com as características do
terreno e orientadas por sondagens a serem realizadas previamente.
05 - Estrutura:
05.01 - A estrutura será em concreto armado, obedecendo às normas da ABNT:
NB-1, NB-4 e NB-5, com a resistência do concreto fixada de acordo com cálculo
estrutural e com tensões calculadas nos diversos elementos estruturais. Durante a
execução serão previstas as passagens necessárias para a execução das instalações.
05.02 - Serão realizados ensaios com corpos-de-prova, de acordo com as reco-
mendações da ABNT.
05.03 - A execução será feita como determina a boa técnica, sendo o concreto
adensado por meio de vibradores.
06 - Alvenaria:
06.01 - As paredes serão de tijolos de barro ou blocos de concreto, assentados
com argamassa de cimento, cal e areia, no traço recomendado, regularmente
colocados, perfeitamente nivelados e aprumados, nos alinhamentos e dimensões
indicados nos projetos e detalhes aprovados.
06.02 - Os apertos serão executados com argamassa de cimento e areia no
traço recomendado, com espessura máxima de 0,03 m e somente após decorridos
dez dias do levantamento das paredes.
06.03 - Sobre os vãos de portas e janelas, sempre que necessário, serão coloca-
das vergas de concreto convenientemente dimensionadas.
07 - Soleiras, rodapés e peitoris:
07.01 - As janelas e basculantes terão peitoris de mármore branco, onde
indicadas no projeto, sendo assentados com argamassa de cimento e areia, sobre
base limpa, observados os nivelamentos e dimensões indicadas no projeto.

07.02 - As soleiras serão de mármore, onde indicado no projeto, colocadas
onde houver mudança de piso.
08 - Esquadrias:
08.01 - As esquadrias de madeira serão previamente secas, isentas de falhas,
não empenadas, sem nós ou fendas.
08.02 - As aduelas e alizares serão de madeira de lei, colocadas em esquadro,
fixadas em tacos de madeira ranhurados, imunizados e previamente colocados na
alvenaria, em quantidades adequadas.
08.03 - As portas serão executadas de acordo com as dimensões especificadas
no projeto aprovado, todas em compensado de cedro semi-ocas, preparadas para
pintura a óleo.
08.04 - As portas de acesso aos apartamentos serão folheadas em cerejeira.
08.05 - As janelas e basculantes serão de esquadrias de alumínio, de acordo
com o projeto, em perfis de linha 25, anodizadose fixadospor meio de contramarcos
com alizares.
08.06 - As esquadrias de ferro serão protegidas da oxidação por meio de pintu-
ra antiferruginosa.
09 - Ferragens:
Serão empregadas ferragens de marca recomendada, a seguir discriminadas:
a) Nas portas de entrada das unidades:
-Três dobradiças 3" x 2.1/2"
- Conjunto de fechaduras
- Placa esmaltada com número de unidade
b) Nas portas internas:
-Três dobradiças 3" x 2.1/2"
c) Nas portas dos banheiros:
-Três dobradiças 3" x 1/2"
10 - Vidros:
10.01 - Os vidros serão assentados com massa própria, nas dimensões compa-
tíveis, sem ondulações, contraventamento ou falhas.
10.02 - As janelas de alumínio receberão vidros lisos de 4 mm.

10.03 - Os basculantes receberão vidro canelado.
10.04 - No hall social do prédio será colocado um painel de vidro temperado,
na espessura adequada.
1 1 - Cobertura:
11.01 - A cobertura do prédio será protegida em chapas onduladas (fibrocimento
6 mm), com recobrimento mínimo recomendado pelo fabricante, assentes sobre
estrutura de madeira de lei.
11.02 - As chapas serão aparafusadas na estrutura de acordo com as instruções
do fabricante, utilizando-se os acessórios necessários para a vedação.
11.03 - Deverá ser observado cuidado especial na colocação das colunas de venti-
lação cie esgoto, a fim de evitar a possibilidade de infiltração.
11.04 - Serão executados rufos de concreto onde as telhas se encontrarem com
as paredes.
12 - Tratamentos:
12.01 - Os interiores dos reservatórios d'água, as lajes de cobertura e áreas
descobertas levarão um tratamento à base de material impermeabilizante, para
evitar infiltração de água. A sua execução será em total conformidade com as
recomendações do fabricante, executadas com a boa técnica e o que prescrevem
as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas.
13 - Revestimentos:
13.01 - As argamassas de revestimento, do tipo emboço paulista, serão de
cimento, areia e cal, nos traços recomendados com acabamento camurçado, exe-
cutadas de forma cuidadosa, bem niveladas e aprumadas, sem depressões, saliên-
cias ou trincas, arrematadas em canto vivo.
13.02 - As argamassas prontas deverão ser aplicadas conforme recomendações
do fabricante, assumindo total responsabilidade pelos resultados obtidos.
13.03 - Os tetos em que houver passagem de tubulação aparente serão rebai-
xados em gesso, sempre que o projeto assim o indicar.
13.04 - Os azulejos serão de marca recomendada, de primeira qualidade, isen-
tosde falhas, trincas ou diferenças na tonalidade, assentados com junta reta e rejun-
tados com cimento branco.

14 - Pinturas:
14.01 - As superfícies a serem pintadas serão isentas de quaisquer defeitos de
revestimento.
14.02 - Deverão ser dadas tantas demãos quantas forem necessárias, no míni-
mo duas, até se obter a coloração uniforme e o cobrimento desejado.
14.03 - As esquadrias de madeira serão emassadas e lixadas, quando necessá-
rio, e deverão ser aplicadas tantas demãos de óleo quantas sejam necessárias ao
bom acabamento.
15 - Pavimentação:
15.01 - Os pisos cerâmicos ou de madeira serão assentados sobre argamassa de
cimento, areia e cal, na espessura e traço recomendados, perfeitamente alisados,
nivelados e limpos.
15.02 - Os pisos cerâmicos serão de marca recomendada, de primeira qualida-
de, rejuntados com cimento branco.
16 - Instalações - Generalidades:
16.01 - Caberá à construtora desenvolver, aprovar e executar os projetos de
acordo com a legislação vigente, assumindo a responsabilidade técnica sobre eles.
16.02 - A construtora providenciará as ligações definitivas do empreendimento
às redes públicas.
17 - Instalações elétricas:
17.01 - Caberá à construtora a execução de toda a rede elétrica, a seu ônus,
inclusive subestações, câmaras subterrâneas, trechos externos e tudo o mais que
vier a ser exigido pela concessionária, para a ligação à rede pública existente.
17.02 - O material básico a ser empregado deverá atender ao que segue:
a) As caixas serão em chapas de ferro, pintadas com uma demão de zarcão e
esmalte isolante preto, com tampa aparafusada e nas dimensões compatíveis
com a aplicação.
b) Chaves: terão base de ardósia ou outro material aceito pela concessionária.
c) Condutores: serão de cobre, isolados por camada de plástico.
d) Eletrodutos: serão de ferro ou PVC rígido, conforme normasda concessionária.
e) Espelhos e placas para caixas: serão de material plástico resistente, bem
acabados, sem rebarbas, de marca recomendada.
f) Interruptores e tomadas: serão de embutir, de marca recomendada.

g) Quadros de distribuição: com dispositivos de comando quick-lag montados
em quadro de ferro esmaltado com porta.
1 7.03 - Cada unidade autônoma disporá de quadro de distribuição instalado de
acordo com o projeto, dotado de circuito independente para os aparelhos de ar-
condicionado.
17.04 - Haverá tomadas para instalações adequadas à utilização de aparelhos
de ar-condicionado, com a tubulação e fiação na sala e nos quartos.
17.05 - Serão instaladas luminárias nas partes comuns do prédio, de acordo
com o projeto.
17.06 - Cada apartamento terá tubulação seca para futura instalação, pelo
condomínio, de sistema de antena coletiva.
1 7.07 - Cada apartamento possuirá previsão para um ponto de telefone interno
de comunicação com a portaria de prédio.
1 7.08 - As unidades autônomas disporão dos seguintes pontos de luz:
Sala: 2 pontos no teto
1 interruptor
2 tomadas baixas
1 tomada para ar-condicionado
1 tomada para antena coletiva
Quartos: 1 ponto no teto
1 interruptor
2 tomadas baixas
1 tomada para ar-condicionado
Circulação: 1 ponto no teto
1 interruptor
Banheiro: 1 ponto no teto
1 interruptor
1 tomada
Cozinha/ área de serviço:
2 pontos no teto
2 interruptores

1 tomada para geladeira
1 tomada
1 tomada para máquina de lavar
1 campainha
1 ponto para interfone
18 - Telefone:
18.01 - Caberá à construtora executar todos os serviços a partir do ponto de
alimentação deixado pela concessionária, inclusive tubulação e tomadas.
18.02 - Haverá tomada para telefone externo nas salas das unidades autônomas,
além de outros compartimentos, de acordo com as exigências da concessionária.
19 - Instalações hidráulicas:
19.01 - Os serviços da construtora partirão do ponto de alimentação deixado
pela concessionária, compreendendo tubulações, registros, caixas e tudo o mais
que, constante ou não dos projetos, se faça necessário ao adequado funcionamen-
to das instalações.
19.02 - Serão atendidas todas as exigências da concessionária.
19.03 - Além dos aparelhos assinalados no projeto aprovado, serão previstos: um
ponto de espera de filtro em cada cozinha, um ponto de água com registro para
máquina de lavar em cada área de serviço e torneiras para lavagem nasárea externas.
19.04 - Os tubos e conexões serão de ferro galvanizado de marca recomenda-
da, onde necessário, ou também de PVC rígido, onde exigido pelo projeto.
19.05 - O prédio será dotado de duas bombas de recalque de comando auto-
mático, dimensionadas para funcionarem independentes, de marca recomendada.
20 - Gás:
20.01 - Serão atendidas as normas da concessionária.
20.02 - As tubulações e conexões serão de ferro galvanizado, de marca reco-
mendada.
20.03 - Haverá P.l. com locais previstos para instalação de medidores indivi-
duais para cada unidade autônoma.
21 - Incêndio:
21.01 - Serão instalados todos os dispositivos de prevenção e combate a incên-
dio, em conformidade com o Laudo de Exigências e o projeto aprovado pelo Corpo
de Bombeiros.

22 - Esgoto sanitário:
22.01 - Os serviços da construtora compreenderão tudo o que, constante ou
não dos projetos, se faça necessário ao esgotamento das águas servidas, devendo
ser atendidas todas as exigências da concessionária.
22.02 - As tubulações e conexões serão de ferro fundido ou de PVC rígido, de
marcas recomendadas.
22.03 - As áreas de serviços serão providas de instalações adequadas à utiliza-
ção de máquina de lavar roupa, independente do tanque, de modo a evitar o
transbordamento de sabão pelo ralos.
22.04 - Os ralos simples e sifonados serão de PVC com grelha.
23 - Águas pluviais:
23.01 - S
erá executado um sistema de drenagem nasáreasexternas cio empreen-
dimento, conforme projeto específico.
23.02 - Serão colocados ralos, sempre que necessário, conforme dimensio-
namento do projeto.
23.03 - As calhas serão dotadas de ralos de ferro fundido, do tipo "abacaxi".
24 - Elevadores:
24.01 - Os elevadores, compreendendo máquinas, cabines e sistemas auxilia-
res, serão de marca recomendada.
24.02 - As cabines terão as medidas adequadas à capacidade, em conformidade
com o cálculo de tráfego, sendo revestidas internamente de acordo com o projeto,
com iluminação fluorescente, sistema de ventilação natural e porta pintada.
24.03 - As portas dos pavimentos serão cie eixo vertical, com fecho de seguran-
ça e visor, pintadas a esmalte.
24.04 - S
erão dotadosdosdispositivos de segurança exigidos pela municipalidade
e pelo Corpo de Bombeiros.
25 - Lixo:
25.01 - Será executado sistema de acumulação cie lixo, de acordo com projeto
em conformidade com as normas da municipalidade.
25.02 - Será colocada uma porta-caçamba metálica em cada pavimento, den-
tro do compartirnento apropriado.

26 - Aparelhos:
26.01 - Os aparelhos sanitários e peças complementares serão de louça de
primeira qualidade, de marcas recomendadas.
26.02 - Os metais serão cromados, de marcas recomendadas.
26.03 - São os seguintes os aparelhos sanitários e respectivos pertences a se-
rem instalados nos locais assinalados no projeto aprovado:
a) Lavatório
- Lavatório médio
-Torneira de 1/2" cromada
-Válvula de PVC cromada de 1" x 2"
- Sifão de PVC de 1" x 1"
b) Vaso sanitário
- Vaso sanitário
-Vávula de descarga com registro
-Tubo de conexão com canopla
c) Banca de cozinha
- Banca de mármore branco
- Pia de aço 1/2" cromada
-Válvula de PVC cromada de 1" x 2"
- Sifão de PVC de 1" x 1"
d) Tanque de louça
- Tanque de louça
-Torneira de 1/2" cromada
-Válvula de PVC 1" x 2"
26.04 - As peças de embutir deverão ficar perfeitamente niveladas e aprumadas.
26.05 - As bancas de pia das cozinhas terão asdimensões do projeto.
27 - Elementos decorativos:
27.01 - O prédio será dotado de escaninho de correspondência, de acordo com
as exigências da Empresa de Correios e Telégrafos.
28 - Complementação da obra:
28.01 - A obra será entregue inteiramente limpa e acabada, isenta de quais-
quer vestígios de obra.

29 - Fachadas:
29.01 - Asfachadas serão revestidascom pastilha cerâmica de marca recomenda-
da, reboco camurçado e concreto aparente, de acordo com detalhamento do projeto.
29.02 - As pastilhas serão nas cores definidas pelo autor do projeto.
CADERNO COMPLEMENTAR DE ESPECIFICAÇÕES
I - Fachadas
Revestimento - pastilha cerâmica e reboco camurçado
Esquadrias - alumínio anodizado fosco
Vidro fume 4 mm
II - Áreas sociais comuns
1
1
.1 - Entrada social e hall social
Piso - lambri de madeira
Parede - acabamento liso - pintura plástica
Teto - forro de gesso - pintura plástica
Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo
11.2 - Hall de circulação - Pavimentos-tipo
Piso - cerâmica
Parede - acabamento liso - pintura plástica
Teto - emboço paulista - pintura plástica
III - Áreas comuns
II 1.1 - Estacionamento
Piso - cimentado áspero em placas
Parede - emboço paulista - pintura plástica
111.2 - Entrada de serviço e hall de serviço
Piso - cerâmica
Parede - emboço paulista - pintura Emalux
Ferragens - cromadas
111.3 - Medidores de gás e força-luz
Piso - cimentado liso

Parede - emboço paulista - caiação
Teto - emboço paulista - caiação
111.4 - Escadas
Piso - mármore
Paredes - emboço paulista - pintura Emalux
Esquadrias - porta tipo corta-fogo
111.5 - Depósito de lixo e compartimento de lixo nos andares
Piso - cerâmica
Paredes - azulejo branco até o teto
II1.6 - Recreação coberta e descoberta
Piso - pedra São Tomé
Teto - acabamento liso - pintura plástica
III.7 - Sala de administração
Piso - cerâmica
Esquadrias - alumínio anodizado tosco
porta de madeira - semi-oca para pintura a óleo
II1.8 - Copa da administração
Piso - cerâmica
Parede - azulejo de cor até o teto
Vidro - canelado
Equipamentos - banca de pia em mármore branco nacional
metais - crornados

II 1.9 - Banheiro de uso comum
Piso - cerâmica
|x>rta de macieira - compensadasemi-oca parapintura a óleo
Vidro - canelado
Equipamentos - louças - marcas recomendadas
metais - cromados
banca do lavatório em mármore branco nacional
IV - Unidades autônomas
IV. 1 - Varandas
Piso - cerâmica
Paredes - pastilha cerâmica
Gradil - alumínio anodizado fosco
IV.2 -Salas
Piso - tábua corrida em macieira cie lei
porta de madeira - semi-oca folheada em cerejeira
IV.3 - Quartos
Piso - tábua corrida em macieira de lei
porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo
VI.4 - Circulação
Piso - tábua corrida em macieira de lei

IV.5 - Banheiros
Piso - cerâmica
Parede - azulejo decorado até o teto
Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo
metais - cromados
Vidros - canelado
IV.6 - Cozinhas
Piso - cerâmica
Teto - acabamento liso - pintura plástica
Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo e folheada em cerejeira
Equipamentos - louças- banca de pia em mármore branco nacional
metais - cromados - cuba em aço inoxidável
IV.7 - Área de serviço
Piso - cerâmica
Equipamentos - tanque em louça - marca recomendada
metais - cromados
IV.8 - Banheiro de empregada
Piso - cerâmica
Parede - azulejo branco até o teto
Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo

metais - cromados
Vidros - canelado
V - Cobertura
V.l - Casa de bombas de incêndio
alumínio anodizado fosco
Vidros - canelado
V.2 - Casa de máquinas de elevadores
alumínio anodizado fosco
Vidros - canelado
VI - Apartamento do zelador
VI.1 - Sala
Piso - tábua corrida em madeira de lei
Vidros - canelado
VI.2 - Banheiro
Piso - cerâmica

Vidros - canelado
metais - cromados
VI.3 - Cozinha
Piso - cerâmica
porta cie madeira - semi-oca - pintura a óleo
Vidros - canelado
Equipamentos - banca de mármore branco nacional
metais - cromados
VI.4 - Área de serviço
Piso - cerâmica
Paredes - azulejo branco até o teto
Equipamentos - louça - marca recomendada
metais - cromados

5 Orçamento da construção
por estimativas
O orçamento da obra é uma das primeiras informações que o empreendedor
deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento com
fins lucrativos ou não, sabemos que a construção implica gastos consideráveis e
por isso mesmo elevem ser determinados, já que, em função de seu valor, o empreen-
dimento estudado será viável ou não.
Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com
o projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e
de acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos comple-
mentares (estrutura, instalações especiais) por fazer.
Nestes casos, é praticamente impossível executar um bom orçamento detalha-
do. Além disso, nem há tempo hábil para tal, uma vez que em poucos dias o
empreendimento ou parle dele precisa ser comercializado.
Em face deste problema, procura-se criar uma alternativa a fim de que o em-
presário não fique desprovido de informações importantes para o estudo de viabi-
lidade econômica do empreendimento. Executa-se, portanto, o que chamamos de
orçamento por estimativas.
O orçamento por estimativas nada mais é que um orçamento simplificado da
obra. Ele tem como objetivo obter o custo de construção da obra levando em
conta apenas os ciados técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resul-
tados em tempo consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse exe-
cutado o orçamento detalhado.
Naturalmente que, em contrapartida, o fato de o orçamento por estimativas
não poder dispor, e considerar vários aspectos de ordem técnica por não estarem
ainda definidos, leva o trabalho a uma margem de incerteza que deve ser levada
em conta no estudo de viabilidade do empreendimento.
Várias são as alternativas viáveis de orçamento por estimativas para o cálcu-
lo do custo da construção. Citaremos duas formas possíveis de serem obtidos os
custos da construção por orçamentos expeditos. São elas:
a - Cálculo simplificado, obtido pelo custo unitário do metro quadrado da construção:

Trata-se de um orçamento estimativo, obtido através da multiplicação de dois
fatores:
1 Á r e a equivalente de construção: Éa somatória das áreas equivalentes de
todos os pavimentos da construção. As áreas reais da obra nem sempre têm o
mesmo padrão de especificação, como por exemplo o estacionamento e a
sala dos apartamentos. A Norma Brasileira revisada, NBR 12721 (Avaliação
de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação
de edifício em condomínio), antiga NB 140, estabelece critérios para o cálcu-
lo de transformação de áreas reais de padrões diferentes em áreas equivalen-
tes correspondentes a um mesmo padrão.
2.°) Custo unitário do metro quadrado de construção: Éo custo unitário obti-
do cie revistas técnicas, sindicatos da construção e empresas de consultoria,
que fornecem mensalmente o custo por metro quadrado de área equivalente
de construção para os diversos casos de edificação, inclusive para os varia-
dos padrões de especificação. De acordo com o disposto no item 4.2.3.4 da
NBR 12721, até o dia 5 de cada mês os Sindicatos Estaduais de Construção
Civil divulgarão os valores dos Custos Unitários Básicos, correspondentes
aos diversos projetos-padrão.
O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Município do Rio cie janeiro apre-
sentaos Custos Unitários da construção de projetos-padrão com um, quatro, oito e 12
pavimentos, paraapartamentos de doisetrêsquartos nospadrõesbaixo, normal e alto.
Exemplo:
Um empreendimento é composto de:
- pavimento de acesso
- 1.72.° pavimentos-tipo
- cobertura
- casa de máquinas
A edificação apresenta uma área real total de 2.356 m2
e uma área equivalente
de construção correspondente a 1.885 rn2
, e tem um total de 12 unidades residenciais.
Sabendo-se que o custo por metro quadrado de área equivalente de constru-
ção para o padrão correspondente a este empreendimento é de R$ 1.200,00/m2
(um mil e duzentos reais por metro quadrado em outubro de 2003), calcular o

valor do custo da construção desta edificação. Qual é o custo médio de cons-
trução por apartamento?
Solução:
1° ) Área Equivalente de Construção: 1.885 m2
2o
) Custo por metro quadrado de construção: R$ 1.200,00/m2
- Custo da construção total:
1.885 m2
x R$ 1.200,00/m2
= R$ 2.262.000,00
- Custo médio por apartamento:
R$ 2.262.000,00/12 apartamentos = RS188.500,00 por apartamento.
b - Orçamento por estimativas, segundo osprincipais itenseserviços de construção:
Trata-se de um orçamento estimativo, levando-se em conta os principais servi-
ços de construção, calculando-se seus custos de maneira simplificada e rápida.
Neste caso, faz-se necessário um arquivo com valores unitários históricos e atuais
de determinados serviços, a fim de que os cálculos unitários não sejam trabalhosos
pois, caso contrário, tal solução não atenderá aos objetivos desejados.
Entre outros, podemos dar o seguinte tratamento para aobtenção do orçamento
estimativo:
1 - Projetos
O cálculo deste item pode ser obtido através da multiplicação da área real total da
construção pelo custo por metro quadrado dos projetos.
2 - Instalação da obra
O cálculo estimado do custo deste item pode ser obtido através da área total do
terreno multiplicada pelo custo unitário desta mesma área.
3 - Serviços gerais
O valor estimado do custo de serviços gerais pode ser obtido através cio custo
unitário mensal do item pelo prazo total da obra.
4 - Trabalhos em terra
Pode ser estimado com base numa estimativa em volume cie escavação mecâ-
nica multiplicado pelo preço unitário do metro cúbico de escavação.

5 - Fundação
O valor estimado para o custo deste item pode ser obtido através do custo unitário
de concreto armado multiplicado pelo volume estimado de concreto para fundação.
6 - Estrutura
Assim como no item Fundação, o custo em estrutura pode ser obtido da multi-
plicação do custo unitário do metro cúbico de concreto pelo valor estimativo do
volume total da estrutura.
7 - Instalações
O valor estimado deste item pode ser obtido pela multiplicação do número de
unidades existentes em projeto pelo valor unitário de instalações (material e mão-
de-obra) correspondente à unidade. Caso haja elevadores, pode-se calcular o cus-
to unitário da parada de elevador multiplicado pelo número de paradas existentes.
8 - Alvenaria
O cálculo do valor estimativo de alvenaria pode ser feito através da multiplica-
ção do custo unitário de alvenaria pelo quantitativo estimado.
9 - Cobertura
O cálculo do custo deste item pode ser feito através do custo unitário do servi-
ço multiplicado pela quantidade estimada.
1 0 - Tratamentos
Assim como no item Cobertura, o cálculo estimado para a obtenção dos custos
de tratamentos se faz através da multiplicação do custo unitário do serviço pela
quantidade estimada.
11 - Esquadrias
Obtém-se o valor estimado do serviço através das estimativas de quantidades
multiplicadas por seus respectivos custos unitários.
12 - Revestimentos
O cálculo de estimativa deste item pode ser feito através de estimativas de
quantidades multiplicadas por seus respectivos custos unitários. Outra alternativa
é a de ser comparada a custos de outros serviços, levando-se em conta a proporção
de custos, como por exemplo as esquadrias.

13 - Pavimentação
O valor estimativo de custos deste item pode ser obtido através da estimativa
de quantidades multiplicadas pelos correspondentes custos unitários.
14 - Rodapé, soleira e peitoril
Uma alternativa possível para estimativa de seu custo é através da avaliação de
um percentual de custos em relação a outros serviços, por exemplo, pavimentação.
15 - Ferragens
Pode-se calcular o custo deste item pela multiplicação do número de unidades
do empreendimento pelo seu custo unitário.
16 - Pintura
Calcula-se o valor estimativo de pintura, multiplicando-se o preço por unidade
do serviço pelo total de unidades do empreendimento.
17-Vidros
Multiplicando-se a quantidade total de vidros pelos custos unitários correspon-
dentes, obtemos, portanto, o seu custo estimado.
18 - Aparelhos
O cálculo do custo pode ser obtido pela multiplicação do custo de aparelhos por
apartamento pelo número de unidades do empreendimento.
19 - Complementação
Em função do padrão da obra estima-se uma verba para as despesas com
complementação da obra.
20 - Limpeza
Para aavaliação deste serviço multiplica-se o número de unidades do empreen-
dimento pelo custo de limpeza por apartamento.
21 - Remuneração da construtora
Quando não fornecido, o percentual de remuneração em relação ao custo da
construção é estimado em função da área da obra, do porte da construtora e do
volume de dinheiro envolvido.

Exemplo:
Seja um prédio com as seguintes áreas reais:
Térreo - 500 m2
Pilotis - 300 m2
1 a o 5.° tipo - 250 m2
(trêsapartamentos com sala e dois quartos por andar)
Telhado-250 m2
Considerando ainda que:
1 - O item Projetos custa R$ 18,00/m2
de área real.
2 - O item Instalações da obra custa R$ 60,00/m2
de área do terreno.
3 - O Prazo da obra é de 20 meses e o custo de Serviços Gerais é cie R$
11.000,00/mês.
4 - A Escavação Mecânica (trabalhos em terra) será executada até 1,50 metros
de profundidade cio nível do terreno, em 80% de sua área.
5 - O volume da fundação direta é de 25% da área do terreno.
6 - A laje média da estrutura é 0,18. O total da área estrutural é de 1.800,00 m2
.
7 - O custo dos materiais e da mão-de-obra de instalações é de R$ 15.000,00/
apartamento. O prédio tem 14 paradas de elevadores.
8 - O projeto apresenta um consumo cie alvenaria da ordem de 250 m2
meia
vez por apartamento.
9 - A cobertura será executada 80% de sua áreaem madeiramento e telhamento
fibrocimento.
10 - A área a ser impermeabilizada representa 25% da área total real do prédio.
11 - O prédio apresenta o seguinte consumo de esquadrias:
- 13 portas por apartamento.
- 20 m2
de esquadrias de alumínio por apartamento.
12 - O revestimento do prédio representa cerca de 100% a mais que o valor
das esquadrias.
13 - A área a ser pavimentada (pavimentação) apresenta uma metragem da
ordem de 140 m2
por apartamento.
14 - Rodapé, soleira e peitoril representam 20% do custo da pavimentação.
15 - O custo de ferragens é de R$ 1.000,00 por apartamento.
16 - A pintura tem um custo de R$ 6.800,00 por apartamento.
17 - Os vidrosapresentam um consumo de 20,00 m2
por apartamento.
18 - O valor de louças e metais é de aproximadamente R$ 3.500,00 por apar-
tamento.

19- Estima-se umaverbade serviçoscomplementares daordem de R$ 45.000,00.
20 - A limpeza final apresenta um custo de R$ 600,00 por apartamento.
21 - A remuneração da construtora é 15% do valor total da obra.
22 - Data-Base: outubro de 2003.
Pergunta-se:
1 - Qual o total por item de serviço?
2 - Quanto custa a obra?
3 - Qual seu custo/m2
, levando-se em conta que a área equivalente de constru-
ção é cerca de 80% da área real?
4 - Quais os percentuais de cada um dos serviços em relação ao total da obra?
Dados complementares:
1 - Custo/m3
de escavação mecânica: R$ 13,00/m3
.
2 - Custo/m3
de fôrma, concreto e armação para fundação: R$ 630,00/m3
.
3 - Custo/m3
de concreto, fôrma e armação para a estrutura: RS 795,00/m3
.
4 - A composição de alvenaria meia vez apresenta um custo de RS 17,70/m2
.
5 - O custo de madeiramento e telhamento de fibrocimento é de RS 37,00/m2
.
6 - Custo por m2
de impermeabilização: R$ 29,00/m2
.
7 - Os preços médios para esquadrias são:
- Portas: RS200,00 por unidade.
- Esquadria de alumínio: RS 275,00 por metro quadrado.
8 - Cada parada do elevador custa RS 7.000,00.
9 - O preço médio de pisos por metro quadrado é de RS 40,00/m2
.
10 - O preço unitário do vidro é de RS 37,00 por metro quadrado.
Solução:
Quesito 1:
1 - Projetos:
Custo unitário: RS 18,00/m2
Área real total:
500 m2
- térreo
300 m2
- pilotis
5 x 250 m2
- 1o
ao 5o
tipo
250 m2
- telhado
2.300,00 m2
-t ot al

Custo de projetos = RS 18,00/m2
x 2.300 m2
= R$ 41.400,00
2 - Instalações da obra:
Área real total do terreno: 500 m2
Custo unitário : R$ 60,00/m2
Custo de instalações da obra: 500,00 m2
x R$ 60,00/m2
= R$ 30.000,00
3 - Serviços Gerais:
Custo unitário : R$ 11.000,00/mês
Prazo da obra: 20 meses
Custo de Serviços Gerais = RS 11,000,00/mês x 20 meses = RS 220.000,00
4 - Trabalhos em Terra:
Volume de escavação: 1,5 metros x 500 m2
terreno x 80% = 600 m3
.
Custo/m3
escavação: RS 13,00/m3
Custo de Trabalho em Terra: RS 13,00/m3
x 600 m3
= RS 7.800,00
5 - Fundação:
Volume de concreto: 25% x 500 m2
= 125 m3
Custo unitário para fundação: R$ 630,00/m3
Custo de Fundação: 125 m3
x RS 630,00/m3
= R$ 78.750,00
6 - Estrutura:
Volume de concreto: 0,18 m x 1.800 m2
= 324,00 m3
Custo por m3
de concreto armado: R$ 795,00/m3
Custo de Estrutura: 324 m3
x RS 795,00/m3
= R$ 257.580,00
7 - Instalações:
Custo do material e mão-de-obra por unidade: RS 15.000,00/apartamento.
Total de apartamentos: 5 pavimentos x 3 apartamentos/pavimento = 15 aparta-
mentos.
Número de parada de elevadores: 14.
Custo de elevadores por parada: RS 7.000,00/parada
Custo de instalações: RS 15.000,00/apartamento x 15 apartamentos + 14 para-
das x R$ 7.000,00/parada = RS 323.000,00

8 - Alvenaria:
Quantidade de alvenaria: 250 m2
/apartamento x 15 apartamentos = 3.750 m2
Custo unitário da alvenaria: R$ 17,70/m2
Custo de Alvenaria: 3.750 m2
x R$ 17,70/m2
= R$ 66.375,00
9 - Cobertura:
Quantidade de telhamento: 80% x 250 m2
= 200 m2
Custo de telhamento: R$ 37,00/m2
Custo da Cobertura: 200 m2
x R$ 37,00/m2
= R$ 7.400,00
1 0 - Tratamentos:
Quantidade de impermeabilização: 0,25 x 2.300 = 575 m2
Custo unitário de impermeabilização: R$ 29,00/m2
Custo de Impermeabilização: 575 m2
x R$ 29,00/m2
= R$ 16.675,00
1 1 - Esquadrias:
Quantidade de esquadrias:
a - 13 portas/apartamento x 15 apartamentos = 195 portas
b - 20 m2
de esquadrias de alumínio/apartamento x 15 apartamentos = 300 m2
esquadrias
Custos unitários:
-portas: R$ 200,00/unid.
- esquadria de alumínio: R$ 275,00/m2
Custos de Esquadrias: 195 portas x R$ 200,00/unidade + 300 m2
esquadrias x R$
275,00/m2
= R$ 121.500,00.
12 - Revestimentos:
Valor da esquadria: R$ 121.500,00
Custo de Revestimento: 2 x R$ 121.500,00 = R$ 243.000,00
13 - Pavimentação:
Quantidade de pavimentação: 140 m2
/unid. x 15 unidades = 2.100 m2
Custo unitário de pavimentação: R$ 40,00/m2
Custo de Pavimentação: 2.100 m2
x R$ 40,00/m2
= R$ 84.000,00

14 - Rodapé, soleira e peitoril:
Valor da pavimentação: R$ 84.000,00
Custo de rodapé, soleira e peitoril: 20% x R$ 84.000,00 = R$ 16.800,00
15 - Ferragens:
Quantidade: 15 unidades
Custo/unidade: RS 1.000,00/unidade
Custo de Ferragens: 15 unidades x RS 1.000,00/unid. = R$ 15.000,00
16 - Pintura:
Quantidade: 15 apartamentos
Custo unitário: RS 6.800,00/apartamento.
Custo de Pintura: 15 apart. x RS 6.800,00/apart. = R$ 102.000,00
17 - Vidros:
Quantidade de vidros: 15 unidades x 20 m2
/apart. = 300 m2
Custo unitário do vidro: R$ 37,00/m2
Custo do Vidro: 300 m2
x RS37,00/m2
= R$ 11.100,00
18 - Aparelhos:
Quantidade: 15 unidades
Custo/apartamento: R$ 3.500,00/apartamento
Custo de aparelhos: 15 unidades x RS3.500/unid = R$ 52.500,00
19 - Complementação:
Custo de complementação: RS 45.000,00
20 - Limpeza:
Quantidade: 15 apartamentos
Custo unitário: RS 600,00/apart.
Custo de Limpeza: 15 apart. x RS 600,00/apart. = RS 9.000,00
21- Remuneração da Construtora:
Valor total da obra = Somatório dos Serviços = RS 1.748.880,00
Percentual de remuneração: 15%
Valor de Remuneração da Construtora: 15%x R$ 1.748.880,00 = RS 262.332,00

Quesito 2
Custo global da obra: R$ 1.748.880,00 + 262.332,00 = R$ 2.011.212,00
Quesito 3
Área equivalente de construção: 80% x 2.300 m2
= 1.840 m2
Custo global da obra: R$ 2.011.212,00
Custo daobra por m2
deconstrução: R$ 2.011.212,00/1.840 m2
= R$ 1.093,05/m2
.
Quesito 4
Item Valor %
1 - Projeto: R$41.400,00 2,37
2 - Instalações da obra: R$30.000,00 1/72
3 - Serviços gerais: R$ 220.000,00 12,58
4 - Trabalhos em terra: R$ 7.800,00 0,45
5 - Fundações: R$ 78.750,00 4,50
6 - Estrutura: R$257.580,00 14,73
7 - Instalações: R$323.000,00 18,47
8 - Alvenaria: R$66.375,00 3,80
9 - Cobertura: R$ 7.400,00 0,42
10 - Tratamentos: R$ 16.675,00 0,95
11 - Esquadrias: R$ 121.500,00 6,95
12 - Revestimentos: R$243.000,00 13,89
13 - Pavimentações: R$ 84.000,00 4,80
14 - Rodapé, soleira e peitoril: R$ 16.800,00 0,96
15 - Ferragens: R$15.000,00 0,86
1 6 - Pintura: R$ 102.000,00 5,83
17-Vidros: R$11.100,00 0,63
18 - Aparelhos: R$52.500,00 3,00
19 - Complementação: R$45.000,00 2,57
20 - Limpeza: R$ 9.000,00 0,51
Subtotal R$ 1.748.880,00 100
Com a finalidade de possibilitar que o leitor se utilize de informações práticas
com base na elaboração de orçamento detalhado de edificações, apresentamos os
seguintes anexos:

ANEXO I
C
ustosunitários/ m2
de área equivalente de construção
Padrão R$/m2
Baixo 500,00 a 700,00
Normal 701,00 a 900,00
Normal/alto 901,00 a 1.100,00
Alto 1.101,00 a 1.700,00
Comercial 1.000,00 a 2.200,00
Comentários:
- O quadro anexo I foi elaborado com base em orçamentos para a cidade do
Rio de Janeiro.
- O custo-base é de outubro de 2003.
- Observações:
Os valores informados pretendem apenas fornecer aos leitores valores obtidos
com base em orçamentos elaborados detalhadamente ao longo de 2003, para fins
de orçamentos por estimativas.
Exemplo:
Seja uma edificação residencial multifamiliar, formada por pavimento térreo,
pav. garagem elevada, pav. uso comum. 1o
a 5o
pavimento-tipo e pav. de telhado.
A edificação apresenta como área real total 2.616 m2
e área equivalente de cons-
trução 2.051 m2
. Cada pavimento-tipo contém dois apartamentos com sala, três
quartos, dois banheiros sociais, varanda, cozinha, área de serviço, quarto e w.c. de
empregada. Sabendo-se que o padrão de especificação de acabamentos é normal/
alto, pede-se:
1) Custo estimativo global da obra;
2) Custo por apartamento.
Solução:
Tomando-se como base o mês de outubro de 2003, temos:
(a) Custo por m2
padrão normal/alto: R$ 901,00/m2
a R$ 1.100,00/m2
(b) Número de apartamentos: 2 x 5 = 10 unidades.

(1) Custo Global Estimado:
- Área equivalente de construção da obra: 2.051,00 m2
- C
usto/m2
médio padrão normal/alto: (901,00 + 1.100,00)/2 = RS 1.000,50/m2
- Custo global: R$ 1.000,50/m2
x 2.051 m2
= R$ 2.052.025,50
(2) Custo por apartamento: RS2.052.025,50/10 unidades = R$ 205.202,55/unid.
ANEXO II
Quadro percentual incidente de custo por serviço principal:
Descrição do serviço Percentual de custo (%)
Projetos 1,60 a 2,70
Instalação da obra 2,20 a 4,40
Serviços gerais 8,00 a 13,00
Trabalhos em terra 0,50 a 1,00
Fundação 4.50 a 6,50
Estrutura 14,00 a 19,00
Instalações 12,00 a 17,00
Alvenaria 3,30 a 6,50
Cobertura 0,60 a 1,10
Tratamentos 1,00 a 2,70
Esquadrias 5,50 a 7,50
Revestimentos 8,50 a 14,00
Pavimentação 4,50 a 7,50
Rodapé, soleira e peitoril 0,80 a 1,60
Ferragens 0,80 a 1,50
Pinturas 2,20 a 4,40
Vidros 1,00 a 2,20
Aparelhos 2,70 a 5,50
Complementação 0,50 a 0,90
Limpeza 0,15 a 0,45
Observações:
- Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do
serviço em relação ao custo total da obra.

- Os índices foram obtidos com base em cerca de 100 orçamentos detalhados
de edificações, dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do
Rio de Janeiro, no período de 1982 a 1985.
Várias são as possibilidades de utilização destes percentuais para o planeja-
mento de custos dasobras. Uma delas á a previsão de custo de construção a curto,
médio e longo prazo.
Exemplo:
Aproveitando os resultados do exemplo anterior, e sabendo que nos seis primei-
ros meses de obra o cronograma íísico-financeiro da obra indica a execução de:
Projetos 100%
Instalações da obra 100%
Serviços gerais 30%
Trabalhos em terra 100%
Fundação 100%
Estrutura 80%
Instalações 30%
Calcular, com base na média dos pesos do anexo II, o gasto no final do 6.° mês,
por serviço.
Solução:
Custo global da obra: R$ 2.052.025,50
(a) (b)
Descrição dos Serviços % médiade custo % cronograma a x b x custo glolwl
Projetos 2,15 100 44.118,55
Instalações da obra 3,30 100 67.716,84
Serviços gerais 10,50 30 64.638,80
Trabalhos em terra 0,75 100 15.390,19
Fundação 5,50 100 112.861,40
Estrutura 16,50 80 270.867,37
Instalações 14,50 30 89.263,11
Total: R$664.856,26
O valor previsto, ao final do 6° mês, corresponde a32,40%do custo global daobra.

ANEXO III
Quadro percentual incidente de custo por serviço principal:
1995 e 1996 2002 e 2003
Descrição dos serviços Percentual de custo (%) Percentual de custo (%)
Projetos 2,00 a 4,00 2,30 a 4,40
Instalações da obra 2,00 a 4,00 2,20 a 4,00
Serviços gerais 10,00 a 20,00 12,00 a 24,00
Trabalhos em terra 0,70 a 2,00 0,30a 1,60
Fundação 4,00 a 7,50 3,00 a 8,00
Estrutura 14,00 a 19,00 11,50 a 20,50
Instalações 12,00 a 18,00 10,00 a 15,00
Alvenaria 3,00 a 6,00 3,00 a 4,00
Cobertura 0,30 a 1,00 0,30 a 1,00
Tratamentos 1,00 a 3,00 1,20 a 3,50
Esquadrias 5,50 a 8,00 4,00 a 9,00
Revestimentos 8,00 a 12,00 8,00 a 14,00
Pavimentação 4,00 a 7,50 4,00 a 7,40
Rodapé, soleira e peitoril 0,50 a 1,50 1,20 a 2,70
Ferragens 0,30 a 0,80 0,20 a 0,50
Pinturas 2,50 a 5,00 2,20 a 4,30
Vidros 0,50 a 2,50 0,50 a 2,20
Aparelhos 2,00 a 3,50 1,20 a 3,30
Complementação 0,50 a 1,50 0,40 a 2,50
Limpeza 0,40 a 0,80 0,20 a 0,70
Observações:
- Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do
serviço em relação ao custo total da obra.
- Os índices foram obtidos com base em vinte orçamentos detalhados de
edificações dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do Rio
de janeiro em 1995 e 1996 e em treze orçamentos detalhados em 2002 e 2003.

6Controle dosserviçosde
construção
O controle dos serviços de construção, assim como o planejamento, é de suma
importância parao sucesso do empreendimento. Ele requer do profissional que exercerá
o papel de controlador um bom conhecimento dos diversos serviços que irá controlar.
Quando isto não for possível, o profissional deverá buscar informações junto àstécnicas
gabaritadas, subsídios a fim de que não se deixem passar certos detalhes que possam
afetar consideravelmente a eficiência do controle. Antes que efetivamente se comece a
controlar, é necessário que o serviço jáestejadevidamente detalhado, atravésdo plane-
jamento previamente elaborado, permitindo umaseleção de prioridadese importâncias
no controle. Quando não há estapreocupação, muitasvezesosprofissionais se perdem
em controles minuciosos, que trarão pouco ou nenhum benefício.
Muitos são os métodos possíveis de controle. Em geral não existe um "pacote"
prefixado de como adotar o sistema ideal de controle. Cada serviço, em cada caso
ou em cada empresa, poderá ter uma maneira própria de ser controlado. Ea reso-
lução da maneira mais apropriada de controle deve ser aquela que puder resultar
em respostas mais precisas às questões formuladas. Nem sempre o melhor sistema
de controle é aquele mais minucioso, cheio de informações.
Com o advento dos computadores eletrônicos, os sistemas de controle se de-
senvolveram consideravelmente. Os computadores permitem reduzir, em segun-
dos ou minutos, dezenas ou centenas de horas de trabalho de profissionais, com
precisões difíceis de serem superadas. Em contrapartida, as empresas passam a
depender destas máquinas e cie suas manutenções.
O controle dos serviços deve ser muito bem interligado ao planejamento corres-
pondente, pois um sempre estará assessorando o outro. O controle somente poderá
ser bem-feito se o planejamento correspondente tiver sido elaborado corretamente.
Como já foi dito anteriormente, para um bom controle deve-se conhecer tudo o que
acontece em torno dos serviços a controlar. Portanto, elevem ser conhecidas as
especificações técnicas e de acabamentos, os projetos, o orçamento detalhado, o
cronograma físico-financeiro eo deexecução, osdetalhesconstrutivos eoutroselemen-
tosqueporventurapossam afetar diretaou indiretamente o andamento ou custo daobra.

O controle tem um papel importante a cumprir junto ao planejamento, que é o
de, em tempo e hora, fornecer os subsídios físico-financeiros para a análise do
serviço. Isto permite que, caso haja algo funcionando mal, possa ser sanado em
pouco tempo, não permitindo que este mal prossiga até o final do serviço e que
possa trazer resultados negativos.
O projeto de canteiro de obra, ferramenta que deve ser desenvolvida ainda em
fase de planejamento, tem grande influência nos resultados obtidos pelo controle.
Um canteiro bem organizado propicia uma redução nas perdas de materiais, tão
comuns em transportes e estocagens. Propicia também uma otimização de gastos
de horas de mão-de-obra em transportes de materiais e deslocamentos em frentes
de trabalho. Quando não há o projeto ou quando este é mal elaborado, os resulta-
dos dos serviços, quase sempre, ao findar a obra, ficam meio obscuros e os analis-
tas não conseguem enxergar os motivos dos excessos (perdas de materiais e horas
a mais de operários), o que pode provocar análises distorcidas.
O controle dos serviços requer quase sempre desmembramentos em:
a) Materiais que serão utilizados na execução dos serviços.
b) Os equipamentos auxiliares para execução.
c) As ferramentas de trabalho dos operários.
d) A mão-de-obra necessária à execução.
e) O prazo de execução do serviço.
f) Considerações sobre o método de trabalho empregado.
g) A quantidade produzida do serviço.
h) Os custos correspondentes a cada insumo.
Para que o controle possa ser eficiente, é necessário que a obra disponha de
condições favoráveis à obtenção criteriosa dos itens discriminados anteriormente.
Caso isto não ocorra, corre-se o risco de asinformações não serem de todo confiáveis.
Chamamos de condições favoráveis o apoio incondicional da diretoria da em-
presa, do setor de produção propriamente dito, da capacidade profissional dos
elementos que trabalharão diretamente no controle e a organização nas apropria-
ções dos serviços.
A) MATERIAIS DE UTILIZAÇÃO NOS SERVIÇOS
Os materiais de utilização serão definidos e especificados ainda em fase de
planejamento do empreendimento. Os insumos serão levantados segundo os lo-

cais especificados, para a utilização no planejamento e controle. De posse do
material quantificado, monta-se um quadro do qual poderão constar:
Previsão
- previsão orçamentária da quantidade.
- previsão das datas de inicio e término do serviço.
- previsão do prazo do serviço.
Execução
- quantidade efetivamente executada.
- as datas de início e término reais do serviço.
- o prazo efetivamente utilizado para execução do serviço.
Exemplo:
Analisar a situação do material azulejo, de acordo com o quadro adiante dis-
criminado:
Análise:
1 A obra gastou 550 m2
de azulejo contra 500 m2
previstos em orçamento. Isto
corresponde a um consumo de 10%superior ao previsto.
2.°) O serviço teve início na mesma data que o previsto. Quanto ao término, a
obra levou dez dias a menos que o previsto, que corresponde a cerca de 11%.
(Ver quadro comparativo de materiais.)
B) EQUIPAMENTOS
Para a previsão de utilização de equipamentos, o profissional responsável deve
selecionar ainda em fase de planejamento os equipamentos que melhor seriam apro-
veitados para a execução dos serviços. O controle físico é feito de maneira similar ao
dos materiais, ou seja, por meio de comparações entre o planejado e o executado do
quantitativo físico, das datas de início e término e finalmente do prazo de execução.
Na fase de planejamento, é muito importante que o profissional encarregado
de estudar os equipamentos que serão utilizados nos serviços tenha conhecimento
da potencialidade de cada equipamento a fim de que se possa otimizar os serviços
e possibilitar uma redução em prazos e custos.
C) FERRAMENTAS
Da mesma forma que os equipamentos, a seleção das ferramentas deverá ser feita

PLANEJAMENTO REAL
Descrição Quantidade Início Término Prazo Descrição Quantidade Início Término Prazo
Azulejo 500 m2
01.11.03 30.01.04 90 dias Azulejo 550 m2
01.11.03 20.01.04 80 dias

por profissional que conheça as possibilidades e aproveitamentos que cada ferramenta
proporciona. A cadaperíodo novasferramentase métodosdetrabalho surgem no merca-
do. Éimportante estar atento para este avanço tecnológico. Verificamos muitas vezes
diferenças gritantes entre métodos e materiais de trabalho, num mesmo serviço, entre
empresas de mesmo porte. Eisto se deve exatamente a diferenças de importância entre
empresas, na pesquisa de novas alternativas de execução.
D) MÃO-DE-OBRA
Este é um item que além de ter um peso de custos bastante considerável em
relação ao empreendimento, muito pode ser feito pela otimização e controle. A
mão-de-obra nos serviços de construção possibilita, em certasocasiões, bons resul-
tados práticos nos custos dos serviços, mas em proporção muitas vezes superior, os
gastos são maiores, provocando até o comprometimento da viabilidade econômi-
ca do empreendimento.
Na realidade, o problema todo se resume em se estruturar, de tal ordem que,
com um controle razoável da mão-de-obra, seja possível obter, em tempo e hora,
as informações necessárias e a avaliação dos gastos. Se constatadas nas avalia-
ções diferenças indesejadas, é possível que sejam corrigidas sem que estas defor-
mações possam comprometer todo o trabalho.
No quadro de controle, muito semelhante ao elaborado para materiais, devem
constar:
- previsão orçamentária da quantidade de horas consumidas por profissional.
- previsão das datas de início e término do serviço.
- previsão do prazo de duração do serviço.
- quantidade de horas efetivamente gastas.
- as datas de início e término reais do serviço.
- o prazo efetivamente utilizado para execução.
Exemplificamos a situação da mão-de-obra de colocação de azulejo, conforme
o quadro adiante:
Análise:
1 A obra consumiu com ladrilheiro 1.300 horas, enquanto o orçamento previa
1.250 horas. Isto corresponde a um consumo superior a 4% do previsto.
2.°) A obra consumiu com ajudante 1.200 horas, enquanto o orçamento previa
1.250 horas. Isto correspondeu a um consumo inferior a 4% cio previsto.

3.°) O serviço teve início na data prevista. Quanto ao término, a obra ficou
pronta dez dias antes do previsto, o que corresponde a uma redução de prazo
de cerca de 11 %.
(Ver quadro comparativo da mão-de-obra.)
E) PRAZO DE EXECUÇÃO
O prazo de execução é um fator muito importante para o planejamento e o
controle da construção. A cada serviço o profissional de planejamento avaliará
as condições da atividade para determinar o prazo técnico compatível. O ideal
é que a execução cumpra o serviço de acordo com o prazo técnico determinado.
Na realidade, a execução do empreendimento está intimamente ligada a uma
série de fatores não-técnicos, fazendo com que inúmeras vezes os prazos de
execução não sejam os prazos técnicos obtidos. Podemos citar como exemplo as
condições do mercado para compra e vencia de imóveis, disponibilidade de cai-
xa do empreendedor, condições climáticas, condições políticas e outros.
Se analisarmos somente do ponto de vista técnico, verificamos que ao ultrapas-
sar o prazo técnico de execução possivelmente já estarão ocorrendo ociosidades e
despesas não previstas, o cjue implicará um dispêndio financeiro maior.
F) CONSIDERAÇÕES SOBRE O M ÉTODO DE TRABALHO EMPREGADO
Cada serviço da construção será executado segundo um metodologia de traba-
lho. Verificamos que a construção, assim como outras áreas produtivas, evoluiu com
o passar do tempo. Vários tiposde métodosconstrutivos foram criadose são adotados
amplamente. Énecessário ficar atento a estas evoluções a fim de manter-se em dia
com os novos métodos empregados. Dentro deste ponto de vista podemos dizer que
as novas técnicas tendem aotimizar o trabalho, trazendo o barateamento de custos,
simplificando soluções, reduzindo prazos e atendendo necessidades do mercado.
As pesquisas de novos métodos podem ser feitas através de livros técnicos,
revistas técnicas especializadas, visitas a fabricantes e empreiteiros, visitas e en-
contros com empresas da mesma atividade, participação em congressos e exposi-
ções, participação em cursos de reciclagem.
G) A QUANTIDADE PRODUZIDA DO SERVIÇO
Parase controlar a quantidade produzida por serviço, primeiro é necessário que se
escolha um profissional que tenha condições de cumprir de forma eficiente a tarefa.
Isto porque o controle de quantidade envolve algumas tarefas específicas, tais como:

Obra: Exemplo:
Data-base:
Quadro comparativo da mão-de-obra
PLANEJAMENTO REAL
Descrição Quantidade Início Término Prazo Descrição Quantidade Início Término
Ladrilheiro 1.250 hs 01.11.03 30.01.04 90 dias
Ajudante 1.250hs
Ladrilheiro 1.300 hs 01.11.03 20.01.04 80 dias
Ajudante 1.200 hs

- organização de planilha de controle por lotes, tais como compartimentos,
apartamentos, pavimentos.
- bom entrosamento com os elementos administrativos, tais como mestre, en-
carregado, apontador, almoxarife.
- percorrer periodicamente a obra, indicando, seja em projeto ou no local, os
serviços executados de tal forma que, ao final do serviço, estas indicações
possam ser transformadas nas quantidades executadas reais. Na maioria das
vezes, além das indicações de serviço, o profissional necessita informar tam-
bém o operário que executou a tarefa e a respectiva data.
- obter as quantidades desejadas em tempo hábil.
- ser perseverante e preciso nas anotações dos serviços, pois o seu trabalho será
a base para a avaliação dos resultados das execuções dos serviços.
H) OS CUSTOS CORRESPONDENTES A CADA INSUM O
Por se ter um controle efetivo dos serviços, é importante que se controlem os
custos correspondentes. O controle é feito com base no controle contábil da obra.
Todos os materiais e serviços terão um código numérico, segundo o plano de contas
de construção, e serão lançados numa planilha contábil conforme o seu consumo.
0 controle se dará através da comparação dos custos realmente gastos com os
previstos em orçamento, levando-se em conta as correções correspondentes para a
época. Além disso, o controle também é feito por meio da comparação entre o
custo unitário de cada serviço, calculado através da divisão dos gastos pelas quan-
tidades executadas, e os custos unitários de mercado, obtidos por informações de
fornecedores, empreiteiros, revistas técnicas ou empresas de consultoria.
Dependendo da organização da empresa, o profissional responsável pela aná-
lise poderá obter as informações de custos na obra ou no escritório.
Exemplo:
Seja a execução de alvenaria V
2 vez em tijolos de barro furado. A obra apresen-
tou os seguintes dados:
1 - A quantidade de alvenaria levantada no local do serviço totalizou 300 m2
.
2 - O número de horas trabalhadas pelos profissionais foi:
- Pedreiro - 588 horas trabalhadas
- Servente - 432 horas trabalhadas
3 - O consumo de materiais, obtido através da planilha de controle de gastos
dos materiais, foi o seguinte:

- qualimassa - 135 sacos
- tijolo 10 x 20 x 30 - 4.920 unidades
- tijolo 10x20x 20- 1.080 unidades
4 - O custo global de material e mão-de-obra correspondeu a R$ 8.313,12.
5 - Para o planejamento técnico do serviço, foram considerados os seguintes
elementos:
a - Produtividade da mão-de-obra
- Pedreiro - 1,00 hora/m2
de alvenaria
- Servente - 1,00 hora/m2
de alvenaria
b - Consumo dos materiais:
- qualimassa - 0,400 sacos/m2
- tijolo 10 x 20x 30- 15,00 unidades/m2
de alvenaria
- tijolo 10 x 20 x 20 - 5,00 unidades/m2
de alvenaria
c - Custo unitário de alvenaria Vi vez:
O custo previsto foi de R$ 19,04/m2
d - Quantidade de serviço:
- foi prevista a quantidade de 310 m2
de alvenaria Vi vez.
Com base nas informações apresentadas, analisar os resultados obtidos em com-
paração aos dados previstos pelo planejamento.
Análise e Comentário:
I) Produção:
Descrição Unidade Obra Planejamento
Alvenaria'/ 2 vez m2
300,00 310
Comentário:
A obra executou 10 rn2
a menos que o previsto pelo planejamento, ou seja, o
planejamento projetou um quantidade 3,33% a mais que o realmente executado.

II) Produtividade:
Pedreiro horas/m2
1,96 1,50
Servente horas/m2
1,44 1,00
Total horas/m2
3,40 2,50
Comentários:
Para a obtenção dos índices da produtividade, dividimos as horas correspon-
dentes a cada profissional pela produção total do serviço. Portanto, temos:
- índice de produtividade do pedreiro: 588 horas + 300 m2
= 1,96 horas/m2
- índice de produtividade do servente: 432 horas -r 300 m2
= 1,44 horas/m2
Numa análise global, o consumo de horas trabalhadas por metro quadrado foi
superior ao previsto em planejamento cerca de 36%.
III) Consumos:
qualimassa sacos/m2
0,45 0,40
tijolo 1 0 x2 0 x3 0 unidade/m2
16,40 15,00
tijolo 10x20x20 unidade/m2
3,60 5,00
Comentários:
Para a obtenção dos consumos unitários reais, dividimos a quantidade gasta de
cada material pela produção total do serviço. Portanto, temos:
- consumo de qualimassa: 135 sacos -f 300 m2
= 0,45 sacos/m2
- consumo de tijolo 10 x 20 x 30: 4.920 unidades -r 300 m2
= 16,40 unidades/m2
- consumo de tijolo 10 x 20 x 20: 1.080 unidades -f 300 m2
= 3,60 unidades/m2
Numa comparação com o previsto em planejamento, verificamos:
- O consumo de qualimassa por metro quadrado foi superior ao previsto no
planejamento em 12,50%.
- O consumo de tijolo 10x20x30 por metro quadrado foi superior ao previsto
em planejamento em 9,33%.
- O consumo de tijolo 10 x 20 x 20 por metro quadrado foi inferior ao previsto
em planejamento em 28%.

Para obtenção da perda efetiva de tijolos, transformaremos os tijolos consumi-
dos em áreas de ocupação. Assim procedendo, temos:
- 1 tijolo 10 x 20 x 30 corresponde a 0,20 x 0,30 = 0,06 m2
Vi vez
- 1 tijolo 10 x 20 x 20 corresponde a 0,20 x 0,20 = 0,04 m2
Vi vez
Quantidade gasta na obra = 4.920 unidades x 0,06 m2
+ 1.080 unidades x 0,04
m2
= 295,20 m2
+ 43,20 = 338,40 m2
300,00
Perda prevista em planejamento:
Tijolo 10 x 20x 30- 15 tijolos/m2
x (0,20 x 0,30) m2
/tijolos
= 15 x 0,06 = 0,90 m2
Tijolo 10 x 20 x 20 - 5 tijolos/m2
x (0,20 x 0,20) m2
/tijolos
= 5 x 0,04 = 0,20 m2
Perda de tijolos em planejamento =
(0,90+ 0,20)-1,00 1,10- 1,00
Perda de tijolos na execução =
Quantidade gasta - Quantidade produzida
Quantidade produzida
338,40-300,00
= 12,80%
= 10,00%
1,00 1,00
IV) Custos:
Descrição
Custo global Alvenaria
Custo unitário
Unidade
R
$
R$/m2
8.313,12
27,71
Obra Planejamento
5.902,40
19,04

Comentários:
- O custo unitário de execução foi obtido da divisão do custo global informado
pela metragem quadrada produzida, ou seja:
Custo unitário do serviço: R$ 8.313,12/300 m2
= R$ 27,71/m2
- O custo global de planejamento foi obtido pela multiplicação do custo unitá-
rio previsto pela quantidade também prevista, portanto:
Custo global de planejamento = R$ 19,04/m2
x 310 m2
= R$ 5.902,40
A obra terminou o serviço com um custo global superior ao previsto em plane-
jamento cerca de 40,84%.

NBR 12721 -
7
Avaliação de custos unitários
e preparo de orçamentos de
construção para incorporação
de edifício em condomínio
O objetivo da Norma Brasileira Revisada 12721 (antiga NB 140) é o de atender
ao que foi prescrito à Associação Brasileira de Normas Técnicas pela Lei Federal
n.°4.591 de 16 de dezembro de 1964, quedispõe sobreo condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias.
A Lei 4.591 impõe exigências no propósito de definir as responsabilidades dos
diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas
em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação.
Alguns dos principais itens de artigos componentes da Lei n.° 4.591:
- A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno
e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
- O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter
arquivado no cartório competente de registro de imóveis os seguintes dados,
entre outros:
a) Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades compe-
tentes.
b) Cálculo das áreas ciasedificações discriminando área global, a das partes
comuns, e indicando em cada tipo de unidade a respectiva metragem de
área construída.
c) Memorial descritivo das edificações da obra projetada.
d) Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamen-
to, discriminado-se também o custo de construção da cada unidade.
- Os Sindicatos Estaduais da Indústria da Construção Civil ficam obrigados a
divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de constru-
ção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais.
- Na ocorrência de omissão de Sindicato Estadual, o construtor usará os índices
fixados por outro Sindicato Estadual, em cuja região os custos de construção
mais se assemelhem aos da sua obra.
NBR 12721 - A
valiaçãodecustos unitários epreparodeorçam
entos deconsiruçáo pa
raincorporaçãodeediticloemcondom
ínio 1 3 3

- Écrime contra a economia popular promover incorporação, fazendo em pro-
posta contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afir-
mação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do
terreno ou sobre a construção das edificações.
Pena: Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a 50 vezes o maior
salário mínimo legal vigente no país.
DEFINIÇÕES PARA OS EFEITOS DA NBR 12721
- Projeto aprovado:
Éo projeto de plantas da edificação aprovado pela autoridade local competente.
- Projetos-padrão:
São os projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos
de edificações usualmente empregados nas incorporações e definidos segundo os
números de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas de constru-
ção privativa das unidades autônomas e o padrão de construção.
- Dependências de uso privativo:
São dependências de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos
respectivos titulares de direito.
- Dependências de uso comum:
São dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum
por todos ou parte dos titulares de direito das unidades autônomas.
- Área coberta padrão:
Éa área coberta com padrão de acabamento semelhante ao do tipo escolhido,
dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção.
- Área real:
É a área medida da superfície de quaisquer dependências, nela incluídas as
superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos.
- Área equivalente de construção:
Éa área estimada, correspondente a uma área real de padrão diferente, que, ao
Custo Unitário Básico determinado, tenha o mesmo valor estimado em reais.

Exemplo:
- Área real de padrão diferente: 100 m2
, correspondente a R$ 50.000,00.
- Área equivalente de construção: 50 m2
- Custo unitário básico: R$ 1.000,00/m2
- Custo: 50 m2
x R$ 1.000,00/m2
= R$ 50.000,00
- Área de divisão não-proporcional:
Éa área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua cons-
trução atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qual-
quer relação de proporcionalidade. Exemplos: apartamentos, vaga de garagem.
- Área de divisão proporcional:
É área de uso comum cuja construção é de responsabilidade dos titulares de
direito das diferentes unidades autônomas, que compõe a edificação na proporção
das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional. Exemplos: hall
social, apartamento do porteiro.
- Área de construção sub-rogada:
Éa áreade construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno.
- Custo unitário básico:
Éaparte do custo por metro quadrado da construção do projeto-padrão conside-
rado, calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção
Civil. No cálculo do valor do custo unitário básico não são consideradas as despe-
sas relativas às fundações especiais, elevadores, instalações e equipamentos di-
versos, obras complementares, impostos e taxas, honorários profissionais com pro-
jetos e outros.
Para atender aos objetivos, a NBR 12721 é composta por oito quadros para
preenchimento cias informações correspondentes à edificação, que servirão de
informações para arquivo no Registro de Imóveis. São eles:
Quadro I - Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais.
Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas.
Quadro III - Avaliação do custo global da construção e do preço por metro
quadrado cia construção.
Quadro IV - Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma.
Quadro V - Informações gerais.
NBR 12721 - A
valiação decustos unitáriosepreparo deorçam
entos deconstrução pa
raincorporaçãodeedifícioemcondom
ínio 1 3 5

Quadro VI - Memorial descritivo dos equipamentos.
Quadro VII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso
privativo.
Quadro VIII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso
comum.
Para a obtenção dos custos unitários básicos, para uso dos Sindicatos de Cons-
trução, a NBR 12721 estabeleceu projetos-padrão, com as seguintes característi-
cas principais e especificações de acabamento:
a) Edificação:
Foram consideradas as edificações habitacionais e comerciais.
b) Designação do projeto-padrão:
Foram considerados os seguintes projetos:
- habitacional com um pavimento.
- habitacional com quatro pavimentos.
- habitacional com oito pavimentos.
- habitacional com 12 pavimentos.
Todos os projetos habitacionais, considerando dois ou três quartos da unidade
autônoma, excluído o de empregadas.
-Comercial com 12 pavimentos.
c) Padrão de construção:
Foram considerados os padrões:
- alto.
- normal.
- baixo.
d) Área de construção
Foram consideradas as seguintes áreas de construção privativa das unidades
autônomas:
- 60 metros quadrados
- 100 metros quadrados.

Os custos unitários básicos serão determinados pelos Sindicatos Estaduais da
Construção Civil, para cada um dos projetos-padrão considerados para esse fim e
representados pelos lotes básicos de materiais e mão-de-obra. Para os projetos-
padrão com oito e 12 pavimentos, poderão ser adotados os mesmos custos unitá-
rios básicos calculados para os projetos-padrão de quatro pavimentos, desde que a
diferença entre os custos unitários básicos correspondentes não exceda 5%.
A obtenção do valor estimado do custo global da construção é feita através da
adição de:
1 ° - Produto da área de construção global pelo custo unitário básico correspon-
dente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto da
incorporação.
2o
- Parcelas adicionais relativas a todos os elementos não incluídos quantita-
tivamente pelo projeto-padrão considerado, tais como:
- Acréscimo de custos a fundações especiais, elevadores, instalações espe-
ciais, equipamentos diversos, obras complementares.
- Impostos e taxas.
- Custo dos projetos.
- Remuneração do construtor.
Para um melhor entendimento da montagem e funcionamento da Norma Brasi-
leira Revisada NBR 12721, apresentamos os oito quadros preenchidos para uma
edificação residencial.
NBR 12721 - A
valiaçãodecustos unitáriosepreparo deorçam
raincorporaçãodeedilicioemcondom
inio 1 3 7

w
CO
- O
C
D
o .
o
o
o
o .
3
Informações para Arquivo do Registro de Imóveis
(Lei 4.591 - 16/ 12/ 64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais
Co l u n as 1 a 18
Fol h a
n ° 1
l.ocal d o i m óvel Ad ot ar n u m er ação
seguida d o quadro 1 ao VIII
l.ocal d o i m óvel
Total d e tolhas: 13
Incorpora dor
No m e:
Assinat ur a:
Dat a:
Prof issional responsável pelo cál cu l o
No m e:
Assinat ura:
Dala: 3 j unho, 2003 Registro CREA :
P
avi-
mento
Áreas de divisão não- proporcional Área de divisão proporcional
Área do pavimento
Observações
P
avi-
mento
Área privativa Área de uso com um Área dc uso com um
Área do pavimento
Observações
P
avi-
mento
Coberta
padrão
Coberta
depadrão
diferenteou
descoberta
Totais
|
"3
i
o
Coberta de
padrão diferente
ou descoberta
Totais
Cober-
la
padrão
Cobertade
padrãoditerente
ou descoberta
Totiis
Área do pavimento
Observações
P
avi-
mento
Coberta
padrão
Real
E
qui-
valente
cb
cons-
trução
Real
(2 + 3)
Recons-
trução
12 + 4)
|
"3
i
o
Real
E
quiva-
lente de
cons-
trução
Real
(7 + 8)
ce
cons-
trução
(7 + 9)
Cober-
la
padrão Real
E
quiva-
lentede
cons-
trução
Real
(12+13)
Q
>
cons-
trução
(12+14)
Real
(5+10+
15)
Q?
cons-
trução
(6+11 +
16)
Observações
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Acesso 657,35 328,39 657,35 328,39 157,39 259,31 69,27 416,70 226,66 1.074,05 555X
15 1
Mezanir» 423,80 211,90 423,80 211,90 46,48 88.93 44.46 135,41 90,94 559,21 .502,84 1
2"|>iso 798,77 399,39 798,77 39939 86,62 42,02 21,01 128,64 107,63 927,41 507,02 1
3"|)iso 528,32 179.67 111,87 707,99 640,19 75,67 75,67 75,67 783,66 715,86 1
4 ()",«'• ,
10* pisos 562,54 26,20 20,% 588,74 583,50 22,01 22,01 22,01 610,75 60531 4
5", ?',
9o pisos 528,32 2620 20,% 554,52 549,28 75,67 75,67 75,67 630,19 624,95 3
Casa de
máquinas 56,21 570,4-1 114,09 626,65 170,30 626,65 170,30 1
total £ 4.363,44 363,07 258,59 4.726,51 4.622,03 0,00 1.879,92 939,68 1.879,92 939,68 737,42 960,70 248,83 1.698,12 986,25 8304,53 6347,96
Área real global: 8.3M,55 Área de construção global: 6347,96

CO
DD
ro
-vi
ro
S
"2
.
-s,
s.
w
vD
Informações para Arquivo do Regist ro de Imóveis
(Lei 4.591 16/ 12/ 64 - Art. 32 e N B 140)
Quadro II - Cálculo das Áreas das Unidades Autônomas
Col unas 19 a 38
Fol h a
n ° 2
Local d o i m óvel Ad ot ar n u m er ação
seguida d o quadro 1 ao VIII
Local d o i m óvel
Total d e folhas: 13
In cor p or a dor
N o m e:
Assinat ur a:
Dat a:
Prof issional responsável pelo cál cu l o
No m e:
Assinat ur a:
Dat a: 3 j unho, 2003 Registro CR EA:
Unidade
Áreas de divisão não proporcional
Coefici-
ente de
prepor-
cionali-
dxle
30
130
Área dc divisão proporcional
Areado
iwvimento
f
Unidade
Área privativa Área de uso comum
Total
área de
cons-
trução
(24 + 29)
Coefici-
ente de
prepor-
cionali-
dxle
30
130
Área dc uso comum
Areado
iwvimento
f
Unidade
Coberta
padrão
Coberta
de padrão
diferente ou
desccberta
Totais
" O
Cobertade
padrão diferente
ou descoberta
Totais
Total
área de
cons-
trução
(24 + 29)
Coefici-
ente de
prepor-
cionali-
dxle
30
130
,2
i - w
S *
3
Coberta de
| xkIrão diferente
ou descoberta
Totais
Areado
iwvimento
f
Unidade
Coberta
padrão
Real
E
qui-
valen-
te de
cons-
trução
Re.il
(20+21)
Decora
trução
<20 + 221
d.
R
eal
E
quiva-
lentede
conçr
trução
Real
(25 + 26»
D?
cons-
trução
'25+27)
Total
área de
cons-
trução
(24 + 29)
Coefici-
ente de
prepor-
cionali-
dxle
30
130
,2
i - w
S *
3
Real
31 x S13
E
quiva-
lentede
cons-
trução
31x114
Rciil
• 32+33
)
1
1
-
cons-
trução
(32 + 34)
Real
(23+28
+35)
í>
cons-
trução
(30+36)
f
19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
301,302,501,502,701,
702.901,902 135.43 14,40 11,52 149,83 146,95 3357 1678 3357 1678 163.73 0,02943879 21.71 2828 733 49,99 29.04 233.39 192.77 8
301,307 138.79 15,31 9.78 154,10 148,57 33,57 16.78 33,57 1678 165,35 0,02973007 21,93 2854 7,39 50,47 2932 238,14 194,67 2
303 132.42 71,83 43,10 20425 17552 3357 1678 3357 1678 192.30 0,03437570 2550 3322 859 .38,72 34,09 2%
.54 226.39 1
306 132.42 62,82 37f69 19524 170,11 3357 1678 3357 1678 186.89 0,03360297 24.78 3228 8.36 57,06 33.14 285.87 220.03 1
505,506,705,706,
905,906 132.42 132,42 132.42 3357 1678 3357 1678 14920 0,02682628 19,78 25,77 6,68 4555 26.46 211.54 175.66 6
303,308,503,504,507,
508, 703,701,707,708,
903.901.907,908 13879 5,90 4.72 144,00 14351 33.37 16.78 3357 1678 16029 002882027 2126 27.(0 7.17 48,95 28.43 22721 18872 14
Vacas 3357 16,78 3357 1678 16.78 0,00301706 222 2,90 0,75 5.12 2,97 38,60 19,75 24
Totais I 4.363/44 363,07 2585< 4.72651 4.622,03 0,00 1.879,92 939,68 1.879,92 939,68 3561,71 1,00000 737/42 960,70 248,83 1.698,12 98625 830453 6547,%
Área real global: 8304,35 Area de construção global: 6547,%

Informações para Arquivo no R
egistro de Imóveis
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro III - Avaliação dos Custo Global da
Construção c do Preço por m2 da Construção
Folha
n" 3
Local do Imóvel Adotar numeração
seguida do
quadro I ao VIII
Total de folhas: 13
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Profissional responsável pelo cálculo
Nome:
Assinatura:
Data: 3 junho, 2003 Registro CRFA:
l. P
rojeto-P
adrão (Lei 4.591 art. 53 í t) que mais se assemelha ao d.» incorporação projetada.
Designação fòdrâode
acabamento
número de
pavimentos
dependências de uso privativo da unidade autônoma área de construção
da unidade privativa
autônoma
Designação fòdrâode
acabamento
número de
pavimentos quartos salas banheiros
ew.c.
quartos de
empregados
área de construção
da unidade privativa
autônoma
II n/ a 8 3 l 4 ou 5 1 Variável
a:
<
£
a:
o.
O
u-
<
5
Cd
C
u.
2. S
indicato que forneceu o custo básico:
3. Custo unitário básico: RS
• 4
. Áreas globais do prédio projetado
4.1 Área real privativa global
4.2 Área real de uso comum global
• 4.
3 Área real global
4.4 Árcadeconstr. privativa global
4.5 Área de constr. comum global
4.6 Área de construção vjobal
826.81 / nv I Maio 2003
(Ql. £5)
(QI, I10 + E15)
(QU1 7 )
(QI.3E6)
(Ql. I l l + 116)
tQI.118)
5. Area de construção global (4.6) x Custo unitário básico (3)
6. P
arcelas adicionadas não consideradas no projeto padrão
6. l Fundaçõesespeciais < no projeto padrão foram consideradas fundaçõesdiretas à 2,
6.2 E
levadores
6.3 E
quipamentos dc instalações de:
6.3.1 fogões
6.3.2 Aquecedores
6.3.3 Bombas de recalque
6.3.4 Compactador
6.3.5 Ar condicionado
6.3.6 Calefação
6.3.7 Ventilação e exaustão
6.3.8 Garagem
6.3.9 * Play ground"
6.3.10
6.3.11
6.4 Obras e serviçoscomplementares:
6.4.1 Terraplanagem
6.4.2 Urbanização
6.4.3 Recreação (piscinas, campos de esporte)
6.4.4 Ajardinamento
6.4.51 igações dc serviços públicos (art. 51)
6.4.6 Instalação e regulamentação do condomínio
6.4.7
6.4.8
6.5 Outros serviços discriminados em anexo:
7. lüSubTotal
8. Impostos e taxas
9. P
rojeto
9.1 Honorários do autor do projeto arquitetônico
9.2 Honorários do autor do projeto estrutural
9.31 lonorários do autor do projeto de instalações
9.4 P
rojeto de custos
9.5
10.2- S
ubtotal
11. Remuneração do construtor: 15%
12. R
emuneração do incorporadoc
13. Custo global da construção:
14. Preço por nv (Li construção: (13) • (4) = RS
1010,00/nv"
N8 - Os valores correspondentes aos itens 9.1, 9.2, 9.3. quando ainda não contratados,
fornecidas pelosrespectivos órgãosdeclasse.
(mês)
4.726,51 ni
3.578.04 m
8.304,55 m
4.662,03 m
1.925,93 m
6.547,96 m
(ano >
56,91 %
43,09%
100,00%
71,20%
29,41%
100.00%
ks; 5.413.920,60
R
S 110.000.00
R
S 122.400,00
R
S
R
S
R
S 1.000.00
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S
R
S 5.647320,00
R
S
R
S
R
S 50.000,00
R
S 30.000,00
R
S 17.000,00
R
S 6.500,00
R
S
R
S 5.750.820,00
R
S 862.623,00
R
S
R
S 6.613.443,00
O
U
*
ac
C
—
O
L>
L
_
Cí
Q.
u
o
C
0
•<
<
1
50 m)
poderão ser calculados de acordo com as tabela

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis
(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e Nfi 140)
ro
- J
rvj
Quadro IV Avaliação do Custo de Construção de Cada Unidade Autônoma
Col u n as 39 a 48
Fol ha
n ° 4
1
>
g.
l o cal d o Im óvel Ad ot ar n u m er ação
seguida d o
quadr o I ao VIII
W
O Total de folhas: 13
C
O
0
C
In co r p o r ad o r
No m e:
Profissional responsável p el o cál cu l o
N o m e:
§ Assinat ura: Assinat ura:
S
B
Bi Dat a: Dat a: 3 junho, 2003 Registro CREA :
i
C
D
rs
cZ
T
3
Cus:o de construção
<ia unidade autônoma
Custo de construção da área
sub- rogada à unidade autônoma
Custo de construção da unidade
autônoma e da sub- rogação
0 Designação Área de Custo Coei. de Área Custo da Coei. de Área Valor Coet'. de Observações
c
o
0
.0
da
unidade
construçàc
unidade
construção
relativo à
sub-
rogada
construção
da área
construção
relativo
total total constr.
total X
(indicar aqui a
discriminação das
3
C
O
3
0
w
(Q.II- 38) unidade sub- rogada à área
sub- rogada
áreas sub- rogadas,
quando houver)
O.
C
O
d 39 40 41 • 1
2 43 44 45 46 47 48
</> (21) (38) (40 X ITEM 14 Qllli (40/ 46) (43 XITEM 14 Qlll) (43/ 46) (40 + 43) (41+ 44) (42 + 45) Unkbcfc Área Coeficiente
C
"8. 301,302,501,502,701,
0
T
3 001.902 192,77 194.697,80 0,02943879 32,09 32.410,92 0,00190076 224,86 227.108,72 0,03-133% 7 306 188,72 0,02882027
3 304,307 194,67 196.610,80 0,02973007 32,41 32.734,12 0,00194963 227,08 229.350,92 0,0346797 2 501 188,72 0,02882027
0
0 305 22639 228.654,02 0,03457570 37,69 38.066,92 0,00575189 264,08 266.720,94 0,0403276 1 506 175,66 0,02682628
0 300 220,03 222.230,41 0,03360297 36,62 36.98632 0,00559258 256,65 259.216,63 0,0391956 1 XE 192,77 0,02943879
•0
M
O 505,705,706,905,906 175,66 177.416,69 0,02682628 29,25 29.542,51 Ü.Ü0W
6704 204,91 206.959,20 0,0312933 5 903 188,72 0XJ
2882027
O
.
<
0 303,503,507,508,703,
O
. 704,707,708,904,907,908 188,72 190.60730 0,02882027 31,42 31.73432 0,00179844 220,14 222341,52 0,0336187 11 Totais 93439 0,14272589
O
C
O Vigas 19,75 19.947,51 0,00301706 339 3.322,90 0,000.50245 23,04 23370,41 0,0035195 24
3
r>
0 TOTAIS (I) 5.613,37 5.669.506,61 0,85727411 934,59 943.936,39 0,14272589 6.547,96 6.613.443,00 1,0000000
=
o.
o
3
o'

(Lei 4.591 - 16/ 12/ 64 - Ari. 32 e NB 140)
Quadro V - Informações gerais Folha n° 5
local do Imóvel Adotar numeração seguida
do quadro I ao VIII
Total de folhas: 13
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Nome:
Assinatura:
Data: 3 junho, 2003 Registro CRLA:
DO EMPREENDIMENTO
Trata-se de um empreendimento para construção de prédio residencial multifamiliar loca-
lizado a
• Autor do Projeto de Arquitetura:
• Autor do Projeto de Cálculo Estrutural:
• Autor do Projeto de Instalações:
• Responsável Técnico da Obra:
• Prazo da Obra: 50 meses
DA EDIFICAÇÃO
Composta por uma edificação residencial com pavimento de acesso e 22 vagas para
estacionamento; mezanino com 13 vagas para estacionamento; 2o
piso-G3 com 21 vagas para
estacionamento; 3o
, 5°, 7° e 9° pavimentos com 8 apartamentos formando duplex com os
pavimentos 4°, 6o
, 8° c 10° e pavimento de casa de máquinas.
DAS UNIDADES
APARTAMENTOS 304. 307 DUPLEX
Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço,
despensa, varanda, terraço, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closet, 1 quarto com
banheiro formando suíte.
APARTAMENTO? 305. 300 • DUPLEX,
Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa,
terraço, escada, circulação, 3 quartos com 3 banheiros formando suíte.
APARTAMENTOS 301, 302, 501, 502, 701, 702, 901, 902 DUPLEX.
04 varandas, escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte.
APARTAMENTOS 505, 506, 705, 706, 905, 906 DUPLEX.
escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte.
APARTAMENTOS 303.304.307, 309,503.504,507. 508. 703,704.707.709,903.904.907.
9Q8 - DUPLEX.
Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço,
despensa, 02 varandas, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closct, 1 quarto com ba-
nheiro formando suíte.
DOS PAVIMENTOS
Pavimento Térreo
Partes comuns: Compostas por estacionamento com 22 vagas de garagem com 657,35 m2
real e 328,39 nr de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional;
portaria, circulação, lavatório, banheiro def. , salão de festas, entrada e saída de automóveis,
rampa de acesso ao mezanino, lixeira, escada enclausurada, 2 elevadores, 416,70 m2
real e
226,66 m- de construção ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando
1.074,05 m2
real e 555,05 nr de construção para o pavimento.

egistro de Imóveis
(Lei 4.591 - 10/ 12/ 64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro V - Informações gerais Folha n° 6
Local do Imóvel Adotar numeração seguida
do quadro I ao VIII
Total de folhas: 13
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Nome:
Assinatura:
Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:
Me^aninp
Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 13 vagas de garagem com 423,80 nv'
real e 211,90 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2
elevadores, circulação, antecâmara, lixo, duto, escada enclausurada, rampas de acesso ao
térreo e ao 2o
piso com 135,41 m- real e 90,94 nv de construção ambas áreas de uso comum de
divisão proporcional; totalizando 559,21 nv' real e 302,84 nv' de construção para o pavimento.
2° Piso - G3
Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 21 vagas de garagem com 798,77 nv'
real e 399,39 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2
armários para bateria de gás, 2 elevadores, circulação, aniecâmera, lixo, duto, escada
enclausurada, rampas de acesso ao mezanino, sala, banheiro, cozinha, área de serviço e
quarto; 128,64 nv' real e 107,63 nv de construção ambas áreas de uso comum de divisão
proporcional; totalizando 927.41 nv' real e 507,02 nv' de construção para o pavimento.
3° Pavimento
Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com o 4o
pavimento, já
anteriormente descritos com 707,99 nv2
real e 640,19 nv' de construção, ambas áreas de uso
privativo de divisão não proporcional.
Partes comuns: Constituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada
enclausurada e lixeira, com 75,67 nv real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum
de divisão proporcional; totalizando 783,66 nv' real e 715,86 nv' de construção para o pavimento.
4°. 6°. 8° e 10° Pavimentos
Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos
ímpares, já anteriormente descritos com 588,74 nv' real e 583,50 m2
de construção, ambas áreas
de uso privativo de divisão não proporcional.
Partes comuns: Constituídas por 2 vãos de elevadores e escada enclausurada, com 22,01 nv'
real e 22,01 mJ
de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando
610,75 nv' real e 605,51 nv' de construção para o pavimento.
5°. 7° e 9" Pavimentos
Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos
pares, já anteriormente descritos com 554,52 nv' re.il e 540,28 nv tle construção, ambas áreas
de uso privativo de divisão não proporcional.
Partes comuns: Constituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada
enclausurada e lixeira, com 75,67 nv' real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum
de divisão proporcional; totalizando 630,19 nv' real e 624,95 nv' de construção para o pavimento.
Pavimento da Casa de máquinas
Partes comuns: Constituídas por circulação, telhado, duto, escada enclausurada, casa de
máquinas, casa de bombas, sala de antenas com 626,65 nv' real e 170,30 nv' de construção,
ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 626,65 nv' real e 170,30 nv' de
construção para o pavimento.
NBR 12721 - A
raincorporaçãodeedilicioemcondorninio 1 4 3

egistro de Imóveis
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro V - Informações gerais olha n° 7
Local do Imóvel Adotar numeração seguida
do quadro I ao VIII
Tolal de folhas: 13
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Nome:
Assinatura:
Quadro de áreas reais (m2
)
Unidade (X) Privat iva Comum Total
301, 302, 501, 502, 701,
702, 901, 902
8 149,83 83,56 233,39
304, 307 2 154,10 84,04 238,14
305 1 204,25 92,29 296,54
306 1 195,24 90,63 285,87
505, 506, 705, 706,
905, 906
6 132,42 79,12 21 1,54
303, 308, 503, 504, 507
508, 703, 704, 707, 708,
903, 904, 907, 908
14 144,69 82,52 227,21
Vagas 24 38,69 38,69
Total 4.726,51 3.578,04 8.304,55

CD
ZD
ro
-vi
rvo
"2
.
S
.
Vi
(Lei 4.591 16/12/64 Art. 32 e NB 140)
Quadro VI - Memorial Descritivo dos Equipamentos Folha n° 8
seguida do
quadro 1 ao VIII
Total de folhas: 13
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Nome:
Assinatura:
Data: 3 junho, 2003 Registro CRLA:
Equipamento Tipo (ou marca) Acabamento Detalhes gerais
• Bombas de recalque
• Equipamento de incêndio
• Elevadores
• Instalações elétricas
• l ios e cabos
• Eletrodutos
• Disjuntores
• Interruptores e tomadas
• Quadro corta-circuito
• Instalações hidráulicas
• Tubos e conexões
• Registro de gaveta
• Instalações sanitárias
• Telefone
• Instalações de gás
• Tubos e conexões
• Instalações esgoto /
águas pluviais
Dancor, Worthington
ou Berkley
Firestop, Ecil
Atlas, Thyssen-Sur,
Otis ou Schindler
Pirelli / Siemens/ Ficap
Apoio / Tigre / lortilit
Eletromagnético
Padrão Piai Legran
Tigre/ lortilit
Fabrimar / Deca
Tigre / Fortilit
Ferro
PVC
Motor fechado
("obre eletrolítico
PVC rígido ou flexível
eletromagnéticos ou fusíveis
Caixas metálicas com portas
PVC e CPVC Rígido
PVC e CPVC Rígido
PVC Rígido
Galvanizado sem costura
Rígido
Serão instaladas bombas de recalque automáticas
com potência adequada ao consumo do prédio.
Execução dos serviços e projetos de acordo
com as normas da ABNT e CBERJ.
Serão instalados 02 (Dois) Elevadores, com
capacidade e velocidade adequada ao tráfego.
Execução dos serviços e projetos de acordo com
as normas da ABNT e Concessionária.
com as normas da ABNT e Concessionária.
Execução dos serviços e projetos de acordo com as
normas da ABNT e Concessionária.

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Ari. 32 e NB 140)
Quadro VI - Memorial Descritivo dos Equipamentos Folha
(dependências de uso privativo) n° 9
Local <lo Imóvel Adotar numeração
seguida do
quadro 1 ao VIII
Total de folhas: 13
Incorporador Profissional responsável pelo cálculo
Nome: Nome:
Assinatura: Assinatura:
Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:
E
quipam
ento T
ipo(ouriarca) A
cabam
ento D
etalhes gerais
E
squadrias de madeira Placa durj defibrade madeira com P
intura P
adrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura
miolo semi-oco ti|)o Fucatex ou Duratex
E
squadriasdealumínio Alumínio Anodizado colorido P
E
squadrias de ferro Ferro P
intura P
Ferragens La Fonte, Fama, Brasil, Haga ou S
oprano P
adrão de acabamento de acordo com as esquadrias
Vidros Lisoefaniasia Incolor P
adrão de acabamento e espessu ra de acordo com o vão das esquadrias.
Louças e acessórios Celite, Dtca ou Ideal S
tandard Louça vitrificada fòdrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura
Metais Fabrimar, Deca, Oriente ou Rio Gomado P
adrão de acabamento de acordo com as louças
Bancas Granito P
adrão de acabamento de acordo com as louças
Impermeabilização Moterplas Manta asíáltica S
erão impermeabilizadosos reservatórios, lajes descobertas, boxe dos banhos, poço do elevador, terraços descobertos
1 - Os materiais ora esixxiticadosestarão sujeitosa variação caso n.i época das respectivas aquisições não forem encontrados no mercado da |>raça tfc
> Rio cie J
aneiro • RJ
.
2 - Não foram incluídas nas especificações eorçamentos da obra, e serão rateadas pelos condôminos, em épocas próprias e na proporção da fração ideal do terreno de cada um, as seguintes despesas: S
ubestação de força,
se exigida pela l ight, Projetos de Instalações especiais que venham a ser exigidos pelas Concessionárias de serviço público ou autarquias federais, estaduais ou municipais, no prédio ou nas Redes E
xternas, inclusive
extensões de redes de abastecimento de águi, Antenas Coletivas de IV e respectivafiação,Instalação e Decoração do Hall S
ocial, E
quipamentos e fiação de interfonia, Central Telefônica, Automatização de P
ortões. Circuito
Fechado deT{ S
istemasde Informatização, TV a Cabo, E
quipamentos de Piscina, E
quipamentosde S
auna, Brinquedos da Recreação Infantil, P
orteiro E
letrônico, Ajardinamento, E
quipamentos doCoffee-S
hop e dosVestiários,
Taxas e Orçamentos para execução de ligações Definitivas, exigências para plantiode árvores pelo Departamento de P
arques e J
ardins da PMRJ
, instalação de gerador e de luzes de emergência, extensão de redes de luz
e gás, rede externa de água, rede de gás, ligação de águas pluviais, serviços de vault, cabos de interligação definitiva da rua até o PC, taxas e emolumentos cobrados pela I ight com a ligação de luz. portões das garagens,
estação de tratamento de esgotos ou fossa liltro, ligação de esgoto e instalação do condomínio.
3 - Também não foram incluídos nestas es|>ecificações e orçamento da obra e ficarão por conta de cada condômino: F
ogões. Armários E
mbutidos, Aparelhos de Ar-Condicionado, Filtros, Armáriose E
spelho nos banheiros.
Aquecedores, Padeiras, S
aboneteiras, Luminárias e Mobiliário em Geral,fiaçãodos aparelhosde ar-cortdicionado,alarmes nos acessos das vagas dos estacionamentos, persianas, fechamento-padràodo vão para o exterior
das áreas de serviço, secadores de roupas, chuveiro elétrico, fechamento dos boxes dos banheiros, pedidos de ligação de luz, gás e telefone para as unidades residenciais, olho mágico nas portas, grades não previstas
no P
rojeto de Arquitetura ou em qualquer outro projeto inerente à obra.
4 - Fica estipulado que as diferenças de metragens que porventura ocorrerem na construção das áreas comuns ou nas de utilização privativa, de até 5%daquelas constantes no projeto aprovado.não darão aos contratantes
quaisquer direitos e ressarcimento pelas diferenças que até aquele limite resultarem da execução dasobras.

CO
DD
ro
-vi
ro
S
"2.
-s,
S.
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro VII - Memorial Descritivo dos Acabamentos
(dependências de uso privat ivo)
Folha
n ° 10
Local d o Im óvel Adot ar n u m er ação
seguida d o
quadro 1 ao VIII
Local d o Im óvel
Total de folhas: 13
Incor por ador
No m e:
Assinat ura:
Dat a:
Profissional responsável pelo cál cu l o
No m e:
Assinat ura:
Dat a: 3 junho, 2003 Registro CREA:
Dependências pisos p ar ed es let os peitoris
Dependências
Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento
3o, 5o, 7o e 9®pisos
Varanda cerâmica esmaltada granito ceranuca esmaltada granito gesso pintura granito
WcempfeçKb cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito
Quarto cm| X€gada cimentado p' laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira emboço piníura granito
S
ala cimentado p/ laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira enix>ço pintura granito
S
erviço cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito
Copa cozinha cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito
Despensa cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito
Lavabo ceramica esmaltada granito ceranuca esmaltada gesso pintura granito
E
scada intema cimentado p/ laminado liso granito emlxiço emassamento/ pintura madeira - pintura solxeconcreto -
Hall cimentado p' laminado liso granito emboço emissamcnto/ pintura madeira gesso pintura
Terraço ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito - •
4o, 6o, 8o e 10' pisos
Varanda ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito gesso pintura granito
Banheirossuites cerarmca esmaltada granito ceramtca esmaltada granito gesso pintura granito
S
uíte ceramica esmaltada granito ceranuca esmaltada granito enijoço pintura granilo
Circulação cimentado p/ laminado liso granito emlxx,o/ reboco pintura madeira gesso pintura granito
Banheirosocial ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito
(Quarto cimentadop/ca-j)ete liso granito emlxiço pintura madeira emboço pintura granito
Closet cimentado p/ capete liso granito emboço pintura madeira eniboço pintura -
Circulação suíte cimentadop/ capete liíO granito emboço pintura madeira emíwço pintura granito

"D
CD
C L
O
O
o
cs.
3
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro VIII - Memorial Descritivo dos Acabamentos
(dependências de uso comum)
Folha
n° 11
local do Imóvel Adotar numeração
seguida do
quadro I ao VIII
local do Imóvel
Total de folhas: 13
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Nome:
Assinatura:
Dependências pisos paredes tetos peitoris
Dependências
Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento
peitoris
1o piso (acesso)
Área frontal pedraportug
ues
a - • - - -
P
brtaria granito polido granito emboço pintura granito gesso pintura granito
Garagem cimentado liso granito emboço pintura ardósia - pinturas
obreconcreto -
R
ampaacessomez
anino cimentado liso granito emboço pintura ardósia • pinturas
obreconcreto
C
irculação cimentado liíO granito emboço pintura ardós
ia gesso pintura granito
MaSdcres cimentado liso granito emboço pintura ardósia emboço pintura -
S
alãodefes
tas ceramtca esmaltada granito emboço pintura madeira cmlxx^o pintura granito
L
avatóno cerâmica es
maltada granito ceramtca es
maltada - ges
s
o pintura granito
B
anheiro ceramica es
maltada - ges
s
o pintura granito
L
ixeira ceramtca es
maltada • gesso pintura
E
scada cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -
Mezanino
C
irculação ceramtca es
maltada granito emboço pintura granito gesso pintura
L
ixeira ceramica esmaltada granito azulejo es
maltado - ges
s
o pintura -
A
ntecâmara cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -

CO
DD
ro
-vi
ro
"2.
a
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro VIII - Memorial Descritivo dos Acabamentos
(dependências de uso comum)
Folha
n° 12
seguida do
quadro 1 ao VIII
Local do Imóvel
Total de folhas: 13
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Nome:
Assinatura:
Dependências
R
evestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento
peitoris
G
arag
em dmentado liso granito emboço pintura ardós
ia - pinturas
obreconcreto
R
ampasdeacesso cimentado liso ardós
ia emboço pintura ardós
ia lajecmconcreto pinturasolxeconcreto -
E
scada cimentado lis
o ardós
ia emboço pintura • lajecmconcreto pinturasolxeconcreto
2°
piso-G3
G
arag
em ementado liso ardós
ia emboço pintura ardós
ia lajee
mconcreto pinturasolxeconcreto
S
ala ceramica es
maltada granito cmlxiço pintura madeira emlxjço pintura granito
C
ozinha ceramica es
maltada granito azulejo es
maltado - ges
s
o pintura granito
S
erviço cerâmica es
maltado - ges
s
o pintura granito
Quuto cerâmica es
maltada granito emboço pintura madeira emboço pintura granito
B
anheiro ceramica es
maltado - ges
s
o pintura granito
E
scada dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -
A
ntecâmara dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura
C
irculação ceramica es
maltada granito emboço pintura granito ges
s
o pintura
L
ixeira ceramica es
maltado - ges
s
o pintura -
3°pis
o
C
irculação ceramica es
maltada granito emboço pintura granito ges
s
o pintura granito

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro VIII - Memorial Descritivo dos Acabamentos Folha
(dependências de uso comum) n° 13
seguida do
quadro 1 ao VIII
Total de tolhas: 13
Nome:
Incorporador
Nome:
Assinatura: Assinatura:
Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CRI A:
R
evestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento
Antecâmara C
imentado Liso Ardós
ia E
mboço P
intura - E
mboço P
intura -
E
s
cada C
imentado Liso G
ranào E
mboço P
intura - L
ajeemconcreto P
intura -
T
erraço C
erâmica E
s
maltada G
ranito C
erâmica E
s
maltada Granito - -
C
asademáquinas
C
asademáquinas C
ia E
mboço P
intura L
ajeemconcreto P
intura Ardós
ia
Antenas
C
asadebombas
C
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C
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Liso
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Ardós
ia
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P
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P
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ajeemconcreto
L
ajeemconcreto
P
intura
P
intura
Ardós
ia
Ardós
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E
scada C
ia E
mboço P
intura L
ajeemconcreto P
intura Aidósia
C
ircuL
ição C
mentado liso Ardós
ia E
mboço P
intura Ardós
ia L
ajecmconcreto P
intura Ardós
ia
F
achadas
F
rontal - - - G
ranito/cerámica P
olido/esmaltada - - - -
Fundos - - - G
ranito/cerámica P
olido/esmaltada - - - -
L
aterais • • - C
erâmica E
s
maltada • - •

COMENTÁRIOS DOS QUADROS PREENCHIDOS
Quadro I
E
ste quadro tem o objetivo de destacar as diversas áreas do empreendimento,
totalizando-as por pavimento. A sua montagem édesmembrada segundo as colunas:
- Pavimento
- Área de divisão não-proporcional, colunas 2 a 11 podendo compor-se de
áreas privativas ou áreas de uso comum.
- Área cie divisão proporcional, colunas 12 a 16, composta por área de uso
comum.
- Área total do pavimento, colunas 17 e 18.
Neste exemplo, o empreendimento é composto de acesso, mezanino, 2o
, 3Q
,
4-, 6Q
, 82
, 10<J
piso, 5Q
, 7- e 9G
piso e casa de máquinas.
- Nas colunas correspondentes às áreas privativas de divisão não-proporcio-
nal foram lançadas as áreas dos apartamentos que, na quase totalidade, são
áreas de coberta-padrão, enquanto apenas uma pequena parcela, que pode
ser varanda ou área descoberta, é composta de áreas de coberta de padrão
diferente ou descoberta.
- As áreas de uso comum de divisão não-proporcional, áreas que podem
corresponder, por exemplo, às vagas de estacionamento, apresentam-se todas
sob a forma de áreas diferentes de coberta-padrão. Estas áreas estão contidas
no acesso, mezanino e 22
piso.
- As áreasde uso comum de divisão proporcional são aquelas que serão rateadas
pelas unidades autônomas, tais como portaria, salão de festas, escada e circu-
lação dos pavimentos. Parte destas áreas, segundo o exemplo, são de coberta-
padrão e outras não.
- As áreas do pavimento são obtidas pela soma dasáreas de divisão não-propor-
cional e proporcional.
- Os cálculos de áreas totais reais e de construção do empreendimento são
obtidos da soma das áreas e de todos os pavimentos.
Quadro II
Este quadro destaca as áreas do empreendimento, segundo as unidades autôno-
mas, e de que forma elas são rateadas proporcionalmente. A sua montagem é
desmembrada segundo as colunas:
NBR 12721 - A
ínio 151

- Unidade, coluna 19.
- Áreas de divisão não-proporcional, podendo compor-se de áreas privativas ou
áreas de uso comum, colunas 20 a 30.
- Coeficiente de proporcionalidade, coluna 31.
-Área de divisão proporcional, compostapelaáreade uso comum, colunas 32 a 36.
- Área total da unidade, colunas 37 e 38.
Neste exemplo, a edificação é formada por oito apartamentos por andar, to-
dos duplex, em oito pavimentos. Além disso, contém 24 vagas de garagem comer-
cializadas em separado.
-As áreas privativas de divisão não-proporcional estão desmembradas por apar-
tamento, difenciando-se do quadro I.
- Áreas de uso comum, referentes às vagas de automóveis, são informadas
unitariamente.
- O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma é obtido pela
divisão da área de construção de divisão não-proporcional de cada unidade,
pela soma das áreas de todas as unidades e somente delas, inclusive as vagas
independentes.
- Com base nos coeficientes de proporcionalidade de cada unidade é feito o
rateio das áreas de divisão proporcional, obtidas no quadro I, pelas respectivas
unidades autônomas.
- As áreas totais (real e de construção) das unidades são calculadas pela soma-
tória das áreas de divisão não-proporcional e proporcional.
- As áreas totais (real e de construção) do empreendimento deverão ser iguais
ao do quadro I.
Quadro III
O quadro III faz uma avaliação global da construção e do preço por metro
quadrado da construção.
As informações preliminares destacam as caracterísitcas do empreendimento
em relação às designadas pela norma, o custo unitário básico por metro quadrado
fornecido pelo Sindicato Regional e as principais áreas do projeto segundo os
quadros I e II, referentes ao empreendimento.
Na avaliação do custo global e preço por metro quadrado de construção é
calculado o valor da construção obtido pelo custo unitário básico, somado aos
valores complementares não constantes do custo unitário básico. O total do

custo da construção dividido pela área de construção global resultará no custo
de construção por metro quadrado.
Quadro IV
O quadro IV trata da avaliação do custo da construção de cada unidade autôno-
ma. Isto é feito pela combinação das informações do quadro II, através das áreas de
construção de cada unidade, com as informações do quadro III, relativo ao valor do
custo global de construção.
As informações das áreas de construção possibilitam calcular o coeficiente de
construção relativo a cada unidade. Por sua vez, o custo global da obra multiplica-
do pelo coeficiente de cada unidade resultará no valor de construção da unidade.
Neste exemplo, há área sub-rogada. Neste caso, cada unidade autônoma é
acrescida de uma parcela de área de sua responsabilidade e, conseqüentemente,
é acrescentado ao seu custo de construção. As unidades sub-rogadas estão indicadas
em observações e são rateadas proporcionalmente às demais unidades, como indi-
cado nas colunas 43 a 45
Quadro V
O quadro V trata das informações gerais do empreendimento, tais como o tipo
de edificação e os responsáveis pelo empreendimento e projetos, e faz uma des-
crição sumária dos compartimentos de cada pavimento, relacionando-os com as
áreas obtidas nos quadros I e II.
Quadro VI
O quadro VI destaca o memorial descritivo dos equipamentos componentes da
edificação. Éformado pela descrição dosequipamentos, pelo ti|x> ou marca do equipa-
mento, as características relativas ao seu acabamento e finalmente os detalhes gerais.
Quadro VII
O quadro VII tem como objetivo descrever as especificações de acabamentos
relativas às dependências de uso privativo. Esta discriminação é feita por depen-
dência, abordando os acabamentos de pisos, paredes, tetose complementos como
rodapé, soleira e peitoril.
Quadro VIII
Tem o objetivo de descrever as especificações de acabamentos relativas às
NBR 12721 - A
raincorporaçãodeedilicioemcondom
ínio 1 5 3

dependências de uso comum da edificação. Esta discriminação é feita da mesma
forma que a do quadro VII.
Exercício:
Seja uma edificação composta de:
- Pavimento térreo contendo 14 vagas para automóveis.
- Pilotis elevado.
- Seis pavimentos-tipo, compostos de dois apartamentos por andar.
- Pavimento de cobertura, formado por um apartamento.
- Telhado.
Levando-se em conta que os cálculos das áreas do empreendimento foram fei-
tos segundo as "planilhas de cálculo de áreas" apresentadas a seguir, efetuar o
preenchimento dos quadros I e II da Norma Brasileira Revisada, NBR 12721.
Solução:
a) Quadro I
- O primeiro pavimento a ser preenchido é o pavimento térreo. As suas áreas
compõem-se de área de uso comum de divisão não-proporcional, relativas às
vagas de estacionamento e áreas de uso comum de divisão proporcional, relati-
vas ao hall social, portaria, depósito e outros.
- Pilotis - As áreas que compõem o pilotis, neste exemplo, são todas de divisão
proporcional, correspondente ao apartamento do zelador, escada e pilotis social.
- Pavimento-tipo - São lançadas as áreas relativas aos apartamentos no quadros
deáreasprivativasdedivisão não-proporcional, enquanto aspartescomuns, como
circulação e escada, são lançadas nas áreas de divisão proporcional.
- Pavimento de cobertura - Dá-se o mesmo tratamento que no do pavimento-tipo.
-Telhado - As áreas componentes são todas de uso comum de divisão propor-
cional.
Na linha de somatória, são obtidos os totais para cada coluna e finalmente os
totais de área real e área de construção para o prédio.
b) Quadro II
- O preenchimento é feito para obtenção de áreas para cada unidade. Nas
colunas relativas à área privativa de divisão não-proporcional são alocadas as

áreas correspondentes aos apartamentos: aárea do apartamento em coberta-padrão,
a área das varandas em coberta diferente da padrão (real) e a área das varandas
correspondente à equivalência de construção.
Nas colunas de áreas de uso comum de divisão não-proporcional são lançadas
as áreas correspondentes às vagas de garagens. Elas podem ser lançadas vincula-
das aos apartamentos ou desmembradas conforme o exemplo.
A coluna de total de área de construção (coluna 30) corresponde à soma das
áreas equivalentes cie construção para área privativa e comuns de divisão não-
proporcional.
O coeficiente de proporcionalidade é obtido através da divisão da área de
construção da unidade pela área total de construção das unidades autônomas. A
soma destes coeficientes logicamente resultará em 100%. Neste exemplo, as va-
gas de garagem foram desmembradas cias unidades e não contêm coeficiente de
proprocionalidade. De posse destes coeficientes, as áreas de uso comum de divi-
são proporcional serão rateadas proporcionalmente às unidades, segundo os coefi-
cientes obtidos. A soma das áreas rateadas a cada unidade resultará na quantidade
total utilizada previamente.
Para se calcular, por unidade, a área total real e a área total de construção,
basta somar o total correspondente às áreas cie divisão não-proporcional com o
total das áreas cie divisão proporcional. A soma de todas as unidades e vagas
resultará no total da obra, exatamente igual ao obtido pelo quadro I.
NBR 12721 - A
ínio 1 5 5

Ul
" D
CD
o.
o
o
o
o.
3
O
)
Cálculo de áreas
Obra: Fls 1 Data:
Pavimento Medições % Cob. pad. Real Equival.
1 - Térreo - 254,00 m2
Coberta-padrão (hall.
portaria, escada, outros) 1,00 49,40
Depósito 0,60 19,60 11,76
- Estacionamento Acessos independentes - 14 vagas 0,50 - 185,00 92,50
Subtotal 254,00 153,66
2 - Pilotis - 303,00 m2
- Coberta-padrão (sala
adminislr., apart. zelador, escada) 1,0 138,70
- Pilotis social 0,65 - 164,30 106,80
Subtotal 303,00 245,50
3 Pavimento tipo (x 6)
Parte comum 1,0 31,02
Apt. 01 1,0 108,59
Varandas 0,8 9,64 7,71
Apt. 02 1,0 1 12,95
- Varandas - 9,79 7,83
271,99 268,10
S
ubtotal (x 6) 1.631,94 1.608,60
4 - Apt. dc cobertura = 279,01 m2
- Partes comuns 1,0 30,69
Apt. cober. padrão 1,0 108,39 - -
Varandas 0,8 - 4,05 3,24
Terraço descoberto 0,65 135,88 88,32
Subtotal 279,01 230,64
5 Telhado = 155,22 m2
- Cobcrtura-padrão 1,0 34,90
- Telhados e calhas 0,2 - 120,32 24,06
Subtotal 155,22 58,96
Total 2.623,17 2.297,36
Verificação em planta:

CO
DD
ro
-vi
ro
"2.
a
wi
VI
(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)
Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais
Colunas 1 a 18
Folha
n° 1
Local do imóvel Adotar numeração
seguida do quadro 1 ao VIII
Total tis.
Nome:
Assinatura:
Data:
Incorporador
Nome:
Assinatura:
Data:
Registro CRFA:
Áreas de divisão não-proporcional Áreas de divisão proporcional
Area privativa Área de uso comum Área de uso comum
Pavimento
C
oberta
C
oberta
depadrão
diferenteou
des
coberta
T
otais
C
oberta
padrão
C
oberta
depadrão
diferenteou
des
coberta
Totais
C
oberta
C
oberta
depodrão
diferenteou
des
coberta
T
otais Áreado
pavimento
%
Pavimento padrão
R
eal
E
(|uiva
-
lenlede
ctos-
tnjção
R
eal
(2+3)
üecons-
tnição
(2+4)
C
oberta
padrão
R
eal
E
quiva-
lentede
cons
-
trução
R
eal
(7 + 8)
Cfe
cons
-
trução
(7 + 9)
iXKlrào
R
eal
E
cjuiva-
lentede
C
OOv
tnição
R
eal
(12+13)
Decons
-
trução
(12+14)
R
eal
(5+10+15)
Decons
-
trução
(6+11+16)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 K) 11 1
2 1
3 M 1
5 1
6 1
7 1
8
T
emo
P
ílotrs
tipo
7o
cober-
tura
T
elhado
- - - - - - 185,00 92,50 185.00 92r50 49,40
13870
19/30
164,30
1176
10680
69,(X
)
303,00
61,16
245,50
254,00
303,00
153,66
245,50
T
emo
P
ílotrs
tipo
7o
cober-
tura
T
elhado
221,54
108.39
19.43
139.93
1554
91,56
240.97
248.32
237.08
199.95 - - - - -
31,02
30.69
34.90 120.32 24.06
31,02
30,69
155.22
31,02
30,69
58,96
271.99
279,01
155.22
268.10
230,64
58,96
x6
totaisZ 1.437.63 256.51 184.80 1.694.14 1.622.43 - 185.00 92.50 185.00 92.50 439.81 3-34.22 142.62 744.03 582,43 2.623.17 2.297.36
Área real global (total da coluna 17); Área de construção global (total coluna 18)

(Lei 4.591 - 16/ 12/ 64 - Art. 32 c NB 140)
Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas
Colunas 19 a 38
Folha
n °2
Local d o imóvel Adotar num eração
seguida do quadro I ao VIII
Total fls.
Incorporador
Nom e:
Assinatura:
Data:
Nom e:
Assinatura:
Data: Registro CREA:
Unklíde
Áreas de divisão não- proporcional
Coefici-
entede
ixqxr-
cionali-
dade
30
130
Áreas de divisão proporcional
Areada
unidade
Observações
Unklíde
Área privativa Área d e uso com um
Total
área do
cons-
trução
'24 + 29)
Coefici-
entede
ixqxr-
cionali-
dade
30
130
Área d e uso com um
Areada
unidade
Observações
Unklíde
Coberta
padião
Coberta
depadrão
diferenteou
descoberta
Totais
o
£
2
J
Coberta de
|xadrãodiierente
(xj descoberta
Totais
Total
área do
cons-
trução
'24 + 29)
Coefici-
entede
ixqxr-
cionali-
dade
30
130
Coberta
padrão
31 x XI 2
Coberta de
|xidrãodiferente
ou descoberta
Totais
Areada
unidade
Observações
Unklíde
Coberta
padião
Rftil
E
qui-
valen-
te de
cons-
trução
Rftil
(20+21)
Recons-
trução
(20+22)
o
£
2
J
Real
E
quiva-
lentede
cons-
trução
Real
(25 + 26)
Oi
cons-
trução
(25+27)
Total
área do
cons-
trução
'24 + 29)
Coefici-
entede
ixqxr-
cionali-
dade
30
130
Coberta
padrão
31 x XI 2 Real
31x113
[quiva-
lentede
cons-
trução
31xSI4
R
eal
(32 + 33)
De
cons-
truçõo
(32+34)
R
eal
(23+28+35)
Cfe
cons-
trução
(30 +36)
Observações
19 33 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 31 35 36 37 38
101,toi
IQMÍOB
70
Vags
103,59
112,95
10839
9j&1
9.7)
139,93
771
783
91,56
1183
122.74
24832
11630
12078
199,95
-
1321 661 1321 661
11630
120.78
199,95
661
007168
0X
J
7444
0,12324
3153
3274
54,19
2181
22,65
37,46
1022
10,62
17,58
5334
5539
91,65
4175
4336
7177
17157
178,13
339,97
1321
158X5
161,14
271,72
661
x6
x6
xl4
T
olais I 1.437.63 256,51 184.80 1.694,14 1.622,43 - 185,00 92,50 185,00 92,50 1.714,93 1,00 439,81 304,22 142,62 744,03 582,43 2.623.17 2.297,36
Área real global (total da coluna 37); Área de construção global (total coluna 38)

8 Introdução à Incorporação
Imobiliária Brasileira
O intuito de acrescentar este capítulo tem o sentido de dar uma idéia de como
funciona a incorporação imobiliária e qual a sua importância no Brasil.
Acreditamos que o investimento na área imobiliária brasileira é um dos melho-
res e mais seguros do País.
De um modo geral, os valores dos imóveis no Brasil acompanham ou superam
as correções monetárias provenientes da inflação.
Mesmo ao longo de vários planos de estabilização monetária e nos mais varia-
dos estágios políticos que o País atravessou, a propriedade foi sempre respeitada.
Mais ainda, passa a ter um valor mais significativo exatamente pela segurança
que representa.
Estima-se hoje um déficit habitacional superior a dez milhões de habitações.
Se considerarmos que ainda não há um plano habitacional estratégico em execu-
ção para a redução deste déficit a curto prazo e que continua havendo um razoá-
vel crescimento populacional, sem dúvida alguma há um mercado bastante pro-
missor na área das edificações.
Esta carência de habitações implica uma valorização crescente dos imóveis.
Citamos como exemplo para reflexão uma edificação de pequeno porte, com
10 unidades residenciais e cerca de 2.000 m2
.
Considere uma equipe média de 40 operários por mêse um custo de construção
global estimado da obra de R$ 2.000.000,00 e que serão consumidos mais de 500
diferentes insumos (materiais, equipamentos e ferramentas de construção) com
variáveis quantidades.
Com este quadro, dá para se ter uma idéia da importância econômica e social:
- Pela absorção de mão-de-obra e conseqüentemente o número de famílias a
serem sustentadas.
- Pelo movimento industrial dos mais diversos setores da construção, gerando
produtos, impostos e mais uma vez absorvendo um contingente razoável de
mão-de-obra.

- Pelo crescimento econômico da região, através deste magnífíco movimento
financeiro.
- Pela criação de novas habitações, em geral de boa qualidade, oferecendo o
que há de mais moderno para melhorar a qualidade de vida dos habitantes da
região.
- Finalmente, proporcionando lucratividade aos investidores do empreendi-
mento, que terão motivação para novos investimentos.
Em relação às incorporações imobiliárias, podemos citar, entre outros, os se-
guintes aspectos que devem ser levados em conta, para o seu sucesso:
1 - Criação da empresa incorporadora.
2 - Compra do terreno.
3 - Estudo do projeto.
4 - Estudo de viabilidade econômica do empreendimento.
5 - Elaboração de documentação técnica e jurídica do empreendimento.
6 - Construção do empreendimento
7 - Gerenciamento do empreendimento.
8 - Venda do empreendimento.
9 - Entrega dos imóveis.
10 - Análise dos resultados.
1 - CRIAÇÃO DA EMPRESA INCORPORADORA
A partir do momento em que exista a certeza do investimento na área imobi-
liária através de um empreendimento definido, é necessário que se processe a
parte legal para a incorporação.
S
ugerimos que sejafeito por profissionais experientes etradicionais do mercado, no
sentido de se levar em conta as reais necessidades e flexibilidade que possam vir a
compor as áreasde atuação da empresa.
É usual que os futuros contadores da empresa preparem o contrato social, le-
vando-se em conta os diversos aspectos de participação imobiliária.
A escolha dos parceiros para uma sociedade nesta área é fundamental. Nunca
é demais lembrar que se trata de uma empresa em que os investimentos a serem
aplicados são bastante consideráveis e os ganhos de investimentos podem ser de
médio a longo prazo. O perfil do investidor, a capacidade de investimentos, os
objetivos comuns dos sócios são alguns dos elementos a serem considerados.

2 - COMPRA DO TERRENO
A compra do terreno é sem dúvida o primeiro passo efetivo para empreender
um projeto.
Para os investidores muitas vezes a prioridade de uma edificação não está
exatamente no tipo do empreendimento a ser edificado, mas o retorno que ele
poderá oferecer.
Para qualquer dostipos, aescolhado terreno requer umcuidado "absoluto". O suces-
so do empreendimento também vai depender da escolha e da compra do terreno.
Sugerimos que a procura e a compra do terreno sejam feitas com a assessoria
de empresas corretoras de imóveis tradicionais, com um bom nome no mercado.
Obviamente, as compras de terrenos podem ser feitas diretamente com os pro-
prietários ou por meio de pequenos corretores e ser bem-sucedidas.
Acreditamos que através de empresas tradicionais no mercado os riscos técni-
cos e jurídicos são minimizados, principalmente para as empresas incorporadoras
que estejam iniciando neste mercado.
Entendemos como boa compra a escolha de um terreno bem localizado, em
solo de boa qualidade para a construção, junto a boa vizinhança, em área adequa-
da ao projeto que se quer empreender e a um custo igual ou inferior ao do mercado
em questão.
É importante uma pesquisa de mercado com algumas corretoras da região ou
consultas pessoais, para se ter uma noção razoável dos preços dos terrenos da
região.
3 - ESTUDO DO PROJETO
Uma vez escolhido o terreno, é importante a elaboração do projeto arquitetônico
e sua aprovação junto aos órgãos competentes.
Em muitos casos, a escolha do terreno e o estudo do projeto caminham juntos.
Para a possível compra do terreno, é usual solicitar a um projetista arquitetônico
que faça um estudo do que poderá ser edificado.
Qualquer que seja o caso, mais uma vez sugerimos a utilização de profissio-
nais gabaritados com experiência profissional do mercado em questão.
É importante o conhecimento do código de obras da região para maximizar a
utilização das áreas a serem construídas e das áreas das unidades privativas e
minimizar as deficiências do projeto, tanto na questão da legislação como nas
questões práticas para a execução da obra.

4 - ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔM ICA DO EMPREENDIMENTO
De posse do estudo do projeto arquitetônico, do terreno em questão ou opção
para a sua compra, é preciso elaborar um estudo de viabilidade econômica do
empreendimento, para que os incorporadores tenham a dimensão exata das despe-
sas, riscos e margem de lucratividade do empreendimento.
Esta talvez seja a fase mais importante do processo, pois é nela que será deci-
dido o destino do empreendimento.
Consideramos como principais variáveis para a viabilidade do empreendimento:
Despesas:
- Custo do terreno.
- Custo do projeto e viabilidade econômica.
- Custos da construção.
- Custo de venda (lançamento, corretagem).
- Custos financeiros por empréstimos ou financiamentos.
- Despesas jurídicas, impostos e taxas.
- Despesas administrativas da construção e das vendas.
Receitas:
-Venda das unidades do empreendimento.
Algumas metodologias são usadas nas análises de viabilidade de um empreen-
dimento. Podemos citar:
- Percentual do valor do lucro em relação ao valor do terreno.
- Percentual do valor do lucro em relação ao valor das despesas do empreendi-
mento.
-Valor do lucro em relação ao número de meses de duração do empreendi-
mento.
- Renda mensal decorrente da locação do empreendimento pronto.
- Percentual da renda mensal total em relação às despesas do empreendimento.
- Percentual dos lucros em relação aos recursos próprios alocados.
Cada empreendedor tem sua maneira de analisar a viabilidade do empreendi-
mento e suas margens mínimas de lucratividade.
Muitas vezes esses empreendedores comparam os resultados com os outros
tipos de investimento, não necessariamente na área imobiliária.

Um fator extremamente importante na viabilidade econômica são as condi-
ções de venda do empreendimento e de pagamentos e a época da venda.
Isto porque no estudo de viabilidade econômica é feita uma projeção de custeio
ao longo do tempo e também das receitas. Um empreendimento pode dar resultados
conservadores, caso tudo se confirme como o previsto em planejamento.
Podemos obter resultados absolutamente surpreendentes, quando se lançam à
venda as unidades de um bom projeto, em condições financeiras favoráveis ao
mercado, ainda na fase inicial ou até mesmo antes do início do empreendimento.
Um fluxo de caixa bem elaborado, em casos de vendas bem-sucedidas, possi-
bilita um desembolso muito reduzido dos recursos próprios, resultando em
lucratividades altas na análise de lucros obtidos pelos recursos próprios alocados.
Para o estudo de viabilidade é importante a participação conjunta dos profissio-
nais envolvidos diretamente com o empreendimento, tais como:
- Incorporadores.
- Escritório de arquitetura.
- Escritório de planejamento e gerenciamento.
- Escritório de promoção e propaganda.
- Escritório cie vendas.
- Escritório jurídico.
5 - ELABORAÇÃO DA DOCUM ENTAÇÃO TÉCNICA EJURÍDICA DO
EMPREENDIMENTO
Com relação à parte técnica, deve ser providenciado todo o planejamento
técnico da obra, tais como orçamento detalhado da obra, cronograma físico-finan-
ceiro, cronograma descritivo das atividades e demais relatórios afins.
Nesta fase todos os projetos deverão estar completos: projetos de arquitetura, cál-
culo estrutural, instalações, instalações especiais, especificações de acabamento.
Deve-se preparar a estrutura necessária para os lançamentos gerenciais das despe-
sas e receitas do empreendimento segundo o plano de contas, que resultarão em
relatórios analíticos (controle cie insumos e financeiro) para a contabilização da obra.
Quanto aos aspectos jurídicos, podemos citar a elaboração da NBR 12721, o
contrato cie construção, os contratos para a incorporação (parcerias), convenção
de condomínio e as certidões negativas pelos órgãos competentes.
Enfatizamos a importância de cada documentação jurídica, como forma de
clareza no negócio e prevenção para não ocorrerem surpresas inesperadas e mui-
tas vezes sérias ao longo do empreendimento ou após a sua conclusão.

Mais uma vez mencionamos a necessidade de profissionais tradicionais e
gabaritados, que estejam acostumados à elaboração da documentação e conhe-
çam bem os "detalhes sutis".
Esta é uma área em que algumas vezes vimos o barato sair caro e o caro sair
barato. Profissionais gabaritados podem apresentar honorários mais caros, mas po-
dem redundar em economia para o empreendimento.
Muitas vezes, profissionais menos preparados podem custar mais barato inicial-
mente, podendo acarretar fortes dores de cabeça ou consideráveis prejuízos. Esta
ressalva serve tanto para o aspecto técnico quanto para o jurídico.
6 - CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Os empreendimentos são executados em geral sob duas formas:
(a) - A construção a preço de custo, em que uma construtora é contratada por
meio de boas indicações do mercado ou por conhecimento anterior de algum dos
incorporadores.
Ela administra todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas
do empreendimento. Obedece aos projetos apresentados e se remunera usual-
mente por uma porcentagem dos custos diretos da obra.
Faz uma prestação de contas mensal, ou quinzenal, em que apresenta todas as
receitas oriundas das incorporadoras, a pasta com todas as notas fiscais e as faturas
dos pagamentos efetuados no mêsem questão e o saldo resultante no final do mês.
O incorporador assinacom aconstrutora um contrato de construção, no qual cons-
tam ascláusulas principais que envolvem asoperações da construção civil, no sentido
de se definir as responsabilidades de ambas as partes, agindo com transparência nas
atitudes e diminuindo as possíveis dúvidas para evitar problemas no futuro.
Prazo de execução, formas de liberação de verbas, formas de compras e
contratações, autorização de representantes dos incorporadores, formas de presta-
ções de contas, responsabilidade do construtor, multas por não-cumprimento de
etapas, entre outras, fazem parte integrante do contrato de construção.
(b) - A construção por empreitada global, em que é feita uma licitação com
várias construtoras tradicionais do mercado com base em todos os projetos já
definidos, as especificações de acabamentos completas, a situação jurídica do
terreno legalizada e a licença da obra liberada.
Após a análise técnica, jurídica e financeira das concorrentes, é escolhida a
vencedora, que garante a execução do empreendimento a um prazo e custo pre-

viamente definidos, com seu desembolso efetuado ao longo do cronograma de
execução da obra.
Também haverá um contrato de construção, que deverá ser elaborado em
conjunto com engenheiro e advogado que mil item nesta área, a fim de garantir
todos os aspectos técnicos e jurídicos, para que antes, durante e depois do em-
preendimento concluído todos os integrantes do contrato tenham seus direitos e
obrigações claramente caracterizados.
7 - GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
Trata-se da empresa que será a representante técnica dos incorporadores
junto à construtora. Em geral, ela inicia a sua participação ainda na fase da
elaboração dos projetos, prestando toda a sua experiência nos detalhes cons-
trutivos, nas especificações de acabamento da obra, na implantação do can-
teiro da obra, entre outros.
Colaborará na elaboração do contrato de construção, na abertura e análise da
licitação e na decisão da empresa que construirá a obra.
Finalmente, fará o acompanhamento físico-financeiro da obra. Prestará todas as
informações aos incorporadores através de relatórios gerenciais em que constarão
dados desde compras de insumos, estoques, mão-de-obra (quantidades e custos),
situação física cios diversos serviços de construção através de planilhas e fotografias,
situação das receitas, despesas e contrato dos diversos serviços de construção.
No caso de obras por empreitada global, responcJe pela planilha física e finan-
ceira periódica da obra para a liberação das parcelas devidas à construtora, sem-
pre de acordo com o descrito no contrato de construção.
Sem dúvida, é na fase de andamento da obra que começam a aparecer os
problemas de relacionamento entre incorporadores e construtores.
Cabe à empresa gerenciadora, representante legítima dos incorporadores, utilizar
sempre o bom senso e principalmente o profissionalismo para resolver os problemas.
Costumamos afirmar que quanto mais detalhado o projeto, mais definidas as
especificações e mais completo o contrato de construção, menos problemas ocor-
rerão ao longo da obra.
Cabe ainda à empresa gerenciadora ter uma postura isenta e profissional,
antevendo os possíveis problemas para buscar as soluções.
Um cios maiores problemas, sem dúvida, são as modificações do projeto origi-
nal. Équando secriam asprimeiras possibilidades para a construtora pleitear acrés-
cimo no custo previsto.

Insistimos que cabe à gerenciadora lutar para que sejam mínimas tais modifi-
cações e, quando estas virem a ocorrer, utilizar junto aos construtores os mesmos
critérios de cobrança efetuados na planilha de custos da empresa, quando ainda
da época da licitação.
8 - VENDA DO EMPREENDIMENTO
Um empreendimento da construção civil envolve na maioria dos casos investi-
mentos muito altos.
Acreditamos que para serem bem-sucedidos taisempreendimentos devam ser tra-
balhados de maneira extremamente profissional.
No caso de vendas do empreendimento, não poderia ser diferente. Deve-se traba-
lhar com empresas tradicionais do mercado, renomadas, que tenham estrutura para
suportar a capacidade cie vencia necessária.
Muitos empreendimentos hoje em dia distribuem suas vendas com mais de uma
empresa imobiliária. Além de aumentar a perspectiva de vendas, tais empresas têm
carteira de bons investidores, o que permite boa alavancagem de vendas.
Trata-se também de criar uma espécie de competição positiva, em que todos
têm a ganhar.
Pira a obtenção de uma tabela de vendas realista é preciso uma boa pesquisa
mercadológica.
O perfil dos futuros compradores, o preço unitário de vendas do mercado, as mer-
cadorias em oferta, a localização do empreendimento, as áreas das unidades e das
partescomuns do empreendimento, asáreas de lazer, o número de vagas de garagem,
entre outros, são alguns dos aspectos a serem considerados.
Ao se trabalhar com empresas imobiliárias tradicionais do mercado, praticamente
já se terá estas informações, comuns a essas empresas.
9 - ENTREGA DOS IMÓVEIS
Muitas empresas não dão o devido valor ao momento da entrega dos imóveis.
Consideramos que o ato da entrega deve ser cuidadoso e atencioso. É o
momento da realização do sonho de cada comprador ou investidor da merca-
doria comprada.
É quando se fará mais um cliente em potencial para as futuras realizações e,
além dele, certamente seus amigos e parentes tomarão conhecimento e visitarão
os imóveis. Estes poderão se tornar clientes em potencial.
Acreditamos que junto com aschaves deve ser entregue ao proprietário do imóvel

uma pasta orientativa, um manual do proprietário/usuário, com orientações gerais
sobre o funcionamento do imóvel.
Deve-se enfatizar a utilização e verificação das instalações elétricas, hidráulicas,
de esgoto, telefone, da manutenção das portas e janelas, conservação de pisos e
paredes, de possíveis economias com eletricidade, entre outros.
Deve-se anexar ainda a convenção de condomínio, que deverá enfatizar os itens
mais importantes, até mesmo por meio de exemplos práticos.
10-ANÁLISE DOS RESULTADOS
É quando os empreendedores farão seu fechamento financeiro e a análise dos
resultadosobtidos pelo empreendimento.
Deve-se tomar cuidado com esta análise, para que oscusteios sejam alocados nos
respectivos itens. Na verdade deverá ser feito um paralelo entre a viabilidade finan-
ceira antes do início do empreendimento e os custeios reais ocorridos.
Com base nesteparalelo, osempresários terão uma visão global do que foi previsto
e o que foi realizado.
É neste momento que se cria a perspectiva de novos negócios, através da motiva-
ção dosempresários que foram bem-sucedidos no seu negócio, ou se perdem investi-
mentos futuros, em função da frustração de empreendimentos malsucedidos.
Alertamos para o aprofundamento da análise de resultados. Muitas vezes eles se
apresentam camuflados em função de um momento de mercado. Outras vezes,
criam-se perspectivas bem melhores num prazo médio ou longo. Não são poucas as
variáveis para uma boa análise.
OBSERVAÇÕES FINAIS
Com a bagagem de militarmos nesta área por cerca de 29 anos e de muita partici-
pação em gerenciamento e incorporações imobiliárias, podemos afirmar que o inves-
timento imobiliário é um dos melhores e mais seguros investimentos do País.
Como destaques de necessidade e importância, temos:
O déficit habitacional, o crescimento populacional, a necessidade de crescimento
econômico do País nos próximos anos, a legislação e a história da política nacional
quanto à garantia da propriedade privada. Citamos ainda o permanente desejo do ser
humano de melhoria das condições de vida e de moradia e o crescente nível de
investimento de moedas estrangeiras no País.
Tudo isso indica e até garante que projetos bem elaborados tecnicamente, com
estudos de mercado adequados, serão investimentos com alto grau de segurança e
retorno em curto, médio ou longo prazo.

9
Introdução
ao Gerenciamento
das Edificações
A cada dia, torna-se mais importante o papel do gerenciamento em empreendi-
mentos imobiliários. Seja para obras no sistema de preço de custo, seja por emprei-
tada global, a participação do gerenciador junto aos investidores possibilita uma
transparência das informações técnicas e financeiras, intermediando a relação dos
investidorescom aconstrutora. Permiteaindaavaliações permanentesda performance
física e financeira da obra, intervindo de maneira positiva para a melhoria da qua-
lidade, no cumprimento dos prazos e barateamento cios custos. Aos construtores,
exerce um trabalho de controle e gestão, que quando entendido sob a forma de
parceria cria benefícios inclusive para a construtora, pois com a organização das
informações, o acompanhamento dos serviços e as avaliações periódicas, induz a
uma maior eficiência e organização para a execução do produto e conseqüente-
mente da empresa.
Podemos destacar como sendo co-responsabilidade da empresa gerenciadora as
atividades descritas em três fases do empreendimento:
1a
fase: Viabilidade econômica e planejamento técnico da edificação, em que
destacamos:
- Projeto de custos;
- Carta-convite e documentação técnica para licitação;
- Contrato de construção.
2a
fase: Produção da edificação, em que destacamos:
- Gestão física e financeira da edificação;
- Gestão da qualidade da construção;
- Relatório gerencial físico-financeiro;
- Relatório gerencial da qualidade da construção.

3a
fase: Conclusão da obra, em que destacamos:
- Entrega do empreendimento;
- Avaliação dos resultados.
1a
FASE: VIABILIDADE E PLANEJAMENTO DA EDIFICAÇÃO
(a) Projeto de custos:
Étecnicamente interessante que a empresa gerenciadora elabore o projeto de cus-
tos, com base nosprojetoscompletosdearquitetura, cálculo estrutural, instalações, nos
projetos especiais e no memorial descritivo completo. O projeto de custos (orçamento
detalhado, cronograma tísico-financeiro, programação decomprasecontratações), neste
caso, servirá de base para a licitação em caso de a obra ser contratada sob a forma de
empreitada global, ou referência para todo o acompanhamento da obra, no caso de
contratação da construtora sob a forma de preço de custo.
(b) Carta-convite e documentação técnica para licitação:
Em caso de a obra ser contratada sob a forma de empreitada global, pode caber
à gerenciadora a co-responsabilidade do preparo da carta-convite e da documenta-
ção técnica para a execução da licitação, em que podemos destacar como docu-
mentos relevantes os projetos completos, o memorial descritivo, minuta do contra-
to de construção, relação dos documentos técnicos, jurídicos, fiscais, bancários e
contábeis, currículo da empresa e dos diretores, entre outros.
(c) Contrato de construção:
Com base na experiência do gerenciador, seja do ponto de vista da construção
por administração ou por empreitada, entendemos como importante a sua partici-
pação naelaboração do contrato, enfatizando pontos que podem se tornar polêmicos
se não forem destacados antes da assinatura do contrato, como por exemplo:
- A equipe operacional que fará parte da obra, tais como apontador, vigia,
guincheiro, mestre.
- O engenheiro residente ou supervisor, em que algumas empresas incluem o
profissional no custo da obra, e em alguns casos consideram também para fins
de remuneração da construtora.
- A remuneração da construtora sobre custos que consideramos indiretos, tais
como IPTU, despesas contábeis, despesas jurídicas e legais, entre outras. Enten-

demos que a remuneração da construtora se justifica sobre os custos diretos da
obra. Os custos indiretos elevem ser avaliados a cada caso.
- O valor total do orçamento daobra, o cronogramafísico-financeiro, o fator deajuste
inflacionário e a apresentação de relatórios periódicos que avaliem a previsão.
- A pré-fixação do limite de remuneração da construtora em função do orça-
mento previsto.
- O percentual a ser aplicado de encargos sociais sobre a mão-de-obra.
2a
FASE: PRODUÇÃO
Nesta fase, o papel do gerenciamento é permanente, ou seja, acompanha diaria-
mente a obra no seu aspecto físico-financeiro.
Recomendamos que a empresa gerenciadora tenha um preposto na obra, com a
responsabilidade de acompanhar junto aos responsáveis da construtora:
(a) Recebimentos dos materiais, quanto à quantidade, qualidade, transporte e
estocagem na obra.
(b) Conferência das notas fiscais relativas às quantidades, preços unitários e
totais, condições de pagamento e reajustamento.
(c) Conferência das folhas de pagamento dos operários, os salários-hora, as ho-
ras normais e as extras e o total da folha de pagamento.
(d) Conferência das faturas dos empreiteiros, com base nos levantamentos de
quantidades, preços unitários dos contratos e o total a ser pago. Avaliação dos
cálculos dos descontos e impostos a serem retidos.
(e) Avaliação física da obra (anexo 1), em que os serviços mais relevantes do
ponto de vista físico-financeiro serão avaliados para o cálculo do percentual
físico executado até o período e que constará do relatório gerencial da obra, em
comparação com a avaliação financeira.
(f) Anal isar ciando seu parecer paraaosfechamentosdetodasascomprasecontratações
da edificação, com base nas licitações enviadas pela construtora, por e-mail ou fax,
em comparação com o orçamento atualizado e de preços do mercado de constru-
ção. S
empre que possível deve-se recomendar outras empresas, fornecedores ou
empreiteiros tradicionais no mercado da construção para serem incluídos na licita-
ção. Além de possibilitar uma licitação mais transparente e independente, permite
um possível barateamento da construção com serviços de qualidade.

(g) No encerramento do período, cabe à construtora enviar aspastas de contas à
gerenciadora para que ela possa analisá-las e dar seu parecer e fazer comentá-
rios que sejam pertinentes às receitas e despesas do empreendimento.
Todos os documentos constantes da pasta de contas devem conter o visto do
preposto da gerenciadora, caracterizando, portanto, que os documentos foram
conferidos na obra antes de seus pagamentos.
(h) Emitir um relatório gerencial mensal, no qual é abordada de forma lógica e
objetiva a performance física e financeira. Inclui uma projeção parao final de obra,
considerando seusaspectos positivos e negativos encontrados até a data (anexo 2).
3a
FASE: TÉRMINO DA OBRA
a) Entrega do empreendimento:
Éo momento da conclusão e da realização do projeto do investidor ou do mora-
dor. Érecomendável a elaboração prévia de uma lista de checagem para conferên-
cia dos equipamentos e qualidade do produto, junto com a construtora. Uma vez
completa e conferida, é feita a vistoria da unidade privativa, com o proprietário,
para que seja efetivado o recebimento, sem qualquer tipo de exigência, ou indica-
dos os problemas para serem sanados de imediato.
b) Avaliação dos resultados:
Concluído o empreendimento, mesmo que ainda haja recebimentos ou vendas
a serem efetuados, recomendamos a avaliação dos resultados com base nos dados
de receitas e despesas do momento, e de suas projeções futuras, em comparação
aos estudos efetuados na viabilidade do empreendimento.
É neste momento que os resultados influenciarão os investidores a continuarem
a empreender, aumentar o montante a ser investido, reduzir ou até mesmo desistir
de futuros investimentos imobiliários.
O gerenciador, juntamente com a construtora, tem o papel de identificai a cada
momento a situação do empreendimento, interferindo e tomando decisões que pos-
sam aumentar a sua viabilidade.
Lembramos que os investimentos em empreendimentos imobiliários são uns
dos mais seguros do País, gerando riqueza real, além de possibilitar a criação
expressiva de empregos para mão-de-obra especializada e nâo-especializada.

ANEXO 1 - PERCENTUAL FÍSICO DA OBRA
No quadro anexo, apresentamos a avaliação física de uma obra, na qual cons-
tam os seguintes elementos:
- itens e serviços correspondentes à obra;
- pesos percentuais dos custos dos serviços em relação ao custo total da obra;
- percentual físico dos últimos três meses da obra;
- pesos representativos de cada serviço, levando em conta os percentuais exe-
cutados do último mês, multiplicado pelo peso percentual do custo do serviço.
A soma de todos os pesos representativos dos serviços leva ao percentual físico
da obra, no mês em referência.
Considerações sobre a avaliação física:
- Projetos: Considerando que o cálculo do seu percentual é a multiplicação do
seu peso financeiro representativo pelo percentual executado, neste caso, seu
percentual pode ser avaliado pelos desenvolvimentos dos projetos ou pelos gas-
tos efetuados neste item.
- Instalações da obra: O percentual físico pode ser avaliado pelos serviços exe-
cutados no canteiro da obra, de acordo com os respectivos itens orçamentários.
- S
erviços gerais: Os serviços deste item, em geral, estão de acordo com o prazo da
obra e com o cronograma físico-financeiro, poisse tratageralmente da equipe técni-
caede despesasoperacionaisda obra. Nestecaso, aavaliação se dápelo cronograma
ou pela proporcionalidade cio prazo cumprido em relação ao prazo total da obra.
- Elevador: Em geral, os pagamentos são feitos antes da montagem do equipa-
mento na obra. Recomendamos em especial, neste caso, que a avaliação física
leve em conta os pagamentos, uma vez que se trata de valores expressivos e
elevem expressar um percentual ao longo do tempo.
- Demais serviços: A avaliação física leva em conta a quantidade executada
do serviço em relação ao total previsto. Os percentuais dos serviços dentro de
um mesmo item, como fôrma, armação e concreto, e dentro do item supra-
estrutura, devem ser considerados com base nos valores e pesos previstos em
orçamento, em relação ao total do item.
Nesta avaliação, consta ainda uma análise comparativa do percentual físico
encontrado em relação ao previsto no cronograma, enfocando adiantamento ou
atraso em dias corridos.

Percentagem física da obra: Novembro 03 - Data de medição: 1/ 12/ 2003. ANEXO 1
OBRA : PERCENTAGEM FÍSICA Setembro Outubro Novembro
ITENS SERVIÇOS PESO % % % TOTAL
PROIFTOS 4.40 80.00 81.00 81.00 3 56
INSTAI.ACÒES DA OBRA 3 98 60.00 62.00 65.65 2.61
SFRVIÇOS CIFRAIS 22.42 38.68 47.91 51.91 1 1.64
TRABAI NOS FM TFRRA 0.82 99.00 99.00 1 00.00 0.82
INFRA-ESTRUTURA 6.73 100.00 100.00 100.00 6.73
SUPRA-FSTRUTURA 13.28 100.00 100.00 100.00 13.28
PAREDES F PAINÉIS AIVFNARIA 3 0? 93 00 98.00 98.00 2.96
ESQUADRIAS DF MADEIRA 1.26 0.00
ESQUADRIAS MFTÁI ICAS 4 07 10.00 25 00 25 00 1 02
EERRACFNS 0.28 0.00
VIDROS 1.35 0.00
r OBFRTURAS F PROTEÇÕES TFI HA DO 0.20 1 00.00 0.20
IMPERMEABILIZAÇÃO 2 82 21 00 48.00 82.00 2.31
REVESTIMENTO F PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 1 45 12.00 30.00 39.00 0.57
RFVFSTIMFNTO FXTFRNO 3.53 36.00 1.27
A/ L II FIOS/ FÕRMICAS 1 95 4000 83 00 1 62
ESPECIAIS 7 5? 8.00 0.20
PINTURA 7 73 0 00
PAVIMFNTACÕFS TACOS F TAPFTFS 1.21 0.00
CERÂMICAS 2.04 6.00 6.00 0.12
OUTROS 3.1<) 8.00 0.26
INSTAIAÇÕES F APARI I IIDS ELÉTRICAS 4.49 31.00 50.00 60.00 2.69
HIDRÁUI ICAS 3.48 31 00 50.00 65.00 2.26
ESGOTOS 2 45 22 00 50.00 65.00 1 59
El FVADORFS 3.49 55.60 63.00 70.40 2.46
MECÂNICAS 0.00 0.00
APARFI FIOS 131 5.00 0.07
COMPI FMFNTACÃO CAI AFATE-I IMPF7A 0.26 0.00
1 ICACÕES-IIABITE-SF 1. 7 7 0.00
PERCENTUAL 100,00 58,24
OBS.:PERCENTUAL FÍSICO EM 1/12/2003: 58,24%. Em relação ao cronograma (53,84% em novembro/03),
o percentual físico se apresenta adiantado em cerca de 21 dias.
21,26

ANEXO 2 - ANÁLISE FÍSICO-FINANCEIRA DA CONSTRUÇÃO
O objetivo deste relatório gerencial é apresentar de forma sucinta uma posição
físico-financeira do empreendimento, com base no mês mais recente das informa-
ções, para que os investidores e a construtora conheçam o desempenho geral dos
custos do empreendimento.
Segundo o quadro anexo, temos:
1 - Análise financeira global:
A análise enfoca o orçamento inicial do empreendimento e a variação inflacio-
nária dos custos de construção com base nos custos unitários básicos do Sindicato
da Construção. Considera ainda o saldo a pagar atéo final da obra, levando em conta
a aplicação dosajustesorçamentáriospelavariação inflacionáriaou por re-orçamentos.
Informa também o prazo final previsto para a conclusão do empreendimento segun-
do o cronograma previsto em planejamento.
2 - Análise física da obra:
Apresenta uma comparação física em relação ao cronograma, pelas informa-
ções apresentadas no item 1 deste relatório, e na avaliação dos percentuais físicos,
segundo o anexo 1.
3 - Conclusão:
É avaliada a situação físico-financeira, assim como sugeridas medidas a serem
tomadas para um melhor posicionamento da gestão do empreendimento.

ANEXO 2
RIO Df JANEIRO, 10 dc janeiro dc 2004
Obra: NOVEMBRO DE 2003
ASSUNTO: Análise físico-financeira da obra:
1 - Análise Financeira Global:
a - Orçamento Inicial (janeiro 2003): RS 1.576.728,58 ou 2.429,96 CUBs
Custo Unitário Básico - Sindiscon R
J (Jan./03): 648,87
Custo Unitário Básico Sinduscon RJ (Nov./03): 738,12
VARIAÇÃO INFI.ACIONÁRIA (NOVEMBRO 03/ JANEIRO 03): 13,75%
b - Cálculo do saldo a pagar de 1/12/2003 até o final da obra (Julho/04) :
Previsão orçamentária dos custos diretos da obra:
Gastos diretos até 30/11/03:
Saldo a gastar de dezembro/03 até julho/04:
RS 1.576.728,58
R$ 932.956,27
RS 643.772,31
0,00%
59,17%
40,83%
Prazo de Conclusão da Obra: 8 meses para término da obra (julho de 2004)
baseado no orçamento de janeiro de 2003
A confirmar pelo relatório de novembro de 2003 da construtora
Sem levar em conta a variação inflacionária no período de
janeiro/03 a novembro/03 correspondente a 13,75%
2 - Análise Física da Obra:
- S
egundoocronogramafísico-financeiro, em30de novembro de2003 aobradeveriaapresentar um percentual de53,84% paraumaarrecadação total de RS848.914,34.
A obra apresenta um percentual de 58,24% em 1/12/2003 para um gasto direto de RS 932.956,27 até 30/11/2003.
A ser confirmado com o relatório de novembro de 2003 da construtora.
3 - Conclusão:
- A obra se apresenta adiantada em cerca de vinte e um dias, em relação ao cronograma físico-financeiro.
- Recomendamos que os aportes sejam ajustados levando-se em conta a inflação de construção, para que o andamento físico-financeiro não
seja comprometidos ao longo do tempo.

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