Este Guia tem como objetivo pontuar itens que devem ser observados na hora de decidir pelo investimento hoteleiro. Serão abordadas questões básicas, porém importantes, que devem ser avaliadas por quem pretende aplicar seu dinheiro em hotéis.

1. G U I A DO
IN V E STID O R
H O T E L E IR O

2. Jânio Valeriano
Diretor de Empreendimentos
do Grupo Maio/Paranasa.
Impulsionado pelo consistente crescimento da economia brasileira e pela visibilidade de eventos como
a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, o mercado hoteleiro se firma como uma excelente
opção de investimento para os capitais privados. Soma-se a isso a expansão do turismo de negócios
e eventos, que tem incrementado as taxas de ocupação dos hotéis.
Atentos a este cenário, nós, do Grupo Maio/Paranasa, em uma parceria de mais de 13 anos com a
Accor – líder mundial em operação hoteleira – trabalhamos para nos tornarmos referência no desen-
volvimento de empreendimentos hoteleiros de qualidade. O sucesso dos nossos hotéis começa pela
correta identificação de nichos mercadológicos, pela definição das marcas hoteleiras adequadas e pela
competente operação dos hotéis a cargo da maior e melhor rede hoteleira do Brasil: a Hotelaria Accor.
Nosso objetivo tem sido o de desenvolver empreendimentos que possam proporcionar adequado
retorno ao investimento de nossos parceiros investidores. São empreendimentos hoteleiros e não
simplesmente imobiliários.
Responsável por uma mudança no conceito de hospedagem em Belo Horizonte, com o Mercure Vila
da Serra, o Ibis Belo Horizonte Liberdade, o Ibis Betim Contagem e o Formule 1 Bias Fortes, nossa parceria
com a Accor não para de crescer. Atualmente, destacam-se o Ibis Savassi, com abertura em julho de
2011, o Site Afonso Pena (Ibis Afonso Pena e Formule 1 Afonso Pena), a ser inaugurado no primeiro
semestre de 2013, e o início da implantação do Site Belvedere (Hotel Pullman e Ibis Belvedere) ainda
em 2011, com abertura para o primeiro semestre de 2014, ambos em Belo Horizonte.
Ampliando os horizontes de tão bem-sucedida parceria, destacamos a construção do Ibis Itaboraí, no
Rio de Janeiro, com abertura para o segundo semestre de 2012.
Em sintonia com o desenvolvimento do mercado hoteleiro, oferecemos este “Guia do Investidor Hoteleiro”
com o objetivo de munir o investidor de informações básicas e necessárias para participar, com sucesso,
desse tipo de investimento.
Esperamos que seja útil!
Aguardem, em breve, nossos próximos empreendimentos.
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3. Roland de Bonadona
CEO Accor América Latina
O Grupo Accor acredita e investe no Brasil. Prova disso é que contamos com 141 hotéis no País e pre-
tendemos colocar em operação, até 2015, mais 75 empreendimentos, que vão exigir R$ 1,2 bilhão de
investimentos por parte do nosso Grupo e dos nossos parceiros. Somos líderes mundiais em operação
hoteleira e líderes de mercado na Europa. Estamos presentes em 90 países, com 4,1 mil hotéis e aproxi-
madamente 500 mil quartos. Na América Latina, estamos em 8 países, com cerca de 160 hotéis e mais
de 25 mil quartos das redes Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, Ibis e Formule 1.
O crescimento da economia brasileira e os grandes eventos esportivos de 2014 e 2016, contribuindo
para divulgar o País ao mundo, trazem perspectivas extremamente otimistas para o mercado hoteleiro do
Brasil e nos fazem ter convicção da oportunidade de investir no setor.
A Accor investe permanentemente na força de suas marcas, no desenvolvimento de sua equipe de co-
laboradores e de seus processos gerenciais, preparando-se para o grande desafio de se manter líder no
mercado brasileiro, cada vez mais importante para a operação mundial do Grupo.
Contar com parceiros da qualidade do Grupo Maio/Paranasa, com o qual temos prazer de trabalhar há
13 anos, faz parte da nossa estratégia de crescimento.
Estaremos presentes nos próximos empreendimentos do Grupo com todo o nosso conhecimento do
mercado, com a força das nossas marcas e com a capacidade empresarial da Accor!
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4. ABERTURA
ABERTURA
Este Guia tem como objetivo pontuar itens que devem
ser observados na hora de decidir pelo investimento
hoteleiro. Serão abordadas questões básicas, porém
importantes, que devem ser avaliadas por quem pretende
aplicar seu dinheiro em hotéis.
Para cada questão levantada, apresentaremos o ponto de
vista do Grupo Maio/Paranasa e a sua forma de trabalhar
o tema. Como por exemplo:
• O que é Condo-Hotel? • A atuação do Grupo Maio/Paranasa
no mercado hoteleiro.
Exclusiva formatação jurídico-operacional, através da
qual o investidor poderá adquirir uma ou mais unidades O Grupo Maio/Paranasa está construindo uma
(apartamentos do hotel) em um empreendimento hoteleiro. história de sucesso neste mercado, trabalhando
sob a forma de “Condo-Hotel”. As marcas envol-
vidas no desenvolvimento, implantação e ope-
ração estão totalmente comprometidas com o
sucesso do empreendimento, participando ativa-
mente de todas as etapas.
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5. HOTEL
• Qual o nicho ou segmento do mercado que o hotel ofertado
pretende alcançar?
O HOTEL OFERTADO
No mundo moderno, sabemos que um produto é desenvolvido
para um público específico. Os produtos hoteleiros não são di-
ferentes. Ao avaliar um empreendimento, veja se está claro qual
tipo de público o hotel pretende atender, principalmente se o
projeto como um todo atende aos padrões de serviços que este
público está acostumado a consumir.
• A bandeira hoteleira e a localização propostas estão
adequadas a este nicho/segmento?
Existe atualmente um grande número de opções de ban-
deiras hoteleiras, muitas delas sem uma clara definição de
público-alvo. Tendo em vista as necessidades deste público,
a bandeira deve ser adequada à localização proposta e ao
conceito do hotel proposto. O erro na definição de um desses
fatores coloca todo o projeto a perder.
• O hotel proposto foi desenvolvido considerando condições
mercadológicas que assegurem o seu bom desempenho a
longo prazo (no mínimo trinta anos) todos os anos?
Analise as informações, compare. Um empreendimento hotelei-
ro que pretenda ser bem-sucedido não pode ser dimensionado
para eventos pontuais, de curta duração, ainda que de grande
porte. O que realmente importa para o resultado é conseguir os
melhores valores de diária e de taxa de ocupação médias anu-
ais. Lembre-se, o ano tem 365 dias, aí incluídos finais de
semana, feriados, períodos de férias, carnaval e outros eventos.
• Experiência de sucesso em hotéis ofertados pelo Grupo
Maio/Paranasa.
O Formule 1 Bias Fortes e o Ibis Liberdade são exemplos de
sucesso da combinação dos itens conceito, bandeira hoteleira
e localização.
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6. O HOTEL OFERTADO
O Formule 1 Bias Fortes, inaugurado em 2008, opera no limite da sua capa- O Ibis Liberdade, excepcionalmente bem localizado na Av. João Pinheiro,
cidade de ocupação, pois tem um conceito claramente definido, associa próximo da Praça da Liberdade, é outro exemplo de sucesso. Destinado
uma bandeira hoteleira com tarifa supereconômica e uma localização que ao segmento econômico do mercado hoteleiro, atende plenamente às
permite ao hóspede circular com facilidade em pontos de seu interesse na necessidades do seu público, que encontra na bandeira Ibis a melhor re-
cidade. O perfil deste hóspede e os pontos de circulação foram cruciais lação qualidade-custo-benefício da hotelaria brasileira. O resultado desta
para o desenvolvedor e o operador definirem qual o conceito, a bandeira correta formulação de produto hoteleiro é igualmente uma operação no
e a localização que seriam ofertados aos investidores. limite da capacidade de ocupação do hotel.
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7. OPERADORA
A OPERADORA PROPOSTA
• Tem capacidade de captação em
nível internacional e possui canais
de distribuição adequados ao
mundo globalizado?
Numa economia globalizada, é fun-
damental que a operadora hoteleira
alto luxo à classe supereconômica.
Oferecer variedade de marcas hote-
leiras que possam atender a públicos
diversos é particularmente importan-
te, em razão do processo por que
passa a economia brasileira, fazendo
emergir novas classes de consumi-
tenha o domínio das novas tecnolo- dores que buscam suprir suas ne-
gias de informática, ferramentas ad- cessidades e desejos por produtos
ministrativas e de comunicação para e serviços.
que ofereça ao usuário comodidade
e segurança no atendimento em es- • Conhece o mercado nacional e
cala mundial, o que se traduz por ca- possui capacidade de rede, através
pacidade de captação de hóspedes de marcas hoteleiras reconhecidas
superior à concorrência. Isso é o que nacional e internacionalmente?
proporcionará melhores resultados
aos investidores hoteleiros. Aplique aqui uma velha máxima: pen-
Esteja seguro do conceito desfrutado sar globalmente e agir localmente.
pela operadora hoteleira no mercado É fundamental que você saiba se a
nacional e internacional. Lembre-se, operadora e a bandeira propostas
vivemos em um mundo globalizado! têm uma boa imagem no mercado
em que pretendem atuar. E mais, se
• Tem capacidade empresarial/dife- são reconhecidas pelos usuários. Os
rencial competitivos em relação à riscos envolvidos em um empreen-
concorrência? dimento com uma operadora e uma
bandeira pouco conhecidas ou des-
Verifique se a operadora proposta conhecidas são maiores. Lembre-se,
possui um portifólio de bandeiras di- o investimento no desenvolvimento e
versificadas com marcas que aten- consolidação de marcas é muito alto!
dam a públicos distintos, desde o E você, investidor, vai pagar por isso.
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8. A OPERADORA PROPOSTA
Accor. Um líder mundial fazendo
história na hotelaria brasileira.
A Hotelaria Accor Brasil é uma empresa
do grupo Accor Hospitality, líder da hotela-
ria nacional com profundo conhecimento
do mercado brasileiro, onde atua há mais
de 33 anos com as marcas Pullman, Ibis,
Formule 1, Mercure, Novotel e Sofitel. É
uma das maiores e melhores operado-
ras hoteleiras do mundo, presente em 90
países com mais de 4,1 mil hotéis, além
de ser a mais globalizada das grandes
cadeias hoteleiras internacionais.
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9. DESENVOLVEDOR
O DESENVOLVEDOR • O desenvolvedor do empreendimento
hoteleiro tem tradição no setor?
É fundamental que o desenvolvedor do
projeto tenha tradição e conhecimento do
mercado hoteleiro. Confira o andamento
de projetos anteriores e observe o cum-
primento dos prazos. Você quer retorno
do seu investimento o mais cedo possí-
vel. Veja também como está atualmente
a operação dos hotéis já desenvolvidos
e implantados. A confiança no grupo de-
senvolvedor significa tranquilidade na reali-
zação do seu investimento.
• O desenvolvedor do empreendimento
hoteleiro está comprometido com seus
investidores?
Lembre-se que seu investimento não se
completa com a conclusão da obra do
hotel, ao contrário, se inicia. Portanto o
cumprimento de prazos estabelecidos,
o treinamento adequado da equipe que
vai operar o hotel, todo o suporte da
retaguarda empresarial da operadora,
o marketing institucional da operadora
e específico do hotel até a sua efetiva
abertura ao público são pontos cruciais
para um empreendimento hoteleiro ven-
cedor. Ter o desenvolvedor entrosado
com a cadeia hoteleira e acompanhando
a operação do hotel é um fator relevante
para segurança do investidor.
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10. O DESENVOLVEDOR
IBIS IBIS FORMULE 1
Grupo Maio/Paranasa. LIBERDADE BETIM / CONTAGEM BIAS FORTES
Experiência comprovada pelo sucesso. 130 aptos. 168 aptos. 241 aptos.
Em operação desde abril de 2003 Em operação desde outubro de 2003 Em operação desde maio de 2008
Com mais de 35 anos de atuação, o
Grupo Maio/Paranasa é um dos mais
competitivos no segmento da constru-
ção civil brasileira. No mercado hotelei-
ro, são mais de 13 anos prospectando,
desenvolvendo e construindo hotéis de
sucesso em parceria com a Hotelaria
Accor Brasil, líder da hotelaria no mer-
cado brasileiro. Nesses anos de atua- MERCURE IBIS IBIS / FORMULE 1
ção, o Grupo Maio/Paranasa adquiriu VILA DA SERRA SAVASSI SITE AFONSO PENA
119 aptos. 208 aptos. 300 aptos. F1
amplo conhecimento do mercado e Em operação desde novembro de 2001 Abertura: julho de 2011 204 aptos. Ibis
produtos hoteleiros nas diversas mo- Abertura: 1º semestre de 2013
dalidades de contratação e operação
capacitando-se cada vez mais para
novos empreendimentos. Confira os
projetos em andamento e os em ope-
ração, do que podemos chamar de
“Investimento Hoteleiro 10 estrelas”.
INVESTIMENTO
HOTELEIRO
IBIS 10 ESTRELAS PULLMAN / IBIS
ITABORAÍ - RJ SITE BELVEDERE
200 aptos. 280 aptos. Pullman
220 aptos. Ibis
Abertura: 1º semestre de 2013
Abertura: 1º semestre de 2014
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11. CONTRATO
O CONTRATO
O modelo de contrato de operação hoteleira:
• Compromete a operadora com o
resultado da operação?
Verifique se no contrato ao qual você
diferença, pois se a operadora tem
de aportar os recursos para o giro do
negócio, o seu compromisso com a
operação é muito maior.
vai aderir existem mecanismos que Investir em um hotel desenvolvido
comprometam as partes envolvidas por um bom empreendedor imobiliá-
com o sucesso do empreendimento. rio não é garantia de sucesso. Você
O contrato é sempre de adesão deve contar com a experiência de um
– você adere ao contrato, ao adquirir bom empreendedor hoteleiro.
a sua unidade hoteleira – e é negocia-
do pelo desenvolvedor junto à cadeia • Proporciona benefícios fiscais para
hoteleira. Novamente a importância o investidor?
de você contar com um desenvolve-
dor hoteleiro com conhecimento dos Fique atento! Existem diferentes tipos
diversos tipos de contratos e que de contrato e que conduzem a uma
possa escolher o melhor para o hotel maior ou menor incidência de impos-
proposto. tos sobre o rendimento proporcio-
Um exemplo: o contrato prevê que nado pelo hotel. Mais uma vez você
a responsabilidade pelo aporte de precisa contar com o apoio do de-
capital de giro é do investidor ou da senvolvedor hoteleiro para a escolha
operadora hoteleira? Isso faz grande do contrato de operação hoteleira.
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12. O CONTRATO
• O modelo de contrato de operação hoteleira
contém mecanismos que assegurem a perma-
nente manutenção do padrão de qualidade do
• Exige uma gestão profissional da operação ativo imobiliário/hoteleiro e, principalmente,
hoteleira? assegure a sua renovação acompanhando as
exigências do mercado hoteleiro?
Num mercado competitivo uma gestão profissio-
nal faz toda a diferença. O contrato de operação Uma administração moderna de um hotel de su-
hoteleira deve conter condições que assegurem cesso exige uma gestão planejada, sistemática,
este objetivo. O modelo “condo-hotel” com uma inteligente e sintonizada com muitos detalhes.
operadora hoteleira de primeira linha, de nível inter- Vale lembrar que os clientes hoteleiros em geral
nacional, contém estas condições. Neste modelo: estão sempre em busca de novidades, e que
novos hotéis são lançados ano a ano. É impres-
• Por se tratar de uma estruturação destinada a cindível para a longevidade do seu investimento
investidores, não há decisões de cunho condo- planejar e executar ações que signifiquem a reno-
minial, uma vez que não existem moradores. As vação constante do hotel para manter o empre-
decisões são tomadas em um ambiente de in- endimento competitivo.
vestidores com objetivos totalmente alinhados.
• A forma de remuneração da operadora, vincu- • O contrato com uma operadora de primeira
lada ao resultado do hotel, alinha os interesses linha, no modelo “condo-hotel”:
da operadora aos dos investidores.
• A existência obrigatória de um representante Prevê um “Fundo de Reposição de Ativos” que
da sociedade de investidores proprietários do garante recursos para as grandes manutenções e
hotel, com conhecimento de operação hote- atualizações do hotel, em função das demandas
leira e responsável pela interface com a opera- do mercado, sem necessidade de Assembleias
dora, garante decisões de modo profissional, Condominiais.
sempre no sentido de maximizar resultados. A responsabilidade por manter o ativo imobiliário/
hoteleiro é da operadora, utilizando os recursos do
Fundo, sem chamada de capital aos sócios.
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13. O CONTRATO
Grupo Maio/Paranasa.
Comprometimento total
do desenvolvimento do
hotel à operação.
O investidor que opta pelo Grupo Maio/Paranasa
encontra um parceiro com a vocação de empreen-
dedor hoteleiro, com a experiência de vários hotéis
implantados e em operação.
Desenvolvendo empreendimentos no modelo
“condo-hotel” com exclusiva formatação jurídico-
operacional com a Hotelaria Accor, assume o pa-
pel de “Sócio Ostensivo” das sociedades de in-
vestidores constituídas para cada hotel, fazendo a
interface com os investidores e com o operador
(Accor), responsabilizando-se pelo acompanha-
mento gerencial do desempenho do empreen-
dimento. Isto inclui a aprovação dos orçamentos
anuais operacional e de investimentos, elaboração
da contabilidade das sociedades, envio de infor-
mações aos investidores mensalmente, coorde-
nação das assembleias anuais dos investidores,
entre outras atividades. Tudo para que o investidor
possa desfrutar dos benefícios de seu investimen-
to com tranquilidade, comodidade e segurança.
24 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA

14.
Vendas:
(31) 2552‐3000
www.morusimoveis.com.br